Арендный бизнес квартир: Эконом или люкс: с чего начать арендный бизнес
Арендный бизнес за рубежом: где выгоднее?
Фото: sxc.hu / Ayla87
Покупая недвижимость за рубежом для собственного отдыха россияне обычно надеятся сдавать свои объекты в аренду. А некоторые покупатели целенаправлено выбирают качественную курортную или городскую недвижимость, чтобы начать свой арендный бизнес за рубежом. Интернет-проект Tranio.Ru сделал анализ рынков недвижимости в европейских странах и назвал наиболее выгодные из них для арендодателей.
Специалисты проекта также отметили, что при выборе недвижимости инвесторам стоит учитывать не только местоположение объектов, но и тип потенциальных арендаторов.
По мнению экспертов рынка, если планируется приобретение недвижимости в крупных городах, то лучше сделать выбор в пользу центральных и бизнес-районов, в которых нет недостатка в объектах городской инфраструктуры. При этом квартиры в мегаполисах предназначаются для долгосрочной аренды.
Если потенциальные арендаторы – это не бизнесмены, а туристы, то правильным выбором станут курортные объекты на первой линии от моря с хорошим видом из окна.
Инвесторам с бюджетом до €150 000 специалисты советуют рассмотреть вариант покупки недвижимости в Германии, Чехии или Болгарии. Немецкий и чешский рынки недвижимости отличаются сегодня стабильностью и доступными ценами. А курортные апартаменты в Болгарии пользуются хорошим спросом, особенно в «высокий» летний сезон.
| Арендаторами в Германии, являются около 60% жителей (в Берлине – 80%). Поэтому там выгодно покупать недвижимость с целью дальнейшей её сдачи в аренду. |
Имея в кармане сумму до €150 тыс., потенциальный покупатель может рассчитывать на квартиру в Берлине в хорошем районе, приносящую доход около 4-6% годовых. Столица Германии – это крупный культурный центр, который востребован у туристов круглый год.
Недвижимость Германии весьма популярна у инвесторов из России, ведь цены по меркам Европы здесь небольшие, а арендный рынок прекрасно развит. Арендаторами являются около 60% немцев (в Берлине – 80%). Факторами привлекательности также являются низкий уровень инвестиционных рисков и продолжающийся постепенный рост цен.
Помимо столицы арендный бизнес можно развивать в крупных промышленных и университетских городах в Западной Германии.
| В Чехии доходность от сдачи недвижимости в аренду составляет в среднем 4-5% годовых. |
В чешских городах доходность недвижимости ниже, чем в Германии. В среднем этот показатель составляет 4% годовых. Инвестиционно привлекательными являются
Преимущество Болгарии – это большой выбор качественного жилья по небольшим ценам.
Туристы предпочитают отдыхать в недорогих апартаментах на прибрежных курортах. А вот спрос на элитные виллы здесь совсем небольшой.
При этом для инвестора нет особой разницы, покупать ли качественную квартиру в крупном городе (например, Софии, Варне или Бургасе) или курортные апартаменты у моря. Уровень доходности таких объектов приблизительно одинаков. Только городская недвижимость будет сдаваться на длительный период и за меньшую плату, а курортная – дороже, но на более короткий срок.
При условии, если потенциальный инвестор готов вложить в зарубежную недвижимость до €500 000, список стран для выбора заметно расширяется. Хороший объект с перспективой получения дохода от аренды можно подыскать в Испании, Франции или Венгрии.
| В Испании наиболее перспективной для сдачи в аренду считается недвижимость на побережье Коста Бланка. |
Например, в популярной у российских покупателей Испании наиболее перспективной для сдачи в аренду считается недвижимость на побережье Коста Бланка.
Самый большой доход будут приносить инвестору двух- и трехкомнатные квартиры стоимостью от €150 тыс. до €500 тыс. в Бенидорме и Аликанте. Интересным в плане получения дохода от аренды также является жилье в городах Кальпе, Морайра, Гвардамар, Санта-Пола и Ла-Манга.
Элитные объекты в урбанизациях Альтея-Хиллс, Кабо-Ройг, Кампоамор, Ла-Зения и Бенисса подойдут покупателям с бюджетом более €500 тыс.
В целом, наличие у инвестора более полумиллиона евро открывает перед ним поистине богатый выбор перспективных объектов. В их числе апартаменты в Париже, квартиры в Лондоне, имеющие доходность до 12% годовых, а также виллы с 2-3 спальнями на Лазурном берегу.
«Евразия недвижимость»
Google+
Читайте также:
«Столичные объекты: обзор квартир в зарубежных мегаполисах»
«5 причин купить недвижимость в Испании уже сейчас»
«Управление недвижимостью за рубежом»
Арендный бизнес: плюсы, минусы и особенности
Плюсы и минусы > Экономика и бизнес > Арендный бизнес: плюсы, минусы и особенности
Недвижимость позволяет неплохо заработать, потому многие бизнесмены занимаются арендным бизнесом, сдавая как квартиры и дома, так и помещения и здания под размещение магазинов, складов и других коммерческих объектов.
Вместе с тем перед тем как принять решение стоит ли заниматься таким видом предпринимательской деятельности, следует взвесить все за и против, поскольку у данного вида бизнеса есть свои недостатки и преимущества.
Плюсы арендного бизнеса
Сдавать жилье и коммерческую недвижимость очень выгодно, поскольку не каждый предприниматель имеет финансовую возможность сразу же купить здание под офис, потому вынужден его арендовать. Недвижимость под размещение предприятия интересует не только мелких предпринимателей, но и представителей среднего сектора, которым просто незачем и коммерчески невыгодно покупать большое количество недвижимости и проще ее арендовать. Чем ближе к центру находится недвижимость, тем выше будет арендная плата.
Пользуется большой популярностью съемное жилье у приезжих и командировочных, также необходимость аренды квартиры часто возникает у молодых семей.
Стоимость арендной платы зависит от размера квартиры, ее местонахождения, этажности и социальной инфраструктуры. Окупаемость бизнеса обычно достигается через семь лет, потому даже если предприниматель купил недвижимость в ипотеку, спустя семь лет он сможет полностью отдать долг банку и в дальнейшем работать только на себя.
Преимуществом арендного бизнеса также является и то, что в аренду можно сдавать большое количество различных объектов. Сдавать можно не только жилые помещения, но транспортные средства, технику, оборудование и другие объекты. Главное занять свое место на рынке услуг по аренде и тогда прибыль не заставит себя ждать.
Плюсы арендного бизнеса и в том, что он очень надежный и стабильный, поскольку недвижимость всегда будет в цене и всегда будут люди, которые будут готовы снимать квартиры и помещения. Тоже самое касается и аренды автомобилей и оборудования.
Данный вид бизнеса имеет высокие показатели ликвидности, то есть в любом случае всегда можно будет продать имущество и вернуть все потраченные средства.
Арендный бизнес относится к пассивным видам дохода, то есть арендодателю по сути ничего не нужно делать после того как договор будет подписан, имущество переходит арендатору и по договору ответственность за его сохранность несет он, к тому же его можно обязать застраховать объект.
Минусы
Заработать большие деньги на коммерческой и жилой недвижимости удается только в крупных городах, где ежедневно открываются магазины и склады, прибывают в город студенты, туристы и командировочные. Так, желая открыть агентство по аренде съемных квартир следует сразу оценить рентабельность бизнеса, то есть будет ли пользоваться спросом съемное жилье в городе. Если это большой или курортный город, то конечно смысл поучаствовать в этом сегменте рынка есть, однако если это провинциальный город, то заняться можно разве что коммерческой недвижимостью и то при условии, что в городе активно развивается предпринимательская деятельность и нужны здания под офисы и магазины.
В небольших городах существует риск, что бизнес просто окажется нерентабельным и не окупится. На рынке аренды недвижимости существует высокая конкуренция, потому начиная вести данный бизнес, следует быть готовым к тому, что придется бороться за клиентов, придумывая новые способы продвижения услуги на рынок. Так можно использовать рекламу, всевозможные акции и скидки, также, если дело касается аренды недвижимости можно воспользоваться услугами риэлторского агентства, сотрудники которого и возьмут на себя поиск клиентов. Однако снова-таки такое сотрудничество обойдется предпринимателю очень дорого, поскольку риэлторы требуют за свои услуги оплату от 30 % арендной платы.
Арендой транспорта и оборудования следует заниматься только в городах, в которых есть транспортные и строительные компании. Минусом арендного бизнеса также является то, что на рынке недвижимости очень высокий уровень мошенничества. Поэтому открывать бизнес нужно только с проверенными компаньонами, а отношения с арендаторами осуществлять лишь на основании договора.
В штате обязательно должен быть юрист, который сможет проверять документацию.
Чтобы начать заниматься арендным бизнесом, нужны большие инвестиции, то есть открыть такой бизнес с нуля не получится. Для начала нужно выделить средства на покупку или строительство недвижимости, покупку оборудования или транспорта. Однако перед этим нужно выделить деньги на консультацию опытных риэлторов, которые смогут посоветовать, в каком районе города недвижимость пользуется спросом больше всего, чтобы после не остаться банкротом.
Особенно большое количество денег уходит на жилую недвижимость, ведь квартиру с голыми стенами снимать никто не будет. Нужно провести косметический ремонт, купить минимум какой-то мебели и техники. Особенно затратной считается сдача в аренду квартир посуточно, так как жилье должно быть готово для комфортного проживания, в нем должна быть необходимая мебель и техника, также нужно будет нанять домработницу, которая будет убирать в квартире, менять белье и следить за чистотой.
Также не стоит упускать необходимость проведения ремонта в сдаваемом под аренду помещении и квартиры, эти затраты несет именно арендодатель, хотя косметический ремонт можно возложить и на арендатора. Оборудование и транспорт это также касается, поскольку также имеют свойство ломаться и их ремонт также будет стоить немалых денег.
Как вести бизнес по краткосрочной аренде квартир
Если вы заинтересованы в краткосрочной аренде квартир, вам может быть интересно, возможно ли (и как) это возможно в эпоху Airbnb.
Airbnb доминирует на рынке краткосрочной аренды благодаря своей модели «равный-равному». С другой стороны, гостиничная индустрия остается оптимальным решением для краткосрочного пребывания.
Ключ в том, чтобы найти свой путь в эту уютную нишу между Airbnb и гостиничной индустрией, что, безусловно, является сложной задачей. Не теряйте надежды; эта ниша — идеальное место для процветания «апарт-отелей».
Управляемые компании по аренде квартир стремятся совместить комфорт и удобство квартиры с предложениями услуг отеля при краткосрочной аренде.
С чего начать, если вы хотите войти в это пространство, и чему вы можете научиться у гостиничного бизнеса и Airbnb? Давайте взглянем.
Airbnb и отели
Быстрый поиск в Google по запросу «Airbnb и отели» дает более 7,1 миллиона результатов со сравнением цен и удобства между основными игроками отрасли. Airbnb продолжает расти из года в год и не показывает никаких признаков замедления
Он создан для того, чтобы оставаться в пространстве для путешествий и проживания, и не зря.Путешественникам, как оказалось, нравится останавливаться в уютном месте, где есть кухня, удобная мебель и место, где можно развернуться.
Это выигрыш для вас, если вы занимаетесь арендой квартир. Если вы управляете отелем, не отводите взгляд. Скорее всего, другие отели в вашей отрасли замечают эту тенденцию и приспосабливаются к требованиям рынка.
Не у каждого менеджера отеля или предприятия есть время или время для того, чтобы обмениваться сообщениями с отдельными владельцами квартир, имея дело с уникальным доступом и инструкциями для каждой единицы и ограниченными сроками аренды.
Вот где вступают в дело компании, занимающиеся апарт-отелями. Они заполняют нишу, созданную спросом путешественников и деловыми потребностями, и вы можете узнать из того, что они делают, чтобы оставаться конкурентоспособными.
Листинг Airbnb.
Вхождение в нишу бизнеса по аренде квартир
Компании по аренде квартир, стремящиеся извлечь выгоду из спроса на краткосрочную аренду, занимают нишу между Airbnb и традиционными отелями. Эти компании, иногда называемые «управляемыми апартаментами» или «апарт-отелями», сочетают в себе комфорт, простор и удобство собственной квартиры с полностью управляемыми услугами, предлагаемыми отелями.
Эти компании позволяют путешественникам бронировать частные апартаменты так же, как они бронируют номер в гостинице.
Если вы хотите сдавать недвижимость в аренду путешественникам, подумайте о том, чтобы указать ее как «краткосрочную аренду» на срок от одной недели до 30+ дней. Сосредоточьтесь на маркетинге для деловых путешественников, которые дольше остаются в вашем городе.
Обыграйте особенности отеля, которые вы предлагаете в качестве альтернативы проживанию в чужой квартире. Хотя владельцы жилья на Airbnb нечасто бывают рядом, при бронировании их жилья все равно может показаться, что вы заглядываете в чужую жизнь.
В апарт-отелях путешественники могут поселиться в хорошо обставленном и обслуживаемом помещении, которое кажется созданным специально для них, не сталкиваясь с чужими безделушками или личными пристрастиями.
Стремитесь к теплому пространству, которое кажется чистым и подготовленным для отдельных клиентов (через Pixabay).
Как выглядит типичная аренда квартиры?
В зависимости от компании, квартиры, предлагаемые для краткосрочной аренды, могут иметь от одной до трех спален.
Они полностью меблированы, включая кухню, стиральную машину с сушкой и другие удобства в доме.
Такие компании, как UrHIP, Roost, Zoku и AKA, обслуживают клиентов, предоставляя квартиры, похожие на те, что вы найдете на Airbnb, с дополнительными услугами гостеприимства, такими как доступ в местный фитнес-клуб, услуги по уборке и доставка продуктов.
Некоторые компании в этом пространстве (такие как Roost) уникальны для одного города или области и сосредоточены на вдохновляющем архитектурном дизайне, в то время как другие оттачивают свои усилия по бронированию по всей стране.
Образец списка Roost (через Roost ).
Презентация аренды квартиры
Итак, как вы преподносите это деловым путешественникам и компаниям, которые их нанимают?
Сдавая квартиру в аренду, вы предлагаете преимущество перед отелем, предоставляя им место, которое включает в себя больше удобств, чем стандартный гостиничный номер, и может быть дешевле, чем аренда гостиничного номера на несколько недель.
Вы предлагаете преимущество перед квартирой, не требуя от путешественников подписывать договор аренды на 12 месяцев. И вы предлагаете преимущество перед Airbnb, предлагая пространство, которое полностью принадлежит им, а не вторгается в чужой дом.
Эта модель делает ваши апартаменты более привлекательными для иностранных гостей, которым часто требуется гибкое время регистрации и больше услуг, чем может предоставить отдельное объявление комнаты на Airbnb.
Вы не сможете конкурировать с гостиничной индустрией в таких областях, как проведение местных мероприятий и торговых выставок, но вы можете конкурировать за участников мероприятий и поставщиков.
Поскольку Airbnb продолжает расти и охватывать независимых путешественников или семьи, компании, занимающиеся апартаментами длительного проживания, имеют уникальную возможность обслуживать нишевую аудиторию путешественников. Все большее число путешественников (как деловых, так и других) хотят питаться более здоровой пищей или предпочитают готовить для себя из-за диетических ограничений или проблем с чувствительностью к пищевым продуктам / аллергией.
В вашем апарт-отеле все, от приготовления кофе до «домашнего» офиса, становится проще. места для вас. Если вы управляющий недвижимостью, используйте все, что можете, из Airbnb и отелей при моделировании своего бизнеса в апарт-отеле. Ваш целевой рынок ищет постоянство, гостеприимство и комфорт.
Если вы сдаете квартиру на короткий срок, используйте Airbnb, чтобы обратиться к клиентам и представить свое уникальное ценностное предложение. При составлении списка квартир ориентируйтесь на молодых деловых путешественников и предлагайте значительную скидку при длительном проживании от семи дней и более.
Если вы находитесь в гостиничном пространстве, подумайте, как вы могли бы адаптировать эту стратегию для своего отеля. Подумайте, как создать пространство, которое не похоже на традиционные гостиничные номера, которым часто не хватает тепла. Хотя может оказаться невозможным создать полноценную квартиру в каждой комнате, добавьте простые удобства, такие как кофейный уголок в номере, предлагающий кофе местной обжарки, или книжную полку с несколькими предложениями в мягкой обложке и динамик Bluetooth для смартфона вашего гостя.
Что вы посоветуете, чтобы начать бизнес по аренде квартир?
Если вы занимаетесь краткосрочной арендой квартир, мы хотим услышать от вас!
Как вы начали и какие советы можете дать людям, которые только начинают или хотят улучшить свою работу? Пользовались ли вы каким-либо программным обеспечением для управления отелем, которое вы считаете особенно полезным? Есть ли распространенные ошибки, которых следует избегать?
Дайте нам знать в комментариях ниже!
Ваша арендная деятельность – это бизнес или инвестиция?
С точки зрения налогообложения арендодателям выгодно классифицировать свою деятельность по аренде жилья как бизнес, а не как инвестиции.
Независимо от того, арендуете ли вы дом на одну семью или многоквартирный жилой дом, один из наиболее важных налоговых вопросов, с которым должны столкнуться арендодатели, заключается в том, квалифицируется ли ваша деятельность по аренде жилья как бизнес или как инвестиция для целей налогообложения.
Это различие между двумя классификациями имеет важные налоговые последствия. Если, как и большинство арендодателей, вы являетесь владельцем бизнеса, вы получаете определенные ценные налоговые вычеты, которые инвесторы не могут использовать (включая вычеты из домашнего офиса, вычеты на начальные расходы и раздел 179).расход). В частности, арендодатели, которые занимаются бизнесом, могут претендовать на сквозной налоговый вычет в размере до 20% от их чистого дохода от аренды в период с 2018 по 2025 год. бизнес, а не инвестиции.
Сдаваемое в аренду имущество как бизнес
Владение сдаваемым в аренду имуществом считается бизнесом, если вы делаете это для получения прибыли и работаете над этим регулярно и непрерывно. ( Алвари против США , 302 F.2d 790 (2d Cir. 1962).) Применение этого довольно расплывчатого теста является весьма фактическим определением. IRS сообщает, что релевантные факторы, которые можно учитывать, включают, но не ограничиваются:
- тип арендованного имущества (коммерческая или жилая недвижимость)
- количество сдаваемых в аренду объектов
- повседневное участие владельца или его агентов
- виды и значение любых вспомогательных услуг, предоставляемых по договору аренды
- условия аренды (например, краткосрочная или долгосрочная аренда), и
- , подал ли арендодатель всю необходимую информацию.
(Преамбула к IRS Reg. 1.199A-1.)
(Преамбула к IRS Reg. 1.199A-1.)Как суды, так и IRS неизменно приходят к выводу, что арендодателям не нужно владеть очень большим количеством имущества или выполнять очень много работы, чтобы квалифицироваться как бизнес в соответствии с этим тестом.
Пример : Эдвин Керфи, дерматолог, владел шестью объектами недвижимости на Гавайях. Он превратил спальню в своем доме в офис для своей деятельности в сфере недвижимости. Керфи лично управлял своей арендой, которая включала поиск новых арендаторов, поставку мебели, уборку и иную подготовку квартир для новых арендаторов. Суд постановил, что эти действия были достаточно регулярными и непрерывными, чтобы поместить его в бизнес по аренде недвижимости. ( Керфи против Comm’r. , 73 Т.К. 766 (1980).)
Вам даже не нужно выполнять всю работу самостоятельно: вы можете нанять менеджера или других лиц, которые помогут вам, и при этом квалифицироваться как бизнес.
Пример : Гилфорд, две ее сестры и другие родственники совместно владели восемью многоквартирными домами на Манхэттене.
Они наняли агента по недвижимости, чтобы тот управлял недвижимостью и выплачивал каждому члену семьи свою долю чистого дохода. Было обнаружено, что Гилфорд занимается бизнесом, хотя она мало времени уделяла управлению зданиями. Суд пришел к выводу, что владение зданиями и управление ими являлись бизнесом, поскольку требовали значительного времени и усилий со стороны агента по недвижимости в течение нескольких лет. Поскольку агент действовал от имени Гилфорд и в конечном итоге находился под ее контролем, Гилфорд вела бизнес через своего агента. (
Не существует определенного количества сдаваемой в аренду недвижимости или единиц сдаваемой в аренду недвижимости, которыми вы должны владеть, чтобы ваша деятельность по аренде считалась бизнесом. В одном случае было обнаружено, что супружеская пара занимается бизнесом, хотя все, что им принадлежало, — это 25-процентная доля участия в двух квартирах в кондоминиумах. А собственно работу по сдаче объектов в аренду и содержанию их в ремонте выполняла управляющая компания, выступавшая в качестве их агента.
( Murtaugh v. Comm’r. , Т.С. Memo 1997-319.)
Действительно, еще в 1946 году налоговый суд постановил, что аренда одной единицы жилья на одну семью представляет собой бизнес. Это было так, несмотря на то, что единственная работа, которую проделал владелец, заключалась в выставлении недвижимости на аренду или продажу через агентов. ( Hazard v. Comm’r , 7 T.C. 372.) IRS согласилась следить за этим делом (GCM 38779 (7/27//81), и налоговый суд продолжает следить за ним по всей стране, кроме северо-востока. Однако, IRS и суды также заявили, что аренда одной единицы (или более) не всегда представляет собой бизнес — все зависит от фактов и обстоятельств, включая количество арендуемой недвижимости, повседневное участие владельца или его агента, а также тип аренды — например, краткосрочная или долгосрочная аренда.
Арендное имущество как инвестиция
Арендное владение является инвестицией, а не бизнесом, если вы делаете это для получения прибыли, но не работаете над этим регулярно и непрерывно — либо самостоятельно, либо с помощью менеджера, агента или другие.
Пример : Эдгар Гриер унаследовал от своей матери дом, который она много лет сдавала в аренду одному и тому же арендатору. Тот же арендатор продолжал занимать недвижимость, пока Гриер не продал ее 14 лет спустя. На протяжении многих лет Гриер управлял недвижимостью сам или с помощью агента. Требовалась небольшая управленческая работа, но Гриер позаботился о таких деталях, как замена печи. IRS и суд установили, что дом был инвестицией, а не бизнесом для Гриера. Суд отметил, что это была единственная сдаваемая в аренду недвижимость, которой когда-либо владел Гриер, и пришел к выводу, что его деятельность арендодателя была слишком минимальной, чтобы подняться до уровня бизнеса. ( Гриер против США , 120 F.Supp. 395 (D.Conn. 1954).)
Другими случаями, когда арендодатели были признаны инвесторами, являются случаи тройной чистой аренды коммерческой недвижимости, когда арендатор должен управлять недвижимостью и платить все налоги, страхование и другие расходы.
. Арендодатель ничего не делает, кроме как депонирует чеки за аренду. Тройная чистая аренда обычно не используется для сдаваемой в аренду жилой недвижимости. Однако, если у вас есть соглашение с арендатором, которое требует, чтобы арендатор, а не вы, заботился об имуществе, IRS может сделать вывод, что вы не занимаетесь бизнесом. Суды также постановили, что арендодатели не занимались бизнесом, сдавая свою собственность только своим детям или друзьям. Кроме того, если ваша сдаваемая в аренду недвижимость пустует все или большую часть времени, IRS может решить, что вы являетесь инвестором, потому что вам не нужно будет тратить много времени на управление недвижимостью.
Наконец, лица, приобретающие доли в коммерческих организациях, владеющих недвижимостью, но не принимающие активного участия в управлении ими, также являются инвесторами для целей налогообложения. К ним относятся партнеры с ограниченной ответственностью в товариществах с ограниченной ответственностью, владеющие недвижимостью, и люди, владеющие акциями корпораций и REIT (инвестиционных фондов недвижимости).
Безопасная гавань арендодателя для сквозного вычета
Только для целей сквозного налогового вычета IRS создала специальное правило безопасной гавани. Арендодатели, которые удовлетворяют требованиям правила, автоматически считаются действующими для целей сквозного вычета, но ни для каких других целей. Чтобы иметь право на использование безопасной гавани, арендодатель должен:
- предоставлять в общей сложности 250 часов услуг по аренде недвижимости в год (включая работу, выполняемую сотрудниками и агентами)
- вести учет выполненных услуг в сфере недвижимости, а
- вести отдельные книги и записи, показывающие доходы и расходы по каждому предприятию, занимающемуся арендой недвижимости. (Уведомление IRS 2019-7.)
Использование этого правила безопасной гавани является необязательным. Вам это не нужно, если ваша деятельность по аренде квалифицируется как бизнес в соответствии с обычными правилами, описанными выше. Кроме того, тихая гавань не может использоваться арендодателями, которые используют недвижимость в качестве жилья более 14 дней в году, что исключает большинство краткосрочных арендаторов.
Об авторе