Что такое доходные дома: Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года :: Жилье :: РБК Недвижимость

Что такое доходные дома: Доходный дом: как был устроен рынок аренды жилья в России до 1917 года :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

Доходные дома вернулись на рынок – КАК ПОТРАТИТЬ

О том, почему сегмент доходных домов – самое перспективное направление для инвестиций, рассказывает руководитель департамента аренды R2 Asset Management Инна Сафаргали.

«Сегмент доходных домов в России находится в начальной стадии развития по сравнению с западными странами и крупными столицами, где, например, во Франции арендуется порядка 30–40% объемов жилья, а в США и Швейцарии – 50–60%. Высокий спрос на аренду наблюдается и в Германии – 57% граждан предпочитают снимать квартиры, а не покупать. Практичные немцы арендуют одно и то же жилье в среднем по 12 лет.

Из личного архива И. Сафаргали

«Средний срок окупаемости доходного дома – от 15 до 20 лет», – считает Инна Сафаргали из R2 Asset Management

В Европе выбор доходных домов достаточно велик – на них приходится около 30% всего жилого фонда. Стабильность экономики этого сегмента рынка обеспечивают интенсивный рост арендных ставок, опережающий темпы роста инфляции, и высокая заполняемость арендаторами (90–100%). Под этот формат давно разработана законодательная система, отношения между собственником и квартиросъемщиками четко регулируются, и это оптимальный вектор для России, где пока плохо защищены и собственник квартиры, и наниматель. Нужно ли говорить, что в ближайшем будущем именно организованный подход в направлении аренды получит государственную поддержку, поскольку полностью укладывается в концепцию экономического развития больших городов?

Нельзя не признать, что на развитии этого сегмента крайне негативным образом отразилось закрытие границ в другие страны, что привело к падению туристического трафика. Однако есть и положительные тренды: россияне стали путешествовать по городам России, причем с удвоенной энергией после самоизоляции, которая к тому же выявила лидеров сегмента. Особенно популярными форматами стали таунхаусы и апарт-отели, где возможность выйти на изолированный участок позволила снизить то социальное и психологическое давление, которое испытали на себе горожане весной прошлого года.

Самый «мобильный» бизнес-проект – это хостел или мини-отель, тут срок окупаемости может составить от 5 лет до 10 лет

Инна Сафаргали

руководитель департамента аренды R2 Asset Management

Учитывая высокие цены на приобретение жилья, в ближайшее время спрос на доходные дома будет расти. И целевой аудиторией с наибольшей вероятностью станут не молодые семьи, рассчитывающие на льготную ипотеку, а категория граждан, работающая в определенном регионе по контракту, или студенты, не планирующие постоянное проживание в городе, где выбрали вуз.

fotokto.ru

Бывший доходный дом П.А. Скопника. Москва. Садово-Кудринская 24/27, 2020 г.

В целях снижения ставки по проектному финансированию и сроков окупаемости проектов, застройщикам выгоднее продавать квартиры на стадии строительства, а не придерживать их для дальнейшей сдачи в аренду.

Низкие темпы прироста объемов такой недвижимости, как доходные дома могут как раз сыграть на руку первому эшелону инвесторов на этом рынке. Узкие сегменты, как известно, всегда благополучны в виду своей дефицитности. Если обеспечить арендаторам выгодные условия, то доходные дома выиграют по другим конкурентным предложениям, а значит обеспечат владельца стабильной наполняемостью.

С точки зрения инвестиций это направление можно считать наиболее перспективным по ряду причин. Это только развивающийся формат, и ниша достаточно свободна. Вход в проект не обременителен на фоне быстрого возврата вложенных средств: кредит можно погасить в обозримой перспективе за счет взимаемой с жильцов платы. Структура этого бизнеса проста в управлении, он может быть не основным и приносить пассивный доход.

Говоря в обозримой перспективе, приведем такие цифры: если окупаемость приобретенной квартиры эконом класса с целью сдачи в аренду может достигать порядка 20-25 лет, то средний срок окупаемости доходного дома в зависимости от формата от 15 лет до 20 лет в жилом фонде, и при приобретении апартаментов под данный вид бизнеса от 10 до 15 лет, в зависимости от уровня жилья и предлагаемых услуг потребителям. При этом самый «мобильный» бизнес-проект – это хостел или мини-отель, тут срок окупаемости может составить от 5 лет до 10 лет, при условии стабилизации ситуации с пандемией, и возврату к туризму срок может сократиться до 5-7 лет.

Историческая справка

Активное строительство доходных домов пришлось на 30–40-е годы XIX века и велось по всей Европе. Доходные дома могли принадлежать как частным лицам, так и различным организациям, ищущим стабильный источник дохода. Поскольку проектировались они изначально для коммерческих целей, то планировки, как правило, были однотипными, ориентированными на усредненные представления о комфорте будущих арендаторов.

В Российской империи владельцами доходных домов в числе прочих были учебные заведения, сиротские приюты, монастыри, коммерческие и благотворительные общества. Нужно сказать, что существовала прямая зависимость стоимости квартиры или комнаты в доходном доме от его габаритов: чем на большее количество жильцов он был рассчитан, тем дешевле обходилась в нем аренда.

Нередко доходные дома сочетали в себе несколько функций, позволяя домовладельцу увеличить доход: на первых этажах размещались лавки и магазины, выше могли быть предусмотрены конторские помещения, мансарды отводились под швейные, портняжные и обувные мастерские, а подвал собственник мог отдать под склады товаров. Жилые помещения, как правило, начинались с уровня второго этажа, а сами владельцы часто проживали с семьей в «хозяйской части» доходного дома. По желанию жильцов им предоставлялись платные дополнительные услуги, такие как организация питания, стирка и уборка – этот сервис был доступен как в дорогих, так и в бюджетных доходных домах.

 

Доходные дома в Санкт Петербурге (СПб), доходный дом, снять квартиру в доходном доме

Адмиралтейский район

Нарвская

Адмиралтейский район

Нарвская

Калининский район

Лесная

Кировский район

Нарвская

Московский район

Фрунзенская

Московский район

Фрунзенская

Московский район

Московская

Невский район

Елизаровская

Невский район

Елизаровская

Невский район

Елизаровская

Петроградский район

Петроградская

Петродворцовый район

Автово

Фрунзенский район

Обводный канал

Фрунзенский район

Проспект славы

Центральный район

Чернышевская

Доходный дом – отличное предложение для компаний, желающих обеспечить рабочих недорогим комфортабельным жильем со всеми удобствами, расположенным в удобном месте.

Мы предлагаем достойный выход из ситуации – аренду современных доходных домов из ГосЖилФонда северной столицы, расположенных в уютных районах Санкт-Петербурга с развитой инфраструктурой. Заключение договоров найма исключительно с юридическими лицами.

Для сотрудников вашей компании мы готовы предложить доходные дома в Санкт Петербурге, оборудованные с учетом самых необходимых требований, с круглосуточной охраной, видеонаблюдением в местах общего пользования, удобной планировкой квартир и возможностью комфортного проживания.

По нашему мнению, доходные дома в СПб являются достойной альтернативой дорогим гостиницам для тех, кто приехал в длительную командировку, и возможностью получить домашний уют для тех, кто пока не успел приобрести жилье в собственность.

Красочным примером может служить доходный дом на Лиговском, в котором жильцы получат не только комфортное жилье достаточно высокого класса, но и поистине европейский сервис – регулярную уборку номеров и мест общего пользования, оборудование для самостоятельного приготовления пищи, частичную меблировку уютных просторных комнат, возможность воспользоваться прачечной самообслуживания и многое другое.

Для того чтобы снять жилье в доходном доме, компаниям-юридическим лицам необходимо обратиться по телефону (812) 764-7379 или 8 (931) 351-1386, по почте: arenda@gosfondspb.ru или оставить заявку на сайте для получения информации о требуемых для заключения договора аренды документах.



круглосуточное дежурство
администраторов,
круглосуточная служба охраны
видеонаблюдение
в местах общего
пользования
современные системы пожарной
безопасности помещений, соответствие
санитарным нормам
бесплатные индивидуальные
сейфовые ячейки для каждого
постояльца
именные электронные ключи для доступа
в дома и в квартиры, индивидуальная
пропускная система при входе в здания
регулярная уборка комнат, мест общего
пользования, придомовой территории,
регулярная смена постельного белья

В каждой квартире


электрические
или газовые плиты
на общей кухне
кухонная секция с вместительными
шкафами и столами
для приготовления пищи
просторный
зал-столовая
один или два общих
санузла, оборудованных
душевыми кабинами,
умывальниками, унитазами
ряд просторных,
по-домашнему уютных
комнат одноярусными или
двухъярусными кроватями
шкаф, тумба,
стул для каждого
постояльца

Возможность аренды комнат, этажа или здания целиком.

Заключение договоров только с юридическими лицами.

рынок аренды жилья в 19-м веке

Квартиры в доходных домах сдавались в аренду. Впервые такой тип жилья появился в Петербурге в 18-м веке. В 1714 году Пётр I издал указ о возведении в северной столице «образцовых» домов. В противовес деревянной Москве в Петербурге началось строительство каменных кирпичных зданий. Это были типовые застройки, разработанные по проекту архитектора Доменико Трезини для обеспеченных людей. Наиболее крупные из них позже стали доходными домами.

Расцвет строительства такого типа жилья пришёлся на 19-й век. Востребованность доходных домов в этот период объясняется увеличением численности городского населения. Развитие науки, появление новых учебных заведений, урбанизация привели к тому, что в город переезжали банкиры, студенты, преподаватели и рабочие. Они не могли купить роскошный особняк в центре, поэтому снимали квартиру, комнату или койку. К концу 19-го века съёмное жильё стало востребовано и среди высших кругов общества. На смену усадьбам и особнякам пришли многокомнатные квартиры в аренду в бельэтаже или на втором этаже.

Парадная доходного дома Ю. Б. Бака. (droogie.ru)


Окна многоэтажных доходных домов выходят на две стороны — во двор и на улицу. Так получается двойная анфилада комнат. Со стороны улицы располагались парадные комнаты для приёма гостей, со стороны двора — спальни. Коридора не предусматривалось. Планировка пространства в доходных домах была свободной, как и функции помещений в них. Такие дома являли собой и жилищные комплексы, и хозяйственно-бытовые. В них нередко располагались магазины. Несмотря на гибкость внутреннего пространства зданий, их структура была достаточно чётко определена. Практичный и функциональный доходный дом должен был соответствовать архитектурному массиву города. Фасад здания представлял собой самоценную категорию архитектурного творчества. Остальная часть дома и внутренние дворы как бы не задействованы в формировании общего облика, поэтому наибольшее внимание архитекторы сосредотачивали на лицевом фасаде.

Планировка дома П. А. Жевержеева в Санкт-Петербурге. (журнал «Зодчий», 1904 год)


В доходных домах жили многие представители творческой интеллигенции. Михаил Булгаков с женой Татьяной Лаппа снимал квартиру в доме купца Пигита на Большой Садовой улице в Москве. Соседи писателя стали прототипами героев романа «Мастер и Маргарита», а квартира № 50 этого дома прославилась в качестве «нехорошей квартиры».

Дверь в «нехорошую квартиру» в доме купца Пигита. (m-bulgakov.ru)


Фёдор Достоевский, проигрывая в карты и увеличивая свои долги, постоянно менял место жительства. Он искал квартиры подешевле. В доходном доме на Казначейской улице автор задумал и написал романы «Игрок» и «Преступление и наказание». Повествование обоих произведений разворачивается неподалёку от этого здания. Получается, что Раскольников и Сонечка Мармеладова жили почти по соседству с писателем. Хозяин дома на Казначейской вдохновил Достоевского на создание образа купца Самсонова из «Братьев Карамазовых».

Доходный дом купца Шешкова в Москве в своё время приютил многих известных людей. Здесь снимал жильё Антон Чехов. К нему в гости приходили Лев Толстой, Иван Бунин, Владимир Гиляровский. Тут жил архитектор Николай Жерихов — автор проектов доходных домов в престижных районах Москвы. Квартировался тут и Николай Даль — известный врач-психиатр, которого посещали Фёдор Шаляпин, Константин Станиславский, Михаил Врубель и Сергей Рахманинов. Композитор посвятил врачу второй концерт для фортепиано с оркестром в благодарность за излечение от депрессии.

Доходные дома часто проектировались известными архитекторами и выделялись на фоне остальных фасадов города. Таким, например, является дом Лидваля в Петербурге. Это первая работа архитектора, который впоследствии стал одним из самых модных и востребованных мастеров 20-го века. Здание выполнено в стиле северный модерн. Окна украшали алмазные грани, ярко переливающиеся на солнце. Богатый декор обрамлял элементы дома, разные по форме окна создавали интересный ансамбль. Дом не симметричен, эркеры не повторяют друг друга. Художник Петров-Водкин жил в этом здании в 1909 году. Здесь он начал писать свою картину «Сон», которая позже сделала из него сенсацию в мире искусства.

Доходный дом Лидваля. (saint-petersburg.com)


Доходный дом Никонова представляет образец нечасто встречающегося в Петербурге псевдорусского стиля. Здание известно местным жителям под названием «Дом-пряник». Его фасад изобилует старорусскими мотивами и изразцами. Архитектор Никонов больше всего любил именно неорусский стиль. После того, как его исключили из Академии художеств, он самостоятельно освоил архитектурное дело и стал известнейшим мастером рубежа 19−20 вв.

Доходный дом Н. Н. Никонова. (piterzavtra.ru)


Доходный дом в Москве, расположенный на пересечении Новгородской и Старорусской улиц, был построен в 1915 году для купца Полежаева. В здании семь этажей, украшенных башенками и декором в стиле модерн. Купец расположил дом в промышленной части Москвы с перспективой развития города, и сегодня оно находится практически в центре. В 2005 году в этом здании был снят сериал «Мастер и Маргарита».

Доходный дом А. С. Хренова. (fotostrana.ru)


После Октябрьской революции квартиры в доходных домах стали коммунальными. У многих зданий появились надстройки, которые заметно отличаются от основного фасада дома по дизайну и архитектуре. Сегодня недвижимость в бывших доходных домах также сдаётся в аренду владельцем квартиры или продаётся частникам. Одна из самых серьёзных проблем — отсутствие ремонта. Многие здания буквально рассыпаются, как, например, дом архитектора Хренова на Таврической улице в Петербурге. С них отваливается штукатурка и декоративные элементы, парадные приходят в негодность. Витражи бьют, старинные печи раскрашивают баллончиками или вовсе разрушают.

Коммуналки XIX века. 10 знаменитых доходных домов Петербурга | События | Город

Первые доходные дома в Петербурге появились еще в XVIII веке. Таких зданий в городе на Неве было несколько сотен – больше всего в России. Сами хозяева занимали небольшое помещение, а остальные квартиры сдавали жильцам или частным торговцам. С каждым из подобных домов в Петербурге связана своя необычная история. SPB.AIF.RU выбрал десять самых интересных доходных домов Петербурга.

Дом Розенштейна

Большой пр. П.С., 75

В XIX веке участок земли на Большом проспекте принадлежал разным хозяевам. В течение нескольких десятилетий здесь размещался велодром, а потом каток, на льду которого состоялся первый в России матч по хоккею с мячом. В 1912 году архитектор Розенштейн начал строить на этом месте собственный доходный дом.

Дом Розенштейна похож на лондонский Биг Бен. Фото: АиФ / Яна Хватова

В проектировании ему помогал архитектор Белогруд. Последний увлекался архитектурой Средневековья, поэтому здание получилось похожим на лондонский Биг Бен. В квартирах для жильцов были установлены газовые плиты, утопленные в пол ванны, встроенные шкафы и калориферы для сушки полотенец.

В доме жили писатель Леонид Андреев и певец Алексей Давыдов. Примечательно, что до революции закладной на дом владел дед Андрея Миронова. После революции в здании располагались разные кинотеатры, а восемь лет назад в доме разместился театр «Русская антреприза имени Андрея Миронова».

Дом Басина

Пл. Островского, 5

Этот дом рядом с Александринским театром был построен во второй половине XIX века. Здание было выполнено в непривычном в то время, но модном «русском» стиле с большим количеством резных деталей, что вызвало в обществе много осуждения и споров.

Дом Басина понравился будущему императору. Фото: АиФ / Яна Хватова

Пересуды закончились, лишь когда будущий император Александр III, увидев построенный дом, решил тоже следовать национальным российским традициям. Он первым из Романовых отпустил бороду и переодел армию в сапоги и широкие шаровары. В настоящее время в квартирах дома Басина живут представители творческой элиты Петербурга.

Дом Мурузи

Литейный пр., 24

Семейство Мурузи потратило на строительство огромного дома все свои деньги. Размеры здания впечатляли: в нем было 28 ванных комнат, а в бельэтаже располагалась 26-комнатная квартира. В доме было отопление, водопровод и паровая прачечная. В разное время здесь жили сын Пушкина Александр, Николай Лесков, Максим Горький, Зинаида Гиппиус и Дмитрий Мережковский, Александр Блок. В доме проходили литературные встречи.

В доме Мурузи было 28 ванных комнат. Фото: АиФ / Яна Хватова

После Великой Отечественной войны одну из коммунальных квартир дома занимал Иосиф Бродский с родителями. Дом окончательно расселили всего четыре года назад. Сейчас в здании находится музей.

Дом Раскольникова

Столярный пер., 5

В этом доме начинается действие романа Достоевского «Преступление и наказание». Здесь, в мансарде на пятом этаже, жил главный герой произведения – Родион Раскольников. В процессе капитального ремонта один здание стало четырехэтажным, но комната Раскольникова на мансарде сохранилась.

Из этого дома Раскольников пошел на убийство старухи-процентщицы. Фото: АиФ / Яна Хватова

«Это была крошечная клетушка, шагов в шесть длиной, имевшая самый жалкий вид с своими желтенькими, пыльными и всюду отставшими от стены обоями», - описывал помещение Достоевский. В настоящее время дом является главной достопримечательностью для почитателей творчества писателя, чердачное помещение закрыто, а попасть в него – настоящее приключение и большая удача.

Дом Бадаева

Ул. Восстания, 19

Дом был построен по заказу Пантелеймона Бадаева, старосты домовой церкви при Петербургской духовной семинарии на обводном канале. Здание более известно под названием «дом печального ангела». Барельеф в виде крылатой женской фигуры украшает один из углов здания.

О самоубийстве дочери Бадаева напоминает печальный ангел. Фото: АиФ / Яна Хватова

Согласно легенде, у Бадаева была дочь, которая выбросилась из окна. В ее память Бадаев и приказал создать барельеф. В этом доме жили только состоятельные люди. Всех гостей встречали швейцары, а в парадных топились камины. Дом был расселен в 60-х годах XX столетия.

Толстовский дом

Наб. Фонтанки, 54

Владелец дома, граф Михаил Толстой, приходился пятироюдным братом Льва Николаевича. В доме жили известные творческие люди города – писатели Александр Куприн, Аркадий Аверченко, балерина Ирина Колпакова и музыкант Эдуард Хиль.

В Толстовском доме есть мистическая квартира с плохой энергетикой. Фото: АиФ / Яна Хватова

По легенде, в здании есть одна квартира с плохой энергетикой. Она находится под номером 60. Все жильцы, которые сюда заселялись, становились агрессивными и раздражительными и начинали писать доносы на других жильцов дома. Во времена Сталина из квартиры начали пропадать люди, а потом из домового журнала и вовсе исчезла страница с данными о квартире.

Дом Дернова

Таврическая ул., 35

В угловой части дома, похожей на башню, жил поэт Вячеслав Иванов. Он организовал в «башне» доходного дома литературный салон. Здесь собирались деятели культуры и искусства Петербурга. Их встречи назывались «Ивановскими средами».

В "башне" дома Дернова поэт Иванов проводил литературные вечера. Фото: АиФ / Яна Хватова

Салон посещали Николай Гумилев, Анна Ахматова, Александр Блок, Зинаида Гиппиус, Федор Сологуб и многие другие. В 1912 году Вячеслав Иванов переехал в Москву, и встречи в «башне» прекратились. В настоящее время дом расселен, а «башня» уже несколько лет находится в строительных лесах.

Дом Распутина

Гороховая ул., 64

В квартиру в доходном доме Бабаевой и Тимофеевой Григорий Распутин вселился в 1914 году. В огромную квартиру №20 на третьем этаже он приводил своих многочисленных женщин, здесь же совершал молитвы.

Этот дом стал последним жильем Григория Распутина. Фото: АиФ / Яна Хватова

Именно из этой квартиры Распутин вышел вечером последнего дня своей жизни. Сейчас в квартире находится обычная коммуналка. Сюда можно попасть со двора, через железную дверь. На первом этаже здания открыт салон красоты под названием «Дом Распутина».

Дом Энгельгардта

Невский пр., 30

Особняк на Невском проспекте увековечен в литературе: именно здесь происходят события драмы Лермонтова «Маскарад». Хозяин дома, миллионер Василий Энгельгардт, в самом деле часто устраивал в здании балы-маскарады и музыкальные вечера. Сам барон не проживал в доме. Первый этаж он сдавал под магазины и рестораны, а на трех других этажах находились квартиры.

В доме Энгельгардта проходили балы-маскарады. Фото: АиФ / Яна Хватова

В одной из комнат жил младший брат Пушкина, Лев. Он не платил за жилье, и за год задолжал владельцу дома большую сумму, которую пришлось выплачивать Александру Сергеевичу. В настоящее время в здании находятся станция метро «Невский проспект», малый зал Филармонии и бизнес-центр.

Дом Ростовцева

Невский пр., 45

В середине XIX века здании находилась первая в городе Мариинская женская гимназия. Когда здание выкупил полковник Ростовцев, в здании начали работу фотоателье, пароходное общество, банкирский дом и общество кредита. Остальное пространство дома занимали квартиры.

В доме Ростовцева работала кофейня-кондитерская. Фото: АиФ / Яна Хватова

Позже здание стало принадлежать владельцу сети булочных Филиппову. Он открыл в доме кондитерскую-кофейню. В 50-х годах XX столетия кофейню переделали под первое в городе кафе-автомат. Оборудование вскоре сломалось, и заведение превратилось в обычную столовую, которую жители города прозвали «гастритником». Около десяти лет назад на месте «гастритника» появился «Макдональдс».

Смотрите также:

В Петербурге хотят возродить доходные дома

Доходный дом Эпштейна (Дом с рыцарем), г. Москва. Фото: Агентство Москва / Иванко Игорь

Петербургские депутаты с подачи городского правительства решили выделять землю под строительство домов с квартирами, предназначенными для аренды. 5 мая они приняли в первом чтении поправки в городской закон «О градостроительной деятельности». Когда документ будет принят окончательно, Смольный подготовит правила проведения аукционов на земли под наёмные дома. Парламентарии ждут, что они позволят Петербургу вновь стать столицей арендного жилья, а другие регионы воспользуются их опытом.

Аренда за копейки

«Законопроект возлагает на правительство Петербурга обязанность проводить аукционы на право освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома коммерческого или социального использования, — пояснил представитель Смольного в Заксобрании Юрий Шестериков. — Также правительство будет определять стартовую цену такого аукциона».

Наёмные дома — это почти доходные, принцип тот же: здание полностью принадлежит одному собственнику, а квартиры сдаются в аренду. Вот доход или отсутствует, или мал.

«Когда в 2014 году мы вводили в Градостроительный кодекс понятие наёмного дома, мы имели в виду именно некоммерческое жильё, как выход для семей, у которых нет денег на покупку жилья даже через ипотеку, — сказала «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. — Но они могут арендовать квартиры в таких домах за разумные деньги. Для малоимущих предусмотрен социальный наём, когда арендная плата фактически копейки, для людей с невысоким доходом — плата побольше, но ниже рыночной стоимости».

Хованская уверена: такие дома могут серьёзно сократить очереди на жильё. Люди, которым положена квартира, с удовольствием платили бы муниципалитету арендную плату за наём.

Кто имеет право на квартиру внаём?

Сейчас на вопрос, кто может взять квартиру внаём, каждый регион отвечает сам. Так, в Москве это семьи, состоящие на учёте как нуждающиеся в жилье. При этом они должны быть малоимущими и прожить в столице 10 лет. Тот же ценз оседлости принят и в Петербурге, но там наёмные дома заселяются семьями, у которых среднедушевой доход составляет от двух до пяти прожиточных минимумов, то есть они есть не малоимущие, но купить квартиру не в состоянии. Жильцы таких домов не имеют права изменять квартиру без согласия собственника, то есть города. Даже обои нельзя самому переклеить, не говоря уж о перепланировке.

Массовым явлением наёмные дома, даже коммерческие, не стали: срок их окупаемости — до 30 лет, тогда как дома с квартирами на продажу отбиваются за пять лет. Решать проблему с помощью частных инвесторов пока не удаётся — они неохотно берутся за долго- и малоокупаемые проекты. Петербургский законопроект призван помочь в этом, пусть и на региональном уровне: можно сделать стартовую цену аукциона ниже, уменьшив затраты инвестора.

7 миллионов семей в России хотели бы взять квартиру в аренду, при этом помещение уже арендуют 5,7 миллиона семей.

«Пока отсутствует механизм строительства доходных домов, — считает председатель комиссии петербургского Заксобрания по городскому хозяйству Сергей Никешин. — Чтобы дело сдвинулось, нужны нормативно-правовые акты, и, собственно, тот законопроект, который рассматривается в Петербурге, этой цели и служит».

Справка «ПГ»

Когда-то в России доходных домов было много. Большинство — коммерческие, но рассчитанные на разный карман. Были и некоммерческие, которые содержали благотворители, — там жили в основном бездомные, неимущие, больные.

В Петербурге к 1917 году доходные дома составляли 80 процентов городской недвижимости, в Москве — 40 процентов. Многие сохранились до сих пор, почти весь центр Северной столицы — это они. Правда, после революции там всё заполнили коммуналки.

Сегодня наёмные дома построены в некоторых регионах — в Москве, Московской и Калужской области, Томске, Екатеринбурге, Петербурге. Есть наёмный дом даже в маленьком селе Датта в Хабаровском крае. Но всё это — единичные случаи. Например, в Северной столице таких домов всего три.

В Москву вернутся доходные дома – Москвич Mag – 13.09.2019

Только сейчас их решили зачем-то называть наемными, хотя дореволюционное «доходные» звучит куда интереснее.

Возвращением официальных арендных квартир власти хотят обелить рынок.

«Мы рассчитываем, что рынок начнет “обеляться” после выхода на него крупных игроков. Мы освободили от платы за изменение вида разрешенного использования наемные дома. Уверены, что инвесторы в ближайшее время начнут строительство таких домов. Никто не захочет арендовать квартиру на непонятных принципах с непонятным договором, когда на рынке достаточно предложения в понятном формате и с нормальными правилами игры», — рассказал сегодня «РИА Новости» заммэра по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.

Желание организовать отдельные дома для арендного жилья у городских властей было давно. Еще в 2002 году вышло постановление правительства Москвы №239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома», но широкого распространения этот эксперимент не получил, не пошел в массы.

Например, сейчас в Москве есть несколько десятков квартир, которые сдаются в аренду ГЛАВ УпДК (дипкорпус). Изначально это жилье сдавалось только дипломатам, а теперь доступно для всех. Стоят, правда, такие квартиры дороже рыночной цены. Если в центре Москвы можно снять однокомнатную квартиру за 50 тыс., то у ГЛАВ УпДК в ЦАО — больше чем за 60 тыс.

Видимо, теперь встал вопрос о послаблении условий для инвесторов, решивших заняться доходными домами, раз за 15 лет идея не сильно распространилась. Ведь гораздо выгоднее сразу продать только что построенное жилье, чем сдавать его.

До 1917 года в Москве до 40% жилья составляли доходные дома. Сейчас такого процента добиться уже невозможно из-за разросшихся размеров города. Но в целом это очень подходящая идея для Москвы: многие приезжают сюда работать, и было бы удобно снимать квартиру официально в нужном районе — с зафиксированной в договоре ценой, которая не изменится до истечения оговоренного срока, с управдомом, с ремонтом, чистую и без насекомых, с адекватными соседями, которые точно так же снимают квартиру.

Фото: Доходный дом Московского Купеческого Общества на Солянке, 1915/pastvu.com

Доходные дома Петербурга 19 века: история и адреса

Доходными домами называются здания, специально построенные или перепланированные для сдачи квартир внаем на длительный срок.

Многоквартирные дома «под жильцов» появились еще в XVIII в., а в XIX в. город рос в основном за счет доходных домов. С развитием капитализма резко увеличился приток населения в город, росли цены на землю. Стало выгодно строить дома, сдаваемые внаем. Возводили их быстро. Так, четырехэтажный дом фабриканта Жукова в 1845 г. на углу Садовой и Гороховой улиц был построен (без внутренней отделки) всего за 50 (!) дней. Доходные дома строили вплотную друг к другу высотой в 5-6 этажей.

Постепенно они вытесняли особняки. Оборотистые люди скупали участки с особняками и перестраивали их. Иногда особняк оставался у владельца, а в глубине участка возводились многоэтажные флигели с квартирами или надстраивались служебные постройки.
В 1844 г.

Государственный совет установил предельную высоту домов в Петербурге: 23 м 10 см. Эти нормы сохранялись до 1910 г. Поэтому фасады домов во второй половине XIX в. строились в 4-6 этажей, а дворовые флигели возводились и выше. В эти годы характерной чертой облика Петербурга стали дворы-колодцы. Из-за большой заселенности условия жизни в таких домах (вентиляция, освещение) были плохими.
Дальше от центра земля была дешевле, поэтому дома строились в два-три этажа, а на окраинах — одноэтажные.

К середине XIX в. в каждом доходном доме проживало в основном от 50 до 500 человек. Но были и деревянные дома с числом жильцов от 5 до 50 человек.

В солидных многоквартирных домах в центре города снимали «барские квартиры» крупные чиновники, предприниматели, высшие офицеры. Часто такие квартиры со всеми удобствами занимали целый этаж, нередко в одной из них жила семья самого домовладельца.

Большие квартиры непременно имели две лестницы — парадную и черную. Парадная выходила на улицу, часто нарядно оформлялась, обогревалась каминами. Здесь нередко находился швейцар. Черная лестница выходила во двор, ею пользовалась прислуга, торговцы-разносчики. Около нее помещалась кухня и комнаты прислуги. В дворовых флигелях квартиры были дешевле, а лестница всего одна.

Бывало и так, что в этих же домах селилась беднота. Несмотря на запрет Строительного устава «устраивать жилые этажи с полами ниже тротуара», хозяева приспосабливали под жилье подвалы и полуподвалы, а чердаки — под мансарды — жилые помещения под скатом крыши.
Даже в центральных районах города рядом с роскошными особняками и доходными домами вырастали настоящие трущобы. Нередко, наняв квартиру, жители сами сдавали комнаты. А наниматель комнаты мог сдать «угол». Появились понятия «комнатный жилец» и «угловой жилец». Так порождалась двойная и даже тройная оплата жилья. Это приводило к еще большей плотности заселения и антисанитарным условиям жизни. Такой дом вблизи Фонтанки блестяще описан великим русским писателем Ф. М. Достоевским в романе «Бедные люди».

Сочетание парадных лицевых фасадов и системы тесных дворов-колодцев — это отражение в архитектуре социальных противоречий той эпохи.
В XIX в. доходные дома стали составлять большинство построек в Петербурге, что сильно повлияло на его архитектурно-художественный облик.

Многие доходные дома до сих пор носят имена прежних владельцев. Лучшие образцы таких домов вошли в историю архитектуры города.

Современный город продолжает развиваться и строиться, появляются новые интересные здания, но дома, построенные в центре города, имеющие свою историю, интересны не только своими легендами. Здесь появляются небольшие, но уютные мини-отели. Приезжая в Петербург всем интересен центр города, который хранит столько тайн, столько интересных историй. Поэтому и жить здесь, пускай совсем немного, стремиться каждый.

25 захватывающих фотографий из жизни в многоквартирных домах Нью-Йорка

Эти потрясающие факты и фотографии показывают, насколько тяжелой была жизнь иммигрантам, живущим в многоквартирных домах Нью-Йорка столетие назад.

В конце 19-го и начале 20-го веков Нью-Йорк наполнялся волной за волной иммигрантов из Европы, и многие из них жили в многоквартирных домах.

Эти многоквартирные дома, как определено Законодательным собранием штата Нью-Йорк в 1867 году, представляли собой «любое здание… которое сдается… как дом для более чем трех семей, живущих независимо друг от друга и самостоятельно готовящих пищу в помещениях.

Эти многоквартирные дома возникли по необходимости. Когда европейские иммигранты хлынули в город в поисках лучшей жизни, домовладельцы превратили односемейные квартиры в многокомнатные квартиры. За десять долларов в месяц до семи человек могли жить на пространстве площадью около 325 квадратных футов - размером с половину вагона метро.

К 1900 году около 2,3 миллиона человек (две трети населения Нью-Йорка в то время) жили в многоквартирных домах, в основном в районе Нижнего Ист-Сайда Манхэттена.

Условия в этих зданиях, мягко говоря, плохие:

1 из 26

Книга Джейкоба Рииса Как живет другая половина задокументировала жизнь жителей многоквартирных домов. Журналист Риис сообщил, что иногда 12 взрослых спят в помещении шириной всего 13 футов, а уровень детской смертности вырос до одного из десяти.

2 из 26

Прачечная висит над матерью, держащей своего ребенка, рядом с некоторыми пристройками и брошенным трехколесным велосипедом за многоквартирным домом в Нью-Йорке.

3 из 26

На этой фотографии, сделанной, вероятно, в 1937 году инспектором Департамента многоквартирных домов Нью-Йорка, женщина позирует в своей гостиной. Согласно NYPL Digital Collections, газета, лежащая на столе, объявляет о смерти Джона Д. Рокфеллера-старшего.

4 из 26

Пожарная лестница многоквартирного дома. Закон штата Нью-Йорк о многоквартирных домах 1901 года требовал, чтобы многоквартирные дома включали меры защиты от пожаров, в том числе пожарные лестницы.

5 из 26

Примерно в 1934 году дети проходят мимо пустого участка возле деревянного каркасного многоквартирного дома с заколоченными окнами.

6 из 26

Темная, грязная спальня в многоквартирном доме этого человека также является его кухней.

7 из 26

Уютный вид изнутри спальни жильца многоквартирного дома.

8 из 26

Многоквартирные дома по сути представляли собой казармы, разделенные на помещения, которые вряд ли могли вместить одного человека, но обычно вмещали до 12 человек.

9 из 26

Женщина и ребенок улыбаются в камеру во дворе многоквартирного дома, где выстроились флигели.

Закон о многоквартирных домах 1867 года требовал, чтобы в многоквартирных домах на каждые 20 проживающих в них людей приходилось по одной надворной постройке.

10 из 26

Женщина стоит перед дверью спальни многоквартирного дома. Фотографии ее семьи видны на ее комоде.

11 из 26

Заброшенный ледяной вагон превратил это многоквартирное здание в свалку.

12 из 26

Инспектор Департамента многоквартирных домов города Нью-Йорка фотографирует мать и двух ее детей.

13 из 26

Мальчик стоит перед прачечной Paramount, на первом этаже многоквартирного дома Верхнего Вест-Сайда.

14 из 26

Флигели на заднем дворе доходного дома.

15 из 26

Женщины собираются вокруг детей, играющих среди груды тряпок на заднем дворе многоквартирного дома. Арендодатели обвиняли жильцов в ужасном состоянии домов в «грязных привычках».

16 из 26

Тесная кухня многоквартирного дома Маленькая Италия.

17 из 26

Инспектор Департамента жилищного строительства г. Нью-Йорка делает записи на пустом дворе. Подобные инспекторы отвечали на жалобы жителей на условия в их комнатах.

18 из 26

Босоножки стирают белье на заднем дворе своего многоквартирного дома.

19 из 26

Мужчина стоит на крыльце многоквартирного дома, вероятно, в Бронксе.

20 из 26

Мужчина держит свечу в захламленном подвале многоквартирного дома.

21 из 26

Вид полуразрушенного многоквартирного дома сзади.

22 из 26

Мужчина улыбается из кухни своего многоквартирного дома.

23 из 26

Мальчик позирует фотографу на заднем дворе своего многоквартирного дома.

24 из 26

Прачечная развевается на ветру за этим рядом многоквартирных домов.

25 из 26

Молодая девушка присматривает за своим больным отцом в их многоквартирном доме в Нью-Йорке.

Болезнь легко распространяется в многоквартирных домах; эпидемия холеры 1849 г. унесла жизни 5 000 человек, многие из которых были иммигрантами из бедных семей.

26 из 26

Нравится эта галерея?
Поделиться:

25 захватывающих фотографий из жизни в многоквартирных домах Нью-Йорка

В то время как внешние характеристики среднего многоквартирного дома могли легко вызвать у вас клаустрофобию (большинство из них были всего 25 футов в ширину и 100 футов в длину), их интерьеры были такими же неприятными.В первоначальных многоквартирных домах не было туалетов, душевых, ванн и даже проточной воды. Единственный кран на заднем дворе давал жильцам дома всю воду для приготовления пищи, стирки и уборки.

Закон о многоквартирных домах штата Нью-Йорк от 1867 года, первая попытка реформирования условий многоквартирных домов, требовал, чтобы в многоквартирных домах на каждые 20 жителей приходилось одно флигель. Но никто не соблюдал эти правила. Часто вместо того, чтобы спуститься по лестнице на задний двор, жители выбрасывали мусор из ночных горшков из окон.

Спальни часто были отрезаны от свежего воздуха, вентиляции и света. Соедините это с тем фактом, что в большинстве квартир были печи, работающие на угле, которые подавляли жителей дымом и чернели стены, и люди, живущие в них, были обречены на жизнь в том, что фактически было пещерами.

Закон о многоквартирных домах 1901 года отменил строгие правила и учредил Департамент многоквартирных домов для проверки и соблюдения новых строительных стандартов. Теперь домовладельцы должны были установить по крайней мере одно окно в спальне и ванную комнату в квартире.

Но печально известная скупость помещиков многоквартирных домов все еще упорно боролась против этих реформ. Например, домовладельцы сопротивлялись одному дорогостоящему положению, которое требовало, чтобы внутренние помещения имели воздушный вал, и в конечном итоге пошли на компромисс, установив одно окно во внутренних помещениях.

К 1904 году домовладельцы должны были установить туалеты в многоквартирных домах. Но до 1918 года не было законов, требующих даже электричества в квартирах.

В 1936 году Нью-Йорк представил свой первый проект государственного жилья, и эра многоквартирных домов официально закончилась.Но убожество, которое пережили иммигранты, пытаясь построить новую жизнь, увековечено на запоминающихся фотографиях, которые сохранились по сей день.

Все фотографии взяты из Нью-Йоркской публичной библиотеки.


Затем взгляните на несколько ярких фотографий иммиграционной службы острова Эллис, которые точно показывают, какие люди вскоре будут заселять многоквартирные дома Нью-Йорка. Затем прочитайте Кровавый угол, место в самом центре жилой зоны Нью-Йорка, которое также стало самой смертоносной улицей в истории Соединенных Штатов.

Многоквартирных домов | Encyclopedia.com

По мере роста городов во время промышленной революции увеличивалось влияние правительства на их рост. Градостроители пытались бороться с перенаселенностью через города-сады (спланированные сообщества, предназначенные для сохранения зеленых насаждений) и зонирование (разделение городов на участки для домов, предприятий и фабрик). Первый закон о зонировании был принят в Нью-Йорке в 1916 году и дал обществу контроль над использованием земли и строительством.В течение десяти лет более тысячи городов по всей Америке примут законы о зонировании в надежде контролировать не только использование земли, но также высоту и использование зданий.

Проблемы роста городов

Хотя принятие законов о зонировании означало серьезный переход к государственному вмешательству на рынке, эти законы в значительной степени имели отрицательные результаты. Законы о зонировании не поощряли достаточное жилище и не обеспечивали основы для координации жилищного строительства и городского планирования.В результате вместо хорошо спланированных городов возникла большая перенаселенность и тип жилого (жилого) дома, названного многоквартирным домом.

Многоквартирный дом был первым стилем многоквартирных домов. К 1903 году в восьмидесяти двух тысячах многоквартирных домов Нью-Йорка проживало почти три миллиона человек, почти все из которых занимали низшую экономическую ступеньку общества.

Многоквартирный дом имел мало преимуществ, кроме дешевой аренды. Здания возводили вплотную друг к другу, чтобы не было газонов.Нижний Ист-Сайд Нью-Йорк на рубеже веков был типичным многоквартирным гетто (бедный, охваченный преступностью район города). Здесь основные доходные дома были пятиэтажными и вмещали двадцать трехкомнатных квартир, по четыре на этаж. В каждой квартире или квартире была передняя комната, небольшая спальня и кухня общей площадью 325 квадратных футов. Единственное помещение, которое получало свет или вентиляцию (воздух), было передним помещением. Однако, поскольку вокруг него были построены другие многоквартирные дома, свет и вентиляция были отключены.

В многоквартирных домах, построенных до 1867 года, не было туалетов, душевых и даже водопровода. Общие (используемые всеми жильцами) туалеты располагались между зданиями, ближе к задней части участков, и могли быть подключены или не подключены к общественным канализационным линиям. Мусор вывозили в большой ящик, стоящий перед зданиями, но вывозили его нерегулярно. Многие дома остались без отопления. Отапливаемые здания представляли серьезную угрозу для здоровья. Пары и дым от угольных обогревателей не могли уйти без надлежащей вентиляции.

Проведены реформы

Первый жилищный закон, принятый в 1867 году, требовал, чтобы в многоквартирных домах был один туалет на каждые двадцать жителей. По возможности эти туалеты должны были быть подключены к канализационной сети. Следующий закон был принят в 1879 году и требовал, чтобы все новые многоквартирные дома были построены так, чтобы в каждой комнате был воздух. Согласно старому плану этажа многоквартирного дома, большинство существующих внутренних комнат не имело доступа к внешним стенам. Инженеры-строители решили эту проблему, разработав схему «гантели», в которой вентиляционная шахта, проходящая через здание, была сделана с выемками, тем самым обеспечивая воздухом все помещения.

Этот же закон требует, чтобы туалеты во всех многоквартирных домах были подключены к канализационным трубам и оборудованы системой смыва после использования. Нередко неочищенные сточные воды разбрасывались по всему многоквартирному двору.

Якоб Риис, репортер, ставший реформатором

Якоб Риис (1849–1914) эмигрировал из Дании в Америку в 1870 году в возрасте двадцати одного года. Он стал репортером New York Evening Sun и быстро стал известен как пионер фотожурналистики. Риис делал собственные фотографии, чтобы сопровождать рассказы, которые он писал о ситуациях, которые он видел в новой стране, которую он сразу полюбил.

Риис начал фотографировать и документировать условия в трущобах Нью-Йорка. Он собрал свои работы в новаторской книге под названием Как живет другая половина . Опубликованное в 1890 году, оно привлекло внимание влиятельного человека к Риису, который однажды станет двадцать шестым президентом Соединенных Штатов. Президент Совета комиссаров полиции Нью-Йорка Теодор Рузвельт (1858–1919; служил в 1901–09) и Риис стали верными друзьями и вместе возглавили движение за жилищную реформу в городе.Считается, что Риис опубликовал информацию о бедственном положении городской бедноты Америки. Две другие его книги по фотожурналистике - Дети бедных (1892) и Дети многоквартирных домов (1903).

Усилия Рииса в области фотожурналистики были частью нового типа журналистики, называемого сбором грязи. Muckrakers разоблачили скандальные и неэтичные практики в авторитетных учреждениях Америки. Некоторыми из наиболее известных сборщиков грязи были Ида Тарбелл (1857–1954), написавшая серию о Standard Oil Company; Аптона Синклера (1878–1968) за разоблачение опасностей и плохих условий труда в мясоперерабатывающей промышленности в Чикаго; и Линкольна Стеффенса (1866–1936) за расследование скандалов между политиками города и штата. Muckrakers работали бок о бок с реформаторами в течение позолоченного века и прогрессивной эры .

Несмотря на жилищное законодательство, многоквартирная жизнь оставалась опасной и унылой. Самый далеко идущий закон был принят в 1901 году. Закон о многоквартирных домах не только требовал улучшения вентиляции, туалетов и освещения, но и устанавливал стандарты, которые практически запрещали строительство зданий на участках шириной 25 футов. Вновь построенные многоквартирные дома должны были быть шире и иметь больше места. Высокоэффективный закон 1901 года требовал, чтобы существующие многоквартирные дома были модернизированы, чтобы соответствовать новым, более строгим стандартам.С принятием закона была создана Комиссия по многоквартирным домам - комитет, который проверял жилищные условия и следил за соблюдением законов.

Объект домовладельцев

Домовладельцы были в ярости из-за принятия закона 1901 года. Они считали, что его прохождению нет оправдания, и что его новые стандарты были слишком жесткими. В конце концов, их арендаторами были в основном бедные ирландские иммигранты , привыкшие к тесноте. Арендодатели настаивали на том, что их арендаторы не возражают против плохих условий; быть вынужденным делать улучшения сократит количество прибыли, получаемой от каждого здания.К 1902 году, когда шли улучшения, помещики осознали, что навязанные изменения не были столь радикальными, как они боялись.

Чтобы соответствовать новым требованиям, домовладельцам пришлось обновить старые здания, установив световые люки в коридорах, чтобы обеспечить естественное освещение в течение всего дня. Чтобы помочь жильцам с наступлением темноты, домовладельцы должны были убедиться, что лампа горела от заката до восхода солнца вдоль лестниц первого и второго этажей. Внутри квартир домовладельцам приходилось вырезать часть стены, которая обеспечивала круглосуточное затемнение внутренних комнат, чтобы свет из внешней комнаты попадал внутрь.

Самым спорным аспектом закона 1901 года из-за его дороговизны было требование убрать все обычные туалеты. Теперь в каждом здании должен был быть один санузел на каждые две семьи. Эти туалеты по возможности должны были быть построены внутри зданий, будь то в недавно построенных многоквартирных домах или в уже существующих. Все без исключения туалеты должны были быть подключены к канализационным трубам, даже если эти линии нужно было построить. Большинство домовладельцев игнорировали закон до тех пор, пока им не пришлось его соблюдать.Еще в 1918 году поступали сообщения о многоквартирных домах с наружными туалетами, которые все еще используются.

U * X * L Энциклопедия истории США

Жилые дома | Encyclopedia.com

ТРЕБОВАНИЯ. Закон о многоквартирных домах города Нью-Йорка 1867 года определил многоквартирный дом как любое арендованное или сдаваемое в аренду жилище, в котором проживало более трех независимых семей. Многоквартирные дома были сначала построены для размещения волн иммигрантов, прибывших в Соединенные Штаты в 1840-х и 1850-х годах, и они представляли собой основную форму городского жилья для рабочего класса до Нового курса.

Типичный многоквартирный дом был от пяти до шести этажей, с четырьмя квартирами на каждом этаже. Чтобы максимально увеличить количество арендаторов, строители тратили мало места. Ранние многоквартирные дома могли занимать до 90 процентов их участков, оставляя за зданием мало места для уборных и водяных насосов, а также мало вентиляции, света или уединения внутри многоквартирного дома. С большой большой семьей и постоянными жильцами, которые помогают платить за аренду, которая в противном случае могла бы съесть более половины дохода семьи, многоквартирная квартира могла вместить от десяти до двенадцати человек одновременно.Эти жители многоквартирного дома также часто работали в здании, занимаясь скручиванием сигар и пошивом одежды.

С самого начала реформаторы критиковали жилищные условия. В Нью-Йорке первые попытки реформирования включали противопожарные меры, создание Департамента обследования и инспекции зданий в 1862 году и основание Столичного совета здравоохранения в 1866 году. Между тем количество городских многоквартирных домов росло.

переполненных: к 1864 году примерно 480 400 из более чем 700 000 жителей Нью-Йорка жили примерно в 15 300 многоквартирных домах.

Штат Нью-Йорк принял 14 мая 1867 года Закон о многоквартирных домах, первый в стране закон о всеобъемлющей жилищной реформе. Он установил первые стандарты минимального размера комнаты, вентиляции и санитарии. Требовались пожарные лестницы и по крайней мере один туалет или уборная (обычно снаружи) на каждые двадцать жителей. Однако исполнение было слабым.

Поправка 1879 г. к законодательству 1867 г. требовала большего открытого пространства на строительном участке и предусматривала, что все жилые помещения выходят на улицу, задний двор или вентиляционную шахту.Эта мера была разработана для улучшения вентиляции и борьбы с болезнями, такими как туберкулез, которые разоряют многоквартирные дома. Чтобы соответствовать стандартам закона 1879 года, строители спроектировали «многоквартирный дом с гантелями» с узкими воздушными валами с каждой стороны, чтобы создать форму гантели сверху. Несмотря на несколько лучшую противопожарную защиту и вентиляцию, реформаторы атаковали эти здания как лишь ограниченное улучшение существующих условий.

В 1890 году книга Джейкоба Рииса « Как другая половина жизни» сплотила реформаторов среднего класса на благо улучшения жизни в многоквартирных домах.Его фотографии и очерки привлекли внимание к здоровью и жилищным проблемам многоквартирных домов.

Самым важным законом штата Нью-Йорк, направленным на улучшение ухудшающихся жилищных условий, был Закон о многоквартирных домах 1901 года, которому способствовал конкурс дизайна и выставка, проведенная Обществом благотворительных организаций в 1900 году. К тому времени Нижний Ист-Сайд города был домом для самые густонаселенные здания на земле. В десятом приходе этого района проживало 69 944 человека, примерно 665 человек на акр.

Закон 1901 года, против которого выступают представители отрасли недвижимости на том основании, что он препятствует новому строительству, улучшенным многоквартирным домам. Закон требовал лучшего освещения и противопожарной защиты. Самое главное, потребовалось заменить туалеты на внутренние туалеты, подключенные к городской канализации, с одним туалетом на каждые две квартиры.

Начиная с эпохи Нового курса, стратегии реформаторов изменились. Опираясь на традицию «образцовых многоквартирных домов» и новый интерес правительства к жилищному строительству, реформаторы разработали проекты государственного жилья.В их планах особое внимание уделялось открытому пространству, так же как предыдущее поколение приняло законы, обеспечивающие больше света и свежего воздуха для городских семей рабочего класса. Однако навязываемые стандарты часто создавали новые проблемы. Закрытие зданий и расчистка трущоб привели к перемещению многих семей рабочего класса, в то время как новое многоэтажное государственное жилье часто становилось жертвой сегрегации и пренебрежения. Хотя реформаторы продолжали атаковать условия жизни рабочего класса, социальное давление привело к возникновению многих проблем, связанных с бедностью и перенаселенностью.


БИБЛИОГРАФИЯ

Бауман, Джон Ф., Роджер Байлз и Кристин М. Сильвиан. От многоквартирных домов до домов Тейлора: в поисках городской жилищной политики в Америке двадцатого века. Университетский парк: Издательство Государственного университета Пенсильвании, 2000.

Дэй, Джаред Н. Городские замки: многоквартирные дома и активность арендодателей в Нью-Йорке, 1890–1943 гг. Нью-Йорк: издательство Колумбийского университета, 1999.

Ford, James. Трущобы и жилье, с особым упором на город Нью-Йорк: история, условия, политика. Кембридж, Массачусетс: Издательство Гарвардского университета, 1936.

Холл, Питер. Города будущего: интеллектуальная история городского планирования и дизайна в двадцатом веке. Нью-Йорк: Блэквелл, 1988.

Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда. Домашняя страница http://www.tenement.org.

Плунц, Ричард. История жилья в Нью-Йорке. New York: Columbia University Press, 1990.

Riis, Jacob. Как живет другая половина: исследования среди многоквартирных домов Нью-Йорка. Нью-Йорк: Скрибнерс, 1890.

Марк Ладов

См. Также Бедность ; Общественное здравоохранение ; Урбанизация и об. 9: В трущобах .

№ 2137 Многоквартирные дома

Сегодня мы ищем доступное жилье. В Инженерный колледж Хьюстонского университета представляет серию статей о машины, которые заставляют нашу цивилизацию работать, и люди, чья изобретательность создала их.

Некоторые из вас, возможно, видели фильм Банды Нью-Йорка, о ужасная жизнь ирландских иммигрантов в нижнем Ист-Сайде Манхэттена до Гражданская война. Фильм был о том, как в ужасных условиях разводилась бандитская война. условия этих трущоб, но это также наводило на мысль об ужасе самих условий жизни.

Большая часть этого жилья может быть описана общим термином многоквартирный дом, , что означает любое многоквартирное жилище.После гражданской войны владельцы трущоб в многоквартирных домах условия были настолько плохи, что Нью-Йорк, наконец, предпринял реформы.

В результате получился более или менее стандартный многоквартирный дом, и это было огромным улучшением. Новые правила требовали таких вещей, как окна и вентиляционные шахты. я узнал, как планировались те потенциальные модели домов, когда пролистал 1894 год Журнал Скрибнера. Статья известного архитектора Эрнеста Флэгга, The New York Tenement-House Evil and Its Cure, показан стандартный многоквартирный дом. планы этажей, и Flagg начинался со слов

Величайшим злом, которое когда-либо постигло Нью-Йорк, было разделение блоков на участки размером 25х100 футов.

многоквартирных домов теперь были спроектированы как модули, каждый из которых занимал один из этих участков, от края до края, за исключением десяти футов сзади. Многоквартирный дом был на четыре или пятиэтажный ряд модулей. Итак, давайте посмотрим на план этажа в модуле:

Полоса 25 на 90 была разделена пополам и разрезана на две части, чтобы сделать квартиры для четыре семьи. В тех, что впереди, были две спальни, кухня и гостиная - двенадцать футов шириной и сорок футов длиной.Блоки сзади были похожи, только один спальная комната. Самые большие были чуть более 400 квадратных футов, маленькие - около 340. Четыре семьи делили два туалета и раковину в коридоре.

Правила

теперь требовали выемки два на сорок футов на каждой стороне модуля. Когда модули были помещены вместе, в результате образовалась шахта шириной четыре фута, в которую кухни вентилировались, и крохотный свет проникал внутрь. Также требуются правила окна для вентиляции, чтобы окно вашей спальни находилось в четырех футах от соседнего в следующем модуле.

Логика этих зданий была достаточно ясной, но вы можете представить себе ужасы, которые они разводится через поколение. Они были темными, сырыми, переполненными ловушками для огня и болезней. Флэгг поддержал свой призыв к новым реформам, предложив более нестандартные конструкции с открытые дворы и больший доступ к свету.

Социальный реформатор конца XIX века Якоб Риис также писал страстно и эффективно о жилищной реформе. Так что появились лучшие многоквартирные дома.Современное жилое здание в Нью-Йорке проекты - это решение середины 20-го века той же жалкой проблемы подгонки предметов в коробку. Тем не менее, мы должны помнить, что бедность и теснота, как и архитектура, злодей, который преследует все большие города. Не заблуждайтесь, это ужасно быть призванным в ряды городской бедноты.

Я Джон Линхард из Хьюстонского университета, где нас интересуют изобретательные умы работай.

(Музыкальная тема)

Э. Флэгг, Зло в многоквартирном доме в Нью-Йорке и его лекарство. Журнал Скрибнера, Июль 1894 г., стр. 108-117. Это источник плана этажа модуля ниже.

Дж. А. Риис, Как живет другая половина: исследования среди многоквартирных домов Нью-Йорка. Ed. Сэм Басс Уорнер младший (Кембридж, Массачусетс: The Belknap Press of Harvard Univ. Press, 1970/1890).

Дж.А. Риис, Битва с трущобами. (Нью-Йорк: Macmillan Co., 1902 г.). Ист-Сайд изображение блока ниже взято из этого источника.

Краткую историю многоквартирных домов см .: http://www.tenement.org/encyclopedia/housing_tenements.htm

См. Также, Музей многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда: http://www.tenement.org/

Я благодарен Маргарет Калбертсон, главному библиотекарю Музея изящных искусств, Хьюстон, за ее важный совет.


Закон о многоквартирных домах 1901 г.

Фотография многоквартирных домов Якоба Рииса, гр.1900. Повышение осведомленности общественности о плохих условиях жизни привело к жилищной реформе, такой как Закон о многоквартирных домах 1901 года.

12 апреля 1901 года - это дата, когда законодательный орган штата Нью-Йорк принял Закон о многоквартирных домах 1901 года, более известный как «Новый закон» или «Новый закон о многоквартирных домах». Этот важный момент в истории жилищного строительства Нью-Йорка стал результатом интенсивного давления со стороны групп по жилищной реформе, в результате чего губернатор Теодор Рузвельт назначил комиссию для изучения вопроса о необходимости реформирования существующего жилищного законодательства в Нью-Йорке в 1900 году.В феврале 1901 года комиссия выпустила отчет новому губернатору Бенджамину Б. Оделлу младшему (Рузвельт стал вице-президентом), рекомендуя новое законодательство. Законодательное собрание штата почти сразу же провело слушания, и 12 апреля 1901 года, всего через два месяца после того, как комиссия опубликовала свой отчет, был принят Закон о многоквартирных домах 1901 года.

Хотя вы, возможно, не знакомы с этим законом, его влияние и наследие в таких районах, как Гринвич-Виллидж и Ист-Виллидж, нельзя недооценивать, поскольку некоторые из наиболее характерных и вездесущих построек в этих районах являются «многоквартирными домами нового закона».”

Термин «многоквартирный дом» является одновременно юридическим термином, кодифицированным в городских правилах, и словом, обычно используемым для обозначения определенного типа многоквартирного жилья. Согласно официальному определению Закона о многоквартирных домах 1867 года, многоквартирным домом является любое здание, в котором проживает более трех семей, каждая из которых живет и готовит пищу самостоятельно. В 1887 году это определение было официально расширено, и теперь оно включает те здания, в которых проживало всего три семьи. Однако термин «многоквартирный дом», как правило, стал определять только те многоквартирные дома, построенные для бедных и в которых было мало удобств, требуемых более состоятельными обитателями квартир, например, частные туалеты, водопровод, газопровод и одно или несколько окон. в каждой комнате.

Хотя многие факторы способствовали плохим условиям жизни в переполненных многоквартирных кварталах Нью-Йорка, корень проблемы лежал как в разделении кварталов Нью-Йорка на узкие участки под застройку, обычно шириной 25 футов и подходящие для проживания одной семьи. рядные дома, а также форма собственности на отдельные участки, возникшие в результате этого раздела. Только со строительством многоквартирных домов, рассчитанных на двадцать или более домашних хозяйств, этот ограниченный размер участка под застройку стал проблемой.

Кармин-стрит 31-33 построен ок. 1859 г., добрачные дома 31-33 Кармин-стрит сверху; изображение любезно предоставлено Google Maps.

Точная дата постройки первого специально построенного многоквартирного дома на Манхэттене неизвестна, но часто восходит к 1820-м или 1830-м годам. Однако именно после Гражданской войны и последовавшей за ней массовой миграции европейских иммигрантов в США на улицах таких районов, как Нижний Ист-Сайд, Нижний Вест-Сайд и Южный, начали появляться большие количества построенных на заказ многоквартирных домов. Деревня.Самые ранние многоквартирные дома были возведены до того, как появилось какое-либо существенное регулирование этого типа жилья. Первый закон, который регулировал физическую форму многоквартирных домов, был принят только в 1879 году и известен как «старый закон». Таким образом, первая волна многоквартирных домов, возведенных в Нью-Йорке до принятия этого закона, называлась «до-законными» или «до-старозаконными» многоквартирными домами.

Типичный жилой дом, построенный до принятия закона, был примерно четырехэтажным, и на узком участке шириной в двадцать пять футов вмещало от десяти до двадцати семей.Обычно на каждом из верхних этажей было по четыре единицы, на первом этаже находились пара магазинов и две квартиры в задней части дома. В каждой квартире было по две-три комнаты. Окна освещали только одну комнату в каждой квартире; таким образом, в большинстве комнат не было прямого доступа к естественному свету или свежему воздуху. Эти квартиры не были обеспечены ни газом, ни водой, хотя и газопровод, и водопровод уже проложены на улицах села. В некоторых многоквартирных домах был один водопровод с краном в холле на каждом этаже. Однако у большинства из них был и источник воды, и туалеты на неглубоком заднем дворе.В некоторых случаях туалеты располагались между передним зданием и задним многоквартирным домом, возведенным позади участка.

План многоквартирных домов на Томпсон-стрит, 170–178,

Закон 1879 года стал результатом кампании реформаторов, обеспокоенных условиями во все более и более густонаселенных районах Нью-Йорка. В результате, Закон о многоквартирных домах 1879 года или «старый закон» на самом деле не сильно улучшил условия. Этот закон не повлиял на многоквартирные дома, которые уже были построены, или на рядные дома, которые были преобразованы в многоквартирные дома, и не сделал ничего, чтобы облегчить проблему возведения зданий для большого числа домашних хозяйств на узких участках.Однако закон преуспел в том, чтобы запретить строительство зданий с внутренними комнатами без окон, требуя, чтобы все комнаты имели окна, выходящие на улицу, задний двор или внутреннюю шахту. Наиболее распространенной конструкцией, возникшей в результате этого требования, была «гантель», названная так потому, что требуемые воздушные валы создавали след здания, напоминающий форму груза гантели. Таким образом, эти старые многоквартирные дома иногда называют «многоквартирными домами с гантелями», что иногда ошибочно считают комментарием к массовому производству или механическому качеству их проектов.

К сожалению, шахты, требуемые законом 1879 года, были настолько малы, что не пропускали света и воздуха в квартиры ниже верхнего этажа; Вместо этого они стали вместилищами для мусора и образовали дымоходы, которые засасывали пламя с одного этажа на другой во время пожара. Кроме того, окна соседних квартир были расположены так близко, что уединение было практически исключено. Большинство многоквартирных домов в кварталах для иммигрантов, таких как Саут-Виллидж и Ист-Виллидж, по-прежнему строились с четырьмя квартирами по две или три комнаты на этаже, хотя в некоторых было только две квартиры на этаже, с комнатами, расположенными по прямой линии, одна за другой. , отсюда и возник термин «железнодорожная квартира».Несмотря на свои недостатки, гантели были наиболее распространенным планом для многоквартирных домов на протяжении более двадцати лет, пока в 1901 году не был принят новый закон о многоквартирных домах.

208 Thompson Street, построенный в 1903 году. Редкий пример многоквартирного дома, который мог соответствовать требованиям нового закона на участке шириной 25 футов

Провалы закона 1879 года стали очевидны почти сразу после его принятия, но владельцы чрезвычайно прибыльных многоквартирные дома (рентабельность инвестиций могла достигать 20 процентов) сопротивлялись изменениям.Только в начале двадцатого века усилия по реформированию принесли свои плоды с принятием Законодательным собранием штата Нью-Йорк нового Закона о многоквартирных домах 1901 года. Хотя этот закон официально не запрещал строительство многоквартирных домов на участках шириной 25 футов. , это затрудняло эффективное планирование таких зданий. Большинство новых многоквартирных домов было построено на участках шириной тридцать пять футов и более. В соответствии с требованиями закона, у этих многоквартирных домов были большие, хотя и относительно небольшие легкие дворы, и они занимали несколько меньше общей площади участка.Новый закон требует, чтобы во всех комнатах были окна, а в каждой квартире - собственный туалет. Еще одним важным аспектом закона было его влияние на старые многоквартирные дома. Закон требовал внесения ряда изменений, направленных на устранение опасных и антисанитарных условий в этих ранее существовавших многоквартирных домах. Изменения включали улучшенное освещение, запрет на использование вторых внутренних комнат без окон (положение позже было отменено) и требование добавления одного туалета на каждые две семьи.

Чтобы обеспечить необходимый свет и воздух для Закона о многоквартирных домах 1901 года, многоквартирные дома «нового закона», в отличие от своих «гантелей» предшественников, обычно выглядели как буквы «H», «C», «I» или «L». 'сверху, оставляя значительное количество открытого пространства на участке.Другой общей чертой многоквартирных домов «нового закона» является то, что они, как правило, располагались на углах, потому что два уличных фасада помогли бы обеспечить необходимый свет и воздух для каждого окна, а это длинное узкое здание, тесно зажатое между двумя другими зданиями, такими как старый закон или многоквартирный дом не могли.

Новый многоквартирный дом в стиле нео-ренессанс на улице 240-242 East 4th Street, построенный в 1902 году Многоквартирный дом в стиле нео-ренессанс на 46 Avenue B, построенный в 1903 году Новые многоквартирные дома в форме буквы C на 242 East 4th Street и 46 Avenue B, с буквами H или «Я» сформировал нового соседа закона прямо под ним на изображении.Аэрофотоснимок любезно предоставлен Google Maps

Чтобы компенсировать меньший процент участка, который новые многоквартирные дома могли покрыть, и, следовательно, меньшее количество пространства, которое они могли построить, и доход, который они могли получить на каждом этаже, новые многоквартирные дома также были выше своих предшественников. В то время как до-законные многоквартирные дома редко превышали четыре этажа, а старые многоквартирные дома или многоквартирные дома с гантелями редко превышали пять, эти новые многоквартирные дома без лифта часто достигали шести или даже семи этажей в высоту.Таким образом, хотя новые законные многоквартирные дома предлагали своим жителям больше света, воздуха и основных удобств, чем предыдущие воплощения, они также предлагали почти немыслимые ежедневные подъемы для жителей своих верхних этажей.

Наконец, хотя это не имело особой связи с требованиями нового закона, новые многоквартирные дома почти всегда строились в стиле неоренессанса, который просто стал более модным примерно в то время, когда в 1901 году вступил в силу Новый закон о многоквартирных домах. В соответствии с более обременительными требованиями нового закона о многоквартирном доме для застройщиков, 1901 год был одним из самых загруженных лет для строительства нового жилья в Нью-Йорке, поскольку в начале года было построено множество новых зданий, стремящихся превысить срок сдачи нового жилья. более строгие требования закона.

** Большая часть информации для этого поста основана на отчете Эндрю Долкарта и GVSHP, The South Village, A Proposal or Historic Designation. Чтобы увидеть полный отчет, щелкните ЗДЕСЬ.

Многоквартирный музей | История | ТРИНАДЦАТЬ

Многоквартирный жилой дом в Нью-Йорке 30-40-х годов

Многоквартирный дом как история и жилье

Рут Лиммер и Эндрю С. Долкарт

Выпуклость Манхэттена, ныне известная как Нижний Ист-Сайд, изначально была сельскохозяйственной землей.Когда в конце 18 века его начали разрабатывать для жилых домов, планировка улиц не регулировалась законом. (Это должно было произойти только в 1811 году.) Если отдельные сети с улицами, идущими в разные стороны, были соединены, пусть будет так.

Каждый блок был далее разделен на отдельные участки, обычно 25 футов шириной и 100 футов глубиной, которые затем продавались или сдавались в аренду владельцам или застройщикам, которые обычно возводили на них односемейные рядные дома.

Они были хорошими, почти щедрыми, пока город был среднего размера и его жители жили в рядных домах.Но довольно скоро для быстрого притока населения потребовались не отдельные дома, а многоквартирные дома. Теперь на участке, который был спроектирован под однорядные дома, дом, в котором проживало 20 и более семей, поднимался на пять, а то и на шесть этажей.



Нижний Ист-Сайд

Территория вокруг Музея многоквартирных домов была застроена - в основном рядными каменными домами - в начале 19 века. Большая часть земли принадлежала всего двум людям: Хендрик Рутгерс владел имуществом к югу от того, что сейчас называется Дивизион-стрит; Джеймс Деланси (или де Ланси) владел землей к северу.Здесь также, когда район был спланирован, две не совпадающие сетки примыкали друг к другу: на земле Рутгеров были длинные улицы, идущие обычно с востока на запад, а длинные улицы собственности Деланси шли с севера на юг.

В 1840-х и 1950-х годах, когда все больше и больше коренных жителей земель Рутгерса и Деланси модно переезжали на север вместе с другими богатыми жителями Нью-Йорка, иммигранты начали прибывать в город. За десятилетие 1840-х годов население города увеличилось более чем на 60 процентов, с 312 710 до 515 547 человек; в следующем десятилетии население увеличилось до 813 669 человек, что на 58 процентов больше.

Приезжие были в основном ирландцами (вынужденными эмигрировать из-за Великого голода) и немцами (многие из которых уехали после революции 1848 года). Обе группы обосновались в сетях Рутгерса / Деланси, а немцы сосредоточились в районе к северу от Дивизион-стрит и к востоку от Бауэри (включая Орчард-стрит) в том, что стало известно как Kleindeutschland («Маленькая Германия»), где они переехали в жилые дома. построены как многоквартирные дома или переоборудованы из рядных домов.

К 1843 году Ассоциация по улучшению условий жизни бедных описала эти многоквартирные дома - эти ранние многоквартирные дома - как «в целом дефектные по размеру, устройству, снабжению водой, теплом и вентиляцией; а также дворы, раковины и канализация. в плохих условиях."

И так они остались.



Перенаселенность в Нижнем Ист-Сайде

Многоквартирный дом на Орчард-стрит, 97 был сдан в эксплуатацию в 1864 году, в том же году, когда Шерман прошел через Грузию, Толстой начал «Войну и мир», Пастер изобрел то, что стало называться пастеризацией, а героиня по имени Октавия Хилл взяла на себя долгую битву за реформировать условия многоквартирных домов Лондона.

В Нью-Йорке началось аналогичное реформаторское предприятие. Его возглавила ассоциация реформаторов, которые создали Совет активистов по гигиене и общественному здоровью.Совет провел опрос, результаты которого потрясли город. Среди его результатов было то, что 495 592 человека - возможно, более половины всего населения города - жили в многоквартирных домах. В Нижнем Ист-Сайде цифры составили 240 000 человек на квадратную милю. Совет сообщил:

«Только потому, что эта скорость упаковки несколько снижается из-за промежуточных складов, фабрик, частных домов и других классов зданий, все население многоквартирных домов не разоряется домашними чумами и инфекционными эпидемиями, которые возникают из-за перенаселенности и нечистоты...Такая концентрация и плотность населения, вероятно, никогда не была сопоставима ни с одним городом, как в отдельных районах Нью-Йорка ».



97 Орчард-стрит,

№ 97 - пять небольших этажей с подвалом, рассчитанный на проживание 20 семей - был одним из трех соседних многоквартирных домов, построенных на месте бывшей церкви на Орчард-стрит. Лукас Глокнер был его строителем и владельцем. Портной-иммигрант, который жил на площади Сан-Марко до переезда в свое завершенное здание на Орчард-стрит - сооружение стоимостью 8000 долларов - Глокнер построил или купил другие многоквартирные дома, четыре из которых оставались в поместье Глокнер до начала этого века.

Хотя архитектор дома № 97 и его близнеца в доме № 99 неизвестен, многие из проектировщиков многоквартирных домов либо были строителями, либо изучали архитектуру в Европе до эмиграции в Америку. Здесь они либо предпочли работать на товарищей-иммигрантов, либо были вынуждены выйти на американский рынок с низким уровнем дизайна.

Неизвестный архитектор спроектировал фасад, который был упрощенной версией стиля Халянате. Как обычно применялось к многоквартирным домам в 1860-х годах, фасад представлял собой кирпичную версию кирпичной кладки из коричневого камня итальянских фасадов рядных домов и особняков, популярных среди более богатых семей города.

В доме №97 20 типичных для своего типа трехкомнатных квартир располагались по четыре на этаже, две спереди и две сзади. К ним можно было подняться по неосвещенной вентилируемой деревянной лестнице, которая проходила через центр здания. Самая большая комната (11 футов на 12 футов 6 дюймов) называлась в плане гостиной или гостиной, но жители называли ее «гостиной». За ней шла кухня и одна крошечная спальня. Вся квартира, которая часто содержал домохозяйства из семи или более человек, общей площадью около 325 квадратных футов.

Только одна комната в квартире - «передняя» - получала прямое освещение и вентиляцию, ограниченную многоквартирными домами, которые вскоре должны были окружить ее. Стандартная спальня площадью 8 футов 6 дюймов была бы полностью закрыта от обоих источников. воздух и естественный свет, но в спальне # 97 окна со створками, выходящие в холл, кажутся частью первоначальной конструкции.

Конечно, не было туалета, душа и ванны; нет никаких указаний на то, что в квартирах была вода, хотя вода из акведука Кротона начала поступать в город к началу 1840-х годов.Уборные здания, расположенные в заднем дворе, могли быть, а могли и не быть подключены к канализационным трубам, идущим под Орчард-стрит.

Тепло, напротив, было доступно. В каждой кухне был камин, в котором можно было сжигать уголь или дрова; газ, который имелся в десятом отделении к моменту постройки № 97, не подавался до тех пор, пока строительство не было завершено. Кухонные плиты, которые арендаторам приходилось покупать самостоятельно, в любом случае сжигали уголь и могли быть источником тепла.

Мусор вывозили в ящики, поставленные перед домом. Особенно зловещее описание того, что содержалось в некоторых ящиках для мусора, было напечатано в New York Tribune в 1863 году:

"состоит из картофельных очисток, устричных раковин, ночной почвы, прогорклого масла, мертвых собак и кошек и обычной черной уличной грязи (образовались ящики для мусора) одна гнилая, гниющая, отвратительная, адская масса отравления воздухом, смертоносная нечистота, источающая яростный солнечный свет, который злорадствует над ним, как свет дьявола, которого сатана изгнал со своих советов в добродетельном отвращении."

Хотя это правда, по крайней мере, эмоционально, можно спорить о том, были ли условия настолько ужасными перед №97. В конце концов, его владелец предпочел жить внутри.



«Старый закон» 1867 г.

Через три года после возведения дома № 97 был принят первый закон о многоквартирных домах (названный «Старый закон»). Среди его требований было положение о том, что один туалет (или тайник) должен быть предоставлен на каждые 20 человек; эти туалеты были подключены к канализации, где они были; что внутренние спальни должны иметь трехфутовый квадратный ригель над дверью.

Сделал ли Глокнер эти улучшения? Исходя из упомянутых выше оконных створок, можно предположить, что ему не нужно было строить фрамуги. Но мы не знаем, были ли уборные уже подключены к канализационной сети. Что мы действительно знаем, так это то, что всего на 5 1/4 кварталах Орчард-стрит, расположенных в Десятом округе, в период с 1866 по 1873 год было построено по крайней мере 34 многоквартирных дома. Даже если государство было обеспокоено исполнением своего жилищного закона - нет признак того, что это было - инспекторам было бы трудно это сделать.

№ 97 не подвергся влиянию следующего раунда жилищных законов, принятых в 1879 году. Только многоквартирные дома, построенные после этой даты, должны были соответствовать его требованиям: чтобы все комнаты имели доступ к воздуху. Поскольку внутренние комнаты не выходили на улицу или задний двор, закон фактически требовал, чтобы окна открывались в вентиляционные шахты. Результатом стали многоквартирные дома «гантели», названные так потому, что углубления на воздушной шахте создавали след здания, напоминающий по форме гантель.

Тот же закон (с поправками 1888 и 1889 годов) требовал замены уборных на заднем дворе «школьными раковинами», названными так потому, что они впервые были использованы в школах в общественных местах.Этот термин описывает подключенные к канализации туалеты с «мнимым средством смыва». Неизвестно, когда они были установлены в №97, возможно, в 1890-х годах.

Во всяком случае, из обзора 1902 года мы знаем, что в № 97 было шесть школьных раковин в юго-западном углу заднего двора. Они следовали бы стандартной модели: с отдельными деревянными сиденьями, обычно высотой 18 дюймов, прикрепленными к деревянным отсекам размером 2 фута в ширину и 3 фута в глубину. В каждом отсеке была дверь с какой-нибудь щелью или отверстием. для освещения и вентиляции, а двери предполагалось запирать, а ключ от одного отсека жильцы оставляли себе.

В 1903 году инженер-строитель, объяснив, как можно построить эти школьные раковины, заметил, что уборщики, которые должны были промывать раковины каждый день водой, подаваемой в желоб, обычно этого не делали. Работа, писал он, «неприятная и грязная, а зловоние чрезмерное».



Законодательство с зубьями

Законодательство, которое должно было оказать наибольшее влияние на физический характер дома № 97, было Законом о многоквартирных домах 1901 года. В результате стремительного ухудшения условий и тревоги, которую они вызвали среди реформаторов среднего класса, Закон фактически объявил вне закона строительство новых домов. многоквартирные дома на участках шириной 25 футов требовали улучшенных санитарных условий и доступа к свету, а также требовали изменений в ранее существовавших многоквартирных домах.

Владельцы многоквартирных домов по старому закону и до-законных квартир, таких как № 97, опасались, что изменения увеличат их расходы и снизят их размер арендной платы, и они яростно выступали против некоторых из них. Там, где улучшения не требовали серьезных структурных изменений, они неохотно шли. Так, там, где в общественном зале на любом этаже было так темно, что человек не мог читать без искусственного освещения, в деревянные двери квартир вставляли полупрозрачные стеклянные панели или вырезали створчатое окно в перегородке между холлом и комната с видом на улицу, задний двор или вентиляционную шахту.

Кроме того, чтобы обеспечить освещение от заката до 22:00, владельцы должны были установить свет возле лестницы как на входе, так и на втором этаже, и они должны были установить вентиляционное окно в крыше прямо над лестницей. Последний не был установлен в доме №97 до проведения обследования в июле 1902 года.

Что касается темных внутренних комнат многоквартирных домов до закона, то теперь они должны были иметь окно размером не менее 3х5 футов и работоспособное, вырезанное. в перегородку, отделявшую их от комнат, окна которых выходили на улицу.Но так изменилась только одна внутренняя комната. Вторая внутренняя комната - спальни в каждой квартире в №97 - стала незаконной, если для вентиляции не будет построена вентиляционная шахта.

Это положение закона означало не только значительные структурные изменения, но и потерю арендуемой площади, так как шахту пришлось бы прорезать на квадратный метр каждой квартиры. Оппозиция была подавляющей. В 1903 году от этого положения отказались в пользу окна-перегородки, и это то, что есть в №97 - окна во всех перегородках.

Еще более важным для жителей многоквартирных домов было положение о том, что все школьные раковины и туалеты «должны быть полностью удалены ... [и] заменены индивидуальными туалетами ... правильно подключенными к канализации». Жильцы дома № 97 должны были получить не только настоящие туалеты со смывом в отдельном отсеке, но и один туалет на каждые две семьи. Несмотря на яростное сопротивление владельцев, это положение сохранялось и даже было усилено более поздней поправкой: теперь в каждом отсеке должно было быть окно, выходящее прямо на улицу.

Еще один шум подняли помещики.

На этот раз правительство отказалось подчиняться оппозиции, поэтому владельцы многоквартирных домов согласились на несоблюдение. Несоблюдение привело к судебному разбирательству, в котором защита утверждала, среди прочего, что закон нарушил четырнадцатую поправку к Конституции. Теперь это была Объединенная ассоциация владельцев недвижимости против города (в частности, Департамент многоквартирных домов города Нью-Йорка против одного владельца, Кэти Моешен).Суд присяжных определил город, а также все апелляционные инстанции, вплоть до Верховного суда США в 1906 году. Владельцы, которые не начали устанавливать туалеты в 1904 году, когда суды штата вынесли вердикт, теперь не имели дополнительных пространство для маневра.

Владелец дома № 97 - уже не Глокнер, как он продал в 1886 году - столкнулся с неизбежностью в 1905 году. У него было два санузла с газовым освещением, построенные на каждом этаже в пространстве, которое ранее было частью внутренних спален дома. квартиры по южной стороне дома.Были вырезаны две противопожарные вентиляционные шахты, а поскольку туалеты и шахта объединились, чтобы сделать спальни непригодными для проживания, перегородки южных квартир были сдвинуты, чтобы сформировать трехкомнатные квартиры меньшего размера.

Эту реконструкцию провел Отто Райссманн, архитектор, специализирующийся на перестройке многоквартирных домов (он сделал десять работ на Орчард-стрит в период с 1904 по 1908 год). Он также добавил новые фасады для коммерческих заведений на первом этаже дома № 97, убрав переднюю стену и построив фасады магазинов, которые мы видим сегодня, которые опираются на старые фасады на цокольном уровне.

Никакой закон не требовал установки электричества, и № 97 не был подключен до некоторого времени после 1918 года. С тех пор, пока он не стал музеем в 1988 году, никаких дальнейших изменений не производилось.



НЕТ. 97 Сегодня

В находке № 97 Музей многоквартирных домов обнаружил идеальное здание, в котором можно раскрыть историю многоквартирной жизни Нижнего Ист-Сайда. Это здание, построенное до принятия закона, защищенное от изменений с 1935 года, является памятником городской бедноте Америки, архитекторам и владельцам, которые спроектировали и построили свое жилье, а также реформаторам, которые боролись за его улучшение.Сегодня, за исключением подвала и первого этажа, отремонтированных в большей или меньшей степени для музейных целей, улица Орчард-стрит, 97 настолько аутентична, насколько это возможно в многоквартирном доме, вплоть до невероятно тесного, но все же пригодного для использования санузла в холле рядом с выставочным пространством. . Будь нашим гостем.

Многоквартирный дом | WTTW Чикаго

В девятнадцатом веке промышленная революция открыла новые возможности в городах Америки. Волны иммигрантов из Польши, Германии, Ирландии и других стран присоединились к мигрантам из сельской местности Америки, увеличивая городское население.В Нью-Йорке население выросло более чем в 50 раз за столетие - с 79000 в 1800 году до более чем 3,4 миллиона к 1900 году.

Наблюдайте за сегментом

С этими массовыми волнами новичков возникла серьезная жилищная проблема для городов. Слишком много людей и слишком мало места, что-то должно было уступить.

Так родились американские многоквартирные дома: узкие здания, обычно высотой от пяти до семи этажей и площадью 25 на 100 футов, разделенные на квартиры площадью примерно 350 квадратных футов каждое.Переполненные здания решали проблему обеспечения жильем, но часто обеспечивали ужасные условия жизни, с недостатком естественного света, плохой вентиляцией и отсутствием водопровода.

Эксклюзивное веб-видео

Эти условия привлекли внимание социальных реформаторов, в том числе журналиста и фотографа Якоба Рииса, который задокументировал их в книге « Как живет другая половина» . В этой разоблачительной фотожурналистике многоквартирные дома описывались как «уродливые бараки» с «гнилыми полами» и «плохо залатанными крышами».«Риис обвинил спекулянтов-землевладельцев в заговоре с целью« укрыть с наименьшими затратами самые большие толпы людей, из которых можно было выжать ренту ».

Джейн Аддамс процитировал условия многоквартирного дома в Чикаго:

Можно сказать, что простейшая обязанность женщины - содержать в чистоте и благополучии свой дом и правильно кормить детей. Но если она живет в многоквартирном доме, как многие из моих соседей ... ее подвал не будет сухим, ее лестницы не будут пожаробезопасными, в ее доме не будет достаточно окон, чтобы пропускать свет и воздух, и он должен быть оборудован сантехникой, если Департамент общественных работ не присылает инспекторов, которые постоянно настаивают на обеспечении этих элементарных приличий.

Когда бедственное положение жителей многоквартирных домов стало известно общественности, в конечном итоге были проведены реформы, в том числе требования, согласно которым домовладельцы устанавливают пожарные лестницы, водопровод и газовое освещение, чтобы сделать коридоры более безопасными.

Сегодня вы можете ощутить многоквартирную жизнь в Музее многоквартирных домов Нижнего Ист-Сайда на Манхэттене, где условия жизни остались такими же, как и в 19 веке.

Об авторе

alexxlab administrator

Оставить ответ