Бизнес план ремонт квартир: пример с расчетами, оценка рисков

Большинство объектов недвижимости, выставленных на продажу, уже подверглись ремонту квартир. Как инвестор, вы должны определить, есть ли потенциал для большего. Как правило, старая квартира представляет собой одну из трех вещей:

1. Нетронутый

2. Частичный ремонт

3. Полный ремонт 9073

   3

   8

   7 02 Вот как я описываю три статуса и то, как каждый из них следует воспринимать.

   Нетронутый: Вы, вероятно, нашли для себя прекрасную возможность, которая готова к некоторым капиталовложениям и арендной плате. Единственный случай, когда это не так, — это если недвижимость находится в месте, где поблизости есть сопоставимых объектов 9.0008, что могло бы оправдать аренду более высокого уровня отделки.

   Частично отремонтированный : Вам необходимо решить, будете ли вы продолжать реализацию плана ремонта текущего владельца на оставшихся квартирах. Если вы считаете, что существует потенциал для «более глубокого» добавления ценности (лучших улучшений), будете ли вы реализовывать его только на оставшихся нетронутых единицах? Или по всем юнитам, включая те, над которыми недавно работали?

   Полностью отремонтирован: Вам нужно решить, стоит ли пересматривать юниты и добавлять новые/лучшие улучшения. Вы будете удивлены тем, как часто есть потенциал роста, даже когда новая недвижимость позиционируется как «отремонтированная» и «под ключ».

   Планировать частично отремонтированный дом сложнее всего. Легко понять состояние собственности на высоком уровне, но продумать реальную логистику поэтапного ремонта квартиры, которая потребует различных затрат и планов ремонта для разных квартир, может быть сложно.

   Сложности усугубляются, когда старый владелец за эти годы реализовал три или четыре различных объема реконструкции. Мне приходилось работать над ними! Это может быть грязно.

   Эта статья призвана научить вас, как организовать эти данные таким образом, чтобы их можно было легко интерпретировать, и помочь вам разработать приемлемый для банка бизнес-план с добавленной стоимостью для единиц после вступления в собственность.

   Организация ремонта квартир

   Достоверная информация о текущем состоянии объекта имеет ключевое значение.

   Управляющая компания, которая осуществляет надзор за недвижимостью, должна предоставить вам ведомость арендной платы, которая показывает:

   • Квартиры (очевидно)

   • План каждой квартиры

   90

   • Аренда каждой единицы

   • Обновления, которые были реализованы в каждой единице

   • Проформа добавления стоимости

   Иногда вы можете наблюдать за многоквартирной собственностью, которая плохо управляется до такой степени, что записи отсутствуют. Менеджер может сказать: «О, мы проводили некоторые ремонтные работы, но это было случайным образом, и у нас их нет в файлах». Если это так, вам нужно будет делать подробные заметки или фотографии во время тура. Хотя это раздражает, будьте уверены, это, вероятно, феноменальная возможность.

   Как только вы узнаете, какие подразделения они отремонтировали и что включают в себя эти обновления, следующим шагом станет мозговой штурм бизнес-плана.

   Предварительное планирование ремонта квартиры

   Наиболее важными допущениями при формулировании плана страхования с добавленной стоимостью являются :

   1. Какие обновления необходимы?

   2. Какова стоимость этих обновлений?

   3. Какую арендную плату они могут генерировать?

   Если вы думаете об установке твердых поверхностей, бытовой техники из нержавеющей стали и обновлении ковров и освещения в местах общего пользования, найдите компании, которые сделали то же самое, и посмотрите, сколько они получают за аренду.

   Для меня сопоставимая недвижимость:

   • Построен в том же десятилетии

   • Имеет аналогичные удобства

   • Находится в похожем месте

   5 Буду часто смотреть субрынок тоже. Обычно это дает отличные идеи для улучшений. Как правило, вы можете имитировать особенности этих новых разработок в более старой собственности. Эта стратегия может стать убедительным аргументом для экономных арендаторов, чтобы арендовать вашу квартиру с «новыми современными функциями» за небольшую часть стоимости. Это будет работать только в том случае, если есть значительная разница в стоимости вашей единицы по сравнению с новыми конкурентами.

   Например:

   «Вы можете жить в новом доме за 2000 долларов, или вы можете жить в этом недавно отремонтированном доме со многими из тех же удобств за 1350 долларов».

   Независимо от того, конкурируете ли вы с другими объектами недвижимости, в которых была проведена реконструкция квартир, или с более новыми продуктами на субрынке, никогда не думайте, что отремонтированный объект недвижимости сможет приносить более высокую арендную плату. Всегда убедитесь, что вы можете сделать резервную копию. Если вы не можете, вы просто догадываетесь.

   Примечание: Запланируйте соответствующую сумму капитала, чтобы улучшить привлекательность собственности. Каждый потенциальный арендатор сначала увидит жилой комплекс снаружи. Вы же не хотите испортить их первое впечатление о собственности до того, как они начнут осматривать квартиру.

   Функциональное устаревание

   Иногда будут устаревшие компоненты проекта , которые, вероятно, будут сдерживать максимальную ренту, которую вы можете получить после завершения реконструкции. Вот некоторые примеры:

   • 8-футовые потолки

   • Отсутствие подземной парковки

   • Планы из другой эпохи

   • Отсутствие 5 6 9003 9002 0002 Одна из самых больших ошибок, которую я наблюдаю у инвесторов, заключается в том, что они думают, что они может компенсировать стратегию создания добавленной стоимости за счет нового строительства. Однако, если недвижимость с добавленной стоимостью имеет 8-футовые потолки, не имеет подземной парковки, предлагает ограниченное пространство подсобных помещений и имеет закрытую планировку, получить арендную плату в новом здании будет непросто.

     Даже если вы соответствуете уровням отделки, нет реального способа увеличить высоту потолка до 9 футов. Винтажные помещения будут казаться меньше и более клаустрофобными, чем новый проект, с лофтовыми потолками и окнами от пола до потолка. Вы никогда не сможете сравниться с удобством, предлагая жителям теплую охраняемую парковку. Хотя вы можете переместить или убрать некоторые стены, чтобы немного открыть винтажную квартиру, она никогда не будет казаться такой же открытой, как недавно построенный проект, с которым вы соревнуетесь.

     План реконструкции квартиры

     После того, как вы составите общий план, пора перейти к более подробному плану. Эти данные включают:

     • Стоимость новых обновлений для каждой планировки (как для старых, так и для ранее отремонтированных квартир)

     • Сколько лет потребуется, чтобы отремонтировать все квартиры делать ремонт каждый месяц?)

     • В каком году вы начнете внедрение дополнительных услуг ?

     • Как долго квартиры будут свободны при ремонте? Один месяц? Два месяца?

     • Средняя окупаемость ( окупаемость инвестиций ) для плана ремонта квартиры

     Эти маркеры будут разными в зависимости от стратегии. В качестве примера рассмотрим апартаменты XYZ.

     Квартиры XYZ состоят из 85 квартир по рыночной цене и были построены в 1970 году. На сегодняшний день группа владельцев отремонтировала 30 квартир. Улучшения в этих единицах включают:

     Ассортимент квартир в собственности, организованный по статусу реконструкции («R» означает ранее отремонтированный), следующий:

     Подход к андеррайтингу

     После того, как арендная плата за недвижимость введена, разбита и понята, необходимо принять решение о том, как бизнес-план будет развиваться в будущем. Чрезвычайно важно иметь четкое представление о том, где находится собственность в своем соответствующем наборе, чтобы иметь возможность создать план атаки, который будет осуществимым и прибыльным.

     Давайте рассмотрим несколько возможных сценариев.

     Более глубокая добавленная стоимость для всех единиц

     В этом примере потенциал состоит в том, чтобы добавить новые усовершенствования и улучшить 30 единиц, которые текущая группа владельцев уже отремонтировала. План улучшения будет включать в себя некоторые из прошлых улучшений, таких как шкафы, полы, осветительные приборы и сантехника, а также:

     Добавление этих функций должно привести к более высокой арендной плате, чем те, которые достигаются в настоящее время. Эти новые и улучшенные обновления часто упоминаются в инвестиционном сообществе как:

     Все термины взаимозаменяемы, но означают одно и то же.

     Можно сэкономить, не меняя ни шкафов, ни пола, ни сантехники в 30 ранее отремонтированных квартирах. Предполагается, что во время реконструкции помещения будут оставаться свободными в течение одного месяца, а на ремонт всех 85 квартир уйдет три года.

     Премии, использованные в проформе, и капитальные затраты на единицу приведены ниже:

     Обратите внимание, что капитальные затраты на ранее отремонтированные объекты меньше. Шкафы, напольные покрытия и сантехника уже готовы, поэтому на эти устройства можно значительно сэкономить.

     Изучив набор компов, вы сможете определить, что такое премиум. В этом случае это дополнительные 100 долларов сверх ранее отремонтированных единиц. А как насчет оригинальных юнитов? Как определялись эти надбавки?

     Я врезался в них. Я посмотрел, какой будет целевая арендная плата за каждую планировку этажа после реализации второго этапа ремонта квартир. Затем для исходных единиц я добавил надбавку, чтобы догнать их до целевого уровня арендной платы. Для плана этажа One BR эта арендная плата составляет 1175 долларов США, что на 150 долларов США больше, чем текущая средняя арендная плата за исходные единицы One BR.

     Если подумать, в этом есть смысл. Первоначальные единицы потребуют больше работы, будут дороже на ремонт, получат более высокую премию, , но не должны превышать арендную плату своего ранее отремонтированного аналога .

     Завершение реконструкции старой квартиры

     Может быть, вы хотите продолжить бизнес-план старого владельца. Ключ в том, чтобы убедиться, что они максимизируют свои премии. Если это так, вы можете использовать премии, которые они уже получают в собственности.

     Например, надбавка в размере 50 долларов США за One BR составляет среднюю арендную плату в размере BR и первоначальную арендную плату в размере BR .

     1 075 долл. США — 1 025 долл. США = 50 долл. США

     По моему мнению, средняя смешанная надбавка в размере 36 долларов США за набор единиц слишком мала. Если бы в этой собственности не было больше преимуществ, я не знаю, имело бы смысл продолжать этот бизнес-план. Награда не стоит риска.

     Завершение проекта реконструкции старой квартиры + наверстать упущенное

     Иногда владелец просто недооценивает то, чего его план реконструкции квартиры должен достичь в плане арендной платы. В приведенном выше примере смешанная премия в размере 36 долларов США является слишком низкой. Давайте представим; вы продолжите действовать по их плану, но будете брать значительно больше.

     Целевая арендная плата за ремонт значительно превысит арендную плату за уже отремонтированные квартиры. Например, Two BR/Two BA достигнет $1261 + $200 = $1461. Two BR/Two BA R нынешнего владельца с таким же ремонтом стоит всего 1300 долларов. Вы не планируете больше работать над 30 отремонтированными квартирами, но теоретически этот план этажа должен стоить 1461 доллар.

     К счастью, в модели добавленной стоимости есть переключатель «органический рост арендной платы».

     Вы можете видеть выше, что я увеличиваю в среднем 1300 долларов. Two BR/ Two BA R арендует 6% в течение двух лет, чтобы наверстать упущенное до целевого уровня в 1461 доллар.

     1 300 долл. США * 1,06 * 1,06 = 1 461 долл. США

     В реальной жизни вам нужно будет дождаться истечения срока аренды, чтобы увеличить ее, поэтому всегда будьте осторожны и предполагайте, что потребуется не менее двух лет, чтобы наверстать упущенное. -арендованные единицы. Наверстывать упущенное за год нереально.

     Связанный: Вы всегда должны подчеркивать свой план ремонта и концептуализировать лучшие и худшие сценарии .

     Проформа добавленной стоимости

     При страховании любой добавленной стоимости важно понимать, что рост арендной платы происходит из двух разных источников.

     1. Надбавки к аренде

     2. Органически — что происходит независимо от добавленной стоимости (я называю это «базовым ростом арендной платы»)

     Модель, которую я использую, позволяет контролировать обе переменные. Вы вводите надбавку, а также можете контролировать базовый рост арендной платы, как показано в приведенном выше примере с 6%. Все планы этажей могут быть увеличены (или уменьшены) с помощью любого эскалатора, который вы считаете подходящим. Премия будет поэтапно введена вдобавок к этому.

     В конце концов, эти данные по конкретному подразделению сводятся в годовую проформу, как показано ниже.

     Премии за ремонт выплачиваются с задержкой с точки зрения андеррайтинга, потому что требуется время, чтобы потенциал роста отразился на финансовых показателях. Подумайте о покупке недвижимости и мгновенном ремонте одной квартиры в день вступления во владение. Предполагая, что ремонт и сдача в аренду занимает один месяц, вы получите только 91,67% от общей суммы премии (или 11 из 12 месяцев) в течение первого года. В следующем месяце вы получите только 10 месяцев премии из 12. месяцы. В последний месяц года вы отремонтируете квартиру и не увидите никаких улучшений до следующего года.

     Рост арендной платы составляет всего 4,95% в первый год, а затем подскакивает до 6,34% во второй год. В первый год он меньше из-за того, что задержка в выплате страховых взносов за ремонт жилья сказывается на финансовых показателях. Год 4 по-прежнему составляет 4,17%, даже несмотря на то, что ремонт многоквартирного дома был завершен к году 3. Опять же, это эффект страховых взносов, поражающих финансовые показатели задолженностей. Это явление вызывает увеличение арендной платы через год после завершения ремонта.

     Вакансия на ремонт и капитальные затраты связаны с сделанными ранее допущениями в отношении продолжительности незанятости квартир во время реконструкции и капитальных затрат по плану этажа.

     Подведение итогов анализа добавленной стоимости при реконструкции

     Поскольку старая недвижимость продолжает продаваться из рук в руки, вам потребуется создать бизнес-план для недвижимости, которая уже претерпела ту или иную форму ремонта. Крайне важно, чтобы вы понимали, как организовать эти данные, и владели инструментами, которые позволят вам точно и надежно моделировать множественные перестановки сценариев потенциальной добавленной стоимости. Если вам нужен инструмент, способный справиться даже с самым сложным сочетанием единиц измерения, не стесняйтесь проверить наши Многоквартирная модель с добавленной стоимостью .

     Добро пожаловать в блог

     Я Айк, владелец Tactica RES™. Если вы хотите улучшить процессы анализа многоквартирных домов, вы обратились по адресу.

     Финансовое моделирование, Добавление стоимости многоквартирных домов Айк Хоффман 5 августа 2021 г. ремонт многоквартирных домов, ремонт многоквартирных домов, добавленная стоимость, добавленная стоимость многоквартирных домов, ремонт квартир, проформа многоквартирных домов, план ремонта многоквартирных домов, ремонт квартир, ремонт квартир, модель ремонта квартир, ремонт квартир, бизнес-план с добавленной стоимостью, добавленная стоимость для квартир, мульти-добавка, добавленная стоимость фазы II, добавленная стоимость 2-го поколения, мульти-добавленная стоимость, 2019Комментарий

     0 лайков

     8 шагов к созданию успешного бизнеса по ремонту дома

     Самое время начать бизнес по ремонту дома. Опрос 2022 года показал, что активность и расходы на ремонт находятся на самом высоком уровне за четыре года: 55% домовладельцев планируют сделать ремонт до конца года.

     Рекордный рынок недвижимости означает, что потребители нуждаются в ремонте, чтобы повысить свою стоимость при перепродаже. А с ослаблением пандемических ограничений все больше потребителей больше не занимаются ремонтом дома своими руками, а нанимают профессионалов.

     Если вы думаете о создании собственной компании по ремонту домов, скорее всего, у вас уже есть соответствующий опыт. Если нет, то все в порядке!

     Независимо от того, являетесь ли вы разнорабочим, строителем или впервые думаете о том, чтобы войти в отрасль, существует множество способов, которыми вы можете воспользоваться, чтобы стать успешным владельцем бизнеса по ремонту домов.

     Вот восемь шагов для планирования, создания и развития процветающего ремонтного бизнеса:

     1. Понимание основ

     Ремонт дома и реконструкция — похожие понятия с важными отличиями.

     Ремонт фокусируется на ремонте, восстановлении или обновлении помещения. Иногда один человек может выполнять небольшие ремонтные работы.

     Реконструкция обычно подразумевает более крупные проекты, которые изменяют структуру здания и почти всегда требуют участия команды.

     Типичные проекты ремонта дома включают в себя обновление кухни или ванной комнаты с помощью новых приборов и приспособлений, или модернизацию полов, окон или дверей в доме. Примерами проектов реконструкции могут быть добавление новой комнаты в дом или объединение нескольких квартир в одну.

     В зависимости от сложности ремонта или реконструкции дома генеральному подрядчику может потребоваться нанять команду субподрядчиков, помимо дизайнера, архитектора или даже инженера-строителя.

     2. Прокачай свои навыки

     Никто не начинает знать все. Если у вас нет многолетнего опыта, невозможно начать управлять крупными проектами по реконструкции дома с самого начала.

     Вот почему часто бывает полезно приобрести навыки ремонта дома, прежде чем начинать свой малый бизнес.

     Ремонт и реконструкция дома требуют различных навыков, в том числе:

     • Плотницкие работы
     • Электрика
     • ОВКВ
     • Сантехника
     • Бетон
     1 Кирпичная кладка 011 Ковровое покрытие
     • Плитка
     • Гипсокартон
     • Окна и двери
     • Покраска 

     Когда вы являетесь генеральным подрядчиком и ведете собственный бизнес по ремонту или реконструкции дома, вы, как правило, специализируетесь на некоторых из этих навыков, а остальные отдаете в субподряд электрикам, сантехникам и другим специалистам.

     Если вы пытаетесь выяснить, какой навык развивать в первую очередь, хорошим выбором может стать столярное дело, которое используется в большинстве работ по ремонту дома. Получение сертификата плотника является хорошим началом.

     Другие навыки, такие как электрика, сантехника и HVAC, также пользуются большим спросом при ремонте дома, но для их освоения требуется больше времени. Каждая торговля имеет свои собственные требования к лицензированию и сертификации, которые различаются в зависимости от штата.

     Лучше всего начать с дела. Если вы начинаете с нуля, Интернет — это невероятный ресурс, который может дать вам достаточно рекомендаций, чтобы начать практиковаться в ремонте дома самостоятельно. Затем вы можете найти курсы в профессиональных школах и общественных колледжах, которые предлагают практическое обучение.

     Многие начинающие мастера по ремонту домов совершенствуют свои навыки, работая субподрядчиком у генерального подрядчика. Если вы развили какие-то ноу-хау, найдите уважаемого генерального подрядчика в вашем районе и посмотрите, возьмут ли они вас в качестве рабочего или ученика.

     Это поможет вам получить бесценный личный опыт и найти наставника, который будет рядом, когда придет время начать свой собственный строительный бизнес.

     3. Получите лицензию и страховку

     В зависимости от требований лицензии генерального подрядчика в вашем штате вам, вероятно, потребуется лицензия и страховое покрытие для работы над проектом ремонта или реконструкции дома, особенно по мере увеличения объема работы.

     Чтобы защитить свой бизнес по ремонту или перестройке дома, очень важно правильно оформить страховку генерального подрядчика.

     Пакет страхования генерального подрядчика может включать страхование гражданской ответственности, компенсацию работникам, коммерческие автомобили, инструменты и оборудование, а также страхование коммерческой недвижимости. Это может дать вам финансовую защиту, если кто-то пойдет не так, и владельцы проектов и лицензирующие агентства часто требуют этого.

     Многие генеральные подрядчики также получают залог, который является своего рода дополнительным уровнем страхования в вашем плане страхового покрытия.

     NEXT предлагает простой способ получить покрытие генерального подрядчика в течение нескольких минут онлайн, но важно отметить, что в настоящее время мы не предлагаем облигации подрядчика.

     4. Сосредоточьтесь на своих клиентах

     Сегодня существуют простые маркетинговые возможности для привлечения клиентов, которые будут искать услуги по ремонту вашего дома в Интернете. Создание веб-сайта и профилей в социальных сетях стоит очень мало. Увеличьте их охват с помощью рекламы Google и Facebook.

     Даже при хорошем присутствии в Интернете важно помнить, что молва довольных клиентов является источником рекомендаций номер один для многих самозанятых предпринимателей, занимающихся ремонтом домов.

     Самые успешные генеральные подрядчики часто имеют прочные связи, которые помогают им получать лучшие задания.

     Когда вы только начинаете, вам, скорее всего, придется полагаться на свои сети. Есть очень хороший шанс, что вы найдете своих первых клиентов через родственников, друзей и людей в вашем районе. Предложите скидки и попросите людей помочь распространить информацию.

     Выполнение работ с меньшими затратами в начале — отличный способ отточить свои навыки по мере роста. Это также огромная маркетинговая возможность, поскольку вы можете начать заполнять свой веб-сайт и социальные сети подлинными и положительными отзывами клиентов.

     Не забывайте связываться со своими клиентами после каждой работы, чтобы убедиться, что они довольны, и решить любые проблемы.

     Делайте фотографии до, во время и после ремонта дома с разрешения вашего клиента. Эти фотографии будут стоить тысячи слов на вашем сайте и в социальных сетях. Для ваших потенциальных клиентов увидеть — значит поверить.

     5. Построение отношений с отраслью

     В сфере ремонта дома отношения с отраслью жизненно важны.

     Поскольку этот бизнес требует стольких навыков, успех генерального подрядчика зависит от качества людей, с которыми он работает, от субподрядчиков до поставщиков. Вот почему так важно работать в сети.

     Если у вас есть отраслевые контакты, позволяющие быстро собрать нужных специалистов, вы сможете браться за работу, которую не могут выполнить ваши конкуренты.

     Рассмотрите возможность вступления в местное отделение таких организаций, как:

     • Национальная ассоциация ремонтников (NARI)
     • Национальная ассоциация домостроителей (NAHB)
     • Национальная ассоциация кухонь и бань (NKBA)

     Вы можете познакомиться с другими подрядчиками и отраслевыми профессионалами, которые помогут вам в развитии вашего нового бизнеса.

     Общение с другими профессионалами отрасли, такими как поставщики древесины, металла, стекла и красок, также может стать отличным источником первых рекомендаций для вашего бизнеса по ремонту дома.

     Вкладывайтесь в эти отношения так же, как в отношения с клиентами: они являются ключевыми игроками в вашей команде.

     6. Давать хорошие оценки

     Хороший подрядчик должен уметь оценивать стоимость каждой работы. В крупных строительных фирмах есть отделы оценки, которые занимаются этим, но вам, вероятно, придется делать это самостоятельно или на некоторое время нанять оценщика. .

     Чтобы подготовить предложение, вам необходимо создать расчет количества (QTO), который представляет собой подробную таблицу с указанием стоимости материалов. Вам также необходимо рассчитать свои накладные расходы и прибыль. Есть программное обеспечение, которое может помочь вам сделать это, но вы также можете сделать это вручную.

     Соблазнительно занизить оценку, чтобы получить работу, когда вы только начинаете, а затем поднять оценку по мере продвижения работы. Однако постарайтесь этого не делать; это расстраивает клиентов и вредит вашей репутации.

     Вместо этого тесно сотрудничайте с клиентом, чтобы получить как можно больше информации об его потребностях. Затем дайте твердую, точную и прозрачную оценку.

     7. Управляйте своим денежным потоком

     В этом бизнесе время — деньги, а наличные деньги решают все.

     Успех вашего бизнеса по ремонту дома или проблемы часто зависят от того, сможете ли вы эффективно управлять своими денежными потоками.

     Материалы и рабочая сила стоят дорого, и вы можете оказаться в затруднительном положении, если у вас не будет достаточно денег, чтобы покупать материалы или вовремя платить субподрядчикам. Выясните свои начальные расходы, как вы будете собирать депозиты и платежи со своих клиентов, и составьте план действий, если клиент откажется.

     Это может помочь изучить основы бухгалтерского учета и инвестировать в некоторые инструменты выставления счетов и финансирования бизнеса.

     8. Продолжайте расти

     По мере накопления опыта вы сможете нанимать дополнительных помощников и браться за более масштабные, сложные и высококлассные работы.

     Многие опытные генеральные подрядчики получают сертификаты, которые могут произвести впечатление на клиентов и помочь им получить больше возможностей. NARI, NAHB и NKBA предлагают высоко оцененные сертификаты для специалистов по ремонту и реконструкции домов.

     Чтобы еще больше выделиться, вы можете подумать о том, чтобы сосредоточиться на нише целевого рынка, которая обслуживает виды жилья рядом с вами. Например, если вы работаете рядом с городским районом с большим количеством переполненных квартир, вы можете рекламировать дизайнерские решения для небольших помещений. Если вы живете рядом с пляжем, вы можете сосредоточиться на строительстве террасы или ремонте кухни для загородных домов.

     После выполнения некоторых проектов вы сможете получить дополнительный доход, предложив планы технического обслуживания любых ремонтных работ, требующих регулярных проверок.