Что выгодно сдавать в аренду или прокат: 15 бизнес идеи в сфере аренды

люди приходили на фотосессии. Я решила сшить специально для своих клиентов несколько платьев разных размеров и приносить на съемки. А потом просто не смогла остановиться: сделала одно платье, второе, третье, четвертое. И поняла, что можно сдавать их в аренду — например, другим фотографам. И на мероприятия женщинам нужно в чем-то ходить. 

Идея сработала: спустя полгода пришлось расширять ассортимент за счет покупки новых платьев — сегодня у меня 546 объявлений об аренде.

Другой пользовательский сценарий — когда потребитель задумывается о покупке дорогого товара, но хочет сначала убедиться, что будет им пользоваться. Например, если человек планирует освоить фотографию, начать заниматься новым видом спорта или завести привычку добираться до работы на велосипеде, аренда инвентаря позволит понять, стоит ли тратить деньги на покупку.  

Этим сценарием, кстати, иногда пользуются производители товаров, чтобы стимулировать спрос на покупку. Например, производитель детских колясок Thule в этом году запустил в России сервис Try&Buy, который позволяет на неделю взять в аренду коляску, чтобы протестировать ее и принять взвешенное решение о покупке. Еще в прошлом году такую услугу предложили потребителям Karcher, Xbox и Samsung.  

С2С, B2C, B2B: какие бизнес-модели возможны в арендном бизнесе

1. Вещи должны были быть куплены не специально для аренды, а для личного пользования.
2. Нужно учитывать доходы от сдачи в аренду в налоговой декларации и платить НДФЛ. 

Договор о C2C-аренде можно заключать в свободной форме, помимо реквизитов участников, достаточно указать в нем срок действия, предмет аренды с оценкой стоимости, порядок передачи и возврата предмета, сумму оплаты и форму ее проведения. 

Частные лица могут сдавать предметы в аренду предприятиям. В таком случае обязанности по оформлению сделки и уплате налогов лягут не на арендодателя, а на арендатора. 

Если в планах не просто подзаработать немного на сдаче в аренду личных вещей, а построить масштабируемый бизнес, придется оформить ИП или ООО. При этом необязательно сдавать именно предметы, которые находятся в собственности. Можно стать посредником и принимать вещи у других для сдачи в аренду. Так работает, например, сервис Rentmania — принимает вещи от пользователей и передает их в аренду, зарабатывая на комиссии. 

Арендные бизнесы чаще всего ищут клиентов на онлайн-платформах. Так сдавать вещи удобно и быстро — на том же «Авито» никаких дополнительных расходов не требуется. В этом случае заниматься бизнесом можно без посредников и комиссий — достаточно опубликовать объявление под каждую позицию, которую можно взять в аренду. 

Сервисы объявлений позволяют быстро и эффективно протестировать бизнес-модель — например, арендодатель может экспериментировать с разными товарами, чтобы лучше понимать аудиторию и спрос на свою продукцию, корректируя предложение. 

Что нужно учесть, запуская арендный бизнес

1. Риски и амортизация. Рассчитывая цену аренды, нужно не забыть учесть сопутствующие этому бизнесу риски и затраты на амортизацию. Клиент может потерять или повредить вещь, которую взял в пользование. Чтобы обезопасить себя, арендодатель может прописать в договоре с клиентом необходимость возместить ущерб при утере или повреждении вещи, а при сдаче в аренду дорогостоящих предметов можно брать с арендатора залог.

Стоимость амортизации вещей придется учитывать в цене аренды. Но повышать цену слишком сильно нельзя, так не получится конкурировать. Как отмечают в Rentmania, оптимальная цена аренды на день составляет 10% от суммы, которую клиенту пришлось бы заплатить за покупку вещи. 

Серафима Романова

Мы выставляем платья в среднем за 10% от изначальной стоимости вещи. Если платье стоило 20 тысяч, то в аренду мы его сдаем за 2 тысячи в сутки. При этом мы всегда знаем, что часть суммы, заплаченной клиентом, мы потратим на химчистку и, возможно, небольшой ремонт вещи. 

2. Сезонность. У многих арендных бизнесов есть выраженная сезонность.

Антон Шаров

Сезонность у нас, конечно, есть, но в ремонтном бизнесе она не так ярко выражена, как в других сферах. Летом чаще берут в аренду серьезные профессиональные инструменты — для бурения, строительства. Это логично — дачный сезон и сезон ремонта в разгаре. 

Зимой спрос на такие инструменты практически пропадает, но нас спасает то, что в городских квартирах ремонт делают в любое время года. Мы просто переключаемся на более простые инструменты, которые подходят для ремонта квартир.

Серафима Романова

Самый благодатный период для нас — ноябрь-декабрь, потому что перед Новым годом много корпоративов. Летом спрос тоже высокий: людям нужно наряжаться на свадьбы и выпускные. А вот весной и в начале осени спрос заметно снижается. 

В периоды проседания мы даем больше онлайн-рекламы, используем сертификаты для клиентов — предлагаем оплатить аренду сейчас, а воспользоваться потом. Но все это не очень помогает. Приходится ждать нового хорошего периода. К счастью, он всегда наступает, все предсказуемо и циклично.

3. Локальность. Учитывая, что в аренду вещи чаще всего берут, чтобы сэкономить время и деньги, ваши клиенты, скорее всего, не захотят оплачивать доставку в другой регион, ждать, пока нужная вещь до них доберется и платить за обратную доставку. Поэтому арендный бизнес — это почти всегда локальная работа: в масштабах города. 

Как получить максимум

• Помните, что людям выгодно и удобно арендовать то, что нужно не каждый день и стоит дорого. Предлагать в аренду то, что дешевле и быстрее купить — не имеет смысла.  
• Другой пользовательский сценарий — когда потребитель задумывается о покупке дорогого товара, но хочет сначала убедиться, что будет им пользоваться. Эта модель тоже подтвердила свою жизнеспособность: ее используют даже крупные компании, чтобы стимулировать спрос на покупку своих товаров. И это стоит учесть, выбирая, что сдавать в аренду. 
• Если вы планируете строить масштабируемый бизнес, который будет приносить стабильную выручку круглый год, — либо делайте ставку на широкий ассортимент, либо ищите товар, который не зависит от сезона. Второе сделать сложнее. 
• Необязательно сдавать в аренду предметы, которые находятся у вас в собственности. Можно взять на себя роль посредника: принимать предметы у одних людей и передавать их другим. Если все получится, вы сможете зарабатывать на комиссии. 

Фото на обложке: Shutterstock/Stock-Asso

Названы самые выгодные способы сдачи квартиры в аренду: Дом: Среда обитания: Lenta.

Посуточная аренда квартиры дает собственнику заработок, в несколько раз превышающий доходы от долгосрочной аренды, но такой формат распоряжения жильем подойдет не всем. Самые выгодные способы сдачи жилой недвижимости в аренду назвали эксперты, опрошенные «Известиями».

Как отметила адвокат Ольга Сулим, посуточная аренда недвижимости подразумевает сдачу ее на сутки или несколько дней. Для этого формата подойдут квартиры, пользующиеся спросом у туристов или деловых людей. Как правило, такое жилье расположено в центре города или рядом с туристическими и деловыми объектами.

Материалы по теме

00:01 — 21 мая

Теперь дороже.

Россиян оставят без льготной ипотеки. Что будет с ценами на жилье?

00:01 — 14 мая

Основное преимущество кратковременной сдачи — отсутствие длительных обязательств перед квартиросъемщиками, меньшие требования от арендатора, часто получаемый доход. Среди недостатков — постоянный поиск арендаторов, нестабильный доход в межсезонье, необходимость регулярной уборки жилья, ремонта. Коммунальные платежи в таком случае тоже выплачивает владелец.

По словам Марселя Ахметшина, гендиректора агентства Homeway, посуточная сдача квартир — это бизнес, который требует внимания со стороны собственника. Экономически выгодно сдавать посуточно сразу несколько квартир, заключил эксперт.

Долгосрочная аренда жилья в свою очередь — это актуальный вариант пассивного дохода, приносящий заработок каждый месяц при минимальных затратах времени и сил, констатировали эксперты. Этот вариант подходит тем, кто не имеет возможности постоянно заниматься арендным бизнесом. Также он идеален для квартир, расположенных в районах, где посуточная сдача невыгодна. На долгий срок можно сдавать практически любое жилье, указали специалисты.

Ранее россиян предупредили о наказании за тайную сдачу жилья в аренду. В случае неуплаты налогов собственник, попавшийся налоговикам, будет вынужден внести все платежи за последние три года, а также штраф в размере 20 процентов от суммы задолженности, рассказал адвокат Олег Сухов.

Быстрая доставка новостей — в «Ленте дня» в Telegram

Недвижимость в Европе – в каких городах выгодна краткосрочная аренда квартир

Рынок недвижимости в Европе всегда был одним из выгодных вариантов для инвестиций. В 2021 году, ситуация резко изменилась из-за пандемии Коронавируса. Сегодня наблюдаются колебания цен на жилые/коммерческие объекты, что обусловлено спадом туристического потока, переходом на удаленный вариант рабочего дня и совершенно непредсказуемыми скачками на валютном рынке.

Все это привело к росту популярности краткосрочной аренды квартир в Европе. Однако, построить бизнес в данном направлении не просто сложно, а в некоторых курортных районах просто невозможно. Причина тому – негативный настрой властей на работу сервисов, типа Airbnb, где владельцы могут спокойно размещать свои объявления о сдачи в аренду на сутки, часы и недели квартир/вилл/таунхаусов по той цене, которую сами и определяют.  

По мнению правительства ряда государств, в том числе таких крупных городов, как 

Амстердам, Барселона, Берлин, Бордо, Брюссель, Краков, Мюнхен, Париж, Валенсия и Вена, данные сервисы краткосрочной аренды недвижимости усугубляют жилищный кризис и провоцируют рост цен. Выход в данной ситуации может быть любым – инвестировать в объекты тех городов, где нет ограничений по срокам аренды личного жилья или перейти на долгосрочный вариант сдачи жилья в Европе.

Справка: краткосрочный способ сдачи жилья в Европе в аренду приносит доход на 5%-10% выше, чем долгосрочная рента.  Прежде чем выбрать страну и город для покупки недвижимости для достижения инвестиционной цели – прибыль от аренды, рекомендуем изучить актуальные запреты и законодательные нормы, а также получить консультацию опытных экспертов нашего портала.

Рынок недвижимости в Европе в 2021 году – перспективы для арендодателей

От пандемии 2019 года пострадали практически все предприниматели и ниши рынка. Что касается недвижимости, то в данном секторе наблюдается дисбаланс – от роста цен по арендным платежам до резкого спада расценок до уровня 2017-2018 года на покупку готовых к заселению объектов.

Как изменился рынок недвижимости в странах Европы, кто пострадал, а кто выиграл от Ковида?

Самая пострадавшая отрасль – рестораны и отельный бизнес. Так, в 2020 году, государство поддержало отельеров путем ввода арендных каникул и возмещения заработной платы сотрудникам. Однако, это было краткосрочная помощь, которая позволила продержаться на плаву в весенний кризис 2020 года. 

Летом карантин несколько ослаб, отели начали принимать туристов, но совершенно не восполнили тем самым потерь. Ситуация повторилась в 2021 году, а с приходом нового штамма вируса и вовсе обострилась.

Как следствие – выбор туристов резко сместился в сторону частного сектора и краткосрочной аренды жилья в Европе. Причины понятны, в том числе местным властям и самим отельерам:

• Снять квартиру на краткосрочный период дешевле и спокойнее.
• Нет правил, предписанных в отелях и гостиницах Европы.
• Свобода передвижения.
• Можно приехать в страну на деловую поездку, на обучение (студенты) или на отдых всей семьей.

При этом туристы выбирают локацию не только в центре курортной зоны, а также в окраинах и спокойных районах. Это дает стабильность, сужает круг общения с окружающими людьми и экономит бюджет по стоимости жилья в странах Европы.

Важно! Как показывает практика последних двух лет, самые востребованные жилые объекты Европы под сдачу в краткосрочную аренду – маленькие бюджетные квартиры, микроапартаменты, прибрежные виллы среднеценовой категории.

Жилье в Европе – как выбрать для сдачи в аренду

Почти 90% клиентов нашего портала, интересуются получением дохода от недвижимости за границей, но только 20% из них формируют такую задачу, как основную цель покупки жилья. За последние 6 лет, владельцев-инвесторов жилых объектов в Европе увеличилось на 20%, а самый популярный вариант получить пассивную прибыль – сдача квартиры в курортном районе в краткосрочную и долгосрочную аренду.

Справка: самый популярное направление в Европе для покупки жилья с последующей сдачей в аренду – в Португалии в городах Лиссабон и Порто. Только до конца 2021 года это можно сделать под программу ВНЖ за инвестиции по сумме стартового капитала от 350 тысяч евро. 

Объекты недвижимости в Португалии

При выборе жилой и коммерческой недвижимости в Европе (если задача – сдать апартаменты в краткосрочную аренду) следует учитывать следующие моменты:

1. Локация. В 2021 году успешно сдаются объекты в наиболее крупных курортных зонах – приморские регионы, побережье Испании, Болгария, Кипр, Греция, Португалия.
2. Сезонность и протяженность пляжного отдыха. Если купить квартиру в стране с круглогодичным туристическим наплывом, то доход будет постоянный на уровне 9%-10%.
3. Выбор управляющей компании, которая поможет с поиском клиентов, их заселением и уборкой квартиры/виллы. 
4. Местное законодательство, которое может содержать отдельные пункты, ограничивающие срок сдачи жилья в аренду или предусматривающее специальные разрешения. Например, в Испании и Таиланде, сдать жилье в аренду можно только по туристической лицензии. Во Франции, рантье ограничены сроком 120 дней. Именно столько дней в году разрешается сдавать личное жилье в аренду.
5. Доступ к льготам по налогам путем применения норм Соглашения об избежании двойных ставок. Если страна приобретения недвижимости подписала Меморандум со страной постоянного резидентства, то можно вносить платежи только в одной юрисдикции.

Важно! При сдаче квартиры в краткосрочную аренду в Европе, обязательно иметь счет в банке или платежной системе. Как и где лучше открыть валютный счет, подскажут эксперты портала по оффшорам International Wealth.

ТОП стран и городов Европы для сдачи жилья в краткосрочную аренду в 2021 году

Экономическая ситуация в мире отразилась на рынке недвижимости, где приоритеты меняются ежегодно. В 2021 году лучшие города Европы для покупки и сдачи квартир в краткосрочную аренду были определены по итогу проведенных исследований сразу несколькими компаниями.  

В каких городах выгодно сдавать жилье в аренду в период туристического спроса:

1. Мадрид – 65 Є
2. Париж – 50 Є
3. Берлин – 65 Є
4. Лондон – 60 Є
5. Прага – 40 Є
6. Варшава – 40 Є
7. Амстердам – 55 
8. Монако – 40 Є
9. Рим – 60 Є
10. Лиссабон – 50 Є
11. Иерусалим – 40 Є
12. Стамбул – от 40 Є

Справка: указанная ставка рассчитана по среднеарифметическим показателям за одни сутки проживания в однокомнатной квартире в центре города в Европе на начало 2021 года.

Валовая прибыль от сдачи жилья в краткосрочную аренду в Европе в 2021 году (%)

Основной показатель, на который опираются потенциальные покупатели зарубежного жилья – прибыль от аренды недвижимости в соотношении: цена закупки к сумме дохода. Последние исследования данного показателя по крупным городам Европы:

1. Корк, Ирландия – 7.22
2. Рейкьявик, Исландия – 6.88
3. Дублин, Ирландия – 6.48
4. Роттердам, Нидерланды – 6. 23
5. Острава, Чехия – 6.22
6. Гаага (Den Haag), Нидерланды – 5.91
7. Эйндховен, Нидерланды – 5.87
8. Валенсия, Испания – 5.44
9. Порту, Португалия – 5.37
10. Падуя, Италия – 5.37
11. Утрехт, Нидерланды – 5.35
12. Харлем, Нидерланды – 5.32
13. Гронинген, Нидерланды – 5.23
14. Антверпен, Бельгия – 5.22
15. Бирмингем, Великобритания – 5.15
16. Приштина, Косово (Спорная Территория) – 5.08
17. Лодзь, Польша – 5.02
18. Брашов, Румыния – 5.00
19. Дебрецен, Венгрия  – 4.98
20. Lille, France – 4.97
21. Севилья (Sevilla), Испания – 4.92
22. Катания, Италия – 4.86
23. София, Болгария – 4.85
24. Манчестер, Великобритания – 4.82
25. Афины, Греция – 4.78
26. Гент, Бельгия – 4.76
27. Катовице, Польша – 4.7
28. Подгорица, Черногория – 4.71
29. Кошице, Словакияn– 4.64
30. Малага, Испания  – 4.64
31. Сегед, Венгрияn– 4.56
32. Салоники, Греция – 4.51
33. Бургас, Болгария – 4.49
34. Пальма-де-Майорка, Испания – 4. 45
35. Эдинбург, Великобритания – 4.44
36. Бари, Италия – 4.38
37. Бристоль, Великобритания – 4.31
38. Оломоуц, Чехия   – 4.30
39. Варна, Болгария   – 4.29
40. Мальме, Швеция  – 4.28
41. Лиссабон, Португалия    – 4.27
42. Аликанте, Испания – 4.27
43. Кальяри, Италия  – 4.22
44. Турин, Италия – 4.22
45. Болонья, Италия – 4.21
46. Верона, Италия – 4.15
47. Триест, Италия – 4.13
48. Dresden, Germany – 4.10
49. Marseille, France – 4.08
50. Барселона, Испания – 4.07
51. Глазго, Великобритания – 3.89
52. Мадрид, Испания – 3.88
53. Кембридж, Великобритания – 3.87
54. Mannheim, Germany – 3.87
55. Бильбао, Испания – 3.86
56. Генуя, Италия – 3.82
57. Патры, Греция – 3.80
58. Парма, Италия – 3.71
59. Брайтон, Великобритания  – 3.70
60. Флоренция, Италия – 3.67
61. Палермо, Италия – 3.63
62. Гетеборг, Швеция – 3.46
63. Ливерпуль, Великобритания – 3.42
64. Будапешт, Венгрия – 3.41
65. Неаполь, Италия – 3. 39
66. Берлин, Германия – 3.37
67. Штутгарт, Германия – 3.37
68. Цюрих, Швейцария – 3.36
69. Уппсала, Швеция – 3.35
70. Тренто, Италия – 3.32
71. Luxembourg, Luxembourg – 3.29
72. Бергамо, Италия – 3.29
73. Милан, Италия – 3.27
74. Франкфурт, Германия  – 3.24
75. Ганновер, Германия – 3.24
76. Лондон, Великобритания – 3.21
77. Nantes, France – 3.18
78. Рим, Италия – 3.16
79. Кельн, Германия – 3.16
80. Женева, Швейцария – 3.14
81. Гамбург, Германия – 3.08
82. Прага, Чехия – 3.05
83. Тулуза, Франция – 3.05
84. Ницца, Франция – 3.03
85. Нюрнберг, Германия – 2.96
86. Стокгольм, Швеция – 2.75
87. Вена, Австрия – 2.55
88. Париж, Франция – 2.42
89. Мюнхен, Германия   – 2.41
90. Лугано, Швейцария  – 2.35

Справка: валовой доход – это общая годовая прибыль до уплаты налогов от сдачи квартиры в Европе в краткосрочную/долгосрочную аренду. Расчет производится в процентах по формуле: Стоимость объекта / Арендная плата.  

При круглогодичной сдаче жилья с почасовой оплатой, полная стоимость объекта может быть возмещена за 2-3 года владения. Например, при сумме инвестиций в квартиру в Лиссабон 500 000 Евро и стоимости 1 часа аренды 50 евро, средний валовый доход составит 200 000 Евро в год. Если учитывать расходы на обслуживание и налоговые платежи, то полная стоимость квартиры будет возмещена уже через 3 года. Далее, владелец начнет получать чистую прибыль.

Краткосрочная аренда квартир в Европе – кто против

После запуска в 2008 году американского сервиса Airbnb (AirBed&Breakfast), рынок недвижимость для туристов сильно изменился. Сегодня можно спокойно снять квартиру, виллу или апартаменты напрямую от собственника, воспользовавшись поиском по странам в данном приложении или на аналогичных ему онлайн платформах (например, Booking.com).

Естественно, такой расклад понравился не многим. Особенно резко выразили свое отношение к удаленному бронированию и аренде жилья на краткосрочной основе, власти крупных городов, сами отельеры и риэлторские компании.

Почему такой настрой и негативное волнение от сдачи квартир в Европе в краткосрочную аренду:

1. Многие европейские регионы пытаются возродить туризм после пандемии Covid-19 путем открытия курортов и гостиничных комплексов. Однако, активный спрос на частное жилье создает препятствия, а сами туристы отдают предпочтение краткосрочной аренде апартаментов вместо заселения в известные отели Европы.
2. Также временная аренда привела к нехватке жилья для местных жителей, что дополнительно породило резкий рост цен на недвижимость.
3. Нарушение привычного ритма жизни – еще один фактор, говорящий не в пользу арендодателей. Гости Европы не всегда соблюдают местные обычаи и традиции, оставляют после себя много мусора и не чтят местные культуры.

По этим и другим причинам (но все же больше из-за финансовой составляющей), городские власти пришли к неутешительному выводу, что пора менять правила. Так, в 2021 году, можно столкнуться со следующими нормами:

• В Париже установлен лимит по сдаче квартир в аренду в отдельных районах города и даже на отдельных улицах.  
• Власти Венеции и Флоренции предложили разрешить сдачу жилья в аренду одним владельцем, но не более двух единиц недвижимости в одном муниципалитете сроком до 90 дней в году.
• В Амстердаме введен запрет на краткосрочную аренду квартир в историческом центре города, что было оспорено в суде юрисдикции одним из арендодателей с положительным результатом. Сейчас по данному вопросу часто возникают споры.
• Мэр Лиссабона предложил собственникам сдавать в аренду жилье непосредственно через органы власти. Однако не получил должного количества откликов, число которых составило всего 284 заявки. Условия данного сценария сводились к следующему: местные власти арендуют жилье по соглашению сторон по ставке до 1000 евро в месяц и предают его для заселения на своих условиях.
• Полностью запретили арендный бизнес в многоквартирных домах власти Пальма-де-Майорки.
• В Берлине можно сдавать в аренду личную недвижимость по следующим условиям:
  • если жилье основное, то сдать можно только одну из комнат;
  • если жилье дополнительное, то сдавать в краткосрочную аренду можно весь объект;
  • как в первом, так и во втором случае, требуется регистрация сделки в администрации района;
  • максимальный срок сдачи – 90 дней в течение одного года.
• Запрет на краткосрочную (посуточную) аренду жилья введен в Турции. Однако, это не ограничивает востребованность жилых/коммерческих объектов среди иностранных граждан в одной из Средиземноморских стран.

Вывод: прежде чем инвестировать в квартиры/виллы и дома в Европе для последующей сдачи в краткосрочную аренду, настоятельно рекомендуем получить консультацию профессионалов. Это позволит избежать проблем с местными властями и выгодно вложить свои средства в жилую/коммерческую недвижимость.

Автомобиль напрокат — все «за» и «против»

Во многих аспектах нашей жизни обойтись без автомобиля невозможно. Но в большинстве случаев, чтобы приобрести дорогую иномарку, приходится копить много лет, а покупать барахло не очень хочется. Что же делать? Многие люди берут автомобиль в кредит.

На первый взгляд, вполне хорошее решение. Но, во-первых, чтобы взять авто в кредит, нужно иметь достаточно денег на первый взнос, страховку и еще не попасться на удочку недобросовестного банка.

Хотите избежать всего этого? Если да, то выгоднее всего будет взять авто напрокат. Эта услуга обладает значительными преимуществами.

Плюсы

1. Возможность взять авто напрокат на короткий срок.

Да, действительно, бывают случаи, когда автомобиль нужен «здесь и сейчас». То ли быстро отвезти необходимые бумаги, поехать с семьей на отдых за город или просто похвастаться перед друзьями или девушкой своей новой машинкой. С услугой проката автомобиля эти проблемы решаются быстро и без существенных затрат.

2. Небольшая стоимость аренды.

Обычно фирмы, предлагающие услуги аренды автомобилей, создают выгодные условия как для себя, так и для покупателя. Одним из таких преимуществ является не очень большая стоимость автопроката. Существенно сэкономить можно, взяв автомобили в аренду не более чем на месяц.

3. Большой выбор автомобилей.

Еще одним существенным плюсом в автопрокате является большой выбор автомобилей различных марок. Если вы любитель проехаться с ветерком, то у вас есть возможность взять напрокат спортивную машину. Это вам обойдется дороже, чем прокат обычного минивэна, но для автолюбителей цена — не всегда главный приоритет.

4. Никаких обязательств.

Для ответственных и аккуратных водителей — это большой плюс. Ваша главная задача заключается в том, чтобы вернуть автомобиль в салон в том состоянии, в котором он находился на момент сдачи в аренду. Если вы взяли напрокат внедорожник, перед возвратом, разумеется, нужно его хорошенько помыть.

Минусы

Всё в жизни имеет свои преимущества и недостатки. В нашем случае не приходится говорить о каких-то существенных проблемах, но всё же упомянуть о них стоит. Следует также напомнить, что всегда нужно внимательно читать договор, особенно то, что написано мелким шрифтом. Итак, недостатки в аренде авто:

1. «Подводные камни» в договоре.

Всегда следует досконально его изучить.

2. Штраф за небрежное обращение.

Этот пункт всегда упомянут в договоре аренды. Даже самые внимательные и аккуратные водители могут столкнуться с проблемами, которые от них не зависят, — неблагоприятными погодными условиями.

Естественно, езда в дождливую погоду, да еще по нашим дорогам, обязательно приводит к загрязнению автомобиля. Как уже говорилось выше, автомобиль возвращать всегда нужно в надлежащем состоянии.

Авто напрокат выгодно брать в тех случаях, если вы собираетесь пользоваться им не очень долгий срок. Для долгого вождения удобнее купить собственный автомобиль.

Что делать, если сигнализация не реагирует на брелок и основные причины.

Какую карту памяти лучше выбрать для автомобильного видеорегистратора.

Основные точки подключения https://voditeliauto.ru/poleznaya-informaciya/aksessuary-i-gadzhety-dlya-avto/signalizacija/tochki-podklyucheniya.html автомобильной сигнализации.

Видео — на что обращать внимание, если собираетесь брать автомобиль напрокат:

10 главных характеристик прибыльной арендуемой недвижимости

Вы хотите приобрести жилую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Если вы сделаете правильный выбор, инвестиционная недвижимость может быть захватывающей и очень выгодной. Но помимо доходов и вознаграждений, инвестирование в недвижимость может быть пугающим для начинающего инвестора.

Недвижимость — это сложный бизнес, и здесь полно мин, которые могут свести на нет ваши доходы. Вот почему важно провести подробное исследование, прежде чем погрузиться в подробности, чтобы вы знали обо всех плюсах и минусах инвестирования в недвижимость.Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.

Ключевые выводы

• Тщательно осмотрите район — ключевым моментом является его пригодность для жизни и удобства.
• Район с высокой долей вакантных площадей — плохой знак.
• Узнайте цены продажи в районе, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке.
• Изучите среднюю арендную плату в этом районе и определите, насколько выгодна для вас покупка арендуемой собственности.

Начало поиска

Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем привлекать к работе профессионала. Агент может оказать давление на вас, чтобы вы совершили покупку, прежде чем вы найдете наиболее подходящую для вас инвестицию. И для того, чтобы найти эти вложения, потребуются некоторые навыки слежки и немного кожи для обуви.

Это исследование поможет вам сузить несколько ключевых характеристик вашей собственности, таких как тип, местоположение, размер и удобства.Как только вы это сделаете, вам может понадобиться агент по недвижимости, чтобы помочь вам завершить покупку.

Варианты вашего местоположения будут ограничены тем, собираетесь ли вы активно управлять недвижимостью или нанимаете кого-то другого, чтобы сделать это за вас. Если вы собираетесь активно управлять им самостоятельно, вам не нужна недвижимость, которая находится слишком далеко от того места, где вы живете. Если вы собираетесь нанять компанию по управлению недвижимостью, которая позаботится о нем, близость не будет проблемой.

10 главных особенностей, которые следует учитывать

Давайте взглянем на 10 главных вещей, которые следует учитывать при поиске подходящей арендуемой недвижимости.

10 главных характеристик доходной недвижимости в аренде

1. Окрестности

Район, в котором вы покупаете, будет определять типы арендаторов, которых вы привлекаете, и уровень вашей вакансии. Если вы покупаете квартиру рядом с университетом, велика вероятность, что студенты будут преобладать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вам будет трудно заполнять вакансии каждое лето. Имейте в виду, что некоторые города пытаются препятствовать переходу от аренды, взимая непомерные сборы за разрешение и нагромождая бюрократизм.

2.Налог на недвижимость

Налоги на недвижимость, вероятно, будут широко варьироваться в зависимости от вашего целевого региона, и вы хотите знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость — не всегда плохо — например, в прекрасном районе, который привлекает долгосрочных арендаторов, но есть и непривлекательные места, где также взимаются высокие налоги.

Вся налоговая информация будет храниться в муниципальном отделе по оценке, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе. Обязательно узнайте, возможно ли повышение налога на недвижимость в ближайшем будущем.Город, находящийся в затруднительном финансовом положении, может повысить налоги, намного превышающие те, которые арендодатель может реально взимать с арендной платы.

3. Школы

Учитывайте качество местных школ, если вы имеете дело с домами для семьи. Хотя вас больше всего беспокоит ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашего арендуемого имущества играет важную роль, когда вы в конечном итоге его продадите. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.

4. Преступление

Никто не хочет жить по соседству с очагом преступной деятельности.Местная полиция или публичная библиотека должны иметь точную статистику преступности по районам. Проверьте показатели вандализма, серьезных и мелких преступлений и не забудьте отметить, растет или снижается преступная активность. Вы также можете спросить о частоте присутствия полиции в вашем районе.

5. Рынок вакансий

Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов. Чтобы узнать, какова оценка доступности работы в конкретном регионе, обратитесь к U.S. Бюро статистики труда (BLS) или посетите местную библиотеку. Если вы увидите объявление о переезде в этот район крупной компании, вы можете быть уверены, что рабочие в поисках места для жизни будут стекаться туда. Это может привести к росту или снижению цен на жилье в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вы хотите, чтобы эта компания находилась у вас на заднем дворе, ваши арендаторы тоже захотят.

6. Удобства

Совершите поездку по окрестностям и проверьте парки, рестораны, тренажерные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие льготы, которые привлекают арендаторов.У мэрии может быть рекламная литература, которая может дать вам представление о том, где лучше всего сочетаются общественные удобства и частная собственность.

7. Будущее развитие

Муниципальный отдел планирования будет располагать информацией о застройках или планах, которые уже были зонированы в этом районе. Если будет много строительства, это, вероятно, хороший район для роста. Следите за новыми разработками, которые могут повредить цене окружающей собственности. Дополнительное новое жилье также может конкурировать с вашей собственностью.

8. Количество объявлений и вакансий

Если в районе необычно много предложений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке — вам нужно выяснить, что это такое. В любом случае высокий уровень вакантных площадей вынуждает арендодателей снижать арендную плату для привлечения арендаторов. Низкий уровень вакантных площадей позволяет арендодателям повышать арендную плату.

9. Средняя арендная плата

Доход от аренды будет вашим хлебом с маслом, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе.Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может иметь достаточно арендной платы, чтобы покрыть ипотечный платеж, налоги и другие расходы. Достаточно хорошо изучите местность, чтобы определить, куда она может направиться в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается рост налогов, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство позже.

10. Стихийные бедствия

Страхование — это еще один расход, который вам придется вычесть из своих доходов, поэтому вам нужно знать, сколько это будет вам стоить.Если район подвержен землетрясениям или наводнениям, расходы на страхование могут существенно снизить ваш доход от аренды.

Получение информации

Официальные источники хороши, но вы захотите поговорить с соседями, чтобы получить реальную информацию. Поговорите как с арендаторами, так и с домовладельцами. Арендаторы будут гораздо более честны в отношении отрицательных сторон района, потому что они не вкладывают в него деньги. Посетите этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.

Выбор недвижимости

Лучшая инвестиционная недвижимость для новичков — это, как правило, дом на одну семью или кондоминиум. Квартиры не требуют особого ухода, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться о интерьере. Кондо, однако, как правило, получают более низкую арендную плату и дорожают медленнее, чем дома на одну семью.

Дома на одну семью, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов. Семьи или пары иногда считаются лучшими арендаторами, чем одинокие люди, потому что существует мнение, что семьи могут быть финансово стабильными и регулярно платить арендную плату.

Когда ваш район сузится, ищите недвижимость с потенциалом высокой стоимости и хорошо прогнозируемым денежным потоком. Оцените недвижимость, которая стоит дороже, чем вы можете себе позволить, а также недвижимость в пределах досягаемости. Недвижимость часто продается по цене ниже ее листинговой цены.

Следите за перечисленными ценами на другую недвижимость и проверяйте городские записи, чтобы узнать окончательные цены продажи, чтобы получить представление о реальной рыночной стоимости в районе.

Для потенциального повышения стоимости ищите недвижимость, которая — с небольшими косметическими изменениями и незначительным ремонтом — привлечет арендаторов, которые могут платить более высокую арендную плату.Это также повысит стоимость собственности, если вы решите продать ее через несколько лет.

Конечно, для обеспечения прибыльного предприятия важно покупать недвижимость по разумной цене. При аренде собственности рекомендуется платить не более чем в 12 раз больше годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.

Определение арендной платы

Как определяется потенциальная рента? Вам нужно будет сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь излишне оптимистичными предположениями.Если установить слишком высокую арендную плату и остаться пустым в течение нескольких месяцев, то общая прибыль быстро упадет. Начните со средней арендной платы за квартал и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше жилье немного больше или немного меньше и почему.

Чтобы выяснить, работает ли арендная плата для вас как инвестора, рассчитайте, сколько на самом деле будет вам стоить недвижимость. Вычтите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделенные на 12 месяцев, расходы на страхование, разделенные на 12, и щедрое пособие на техническое обслуживание и ремонт.

Не стоит недооценивать затраты на содержание собственности. Эти расходы зависят от возраста собственности и от того, сколько ухода вы планируете делать самостоятельно. Новое здание, вероятно, потребует меньше работы, чем более старое. Квартире в пенсионном сообществе, скорее всего, не будет такого же ущерба, как и в случае жилья за пределами университетского городка колледжа.

Самостоятельный ремонт значительно сокращает расходы, но это также означает, что вы должны быть на связи 24-7 в экстренных случаях. Другой вариант — нанять фирму по управлению недвижимостью, которая будет заниматься всем, от сломанных туалетов до сбора арендной платы каждый месяц.Ожидайте, что вы будете платить за эту услугу около 10% валового дохода от аренды.

Если все эти цифры выровняются или, что еще лучше, у вас останется немного денег, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости сделать предложение.

Совершение покупки

Банки предъявляют более жесткие требования к кредитованию инвестиционной недвижимости, чем основные жилые дома. Они полагают, что в тяжелые времена люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем бизнес-недвижимость. Будьте готовы заплатить как минимум 20–30% за первоначальный взнос, плюс расходы на закрытие.Перед тем, как подписать документ, попросите профессионала тщательно осмотреть недвижимость и попросить юриста по недвижимости.

Не забудьте оплатить достаточную страховку. Страхование арендатора покрывает имущество арендатора, но само здание является обязанностью арендодателя, и страхование может быть дороже, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Ипотечные проценты, страховка и амортизация не облагаются налогом до определенной суммы.

Итог

В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие кварталы, и в каждом районе есть хорошая недвижимость.Чтобы выровнять все три, требуется много усилий и исследований. Когда вы в конечном итоге найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, чтобы вы могли подождать, пока недвижимость начнет приносить деньги.

Следует ли вам быть арендодателем?

Если у вас есть возможность, владение активами, которые приносят доход, является лучшей финансовой стратегией, чем владение активами, которые генерируют расходы. Например, если у вас есть дом или квартира для собственного проживания, вам необходимо оплатить техническое обслуживание, ремонт, налоги, проценты по ипотеке, благоустройство территории, коммунальные услуги или сбор ассоциации домовладельцев, покрывающий некоторые из этих расходов.Однако, если у вас есть дом или квартира, которые можно сдавать в аренду или сдавать в аренду, вы можете получать доход от собственности, а в некоторых случаях получить положительный денежный поток после того, как все эти расходы будут оплачены.

Быть домовладельцем — жизнеспособное призвание; в конце концов, домовладельцы существуют на каждого арендатора, и они часто процветают в финансовом отношении. Саша, бывший писатель Consumerism Commentary, владеет несколькими объектами недвижимости. Она поделилась советами по покупке арендуемой недвижимости для потенциальных арендодателей, основываясь на собственном опыте.

Чтобы добиться успеха в бизнесе по аренде недвижимости, требуется определенный набор навыков и желаний, а зарабатывать на жизнь не всегда так просто, как думают другие. Если вы хотите зарабатывать на жизнь, например, равную зарплате в 50 000 долларов, вам нужно будет получать прибыль более 4 000 долларов в месяц. Это большое давление. Обдумайте эти вопросы и советы, прежде чем решите заняться бизнесом в сфере аренды недвижимости, чтобы определить, есть ли у вас все необходимое, чтобы стать арендодателем.

Вам нравится «делать это сам»?

Если вы умелый человек, который любит делать свою работу по дому — водопроводчик, строительство, двор и т. Д. — вы можете стать хорошим кандидатом на роль домовладельца.Если вы только начинаете, то привлекать внешних подрядчиков может оказаться слишком дорого, если вы рассчитываете превратить свой доход от аренды в прибыль. Самостоятельное выполнение работы экономит деньги.

Вы знаете нужных людей?

Если вы планируете расширить свой портфель недвижимости за пределы одного или двух местоположений — и если вы хотите зарабатывать на жизнь, вам, вероятно, придется быстро расширяться, — вы достигнете точки, когда не сможете справиться со всей работой самостоятельно. Вам нужно будет обратиться к надежным подрядчикам, и если у вас есть личные отношения с подрядчиками, вы сможете лучше договариваться о скидках и увеличивать свою общую прибыль.Чтобы построить эти отношения, нужно время, и нужно время, чтобы найти лучших людей, которых можно нанять для работы. Если вы сможете начать свое приключение в качестве арендодателя с уже сформировавшимися отношениями, то вы окажетесь в гораздо лучшем положении.

То же самое и с агентами по недвижимости. Если у вас есть связи в этом бизнесе, у вас будет лучший доступ к потенциальным арендаторам, что снизит ваши расходы на рекламу. Молва невероятно важна, и знающие агенты могут устранить некоторые препятствия еще до того, как вы начнете.

Сможете ли вы справиться с 24-часовыми обязанностями?

Наем компании для управления вашей недвижимостью — это расходы, которые сокращают вашу прибыль. В зависимости от местоположения вы можете позволить себе это только за счет дохода от аренды. В таком случае обратитесь в компанию по управлению недвижимостью, которая в любое время ответит на телефонные звонки, чтобы решить любые возникающие бытовые проблемы. В противном случае будьте готовы к звонкам посреди ночи. Если вы начинаете свое приключение с арендуемой недвижимостью, работая на другой работе, вы часто будете сталкиваться с конкурирующими приоритетами.

Любишь общаться с людьми?

Некоторые арендаторы могут быть трудными, и в большинстве штатов арендаторы имеют законные права, которые уравнивают правила игры в спорах. Если у вас есть возможность тщательно проверять жильцов и есть выбор потенциальных жильцов, вы можете тщательно выбирать, кто будет жить в вашем доме или квартире. Однако, если вам необходимо заполнить вакансию, чтобы не терять деньги каждый месяц, и не хватает арендаторов, заинтересованных в собственности, вам, возможно, придется принять арендатора, который вам может не понравиться, чтобы предотвратить отрицательный денежный поток.

Даже если вы считаете, что сделали правильный выбор, иметь дело с незнакомцами не для всех. Арендаторы определенно не будут заботиться о вашей собственности так сильно, как если бы вы там жили. Даже хорошие люди могут удивить вас в отношениях арендатор / домовладелец. Чтобы стать арендодателем с успешным бизнесом, вам необходимо иметь дело с людьми, которые могут отличаться от вас с точки зрения ценностей и личности.

У вас есть деньги и сбережения для покупки недвижимости?

Самое замечательное в покупке дома за наличные, а не в поиске ипотеки, заключается в том, что вы можете исключить расходы на выплаты по ипотеке.Каждый цент дохода от аренды, который вы получаете после оплаты расходов на содержание, является прибылью. Это может иметь значение между успешным бизнесом по аренде недвижимости и тем, который борется.

Использование вашей покупки недвижимости за счет чужих денег (ипотека) может оказаться прибыльным при росте стоимости недвижимости, но это не гарантировано. Ссуды открывают возможность стать арендодателем большему количеству людей, облегчая доступность собственности. Наличие денег для покупки недвижимости не обязательно, но если у вас есть деньги и вы готовы инвестировать в собственный бизнес, будет намного легче получить положительный денежный поток.

Можете ли вы взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть свои расходы?

В некоторых местах ежемесячная аренда недвижимости очень конкурентоспособна. Это может снизить цены, уменьшив вашу прибыль. Если вы конкурируете в области, где большинство инвесторов напрямую владеют своей недвижимостью без ипотеки, в то время как вам приходится иметь дело с расходами по ипотеке, у вас меньше гибкости ценообразования, чем у ваших конкурентов. Вам необходимо взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы покрыть ваши расходы и получить прибыль.

Учитывая выплаты по ипотеке и жесткую конкуренцию, вы можете получать прибыль только от 200 до 400 долларов в месяц на собственности. Это 4800 долларов в год, что намного меньше тех 50 000 долларов, которые мы говорим для заработка на жизнь. Для достижения этой цели вам нужно будет владеть более чем 10 объектами недвижимости с прибылью 400 долларов в месяц. С увеличением объема вы сможете увеличить прибыль с каждого объекта за счет экономии на масштабе, покупки материалов безнадежно и получения значительных скидок от подрядчиков.Возможно, вы сможете достичь целевого годового дохода быстрее, но все равно потребуется много времени, чтобы достичь необходимого количества единиц. Используйте этот калькулятор ипотеки, чтобы определить, какую прибыль вы можете получить.

В других местах, однако, вы можете взимать гораздо более высокую арендную плату по сравнению с покупной ценой или ипотечным платежом. Цены на недвижимость в Нью-Джерси, где я живу, по-прежнему высоки, поэтому потенциал для получения прибыли не так велик. Отправляйтесь в другие районы страны, и вы можете купить недвижимость с арендной платой от 1000 долларов и более за чуть более шестизначную сумму.Если ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 350 долларов, а арендная плата, которую вы можете успешно взимать, составляет 1000 долларов, ваш путь к зарабатыванию на жизнь в 50 000 долларов в год стал намного яснее и короче. Имея некоторое время и объем, вы легко сможете превзойти это.

Сколько работы вы готовы выполнять за дополнительные 400 долларов в месяц?

Работа на начальном этапе может окупиться, если вы добавите дополнительные объекты недвижимости, но путь к статусу миллионера через арендуемую недвижимость не так прост, как могут показаться телевизионные шоу на HGTV.Вы можете получить прибыль с точки зрения ваших финансовых отчетов, но если вы считаете, что ваше время и собственный капитал чего-то стоят, расчет становится немного сложнее, особенно когда вы делаете больше работы, чтобы начать работу.

Даже на рынках, где цены на жилье оставались относительно высокими, можно заработать на жизнь, сдавая недвижимость в аренду. Работа не для всех, и это хорошо; те, кто готов вложить необходимый труд в создание успешного бизнеса, будут вознаграждены.Однако зарабатывать на жизнь не так просто, как быть владельцем одной собственности.

Зарабатываете ли вы на жизнь, сдавая в аренду недвижимость? Какие уроки вы извлекли? Если вы подумывали о том, чтобы стать арендодателем, но отказались от этого, что вас сдерживало?

Эта статья впервые появилась на сайте www.consumerismcommentary.com.

Фото: Charleston’s TheDigitel

самых больших ошибок, которые приносят арендодатели, которые убивают прибыль

(Обновлено: мы недавно обновили эту статью, добавив еще 5 ошибок, которые могут убить прибыль.Смотрите ошибки 6-10 для наших последних добавлений.)

Когда вы только начинали задумываться о покупке недвижимости для сдачи в аренду, вы, вероятно, мечтали о прибыльном возврате своих инвестиций. В конце концов, никто не идет в бизнес, чтобы потерять деньги. Но что, если вы теряете деньги так, как даже не подозреваете? Ниже приведены некоторые ошибки, которые совершают арендодатели, которые снижают их прибыль от аренды.

1. Неправильная обработка чисел

Когда вы собираетесь купить инвестиционную недвижимость, очень важно сначала рассчитать все ваши расходы и то, что вы можете разумно ожидать от арендной прибыли.Если вы пропустите этот шаг, у вас могут возникнуть проблемы, когда вы поймете, что ваш ежемесячный доход от аренды покрывает только часть ваших ежемесячных расходов на аренду. Выполнение математических расчетов может показаться болезненным, но оно того стоит, если учесть вашу прибыль.

Как только вы узнаете свои расходы, вы сможете лучше установить арендную плату, чтобы получать разумную ежемесячную прибыль. Что касается прибыльности, можно использовать правило 2%. По этой причине, если ваша арендная плата составляет 2% от покупной цены, у вас больше шансов получить положительный денежный поток.Но рынок влияет на цены на аренду, поэтому вам придется провести исследование, чтобы определить, что вы можете арендовать по соседству. Аренда по цене ниже рыночной может привести к падению вашей ежемесячной прибыли, как и вакансии. Если запрашиваемая цена будет слишком высокой, вы можете остаться с пустой квартирой на несколько месяцев и, скорее всего, в конечном итоге будете сдавать ее по текущему рыночному курсу.

Сделайте свое исследование заранее. Цены на аренду сопоставимых объектов недвижимости дадут вам хорошее представление о том, сколько вы сможете взимать с собственных арендаторов.Узнайте рыночную ставку аренды в интересующем вас районе, посоветовавшись с менеджерами по недвижимости, которые занимаются аналогичной недвижимостью, спросите агентов по недвижимости и изучите объявления об аренде. Вам нужно будет возвращаться к этому этапу во время каждой смены арендатора или продления аренды, чтобы быть уверенным, что вы взимаете соответствующую арендную плату и повышаете арендную плату во время продления.

2. Выбор плохого места для сдачи в аренду

Местоположение очень влияет на то, почему арендаторы предпочитают снимать жилье там, где они его снимают.Если вы новый инвестор, ищущий недвижимость в аренду, поработайте с агентом по недвижимости, который знаком с этим районом и может порекомендовать вам некоторые из лучших районов для сдачи в аренду. Как правило, арендаторы ищут районы, расположенные рядом с остановками общественного транспорта, ресторанами, магазинами, школами и университетами.

Если место аренды нежелательно, вам будет сложно найти арендаторов. Это означает, что ваша квартира будет обмениваться дольше, вы не сможете брать такую ​​сумму за аренду.Кроме того, у вас будет меньший круг арендаторов на выбор, потому что может потребоваться больше времени, чтобы найти кого-то, кто хорошо подходит для вашей аренды. Все эти факторы могут привести к потере дохода, поэтому местоположение является ключевым фактором при выборе успешной и прибыльной инвестиционной недвижимости.

3. Оборот подразделения занимает слишком много времени

Расходы на передачу единицы могут быстро возрасти (ипотека, коммунальные услуги, уборка, ремонт и реклама), и чем дольше устройство пустует, тем больше расходы начинают накапливаться.Чтобы быть прибыльным в качестве арендодателя, вы хотите быстро сдать квартиру, чтобы избежать длительных периодов незанятости.

С другой стороны, поспешное заполнение вакансии без тщательного отбора арендатора может оказаться дорогостоящим в долгосрочной перспективе. В среднем выселение обходится в 3500 долларов, поэтому будьте уверены, что не пропустите этот важный шаг.

4. Игнорирование проблем обслуживания

Несвоевременное решение вопросов, связанных с обслуживанием арендуемой собственности, может привести к гораздо большим проблемам в будущем.То, что могло начаться как небольшая утечка, которая не устраняется, может однажды стать огромной проблемой, когда установка будет затоплена. В случае смены арендаторов вы можете воспользоваться свободным имуществом и провести техническое обслуживание, не беспокоясь о конфликтах в расписании и не беспокоя текущих арендаторов. Сдается квартира, находящаяся в хорошем состоянии, когда вы ищете нового арендатора, с гораздо большей вероятностью привлечет арендатора более высокого качества.

Регулярные проверки арендуемой собственности могут помочь предотвратить гораздо более серьезные проблемы в будущем, но вам также следует подумать о том, чтобы линии связи оставались открытыми.Хорошие отношения между арендодателем и арендатором основаны на общении и сотрудничестве. Текущий ремонт может быть неудобным для арендатора, но если он чувствует, что арендодатель будет уважать его время и быстро выполнит ремонт, он с большей вероятностью сообщит о капле из крана (что может привести к появлению плесени на стене) или электрическая проблема (возможная опасность пожара). Пребывание в верхней части технического обслуживания также указывает арендатору, в каком состоянии вы ожидаете вернуть собственность. В конце концов, если вас не волнует собственность, зачем им это делать?

С учетом всего вышесказанного вы захотите эффективно выполнять ремонт и реконструкцию.Слишком много времени на подготовку устройства может привести к тому, что вы упустите доход от аренды, что может увеличить ваши оборотные расходы. Вы также не хотите чрезмерно улучшать недвижимость по сравнению с рыночной арендной ставкой, потому что маловероятно, что вы получите прибыль от этих инвестиций.

5. Пропуск проверки арендаторов

В целях быстрой передачи квартиры у вас может возникнуть соблазн пропустить проверку арендаторов, но это ошибка, которая может стоить вам гораздо дороже в долгосрочной перспективе.Проверка арендаторов дает много преимуществ. Это поможет вам убедиться, что у вас есть арендатор, который будет платить арендную плату и быть надежным арендатором. Служба проверки арендаторов, такая как SmartMove, работает быстро и легко и позволяет передать плату за проверку заявителю.

Авторитетная служба проверки арендаторов экономит ваше время, силы и деньги. Потратив немного времени и усилий на проверку арендаторов сейчас, можно предотвратить дорогостоящие выселения в будущем. Трудно назначить цену на уважительного, спокойного арендатора, который вовремя платит и заботится о собственности.

6. Недостаточное внимание к залоговому депозиту

Взыскание залога для покрытия незначительного ущерба во время аренды или после съезда арендатора является стандартной рабочей процедурой для большинства арендодателей, но многие арендодатели не задумываются, кроме того, сколько нужно взыскать. Это частая ошибка при аренде недвижимости.

Есть 3 отдельные области, на которые следует обратить внимание в отношении гарантийного депозита: выяснение того, сколько нужно собрать, соблюдение законов штата и знание того, какие залоговые депозиты покрывают.

Важно собрать разумную сумму на залог. Залог может служить эффективным инструментом для предотвращения небрежного отношения арендатора или нарушения договора с договором аренды.

Важно знать, что существуют законы, регулирующие гарантийный депозит, поскольку каждый штат устанавливает свои собственные ограничения на то, сколько денег арендодатель может даже собрать и при каких обстоятельствах.

Существуют реальные последствия нарушения закона государства о залоге. Во многих штатах есть штрафы, которые могут стоить домовладельцу многократной суммы залога.

Также важно понимать, что включает и не покрывает гарантийный депозит, поскольку это также зависит от штата и может быть оспорено в суде. Как правило, он не распространяется на обычный «износ», такой как новое ковровое покрытие или свежий слой краски. Однако, помимо ремонта, не подверженного износу, например, разбитого окна, во многих штатах домовладельцы часто могут использовать залог для покрытия невыплаченной арендной платы. Само собой разумеется, что домовладельцы должны хранить все квитанции и тщательно документировать работу, особенно если они делают какой-либо ремонт самостоятельно.

7. Ведение небрежной документации и бумажной волокиты

Распространенная ошибка, которую делают арендодатели с арендуемой недвижимостью при внесении залога, подводит нас к другой ловушке: хранению небрежной документации. Как и в любом бизнесе, при аренде недвижимости необходимо обращать внимание на оформление документов. Документальный след особенно важен при работе с финансами, от отслеживания расходов до учета залога и уплаты налогов. В частности, ненадлежащая уплата налогов может привести к разного рода проблемам, таким как проверки или штрафы.И наоборот, домовладелец, который ведет тщательный финансовый учет расходов, может получать налоговые льготы каждый 15 апреля.

Аренда, вероятно, является наиболее важным документом, поскольку это юридически обязательный документ между арендодателем и арендатором. Однако многие арендодатели используют общий договор аренды, не обращая внимания на детали. Некоторые из этих договоров аренды могут учитывать местные законы и правила. Арендодатели должны либо получить профессионально подготовленный договор аренды, либо выполнить свою домашнюю работу, чтобы убедиться, что договор аренды соответствует закону и защищает их интересы.

Арендодатель должен вести файл о каждом арендаторе, который включает рекомендации, контактную информацию, гарантийный депозит и т. Д. В основном, все, что связано с этим арендатором до, во время и после аренды.

8. Непроведение инспекции при транспортировке и выезде

Игнорирование проверок при въезде / выселении — еще одна распространенная ошибка, которую домовладельцы с арендуемой недвижимостью могут легко избежать. Это также связано с хранением надлежащей документации и обращением внимания на залог.Проще говоря, если вы не документируете состояние собственности до въезда арендатора, становится довольно сложно доказать, что он или она причинили какой-либо ущерб, обнаруженный после выезда. Это становится ситуацией «он сказал, она сказала». Имейте в виду, что местное законодательство может регулировать, следует ли проводить инспекцию и как ее проводить.

Всесторонняя проверка арендуемой собственности может помочь защитить вложения арендодателя и уточнить ожидания арендатора. Каждый поврежденный предмет, царапина на паркетном полу или потертость на стене должны быть отмечены в отчете вместе с фотографиями.Затем приложите этот отчет к своему клиентскому файлу. Также следует провести осмотр при выезде. Надлежащая документация по осмотру будет иметь большое значение для помощи домовладельцу, если ему или ей потребуется внести залог для ремонта.

9. Инвестиции в обновления, которые не добавляют ценности

Рекомендуется обновлять арендную плату, чтобы привлекать качественных арендаторов, но некоторые домовладельцы тратят большие деньги на модернизацию дома, которая не представляет ценности для арендаторов. Изучив основные удобства и функции, которые нужны арендаторам, вы можете избежать тратить много денег на нежелательное обновление.

Например, большинство экспертов возражают против установки пула для увеличения стоимости односемейной собственности, поскольку затраты на строительство и обслуживание пула будет трудно возместить за счет арендной платы, если арендодатель не планирует удерживать собственность в течение длительного времени. Однако бассейн может иметь смысл в большом многоквартирном доме, где затраты на установку и обслуживание могут быть распределены между несколькими единицами. Расположение собственности также играет роль: бассейн в Майами имеет больше смысла, чем бассейн в Денвере.

Улучшения следует тщательно продумывать. Кухня — хорошая цель для модернизации бытовой техники, чтобы привлечь более высокооплачиваемых арендаторов, поскольку она часто служит центром домашнего хозяйства. Но домовладельцам следует избегать создания причудливых, нестандартных дизайнов, отвечающих их собственной эстетике. Пространство должно быть утилитарным. Вместо того, чтобы пытаться превратить небольшой неудобный уголок в офис, подумайте об установке прачечной прямо в квартире, что является гораздо более желательным обновлением.

10. Быть хорошим парнем

Есть способы быть хорошим домовладельцем и при этом вести прибыльное предприятие.Аренда недвижимости — это бизнес с финансовыми и правовыми последствиями. Арендодатель должен действовать вежливо, профессионально и обеспечивать хорошее обслуживание клиентов. Арендодатель должен пообщаться с арендатором или связаться с ним на Facebook. Легко посочувствовать арендаторам и позволить их проблемам стать вашими проблемами, а это будет мешать достижению ваших бизнес-целей, особенно когда речь идет о своевременном сборе арендной платы.

Установите четкую политику и придерживайтесь срока оплаты аренды, применяя любые применимые штрафы за просрочку платежа, как указано в договоре аренды.Один месяц просрочки арендной платы может легко превратиться в два, что означает потерю дохода до того, как арендодатель сможет даже начать дорогостоящий процесс выселения. Как всегда, ведите тщательный учет (см. Номер два выше). И, наконец, не принимайте частичные платежи, поскольку суды интерпретируют частичные платежи от арендаторов как согласие арендодателя с условиями.

Практический результат при взаимодействии с арендаторами: будьте представительны, но не делайте это личным.

Заключение

В конце концов, проверка арендаторов — это самый важный способ защитить свою инвестиционную собственность.Изучив индивидуальный рейтинг ResidentScore в сочетании с полным набором услуг SmartMove по отбору клиентов, вы можете получить подробную информацию о кандидате. Исследования TransUnion показывают, что конечным результатом является более качественный арендатор со средним сроком владения на девять месяцев. Это означает меньше денег, потерянных при смене арендаторов, и больше денег в вашем кармане.

Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости?

Как инвестор в недвижимость и коуч, я постоянно получаю вопрос: «Какую прибыль я должен получить от своей арендуемой собственности?» Хотя это отличный вопрос, ответ не всегда однозначен.

В этой статье я подробно расскажу, что связано с ответом на этот очень личный вопрос, а также задам несколько наводящих на размышления вопросов, которые помогут вам решить для себя.

Соображения

При определении размера прибыли, получаемой от сдачи в аренду собственности, необходимо учитывать множество факторов.

Риск

Я считаю, что первое соображение при определении приемлемой прибыли на недвижимость — это риск.Насколько рискованна эта сделка? Чем рискованнее вложения, тем больше должен быть потенциал роста.

И наоборот, если инвестиция вполне безопасна или сделана под ключ с очень небольшим риском, то я не против получить меньшую прибыль от этой конкретной сделки.

Так как же количественно оценить риск, чтобы определить, сколько прибыли должно быть получено по той или иной сделке?

Во-первых, я определяю, сколько работы необходимо для собственности — как с физической точки зрения, так и с точки зрения управления.Например:

• Требуется ли серьезная реабилитация или просто косметический ремонт?
• Как выглядит текущая база арендаторов и их арендная плата ниже рыночной?
• Что происходит по соседству? Это переход?
• Как можно повысить ценность этой сделки?

После того, как я разберусь с вышеуказанными вопросами, я могу начать разбирать, насколько рискованна сделка и подходит ли она мне и моим навыкам.

Полученная прибыль

Есть несколько разных способов получить прибыль при инвестировании в недвижимость.

Один из способов получения прибыли, который в наши дни кажется горячей темой, — это положительный денежный поток. Денежный поток — это сумма прибыли, которую вы приносите каждый месяц после получения всей прибыли, оплаты всех операционных расходов и зачисления денежных резервов на будущий ремонт. Как правило, денежный поток выражается как денежный поток (т.е. годовая прибыль / вложенные денежные средства).

Денежный поток зависит от следующего:

• Покупная цена — это цена, которую вы платите, чтобы купить недвижимость.
• Выплата по ипотеке и, следовательно, преобладающие процентные ставки — это сумма, которую вы взяли в долг для покупки недвижимости. Большинство кредиторов дадут вам до 80% покупной цены, если вы принесете оставшиеся 20%.
• Арендная ставка , или доход от аренды — это сумма арендной платы, взимаемая ежемесячно с арендаторов.
• Расходы на техническое обслуживание — Это сумма денег, потраченная на поддержание собственности в хорошем рабочем состоянии и состоянии.
• Налог на недвижимость — это налог, уплачиваемый округу, в котором находится недвижимость. Способы расчета налога могут сильно различаться в разных округах.
• Управление недвижимостью — Это плата, выплачиваемая кому-либо за управление недвижимостью от вашего имени. Обычно сумма представляет собой определенный процент от собранной арендной платы.
• Страхование имущества — Это страхование, приобретаемое для защиты собственности, а часто и собственника, от катастроф.
• Сборы ТСЖ (если применимо) — Это сбор, выплачиваемый ассоциации домовладельцев, если она есть в собственности, и обычно составляет фиксированную ежемесячную сумму.

Если вы можете манипулировать любым из вышеперечисленных факторов в свою пользу, вы можете изменить денежный поток от собственности и тем самым изменить получаемую прибыль.

Вторым компонентом получения прибыли во время владения является выплата ссуды.Если вы используете кредитное плечо, каждый месяц часть ипотечного платежа идет на погашение основной суммы долга. Прелесть инвестиционной недвижимости в том, что ваш арендатор ежемесячно выплачивает вам ссуду.

Разница между стоимостью собственности и остатком по ипотеке — это собственный капитал, а разница между денежными средствами, которые вы вложили в собственность, и собственностью — прибылью.

Определение двунаправленной прибыли, которую необходимо получить во время владения, — это одна часть головоломки.Вторая часть определяет прибыль, которая будет получена во время продажи.

Есть два способа получить прибыль от продажи недвижимости:

1. Сжатие максимальной скорости (также известное как оценка)
2. Увеличение чистой операционной прибыли (NOI)

В этой статье мы не будем вдаваться в подробности, как это сделать, так как есть множество других сообщений о том, как именно это сделать.

Тем не менее, я скажу, что сжатие капитализации в основном является функцией рынка, поэтому концентрация на увеличении NOI может оказаться более рентабельной.

Итак, теперь, когда мы рассмотрели различные способы получения прибыли, давайте обсудим, на какой объем вы должны ориентироваться и как на самом деле определить, достигаете ли вы своих целей.

Расчет прибыли

Есть три основных показателя, которые следует рассчитать, чтобы определить вашу фактическую прибыль.

Это:

1. Cap Rate
2. Денежный поток
3. Наличный расчет

Эти три показателя очень легко рассчитать, если у вас все в порядке с финансами.Каждый инвестор начинает с перспективного прогноза (называемого проформой), но затем смотрит на результаты в конце года, чтобы подсчитать фактические результаты.

Эти расчеты можно выполнить вручную или с помощью электронной таблицы.

Cap Rate

Начните с того, что запишите все свои расходы без каких-либо выплат по ипотеке за год и сложите их. Затем запишите весь свой годовой доход и сложите.

Вычтите свои расходы из своего дохода.Если у вас в конце положительное число, у вас все отлично! Вы только что рассчитали свой чистый операционный доход (NOI).

Затем возьмите NOI и разделите его на цену, которую вы заплатили за собственность. Скорее всего, вы получите десятичное число, поэтому умножьте это значение на 100, чтобы преобразовать его в процент. Этот процент является максимальной ставкой для вашего ресурса.

Давайте использовать следующие числа, чтобы лучше понять ставку капитализации:

• Цена покупки недвижимости: $ 100 000
• Годовой доход от аренды: 12000 долларов
• Годовые расходы без выплат по ипотеке: 6000 долларов

Чтобы найти NOI, мы вычитаем расходы из дохода, у нас есть $ 12 000 — $ 6000 = $ 6000 в NOI.

Затем мы используем уравнение NOI / покупная цена x 100 для определения максимальной капитализации нашего объекта недвижимости.

Таким образом, 6000 долларов США / 100000 долларов США x 100 = ставка капитализации 6%.

Денежный поток

Возьмите свой NOI за год и вычтите годовые выплаты по ипотеке. Опять же, если это число положительное, у вас дела идут даже лучше, чем раньше. У вас остается годовой денежный поток. Разделите это число на 12, чтобы определить средний ежемесячный денежный поток.

Например, предположим, что мы вносим 20% первоначальный взнос за дом.Теперь наши числа выглядят так:

• Цена покупки: 100 000 долларов США
• Первоначальный взнос: 20 000 долларов США
• Ипотека: 80 000 долларов
• Годовой доход от аренды: 12000 долларов
• Годовые расходы: 6000 долларов США
• Годовое обслуживание долга (т.е. выплаты по ипотеке): 4000 долларов

Итак, чтобы рассчитать денежный поток, мы вычитаем из дохода расходы и выплаты по ипотеке.

Таким образом, 12 000–6 000–4 000 долларов США = 2000 долларов США годового положительного денежного потока или, если мы разделим на 12, мы получим 166 долларов США в месяц положительного денежного потока.

Наличными при возврате наличных

Наконец, вам необходимо рассчитать сумму наличных при возврате наличности. Для этого нужно взять ваш годовой денежный поток сверху и разделить его на сумму денежных средств, которую вы вложили в сделку (т. Е. Ваш первоначальный взнос, если вы использовали долг, или покупную цену, если вы заплатили все наличные), а затем умножьте на 100, чтобы преобразовать это в процентах.

Если вы использовали заемные средства для финансирования своей покупки, ваш денежный возврат будет отличаться от установленной вами максимальной ставки. Если вы приобрели недвижимость за все наличные, то ваш денежный возврат равен вашей максимальной ставке.

Итак, используя приведенный выше пример, чтобы определить нашу денежную прибыль, мы просто делим наш годовой денежный поток на сумму денег, которую мы вкладываем в сделку в качестве первоначального взноса.

Таким образом, 2000 долларов США / 20000 долларов США x 100 = 10% денежных средств при возврате денежных средств

Итак, мы видим, что если мы заплатим наличными за указанную выше недвижимость, она принесет 6% денежных средств при возврате денежных средств, но если мы будем использовать заемные средства, это принесет 10% денежных средств при возврате денежных средств.

Какую прибыль я должен получать?

Это очень личный вопрос, и, к сожалению, вы единственный, кто может его задать.Я знаю, о чем вы все думаете: «Я прочитал это в статье, в которой говорится, что я должен знать ответ? Что за трата времени.»

Прежде чем нажать кнопку «Назад», сначала подумайте над следующими вопросами:

• Какой доходности я могу ожидать от другого инвестиционного инструмента? Фондовый рынок исторически приносит доходность 7-8% годовых.
• Насколько безопасны альтернативные инвестиции?
• Насколько вы контролируете их?

При определении того, какую прибыль вы должны получать, важно иметь сравнительные вложения.Было бы здорово, если бы мы все могли получать 50% прибыли от всех наших инвестиций, но для большинства из нас это не так.

Итак, если бы вы могли заработать 8% на фондовом рынке, который многие считают нестабильным и не допускающим высокой степени контроля или манипуляции, и вы могли бы заработать 3% на рынке муниципальных облигаций, который часто рекламируется как один из самые безопасные доступные инвестиции, какую отдачу вы должны ожидать или требовать от инвестиций в недвижимость?

Опять же, я должен повторить, что это вопрос, на который можете ответить только вы.

Я бы сказал, что вначале недвижимость не так пассивна, как инвестирование в акции или облигации. Таким образом, я лично требую более высокую отдачу, чем те, которые могут предложить.

Однако из-за множества различных стратегий инвестирования есть объекты, которые могут предложить что-то для всех.

Если вы тот, кому нужно получать более высокую прибыль от денежной прибыли, чем может предложить фондовый рынок, такие свойства существуют.

Если вы тот, кто предпочитает получать меньшую прибыль от денежного дохода, чем фондовый рынок, потому что вы верите в высокую оценку рынка, на котором вы инвестируете, инвестируйте в эту недвижимость.

→ Посмотрите на нашей торговой площадке инвестиционную недвижимость с капитализацией 8% +

Прибыль, которую вы получаете от инвестиций в недвижимость, важна настолько, насколько вы ее получаете.

Если вы слишком сосредоточены на том, чтобы получить максимальную прибыль от денежных возвратов, то покупайте недвижимость, соответствующую вашим критериям.

Если вы человек, который больше сосредотачивается на признании, тогда сосредоточьтесь на рынках, которые испытывают или, как вы полагаете, вскоре испытают максимальную оценку.

Важно помнить, что один год инвестирования в недвижимость похож на мгновение ока — он происходит очень быстро и не определяет ни вас как инвестора, ни как вашу собственность.

Инвестирование в недвижимость — это марафон, а не спринт, поэтому составьте план, придерживайтесь его и не расстраивайтесь, когда у вас была целевая капитализация 8%, но недвижимость работала только при 7% -ной норме.

Не всегда все идет по плану, поэтому учитесь на собственном опыте и просто делайте лучше в следующий раз.

Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости?

Недвижимость, вероятно, будет одним из крупнейших вложений в ваш портфель. Высокий риск может привести к высокой прибыли, но только если вы потратите время и проведете исследования, чтобы понять свой рынок и цифры, стоящие за вашими инвестициями. Хорошие инвестиции требуют анализа, и вы должны иметь твердое представление о том, что вы можете ожидать от своих вложений при каждой сделке с недвижимостью.

Установление нереалистичных ожиданий в отношении рентабельности инвестиций (ROI) может обернуться для вас неудачей и навредить вашей прибыли.Большинство стратегий инвестирования в недвижимость связаны с большими кусками денег на довольно долгое время, поэтому вам нужно взвесить все за и против между долгосрочными планами или поиском недвижимости, которую нужно перевернуть. Установление реалистичных ожиданий в отношении стоимости недвижимости и денежного потока гарантирует, что ваши вложения окупятся.

Как определить прибыльность инвестиций в недвижимость

Существует несколько часто используемых методов для расчета рентабельности инвестиций в недвижимость и помощи в сохранении рентабельности вашей собственности с течением времени.

Рентабельность инвестиций (ROI)

Многие эксперты и успешные инвесторы считают рентабельность инвестиций наиболее важным фактором, который необходимо учитывать при оценке прибыльности инвестиций в недвижимость. Не существует универсального показателя «хорошей» рентабельности инвестиций, но в среднем рекомендуется стремиться к рентабельности инвестиций выше 15%. Вы должны учитывать такие факторы, как ваша инвестиционная цель, местоположение и размер недвижимости.

Вот пример. Вы приобретаете арендуемую недвижимость за 400 000 долларов США и дополнительно оплачиваете 20 000 долларов США в качестве заключительного взноса и расходов на техническое обслуживание / ремонт.Когда недвижимость будет готова к продаже, вы взимаете с арендаторов 2500 долларов в месяц.

Если вы разделите свой доход на расходы, ваша годовая рентабельность инвестиций составит чуть более 7%. То, является ли 7% «хорошим» или «плохим» числом, полностью зависит от вашего конкретного финансового положения и собственности, в которую вы решили инвестировать.

Возврат наличными

Денежный доход (CoC) — широко используемый показатель для расчета рентабельности инвестиций в недвижимость. Он измеряет годовой доход от инвестиций на основе вложенных денежных средств и чистого операционного дохода.CoC будет сильно различаться в зависимости от вашего метода финансирования, например, от того, купили ли вы недвижимость за наличные, а не взяли ссуду. По мнению большинства экспертов, стремитесь к CoC с доходностью от 8% до 12%.

Связано: Максимальная ставка и возврат наличными: подробное руководство

Ставка капитализации

В сфере недвижимости ставка капитализации (также известная как ставка капитализации) — это отношение чистой прибыли к покупной цене собственности. Например, недвижимость стоимостью 200 000 долларов, которую вы сдаете в аренду за 1 500 долларов в месяц, приведет к чистому операционному доходу в размере 12 000 долларов в год.Это соответствует ставке капитализации 6%.

Успешная ставка ограничения зависит от множества факторов. В менее желательном районе, где есть риски или проблемы с безопасностью, 6% могут оказаться нецелесообразными. Но в популярном районе с надежными арендаторами 6% могут быть отличной прибылью.

Правило 1%

Это быстрый и простой инструмент, который поможет инвесторам оценить потенциал недвижимости. Правило 1% гласит, что сумма, получаемая от ежемесячной аренды, должна составлять не менее 1% от окончательной покупной цены недвижимости.

Например, недвижимость стоимостью 300 000 долларов США следует арендовать не менее чем за 3 000 долларов США в месяц. Если это не соответствует рыночным ценам или кажется необоснованным, инвестиции, скорее всего, не стоят того. Опять же, необходимо учитывать такие факторы, как размер и местоположение собственности.

Связано: 8 лучших расчетов недвижимости, которые должен запомнить каждый инвестор

Оценка того, является ли арендуемая недвижимость хорошей инвестицией: факторы, которые следует учитывать

Хотя инвестиции в недвижимость имеют значительные преимущества, это не значит, что вы не столкнетесь с трудностями и проблемами на своем пути.Четкое понимание вашего финансового положения и потенциала интересующей вас собственности имеет решающее значение, но вам также необходимо учитывать непредвиденные расходы, которые могут возникнуть.

Вы сами позаботитесь об имуществе и будете управлять арендаторами? Как подготовиться к экстренному ремонту, например, к лопнувшей трубе или протекшей крыше? Каковы ваши долгосрочные финансовые цели? Все эти вопросы в конечном итоге повлияют на прибыльность ваших инвестиций в недвижимость.

Вот еще несколько факторов, которые следует учитывать при оценке инвестиционной возможности:

• Первоначальное вложение: Сколько денег вы будете вкладывать и на какой срок? Потрясающая рентабельность инвестиций может не стоить того, если вы тратите каждую копейку своих сбережений на покупку дома, не оставляя места для ошибки.
• Состояние недвижимости: Если в ближайшем будущем потребуется существенный ремонт или обновление, рассчитайте эти затраты в покупной цене дома.
• Соотношение арендной платы к ипотеке: Если вы инвестируете в арендуемую недвижимость, произведите математические расчеты, чтобы убедиться, что цифры позволяют вам выйти на первое место. Если ожидаемая арендная плата не покрывает вашу ипотеку, страховку, налоги и взносы в ассоциацию, тогда это не лучшая инвестиция.
• Местоположение собственности: В собственности можно многое изменить, но нельзя изменить район, в котором она расположена. Даже самый красивый дом в худшем районе может оказаться невыгодным вложением.

Любые инвестиции сводятся к взвешиванию рисков и выгод, и вложения в недвижимость не исключение. Сделайте домашнее задание и разберитесь в числах. Если числа не имеют смысла, пора уходить и искать следующую возможность.

Как вы предпочитаете измерять свою прибыль?

Расскажите нам, что, по вашему мнению, делает недвижимость хорошей инвестицией, в комментариях.

Сколько денег я получу от сдачи в аренду недвижимости?

Большинство людей сильно переоценивают денежный поток, который они фактически получают от сдачи в аренду собственности.

В то же время люди, пытающиеся продать вам инвестиционную недвижимость, также имеют привычку подставлять числа в отношении денежного потока и рентабельности инвестиций.

Я здесь, чтобы убедиться, что вы сможете найти эти завышенные числа за милю от .

Ошибка большинства людей состоит в том, что они полагают, что ваши деньги, оставшиеся после ежемесячной выплаты ипотеки, и есть ваш денежный поток .

Неправильно .

Вам нужно вычесть ипотечный кредит из арендной платы, затем вычесть все остальные расходы , чтобы получить фактического денежного потока .

В большинстве случаев — это отрицательное число .

Это означает, что у вас нет денежных потоков, вы платите деньги из своего кармана, чтобы владеть этими инвестициями .

Убедитесь, что это не случится с вами .

Чтобы все это имело смысл, полезно понять две простые концепции.

Эти две вещи — правило 1% и правило 50% , которые легко проделать в уме, и они могут избавить вас от необходимости взламывать калькулятор для сдачи внаем собственности, на которой явно не принесет денег.

Правило 1% быстро и легко. Ежемесячная арендная плата должна составлять не менее 1% от стоимости приобретения. Цена приобретения может быть больше, чем цена покупки. Это покупная цена плюс деньги на подготовку дома к сдаче в аренду.

Пример.

80 000 долларов на покупку дома плюс

20000 долларов за реконструкцию равно

Стоимость приобретения 100 000 долларов США.

$ 100,000 дом должен сдаваться в аренду как минимум за $ 1,000 в месяц, иначе это не будет хорошей инвестицией.

Какова логика правила 1% ?

Если дом будет давать вам 1% покупной цены каждый месяц в аренду, то он дает вам 12% покупной цены каждый год.Это, видимо, означает вложение 12% в год !!!!

ВАУ, ЭТО УДИВИТЕЛЬНО! Я БОГАТ (НА ДЕНЬГИ !!)

Не так быстро !!!

Это не 12% .

Вот где может помочь понимание правила 50%.

Мы еще не вычли наши расходы или ипотечные расходы из арендной платы!

Согласно этому правилу, примерно 50% вашей арендной платы пойдет на расходы.

Если вы занимаетесь самоуправлением, справедливо предположить 40% расходов. (Вы экономите 10% )

Как правило, эти расходы включают: техническое обслуживание, капитальный ремонт, , налоги, страхование, управление имуществом и потери из-за незанятости.

Примечание. Капитальные улучшения — это большие и дорогостоящие обновления собственности, такие как замена крыши, окон, систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и т. Д. Это дорогостоящие вещи, которые случаются нечасто, но на которые необходимо заложить бюджет.

ВАЖНОЕ ПРИМЕЧАНИЕ: Это правило расходов 50% не включает вашу закладную .Если вы хотите рассчитать свой денежный поток, вам необходимо вычесть все расходы, перечисленные выше , а затем вычесть ипотеку .

Это означает, что в нашем примере дом, который должен сдавать в аренду за 1000 долларов в месяц, примерно 6000 долларов из долларов 12000 , которые вы собираете ежегодно, является прибылью.

Остальные 6000 долларов — это расходы .

Это означает, что если дом соответствует правилу 1% , он фактически не составляет 12% .Примерно половина этой суммы (правило 50%, ) съедена расходами, и дом фактически приносит вам 6% без учета расходов по ипотеке.

Арендуемая недвижимость, соответствующая правилу 1% , даст вам возврат инвестиций в размере примерно 6% при покупке за наличные.

Итак, до сих пор мы использовали правило 1% и 50% , которые настолько просты, что вы можете сделать это в уме.

Но когда вы подсчитываете, сколько вы заработаете на вложениях в недвижимость, стоит разобрать калькулятор, проделать сложные математические вычисления и найти фактический поток денежных средств с учетом всех расходов , включая ипотеку .

Новые инвесторы обычно рассчитывают свои денежные потоки после выплаты ипотеки, а игнорируют остальные их расходы.

Вот кое-что, что я однажды слышал о выплате ипотеки по сравнению с платой за аренду, которая прекрасно иллюстрирует этот момент;

Когда вы платите арендную плату каждый месяц, это самая большая сумма, которую вы заплатите за проживание.

Когда вы ежемесячно выплачиваете ипотеку, это минимум, который вы заплатите за проживание.

Я проработал 20 лет в армии, и многие люди купили дома во время работы от одного до трех лет, а затем превратили их в аренду, когда ушли из .

Люди часто говорили мне, что они получают $ 100 в месяц за аренду.

Я спросил их, как они это рассчитали.

Мне сказали, что их ипотека составляет 900 долларов в месяц, а арендная плата — 1000 долларов .

$ 100 денежный поток!

Желаем!

Помните, что примерно 50% арендной платы покрывается расходами (кроме ипотеки).

Формула денежного потока проста.

Доход от аренды минус расходы минус ипотека.

Правило 50% для расходов включает управление имуществом.

Можно с уверенностью предположить, что 40% расходов , если вы управляете им самостоятельно .

40% из 1000 долларов это 400 долларов.

400 долларов из ваших 1000 долларов арендной платы — это расходы.

1000 долларов — 400 долларов = 600 долларов. Это ваш денежный поток до ипотеки .

600 долларов денежный поток — 900 долларов ипотечный платеж = — 300 долларов

Точнее сказать, что вы теряете 300 долларов в месяц , чем ошибочно утверждать, что у вас есть денежный поток 100 долларов в месяц!

Даже если вы думаете, что 40% расходов немного завышено, вы все равно теряете деньги с очень консервативным 30% расходами .

По-прежнему отрицательный денежный поток 200 долларов в месяц.

Это не способ заработать богатство!

Примечание: 30% расходов на аренду недвижимости — это низкие , и обычно это невозможно, если вы не занимаетесь самоуправлением. Причины, по которым такая низкая ставка стала возможной, — это комбинация следующих факторов:

• более новая недвижимость с последними обновлениями
• низкие налоги на имущество
• низкая доля вакантных площадей

Я бы не стал убеждать себя или кого-либо еще, что ваши расходы будут намного ниже 30% в среднем за несколько лет.

У вас будет наиболее точная смета расходов, если для расчета расходов использовать как можно больше действительных чисел .

Правило 50%, предназначено для того, чтобы дать вам представление, но недостаточно для принятия решения о покупке .

Помимо денежного потока, вы услышите, как инвесторы в недвижимость говорят о рентабельности инвестиций (ROI).

Это может быть непростой термин.

Я хочу дать вам уверенность в том, что вы знаете, что люди имеют в виду, когда говорят о рентабельности инвестиций в аренду.

По правде говоря, многие люди, которые используют его , не знают себя .

Готовы рассчитать денежный поток, но не знаете, как оценить расходы? Прочтите мой пост:

Оцените расходы на аренду, как лучшие инвесторы

Прежде всего, окупаемость инвестиций, часто сокращенно ROI, — это финансовый термин. Это никоим образом не ограничивается недвижимостью.

Это мера для оценки прибыли от инвестиций.Это соотношение:

Прибыль от любых инвестиций от до стоимости инвестиций

Ответ будет в процентах.

Если вы инвестируете 1000 долларов доллара и ваша прибыль составит 100 долларов …

100 долларов США (прибыль) / 1000 долларов США (стоимость инвестиций) = ,10 или 10%

У вас есть 10% рентабельности инвестиций в зависимости от ваших затрат.

Мы уже говорили о том, как рассчитать денежный поток в предыдущем разделе.После того, как вы рассчитали его, как указано выше, просто разделите его на цену дома.

Для расчета денежного потока (или прибыли) от сдачи в аренду необходимо взять:

Доход от аренды минус расходы минус ипотечный платеж .

Это ваш денежный поток или прибыль. Затем вы делите свою прибыль на стоимость недвижимости.

Допустим, вы купили дом за 50 000 долларов .

Арендная плата $ / мес

Ваши расходы $ 300 / мес

Ипотека $ 300 / мес

Если мы хотим рассчитать годовой денежный поток / прибыль для рентабельности инвестиций, 300 долларов США / мес X 12 месяцев = 3600 долларов США денежный поток в год .

Формула рентабельности инвестиций:

Прибыль от любой инвестиции / Стоимость инвестиции

3600 долларов США годовой денежный поток / 50000 долларов США Стоимость инвестиций = 0,072

A 7% Рентабельность инвестиций в год.

Вот трюк с рентабельностью инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость.

Я дал вам рентабельность инвестиций, основанную на расходах и взятой ипотеке .Это наиболее точный способ сделать это. Рентабельность инвестиций представляет собой ваш истинный денежный поток.

Это не всегда так. Иногда рентабельность инвестиций, которую вы получаете от продажи недвижимости , не учитывается во всех расходах или даже в стоимости ипотеки .

Также принято сильно занижать фактические расходы, которые вы понесете. Примером этого является предположение, что у вас не будет вакансий и почти не будет ремонта .

Таким образом, вы можете увидеть отличную рентабельность инвестиций в размере 15%, для собственности, только для того, чтобы узнать, что они не включают расходы или ипотечный платеж.

Это еще не все.

Реальная рентабельность инвестиций , вероятно, будет намного ниже .

Отличным примером низких затрат, которые могут подтолкнуть вас к покупке недвижимости с завышенной ценой, является компания по недвижимости «под ключ» .

Они продают полностью отремонтированные дома, часто с арендаторами и управлением недвижимостью, и утверждают, что вы получите хорошую рентабельность инвестиций.

Не получится.

Подробнее об этом — Стоит ли покупать недвижимость «под ключ»?

Как я уже говорил несколько раз, формула рентабельности инвестиций:

Прибыль от любой инвестиции / Стоимость инвестиции

Вы слышите, как инвесторы в недвижимость используют термин возврат наличных денег .

Это просто другой тип расчета ROI. Это дает вам ROI при другой стоимости .

Стоимость инвестиций в данном случае — это не цена недвижимости, а , сколько денег у вас есть в сделке .

Обычно это означает первоначальный взнос и любые другие денежные затраты, которые вы должны были понести, чтобы сделать это вложение.

В моем примере с домом стоимостью 50 000 долларов США и мы предположим, что я вложил 20% или 10 000 долларов в эту собственность.

Моя стоимость не была 50 000 долларов . Было $ 10 000 .

Итак, какую прибыль я получаю от своего первоначального взноса?

3600 долларов США годовой денежный поток / 10000 долларов США первоначальный взнос = ,36

Рентабельность инвестиций 8%, исходя из покупной цены, но колоссальная прибыль 36% при оплате наличными , исходя из денег, которые я вложил в сделку.

Это сила кредитного плеча. У вас есть только $ 10 000 , привязанных к этому объекту, и он возвращает вам $ 3 600 в год.Менее чем за три года вы вернули все свои инвестиционные деньги!

Давай, сделаем это снова!

Итак, теперь вы можете видеть, когда кто-то сообщает вам, какова рентабельность инвестиций в недвижимость, у вас все еще есть несколько вопросов, которые вам нужно задать.

• Основывается ли рентабельность инвестиций на цене недвижимости или на ваших инвестициях в сделку?
• Основан ли он на всех расходах, включая ипотеку?
• Насколько точны / реалистичны прогнозируемые расходы?

Сейчас мы понимаем, что такое ROI, но многие инвесторы продолжают использовать термин Cap rate !?

Прочтите мой подробный пост о ставках капиталовложений и о том, как их рассчитать

Ставка капитализации, часто сокращенно называемая капитализацией, по сути, представляет собой ROI , включая расходы, но не закладную .

Верхний предел — это ваша рентабельность инвестиций (ROI) , как если бы вы совершали сделку с недвижимостью наличными .

Это позволяет сравнить его с другими аналогичными инвестициями без учета ипотеки. Таким образом, вы можете отделить качество инвестиций в недвижимость от качества ссуды, которую вы получаете.

Формула:

Чистая операционная прибыль — это вся ваша арендная плата и прочий доход (называемый валовой операционной прибылью) за вычетом операционных расходов.

Имейте в виду, это немного отличается от общих расходов. Операционные расходы — это вещи, которые вы делаете для поддержания объекта в рабочем состоянии и ремонтируете .

Не включает капитальные затраты , которые представляют собой большие расходы, такие как замена крыши, реконструкция кухни или установка новых окон. Это рассматривается не как ремонт, а как улучшение.

Итак, пока вы вычитаете капитальные затраты, чтобы получить рентабельность инвестиций или денежный поток, вы не учитываете максимальную ставку! По этой причине ваша максимальная ставка может быть немного выше, чем то, что вы видите в рентабельности инвестиций на основе денежного потока.

Вот как вы рассчитываете ставку капитализации.

1. Валовой доход от сдачи в аренду (прибавьте, сколько арендной платы вы получаете в год)

2. Вычтите операционные расходы (это сложно, но стоит потраченного времени. Налоги, страхование, техническое обслуживание, коммунальные услуги, оплачиваемые арендодателем, управление недвижимостью, потеря свободных мест)

3. Разделите чистую прибыль (после вычета расходов) на цену приобретения недвижимости (в состоянии готовности к аренде).

Вы получите процентное значение. 2-3% будет низким. 8-9% считается неплохим!

Хотите узнать мои секреты успешного инвестирования в недвижимость?

Я предлагаю БЕСПЛАТНЫЙ 6-дневный видео-мини-курс, демонстрирующий способы покупки недвижимости с ОГРОМНОЙ скидкой.

Зарегистрируйтесь, нажав здесь.

Давайте посчитаем капитальную ставку для моей второй арендуемой собственности в Алабаме.

Я купил эту недвижимость за $ 45 000 наличными.

Это был дом с 4 спальнями и 2 ванными комнатами, готовый к заселению . Это было огромным разворотом по сравнению с денежной ямой, которая была моей первой собственностью!

Кстати, знаете ли вы, что ключом к моему успеху было найти отличную компанию по управлению недвижимостью для моих 20 домов, пока я был за границей?

Не обманывайтесь плохими управляющими!

Щелкните здесь, чтобы получить мои советы по поиску лучших управляющих недвижимостью.

Несмотря на то, что этот дом был куплен почти готовым к заселению (мне даже не пришлось пылесосить!), В стоимость приобретения были включены некоторые расходы.

Обратите внимание, что капитальные улучшения имеют значение для денежного потока, , но не учитываются при норме капитализации . Вы не будете рассматривать капитальные улучшения как расходы для ставок капитализации ниже , но они все равно будут стоить вам денег .

Закупочная цена 45000 долларов США

Затраты на закрытие 488 долл. США

Ремонт $ 1,060

Инспекция $ 250

Общая цена покупки $ 46 798

Нам нужно посчитать валовой доход.Недвижимость сдается по цене , 925 долларов в месяц. Немного лучше, чем я изначально предполагал.

925 $ X 12 Валовой доход 11000 $

Затем мы вычитаем годовые эксплуатационные расходы из общей арендной платы. (Помните, капитальные улучшения сюда не входят)

Налоги $ 301

Страхование $ 644

Среднее техническое обслуживание $ 900

Управляющий недвижимостью (10% от арендной платы) 1100 $

Потеря вакансий (оценка 10%) 1100 $

Итого операционные расходы 4 045 долл. США

Валовая арендная плата 11000 долларов минус

операционные расходы 4045 долларов равняются

Чистая годовая прибыль 6 955 долларов США Чистая операционная прибыль

Теперь разделите чистую операционную прибыль на стоимость приобретения для ставки капитализации:

6 955 долл. США / 46 798 долл. США 14.9% Ставка капитализации

Совсем неплохо!

Я думаю, что это обычное дело, когда недооценивает расходы и переоценивает рентабельность инвестиций, возврат денежных средств и максимальную ставку.

Независимо от информации, которую вы получаете от кого-то, кто пытается продать вам недвижимость, самостоятельно вычислит эти числа и убедитесь, что все расходы включены и как можно более точны.

Не знаете, как точно оценить расходы?

Оцените расходы на аренду, как лучшие инвесторы

Таким образом, покупая инвестиционную недвижимость, вы будете знать, во что ввязываетесь.

Что вы слышали о рентабельности инвестиций от друзей или даже людей, пытающихся продать вам недвижимость?

Точно?

Сколько вы действительно зарабатываете на арендуемой собственности?

Комментарий ниже.

Богатые деньги

Оцените мое богатство с помощью консервативного инвестирования в недвижимость

Что я хотел бы знать перед покупкой арендуемой недвижимости

В начале 2006 года мы с мужем решили купить наш первый дом в моем родном городе Гринфилд, штат Индиана.После нескольких месяцев покупок мы остановились на доме площадью 1300 квадратных футов с тремя спальнями, открытой кухней и гостиной, а также огороженным задним двором.

Поскольку мы переехали туда из однокомнатной квартиры с двумя окнами и общей площадью 500 квадратных футов, для нас это было похоже на особняк. Внезапно мы перешли от сна, еды и проживания в 2-3 комнатах к тому, что у нас было больше комнат, чем нам было нужно.

И все же мы не планировали жить там вечно. Видите ли, мы каким-то образом задумались о том, чтобы стать арендодателями в молодом возрасте, чтобы как можно быстрее осуществить нашу мечту о финансовой независимости.Именно это мы и сделали.

Как купить инвестицию в недвижимость для сдачи в аренду

Через несколько месяцев после покупки собственного дома мы вложили 10 процентов в кирпичное ранчо поблизости и превратили его в нашу первую аренду. Вскоре после этого мы превратили наш «стартовый дом» во вторую аренду и купили себе дом побольше.

Мы узнали большую часть того, что знали о поиске и проверке арендаторов, создании и подписании договоров аренды, а также управлении нашей недвижимостью через Интернет.Все, кого мы знали, думали, что мы сошли с ума, пока наконец не осознали, что, несмотря на отсутствие у нас опыта работы в качестве арендодателей, на самом деле мы каким-то образом заставляли это работать.

Вот то, что я хотел бы знать об инвестициях в арендуемую недвижимость.

Перенесемся почти на десять лет вперед, а наша недвижимость по-прежнему стоит и прибыльна как никогда. Один из наших объектов недвижимости окупается около года, а другой имеет небольшую ипотеку, которая должна быть выплачена через 2-3 года.

Конечно, члены семьи и друзья, которые когда-то считали нас сумасшедшими, с годами изменили свой настрой.Как только обе наши собственности будут оплачены, у нас будет не менее 2000 долларов в месяц в виде пассивного дохода на ежемесячной основе. Все это время наши арендаторы фактически расплачивались за недвижимость своими деньгами — не нашими.

Тем не менее, это не было безболезненным опытом, и мы сделали много ошибок на этом пути. И есть много вещей, которые я бы сделал по-другому, если бы мог. К сожалению, это правда, что некоторые вещи нужно усвоить на собственном горьком опыте. Вот то, что я хотел бы знать до того, как мы стали арендодателями:

Ваши налоги на недвижимость могут взорваться

Один из первых уроков, которые мы извлекли из владения арендой, стал огромным, пугающим сюрпризом и закончился ночью слез и недель стресса.Я никогда не забуду тот день, когда я открыл счет по налогу на недвижимость для нашей первой аренды и понял, что наши налоги на недвижимость выросли на 300 процентов за ночь.

Я действительно знал, что наши налоги на недвижимость несколько вырастут — мой штат предлагает освобождение домовладельца для вашего основного места жительства, и я знал, что это не распространяется на любую недвижимость, в которой мы не жили. Тем не менее, я не знал, что Максимальный размер налога на недвижимость для арендуемой собственности был на полный процентный пункт выше, чем для усадеб и вашего основного места жительства.

Проблема была в том, что я основывал арендную плату на нашем старом ипотечном счете, а не на новом. Итак, в первый год, когда мы арендовали этот дом, мы просто остались безубыточными, вместо того чтобы получать прибыль. К счастью, мы смогли скорректировать арендную плату и поднять ее, чтобы учесть более высокие налоги на недвижимость после того, как истек срок аренды на первый год. Урок был усвоен там, , но он определенно был усвоен на горьком опыте.

Арендаторы могут нанести больший ущерб, чем вы думаете

Если вы поговорите с кем-либо, кто владеет арендуемой недвижимостью, вы наверняка слышали несколько ужасных историй о том, какой ущерб они могут оставить.Я полностью осознавал, что такое случается, но не был готов и не ожидал, что смогу пережить это сам.

К сожалению, я скоро узнаю, насколько это может быть стрессом, когда одна из наших семей арендаторов внезапно разорвала договор месячной аренды и уехала в разгар зимы. Когда я появился в доме, чтобы совершить последний осмотр собственности, я, честно говоря, не мог поверить в то, что увидел.

Все двери в доме отсутствовали — пропало , . Ковер, который был новым, когда они въехали, выглядел так, как будто кто-то вылил на него гигантскую банку моторного масла.Входная дверь была взломана, а дверная коробка была случайно склеена в попытке скрыть ее.

Но худшее было еще впереди. Гигантское панорамное окно в передней части дома было разбито и заменено окном, которое даже не подходило и не подходило к остальным окнам в доме. Что?!?

Я не мог поверить в то, что видел. Во время нашего последнего визита, всего восемь месяцев назад, дом был в отличном состоянии.К сожалению, позже я узнал, что мать семьи собрала свои вещи и уехала за несколько месяцев до этого, в результате чего отец и дети разобрались во всем самостоятельно. Он работал много часов и оставил двух мальчиков-подростков одних на это время, что привело к полному разрушению дома за относительно короткий промежуток времени.

В конечном итоге мы отремонтировали и заменили все в доме и даже заставили арендаторов возместить нам большую часть ущерба. Тем не менее, я извлек ценный урок из этого опыта: если вы позволите, за короткий промежуток времени может произойти большой ущерб, и единственный способ предотвратить это — часто посещать ваши владения.

Хорошие арендаторы на вес золота

Потратив 6000 долларов на ремонт нашей арендуемой собственности, мы научились тому, что нам нужно быть более осторожными при выборе арендаторов. Однако это также научило нас ценить действительно хороших арендаторов, с которыми мы имеем удовольствие вести дела. Вы знаете этот вид, и, может быть, вы один из них: арендаторы, которые безукоризненно ухаживают за лужайкой и поддерживают чистоту в доме. Те, кто украшает к празднику и гордится своей арендой, как если бы это был их собственный дом.

Например, один из наших домов сдан в аренду одной семье на восемь лет, и я очень полюбил их. Мы заходим только раз в полгода или около того, и дом всегда безупречный как внутри, так и снаружи.

Мы почти не слышим от этих арендаторов. В последний раз они звонили нам потому, что хотели испачкать и обновить колоду.

Поскольку они такие хорошие арендаторы, я пообещал никогда не повышать арендную плату, пока они там.И хотя мы теряем часть дохода из-за того, что не повышаем арендную плату, мы получаем душевное спокойствие, которое дает арендатор, который отлично заботится о нашей собственности. Для меня это чувство стоит больше, чем дополнительное повышение арендной платы, которое мы могли бы взимать с течением времени.

Еще мне интересно, мы все равно окажемся впереди. В конце концов, такие отличные арендаторы, как они, обычно требуют меньше ремонта и оставляют гораздо меньше износа, когда наконец съедут.

Ремонт будет дорогим и неожиданным

За десять лет владения домом мы заменили печь, кондиционер, холодильник (дважды) и плиту.Мы заплатили за новый водоотливной насос и подводную дренажную систему в одном из наших подвальных помещений. Мы потратили сотни долларов на ремонт гипсокартона, покраску и ковролин. И это даже не считая 6000 долларов, которые мы потратили на ремонт собственности, которую наши арендаторы практически разрушили за год.

К счастью, большая часть этих средств поступила напрямую от самих арендаторов. Поскольку оба наших объекта недвижимости приносят кругленькую прибыль каждый месяц, мы можем использовать излишки для оплаты таких вещей, как ремонт, модернизация и все остальное.

Тем не менее, часть денег пришла прямо из наших карманов, и кажется, что этот неожиданный ремонт всегда приходит в самые неожиданные (и худшие) моменты. Когда мы впервые стали арендодателями, у нас не было огромного фонда на случай непредвиденных ремонтов, и нам часто приходилось вкладывать свои личные сбережения, чтобы заплатить за все, что всплывало.

Все всегда складывалось нормально, но со временем я определенно понял, что нам нужно отложить некоторые средства на то, что, как мы знали, в конечном итоге произойдет.И теперь, когда у нас есть чрезвычайный фонд, достаточно большой, чтобы справиться практически со всем, я больше не беспокоюсь об этих вещах — например, о крыше, которую нужно заменить в ближайшие год или два, или о 17-летней печи, которая в конечном итоге умрет.

Вместо того, чтобы позволить неизвестному контролировать нас , мы научились контролировать ситуацию сами с годами. Всякое случается. Разница в том, что теперь мы готовы.

Нормально устанавливать правила и придерживаться их

Одна из наших семей арендаторов постоянно опаздывала на 5-10 дней с арендной платой в течение двух лет подряд.И хотя в договоре аренды говорилось, что мне технически разрешено взимать плату за просрочку в размере 10 долларов в день, я этого не сделал. Ни разу. Что случилось? Я просто был слишком милым.

Все началось с первого месяца опоздания. Мне это не показалось большим делом, поэтому я посоветовал им не беспокоиться об этом. «Просто плати, когда можешь», — сказал я. Именно это они и сделали.

К сожалению, они продолжали платить, когда могли, каждый месяц после этого. И поскольку в первые несколько месяцев я был так безразличен к этому, с течением времени становилось все труднее остановиться.Поначалу я также был неконфронтационным, а это едва ли не самое худшее, что может случиться с домовладельцем. В результате они задержали арендную плату на два года, и я провел бесчисленные часы, напрягаясь из-за этой ситуации.

С тех пор я узнал, что соблюдение условий договора аренды — это нормально, даже если эти условия в конечном итоге будут стоить кому-то еще денег. Фактически, установление твердых основных правил — лучший способ сообщить арендаторам, что правила имеют значение и что есть последствия для просроченных платежей по квартплате, ущерба или чего-либо еще.

Покупка сдаваемой в аренду недвижимости была отличным выбором… для нас

Хотя мы были далеки от экспертов, когда начинали, я твердо уверен, что покупка сдаваемой в аренду недвижимости — один из лучших финансовых шагов, которые мы сделали. Прежде всего, мы купили нашу недвижимость в районе дна рынка, что означает, что она уже значительно выросла в цене. И, во-вторых, мы обеспечили будущий поток доходов, который отделен от всех наших других пенсионных счетов и не обязательно подвержен таким же рискам.

Хотя наши объекты приносят ежемесячную прибыль, в настоящее время мы используем эти деньги для оплаты ремонта и технического обслуживания. Между тем, любые излишки идут прямо на ссуды, чтобы ускорить их потенциальные сроки погашения. В настоящее время наша недвижимость сдается за чуть меньше 2000 долларов, но я ожидаю, что в ближайшие 10 лет они будут сдавать в аренду значительно дороже. Как только они будут выплачены, все эти деньги будут направлены на то, чтобы помочь нашим девочкам оплачивать учебу в колледже и финансировать часть нашей мечты о раннем выходе на пенсию.

Кроме того, из-за нашей склонности к недвижимости мы действительно планируем приобрести как минимум еще две сдаваемые в аренду объекты в ближайшие годы. Хотя я еще не совсем готов нажать на курок, я думаю, что к моменту выхода на пенсию мы могли бы извлечь выгоду, если бы в нашем портфеле было еще несколько окупаемых объектов недвижимости.

Стать арендодателем не для слабонервных

Покупка подходящей арендуемой недвижимости — это вызов сам по себе, но стать арендодателем — это, безусловно, самая сложная часть. Однако владение арендуемой недвижимостью может быть ключом к большой прибыли и финансовой свободе, если вы с самого начала все делаете правильно — или, по крайней мере, учитесь на своих ошибках.

Я бы не стал ничего менять в нашей истории, но мне хотелось бы узнать больше о бизнесе до того, как мы начали.