Бизнес на аренде коммерческой недвижимости: Как заработать на арендном бизнесе в 2021 году

Содержание

секреты успеха и стабильной прибыли

Наиболее острым вопросом в сфере финансов является не то как деньги заработать, а как их сохранить и приумножить. Вариантов инвестиций сегодня масса — но наиболее рентабельным считается бизнес на сдаче в аренду недвижимости.

На протяжении 10 последних лет первенство по доходности и емкости рынка удерживает аренда коммерческих площадей. И все эти годы наша компания CP Capital успешно работает в данной сфере, приобретя бесценный опыт и создав команду настоящих профессионалов своего дела. Если вы хотите надежно инвестировать капитал — приобретайте объекты недвижимости с нашей помощью.

Все объекты делятся на коммерческую и жилую, вид и принадлежность к одному из типов прописана в документах на право собственности. В зависимости от данных параметров проводится дальнейшее использование приобретенных площадей владельцем.

К жилому фонду относятся все дома, квартиры. Апартаменты, так популярные в последние годы, юридически не относятся к данному сегменту. Они предназначены для временного проживания или организации в них бизнес-пространства.

Именно апартаменты пользуются большим спросом среди топовых менеджеров крупных фирм, иностранных бизнесменов, сотрудников компаний, большую часть времени проводящих в командировках. Москва как центр всех деловых потоков привлекает все больше потенциальных арендаторов.

Жизнь — игра, а деньги — способ вести счет.
— Тед Тёрнер

Расположение объектов в наиболее популярных местах столицы, в основном это центральный округ, повышает спрос на них и ставки по аренде, а значит и прибыль арендодателя. Но и входные условия в данный сегмент будут значительно выше, чем покупка стандартной квартиры.

Коммерческая недвижимость имеет повышенный коэффициент доходности, аренда объекта под офис, торговую зону, ресторан, склад или производство не теряет актуальности даже во времена кризиса.

Бизнес на сдаче в аренду коммерческой недвижимости имеет свои особенности, одним из них является заключение договора с арендатором на длительный срок. То есть собственнику гарантирован стабильный пассивный доход.

Наша компания обладает базой, в которую входят лучшие объекты жилой и коммерческой недвижимости Москвы класса премиум. Для зарегистрированных пользователей на сайте доступны закрытые и открытые продажи, мы обеспечиваем эффективное вложение средств в быстро окупаемые лоты. Срок окупаемости каждого уже просчитан нашими специалистами.

Покупайте недвижимость и сдавайте ее в аренду выгодно с помощью высококвалифицированных сотрудников CP Capital. Мы оформим все документы, обеспечим надежность и прозрачность каждого этапа сделки и дадим ценные советы для успешного старта и развития вашего бизнеса!

Посмотрите видео про то, можно ли жить на доходы с аренды квартиры:

Готовый арендный бизнес — пассивный доход и низкие риски

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»

Сдавать в аренду помещения — один из самых понятных и надежных видов предпринимательства. Такой бизнес исправно приносит доход из месяца в месяц и не требует большой вовлеченности собственника. Стать владельцем арендного бизнеса может даже тот, кто никогда раньше не управлял компанией. Достаточно иметь в собственности помещение и найти арендатора. И самый простой способ начать свое дело в этой сфере — приобрести «полный пакет», то есть купить помещение с уже обосновавшимся в нем арендатором и получать доход с первого месяца. Как это сделать, рассказываем в совместном проекте «Про бизнес» и одного из крупнейших белорусских девелоперов — группы компаний «ТАПАС».

Почему стоит начинать арендный бизнес

Инвестиции в недвижимость — консервативный и надежный вид вложений. Бизнес на аренде все еще остается перспективным решением.

Есть как минимум несколько веских аргументов в пользу бизнеса на аренде недвижимости:

1. Стабильный пассивный доход. Платежи за аренду будут поступать собственнику регулярно — например, каждый месяц или квартал. При этом не нужно участвовать ни в какой операционной деятельности — достаточно заключить договор с арендатором и придерживаться оговоренных условий.

2. Низкие риски для собственника. Малый бизнес часто бывает рискованным предприятием. И если условное кафе или фитнес-клуб зависят от массы факторов, влияющих на бизнес, то собственник помещения не рискует своим главным активом — недвижимостью. Если с одним арендатором дела не сложились — можно привлечь другого, иногда и на более выгодных условиях.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Надо понимать, что ротация арендаторов в стрит-ритейле — дело привычное. Пандемия внесла свои корректировки: на месте люксовых магазинов открывается масс-маркет, а на месте ресторанов — бургерные и прочий фастфуд.

3. Высокая ликвидность. Точечно эффективность инвестиций в коммерческую недвижимость в жилых комплексах может быть достаточно высокой.

На текущий момент положение по ликвидности объектов коммерческой недвижимости сложилось таким образом, что напрямую стало связано с предлагаемой или ожидаемой доходностью для покупателя.

Так, если собственник предлагает объект с высокой доходностью при сумме сделки до $ 2−3 млн, то средний срок экспозиции такого объекта до момента продажи составляет 2−3 месяца.

На небольшие объекты до $ 300−500 тыс. сегодня можно найти покупателя гораздо быстрее, за 2−3 недели.Если же предлагается средняя или невысокая доходность, то срок поиска реального покупателя может растянуться на 8−9 месяцев.

Есть, конечно, исключения — это объекты в топовых локациях, которые даже при предлагаемой доходности ниже среднего купят оперативно как безрисковый проект для инвестирования. И такая покупка будет считаться удачей для инвестора.

4. Возможность наращивать доход. На хорошие места при правильном выборе объекта традиционно существует высокий спрос со стороны арендаторов. Собственник помещения может привлекать тех, кто готов на более высокую арендную плату, или постепенно повышать цену в соответствии с изменениями на рынке коммерческой недвижимости.

Как выбрать помещение для инвестиций

Конечно, стабильность и размер доходов от арендного бизнеса напрямую зависят от того, насколько удачно выбрано помещение. Арендатору должно быть удобно, бизнес должен стабильно получать доход, чтобы платить за аренду. Поэтому выбирать помещение для покупки нужно с учетом интересов арендаторов — нынешних и вероятных будущих.

Есть несколько ключевых факторов, на которые стоит обратить внимание при выборе коммерческой недвижимости:

Локация. Наиболее востребованы для аренды коммерческие помещения, которые находятся вблизи крупных улиц и городских артерий. Например, для кафе вывеска на оживленной улице означает больший приток посетителей.

Необходимо обращать внимание на витрины и их размер: большие витрины и угловые помещения, фасады которых выходят на две улицы, пользуются наибольшей популярностью у арендаторов. Арендная ставка таких помещений будет выше при прочих равных условиях.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.

Также важна транспортная доступность выбранного помещения. Оптимально, чтобы недалеко (в шаговой доступности) была станция метро или остановка общественного транспорта.

Однако важным преимуществом может служить и близость рекреационной зоны — парк, сквер, пешеходная улица и т.д. Такое расположение хорошо подойдет для кофеен, фитнес-клубов, студий детского творчества.

Инфраструктура. Важно, чтобы рядом с коммерческим помещением была доступна парковка — для посетителей и работников. Некоторым видам бизнеса также нужна возможность удобной выгрузки товара — т.е. наличие дороги поблизости. Важно учитывать видимость помещений с разных ракурсов и разных расстояний, наличие устойчивого пешеходного и автомобильного трафика.

Также большими плюсами станут качественное озеленение у объекта недвижимости, наличие детской площадки, комфортной зоны отдыха.

«Проходимость», или наличие в выбранном районе целевой аудитории для малого бизнеса. Например, в новом жилом комплексе есть потребность в кофейнях, парикмахерских, магазинах бытовой химии и т. д.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Чтобы понять, какой малый бизнес актуален для выбранного помещения, стоит прогуляться по району и проанализировать, где основные точки скопления людей, чего местным жителям не хватает для комфортной жизни или с какими объектами можно конкурировать.

Качество строительных работ. Разумеется, никто не хочет купить помещение и через полгода ввязаться в затяжной и дорогостоящий ремонт. Поэтому очень важно выбирать помещение у надежного застройщика, который дорожит своей репутацией и следит за качеством строительных работ.

Также важно внимательно провести осмотр помещения перед приобретением — если сообщить застройщику о каких-то недочетах, можно договориться об их оперативном устранении или скидке.Соседство. Будет большим плюсом, если в здании работают и другие коммерческие объекты, — они служат дополнительными точками притяжения и привлекут клиентов. Также «хорошим соседом» могут стать пункт обмена валют, банкомат, аптека и др. объекты первой необходимости.

Но также оцените, нет ли факторов, которые потенциально угрожают ремонту и комфорту в вашем помещении, — например, соседство с общепитом часто сопряжено с яркими запахами, а у соседей детской студии частенько может быть шумно.

Необходимо обращать внимание и на конкурентную среду. Возможна ситуация, когда в рассматриваемом объекте уже нет ниш для роста и все форматы торговли заняты.

Наличие чистового ремонта. Вкладываться в ремонт помещения новоиспеченному владельцу вряд ли захочется. Поэтому стоит выбирать те варианты, где отделка качественно проведена застройщиком или уже сделана самим арендатором.

Как начать «готовый» арендный бизнес

Зачастую в новых жилых комплексах застройщики предусматривают часть площадей под коммерческое использование. Обычно это помещения на первых этажах жилых домов, где могут разместиться объекты малого бизнеса — например, кафе, салон красоты, студия детского творчества и т.д. Часто застройщики сами заключают договоры с арендаторами и сдают помещения. Но есть и возможность выкупать коммерческие помещения в собственность — под открытие своего дела или для того, чтобы начать «арендный» бизнес.

На этом этапе обычно возникает вопрос: как искать арендаторов? Да еще таких, которые будут исправно платить и не доставлять хлопот. Именно необходимость искать, а затем выстраивать отношения с арендатором обычно заставляет сомневаться тех, кто рассматривает арендный бизнес в качестве источника пассивного дохода.

У группы компаний «ТАПАС» есть предложения для тех, кого интересует «полный пакет: помещение в собственность + арендатор».

Коммерческую недвижимость можно выкупить уже с найденным и работающим на ее территории арендатором.Например, можно купить помещение кафе и начать получать доход за счет арендных платежей от владельца заведения. Схема простая и работающая — с первого месяца приобретенная недвижимость начнет приносить доход.

Основное преимущество арендного бизнеса в его стабильности — арендная плата будет поступать собственнику помещения ежемесячно в том размере, о котором есть договоренность с арендатором.

Какие помещения и объекты можно купить прямо сейчас?

Сейчас на рынке доступны десятки предложений по покупке коммерческой недвижимости с арендатором. Рассмотрим несколько любопытных вариантов.

1. Помещение в ЖК «Мегаполис» с арендатором — тренажерный зал «Адреналин» (микрорайон Брилевичи).

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»

В ЖК «Мегаполис» доступно для покупки помещение под торговлю с долгосрочными арендаторами. Рядом — станция метро «Малиновка», остановка общественного транспорта. Район уже в значительной степени заселен, поэтому проходимость — высокая.

Основные характеристики:

Общая площадь: 330 м²
Общая стоимость: 1 260 000 BYN ($ 500 000)
Стоимость м²: 3820 BYN ($ 1515)
Арендная ставка: 48 BYN ($ 19/м²)
Выручка от аренды: $ 28 000 в год, включая НДС.

2. Помещение с арендатором из банковского сегмента в ЖК «Аквамарин»

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»Фото предоставлено ГК «ТАПАС»Фото предоставлено ГК «ТАПАС»

Административно-торговое помещение с арендатором в жилом комплексе «Аквамарин». Объект расположен на живописной набережной Слепянской водной системы.

Основные характеристики:

3. Помещение в ЖК «Браславский» с арендатором из сегмента Street-ритейл (микрорайон Лебяжий).

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»Фото: Виктор Чекалов, probusiness.ioФото: Виктор Чекалов, probusiness.io

В ЖК «Браславский» можно выкупить помещение с качественным ремонтом под торговлю или объект сферы услуг. Застройщик отмечает интерес арендаторов к этому объекту для долгосрочных договоров.

Основные характеристики:

Общая площадь: 121 м²
Общая стоимость: 509 602 BYN ($ 203 280)
Стоимость м²: 4508 BYN ($ 1680)
Арендная ставка: 30 BYN ($ 12/м²)
Выручка от аренды: $ 17 424 в год, включая НДС.

4. Помещение в ЖК «Мегаполис» под «творческую мастерскую».

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.

Такое помещение оптимально подойдет для сдачи в аренду небольшой ИТ-компании, бизнесу на обучении иностранным языкам или, например, турагентству. Преимущество помещений — увеличенные оконные проемы и высокие потолки.

Основные характеристики:

Общая площадь: 60 м²
Общая стоимость: 124 500 BYN ($ 50 000)
Стоимость м²: 2086 BYN ($ 833,3)
Арендная ставка: 17,5 BYN ($ 7/м²)
Выручка от аренды: $ 5040 в год, включая НДС.

5. Помещение в ЖК «Аквамарин» под склад.

Фото предоставлено ГК «ТАПАС»Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Это довольно выгодное с точки зрения инвестиций вложение: у объекта низкая стоимость, но при этом отличное месторасположение.

Основные характеристики:

Общая площадь: 114 м²
Общая стоимость: 112 707 BYN ($ 45 000)
Стоимость м²: $ 395
Арендная ставка: $ 5 за м²
Выручка от аренды: $ 6 840 в год, включая НДС.

6. Двухэтажный офис в бизнес-центре по ул. Карастояновой, 32.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

В помещении проведен полноценный ремонт, есть отдельный вход, рядом кафе. Сдано в долгосрочную аренду.

Основные характеристики:

Что происходит со спросом на коммерческую недвижимость сегодня?

Данными о состоянии рынка коммерческой недвижимости в Беларуси с «Про бизнес» поделился партнер и исполнительный директор белорусского представительства сети консалтинговых агентств NAI Global Андрей Алешкин.

Андрей Алешкин
Партнер и исполнительный директор белорусского представительства сети консалтинговых агентств NAI Global

— Рынок коммерческой недвижимости в последний год постепенно адаптировался к новым условиям. Сегмент Street-ритейл в этом смысле особенно примечателен. Кризис практически не затронул направления продаж товаров «по одной цене» и форматов дискаунтеров — данный сегмент активно рос и развивался не только в Минске, но и в регионах. Более того, появились новые форматы — например, dark store.

Но если рассматривать сегмент коммерческой недвижимости в ЖК Минска, то можно отметить некоторое «потепление» и возврат «жизни», интерес со стороны потенциальных арендаторов.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

На рынке достаточное количество помещений на первых этажах жилых домов находится в продаже. Но «форматных и правильных» — не так уж и много.

Если помещения с отличной локацией и высокой доходностью выставляют на продажу, то сделка проходит очень быстро.Причина известна — сегодня в Беларуси нет альтернатив по более выгодному и стабильному вложению средств по сравнению с депозитами (безотзывные — до 5% в иностранной валюте), облигациями (до 5−7%), токенами (до 10−11%, но не без доли риска) и прочими инструментами.

Средние ставки аренды в хороших проходных местах могут варьироваться от € 15 до € 35 без учета НДС в зависимости от площади и расположения объектов. Цена продажи — в пределах $ 1400−2500 за кв. м. Разбежка большая, поэтому каждый объект необходимо рассматривать отдельно и в совокупности со всеми факторами, влияющими на стоимость.

Какие помещения в ЖК пользуются большим спросом?

Важно разделять помещения в жилых домах по качеству. Есть несколько характерных для Минска форматов:

Старые концепции. Как правило, это помещения «с нагрузкой»: неудобная планировка, практически обязательное наличие подвальных помещений, площадь которых доходит до 50% от общей площади всех помещений, а то и выше. К данной группе относятся в основном объекты в центре города и госфонд.

Жилые дома застройки 1990−2000-х годов. В них обычно уже приемлемая высота потолков, есть возможность загрузки товара, витрины.

Спрос на такие помещения начал восстанавливаться, но не достиг докризисного уровня. И, думаю, уже не достигнет, т.к. многие форматы уже не работают либо стали гораздо менее актуальными.Например, ранее был востребован формат точек продаж товаров повседневного спроса в жилых домах. Но теперь их заменили онлайн-продажи или пункты выдачи, для которых не нужны большие помещения: достаточно 50−100 кв. м.

Современные жилые комплексы. Они сегодня уже с закрытой территорией, собственным сформированным брендом и комьюнити жильцов. В коммерческих помещениях есть и витрины, и достаточная высота потолков. Доступны парковка и порой даже многофункциональное назначение помещений, наличие специфичных технических «фишек» (канализация, отдельная вентиляция, возможность размещения медицинских кабинетов и т.д.). Данный формат сегодня наиболее востребован у потенциальных арендаторов.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Помещения в современных ЖК при правильном подходе имеют высокую инвестиционную привлекательность. Наиболее выгодным является вариант приобретения помещений в объектах на ранней стадии для их последующей сдачи в аренду.

Какие бизнесы чаще всего открываются в новых ЖК

В любом районе первым чаще всего открывается супермаркет или магазин продуктов, т. к. это реализация товаров первой необходимости. Далее по популярности:

Кофейни, бары, рестораны
Магазины товаров повседневного спроса
Цветочные магазины
Специализированные магазины (вино, морепродукты) — эти форматы наиболее платежеспособны и предлагают хорошие арендные ставки. Более того, если этот входящий проект является сетевым, то договор может быть долгосрочным и наиболее защищенным с точки зрения сохранности инвестиций

• Специализированные детские и юношеские центры. Но в большинстве случаев — это больше аспект социальной ответственности для собственника ЖК, который привлекает за счет таких объектов категорию семейных покупателей.

Фото: Виктор Чекалов, probusiness.io

Отрадно, что профессиональных игроков, которые делают среду обитания комфортной и следят за соблюдением концепции жилого комплекса, становится все больше. И поэтому именно в таких комплексах наиболее перспективны инвестиции в недвижимость.

Партнер проекта: ГК «ТАПАС»

Об условиях покупки помещений для начала арендного бизнеса можно узнать на сайте ГК «ТАПАС». Покупка доступна в кредит и лизинг от банков-партнеров. Кредит — в валюте от 5,5% годовых, в белорусских рублях — от 13%. Подробности по телефону +375291285858.

Весь процесс аренды коммерческой недвижимости от начала до конца

Аренда коммерческой недвижимости — это не просто поиск места для ведения бизнеса — это стратегическая инвестиция в ваше будущее. Правильное расположение по правильной цене и на правильных условиях может сделать ваш офис более продуктивным, улучшить набор и удержание сотрудников, а также сделать ваш бизнес более привлекательным для потребителей — и в то же время поможет сэкономить деньги на вашей прибыли.

Но дело не только в расположении, запрашиваемой цене и площади. Доступное пространство и условия коммерческой аренды могут сложным образом повлиять на ваш бизнес, например:

Введение (или экономия) непредсказуемых расходов, таких как техническое обслуживание
Ограничение (или облегчение) вашей возможности добавлять пространство при необходимости обновления
Предоставление (или воспрепятствование) вашей возможности сделать необходимое наращивание или получить специализированную инфраструктуру, такую как высокоскоростной Интернет

Независимо от того, арендуете ли вы офис, склад, помещение для коворкинга или какое-либо другое коммерческое помещение, вот что следует ожидать от процесса коммерческой аренды и как обеспечить получение наилучшего возможного помещения.

Как арендовать офисные и коммерческие помещения: подход «сделай сам»

Первый выбор в вашем путешествии по коммерческой недвижимости — действовать самостоятельно или обратиться за профессиональной помощью. Многие компании начинают путь, работая самостоятельно, полагая, что они могут успешно провести сделку без брокера.

Это может быть особенно привлекательно для компаний, в которых старший член имеет опыт ведения переговоров о коммерческой аренде, например, вице-президент по операциям. Однако у этого метода есть несколько недостатков, которые могут привести к менее благоприятным результатам:

У вашей команды нет времени

Найти подходящее место на конкурентном рынке непросто. Существует острая конкуренция за доступную недвижимость, а это означает, что места не остаются открытыми очень долго. Кроме того, большинство списков коммерческой недвижимости не очень хорошо отслеживают, какие места были заполнены, а это означает, что вы тратите много времени на поиски тупиков.

И как только вы найдете подходящее место, предстоит проделать немало работы по согласованию условий аренды, планированию наращивания и модернизации и другим видам работ (о которых мы поговорим позже). Есть большая вероятность, что это просто не стоит вашего времени для внутренней обработки.

У вашей команды нет опыта работы представителем арендаторов

Брокеры, представляющие арендаторов, находят большое количество помещений и заключают множество договоров аренды. У большинства компаний гораздо меньше внутреннего опыта — если у вас есть кто-то в штате, который заключил один или два договора коммерческой аренды за последнее десятилетие, вам повезло.

Без опыта результаты будут хуже. Труднее договориться об условиях таких вещей, как расходы на строительство и техническое обслуживание, и вы можете пропустить скрытые расходы в договоре, что может значительно увеличить вашу арендную плату.

Брокер лучше разбирается в отрасли. Если вы крупная компания, они могут помочь вам более эффективно использовать кредитное плечо для заключения выгодных условий. Если вы стартап, они могут помочь вам избежать ошибок при заключении контрактов, оценить компромиссы между разными местами и гарантировать, что вы сможете построить свой офис и переехать вовремя и в рамках бюджета.

Коммерческие риелторы могут открывать двери

Как и в большинстве отраслей, полезно иметь связи. Когда у вашего брокера есть отношения с арендодателями и другими ресурсами в этом районе, они могут ускорить процесс, поставив вас выше в списке и повысив ваши шансы получить желаемое помещение. Брокеры также могут помочь вам тратить меньше времени на поиск помещения и посещение различных мест.

Однако, несмотря на свои преимущества, у традиционных брокеров есть и недостатки.

Как арендовать коммерческое помещение: брокерские услуги

Как мы уже говорили выше, посредники могут ускорить процесс аренды офиса, убедиться, что помещения подходят друг другу, и помочь вам договориться обо всем, от более выгодной арендной платы до парковочных мест. Кроме того, существующие отношения с брокером могут помочь вам по мере вашего роста, планирования будущих пространств или переговоров об условиях продления. Однако у традиционных брокерских компаний есть и свои недостатки.

Традиционная брокерская модель ориентирована на крупные компании и сделки, которые приносят брокерам более крупные и прибыльные комиссионные. Они просто не созданы для обработки большого количества мелких сделок, поэтому растущие компании и малые предприятия, как правило, получают меньше внимания и обслуживания.

Кроме того, существует вероятность конфликта интересов. Брокеры часто получают финансовые стимулы для развития эксклюзивных отношений с определенными владельцами собственности. Это означает, что они вряд ли будут действовать в интересах арендатора. Кроме того, брокеры, работающие в одной компании, часто соревнуются в достижении внутренних целей — это означает, что они вряд ли будут работать вместе, чтобы найти для вас лучшую недвижимость.

Аренда офисных помещений: метод TenantBase

В TenantBase используется другая модель аренды: прозрачная, основанная на данных, ориентированная на арендаторов и бесплатная для арендаторов. Каждому арендатору, обратившемуся в нашу брокерскую компанию с поддержкой технологий, назначается один из наших брокеров, которые работают в совместной внутренней команде, сосредоточенной на получении наилучшего предложения для арендатора.

Частично мы делаем это с помощью технологий — в то время как стандартные списки недвижимости часто содержат информацию, которая устарела на несколько месяцев, мы позволяем управляющим недвижимостью и арендодателям обновлять свои списки, как только объекты заполняются или появляются новые объекты.

«Большинство агентов по продаже арендаторов сосредотачиваются на привлечении крупных клиентов и на самом деле не тратят много времени на помощь местным предприятиям, которые составляют ткань нашего города», — говорит советник TenantBase Эндрю Нгуен.

«Эти предприятия вынуждены работать с брокерами, которые несут ответственность за ведение переговоров в пользу арендодателей, и никто не заботится об их интересах. Мы особенно успешны, помогая растущим предприятиям и стартапам, которые пытаются вести переговоры. их первая или вторая аренда».

Принятие плана

Обычно, когда люди впервые обращаются к агенту, они уже потратили некоторое время на поиск офисного помещения. Они рассмотрели такие вопросы, как бюджет, требования к пространству, возможные местоположения, а также то, какие удобства, планировка и функции нужны их организации. Первое, что делает партнер по аренде, такой как TenantBase, — это назначает представителя, который встретится с вами один на один, чтобы узнать ваши потребности и приоритеты.

Однако роль коммерческого лизингового партнера заключается не только в представлении, но и в обучении. Арендаторы часто сталкиваются со сложными потребностями, которые затрудняют поиск подходящего помещения и часто требуют некоторых компромиссов, особенно для малого и среднего бизнеса. Наша цель — найти стратегию, которая предоставит им наилучшие коммерческие арендные площади для их нужд, что может означать, что им нужно посоветовать изменить свою стратегию.

Сотрудники TenantBase привыкли помогать владельцам бизнеса, которые по тем или иным причинам не могут найти подходящий им офис.

«Я горжусь тем, что могу помочь тому, кто изо всех сил пытался найти нужное место с помощью других средств, либо потому, что его не воспринимали всерьез, либо просто не знали, как его найти, либо у него были плохие представления», — говорит Ахи Нараги. , старший советник TenantBase. «У большинства моих клиентов был трудный опыт, и каждый раз, когда я могу облегчить пространство для кого-то, кто раньше не мог этого сделать, это приносит удовлетворение».

Начало поиска арендованных офисных помещений

Как только мы поймем ваши потребности, мы предоставим удобный для чтения список свойств, соответствующих вашим требованиям. После того, как вы подтвердите, мы возьмем на себя работу по настройке туров с управляющими недвижимостью. В зависимости от ваших потребностей, мы можем провести первоначальный визит сами или взять вас с собой на экскурсию по объектам.

Существует несколько типов коммерческой недвижимости, которые могут соответствовать вашим потребностям. Теперь у компаний есть выбор между традиционными и креативными офисными помещениями, промышленными складами и быстрорастущим набором коворкингов.

Но в некоторых случаях то, что представляет собой пространство прямо сейчас, менее важно, чем то, каким оно могло бы быть. Если арендодатель готов предоставить вам хорошие условия по надстройке, промышленный склад может стать хорошим, довольно традиционным офисом, например, часто с конкурентоспособными ценами, если складской район не использовался широко для аренды офисных помещений.

Точно так же, в то время как коворкинг не обеспечивает достаточной конфиденциальности, если вы арендуете только один или два стола, компании с обширными потребностями могут договориться о целом этаже, предоставляя им многие преимущества традиционного рабочего пространства, наряду с другие преимущества, такие как масштабируемость.

Однако, как отмечает Бен Мизес, в определенный момент компании обычно хотят иметь собственный выделенный офис. Генеральный директор и соучредитель службы недвижимости Clever Real Estate говорит, что когда его компания начала расти, им нужно было найти собственное помещение:

«Поиск подходящего офисного помещения, вероятно, является одной из самых больших проблем, с которыми сталкивается любой стартап. лицо. В то время как инкубаторы и коворкинги отлично подходят для тех, кто только начинает работать, успешные стартапы в конечном итоге достигнут точки, когда им понадобится собственное пространство для работы.

Проработав пару месяцев в инкубаторе, мы искали возможность переехать в более просторное, готовое к заселению помещение, которое соответствовало бы нашему прогнозируемому росту. Мы нашли отличного арендодателя, готового предложить гибкую аренду: мы будем платить по льготной ставке в первый год, а по мере роста площади мы будем платить ближе к рыночной цене. Мы переехали с 12 сотрудниками в офис площадью 10 000 кв. футов, и даже с 30 сотрудниками теперь у нас достаточно места для переезда: я ожидаю, что у нас может быть 100 сотрудников или около того, прежде чем нам нужно будет найти новое помещение. !”

Опыт Мизеса поднимает важный вопрос: первоначальный тур — это не только ваш шанс осмотреть помещение, но и проверить арендодателя или управляющего недвижимостью. Если у вас есть очень особые требования, например, возможность платить за дополнительное пространство, вы должны убедиться, что арендодатель открыт для них. Экскурсия может помочь вам отделить управляющих недвижимостью, которые не будут удовлетворять ваши потребности, от тех, кто мог бы.

После первого раунда поиска мы свяжемся с вами и спланируем дальнейшие действия. Если вы нашли помещения в коммерческой недвижимости, которые кажутся вам подходящими, мы можем сузить список до двух или трех лучших и предпринять другие шаги, например, запланировать последующую экскурсию по офису для осмотра объекта или задать арендодателю вопросы о строительстве. -вне.

С другой стороны, если вы решите, что помещения не так подходят, как вы думали, мы можем повторить поиск, ища помещения большего или меньшего размера, другие местоположения или другие новые требования. Для очень специализированных пространств поиск идеального помещения может занять до шести месяцев, но обычно процесс идет быстрее, и вы можете перейти к представлению предложения в течение нескольких месяцев.

Представление предложения

В предложении квалифицированный защитник арендаторов становится бесценным. Коммерческая аренда не похожа на договор аренды имущества. Процесс начинается с того, что мы используем рыночные данные для запроса цены и условий коммерческой аренды. Затем владелец сделает встречное предложение, и мы будем ходить туда-сюда, пока не найдем условия, которые устроят обе стороны

Если идет надстройка или строительство, это также хороший момент, чтобы встретиться с архитектором или подрядчиком, чтобы пройтись по пространству. Если есть застройка, вам также может понадобиться встреча с архитектором. Если идет строительство, подрядчик должен пройтись по пространству.

Как отмечает Тим Шпигельгласс, владелец строительной компании Spiegelglass, встреча с подрядчиком может быть хорошей идеей в любом случае. Поскольку компания ориентирована в основном на небольшие торговые помещения и рестораны, их клиенты могут столкнуться с большими затратами, если не будут знать о недостатках своих коммунальных услуг.

«Наш совет № 1 для предпринимателя, который хочет арендовать недвижимость, — поручить генеральному подрядчику (ГК), специализирующемуся в вашей отрасли, осмотреть помещение ДО того, как вы подпишете договор аренды. Предварительное знание этой информации может сэкономить много времени и денег и может помочь в переговорах с вашим арендодателем».

Подписание договора аренды

Когда вы договорились о сделке, которая устроила обоих партнеров, пришло время, чтобы ваш юрист прочитал ее и подписал договор аренды. Однако до того, как это произойдет, вашему партнеру по коммерческому лизингу необходимо сгладить условия аренды. В переговорах по аренде коммерческой недвижимости есть вопросы, которые арендаторы и даже юристы, не имеющие опыта работы с недвижимостью, могут упустить из виду, например:

Право удержания: В жилом помещении по истечении срока аренды вы автоматически переходите на помесячную аренду. Но это не то, как работает коммерческий лизинг. В коммерческой аренде, если вы просрочите свой срок, вы часто будете подвергаться удержанию ставки.

Условия отсрочки часто взимают 125%-150%, а в некоторых случаях могут даже удвоить арендную плату. Если вы считаете, что есть шанс, что вам, возможно, придется продлить срок первоначальной аренды, стоит договориться о праве на отсрочку по более низким ставкам.

Эксплуатационные расходы: Такие расходы, как содержание, налоги на недвижимость и улучшения, могут оплачиваться арендодателем в течение первого года, но впоследствии обычно возвращаются арендатору.

Форма договора аренды может сильно повлиять на эти расходы. Например, предположим, что вы используете 10% большого коммерческого здания, но арендодатель не заполнил это место. Если кондиционер необходимо заменить, вы можете получить полную стоимость или только 10% стоимости, в зависимости от того, как сформулирован договор аренды.

TenantBase поможет вам получить наилучшее помещение на самых выгодных условиях и не допустить неприятных сюрпризов при аренде коммерческой недвижимости бесплатно.

Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск идеального места для вашего бизнеса.

Что такое коммерческая недвижимость? Определение и как оно приносит прибыль

Джеймс Чен

Полная биография

Джеймс Чен, CMT — опытный трейдер, инвестиционный консультант и стратег глобального рынка.

Узнайте о нашем редакционная политика

Обновлено 28 февраля 2021 г.

Факт проверен

Майкл Логан

Факт проверен Майкл Логан

Полная биография

Майкл Логан — опытный писатель, продюсер и руководитель редакции. Как журналист, он широко освещал деловые и технические новости в США и Азии. Он создал мультимедийный контент, который собрал миллиарды просмотров по всему миру.

Узнайте о нашем редакционная политика

Коммерческая недвижимость – это недвижимость, которая используется для хозяйственной деятельности. Коммерческая недвижимость обычно относится к зданиям, в которых размещаются предприятия, но также может относиться к земле, используемой для получения прибыли, а также к крупным жилым объектам, сдаваемым в аренду.

Обозначение имущества как коммерческой собственности влияет на то, как оно финансируется, как оно облагается налогом и как к нему применяются законы.

Демонтаж коммерческой собственности

К коммерческой недвижимости относятся торговые центры, продуктовые магазины, офисы, промышленные зоны, производственные цеха и многое другое. Исполнение коммерческой недвижимости — , включая цены продажи, тарифы на новое строительство и заполняемость.

— часто используется в качестве показателя деловой активности в данном регионе или экономике. Например, индексы цен на коммерческую недвижимость RCA измеряют изменения цен на коммерческую недвижимость в Соединенных Штатах.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в сравнении с жилой недвижимостью

Коммерческая недвижимость традиционно считается надежным вложением. Первоначальные инвестиционные затраты на здание и расходы, связанные с настройкой для арендаторов, выше, чем в жилой недвижимости. Тем не менее, общая прибыль может быть выше, и некоторые общие проблемы, связанные с арендаторами жилых помещений, отсутствуют при работе с компанией и чистой аренде.

Инвесторы в коммерческую недвижимость также могут использовать тройную чистую аренду, при которой расходы, такие как налоги на недвижимость, страхование зданий и техническое обслуживание, несет компания, арендующая помещения. Это преимущество недоступно инвесторам в жилую недвижимость.

В дополнение к выгодным условиям аренды, коммерческая недвижимость, как правило, выигрывает от более простого ценообразования. Инвестор в жилую недвижимость должен учитывать ряд факторов, в том числе эмоциональную привлекательность объекта для потенциальных арендаторов. Напротив, инвестор в коммерческую недвижимость может полагаться на отчет о прибылях и убытках, который показывает стоимость текущих договоров аренды, которую затем можно сравнить с коэффициентом капитализации другой коммерческой недвижимости в этом районе.

Инвестиции в коммерческую недвижимость через REITS

Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) — идеальный вариант, если вы хотите инвестировать в коммерческую недвижимость, но не имеете капитала или желания купить целое здание. REIT работают как взаимные фонды, в том смысле, что они объединяют инвестиционные доллары для покупки активов. Каждая акция в REIT представляет базовые активы компании. Покупка акций REIT, специализирующейся на коммерческой недвижимости, дает вам доступ к этому сектору, не требуя от вас самостоятельной покупки здания.

Источники статей

Investopedia требует, чтобы авторы использовали первоисточники для поддержки своей работы. К ним относятся официальные документы, правительственные данные, оригинальные отчеты и интервью с отраслевыми экспертами. Мы также при необходимости ссылаемся на оригинальные исследования других авторитетных издателей. Вы можете узнать больше о стандартах, которым мы следуем при создании точного и беспристрастного контента, в нашем редакционная политика.

Бизнес на аренде коммерческой недвижимости: Как заработать на арендном бизнесе в 2021 году