Бизнес на сдаче квартир посуточно: Бизнес на посуточной аренде квартир: 3 реальных кейса

Бизнес на сдаче квартир посуточно: Бизнес на посуточной аренде квартир: 3 реальных кейса

Как сдавать квартиру посуточно: три правила успешного бизнеса

Если у вас есть пустующая бабушкина квартира, взятое в ипотеку жилье или пригородный дом и есть огромное желание заработать денег, тогда эта статья для вас. Тема бизнеса «аренда жилья посуточно» будет интересна для тех, кто хочет в кратчайший срок при минимальной затрате средств начать свое дело, приносящее деньги.

Действительно, чтобы сдать квартиру без посредников, больших вложений не нужно. Но есть определенные правила, которых, занимаясь этой деятельностью, следует придерживаться.

Правило №1: Адекватно оценить квартиру

Первый шаг к успешной сдаче квартиры – это правильная оценка. Владельцы квартир часто ориентируются на опыт своих знакомых, соседей. Но это не совсем надежный способ, так как вряд ли ваши друзья живут в одном районе или доме с вами, или же у вас с ними одинаковый ремонт.

Ставка, несмотря на относительное сходство жилплощади, может оказаться неконкурентоспособной, и в итоге квартира «зависнет». 

Лучшим способом сформировать цену на жилье будет заглянуть на специализированные сайты, на которых владельцы размещают объявления о сдаче апартаментов годами, и эта стоимость аргументирована и проверена.

Используя фильтры и описание, Вы сможете найти похожие по преимуществам варианты и сравнить цену.  

При оценке недвижимости важно учитывать еще сезонность. Этот фактор очень важный для туристических регионов Украины: Карпаты, южный берег Украины и непосредственно Одесса.

В среднем квартира сдается за 1-2 недели, если этого не произошло, значит вы неверно ее оценили.

Правило №2: Обеспечить комфорт гостям

Если Вы решили, что аренда квартир посуточно – это то, чем бы вВы хотели заниматься, то основная Ваша задача – максимально подготовить ее к приему гостей. Во-первых, она должна быть максимально укомплектована всем необходимым, чтобы клиенты чувствовали себя как дома. Для этого в квартире должен быть минимальный набор бытовой техники: чайник, холодильник, стиральная машинка, микроволновка, телевизор.

Для более дорогих апартаментов в список «must have» добавляем тостер, кофеварку, посудомоечную машину, аудио и видео технику, кондиционер, утюг, фен и многое другое.

Мебель в квартире должна быть, в первую очередь, практичной. Если ваша квартира по месторасположению и площади больше походит на эконом или стандарт вариант, то мебель может быть не новой и не в одном стиле, и тратить заоблачные суммы на дизайнерские ремонты нет смысла. Если же жилье относится к бизнес или элитному варианту, то мебель должна быть новой, современной и подобранной со вкусом. 

Какой бы не был ремонт в апартаментах, в них всегда должно быть чисто. Свежая постель, полотенца, предметы личной гигиены – это то, что точно оценят гости. Поэтому, если позволяет финансовое положение, можно нанимать уборщиц, которые систематически будут подготавливать квартиру к приему гостей, или же это делать самостоятельно, что более экономно.

Избегайте мелких деталей: статуэтки, вазочки, сувениры, они только усложнят процесс уборки, и ревизии после каждой сдачи жилья. 

Вы также можете придумать для гостей какую-то свою фишку. Например, всем посетителям дарить карту или магнитик-визитку. Это будет не только приятно, но и таким образом вас будут помнить, советовать друзьям и возвращаться в вашу квартиру еще. 

Не забывайте, что в этой сделке вы – продавец. А так как покупатель всегда прав, постарайтесь, что бы ему все понравилось. Это, рано или поздно, сыграет вам на пользу.

Правило №3: Сдавать без посредников

Чаще всего люди в сдаче жилья ищут дополнительный или даже основной заработок. Поэтому, вполне естественно, что отдавать 50% комиссионных агентствам это очень не рентабельно. Тем более, что есть альтернативные действенные методы, как можно продвигать вашу квартиру. Например, подать объявление на специализированный агрегатор.

Все что необходимо для самостоятельного продвижения объявления – это:

• разместить его на сайте, 

• дождаться подтверждения модерации,

• выбрать режим публикации и ждать гостей.

К выбору площадки для размещения надо подойти серьезно. Сайт должен быть проверенным, с большой посещаемостью, иметь налаженную систему обратной связи и реальные отзывы посетителей. 

Обратите внимание, что есть сайты, где есть только онлайн-бронирования квартир, где каждый бронирования сервис будет забирать свой процент, а есть такие, где показывается номер телефона и клиенты звонят непосредственно вам. В таком случае процент не берется, но вы, как правило, предварительно оплачиваете размещения объявления.

На нашем сайте Doba.ua представлено более 22 000 квартир по всей Украине. Ежедневно более 20 000 посетителей из 150 стран мира просматривают более 100 000 страниц на сайте. Здесь вы предварительно оплачиваете размещение вашего объявления с возможностью бесплатного подключения услуги бронирования. Такой вариант самый выгодный, так как к вам могут обратиться клиенты, которым удобнее звонить, а также те, кто не любит звонков и предпочитает онлайн-бронирование.

По исследованиям Doba.ua 70% всех клиентов предпочитают бронирование онлайн, и только 30% лучше позвонить.

На сайте Doba.ua представлено более 22 000 квартир по всей Украине. Ежедневно более 20 000 посетителей из 150 стран мира просматривают более 100 000 страниц на сайте.

Сдача квартиры посуточно – это хороший вариант дополнительного заработка, но важно учитывать, что это та же работа. Большая ее часть зависит от понимания ситуации на рынке и ответственной работой по подготовке к приему гостей. Мы можете:

 и множество других городов в любой области Украины.

И еще! Если есть огромное желание заниматься арендой жилья посуточно, но своего жилья нет, то варианты решения таковы:

• снять чью-то квартиру помесячно и сдавать в субаренду посуточно;
• взять ипотеку;
• сделать объект из своей квартиры, сняв себе более дешевую на окраине.

Конституционный суд начинает разбор дела о сдаче квартиры посуточно

Свежий номер

РГ-Неделя

Родина

Тематические приложения

Союз

Свежий номер

06.02.2023 20:17

Рубрика:

Власть

Наталья Козлова,Инесса Суворова (Санкт-Петербург)

Во вторник, 7 февраля, Конституционный суд в открытом заседании приступит к обсуждению дела, у которого есть все основания привлечь внимание многих россиян.

Виталий Белоусов/РИА Новости

Главный суд страны рассматривает жалобу индивидуального предпринимателя из Пскова. Гражданин просит проверить нормы Жилищного кодекса РФ, применяя которые, местные суды приравняли его бизнес по сдаче квартиры в аренду посуточно к оказанию гостиничных услуг. Точнее, предприниматель Павел Бахирев просит суд проверить конституционность части 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ. По мнению заявителя, эта норма не соответствует Конституции РФ. Проверить норму Бахирев просит «в той мере, в какой она по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, в силу своей неопределенности допускает возможность приравнивать посуточный наем квартиры к оказанию гостиничных услуг». Не секрет, что сдача жилья в аренду — серьезное подспорье для огромного числа семей. И большая головная боль для их соседей. Так что вопрос злободневный. В деле сказано, что Бахирев сдавал свою квартиру в центре Пскова, в том числе в посуточный наем, платил налог по упрощенной системе.

Фото: Андрей Степанов

Но этот бизнес не понравился соседям, которые обратились в суд.

«Квартира находится в многоквартирном доме, в нежилой фонд не переведена, не имеет отдельного входа, и ее активная эксплуатация третьими лицами создала неудобства соседям», — говорится в материалах суда. В итоге Бахиреву решением суда было запрещено использовать квартиру для предоставления услуг, признанных гостиничными.

Как выяснила «РГ», бизнесмен Павел Бахирев и его жена Ольга переехали в Псков из Сыктывкара лет 10 назад. Они решили купить две квартиры — одну для жизни, другую — на перспективу, для подрастающих детей. А пока дети маленькие, сдавать ее в аренду. Краткосрочную.

Для этого купили квартиру в центре Пскова, в доме, признанном памятником архитектуры федерального значения. Квартира стала популярной у гостей города. Арендаторами были и туристы, и те, кто приезжал в город на лечение или в командировку.

Фото: Андрей Степанов

Поскольку у Павла уже было ИП — он занимался пассажирскими перевозками, решили и этот бизнес оформить официально, как «аренду и управление собственным и арендованным имуществом». Новое предприятие регулярно платило налоги, а командированные арендаторы получали официальный отчетный документ для бухгалтерии. С каждым из них Бахиревы заключали договор найма.

— И это сыграло против нас, — говорит Ольга Бахирева. — И в этом смысле мне вообще непонятна логика предыдущих судов, ведь государство пытается легализовать этот, в основном теневой, бизнес. И в то же время так поступает с теми, кто ведет дело открыто. Ведь этим они подрывают идею выхода мелких индивидуальных предпринимателей из тени.

Фото: Андрей Степанов

Что же касается жалобы соседей, ставшей началом этой истории, то Бахиревы уверяют: никто из арендаторов не нарушал законы о тишине, о курении и т.п. В документах МВД нет ни одной жалобы на жильцов квартиры или записи о вызове полиции. Ну а пока, в ожидании решения КС, глава семьи вернулся работать на Север, чтобы восстановить утерянный доход.

Российская газета — Федеральный выпуск: №26(8971)

Конституционный судЖилищное правоПсковЖилая недвижимостьВ регионахКвадратный метрЖилищное законодательствоКонституция России

Главное сегодня

• Путин поздравил российских женщин с 8 Марта

• Глава Энергодара Сеновоз: ВСУ нанесли удар зажигательными снарядами по набережной города

• Омбудсмен Москалькова опубликовала список военнопленных, которых отказался забирать Киев

• РИА Новости: Германия подтвердила данные об обыске судна в рамках дела о диверсии на «Северных потоках»

• Economist: Поток западного оружия на Украину за три месяца превратился «из ручья в реку»

• Reuters: Нефтяные сделки РФ и Индии подрывают многолетнее господство доллара в торговле

Как начать и управлять бизнесом по аренде квартир —

Индустрия аренды квартир в Соединенных Штатах находится на подъеме! Объем рынка этого конкретного типа рос в среднем на 1% в год в период с 2017 по 2022 год. Прогнозируется, что к 2023 году выручка достигнет 229 миллиардов долларов, а это означает, что у тех, кто хочет получить в аренду недвижимость, гораздо больше возможностей. бизнеса или купить свою первую инвестиционную недвижимость!!

Итак, если вы ищете новую бизнес-идею, подумайте о том, чтобы начать бизнес по аренде квартир. Это прекрасная возможность выйти на рынок жилья, и вам нужно сделать несколько вещей, чтобы начать. В этой статье мы обсудим основы открытия и ведения бизнеса по аренде квартир. Мы также затронем такие важные темы, как лицензирование и страхование. Итак, если вы готовы начать, продолжайте читать!

Планируйте заранее

Прежде чем покупать или арендовать недвижимость, важно проявить должную осмотрительность. Это поможет вам наметить важные шаги, которые необходимо предпринять, чтобы запустить свой бизнес. Это также даст вам представление о том, какие расходы вам нужно будет покрыть и какой доход вы можете ожидать.

• Поймите, во что вы ввязываетесь. Первый шаг — понять все тонкости индустрии аренды квартир. Это включает в себя изучение ставки капитализации, NOI (чистого операционного дохода) и других ключевых финансовых концепций, которые будут важны при принятии инвестиционных решений.
• Изучите местный рынок и узнайте, что люди ищут в квартире.
• Также важно тщательно осмотреть имущество, прежде чем принимать какие-либо решения. Это включает в себя проверку на возможные повреждения, такие как протечки воды или плесень.
• Также неплохо, чтобы профессиональный оценщик осмотрел недвижимость, чтобы определить ее стоимость. Это поможет вам установить справедливую цену за аренду и избежать переплаты за недвижимость.
• Когда вы расширяете свой бизнес, вам может понадобиться найти подходящее офисное помещение. Это может быть непросто, особенно если у вас ограниченный бюджет. Но важно иметь выделенное пространство для вашего бизнеса, даже если это всего лишь небольшой офис или квартира-студия.
• Вам также необходимо будет учитывать платежи по ипотеке, если вы планируете купить недвижимость. И если вы арендуете, вам нужно будет заложить в бюджет коммунальные услуги и налоги на имущество.
• Наконец, вам нужно будет отложить деньги на маркетинг и рекламу. Это важно, чтобы рассказать о вашем бизнесе и привлечь потенциальных клиентов.

Бизнес-план, охватывающий все эти аспекты, поможет вам правильно начать работу.

Решите, хотите ли вы быть управляющим недвижимостью или владельцем

Первое, что вам нужно решить, начиная бизнес по аренде квартир, — хотите ли вы быть управляющим недвижимостью или владельцем. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, поэтому важно тщательно взвесить все варианты, прежде чем принимать решение.

• Если вы решите самостоятельно управлять арендуемой недвижимостью, вы будете нести ответственность за поиск и проверку арендаторов, сбор арендной платы, решение вопросов технического обслуживания и ремонта, а также работу с проблемными арендаторами. Это может быть много работы, но это также может быть очень полезным, потому что вы сэкономите деньги, которые менеджер может взимать с вас за эти задачи.
• Если вы решили быть просто владельцем, вам необходимо нанять управляющую компанию , которая возьмет на себя все операционные задачи. Вы должны выделять часть своего ежемесячного дохода управляющей компании, но это также означает, что у вас будет много времени, чтобы потратить его на исследование рынка, покупку дополнительных арендных единиц и расширение своего бизнеса.

Итак, какой вариант подходит именно вам? Конечно, это можете решить только вы. Но какой бы вариант вы ни выбрали, есть некоторые вещи, о которых вам нужно помнить, чтобы добиться успеха.

Установите хорошие отношения с вашим местным ипотечным кредитором

Как владелец бизнеса по аренде квартир, вам необходимо установить хорошие отношения с вашим местным ипотечным кредитором. Это важно, потому что вам понадобится финансирование для сдачи в аренду недвижимости. Хорошие отношения с вашим кредитором помогут вам получить лучшие процентные ставки и условия для ваших кредитов.

Также важно иметь хорошие отношения с вашим кредитором, потому что вам нужно будет иметь возможность рефинансировать свою недвижимость, когда это необходимо. Например, если вы пытаетесь купить новую недвижимость, но у вас недостаточно денег, вам может потребоваться рефинансировать одну из ваших существующих квартир, чтобы получить необходимые вам деньги.

Для инвестора в недвижимость важно знать местный рынок недвижимости. Это поможет вам найти подходящую недвижимость для покупки. Кроме того, вам необходимо знать о таких вещах, как медианные цены на аренду, уровень вакантных площадей и другие факторы, влияющие на спрос на аренду в вашем районе.

Вы можете узнать о местном рынке недвижимости, читая статьи, общаясь с другими домовладельцами и управляющими недвижимостью и посещая местные мероприятия, связанные с недвижимостью. Кроме того, доверенный агент по недвижимости может дать вам преимущество, когда вы начнете искать недвижимость.

Зарегистрируйте свой бизнес

Вам необходимо зарегистрировать свой бизнес в штате. Обычно это делается через канцелярию госсекретаря. Вам нужно будет заполнить анкету и оплатить госпошлину. В форме будет запрашиваться основная информация о вашем бизнесе, такая как название компании, адрес и контактная информация. Также потребуется предоставить описание бизнеса.

После того, как ваш бизнес будет зарегистрирован, вам необходимо будет получить лицензию на ведение бизнеса.

Получить разрешение на проживание.

Помимо регистрации вашего бизнеса в штате, вам также необходимо получить лицензию на ведение бизнеса в городе или округе, где находится ваш бизнес. Процесс получения бизнес-лицензии варьируется от одного места к другому, но обычно включает в себя заполнение заявки и уплату пошлины.

Если вы планируете иметь квартиры более чем в одном городе или округе, вам необходимо будет получить лицензию на ведение коммерческой деятельности для каждого из них.

Ознакомьтесь с местными законами о зонировании.

Прежде чем сдавать квартиру в аренду, убедитесь, что это разрешено в вашем регионе. Законы о зонировании варьируются от места к месту, и в некоторых районах предприятия не могут работать в жилых районах.

Если вы не уверены, разрешено ли вам сдавать квартиры в вашем районе, вы можете уточнить это в местном отделе зонирования. Они смогут рассказать вам, каковы законы и нужно ли вам получать специальное разрешение для ведения бизнеса.

Получить страховку

Еще одна важная вещь, которую нужно сделать, когда вы начинаете бизнес по аренде квартир, это получить страховку. Это защитит вас в случае, если что-то случится с вашей собственностью или если один из ваших арендаторов пострадает, находясь в помещении.

Существует несколько различных видов страхования, которые вы можете получить для своего бизнеса, поэтому вам необходимо поговорить со страховым агентом, чтобы выяснить, какой из них подходит именно вам.

Найдите подходящую недвижимость.

Конечно, вам также нужно найти недвижимость, которую можно арендовать. Есть несколько разных способов сделать это. Вы можете либо купить уже существующую квартиру, либо преобразовать дома на одну семью в жилые комплексы.

Если вы решите купить существующий многоквартирный дом, вам необходимо убедиться, что он соответствует нормам и всем необходимым требованиям безопасности.

Вам также необходимо убедиться, что здание находится в хорошем месте и по разумной цене. Покупать квартиры в больших арендных домах — это нормально, но вы не хотите конкурировать с корпоративными жилыми комплексами.

Если вы решите преобразовать жилую недвижимость в многоквартирный комплекс, вам необходимо убедиться, что недвижимость предназначена для коммерческой недвижимости. Вам также потребуются необходимые разрешения и одобрение от города или округа.

Продвижение вашего бизнеса

После того, как вы все настроите, вам нужно будет продвигать свой бизнес. Есть несколько разных способов сделать это. Вы можете повесить объявления в этом районе, раздать листовки или разместить рекламу в местных газетах. Вы также можете перечислить свой бизнес в онлайн-каталогах или на тематических сайтах.

Профессиональный подход к хорошей маркетинговой стратегии заключается в знании вашего рынка. Проведите исследование, чтобы узнать, кто ваши потенциальные клиенты.

Вас больше интересуют долгосрочные арендаторы с меньшим количеством проблем, или вы хотели бы привлечь краткосрочных арендаторов, готовых платить больше, как деловых путешественников?

Первый шаг к открытию собственного бизнеса по аренде квартир – найти арендаторов. Вам нужно будет договориться и подписать с ними договор аренды, в котором будут изложены условия их договора аренды. Обязательно внимательно изучите договор аренды перед его подписанием, так как он будет обязательным для обеих сторон.

Если у вас уже есть арендатор, всегда лучше договориться с ним о повышении ставки, прежде чем искать новых. Это потому, что это проще и дешевле, чем поиск нового арендатора, а также позволяет избежать высокой стоимости оборота, связанной с наличием большого количества пустующих квартир или комнат в вашей собственности в любой момент времени.

Вы можете использовать несколько приемов, чтобы убедить арендаторов вести переговоры и подписывать новые договоры аренды. Во-первых, убедитесь, что арендная плата справедлива для обеих сторон. Так что не имеет значения, продлеваете ли вы контракт или начинаете с кем-то новым; скорее всего, как только они увидят, что это за место на самом деле было с точки зрения расположения и удобств, тогда начнутся переговоры от имени всех участников! Вы также должны помнить не только о том, насколько важно хорошее общение между вами и другими вовлеченными сторонами, такими как уборщики/уборщики и т. д., но особенно во время переговоров, связанных с любым соглашением, таким как повышение с 500 до 550 долларов в месяц (дополнительно 10 долларов), потому что иногда эти мелочи быстро складываются, если их не помнить на протяжении всего разговора!

Уход за недвижимостью и ремонт/техническое обслуживание по мере необходимости

Когда вы начинаете и управляете бизнесом по аренде квартир, вам необходимо поддерживать недвижимость и выполнять ремонт/техническое обслуживание по мере необходимости. Это включает в себя регулярную плановую уборку и обслуживание, а также оперативное реагирование на запросы арендаторов о ремонте. Вы также должны быть готовы к более масштабным проектам, таким как перекраска экстерьера или ремонт крыши, а также к любому экстренному ремонту, который может возникнуть.

Могут быть полезны хорошие отношения с местной ремонтной компанией, так как они часто могут предоставлять скидки на постоянную работу. У вас также должен быть бюджет, отложенный каждый месяц для неожиданного ремонта. Заботясь об уходе за своей собственностью, вы можете избежать дорогостоящих сюрпризов в будущем.

Сбор платежей и обслуживание клиентов

Если вы владеете жилым комплексом, вы несете ответственность за сбор арендной платы. Это можно сделать лично, по почте или онлайн.

Но если ваше жилье обслуживает управляющая компания (или индивидуальный управляющий), вам не нужно беспокоиться о сборах. Компания будет принимать платежи и перечислять их на ваш счет. Вы также можете настроить автоматическую платежную систему, при которой деньги снимаются с банковского счета арендатора и зачисляются на ваш в определенный день каждого месяца.

Как управлять своими финансами и отслеживать расходы

Открытие бизнеса по аренде квартир может стать отличным способом дополнительного дохода, но важно следить за своими денежными потоками и финансами. Вот несколько советов по управлению финансами и учету расходов:

1. Составьте бюджет для своего бизнеса по аренде квартир. Это поможет вам отслеживать ваши доходы от аренды и расходы, чтобы увидеть, куда уходят ваши деньги.
2. Следите за всеми своими расходами, включая аренду, коммунальные услуги, рекламу и ремонт. Это поможет вам следить за тем, сколько денег вы тратите каждый месяц.
3. Не забудьте отложить деньги на налоги. Вам нужно будет платить налоги со своего дохода, поэтому важно накопить на это. Поговорите со своим бухгалтером о возможностях налогового вычета.
4. Следите за платежами и залогами арендатора. Это поможет вам оставаться организованным и гарантировать своевременную оплату.
5. Имейте отдельный банковский счет для своего бизнеса по аренде квартир. Это поможет вам следить за своими финансами и не смешивать личные и деловые расходы.
6. Также важно откладывать часть своего дохода в резервный фонд на случай, если потребуется ремонт, вам придется выселить жильца или вы просто столкнетесь с экономическим спадом.
7. Если у вас большой инвентарь, программное обеспечение для управления арендой недвижимости сделает вашу жизнь проще.
Выселение арендаторов, которые не соблюдают договор аренды

Если ваш арендатор не соблюдает условия своего договора аренды, вам может потребоваться выселить их из вашей собственности. Процесс выселения может быть сложным, поэтому важно понимать законы и процедуры вашего штата, прежде чем предпринимать какие-либо действия. Во-первых, поговорите со своим адвокатом, чтобы узнать общие правила и изучить наилучшие способы решения этой проблемы.

Если вы решите приступить к выселению, вам необходимо вручить арендатору уведомление о выселении. В этом уведомлении будет указана причина выселения, а вашему жильцу будет предоставлено определенное количество времени, чтобы решить проблему или выехать из собственности. Если ваш арендатор не решит проблему или не съедет в течение указанного периода времени, вы можете подать иск о выселении в местный суд.

После подачи вами заявления о выселении суд назначит дату слушания. На слушании и вы, и ваш арендатор будете иметь возможность представить свое дело. Если судья вынесет решение в вашу пользу, он вынесет постановление о выселении. Этот приказ даст вашему арендатору определенное количество времени, чтобы освободить собственность.

Если ваш арендатор по-прежнему не покидает помещение после того, как был издан ордер на выселение, вы можете нанять специалиста, который физически вывезет его из помещения. Этот процесс следует использовать только в крайнем случае, так как он может быть дорогостоящим и трудоемким.

Процесс выселения может быть сложным, поэтому важно понимать законы и процедуры вашего штата, прежде чем предпринимать какие-либо действия.

Правовые вопросы при аренде квартир

Владельцу бизнеса важно знать юридические аспекты при ведении бизнеса по аренде квартир. Вот некоторые вещи, о которых следует помнить:

Законы о зонировании: Убедитесь, что вы знакомы с законами о зонировании в вашем районе и получите соответствующие разрешения, прежде чем начинать свой бизнес.

Законы о справедливом жилищном обеспечении: Ознакомьтесь с федеральными, государственными и местными законами о справедливом жилищном обеспечении. Это включает в себя понимание того, какие виды дискриминации запрещены.

Договоры аренды: Убедитесь, что у вас есть хорошо написанные соглашения, которые защищают как вас, так и ваших клиентов. Будьте ясны в отношении ожиданий, правил и положений.

Безопасность: Примите меры для обеспечения безопасности ваших жильцов. Это включает в себя такие вещи, как поддержание имущества в безопасном и чистом состоянии, наличие надлежащего освещения и обеспечение функций безопасности, таких как засовы и камеры видеонаблюдения.

Страховка: Убедитесь, что у вас есть надлежащее страховое покрытие для вашего бизнеса. Это включает в себя страхование ответственности на случай, если кто-то пострадает на вашей собственности.

Всегда будьте в курсе новых правил и норм, которые могут повлиять на ваш бизнес. Таким образом, вы сможете избежать любых юридических проблем в будущем.

Советы по поддержанию хороших отношений с арендаторами

Когда вы являетесь арендодателем, важно поддерживать хорошие отношения со своими арендаторами. В конце концов, именно они арендуют ваши помещения и обеспечивают работу вашего бизнеса.

1. Удовлетворять их потребности.

Арендаторы хотят знать, что их арендодатель реагирует на их потребности. Если у них есть проблема с их устройством, они хотят знать, что вы будете там, чтобы своевременно ее устранить. Если вы не будете реагировать, они начнут чувствовать, что они не в приоритете, и могут искать другое место для жизни.

2. Будьте честны.

Они хотят знать, что с ними обращаются справедливо. Если вы постоянно меняете правила или увеличиваете арендную плату без предварительного уведомления, они будут чувствовать, что ими пользуются. Как владелец квартиры, важно быть последовательным и прозрачным со своими арендаторами, чтобы поддерживать хорошие отношения.

3. Чаще общайтесь.

Арендаторы хотят знать, что происходит с их арендуемой недвижимостью. Если есть какие-либо изменения или ремонт, которые необходимо сделать, они должны быть первыми, кто узнает. Если держать их в курсе, это поможет им почувствовать, что они являются частью процесса принятия решений, а не просто второстепенными.

4. Будьте понимающими.

Арендаторы — люди, и всякое бывает. Если арендатор задерживает платеж или ему нужно разорвать договор аренды, постарайтесь проявить понимание. Работайте с ними, чтобы найти решение, которое устроит вас обоих. Покажите им, что вы готовы работать с ними, и это будет иметь большое значение для поддержания хороших отношений.

5. Будьте доступны.

Жильцы должны иметь возможность связаться с вами в случае необходимости. Если вы постоянно недоступны или с вами трудно связаться, они начнут чувствовать, что вы не заботитесь об их потребностях. Убедитесь, что вы доступны и легко доступны, когда кто-то в вас нуждается.

Следуя этим советам, вы сможете поддерживать хорошие отношения со своими жильцами. Помните, что счастливые клиенты имеют решающее значение для успешного арендного бизнеса.

Вывод

Бизнес по аренде квартир может стать отличным способом получения пассивного дохода и обеспечения жильем жителей вашего района. Однако следует помнить о некоторых юридических нюансах. Обязательно ознакомьтесь с законами о зонировании, законами о справедливом жилье и договорами аренды. Вы также должны принять меры для обеспечения безопасности ваших жильцов и иметь адекватное страховое покрытие. Следуя этим советам, вы сможете избежать любых юридических проблем и сохранить хорошие отношения со своими арендаторами.

Есть ли у вас какие-либо другие советы по аренде квартир? Поделитесь своими мыслями. Отправьте нам сообщение, и мы постараемся ответить на ваши вопросы как можно скорее.

Плюсы и минусы покупки комплекса

Агнес А. Гэддис

• Последнее обновление: 25 июля 2022 г.

Инвестиции в многоквартирные дома — это проверенный временем способ получения пассивного дохода. Многоквартирные дома обычно несут меньший риск и предлагают гораздо более высокую отдачу от инвестиций, чем дома на одну семью. С другой стороны, ими может быть сложно управлять, и они требуют больше времени и усилий, чем другие виды сдаваемой в аренду недвижимости. Но выгодно ли владеть квартирами?

Многоквартирные дома (или многоквартирные дома) определяются как многоэтажные жилые дома, в которых три или более единиц жилья содержатся в одном строении. Многоквартирные дома делятся на малоэтажные, среднеэтажные и многоэтажные в зависимости от количества этажей и общей высоты.

В этой статье мы рассмотрим, сколько денег вы можете ожидать от владения жилым комплексом, и стоит ли владение квартирой потраченного времени и усилий или нет.

Быстрые ссылки

• Выгодно ли владеть квартирами?
• Сколько зарабатывают владельцы квартир в месяц?
• Плюсы и минусы владения жилым комплексом
• Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?

Выгодно ли владеть квартирами?

Да. Квартиры, как правило, более выгодны, чем аренда на одну семью. Они предназначены для максимизации прибыли с многочисленными единицами, доступными для предоставления арендаторам временного жилья. Если вы готовы потратить время и силы, есть несколько причин, по которым владение многоквартирным домом может быть выгодным вложением:

• Меньшая конкуренция по сравнению с арендой на одну семью. С SFR вы не только конкурируете с другими инвесторами, но и делаете ставки против покупателей, которые ищут только жилое помещение.
• Большее количество квартир в многоквартирном доме позволяет вам получать больший доход от аренды в зависимости от объема.
• Кроме того, многоквартирные дома, как правило, дорожают с течением времени, обеспечивая высокую отдачу от инвестиций за счет пассивного повышения стоимости.

Сколько зарабатывают владельцы квартир в месяц?

Итак, сколько вы можете заработать на многоквартирном доме? Давайте посмотрим на цифры.

Согласно отчету Realtor.com, средняя арендная плата в Соединенных Штатах составляет 1827 долларов в месяц как для одной семьи, так и для нескольких семей. Допустим, после расходов — ипотеки, обслуживания, ремонта — у вас есть ежемесячный денежный поток в размере 150 долларов США за единицу в вашем жилом комплексе. В квартире с 50 единицами доход от аренды составит 7500 долларов в месяц по сравнению со 150 долларами для SFH.

Но это всего лишь гипотетическая ситуация. В реальной жизни все не так идеально. Ответ на вопрос, сколько вы можете ожидать от владения квартирой, зависит от многих факторов, таких как:

• Размер здания
  Количество квартир на этаже
• Насколько близко он находится к общественному транспорту и/или местным предприятиям
• Удобства, доступные в здании и поблизости
• Тип района, в котором он расположен. Например, владелец жилого комплекса в Санта-Кларе, Калифорния, скорее всего, заработает больше денег, чем владелец жилого комплекса в Морган-Сити, штат Луизиана.
• Расходы на управление недвижимостью и содержание.
• Тип арендаторов и процесс проверки арендаторов.

По данным ZipRecruiter, средний чистый доход многоквартирного дома составляет 49 977 долларов в год. Самые высокооплачиваемые получают годовой доход в размере 97 500 долларов в год и более. Другими словами, владение квартирами может быть весьма прибыльным делом.

Плюсы и минусы владения многоквартирным домом

Владение многоквартирным домом имеет свои преимущества, но не лишено и недостатков. Преимущества в основном связаны со способностью жилых комплексов приносить довольно высокую отдачу от инвестиций. Минусы связаны со сложностью управления арендой многоквартирных домов и арендаторами, проживающими в них.

Плюсы покупки многоквартирных домов

1. Более высокий денежный поток

Когда люди спрашивают, выгодно ли владеть многоквартирными домами, они действительно хотят знать о денежных потоках. Многоквартирные дома дают вам доступ к регулярному доходу от аренды всех квартир. Кроме того, вы можете взимать плату за удобства, такие как парковочные места, тренажерные залы, прачечную и парковые зоны, увеличивая свою прибыль.

Инвестиции в многоквартирные дома с меньшей вероятностью окажутся абсолютно вакантными. Таким образом, денежный поток вряд ли будет полностью прекращен. Аренду многоквартирного дома можно сравнить с получением нескольких потоков дохода каждый месяц. Общая сумма ежемесячного дохода, генерируемого многоквартирными домами, полностью превосходит сумму, полученную от сопоставимых инвестиций в акции, облигации и аренду на одну семью.

2. Более четкие цены на аренду и продажу

Квартиры оцениваются не на основе цены аналогичной недавно проданной недвижимости, а на основе дохода, который они приносят по сравнению с квартирами в том же районе.

Компания Comparables может сообщить вам, сколько брать за аренду, а также дополнительные удобства, такие как парковочные места, фитнес-центры и бассейны. Вы можете использовать comps для определения чистого операционного дохода (NOI) и ставки рыночной капитализации недвижимости. Эти показатели позволяют оценить текущую стоимость недвижимости и потенциальную рентабельность инвестиций.

3. Возможности для синдицирования/ партнерства

Квартиры предлагают возможности для синдицирования и партнерства с другими инвесторами, в отличие от недвижимости для одной семьи. Синдикация, также известная как краудфандинг для недвижимости, позволяет людям объединять капитал и другие ресурсы вместе для достижения общей цели, например, для инвестирования в многоквартирный дом.

В соглашении о синдикации обычно участвуют две стороны: синдикатор (генеральный партнер) и пассивный инвестор в недвижимость. Синдикация дает вам доступ к большему капиталу, увеличивает поток сделок и предоставляет налоговые льготы без хлопот, связанных с управлением недвижимостью.

Жилые комплексы подходят для группового инвестирования. Объединение с другими инвесторами дает вам доступ к большему капиталу и позволяет максимизировать отдачу от инвестиций.

4. Рост собственного капитала

Помимо регулярного дохода от аренды, многоквартирные дома со временем дорожают. Этот ежегодный рост делает жилые комплексы надежной инвестицией для зарабатывания денег — от дохода от аренды в краткосрочной перспективе, а также от повышения стоимости в долгосрочной перспективе.

Если ваше имущество со временем подорожает, накопленный капитал можно использовать в качестве залога для кредитов. Например, если ваша недвижимость стоит 800 000 долларов, а ваша ипотека составляет 500 000 долларов, остается 300 000 долларов в виде собственного капитала, который вы могли бы взять под залог (с процентами), если это необходимо.

Наличие нескольких источников дохода от сдачи в аренду также поможет вам увеличить капитал, поскольку вы быстрее погашаете ипотеку. Многоквартирное жилье также легче финансировать, потому что кредиторы смотрят на прибыльность здания, а не на вашу кредитную историю.

5. Более высокие налоговые льготы

Многоквартирная недвижимость дает вам несколько налоговых льгот. Вы можете списать любые расходы, связанные с содержанием и управлением недвижимостью, а также амортизационные отчисления и проценты по ипотечным кредитам.

Кроме того, вы можете отсрочить налоги на прирост капитала на неопределенный срок с помощью обмена 1031 — транзакции, которая позволяет вам обменять инвестиционную недвижимость на другую аналогичную недвижимость и отложить налоги на прирост капитала на более позднее время. Нет ограничений на то, как часто вы можете осуществлять этот обмен, и это позволяет инвесторам увеличивать свои инвестиции без уплаты налогов.

6. Снижение доли вакантных должностей

При аренде многоквартирных домов процент вакантных площадей намного ниже, чем при аренде одноквартирных домов. Существует значительный спрос на многоквартирные дома из-за ограниченной доступности многоквартирных домов по сравнению с их спросом.

Кроме того, уровень вакантности в многоквартирных домах оказывает менее сильное влияние на месячный оборот, в отличие от недвижимости на одну семью. В многоквартирных домах уход одного жильца существенно не уменьшит ваш ежемесячный доход. Тем не менее, привлечение и проверка арендаторов по-прежнему должны оставаться важной частью вашей инвестиционной стратегии.

Минусы инвестирования в квартиры

1. Требуется больший первоначальный взнос

Одним из факторов, который делает владение многоквартирным домом потенциально менее прибыльным, чем недвижимость меньшего размера, является первоначальный взнос. Инвестирование в жилой комплекс для продажи требует много денег авансом. Если у вас еще недостаточно накоплений для финансирования жилого комплекса, а также для оплаты других расходов, таких как ремонт и техническое обслуживание, то это может быть не правильным выбором для вас. В зависимости от недвижимости и ваших вариантов финансирования вам может понадобиться от 20% до 50% стоимости здания авансом.

2. Меньше стратегий выхода

Дома на одну семью легко купить и продать. Но при покупке всего комплекса доступно меньше стратегий выхода. Из-за того, как структурированы квартиры, при инвестировании во все здание доступно меньше стратегий выхода.

Возможно, вы сможете продавать отдельные квартиры в вашем здании. Тем не менее, существует не так много вариантов продажи ваших активов, как в других видах сделок с недвижимостью. Следовательно, у вас должен быть четкий план того, чего вы хотите от сделки, прежде чем совершать ее.

3. Сложнее управлять, чем SFR, Duplex, Triplex и Fourplex.



Управление квартирами намного сложнее, чем управление небольшими многоквартирными домами, такими как дуплексы и четырехквартирные дома, из-за их размера и количества арендаторов. В многоквартирном доме с 50 квартирами потребуются отдельные записи об обслуживании для каждой квартиры.

Вам нужно будет рассматривать жалобы арендаторов, собирать арендную плату и следить за тем, чтобы имущество оставалось в хорошем состоянии. Обычно это требует найма различных сотрудников для обслуживания и уборки или выплаты управляющей компании до 12% от вашей валовой ежемесячной арендной платы за надзор за имуществом.

Хотите инвестировать в дома на одну семью, дуплексы, триплексы или квадроплексы? Мы можем помочь! Станьте членом RealWealth сегодня. Это на 100% бесплатно, и вы можете мгновенно просматривать образцы проформ недвижимости на рынках по всей стране!

4. Больше правил и более высокие расходы на страхование

В отношении квартир действует больше правил, чем в отношении аренды на одну семью, в отношении аренды, аренды, содержания и управления недвижимостью. Расходы на страхование также, как правило, довольно высоки и могут сократить вашу прибыль.

5. Высокие затраты на обслуживание, ремонт и улучшения

В большой квартире потребуются большие расходы на содержание, ремонт и благоустройство. Чем больше квартира, тем дороже становится содержание недвижимости. Компании по управлению недвижимостью могут взимать от 8% до 12% от ежемесячной арендной платы.

6. Спрос арендаторов смещается в сторону SFR

Доход от сдачи в аренду имеет тенденцию колебаться в зависимости от спроса на жилье в этом районе и уровня конкуренции со стороны других объектов поблизости. Увеличение спроса на аренду на одну семью означает, что в будущем спрос на многоквартирные дома может снизиться.

Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?

Короче говоря, это зависит. Если вы покупаете жилой комплекс в отличном состоянии в отличном месте по доступной цене, это будет выгодное вложение. Старая квартира, которая, кажется, трещит по швам в медленном районе, может быть проблематичной инвестицией.

Определенные факторы определяют, является ли жилой комплекс надежной инвестицией или нет:

• Местоположение : «Место, место, место» — популярная цитата о недвижимости, и на то есть веская причина. Расположение инвестиционной собственности определяет, будет ли она приносить положительный или отрицательный денежный поток. Вы должны учитывать, расположен ли жилой комплекс в развивающемся районе. Кроме того, вы должны учитывать уровень общественной инфраструктуры, доступной поблизости, и тип арендаторов, которые могут привлечь недвижимость.
• Стоимость : Вы также должны учитывать общую стоимость здания, а также варианты финансирования. Сравните сумму дохода от аренды с потенциальными расходами (страхование, управление и плата за обслуживание).
• Состояние объекта : Чтобы решить, является ли жилой комплекс надежной инвестицией, необходимо оценить его состояние. Какой процент квартир готов к заселению? Есть ли место для улучшения? Функционируют ли основные системы — отопление, водопровод, электричество и т. д.? Предстоит ли ремонт, капитальный или мелкий?
• Состояние рынка : Вы всегда должны пытаться понять условия рынка, в который вы инвестируете. Если это рынок покупателя, спрос может быть слишком низким для получения прибыли. Вы также должны попытаться проанализировать местные экономические факторы, которые могут стимулировать спрос. Например, если поблизости есть университет, студенты будут искать доступное жилье. Состояние рынка на разных уровнях стимулирует спрос на жилье.
• Текущий денежный поток : Очень важно оценить средний денежный поток комплекса, чтобы определить его потенциальный доход и соответствующую цену предложения. Взглянув на текущий денежный поток, вы сможете выявить области для улучшения и неиспользованные возможности.

Заключительные мысли

Итак, выгодно ли владеть квартирами? Да. Владение жилым комплексом может быть очень эффективным способом расширить свой портфель недвижимости и создать долгосрочный источник регулярного дохода. Они могут быть очень прибыльным вложением, особенно если вы можете приобрести их по правильной цене и поддерживать их, не тратя на это руки и ноги. Однако они требуют большой работы, тщательного планирования и управления.

При планировании приобретения многоквартирного дома вам необходимо располагать фактами, а также опытом людей, которые побывали там и сделали это. Глубокий анализ рынка и тщательные исследования помогут вам сделать правильные инвестиции.

Станьте участником RealWealth сегодня и запланируйте стратегическую сессию с одним из наших опытных инвесторов. Хотя мы обычно не работаем с партнерами, которые продают многоквартирные дома, у нас есть ресурсы, с которыми мы можем вас связать. Мы также можем связать вас с отделами недвижимости, которые продают дуплексы, триплексы и квадроплексы, которыми легче управлять, чем многоквартирными домами, и которые все же могут быть довольно прибыльными.

Как видно на:

2003 г.

Учрежден

69000

Количество членов

1,1 миллиарда долларов

Общая стоимость активов, приобретенных участниками RealWealth®

946

Произведено бесплатных образовательных вебинаров

RealWealth Foundation

Мы жертвуем 10% всей прибыли, полученной от сделок с недвижимостью. 776 338 долларов пожертвовано и подсчитывается.

Инвестировать

ПРОЧИТАТЬ И ПОСЛУШАТЬ

КОМПАНИЯ

НАШИ САЙТЫ

RealWealth® — это образовательная компания, а не агент по недвижимости. Всегда обращайтесь за услугами лицензированных сторонних оценщиков и инспекторов для проверки стоимости и состояния любого имущества, которое вы собираетесь приобрести. Никогда не отправляйте средства напрямую продавцу, а вместо этого пользуйтесь услугами профессиональных титульных и условно-депозитных компаний. Проверьте RealWealth® перед покупкой недвижимости, чтобы убедиться, что отделы недвижимости и рынки не изменились по качеству или производительности.