Сдача в аренду коммерческой недвижимости как бизнес: Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Сдача в аренду коммерческой недвижимости как бизнес: Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Содержание

Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы. 

Оцениваем доходы и расходы 

Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду,  необходимо: 

  • Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости. Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся.  

  • Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов).

     

О том, какие расходы нужно учесть обязательно, рассказывает коммерческий директор комплекса «Румянцево» Виктория Ковалева: 

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатора, и арендодателя, то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды. Обязательно заложите эти расходы в свой бюджет». 

Формируем арендную ставку 

Грамотно выстроенная политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления помещений в аренду. Для разработки этой политики: 

  • нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.  

  • предусмотреть поднятие ставок. 

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно, на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро, возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно продумать так, чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта. 

Анализируем свою роль на рынке недвижимости 

Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый.  

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / офисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест. Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера, способствуют развитию малого и среднего бизнеса.  

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам повышается уровень бытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга: кафе, детские клубы, фитнес-залы)», — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина. 

Учитываем риски 

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление коммерческих помещений в аренду не несет такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше). 

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают: 

  • рост тарифов на коммунальные услуги, 

  • увеличение эксплуатационных и прочих расходов,  

  • непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).  

Планируем на перспективу  

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое  помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем: 

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели. Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить архитектуру города, запросить сведения о перспективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет. Надо спрогнозировать, какие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И на основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать сейчас, пока это еще актуально», — советует Виктория Ковалева. 

Получение стабильного дохода от сдачи помещения в аренду возможно только после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса. В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед. 

Как сдавать коммерческую недвижимость в аренду: бизнес и налоги

Перспективный вариант пассивного заработка — вложить свободные средства в офисные, торговые или иные площади аналогичного назначения, а потом сдавать их во временное пользование. Однако успех такого дела гарантирован только после тщательного анализа ситуации на рынке и расчета рентабельности.

Исходя из особенностей аренды разных типов коммерческой недвижимости, можно заранее представить, как пойдет бизнес. Например, офисы востребованы и приносят высокий доход, но при условии хорошего обустройства и расположения в районах с развитой инфраструктурой. Сдача в аренду промышленных зданий — непростая задача, но зато подобная коммерческая недвижимость рассматривается как высокодоходный и стабильный бизнес. Для торговых помещений также важна локация и внешняя привлекательность.

Как заняться арендой коммерческой недвижимости?

Чтобы начать такую деятельность, понадобится:

  1. Найти подходящий объект. При выборе оценивается спрос на аренду, реальная рыночная стоимость коммерческой недвижимости, технические характеристики помещений, расположение (часто предъявляется как главное преимущество бизнеса).
  2. Рассчитать окупаемость и ожидаемую прибыль. Определить, в какой правовой форме вести деятельность и по какой системе уплачивать налоги.
  3. Заключить сделку купли-продажи.
  4. Зарегистрироваться как предприниматель (хотя сдавать в аренду коммерческую недвижимость разрешается и физическим лицам, выгоднее делать это от имени ИП или хозяйствующего общества).
  5. Подать объявление или другим способом довести соответствующую информацию до потенциальных арендаторов.
  6. Оформить договор.

Как зарабатывать на аренде коммерческой недвижимости больше

Обычно, только крупные компании готовы снимать просторные помещения целиком или все задание. Чтобы повысить востребованность, необходимо поделить имеющуюся площадь на части и заключать сделки с несколькими клиентами. Предварительно придется поставить каждый обособленный объект на кадастровый учет.

Выбирайте универсальные объекты, так как они легко приспосабливаются под разные цели и пользуются повышенным спросом.

Чтобы сэкономить на налогах, учет лучше вести по упрощенной системе (6 % с доходов или 15 % с доходов за минусом расходов).

О компании — Аренда коммерческой недвижимости от собственника.

«Бизнес-центр 31» представляет собой бизнес-квартал или деловую среду, позволяющую организовать комплексный подход для ведения бизнеса. У нас вы имеете возможность не просто арендовать офис, торговое или складское помещение, а сделать это в рамках одного рационально спланированного бизнес-пространства. Управление бизнесом, его эффективность, снижение затрат на логистику и хозяйственное обеспечение компании – все эти задачи успешно решает аренда офисного и производственного помещения в непосредственной близости друг к другу, а лучше на территории одного бизнес-центра.

«Бизнес-центр 31» на рынке коммерческой недвижимости с 2004 года. Специализация компании – сдача в аренду собственных нежилых помещений в ВАО. Компания предоставляет своим клиентам широкий выбор помещений различного метража и конфигурации от небольших офисов площадью 15 кв.м. до рациональных производственно-складских комплексов для ведения всевозможной профессиональной деятельности.

Профессиональные менеджеры и технические службы обеспечивают постоянную заботу об арендаторах, для этого в бизнес-центре созданы все необходимые условия: функционируют разноплановые предприятия общественного питания, пункты бытового обслуживания, магазины, банк, салон красоты.

Инфраструктура

«Бизнес-центр 31» находится в одном из стратегически важных направлений г. Москвы – Горьковское, в районе Соколиная гора, ВАО, на пересечении шоссе Энтузиастов и СВХ. Расположение бизнес-центра обеспечивает комфортную среду и транспортную доступность, что часто является основополагающим критерием в процессе подбора коммерческой недвижимости. 

Благодаря наличию многочисленных подъездных путей, проезд к территории бизнес-центра остается свободным в любое время суток. Близость к метро и всем видам общественного транспорта обеспечивает доступность не только автомобилистам, но и пешеходам. Развитая инфраструктура и благоустроенная территория бизнес-центра обеспечивают комфортное пребывание на рабочем месте сотрудников наших арендаторов.

 Технические характеристики «Бизнес-центра 31»

«Бизнес-центр 31» предлагает в аренду разноформатные офисные помещения: коридорно-кабинетной нарезки и современной – open space. Все офисы оснащены необходимыми инженерными системами. В здании установлены:

  • лифтовое оборудование – два пассажирских лифта марки OTIS;
  • системы безопасности – пост охраны, система контроля доступа, видеомониторинг периметра и внутренних зон Бизнес-центра, охранная сигнализация;
  • система вентиляции и кондиционирования – местное кондиционирование помещений;
  • система пожарной безопасности – сигнализация и система автоматического пожаротушения;
  • система отопления – центральная;
  • система телекоммуникаций – офисный центр оснащен современными средствами телекоммуникаций. Оптоволоконные линии связи позволяют использовать различные услуги. Среди них — высокоскоростной доступ к сети Интернет (100 Мбит/с). Поставщиками телекоммуникационных услуг являются несколько операторов связи: «Универсум-Бит» и «Comiten».

Собственник офисов в ВАО Москвы

Взаимовыгодное сотрудничество с надежным партнером

На рынке коммерческой недвижимости компания New Life group является уверенным лидером. Спектр предоставляемых услуг широкий и разнообразный. Клиенты могут арендовать необходимый им тип недвижимости на выгодных условиях. Компания предлагает как торговые и складские, так офисные и производственные помещения.

В базе компании десятки выгодных и интересных предложений, и все они отличаются выгодной ценовой политикой и гибкими условиями сотрудничества. Многие объекты находятся в шаговой доступности от станций метро. Профессиональный и вежливый штат работников всегда готов оказать консультационную помощь и помочь выбрать оптимальный вариант коммерческой недвижимости, исходя из индивидуальных особенностей и потребностей арендатора.

Нашей целью является помощь в подборе торгово-коммерческой недвижимости. Основой отношений с партнерами и клиентами является честность, открытость и доверие. При обращении к нашим специалистам вы можете быть уверены, что сможете оперативно найти и арендовать помещение на выгодных условиях.

При подборе помещения специалисты учитывают финансовые возможности клиентов и их пожелания. Исходя из этих факторов, они помогают выбрать оптимальный вариант. Компания стремится к тому, чтобы партнерские отношения всегда были максимально эффективными, и арендатор смог арендовать площадь на выгодных условиях.

Наши специалисты готовы выполнить порой даже необычные пожелания партнеров, а каждый вариант тщательно подбирается и проверяется на соответствие требованиям клиента. Здесь не предлагают бесполезные площади, а только те варианты, которые действительно помогут компании эффективно вести свой бизнес.

Многочисленные положительные отзывы демонстрируют результативность нашей работы. Нашими предложениями уже воспользовались многие крупные компании, мнению которых стоит доверять.
Выгодные предложения от New Life group становятся уникальными возможностями для стабильного развития бизнеса.

Многие компании, действующие в Москве, хорошо понимают, насколько важен и сложен вопрос аренды и как порой необходимо срочно решить, где арендовать коммерческую недвижимость. Надежный и компетентный партнер в нашем лице, к которому можно обратиться в любой момент, всегда готов оперативно решить возникший вопрос по аренде.

И ни для кого не секрет, что иногда переезд в новое офисное помещение — это сложный и многоэтапный процесс, который на некоторое время полностью парализует деятельность компании. New Life group помогает максимально эффективно и оперативно преодолеть этот этап и вернуться к рабочей деятельности.

Обращаясь сразу в New Life group, вы сможете решить остро стоящий вопрос выгодно и в максимально сжатые сроки.

Наши профессиональные и опытные сотрудники избавят вашу компанию от бюрократии, волокиты и необходимости решать множество мелких нюансов. Услуги «под ключ» — это лучшее решение при ведении эффективного бизнеса. При таком методе сотрудничества арендаторы всегда остаются довольны качеством предоставленных услуг.

Как правильно выбрать помещение для бизнеса

Сразу арендовать или приобрести можно не любую понравившуюся недвижимость. Важно, чтобы помещение было законодательно пригодно к роду деятельности, которую вы планируете в нём вести, и соответствовало установленным нормам. Как общим — СанПиНам (санитарно-эпидемиологическим правилам и гигиеническим нормативам), так и специальным — для медучреждений, саун, организаций общественного питания и дошкольного образования.

Покупая помещение в жилом доме, загляните в Жилищный кодекс и проверьте, возможен ли при вашей деятельности перевод выбранного жилого помещения в нежилое. Закажите в лицензированной компании проект по переустройству помещения, если оно требуется.

Перед сделкой убедитесь, что перевод осуществлён правильно с точки зрения закона — собственник согласовал это с жильцами дома, в помещение подведены все коммуникации и оборудован отдельный вход. Арендуя или покупая помещение в новостройке, ищите в проектной документации пометку «помещение без конкретной технологии»: это значит, что использовать пространство можно как угодно.

Согласуйте с арендодателем цели использования помещения, возможность переоборудования и перепланировки. Все изменения в договоре зафиксируйте в письменном виде.

На всякий случай изучите также планы городской администрации. Возможно, помещение находится в доме, попавшем в программу реновации, или на улице, где запрещено ставить летние веранды

Аренда коммерческой недвижимости, как бизнес-идея

Доброго времени суток, друзья! Самое время научиться правильно вкладывать имеющийся капитал. Прошедшие тяжелые месяцы многих бизнесменов вывели из равновесия, поэтому появилась возможность повысить собственные доходы. Разумеется, никто не предлагает совершать мошеннические действия или заниматься рейдерскими захватами. Оптимальным вариантом сейчас становится аренда коммерческой недвижимости, которая принесет приличный доход при минимальных затратах времени.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах страны – дорогостоящий шаг. По этой причине при наличии достаточного начального капитала можно заняться субарендой. Быть может, это покажется уже известным принципов, но в нынешние времена он обретает новый смысл, который гарантирует значительную прибыль. Мы не станем поэтапно разбираться с этой бизнес-идеей, а обратим внимание лишь на преимущества, а также дадим пару ценных советов.

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости способна приносить денег. Причем вам не придется активно заниматься бизнесом, ежедневно расходуя целую кучу личного драгоценного времени. Однако мало кто правильно понимает, каким образом можно организовать стабильную прибыль. По этой причине мы постараемся выделить несколько наиболее действенных способов.

Способ 1. Субаренда коммерческой недвижимости

Разумеется, наиболее простым и вполне выгодным способом является субаренда коммерческой недвижимости. Давно уже предприниматели не связываются напрямую с владельцами, так как им проще пообщаться с целой фирмой, предлагающей разнообразные варианты в собственном каталоге. По этой причине мы считаем данный путь наиболее простым, хотя доходы от него останутся слишком ограниченными.

Серьезным минусом назовем разницу в стоимости помещений. Действительно, превысить среднюю рыночную цену для того или иного района не удастся, а значит, посредник получит лишь маленькую сумму. Да, ему не придется прикладывать никаких усилий или даже не вкладываться, если получится правильно договориться с настоящим владельцем. Тем не менее, и в нынешних условиях занижать сумму нельзя, что влечет за собой дополнительные трудности.

Способ 2. Разделение коммерческой недвижимости

Если всерьез заинтересовала аренда коммерческой недвижимости, ее можно превратить в крупный бизнес-проект. Наши эксперты подсчитывали возможные доходы от данной методики, и они оказались достаточно большими, чтобы стать реальным инвестиционным проектом. О чем же идет речь? Разумеется, о разделении больших площадей для обеспечения доступности руководителям малых и средних предприятий.

Отсутствие огромного начального капитала часто превращается в серьезную проблему. Из-за нее руководителям приходится довольствоваться имеющимися помещениями, которые никак не соответствуют их потребностям или требованиям к району размещения. Если вы хотите начать сотрудничество с массой клиентов, проще всего выбрать просторную недвижимость, потом разделить ее и сдать в субаренду. В таком случае доход окажется значительным, хоть и придется потратить время на рекламу и привлечение потенциальных арендаторов.

Способ 3. Целевой ремонт и субаренда

Аренда коммерческой недвижимости – это не просто шаг, а распространенный бизнес. Мы постарались максимально подробно разобраться в вопросе, поэтому сразу отметили огромный плюс, таящийся в целевом ремонте того или иного помещения. Во многих случаях он оказывается полезным решением, которое позволяет заранее подыскать потенциальных клиентов, чтобы сразу ориентироваться на их потребности и запросы.

В чем же смысл? В данном случае мы предлагаем взять абсолютно пустое помещение и без ремонта. Легче всего сделать это в новом торговом или бизнес-центре, где сразу после строительства можно найти множество вариантов. На практике такое решение оптимально, ведь опытный бизнесмен наверняка всегда ориентируется на определенную аудиторию. Отличным примером является сдача кабинетов для массажа, когда изначально снимается большое помещение, потом оно разделяется и делается разнообразный ремонт. В результате можно «заламывать» цену, не опасаясь потерять потенциальных клиентов.

Сложности заработка на аренде коммерческой недвижимости

Быть может, некоторые из вас уже сейчас заинтересовались доходом от аренды коммерческой недвижимости. В таком случае мы сразу укажем несколько сложностей, с которыми чаще всего приходится сталкиваться. Да, нам хочется верить, что вы заранее обойдете их, но в реальности обычно этого сделать не удается, а значит, лучше ожидать возможные неприятности и подготовиться к ним. О чем же идет речь?

  • Завышенная цена;
  • Оформление документов;
  • Поиск клиентов.

Сразу хотим отметить, что в той же Москве найти выгодное предложение непросто. Часто даже пустые помещения приходится снимать по огромной цене, что приводит к невыгодности субаренды. Это извечная проблема, с которой справиться никак не получается. Правда, в нынешние времена она немного сгладилась, причиной чего является низкая платежеспособность некоторых организаций. В результате чего уже сейчас освободилось множество «вакантных местечек». Можно воспользоваться ими, чтобы потом спокойно подыскать клиентов для гарантированного заработка приличных сумм.

Кроме того, аренда коммерческой недвижимости часто осложняется оформлением документов. Начинающие предприниматели не уверены в том, что свободно справятся с этой задачей, но это ошибка. Если нет собственных познаний, можно без труда обратиться к одному из нотариусов, который займется обязательными бумагами. Ему потребуется всего пара дней и небольшая сумма на выполнение всех формальностей, соответственно, ни о каких задержках речь не пойдет. Да, в законодательстве прописаны жесткие требования, но и с ними удастся справиться, не прикладывая никаких дополнительных усилий.

Последней проблемой, с которой сталкиваются предприниматели, является поиск клиентов. Аренда коммерческой недвижимости все-таки является специализированной сферой деятельности. Из-за этого иногда после разделения не так просто найти достаточное количество арендаторов. Только мы готовы предложить решение и с этим вопросом. Конечно, обойтись парой слов никак не получится, а значит, лучше подробно разберемся в вопросе.

Как найти клиентов для аренды коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости в Москве заставляет научиться правильно и быстро находить нужных клиентов. Сегодня для этого нужно просто воспользоваться сразу несколькими способами, которые мы хотим описать. После чего вам придется просто потратить время на использование проверенной методики, чтобы потом увидеть стабильность получаемой прибыли.

Способ 1. Рекламные сети

Рекламные сети – наиболее простой и надежный способ распространения информации о собственных услугах. Сегодня в интернете намного легче найти необходимых клиентов в любой сфере, поэтому и аренда коммерческой недвижимости в данном случае не станет исключением. Следует подумать о том, размещение даже пары объявлений гарантирует стабильный интерес, а вместе с тем и скорое подписание договоров о сотрудничестве.

Рекламные сети сегодня активно используются всеми предпринимателями. Из-за этого есть смысл всерьез задуматься о размещении собственных объявлений. Хотя они окажутся по-настоящему целесообразными только для небольших помещений, рассчитанных на малый и средний бизнес, крупные арендаторы предпочитают иные источники информации.

Способ 2. Социальные сети и мессенджеры

Кто-то часто говорит о том, что социальные сети и мессенджеры не подходят для рекламы аренды коммерческой недвижимости, но это неправда. Секретом является правильный выбор тематики, которая должна на сто процентов соответствовать выбранному направлению работы. В частности, мы снова вернемся к массажным кабинетам. В таком случае можно сделать группу или канал о массаже для активного распространения данных об имеющихся свободных помещениях.

Активное развитие собственных групп и каналах в мессенджерах дает огромный плюс. Мы уже проверяли подобный способ, поэтому можем уверенно говорить о правильности сделанного выбора. Профессионалы развивают сообщества буквально за 1 неделю, а потом в них удается свободно распространять информацию среди подписчиков. Пора уже серьезно относиться к бизнесу в любой сфере и распространению рекламных объявлений.

Способ 3. Собственный сайт

Аренда коммерческой недвижимости при большом размахе потребует создание собственного сайта. Тут уже мы разговор ведем о настоявших риэлтерских агентствах, где в каталоге предлагаются различные помещения. Причем для этого не потребуется больших усилий, а потом уже можно будет использовать любые доступные методики проведения рекламных кампаний и акций.

В любом случае эксперты говорят о том, что запуск сайта является идеальным вариантом для любого бизнеса. Подготовив качественные фотографии и описания, удастся завлечь потенциальных клиентов. Это позволит буквально за пару недель подписать договора на все свободные помещения. После чего останется просто подсчитывать собственные доходы в конце месяца.

Длительная или краткосрочная аренда недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости после нашего описания наверняка окажется ясной и простой. Однако мы хотим решить последний вопрос, касающийся срока действия договоров о сотрудничестве. Иногда неопытные новички уверены, что намного проще сразу подписать бумаги на пользование в течение 3-6 месяцев, но это может стать ошибкой.

Сопоставление доходов подсказывает, что лучше почти посуточно сдавать небольшое помещение. Да, это сложный шаг, требующий особой активности, но на него стоит пойти ради финансового благополучия. Конечно, он рассчитан только на малые площади и постоянной аудитории, однако это не такая уж и проблема для профессионала.

Вместо заключения

Аренда коммерческой недвижимости в Москве и по всей России – реальный бизнес. Подготовив некоторый  начальный капитал, можно сразу перейти в новую сферу, которая в короткие сроки превратится в ощутимый источник дохода. Только вам решать, какой вариант выбрать, но в любом случае стоит заранее быть уверенным в успехе.

Смотрите крутые и невероятные эксперименты, взрывы, краш тесты, иллюзии и обман зрения и многое другое https://teleg.run/bigbuble

Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге в аренду от собственника без посредников на Biz-Cen.ru

В этой области нет подходящих бизнес-центров

Основу деятельности любой строительной компании составляет возведение не только жилых и офисных помещений, но также и коммерческой недвижимости, спрос на которую постоянно растет. В настоящее время коммерческая недвижимость достаточно востребована и предложения по продаже и аренде коммерческой недвижимости Петербурга не могут полностью удовлетворять спрос на этот вид недвижимости. Это соответственно приводит к конкуренции между компаниями, для которых коммерческая недвижимость в Петербурге, расположенная в очень удобном месте является важным шагом для дальнейшего развития бизнеса.

Коммерческая недвижимость Петербурга и ее классификация

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга включает в себя всю недвижимость, которая используется предприятиями для получения прибыли. Причем это могут быть не только помещения, которые напрямую связаны с торговлей.

В качестве коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга могут выступать складские, производственные, промышленные помещения, которые приобретаются для того чтобы впоследствии сдавать их в аренду. Таким образом, коммерческая недвижимость Петербурга, которую может предложить – это широко используемые нежилые помещения.

Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга может быть разделена на несколько видов:

  • недвижимость используемая, как торговая точка в качестве магазинов, кафе и ресторанов;
  • недвижимость, используемая для предоставления услуг – салоны красоты, парикмахерские, нотариальные конторы, туристические компании и так далее;
  • коммерческая недвижимость аренда, с которой приносит прибыль.

Рынок коммерческой недвижимости представлен разнообразными предложениями по аренде и продаже. Самым удобным и соответственно самым популярным видом приобретения недвижимости – это коммерческая недвижимость без посредников. Основные причин этого знает каждый предприниматель, который сталкивается с необходимостью аренды помещений. Коммерческая недвижимость арендованная позволяет сэкономить и исключить дополнительные расходы.

В связи с этим очень мало предпринимателей обращаются сегодня за помощью к агентствам недвижимости, так как коммерческая недвижимость от собственника – это надежность, гарантия качества и низкие цены. Коммерческая недвижимость в Ленинградской области всегда была весьма популярна у бизнесменов, особенно если это была недвижимость от собственников.

Наибольшим спросом пользуется коммерческая недвижимость Петербурга, которую может предложить, в качестве торговых точек. Такая коммерческая недвижимость идеально подходит для открытия магазинов по продаже продуктов питания, одежды, обуви, аптеки и так далее. В последнее время коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге привлекает предпринимателей в крупных торговых центрах, которые сегодня сосредоточили огромного количества покупателей, которых привлекает возможность купить все необходимое в одном месте, так как это удобно, экономно и выгодно. Соответственно и коммерческая недвижимость, которой предлагается в торговом центре не сбавляет спроса. В связи с этим коммерческая недвижимость и ее аренда в Петербурге, которую может предложить, имеет популярность в торговых центрах и может способствовать большему развитию аналогичных торговых точек.

На нашем сайте вы найдете предложения по коммерческой недвижимости от собственника без посредников в Санкт-Петербурге. С нами коммерческая недвижимость в Петербурге стала доступна, как никогда ранее.

Полезная информация

Biz-Cen.ru — аренда офисов, помещений, коммерческой недвижимости в бизнес-центрах Санкт-Петербурга от собственников, без посредников и комиссии!

Адрес офиса: Лиговский пр., д. 50, к. 1, оф. 15, Санкт-Петербург, 191040
Контакты: +7 (812) 642-98-46, +7 (812) 244-39-07, [email protected]


Покупка и аренда коммерческой недвижимости: плюсы и минусы каждой

Многие предприятия работают вне коммерческих помещений, будь то витрины, фабрики или офисы. Если вы открываете новый бизнес или расширяете существующий, вам придется решить, покупать ли коммерческую недвижимость или арендовать ее.

Когда вы покупаете недвижимость, вы можете либо заплатить наличными, либо профинансировать ее с помощью ссуды. При аренде вы арендуете недвижимость на определенный срок, после чего вы должны пересмотреть договор, если хотите продолжить ее использование.На выбор правильной стратегии для вашего бизнеса влияет несколько факторов, в том числе отток денежных средств, текущие расходы, налоговые последствия, стоимость собственности, капитал для бизнеса и многое другое.

Плюсы и минусы покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость сохраняет свою ценность в течение долгого времени, если за ней правильно ухаживают — это долгосрочный актив. Вот некоторые преимущества и недостатки покупки объекта коммерческой недвижимости.

Собственный капитал увеличивается с течением времени Требуется авансовый платеж
Стоимость активов со временем растет Трудности для получения финансирования
Потенциальный доход от аренды Штрафы за досрочное погашение кредитов
Налоговые льготы по процентным, амортизационным и не ипотечным расходам Требуется страхование ответственности
Контроль собственности Возможность потери ликвидности или капитала

Плюсы покупки

Собственный капитал: Если вы платите все наличными, вы сразу становитесь владельцем 100% собственности.Если вы берете ссуду, ваш первоначальный взнос и ежемесячные платежи увеличивают капитал собственности. Если вы рефинансируете или продаете недвижимость, ваш капитал представляет собой разницу между справедливой рыночной стоимостью собственности и оставшейся суммой кредита, и это помогает повысить общую стоимость вашего бизнеса.

Оценка актива: Владение коммерческой недвижимостью позволяет вам получать выгоду от прироста капитала — увеличения стоимости вашей собственности с течением времени. Скорость повышения курса зависит от уровня инфляции, местных условий спроса и предложения, процентных ставок и других факторов.

Доход от аренды: Как правило, бизнес, занимающийся покупкой коммерческой недвижимости, занимает не менее 51% ее. Это связано с тем, что кредиторы классифицируют недвижимость как инвестиционную, когда доля владения составляет 50% или меньше — фактор, который затрудняет получение кредита. Если у вас есть оставшаяся площадь, вы можете сдать ее в аренду арендаторам и создать дополнительный источник дохода. Например, если вы покупаете небольшое здание, вы можете сдать первый этаж розничному продавцу, ресторану, туристическому агентству или другому предприятию.

Налоговые льготы: В качестве налоговой льготы вы можете вычесть проценты и амортизационные отчисления на вашу коммерческую недвижимость.

Контроль: Когда вы владеете недвижимостью, вы контролируете ее (в рамках ограничений по зонированию), что означает, что вам не нужно вести переговоры с домовладельцем, если вы хотите изменить конфигурацию помещения. Вы также будете вносить фиксированные ежемесячные платежи по ипотеке вместо арендной платы, которая может быть изменена по истечении срока аренды.

Минусы покупки

Авансовые расходы: Как правило, вам необходимо внести авансовый платеж в размере от 10% до 40% от стоимости собственности, а также вам придется оплатить затраты на закрытие сделки, а также сборы за оформление и оценку.Например, в собственности за 1 миллион долларов вы можете рассчитывать заплатить от 100 000 до 400 000 долларов из своего кармана в качестве первоначального взноса и других сборов.

Проблемы с получением финансирования: У вас могут возникнуть проблемы с получением ссуды на коммерческую недвижимость с разумной процентной ставкой, если вы или ваш бизнес не можете получить одобрение на получение банковского финансирования. В то время как лучшие ссуды на коммерческую недвижимость могут иметь процентную ставку ниже 4%, ссуды, предоставленные кредиторами с твердыми деньгами, могут иметь процентную ставку от 10% и более.В этом случае аренда может быть более рентабельной.

Штрафы за досрочное погашение: Многие ссуды на коммерческую недвижимость сопровождаются значительными сборами за предоплату или другими штрафами, характерными для коммерческой недвижимости, в виде поддержания доходности или аннулирования, если вы досрочной погашением остатка ссуды.

Обязательства: Вы несете ответственность, если кто-то пострадает на вашей собственности, что означает, что вам придется заплатить за полис страхования ответственности, чтобы защитить себя от судебных исков.Если вы сдаете в аренду часть имущества, вы несете ответственность управляющего имуществом, что потребует дополнительной страховки и ухода за имуществом. Кроме того, для многих ссуд может потребоваться личная гарантия, которая возлагает на вас личную ответственность за выплату ссуды, если ваш бизнес не может.

Потеря ликвидности или капитала: Всегда существует вероятность того, что стоимость вашей собственности снизится, и вы можете понести капитальные убытки, если решите продать, что является недостатком. Кроме того, у вас также могут возникнуть проблемы с ликвидностью, поскольку ваши деньги будут привязаны к собственности.Чтобы вернуть свои деньги, вам придется продать или частично рефинансировать обналичивание. Более того, деньги, связанные с недвижимостью, можно было бы использовать для других целей, если бы вы взяли их в аренду.

Плюсы и минусы аренды коммерческой недвижимости

Срок коммерческой аренды обычно составляет от пяти до 10 лет. Вы можете использовать недвижимость во время аренды с учетом любых ограничений, предусмотренных в договоре аренды.

Доступ к большей ликвидности Отсутствие капитала или выгод от повышения стоимости
Фиксированные ежемесячные расходы Невозможно получить пассивный доход
Налоговые льготы по расходам на недвижимость Высокие арендные расходы
Гибкость оставить в собственности Нет управления помещением

Плюсы лизинга

Больше ликвидности: Вы используете значительно меньше своих денежных средств, потому что вам не нужно вносить первоначальный взнос, чтобы переехать в пространство.Тем не менее, вы должны рассчитывать на внесение авансовых платежей за адвоката, брокера, предварительную проверку и гарантийный депозит.

Фиксированная ежемесячная стоимость: При аренде вам, как правило, не нужно оплачивать какое-либо существенное обслуживание, ремонт или содержание собственности, хотя вы, возможно, должны будете платить за мелкий ремонт. Вместо этого вы будете точно знать, сколько вам нужно платить каждый месяц, не беспокоясь о непредвиденных дорогостоящих расходах на ремонт.

Налоговые льготы: Вы можете вычесть эти расходы по мере их возникновения: арендные платежи, страхование имущества, налоги на имущество (в зависимости от типа аренды), коммунальные услуги и техническое обслуживание.Вы можете вычесть весь арендный платеж, в отличие от вычета процентов по ипотеке.

Больше гибкости: Квалификация на аренду зачастую проще, чем на получение ссуды на коммерческую недвижимость, поэтому у вас есть больше возможностей, когда дело доходит до выбора помещения. Вы также можете переехать, когда договор аренды истечет, не продавая недвижимость. Возможно, вы сможете позволить себе арендовать недвижимость, которую слишком дорого покупать, что поможет вам получить выгодное или стратегическое место.

Минусы лизинга

Отсутствие собственного капитала или прироста стоимости: Вы не накапливаете никакого капитала при аренде, хотя в некоторых контрактах есть функция аренды коммерческой недвижимости с правом владения, которая позволяет использовать часть уже уплаченной вами арендной платы на покупку. собственности. Без капитала вы не выиграете от прироста капитала.

Отсутствие пассивного дохода: Вы не являетесь домовладельцем и, следовательно, не можете получать арендную плату от других, теряя вторичный доход, который вы могли бы получить от владения собственностью.

Аренда стоит дорого: Ваши ежемесячные арендные платежи обычно превышают выплаты по ипотеке на ту же недвижимость. Типичный трехлетний договор аренды возлагает на арендаторов ответственность за ежемесячное страхование розничной торговли, налоги на имущество, коммунальные услуги и расходы на техническое обслуживание. При добавлении к арендной плате ваши затраты будут больше, хотя расходы после уплаты налогов зависят от ситуации.

Нет контроля: В договоре аренды могут быть ограничения и даже положения о досрочном расторжении, которые ограничивают способность арендатора контролировать арендуемую площадь.У вас нет контроля над повышением арендной платы по истечении срока аренды, и если вы выйдете из бизнеса, вы должны будете продолжать платить арендную плату или столкнетесь с штрафами.

Когда покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

Как правило, имеет смысл покупать, если у вас достаточно наличных для первоначального взноса и шести месяцев выплаты по ипотеке, не вызывая у вашего бизнеса денежного кризиса. Покупка может быть хорошим вариантом, если вы:

  • Хотите сдать в аренду часть помещения для получения вторичного источника дохода
  • Планируйте увеличение доли собственности в собственности
  • Хотите реорганизовать пространство по своему усмотрению

С другой стороны, лизинг может быть правильным ответом, если вы хотите:

  • Возможность выселения в конце срока аренды
  • Чтобы не связывать деньги при первоначальном взносе
  • Больше налоговых вычетов на лизинговые расходы
  • Свобода от ответственности за содержание собственности в зависимости от вашего договора аренды
  • Работать в помещении, слишком дорогое для покупки

Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, в качестве первого варианта вам следует рассмотреть ссуду, гарантированную Управлением малого бизнеса (SBA).SBA предлагает две кредитные программы, которые можно использовать для коммерческой недвижимости: 7 (а) ссуд и 504 ссуды. В то время как ссуды 7 (а) являются ссудами общего назначения, ссуды 504 специально предназначены для покупки или рефинансирования коммерческой недвижимости.

Коммерческая недвижимость (CRE) Определение

Что такое коммерческая недвижимость (CRE)?

Коммерческая недвижимость (CRE) — это недвижимость, которая используется исключительно для деловых целей или для предоставления рабочего пространства, а не в качестве жилого помещения, которое вместо этого представляет собой жилую недвижимость.Чаще всего коммерческая недвижимость сдается арендаторам для ведения приносящей доход деятельности. Эта широкая категория недвижимости может включать в себя все, от одной витрины до огромного торгового центра.

Коммерческая недвижимость включает в себя несколько категорий, таких как розничные торговцы всех видов — офисные помещения, отели и курорты, торговые центры, рестораны и медицинские учреждения.

Ключевые выводы

  • Под коммерческой недвижимостью понимается недвижимость, используемая специально для ведения бизнеса или получения дохода.
  • Четыре основных класса коммерческой недвижимости включают офисные помещения, производственные помещения, многоквартирную аренду и розничную торговлю.
  • Коммерческая недвижимость обеспечивает доход от аренды, а также возможность некоторого прироста капитала для инвесторов.
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость обычно требует от инвесторов более сложного подхода и больших сумм капитала, чем в жилую недвижимость.
  • Публичные инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — это реальный способ для физических лиц косвенно инвестировать в коммерческую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость и жилая недвижимость составляют две основные категории недвижимого имущества. Жилая недвижимость включает строения, предназначенные для проживания людей, а не для коммерческого или промышленного использования. Как следует из названия, коммерческая недвижимость используется в торговле, а многоквартирные дома для сдачи в аренду, которые служат жильем для арендаторов, классифицируются как коммерческая деятельность для арендодателя.

Коммерческая недвижимость обычно делится на четыре класса в зависимости от функции:

  1. Офисные помещения
  2. Промышленное использование
  3. Многосемейная аренда
  4. Розничная торговля

Отдельные категории также могут быть дополнительно классифицированы.Например, офисные помещения часто характеризуют как класс A, класс B или класс C.

  • Класс A представляет собой лучшие здания с точки зрения эстетики, возраста, качества инфраструктуры и местоположения.
  • Здания класса B обычно старше и не так конкурентоспособны по цене, как здания класса A. Инвесторы часто выбирают эти здания для реставрации.
  • Здания класса C являются самыми старыми, обычно старше 20 лет, расположены в менее привлекательных районах и нуждаются в ремонте.

Обратите внимание, что некоторые органы по зонированию и лицензированию дополнительно выделяют промышленные объекты — участки, используемые для производства и производства товаров, особенно тяжелых товаров, — но большинство считают это подмножеством коммерческой недвижимости.

Аренда коммерческой недвижимости

Некоторым предприятиям принадлежат здания, которые они занимают. Однако более типичен случай, когда коммерческая недвижимость сдается в аренду. Обычно инвестор или группа инвесторов владеют зданием и собирают арендную плату с каждого действующего в нем бизнеса.Ставки коммерческой аренды — стоимость помещения в течение определенного периода — обычно указываются в долларах годовой арендной платы за квадратный фут. И наоборот, ставки на жилую недвижимость указаны как годовая сумма или ежемесячная арендная плата.

Срок коммерческой аренды обычно составляет от одного года до 10 лет или более, при этом аренда офисных и торговых площадей обычно составляет от пяти до 10 лет. Это можно противопоставить более краткосрочной годовой или помесячной аренде жилья.

В недавнем исследовании, проведенном аналитической фирмой CBRE Group, было обнаружено, что термин — i.е., продолжительность — аренды была пропорциональна размеру сдаваемой площади. Кроме того, данные показали, что арендаторы будут заключать договоры о длительной аренде, чтобы зафиксировать цены в условиях растущей рыночной конъюнктуры. Но это не единственный их движущий фактор. Некоторые арендаторы, которым требуются большие площади, вступают в долгосрочную аренду из-за ограниченной доступности собственности, соответствующей их потребностям.

Существует четыре основных типа аренды коммерческой недвижимости, каждый из которых требует разного уровня ответственности от арендодателя и арендатора.

  • При единовременной аренде арендатор несет ответственность за уплату налогов на недвижимость.
  • Аренда с двойной сеткой (NN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость и страхование.
  • Тройная аренда (NNN) возлагает на арендатора ответственность за уплату налогов на недвижимость, страховку и техническое обслуживание.
  • При полной аренде арендатор платит только арендную плату, а домовладелец оплачивает налоги на недвижимость, страховку и техническое обслуживание здания.

Управление коммерческой недвижимостью

Владение и обслуживание сдаваемой в аренду коммерческой недвижимости требует полного и постоянного управления со стороны владельца.Владельцы недвижимости могут пожелать нанять фирму по управлению коммерческой недвижимостью, чтобы помочь им найти, управлять и удерживать арендаторов, контролировать аренду и варианты финансирования, а также координировать содержание собственности и ее реализуемость. Специализированные знания компании по управлению коммерческой недвижимостью полезны, поскольку правила и положения, регулирующие такую ​​собственность, различаются в зависимости от штата, округа, муниципалитета, отрасли и размера.

Часто домовладелец должен найти баланс между максимизацией арендной платы и минимизацией количества вакансий и текучести арендаторов.Оборот может быть дорогостоящим для владельцев CRE, потому что пространство должно быть адаптировано для удовлетворения конкретных потребностей разных арендаторов — скажем, если ресторан переезжает в собственность, когда-то занимаемую студией йоги.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Вложение в коммерческую недвижимость может быть прибыльным и служить страховкой от волатильности фондового рынка. Инвесторы могут зарабатывать деньги за счет повышения стоимости собственности при продаже, но большая часть прибыли поступает от арендной платы арендатора.

Прямые инвестиции

Инвесторы могут использовать прямые инвестиции, если они становятся арендодателями через владение недвижимым имуществом.Для прямых инвестиций в коммерческую недвижимость лучше всего подходят люди, которые либо обладают значительными знаниями об отрасли, либо могут нанимать фирмы, которые обладают такими знаниями. Коммерческая недвижимость — это вложение в недвижимость с высоким риском и высокой доходностью. Такой инвестор, скорее всего, будет состоятельным человеком, поскольку для инвестирования в CRE требуется значительный объем капитала.

Идеальная недвижимость находится в районе с низким предложением CRE и высоким спросом, что обеспечит выгодные арендные ставки.Сила местной экономики области также влияет на стоимость покупки CRE.

Косвенные инвестиции

В качестве альтернативы инвесторы могут инвестировать в коммерческий рынок косвенно через владение различными рыночными ценными бумагами, такими как инвестиционные фонды недвижимости (REIT) или биржевые фонды (ETF), которые инвестируют в акции, связанные с коммерческой недвижимостью, или инвестируя в компании, которые обслуживают на рынок коммерческой недвижимости, например банки и риэлторы.

Преимущества коммерческой недвижимости

Одно из самых больших преимуществ коммерческой недвижимости — привлекательные ставки аренды.В районах, где объем нового строительства ограничен землей или законом, коммерческая недвижимость может иметь впечатляющую доходность и значительные ежемесячные денежные потоки. Промышленные здания обычно сдаются в аренду по более низкой ставке, хотя они также имеют более низкие накладные расходы по сравнению с офисным зданием.

Коммерческая недвижимость также выигрывает от сравнительно более длительных договоров аренды с арендаторами, чем жилая недвижимость. Такой длительный срок аренды дает владельцу коммерческой недвижимости значительную стабильность денежного потока, если в здании проживают долгосрочные арендаторы.

Коммерческая недвижимость предлагает не только стабильный, богатый источник дохода, но и потенциал для прироста капитала, если недвижимость находится в хорошем состоянии и обновляется. И, как и все формы недвижимости, это отдельный класс активов, который может обеспечить эффективную возможность диверсификации сбалансированного портфеля.

Недостатки коммерческой недвижимости

Правила и положения являются основными сдерживающими факторами для большинства людей, желающих напрямую инвестировать в коммерческую недвижимость.Налоги, механика покупки и обязанности по обслуживанию коммерческой недвижимости похоронены на разных уровнях закона. Эти требования меняются в зависимости от штата, округа, отрасли, размера, зонирования и многих других обозначений. Большинство инвесторов в коммерческую недвижимость либо обладают специальными знаниями, либо имеют штат людей, у которых они есть.

Еще одним препятствием является повышенный риск, связанный с текучестью арендаторов, что особенно актуально в экономике, где из-за неожиданного закрытия магазинов объекты недвижимости остаются пустыми без предварительного уведомления.

В случае с жилыми домами требования одного арендатора к оборудованию обычно совпадают с требованиями предыдущих или будущих арендаторов. Однако в коммерческой недвижимости у каждого арендатора могут быть очень разные потребности, требующие дорогостоящего ремонта. Затем владелец здания должен приспособить пространство для размещения специализированной профессии каждого арендатора. Коммерческая недвижимость с низким уровнем вакантности, но высокой текучестью арендаторов может по-прежнему терять деньги из-за стоимости ремонта для новых арендаторов.

Для тех, кто хочет инвестировать напрямую, покупка коммерческой недвижимости является гораздо более дорогостоящим предложением, чем жилая недвижимость.Более того, хотя недвижимость в целом относится к наиболее неликвидным классам активов, сделки с коммерческими зданиями, как правило, проходят особенно медленно.

Плюсы
  • Хеджирование от фондового рынка

  • Высокодоходный источник дохода

  • Стабильные денежные потоки от долгосрочных арендаторов

  • Потенциал прироста капитала

Перспективы и прогнозы коммерческой недвижимости

U.Рынок коммерческой недвижимости С. сильно пострадал во время рецессии 2008–2009 годов, но с 2010 года он стабильно рос за год. Этот рост помог возместить убытки, понесенные во время рецессии.

Как сообщает Forbes , сектор розничной торговли, в частности, оказался проблемным местом на более широком рынке коммерческой недвижимости, поскольку массовые закрытия магазинов активизировались в 2017 году и продолжались в 2018 году. Например, популярный торговый центр REIT Westfield Corporation увидел стоимость акций популярного торгового центра REIT Westfield Corporation. упала примерно на 30% в период с середины 2016 г. по конец 2017 г., после чего частично компенсировала убытки до января 2018 г.Unibail-Rodamco SE приобрела Westfield за 15,8 млрд долларов, создав Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Большинство исследований утверждают, что рынок недвижимости в целом остается здоровым. J.P. Morgan в своем «Прогнозе по коммерческой недвижимости на 2019 год» в значительной степени поддержал эту точку зрения, отметив, что 2019 год стал десятым годом роста арендной платы и оценки коммерческой недвижимости.

Обратите внимание, что глобальная пандемия COVID19, начавшаяся в 2020 году, на самом деле не вызвала существенного падения стоимости недвижимости.За исключением первоначального падения в начале пандемии, стоимость недвижимости оставалась стабильной или даже выросла, как и фондовый рынок, который оправился от резкого падения во втором квартале 2020 года с таким же драматическим ралли, которое длилось большую часть 2021 года. Это ключевое различие между экономическими последствиями, произошедшими в 2020 году, и тем, что произошло десятилетием ранее. Что неизвестно, так это то, окажет ли требуемая среда удаленной работы, начавшаяся в 2020 году для большинства американцев, какое-либо долгосрочное влияние на потребности корпоративного офиса.

Как сдавать в аренду коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это соглашение, которое позволяет предприятию арендовать коммерческую недвижимость у домовладельца. Коммерческая аренда бывает трех основных форм: аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, переговоров и подписания договора коммерческой аренды — долгий. Знание необходимых шагов, о которых подробно говорится в этой статье, поможет владельцам бизнеса принять более обоснованное решение.

1. Коммерческая недвижимость: лизинг против покупки

Во-первых, имеет смысл определиться, покупать или сдавать в аренду коммерческую недвижимость. Бывают случаи, когда покупка коммерческой недвижимости выгодна. В частности, преимущества покупки коммерческой недвижимости перед сдачей в аренду включают:

  • Собственный капитал: Этот капитал можно использовать в качестве обеспечения для дополнительных расширений.
  • Владение дорогим активом : Коммерческая недвижимость со временем может расти в цене, возможно, принося прибыль, если вы ее продадите.Однако активы также могут обесцениться, что делает их вложение с риском, которое необходимо учитывать.
  • Амортизация здания: Вы можете указать годовую амортизацию в своих налоговых декларациях.
  • Денежный поток: Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы занимаемые владельцами предприятия занимали 51% здания. Однако вы можете сдать оставшуюся площадь и получать доход от аренды.

Нередки случаи, когда коммерческие здания продаются, что оставляет арендаторов в беде.Если вы сдаете в аренду помещение, которое было продано другому арендодателю, вас могут выгнать из вашего помещения ― это будет выделено в пункте о расторжении договора аренды. Если у вас есть собственное пространство, вас никогда не выгонят.

При аренде арендаторы избегают авансовых платежей по коммерческой ссуде, которые могут составлять от 10% до 25% от покупной цены собственности. Вместо этого они платят возвращаемый депозит, который может равняться арендной плате за шесть месяцев. Кроме того, можно вычитать арендные платежи, что снижает налоговую нагрузку.

Напротив, владельцы собственности могут амортизировать актив только в течение срока его полезного использования. Владельцы также могут вычитать процентные платежи и комиссионные за регистрацию, если коммерческая недвижимость финансируется.

Владение может быть стабильнее лизинга. Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочтите нашу статью о лучших кредитах на коммерческую недвижимость.

2. Задайте параметры коммерческой недвижимости

Если вы решите сдавать в аренду, следующим шагом будет настройка параметров вашей собственности, поскольку существует широкий спектр коммерческой недвижимости, доступной для предприятий всех типов.Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими площадями, которые соответствуют вашим потребностям. В частности, вам нужно понять следующее:

  • Идеальный пул клиентов или сотрудников
  • Зонирование коммерческой недвижимости
  • Желаемый размер
  • Максимальный бюджет
  • Доступность

Давайте рассмотрим каждый из них более подробно:

Пул идеальных клиентов или сотрудников

Понимание своего идеального покупателя является наиболее важным параметром собственности, если ваша компания стремится привлечь физических лиц к себе.Хорошими примерами являются рестораны, магазины и аналогичные предприятия. Эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты. Ресторан fast-casual может арендовать коммерческое помещение в зоне, доступной для людей, которые любят ужинать fast-casual. В качестве альтернативы ресторан со звездой Мишлен может захотеть выбрать другое место в более благополучном районе.

Если вы ищете офисное помещение, вам нужно найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников. Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, которая густонаселенна или легко доступна для вашего идеального резерва сотрудников.

Зонирование коммерческой недвижимости

Объекты коммерческой недвижимости зонируются по определенному назначению. Например, склад — это коммерческая недвижимость, предназначенная для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает в себя досуг, офис, торговлю и ресторан. Тип зонирования определяет тип бизнеса, который может работать вне коммерческого здания. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, который требуется вашему бизнесу.

Для этого вы можете уточнить в местной торговой палате или в Google ваш почтовый индекс и правила зонирования или ваш город и правила зонирования.Мы приводим вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда обсуждаем коммерческие требования и передовые методы зонирования вывески на витрине.

Желаемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды во многом зависят от размера и планировки необходимого помещения. Чтобы рассчитать размер, определите количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимые квадратные метры.

Например, рестораны и магазины розничной торговли обычно требуют в среднем 15 квадратных футов на одного покупателя.Между тем, офисам обычно требуется от 100 до 150 квадратных футов полезного рабочего пространства на одного сотрудника. Умножьте желаемое количество клиентов или сотрудников на соответствующую площадь в квадратных футах, чтобы получить размер коммерческого помещения, который вам нужен.

Максимальный бюджет

Еще одна вещь, которую вам нужно определить, — это ваш ежемесячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск теми местами, которые доступны по цене. Ваш бюджет во многом зависит от размера и эффективности вашего бизнеса.

Начните с определения средней цены за квадратный фут для вашего района.Цена за квадратный фут обычно рассчитывается путем деления годовой суммы аренды на общую арендуемую площадь квадратных футов. Вы можете узнать среднюю цену для вашего района, введя свой почтовый индекс в каталог коммерческой недвижимости LoopNet, доступной для аренды.

Когда вы найдете среднюю цену за квадратный фут, умножьте ее на квадратные метры, необходимые для вашего бизнеса. Это должно дать вам ожидаемый годовой бюджет для вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемую ежемесячную арендную плату.

Затем вам нужно сложить ожидаемые коммунальные платежи и плату за обслуживание общих территорий (CAM) и включить их в расчет максимального бюджета. Хорошее эмпирическое правило состоит в том, что коммунальные услуги в среднем составляют около 2 долларов за квадратный фут в год, а сборы за CAM будут стоить от 20% до 30% от вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые застройки или ежегодное повышение арендной платы. Примеры надстройки могут включать кухонное оборудование в ресторане или фиксированные полки и стены в розничном магазине.Стоимость застройки в значительной степени зависит от типа бизнеса, но можно попросить арендодателя покрыть часть расходов. При увеличении арендной платы ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиваться на 3% ежегодно.

Если вы можете удерживать свой арендный бюджет ниже 10% от ожидаемого годового валового дохода, вы сможете управлять ежемесячными арендными платежами и соответствующими сборами.

Доступность

Доступность также является важным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов.Эти предприятия захотят иметь соответствующую парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств и соответствовать Закону об американцах с ограниченными возможностями (ADA). Обратитесь к нашей статье о том, как выбрать место для вашего бизнеса, чтобы получить более подробную информацию.

3. Найдите маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство сделок по аренде коммерческой недвижимости осуществляется через брокеров. Обычно задействованы два типа брокеров по коммерческой недвижимости: листинговые агенты и брокеры-арендаторы.

Листинговые агенты нанимаются арендодателем для включения в список своей коммерческой собственности. Агенты по листингу получают комиссию, обычно выплачиваемую домовладельцем, в размере от 3% до 6% от общей суммы аренды. Листинговый агент обязан действовать в лучших интересах арендодателя.

Брокеры-арендаторы представляют интересы арендаторов. Однако брокеры-арендаторы также обычно зарабатывают процент от общей комиссии, выплачиваемой арендодателем, известной как комиссия брокера-арендатора. Брокер-арендатор, представляя арендатора, не всегда обязан действовать в лучших интересах арендатора.В зависимости от договоренности брокер-арендатор может действовать больше как объективная третья сторона.

Когда использовать брокера-арендатора

Не обязательно, чтобы арендатор использовал брокера. Однако брокеры-арендаторы обычно могут помочь арендатору со следующим:

  • Списки доступной недвижимости
  • Точные рыночные цены и сопоставимые данные
  • Знание условий местного рынка
  • переговоры
  • Доступ к вариантам финансирования

Эта услуга обычно бесплатна для арендатора, поскольку арендодатель обычно покрывает комиссию арендатора-брокера.Поэтому рекомендуется нанять брокера-арендатора и попросить его помочь вам найти подходящие места для аренды.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти онлайн или через личную сеть. Одним из примеров веб-сайта является The Broker List, на котором есть индекс профилей брокеров с возможностью поиска. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, обратившись к своей профессиональной сети.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при выборе коммерческого брокера:

  • Каков опыт брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
  • Каков размер практики недвижимости брокера?
  • Как брокер получает вознаграждение?
  • Каковы фидуциарные обязанности брокера?
  • Знает ли брокер о местном рынке?

В частности, вам нужно найти брокера, обладающего оптимальным сочетанием опыта и внимания.Как только вы найдете брокера, которому доверяете, вы, скорее всего, подпишете письменный договор. В этом контракте обычно оговаривается, что рабочие отношения носят эксклюзивный или неисключительный характер.

Эксклюзивная договоренность с коммерческим брокером

Эксклюзивная договоренность — это когда арендатор работает исключительно с одним брокером на срок до одного года. В это время арендатор не может работать с другим брокером. Комиссия, равная небольшой части ожидаемого комиссионного вознаграждения арендатора-брокера, оговаривается между арендатором и брокером и выплачивается только в том случае, если арендодатель не выплачивает комиссию арендатору-брокеру.

Неисключительное соглашение с коммерческим брокером

Неэксклюзивная композиция бывает двух видов:

  • Право представлять: Право представлять неисключительное соглашение аналогично эксклюзивному соглашению, за исключением того, что арендатору разрешается говорить с другими брокерами. Арендатор по-прежнему платит комиссию, как при эксклюзивном соглашении.
  • Не в отношении компенсации: Это соглашение не является обязательным, и комиссии не обсуждаются.Это дает брокеру право выступать от вашего имени и планировать листинги, которые вы должны видеть. Несмотря на то, что это обеспечивает гибкость, такая договоренность дает брокеру-арендатору меньшую фидуциарную обязанность.

Как работать без брокера

Помните, что подписание договора с брокером-арендатором не является обязательным. Хотя брокер-арендатор полезен, всегда есть небольшая вероятность, что вам придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти эти списки на таких веб-сайтах, как Служба списков коммерческой недвижимости или LoopNet.

Если вы решите искать сами, вам придется искать новые объявления, настраивать пошаговые инструкции и договариваться об аренде без помощи опытного брокера. Единственное преимущество отказа от использования брокера — это отсутствие возможности платить комиссию. В противном случае, вероятно, лучше всего использовать брокера-арендатора.

4. Основные сведения о различных типах коммерческой аренды

Существует три основных типа коммерческой аренды, при которых затраты и комиссии оцениваются по-разному в зависимости от типа аренды.

Аренда с полным комплексом услуг

Аренда с полным комплексом услуг — это наиболее распространенный вид коммерческой аренды офисных зданий. Арендодатель несет ответственность за оплату расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на недвижимость и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные и уборочные услуги. В этом сценарии арендодатель берет на себя ответственность за содержание собственности. Также отсутствуют скрытые расходы, и предприятия могут прогнозировать свои ежемесячные и годовые арендные платежи.

Чистая аренда

В договоре чистой аренды арендодатель взимает более низкую годовую арендную плату по сравнению с арендой с полным спектром услуг. Однако арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и предметы обслуживания общих территорий (CAMS). Чистая аренда может быть одинарной, двойной или тройной.

  • Разовая чистая аренда: Арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налогов на недвижимость в здании.
  • Двойная чистая аренда: Арендатор оплачивает часть страхования имущества в дополнение к арендной плате и налогам на имущество.
  • Тройная чистая аренда: Арендатор уплачивает пропорциональную долю налогов на недвижимость, страхования собственности и CAMS. Тройная аренда наиболее удобна для арендодателей и чаще всего встречается в ресторанах и торговых точках.

В то время как базовая арендная плата ниже для арендатора с чистой арендой, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием собственности.Эти расходы обычно добавляются к базовой арендной плате ежемесячно.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда — это компромисс между полной арендой и чистой арендой. Арендатор может оплатить свою часть налогов на недвижимость, страхование имущества и CAMS, но он платит единовременно вместе с арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной валовой аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых затрат или непредвиденных расходов. Если какие-либо из налогов, страховки или CAMS увеличиваются, арендная плата остается прежней.Коммунальные и уборочные услуги оплачиваются арендодателем по модифицированной валовой аренде.

5. Найдите подходящую коммерческую недвижимость

При рассмотрении различных списков коммерческой недвижимости убедитесь, что вы оцениваете следующее в дополнение к параметрам вашей собственности:

  • Расположение : Убедитесь, что недвижимость находится либо рядом с вашим идеальным клиентом, либо с идеальной рабочей силой. Вам нужно найти место с адекватным пешеходным и автомобильным движением, а также подходящую парковку для клиентов или сотрудников.
  • Удобства и услуги: Вы захотите ознакомиться со всем спектром удобств, предлагаемых коммерческими помещениями. Эти удобства и услуги могут включать в себя такие вещи, как общие комнаты, бесплатный Wi-Fi, погрузочные площадки и доки, рестораны, открытое пространство, канализация и коммунальные услуги, безопасность на территории и многое другое. Зонирование вашего бизнеса часто будет зависеть от типа необходимых вам удобств и услуг.
  • История арендодателя: Это важно понимать, поскольку договоры коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет.Арендодатель, которого вы выберете, скорее всего, будет диктовать договор аренды, внесение изменений в договор, повышение арендной платы и многое другое.
  • Якорные арендаторы: Некоторые многоквартирные коммерческие объекты имеют якорных арендаторов, таких как Wal-Mart, Target или другие крупные сетевые предприятия розничной торговли. Если якорный арендатор уйдет, домовладелец сможет выйти из других договоров аренды на законных основаниях. Убедитесь, что вы знаете о якорных арендаторах, прежде чем подписывать договор аренды.

Выполнить несколько пошаговых руководств

Вы и ваш брокер должны указать несколько коммерческих площадей для просмотра.Это поможет вам лучше понять среднюю цену и даст вам преимущество в процессе переговоров. Во время поиска вам также нужно будет сравнить арендную плату, чтобы убедиться, что вы не выходите из бюджета. Эмпирическое правило заключается в том, что перед подписанием договора аренды вам следует рассмотреть как минимум четыре объекта коммерческой недвижимости.

Обследование проводится с вашим брокером, а иногда и с брокером арендодателя. С коммерческими площадями, требующими сдачи в аренду, также хорошей идеей является привлечение лицензированного подрядчика.Строительные дома могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом сценарии важно, чтобы вы получили точную смету ремонта и договорились о расширении своей аренды.

Также имейте в виду, что креативный брокер может разработать другие варианты, которые могут предложить такие преимущества, как совместная аренда и гибкость условий аренды.

6. Согласование условий коммерческой аренды

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ними договоры аренды, пора выбрать одно или несколько коммерческих помещений и договориться об аренде.Официально вступая в процесс переговоров по коммерческой аренде, вы должны начать с письменного запроса условий. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера, а условия предоставляются брокером арендодателя.

После этого вам нужно будет написать письмо о намерениях (LOI), которое представляет ваше предложение или встречное предложение. Письмо о намерениях — это шанс для вас продать домовладельцу, почему вы могли бы стать отличным арендатором, и он выгоден на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

Ваш LOI должен включать:

  • Заявление о намерении сдать в аренду
  • Описание вашего бизнеса
  • Количество лет работы
  • Перечень товаров и услуг с ценами
  • Предлагаемые вами условия

Условия могут быть такими же, как условия, предложенные брокером арендодателя, или встречным предложением, сделанным вами или вашим брокером. Условия включают стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более подробные условия.Вы можете противоречить любому из этих условий аренды. Если встречное предложение, начинается переговорный процесс.

Общие условия коммерческой аренды

Коммерческая аренда часто имеет аналогичные условия аренды. Хотя структура платежей может отличаться, все договоры аренды включают такие параметры, как необходимый залог и срок аренды. В частности, вам необходимо понять следующие условия аренды:

Итог

Аренда коммерческой недвижимости — это долгосрочный договор аренды между арендодателем коммерческого помещения и предприятием.Изучение того, где вы хотите арендовать помещения, поиск подходящего брокера, который поможет вам, и обсуждение лучших условий будут иметь большое значение, чтобы помочь вам получить наилучшую возможную аренду для вашего бизнеса.

Аренда против собственного решения

Кристофер Волк |

H То, что компания должна быть капитализирована, зависит от многих факторов, среди которых прибыльность, планы будущего роста и активы, необходимые для ведения бизнеса.Для компаний, которым требуется несколько объектов недвижимости, потребность в капитале может быть особенно острой. Многие владельцы бизнеса — и акционеры действующих предприятий — задаются вопросом, можно ли инвестировать как в недвижимость, так и в операции.

В качестве брокера, агента по аренде или консультанта вас могут попросить проконсультировать клиента по достоинствам владения или аренды коммерческой недвижимости. Или вам, как владельцу бизнеса или акционеру, может понадобиться метод сравнения вариантов лизинга и финансирования. Чтобы принять решение, вам необходимо твердое понимание стоимости недвижимости по сравнению со стоимостью бизнеса, а также формула для сравнения финансовых аспектов аренды и владения коммерческой недвижимостью.

Сравнение недвижимости и стоимости бизнеса
«Каждый человек, инвестирующий в хорошо подобранную недвижимость в растущей части процветающего сообщества, применяет самый надежный и безопасный метод обретения независимости, поскольку недвижимость является основой богатства».
-Теодор Рузвельт

Акционеры действующих предприятий не согласны с г-ном Рузвельтом. Для них недвижимость не является основой богатства; денежный поток компании составляет. Недвижимость — это капитальный актив, необходимый бизнесу для обеспечения денежного потока.

Это иллюстрирует простой пример. Многопрофильный франчайзи национальной сети ресторанов решает построить два ресторана по цене 1 миллион долларов каждый. После года работы один сайт получает доход в 1 миллион долларов, а другой — в 1,5 миллиона долларов. Несмотря на разницу в продажах, стоимость недвижимости изменилась мало, поскольку недвижимость обычно покупается и продается на основе сопоставимых рыночных цен, затрат на реконструкцию и рыночной арендной платы.

Таким образом, успех бизнеса вряд ли изменит стоимость недвижимости, на которой он расположен.Что изменилось, так это стоимость бизнеса. Поскольку прибыль, как правило, выше при предельном объеме продаж в долларах, увеличение доходов одного ресторана на 50% дает почти 340% -ное увеличение прибыли до налогообложения. Поскольку бизнесы покупаются и продаются на основе денежного потока, стоимость ресторана с большим объемом продаж потенциально в 4,4 раза превышает стоимость ресторана с меньшим объемом продаж. В обоих случаях стоимость, создаваемая денежным потоком, намного превышает вероятное повышение стоимости недвижимости.

Институциональные инвесторы давно знают, что стоимость недвижимости не является ценностью бизнеса.С одной стороны, учреждения владеют крупными пакетами акций таких гигантов розничной торговли, как Federated, Wal-Mart и The Limited. С другой стороны, эти же учреждения также инвестируют — прямо или косвенно — в недвижимость, используемую этими розничными торговцами. Кроме того, решения об инвестировании в акции предприятий розничной торговли и в недвижимость, сдаваемую в аренду предприятиям розничной торговли, принимаются отдельно, как правило, разными инвестиционными менеджерами, имеющими опыт работы с акциями и недвижимостью.

Инвестиции в недвижимость и акции действующих предприятий имеют разные атрибуты возврата.Прогнозируется, что недвижимость будет менее волатильной, а большая часть доходов будет поступать в виде текущих денежных распределений. Недвижимость обычно не рассматривается как вложение в рост, и у нее мало операционных рычагов для достижения эффекта масштаба. Обзор индекса Russell-NCREIF, который измеряет историческую доходность институциональной недвижимости, подтверждает это. В относительно благоприятные годы с 1981 по 1985 год валовая прибыль организаций до вычета платы за управление составляла в среднем около 13%.Последующие низкие доходы и убытки инвестиционных портфелей, имевшие место с 1986 по 1993 год, получили широкую огласку. В своем Национальном опросе инвесторов 1994 года CB Commercial стремилась определить ожидаемую будущую прибыль инвесторов от владений недвижимостью. Исследование показало, что ожидаемая номинальная доходность недвижимости в будущем составит в среднем от 12% до 14%, в зависимости от качества недвижимости.

Аренда или владение?
Хотя стоимость бизнеса мало влияет на стоимость недвижимости, владение недвижимостью как бизнес-активом дает некоторые положительные финансовые преимущества.Например, вариантов финансирования для недвижимости больше, чем для других основных фондов. Поскольку недвижимость рассматривается как инвестиция с практически неограниченным сроком службы, ее можно финансировать за счет собственного капитала, ипотечных кредитов или финансирования продажи с обратной арендой. Этот последний вариант — который в некоторой степени аналогичен ссуде только под проценты без требования когда-либо выплачивать основную сумму — недоступен для оборудования, которое, для сравнения, имеет короткий срок службы и более подвержено функциональному устареванию.

Лучший способ сравнить стоимость владения коммерческой недвижимостью с ее арендой — это создать модель покупки и аренды, аналогичную сравнению с другими бизнес-инвестициями.Однако возможность владеть недвижимостью или сдавать ее в аренду усложняет анализ альтернативных вариантов финансирования. Что касается оборудования, варианты часто ограничиваются ссудами или капитализированной арендой, которые являются эквивалентами долга. Таким образом, сравнения основаны на одном факторе: скорости.

Мы также можем сравнить ставки по ипотеке на недвижимость и операционной аренде. Однако анализ осложняется различными налоговыми последствиями и необходимостью учитывать рост стоимости недвижимости и эскалацию арендной платы.

Кроме того, владение недвижимостью связано с потенциальной альтернативной стоимостью. Владение недвижимостью посредством долевого финансирования или ипотечного кредитования, вероятно, исключает дальнейшие инвестиции в бизнес, такие как расширение или реконструкция. Дальнейшие вложения в операционную деятельность могут принести большую прибыль, чем вложения в недвижимость, тем самым создавая альтернативные издержки, сопутствующие владению недвижимостью. В результате любые сравнения между владением и арендой должны включать сравнение альтернативных затрат, а также сравнение ставок.

Создание модели
Поскольку ценности недвижимости и бизнеса отличаются друг от друга, любая модель аренды и покупки, по сути, представляет собой трехэтапный процесс. На первом этапе сравнивается эффективная процентная ставка после вычета налогов по лизингу и владению. На втором этапе определяется размер альтернативных издержек, связанных с владением инвестиционной недвижимостью. На третьем этапе создается одно число, которое включает два ранее рассчитанных фактора.

Для сравнения мы используем в качестве модели сеть ресторанов стоимостью 1 миллион долларов. В таблице 2 перечислены исходные допущения для нашей модели.

Шаг первый: сравнительные процентные ставки
Эффективное сравнение процентных ставок по коммерческой ипотеке и долгосрочной аренде недвижимости осложняется многими факторами. Они подробно описаны ниже с предложениями для облегчения сравнения.

Фиксированная и плавающая — установите точное сравнение ставок за эквивалентный период времени.Первая очевидная трудность — это сравнение опционов с фиксированной и плавающей процентной ставкой. Например, многие коммерческие ипотечные кредиты имеют переменные процентные ставки или разовые платежи. Однако даже разовый платеж можно рассматривать как регулируемую процентную ставку, поскольку баланс теоретически может быть рефинансирован по преобладающей ставке. Чтобы сравнить ставки по кредиту и лизингу, ставки должны быть за одинаковые периоды времени.

Принятие краткосрочной процентной ставки означает, что вы также принимаете на себя риск изменения процентной ставки.Этот риск должен отличаться от любого базового сравнения ставок.

Процентные ставки коррелируют со ставками казначейских векселей и векселей. Изменение казначейских обязательств во времени, называемое кривой доходности, обычно имеет наклон вверх, что означает, что долгосрочные ставки обычно выше краткосрочных. Простой способ провести истинное сравнение ставок с поправкой на время — это сравнить ставки со ставками по займам Казначейства за тот же период времени.

Например, основная кредитная ставка на 31 августа 1994 г. составляла 7.75%, что примерно на 3,5% выше 30-дневной ставки по казначейским векселям. Аренда на 20 лет с базовой арендной платой 11% также была примерно на 3,5% выше доходности 20-летних казначейских облигаций. Следовательно, при таком же спреде по казначейским облигациям, истинное сравнение ставок начнется с той же ставки. В модели используется ставка заимствования 11% и базовая ставка аренды 11%.

Процентная ставка по ссуде — используйте самую высокую ставку. В сегодняшнем мире увеличивающейся секьюритизации ссуд некоторые ссуды требуют, чтобы заемщик взял на себя обязательство выплатить сумму, превышающую заемную, в случае, если другие заемщики в рамках того же ссудного пула не выполнят свои обязательства.По сути, каждый заемщик «увеличивает кредитный потенциал» ссудного пула и, следовательно, условно обязан выплатить больше, чем заимствовано. Таким образом, эффективная процентная ставка по кредиту потенциально может быть намного выше в случае отзыва условного обязательства.

Для чистого сравнения ставок используйте как номинальную процентную ставку, так и обслуживание долга, а также максимально возможную эффективную ставку и обслуживание долга.

Признательность против эскалации — рассмотрите различные сравнения оценок. Самая большая трудность при сравнении ставок между лизингом и финансированием заключается в том, что стоимость каждого из них частично зависит от ожидаемого повышения стоимости недвижимости и уровней эскалации арендной платы.Во-первых, чем больше дорожает недвижимость, тем меньше стоит ее владение и тем больше стоит аренда. Во-вторых, в договорах аренды обычно есть оговорки об эскалации. Чем больше эскалация, тем выше эффективная арендная ставка.

Из-за разнообразия возможных комбинаций повышения стоимости собственности и увеличения арендной платы не существует такого понятия, как единое сравнение ставок. Вместо этого существует множество возможных сравнений ставок в зависимости от предполагаемого повышения стоимости и уровней эскалации арендной платы.Таблицы 3 и 4 иллюстрируют такие сравнения различных показателей.

Право собственности на недвижимость
Чтобы определить эффективные денежные потоки после уплаты налогов по ипотеке коммерческой недвижимости, рассчитайте пять компонентов, приведенных ниже. Затем дисконтируйте отток денежных средств после налогообложения, чтобы определить эффективную ставку финансирования ипотеки после налогообложения.

Процентные расходы — определение эффективных процентных ставок после вычета налогов начинается с расчета графика погашения кредита.Для этой модели используйте 20-летний график амортизации.

График амортизации — сроки амортизации недвижимости с 1986 года постепенно увеличиваются. В соответствии с Законом о согласовании бюджета 1993 года допустимая амортизация составляет 39 лет.

Повышение стоимости имущества — налогооблагаемая прибыль от прироста стоимости имущества включает увеличение стоимости имущества в дополнение к любому возмещению амортизации. В этом анализе любая выгода от инвестирования в недвижимость существенно снижает стоимость финансирования собственности.Модель предполагает ежегодную норму повышения стоимости в 3%.

Подоходный налог — первые три компонента владения недвижимостью умножаются на предельную налоговую ставку заемщика. В модели используется ставка налога 40%, которая включает федеральный, штатный и местный подоходный налог.

Выплата первоначального взноса по основной собственности и погашение основной суммы ипотечного кредита не являются статьями расходов и не предполагают снижения налога на прибыль.

Аренда недвижимости
Четыре компонента, рассчитанные для определения эффективного денежного потока по лизингу после налогообложения, показаны ниже.Чтобы определить эффективную ставку финансирования аренды после налогообложения, дисконтируйте отток денежных средств после налогообложения.

Базовые расходы на аренду — Ежегодные базовые расходы на аренду недвижимости рассчитываются и распределяются на 20-летний период.

Процент арендных расходов — модель использует функцию увеличения участия в продажах, вычисляемую как сумму, при которой 8% продаж превышают базовую арендную плату. Такой «естественный прорыв» обычен в сетевой ресторанной индустрии. Также можно использовать другие положения об увеличении арендной платы, например, средства корректировки индекса потребительских цен.

Оценка собственности — способность арендодателя получить признание от недвижимости является еще одной статьей расходов для арендатора. Это обратная сторона владения недвижимостью: повышение стоимости собственности снижает стоимость финансирования владения и увеличивает стоимость аренды.

Налог на прибыль — первые три компонента аренды умножаются на предельную налоговую ставку заемщика. Снова используется ставка налога в размере 40%, которая включает федеральный, штатный и местный подоходный налог.

Результаты сравнения оценок
Сравнение ставок для этой модели показывает, что по договору аренды процентная ставка после уплаты налогов выше, чем по ипотеке. Однако несколько модификаций исходных предположений изменили бы сравнение ставок. Эти изменения подробно описаны ниже.

Оценка — Модель предполагает ежегодное повышение стоимости земли и здания на 3%. Если бы оценка была только на землю (50% инвестиций), оценка была бы только 1.5%, увеличивая эффективную процентную ставку владения и снижая эффективную стоимость лизинга. При удорожании на 1,5% анализ затрат все равно будет отдавать предпочтение ссуде, но только на 10 базисных пунктов. Без оценки, анализ свидетельствует в пользу аренды. Это указывает на одно из преимуществ лизинга: арендодатель эффективно берет на себя риски увеличения или уменьшения стоимости имущества.

Уровни продаж. Модель предполагает, что начальный уровень продаж ресторана составляет 1 доллар.25 миллионов, с последующим устойчивым ростом продаж на 3%. При увеличении продаж на 1,5% эффективная стоимость аренды падает на 70 базисных пунктов, потому что размер процентной арендной платы, уплачиваемой арендатором, уменьшается. Это указывает на преимущество второй арендной ставки: если нет роста продаж или если продажи падают ниже 1,25 миллиона долларов, базовая арендная ставка фиксируется на срок аренды. Таким образом, домовладелец принял на себя риски низких продаж. См. Таблицу 3 для сравнения цен с уровнем продаж и оценкой стоимости недвижимости.

Продолжительность аренды — если анализ проводится за 10-летний период, как показано в таблице 4, вместо 20 лет, анализ ставок изменяется. Предполагая, что у арендатора есть возможность покупки на справедливом рынке в десятый год аренды и 3% -ный уровень продаж и повышения стоимости, цены аренды и ссуды разделены всего 40 базисными пунктами. Это разделение было бы еще меньше, если бы по кредиту был предусмотрен штраф за досрочное погашение.

Причина более точного сравнения ставок заключается в том, что процентные арендные платежи не имеют большого значения, если их анализировать только за 10-летний период владения.Это 10-летнее сравнение ставок указывает на третье преимущество аренды: вариант покупки по справедливой рыночной стоимости эффективно переоценивает стоимость владения недвижимостью.

Шаг второй: анализ альтернативной стоимости
Владение недвижимостью обычно поглощает больше денежных потоков, чем аренда, поскольку ссуды на недвижимость обычно требуют первоначальных платежей и погашения ссуд. Само по себе это способствует принятию решения об аренде, поскольку увеличение денежного потока имеет тенденцию снижать общий бизнес-риск.

В той степени, в которой инвестиции в бизнес способны приносить более высокую доходность, чем вложения в недвижимость, возникают альтернативные издержки.Как было показано ранее, исторические и прогнозируемые доходы от недвижимости имеют тенденцию быть скромными по сравнению с доходами от инвестиций в бизнес.

Например, предположим, что лицензированный ресторанный франчайзи открывает новый ресторан, как в примере, показанном в таблице 1. Если инвестиции в франшизу, обучение и оборотный капитал составляют 100 000 долларов, а собственность приносит прибыль до налогообложения в 48 000 долларов. , то реализуется налоговая декларация 48%. Если недвижимость достигает уровня продаж в 1,5 миллиона долларов, декларация до налогообложения составляет ошеломляющие 210%.

Конечно, эти типы возвратов предполагают, что оператор ресторана решает сдать недвижимость в аренду и профинансировать практически всю мебель, приспособления и оборудование. Многие компании предпочитают вкладывать средства в стоимость ресторана, чтобы сократить постоянные долгосрочные затраты. Это особенно актуально для мебели, приспособлений и оборудования, которые имеют меньший срок службы и их все равно придется покупать. Дополнительные инвестиции, как правило, увеличивают денежный поток, но снижают доходность инвестиций до налогообложения, как показано в Таблице 5.

Приведенный выше рисунок подтверждает идею о том, что способ капитализации бизнеса является функцией его прибыльности, планов будущего роста и активов, необходимых для ведения бизнеса. Основываясь на таблице 1, предположим, что «пороговая ставка» до вычета налогов для новых инвестиций в бизнес составляет 40%. Если бы денежный поток, сэкономленный за счет аренды недвижимости, можно было бы последовательно реинвестировать в компанию, чтобы получить 40% -ную декларацию до налогообложения, тогда компания генерировала бы дополнительный денежный поток после уплаты налогов в размере 3 долларов.3 миллиона за год 20. Если предположить, что оценка будет в семь раз больше денежного потока, к концу 20-го года компания будет иметь дополнительную стоимость в размере 23,3 миллиона долларов в результате решения не владеть недвижимостью. Вот что подразумевается под альтернативной стоимостью владения недвижимостью. Фактически, эта альтернативная стоимость является дополнительной стоимостью решения о владении недвижимостью.

Шаг третий: получение единого индекса
Третий этап анализа аренды и покупки заключается в определении единого числа, которое включает как разницу процентных ставок после налогообложения, так и альтернативную стоимость владения недвижимостью.Это можно сделать с помощью анализа чистой приведенной стоимости.

Например, в базовой модели эффективная ставка ссуды после уплаты налогов составляет 7,03%. Путем расчета чистой приведенной стоимости потоков аренды по той же ставке после уплаты налогов, чистая выгода по ссуде составляет 209 825 долларов. Точно так же добавленная стоимость терминального бизнеса от инвестирования сбережений денежных потоков за счет аренды дисконтируется по той же ставке по ссуде после налогообложения. Используется та же ставка, потому что избыточных денежных потоков не существовало бы, если бы компания приняла решение владеть недвижимостью.Чистая приведенная стоимость альтернативных издержек составляет приблизительно 6 миллионов долларов. Сложение двух затрат вместе показывает, что решение об аренде имеет чистую приведенную стоимость в размере 5,7 млн ​​долларов по сравнению с решением о владении и представляет собой лучший способ финансирования недвижимости.

Рекомендации по качеству
Этот анализ подчеркивает количественные причины, по которым большинству компаний следует избегать связывания своего ценного капитала с активами недвижимости. Также важно рассмотреть три качественных аргумента в поддержку:

  • Аренда недвижимости имеет тенденцию к снижению постоянных затрат, поскольку не требуется первоначальный взнос или амортизация основной суммы кредита.Снижение постоянных затрат снижает общие бизнес-риски.
  • Сдача имущества в аренду передает риски потери стоимости третьему лицу. Если аренда также включает опцион на покупку, арендатор с продажей / обратной арендой, по сути, обналичил ее по принятой продажной цене и имеет опцион колл для выкупа собственности в будущем. Тем временем удалось избежать рисков девальвации.
  • Вариант покупки арендатором может эффективно позволить арендатору пересмотреть стоимость проживания.

Есть и другие качественные вопросы, которые следует рассматривать как неотъемлемую часть аренды, а не собственное решение. Например, аренда должна обеспечивать арендатору приемлемый уровень контроля над активом. Среди таких вопросов контроля — возможность переуступки, разумное осуждение и принятие резервов, а также варианты покупки. Положения об эскалации аренды должны быть управляемыми и потенциально увязанными с ростом продаж, чтобы уменьшить риск ухудшения ситуации. За счет процентной арендной платы, которая привязана либо к уровню продаж, либо к ограниченным настройкам ИПЦ, эскалация арендной платы должна опускаться ниже увеличения продаж, тем самым способствуя более высокому уровню потенциальной прибыли.Наконец, аренда должна включать минимальные финансовые обязательства, соответствующие их долгосрочному характеру.

Окончательный анализ
Аренда недвижимости предлагает бизнесу возможность занимать и контролировать собственность, не связывая капитал, что может быть использовано более эффективно. В прошлые годы у большинства компаний, использующих отдельно стоящие здания, не было иного выбора, кроме как владеть недвижимостью, которую они занимали. На сегодняшнем более развитом финансовом рынке это уже неверно.Компании, занимающиеся инвестициями в недвижимость, капитализируются инвесторами, параметры доходности которых намного ниже пороговых значений для большинства операционных компаний.

Многие компании продолжают владеть значительными объемами недвижимости, тем самым неся для себя и своих акционеров альтернативную стоимость владения недвижимостью. В рамках модели переменные, которые влияют на альтернативные издержки — несоответствие денежных потоков по аренде и ссуде, минимальная ставка, ставка налога и коэффициент оценки бизнеса — также в наибольшей степени влияют на результат.Анализ процентных ставок сравнительно менее значим. Решение владеть недвижимостью, а не сдавать ее в аренду, вероятно, ограничит способность компании более выгодно инвестировать в операционную деятельность. Следовательно, владение недвижимостью может дорого обходиться владельцам бизнеса и акционерам.

На что обращать внимание при подписании коммерческого договора аренды

  • Договор коммерческой аренды должен включать в себя срок и тип аренды, сумму арендной платы, сведения о гарантийном депозите, положения о разрешенном использовании, положения об исключительном использовании и подробные сведения об обслуживании и ремонте.
  • Самое важное, что вам следует сделать, прежде чем подписывать коммерческий договор аренды, — это выучить в нем язык.
  • Прежде чем подписывать коммерческий договор аренды, обратитесь за профессиональной консультацией.
  • Эта статья предназначена для лиц, впервые подписывающих коммерческую аренду, или арендаторов, которым нужны советы о том, на что обращать внимание при коммерческой аренде.

Момент подписания договора коммерческой аренды является одним из важнейших шагов в предпринимательском пути владельца бизнеса.Независимо от того, нужны ли вам торговые помещения для использования в качестве витрины или вы просто хотите постоянное профессиональное место для ведения бизнеса, аренда недвижимости может помочь или разрушить вашу компанию. Очень важно сделать все правильно с первого раза.

«С коммерческой недвижимостью, в которой будут размещены ваши бизнес-активы и сотрудники, многое поставлено на карту», ​​- сказал Роберт Брессман, директор практики недвижимости в юридической фирме Goulston & Storrs. «Аренда является долгосрочной, с большим количеством переменных и большей сложностью.Аренда является обязательством, но также может быть активом ».

Что должна включать в себя коммерческая аренда?

Имея в виду, что вам следует обратиться за профессиональной консультацией, прежде чем заключать договор аренды, вот несколько основных компонентов, на которые следует обратить внимание :

  • Срок / тип аренды
  • Размер арендной платы
  • Залог
  • Разрешенное использование
  • Исключительное использование
  • Техническое обслуживание и ремонт
  • Внешний вид
  • Страхование
  • Американцы с инвалидностью Соответствие поправке
  • Личная гарантия1 / модификация / прекращение действия
  • Субаренда

Советы по ведению переговоров о коммерческой аренде

Если вы никогда не договаривались о коммерческой аренде, процесс может показаться устрашающим и утомительным.Брессман дал несколько советов, которые помогут новым арендаторам провести эту важную деловую сделку.

1. Ознакомьтесь со всеми финансовыми обязательствами.

Прежде чем вы даже начнете рассматривать недвижимость, вам необходимо иметь «общую картину» того, что повлечет за собой эта аренда в финансовом отношении, сказал Брессман. Вы должны знать текущее финансовое состояние вашей компании, включая денежные потоки, прогнозируемую годовую выручку и способность принимать на себя риски, прежде чем переходить к аренде. Это гарантирует, что вы поймете, что вы можете себе позволить.

Некоторые арендаторы могут рассмотреть возможность получения ссуды на коммерческую недвижимость для обеспечения коммерческой собственности для своего бизнеса. Как всегда, важно взвесить все «за» и «против» влезания в долги, чтобы ваша компания могла расти. Прежде чем финансировать приобретение коммерческих площадей, четко определите потенциальную окупаемость инвестиций. [Узнайте больше об альтернативном финансировании с помощью этого руководства для малого бизнеса .]

Совет: Аренда — это долгосрочное обязательство.Узнайте, как вы будете платить за коммерческую аренду, составив реалистичные финансовые прогнозы, основанные на существующей выручке.

2. Прочтите терминологию, связанную с недвижимостью.

Финансовая готовность — не единственный фактор, определяющий, можете ли вы сдавать коммерческие площади в аренду. Даже если вы думаете, что нашли идеальное место, которое можете себе позволить, прочтите мелкий шрифт, прежде чем брать на себя обязательства.

Например, Брессман отметил, что владелец бизнеса должен понимать различия между классами коммерческой собственности (обычно A, B и C), а также разницу между «сдаваемым в аренду» и «используемым» пространством.Полезное пространство — это строго пространство, которое вы занимаетесь и используете для своего бизнеса. С вас может взиматься дополнительная плата за общую арендуемую площадь здания.

«В договор аренды включено много дополнительных пунктов, включая налоги на недвижимость, коммунальные услуги, страхование, а также расходы на содержание и эксплуатацию здания», — сказал Брессман. «Это может привести к дополнительным затратам на сделку, о которых владельцы бизнеса должны знать. Кроме того, договор аренды должен будет включать положения о субаренде, расширении и возможном досрочном расторжении.»

Множество онлайн-ресурсов, таких как PropertyMetrics и 42Floors, могут дать вам базовый обзор коммерческой недвижимости и помочь понять, чего ожидать.

3. Не пытайтесь сделать это самостоятельно.

Даже Если вы придерживаетесь самостоятельного подхода к ведению бизнеса, дважды подумайте о том, чтобы пройти процесс аренды в одиночку. Работа с опытным брокером по недвижимости или юристом может быть авансовым расходом, но это поможет вам избежать простых ошибок и договориться лучшие условия аренды.

«Владельцы бизнеса, особенно основатели небольших компаний, могут … упустить нюансы и важные термины в документах, поэтому нейтральный сторонний консультант может помочь в переговорах о более выгодных условиях и знать, когда и где оспаривать существующие предложения. , «Сказал Брессман. «Владельцам бизнеса также легко увлечься внешним видом помещения, а не условиями аренды, что может повлиять на управление пространством, операции и финансовые обязательства в течение срока аренды.»

Совет: Всегда нанимайте профессионала, чтобы добиться успеха. Бухгалтеры должны помочь вам с финансовыми прогнозами, а юристы должны следить за тем, чтобы контракты были честными.

4. Думайте о долгосрочных перспективах.

Возможно, вы не планируете оставаться в пространство, которое вы арендуете навсегда, но Брессман напомнил владельцам бизнеса подумать о долгосрочном влиянии, которое ваш магазин или офисное здание окажет на имидж вашей компании.

«[С арендой] вы также инвестируете в бренд своей компании ,» он сказал.«Тщательно подумайте о том, где вы хотите закрепить свое присутствие и какой образ создает определенный район или объект. Убедитесь, что ваши юридические консультанты и консультанты по недвижимости помогут вам разработать стратегию, которая будет работать на будущее вашего бизнеса».

Как работает коммерческая аренда?

Для начала полезно понять терминологию и параметры. Есть несколько типов договоров коммерческой аренды.

Аренда с полным набором услуг

При аренде с полным набором услуг или валовой аренде арендатор платит базовую арендную плату, а домовладелец оплачивает коммунальные услуги, страховку, налоги и другие расходы по эксплуатации здания.Здесь вступает в игру «фактор потерь» арендуемой площади по сравнению с полезной площадью, потому что арендатор также будет платить за часть общих частей.

Чистая аренда

В случае чистой аренды, напротив, арендаторы оплачивают часть эксплуатационных расходов здания. У нетто-аренды есть свои варианты: одинарная, двойная и тройная сетка. Тройная чистая аренда по сути противоположна валовой аренде, потому что арендатор оплачивает не только арендную плату, но и эксплуатационные расходы здания.Это должно привести к более низкой арендной плате, но к более высоким переменным расходам.

Аналогичным образом, при двойной чистой аренде арендатор платит за коммунальные услуги, страховку и налоги, но домовладелец или собственник оплачивает расходы на техническое обслуживание конструкции. Наконец, при единовременной чистой аренде арендатор платит арендную плату и коммунальные услуги, но арендодатель берет на себя расходы по страхованию, налогам и содержанию.

Абсолютная аренда NNN

Реже существуют договоры аренды с абсолютной NNN (или залогом), по которым арендатор оплачивает все затраты на ремонт здания, включая, например, кровлю.

Процентная аренда

Наконец, есть процентная аренда, в которой арендатор платит процент от розничных продаж в дополнение к базовой арендной плате. Чаще всего они встречаются в торговых центрах, но их можно найти и в других местах.

Редакция Business News Daily внесла свой вклад в написание этой статьи. Источники интервью проводились для предыдущей версии этой статьи.

4 главных причины для выбора коммерческой недвижимости в аренду

Каждой компании нужно место, где можно позвонить домой или в штаб-квартиру, но не каждая компания хочет претендовать на владение своим местом ведения бизнеса.Вместо этого многие полагаются на рынок коммерческой аренды недвижимости для удовлетворения своих офисных потребностей.

Хотя владение собственным пространством может вызвать у компании чувство гордости — это часто связано с большими расходами, связанными с приобретением и / или строительством. Совершенно другая история с выбором войти в мир коммерческой аренды недвижимости.

Воспользуйтесь преимуществами аренды коммерческой недвижимости

Ниже приведены четыре основных причины, по которым вашей компании следует рассмотреть вопрос о выходе на рынок коммерческой арендной недвижимости, а не о покупке:

  1. Краткосрочная аренда Доступность — Компания нуждается в достаточном капитале для инвестирования в покупку собственного жилья.Вот почему большинство компаний в конечном итоге арендуют, а не строят или покупают недвижимость. Хотя владение недвижимостью может быть жизнеспособной стратегией в долгосрочной перспективе, аренда коммерческой недвижимости — лучший вариант, если вы новичок в этой игре и думаете о сохранении текущей прибыли.
  1. Мы не несем ответственности за обслуживание или обновления. — Последнее, о чем вам нужно беспокоиться, если вы новый бизнес, — это количество денег и количество человеко-часов, необходимых для использования вашего пространства.Аренда коммерческого помещения позволяет вам сосредоточиться на самом важном: на ведении бизнеса. Если что-то сломается, арендодатель позаботится об этом. Вы можете работать в рамках своего бюджета, чтобы спланировать конкретные обновления, и многие домовладельцы будут включать эти расходы на улучшение арендатора в вашу арендную плату, чтобы вы не выплачивали большие суммы денег, чтобы сделать ваше пространство идеальным для вашего бизнеса.
  1. Возможности для роста — Если ваша компания действительно растет, вам следует избегать привязанности к пространству, которое вы быстро перерастете.Если вы арендуете свое коммерческое помещение, вы сможете свободно переехать в более просторное и лучшее место после истечения срока аренды.
  1. Местоположение, местоположение, местоположение — Аренда коммерческой недвижимости может позволить вам разместить вашу компанию в некоторых удивительных местах. Это дает вашему бизнесу возможность сдавать в аренду в прекрасном месте с великолепным имиджем — не говоря уже о том, как вы можете извлечь выгоду из трафика окружающих предприятий. Это особенно важно, если вы занимаетесь розничной торговлей или ресторанным бизнесом.

Chinburg Properties предлагает в аренду коммерческие помещения в различных уникальных местах, особенно в производственных помещениях на побережье. У нас есть специальная команда, которая поможет вам найти подходящее место и управлять недвижимостью в соответствии с нашими высокими стандартами.

Площадь помещений варьируется от 150 квадратных футов до более 10 000 квадратных футов, и они подходят для всех типов использования, от офиса класса A до художественной студии, производства специализированных продуктов питания, ресторанов и производственных предприятий. Cocheco Mills в Дувре, Canal Street Mill в Сомерсворте и Newmarket Mill в Ньюмаркете — отличные примеры того, как компании всех типов стали полагаться на коммерческую аренду недвижимости, которую может предложить Чинбург.Здесь есть арендаторы от ресторанов и фитнес-залов до пивоварен и офисных помещений.

Каждый из наших отелей имеет свою культуру, атмосферу сообщества и особые удобства, включая архитектуру здания, другие дополнительные предприятия, парковку, местоположение, погрузочные доки и доступность. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать, подходит ли у нас место для вашей компании.

Соглашения об обратной аренде с вашим собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека — создать ценность не только в деловой репутации и движении денежных средств, но и в активах бизнеса, чтобы создать собственный капитал в «твердых активах». «принадлежит бизнесу.Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются. Запасы быстро обновляются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, теряет ценность через несколько лет и обычно продается за гроши на доллар. Многие компании стремятся создать «материальные активы» из интеллектуальной собственности, такие как коммерческие тайны, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других участников бизнеса, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Большинство непромышленных предприятий, однако, имеют и используют ценные активы, которые обычно нужны не только небольшому рынку конкурентов … но по глупости выбрасывают этот актив, сдавая его в аренду, вместо того, чтобы владеть им и наращивать капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, на котором работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и обслуживание), если компания может купить собственное помещение, сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе покупать, а не сдавать в аренду собственное помещение, то эти инвестиции имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, зачастую более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку. Вы находитесь в завидном положении, используя арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать собственный капитал недвижимого имущества (твердый актив).

Понимая это, любой разумный деловой человек будет стремиться купить собственное помещение и владеть им как можно скорее, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: поскольку, если все сделано правильно, есть значительные налоговые преимущества при наличии физические лица покупают помещения и сдают их в аренду бизнесу (договор обратной аренды . «). Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, так что стоимость покупки будет меньше стоимости аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности в компании, которые необходимо тщательно продумывать. рассматриваются и обрабатываются, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Базовая обратная сделка по аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее в аренду обратно бизнесу, которым они управляют, получая арендную плату, как и любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатором является организация с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которая подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может зарегистрировать или стать компанией с ограниченной ответственностью. Как обсуждается ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и собственник, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по разным причинам, как по налогам, так и по соображениям безопасности. В зависимости от того, все ли владельцы также являются собственниками собственности, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на собственность являются частью арендных платежей (например,г. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в арендных платежах.) Нередко стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом продления со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку вполне вероятно, что все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев являются арендодателями, то условия могут в конечном итоге стать предметом ожесточенного спора, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой договоренности как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

  1. У предприятия есть «дружелюбный» домовладелец, который будет работать с бизнесом, чтобы поддерживать помещения в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещения, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем у обычного арендодателя.
  2. У предприятия есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, которые большинство арендодателей не удержалось бы.
  3. Арендодатель не только имеет бизнес, производящий платежи, которые увеличивают долю в его или ее собственном активе, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора и не должен опасаться, что арендатор не платит арендную плату или не причиняет вред помещению.
  4. Арендодатель может амортизировать стоимости конструкции, получая значительные налоговые преимущества, и, в качестве альтернативы, может внести улучшения в здание, которые увеличивают добавленную стоимость здания И в то же время помогают бизнесу, которым он или он владеет, получить двойную прибыль.
  5. Даже если у предприятия может не быть достаточного дохода для получения налоговой выгоды от вычета необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может оплатить эти улучшения, обесценив улучшение, и выплатить себе долг со временем по соглашению арендатора об увеличении аренда…и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
  6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (-ам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь ценность независимо от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли … но при условии, что новый владелец продолжит арендовать помещение у старого собственника-арендодателя, благодаря которому продавший собственник-арендодатель получал прибыль не на проданный им бизнес, а на арендную плату, которую он смогла гарантия от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

  1. Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
  2. Необходимо внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
  3. Если дела идут плохо для бизнеса, владелец сталкивается с двойной проблемой: уменьшение его или ее денежного потока от бизнеса в то же время, когда арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство в здании с бизнесом, яйца оказываются в одной корзине.
  4. Часто человек не может позволить себе идеальное место для бизнеса и покупает место по доступной цене … но это недостаток для бизнеса.
  5. И потребности владельца недвижимости могут не полностью соответствовать потребностям бизнеса. Нередко владелец здания хочет продать его во время рыночного пика, когда владелец бизнеса …Часто одно и то же лицо … не хочет менять арендодателя или месторасположение. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке его продать; и наоборот, предприятие может пожелать переехать в новое место в связи с изменениями в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в течение периода, когда доступно несколько арендаторов. Легко представить себе и другие примеры, когда потребности собственника недвижимости расходятся с потребностями бизнеса.

Самый большой недостаток, подробно описанный ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и могут возникнуть конфликты интересов , когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть сведены к минимуму и могут быть сведены к минимуму с помощью правильных договорных и арендных документов, обсуждаемых ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании предприятий, которые будут использоваться для обратной аренды. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, например корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеют зданием, в то время как другое юридическое лицо владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость при различном налоговом планировании, поскольку два или более отдельных налоговых объекта могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. Д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, то, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы на до того, как будут созданы структуры и договоры и договоры аренды. выполнен. У каждого владельца будут индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учесть и учесть в структуре. Обычно требуется консультация специалиста по налогообложению. В случае необходимости наш офис может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов…который, конечно, подлежит вычету.

IRS рассмотрит любую сделку, связанную с ведением бизнеса, которая по своей сути необоснованна, и вместо этого предложит для налоговых целей конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-либо ссужает деньги без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут обложить подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или наложить конструктивный процент на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически никогда не были получены! Налоговое планирование необходимо учитывать с момента первого рассмотрения идеи обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать проблем в будущем. При правильном составлении документы позволят остановить споры до того, как они возникнут, позволят заранее спланировать все стороны и позволят избежать недоброжелательства, которое может вызвать недопонимание обязанностей или обязательств.

  • Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагая, что существует совместная собственность на собственность, предусматривающую не только разделение дохода и власти, но и то, что происходит, если один из владельцев желает быть выкупленным, умирает или становится в разводе.(Рассмотрим катастрофу, которую горький развод может вызвать для всего плана; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную позицию, вынуждая продать бизнес или расторгнув договор аренды.) Действующее соглашение о купле-продаже между владельцами недвижимости. Недвижимость является жизненно важным условием для эффективной договоренности об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих договоренностях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хорошее соглашение о покупке и продаже, независимо от того, будет ли это аренда, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения о обратной аренде.)
  • Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям на владение, описанным выше. Соглашения без надлежащей записи о праве собственности являются поводом для спора.
  • Наконец, между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно разработан отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
  • Дополнительные документы могут потребоваться из-за особых проблем, с которыми сталкивается индивидуальное налоговое планирование владельцев или тип бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения о возмещении ущерба и возмещения убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. Д., И т. Д.)
  • И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой собственный пакет документов, который будет обсуждаться далее в разделе «Сделки с недвижимостью».

Уникальные проблемы, связанные с соглашением об обратной аренде

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях со стороны владельцев юридического лица с ограниченной ответственностью, сдающего помещение в аренду.В условиях слабого рынка домовладелец хочет получить краткосрочную аренду, чтобы в ближайшее время можно было повысить арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичная коммерческая аренда — это очень односторонний документ, предоставляющий огромные права арендодателю и отменяющий многие из общих правовых или установленных законом мер защиты, доступных арендатору.

Все это обычно можно легко решить, если право собственности на здание и собственность на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может создать конфликт интересов, который, в случае крайней необходимости, может привести к последующим искам о нарушении фидуциарных обязательств.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в партнерстве несут друг перед другом фидуциарные обязанности, высшую обязанность проявлять осторожность, известную по закону. Соглашение об обратной аренде, которое наносит ущерб компании, может привести к последующим претензиям других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязательства перед компанией — или, наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом, заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидное решение состоит в том, чтобы иметь одинаковое право собственности и на собственность, и на бизнес, поскольку тогда у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). Однако если предположить, что собственность или проценты не могут быть идентичными, решение то же самое для любой «сделки с самим собой» с привлечением фидуциара. Необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Полное письменное раскрытие существующего или потенциального конфликта интересов предоставляется всем лицам, участвующим в транзакции, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие.Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
  2. Доверительный управляющий в конфликте не должен голосовать по вопросу о принятии сделки. Как директор или акционер, доверительному управляющему лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
  3. Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт по поводу какого-либо аспекта обратной аренды, доверительный управляющий снова должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, нарушать ли договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
  4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть конфликт.
  5. В общем, перед оформлением любых документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было обсудить более подробно и разрешить. совершил покупку или оформлен возврат в аренду .Если проблемы не могут быть решены до исполнения, то с этим следует столкнуться до того, как это приведет к обязательствам, которых невозможно избежать, и, таким образом, возникновению вражды. После разрешения решение сводится к письменной форме либо в договоре, связывающем стороны, протоколы различных организаций или договор аренды, заключенный этими организациями.

Так сложно … Стоит делать?

Если кто-то может себе это позволить, редко можно найти более выгодное вложение. Он позволяет вносить платежи в аренду для увеличения капитала, позволяет избежать многих проблем с арендой, которые могут нанести ущерб бизнесу, и превращает одно бизнес-предприятие в два бизнес-предприятия: компанию по недвижимости, а также все, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные затраты на операции с недвижимостью — брокерские сборы, расходы на право собственности и т. Д. В большинстве случаев эти затраты оплачиваются за счет повышения стоимости капитала через год или два владения и помните, что в более позднее время собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником чрезвычайного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить себе лучшее вложение для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

.

Об авторе

alexxlab administrator

Оставить ответ