Дисконтированный чистый денежный поток: Дисконтированный денежный поток
Алгоритм расчета дисконтированных денежных потоков от инвестнедвижимости
Вопрос: Какой метод расчета ожидаемого денежного потока может быть применен для оценки ценности использования объекта инвестиционной недвижимости в банке?
Ответ: Оценка ценности использования объекта инвестиционной недвижимости может осуществляться методом дисконтирования денежных потоков (доходный метод).
Обоснование: Метод дисконтирования потоков денежных средств — это способ, используемый для оценки объектов недвижимости на основании анализа будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости, и позволяющий спрогнозировать величину будущих поступлений. В операциях дисконтирования денежный поток рассчитывается от будущего к настоящему.
Справочно
Дисконтирование (Present Value, PV) — определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам.
Инвестиционная недвижимость используется банком для получения арендного дохода.
Справочно
Ценность использования объекта инвестиционной недвижимости — текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникновение которых ожидается от продолжающегося использования объекта инвестиционной недвижимости и его выбытия в конце срока полезного использования (оценивается по предполагаемой стоимости выбытия) <*>.
Сущность метода дисконтирования заключается в следующем:
1. Определяем прогнозируемый период, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств ( не более пяти лет согласно п.
22 НСФО 40).
2. Рассчитываем чистый поток денежных средств (разница между доходами и расходами) по каждому году, включенному в прогнозируемый период, основываясь на данных бухгалтерских документов (отчета о движении денежных средств, отчета о прибылях и убытках и т.п.) и условиях договора аренды и т.п.
3. Определяем ставку дисконтирования.
На заметку
Ставка дисконтирования должна отражать текущие рыночные оценки временной стоимости денежных средств и рисков, характерных для инвестиционной недвижимости на дату расчета суммы ее обесценения. В качестве ставки дисконтирования может применяться ставка рефинансирования Нацбанка <*>.
4. Осуществляем дисконтирование чистого денежного потока
где
CF — денежные потоки во временные периоды «i», в которые поступают финансовые потоки;
i — год (шаг) расчета;
r — годовая ставка дисконта;
n — период прогнозирования.
Справочно
Потоки денежных средств — поступления и выплаты денежных средств, возникающие в процессе деятельности банка <*>.
При определении будущих потоков денежных средств, возникающих от использования и продажи инвестиционной недвижимости, не учитываются ожидаемые поступления или выбытия денежных средств вследствие <*>:
— будущей реструктуризации, относительно которой банком не признаны обязательства;
— будущих вложений в инвестиционную недвижимость;
— финансовой деятельности;
— выплат (поступлений) налога на прибыль.5. Определяем суммарное значение накопленного дисконтированного денежного потока за прогнозный период.
Положительное значение дисконтированного дохода означает, насколько возрастет стоимость вложенного капитала в результате реализации проекта с инвестиционной недвижимостью. Если значение дисконтированного дохода равно нулю — проект не принесет ни прибыли, ни убытков.
Отрицательное же значение дисконтированного дохода покажет, какие убытки понесет банк от объекта инвестиционной недвижимости.
Для наглядности приведем пример расчета значений дисконтированных денежных потоков (DCF) (данные в таблице приведены условно):
Таблица
| Показатели | 1-й год | 2-й год | 3-й год | 4-й год | 5-й год |
| Чистый денежный поток (CF), дол. США (условно) | 20384 | 20985 | 21563 | 22412 | 22450 |
| Ставка дисконтирования (r), % <*> | 10 | 10 | 10 | 10 | 10 |
| Дисконтированный денежный поток (DCF), дол. США | 18531 <**> | 17343 <**> | 16213 <**> | 15351 <**> | 13944 <**> |
| ——————————— <*> В качестве ставки дисконтирования приведена ставка рефинансирования Нацбанка. <**> Расшифровка расчетов значений дисконтированных денежных потоков в каждом году: 1-й год: 18531 = 20384 / (1 + 0,10)1; 2-й год: 17343 = 20985 / (1 + 0,10)2;3-й год: 16213 = 21563 / (1 + 0,10)3; 4-й год: 15351 = 22412 / (1 + 0,10)4; 5-й год: 13944 = 22450 / (1 + 0,10)5. | |||||
Сумма всех значений чистого дисконтированного денежного потока составит 81382 дол. США. (18531 + 17343 + 16213 + 15351 + 13944).
Так как итоговый показатель имеет положительное значение, можно говорить о привлекательности (доходности) использования объекта инвестиционной недвижимости.
Документы — Правительство Республики Хакасия
от 22.02.2023 №142 О внесении изменений в состав Координационного совета по межнациональным отношениям при Правительстве Республики Хакасия, утвержденный постановлением Правительства Республики Хакасия от 27.
Аппарат Главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия и Правительства РХ
Скачать:
от 22.02.2023 №141 О внесении изменений в постановление Правительства Республики Хакасия от 22.05.2013 № 276 «О перечнях государственных и муниципальных услуг, оказываемых (совершаемых) на базе Государственного автономного учреждения Республики Хакасия
Аппарат Главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия и Правительства РХ
Скачать:
от 22.02.2023 №140 О внесении изменений в государственную программу Республики Хакасия «Развитие коммунальной инфраструктуры Республики Хакасия и обеспечение качественных жилищно-коммунальных услуг», утвержденную постановлением Правительства
Аппарат Главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия и Правительства РХ
Скачать:
от 22.02.2023 №139 Об утверждении региональной программы Республики Хакасия «Модернизация систем коммунальной инфраструктуры Республики Хакасия на 2023–2027 годы»
Аппарат Главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия и Правительства РХ
Скачать:
Министерство труда и социальной защиты Республики Хакасия
Скачать:
от 22.02.2023 №138 Об утверждении государственного заказа на мероприятия по профессиональному развитию государственных гражданских служащих Республики Хакасия на 2023 год
Аппарат Главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия и Правительства РХ
Скачать:
от 22.02.2023 №137 О внесении изменений в сводную бюджетную роспись республиканского бюджета Республики Хакасия в 2023 году
Аппарат Главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия и Правительства РХ
Скачать:
от 22.02.2023 №136 О внесении изменений в Примерное положение об оплате труда работников государственных учреждений Республики Хакасия в сфере спорта, утвержденное постановлением Правительства Республики Хакасия от 03.06.2011 № 321
Аппарат Главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия и Правительства РХ
Скачать:
от 22.
02.2023 №135 О внесении изменений в сводную бюджетную роспись республиканского бюджета Республики Хакасия в 2023 году
Аппарат Главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия и Правительства РХ
Скачать:
от 22.02.2023 №134 О внесении изменений в Примерное положение об оплате труда работников Государственного казенного учреждения Республики Хакасия «Управление социальной поддержки населения» по виду экономической деятельности «Предоставление социальных
Аппарат Главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия и Правительства РХ
Скачать:
от 22.02.2023 №133 О внесении изменений в сводную бюджетную роспись республиканского бюджета Республики Хакасия в 2023 году
Аппарат Главы Республики Хакасия — Председателя Правительства Республики Хакасия и Правительства РХ
Скачать:
1
2
3
4
5
.
..
1341
Оценка дисконтированного денежного потока (DCF): основы
Автор МакКайла Жирардин Отредактировано Джанин Сковронски Обновлено 15 февраля 2023 г.
Автор МакКайла Жирардин / 8 сентября 2022 г. 15 февраля 2023 г.
Forage ставит учеников на первое место. Статьи в нашем блоге пишутся независимо нашей редакцией. Они не оплачивались и не спонсировались нашими партнерами. Ознакомьтесь с нашими полными редакционными правилами.
Оценка дисконтированных денежных потоков (DCF) — это тип финансовой модели, которая определяет целесообразность инвестиций на основе будущих денежных потоков. Модель DCF основана на идее, что стоимость компании определяется тем, насколько хорошо компания сможет генерировать денежные потоки для своих инвесторов в будущем.
В этом руководстве мы рассмотрим:
- Для чего используется DCF?
- Как провести оценку дисконтированных денежных потоков?
- Как показать навыки DCF в резюме
- Связанные навыки
Для чего используется DCF?
Оценка дисконтированных денежных потоков используется для определения целесообразности инвестиций в долгосрочной перспективе.
Например, в инвестиционно-банковской сфере оценка DCF используется для определения того, стоит ли потенциальное слияние или поглощение. Кроме того, оценка DCF используется в сфере недвижимости и прямых инвестиций.
Помимо корпоративных финансов, оценки DCF могут помочь владельцам бизнеса принимать бюджетные решения и определять собственную прогнозируемую стоимость.
Как провести оценку дисконтированных денежных потоков?
Основной принцип финансов заключается в том, что 10 долларов сегодня стоят больше, чем 10 долларов через год. Этот принцип представляет собой концепцию «временной стоимости денег» и является ключевой основой для оценки DCF. Прогнозируемые будущие денежные потоки должны быть дисконтированы до текущей стоимости, чтобы их можно было точно проанализировать.
Что такое формула оценки DCF?
При оценке методом DCF следует учитывать три основных момента: ставку дисконтирования, денежные потоки и количество периодов. Формула дисконтированного денежного потока:
Компоненты DCF
- CF₁ = Денежный поток за первый период
- CF₂ = Денежный поток за второй период
- CFₙ = Денежный поток за период «n»
- n = Количество периодов
- r = Ставка дисконтирования
Денежный поток (CF)
Денежный поток – это любые доходы или дивиденды.
Эти денежные потоки могут включать выручку от продажи продуктов или услуг или денежные средства от продажи актива.
Количество периодов (n)
Количество периодов равно количеству лет, в течение которых ожидаются денежные потоки. Часто количество периодов составляет 10 или 10 лет, так как это средний срок жизни компании. Однако, в зависимости от самой компании, этот период может быть больше или меньше.
Ставка дисконтирования (r)
Ставка дисконтирования приводит будущие затраты к текущей стоимости. Как правило, ставка дисконтирования представляет собой стоимость капитала компании или то, сколько компания должна заработать, чтобы оправдать эксплуатационные расходы. Эта стоимость обычно представляет собой средневзвешенную стоимость капитала (WACC), которая представляет собой процентную ставку компании и выплаты по кредитам или дивиденды акционерам.
Укрепите уверенность и приобретите практические навыки, которые ищут работодатели, с помощью виртуальной рабочей среды Forage. Зарегистрируйтесь бесплатно Продемонстрируйте новые навыки
Пример оценки DCF
Допустим, у вас есть компания, и вы хотите начать большой проект. Средневзвешенная стоимость капитала вашей компании составляет 8%, поэтому вы будете использовать 8% в качестве ставки дисконтирования. Проект рассчитан на пять лет, и ваша компания должна вложить первоначальные инвестиции в размере 15 миллионов долларов. Денежные потоки по проекту составляют:
- Год 1: 1 миллион долларов
- Год 2: 2 миллиона долларов
- Год 3: 5 миллионов долларов
- Год 4: 5 миллионов долларов
- Год 5: 7 миллионов долларов
Итак, используя эти будущие денежные потоки и ставку дисконтирования 8%, ваши годовые дисконтированные денежные потоки будут следующими:0045
Чтобы определить, является ли этот проект выгодным вложением, нам нужно сравнить первоначальные инвестиции с суммой дисконтированных денежных потоков за время существования проекта.
- Первоначальные инвестиции: 15 000 000 долларов США
- Сумма дисконтированного денежного потока: $15 048 996
- Чистая текущая стоимость проекта: $48 996
Чистая приведенная стоимость определяется путем вычитания первоначальных инвестиционных затрат из суммы дисконтированных денежных потоков. Чистая текущая стоимость — положительное число, означающее, что деньги, полученные от проекта, превышают первоначальные инвестиции. В конечном счете, этот проект будет, по крайней мере, умеренно прибыльным.
Узнайте, как рассчитать DCF для ведущих инвестиционно-банковских компаний с помощью этих программ:
- Bank of America Investment Banking Virtual Experience Program
- Программа JPMorgan Investment Banking Virtual Experience
Как показать навыки DCF в своем резюме
Оценка дисконтированных денежных потоков (DCF) — это разновидность финансового моделирования, широко используемая многими профессионалами в области финансов.
Есть два основных способа включить навыки DCF в свое резюме.
- Раздел навыков: Вы можете указать «финансовое моделирование» в разделе своих навыков. Вы даже можете включить DCF и любые другие типы моделирования, в которых вы разбираетесь, наряду с финансовым моделированием.
- Раздел опыта работы или стажировки: Вы можете упомянуть случай, когда вы создали модель DCF как часть предыдущей работы или стажировки.
>>БОЛЬШЕ : Узнайте, являются ли финансы хорошей карьерой.
Оценка DCF является основным навыком для многих специалистов в области финансов, включая инвестиционных банкиров. Некоторые другие полезные навыки включают в себя:
- Расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC)
- Использование Excel
- Завершение сравнительного анализа
- Понимание рынков долгового капитала
Вы можете освоить эти навыки (и многое другое!), воспользовавшись Паспортом инвестиционно-банковских навыков от Forage.
Изображение предоставлено: videoflow / Depositphotos.com
DCF Formula and Uses (2023)
Если вы когда-либо покупали лотерейный билет, вы, возможно, знаете, что объявленный джекпот выплачивается победителю равными ежегодными платежами в течение длительного периода времени. То, что вы можете не заметить, мелким шрифтом под большой суммой, это меньшая сумма, которую победитель может получить авансом, не дожидаясь будущих платежей. Эта сумма известна как опцион наличными или денежная текущая стоимость рекламируемого джекпота.
Как лотерея определяет стоимость денежного опциона? Он рассчитывает, сколько стоит каждый ежегодный платеж сегодня, исходя из предполагаемой процентной ставки и количества лет до каждого ежегодного платежа. Этот процесс называется дисконтированием будущей стоимости или дисконтированием денежных потоков.
Что такое дисконтированный денежный поток?
Дисконтированный денежный поток — это метод расчета текущей стоимости чего-либо — акций компании, сдаваемого в аренду имущества или другого актива, приносящего доход, — исходя из ожидаемой суммы денег, которую этот актив принесет в будущем.
Дисконтирование будущих денежных потоков основано на ключевом понятии современных финансов: временной стоимости денег. Это означает, что деньги со временем растут в цене, потому что их можно инвестировать, чтобы получать проценты. Таким образом, 100 долларов сегодня стоят больше, чем 100 долларов через год — например, при годовой процентной ставке 5% 100 долларов сейчас вырастут до 105 долларов через год. В последующие годы сумма будет расти еще быстрее из-за так называемого начисления сложных процентов, которое можно рассматривать как проценты, начисленные на проценты.
Вот пример начисления сложных процентов на основе 100 долларов, приносящих 5% годовых в течение трех лет. Процентная ставка выражается в виде десятичного числа 0,05 с константой 1 или 1,05:
100 х 1,05 х 1,05 х 1,05 = 115,76 дол., составная стоимость
Дисконтирование можно рассматривать как обратную сторону начисления сложных процентов. В то время как начисление сложных процентов начинается с денег сейчас и рассчитывает, как они будут расти с течением времени за счет реинвестирования основной суммы и процентов, дисконтирование делает противоположное: оно проецирует денежную сумму в будущее и постепенно уменьшает ее с помощью того же процесса начисления сложных процентов до текущей стоимости сегодня — значение скидки.
Представьте себе человека, который через три года получит 100 долларов. Если предполагаемая годовая процентная ставка составляет 5%, расчет работает следующим образом:
100 долларов США ÷ 1,05 ÷ 1,05 ÷ 1,05 = 86,38 долларов США со скидкой
Таким образом, 100 долларов США через три года стоят сегодня 86,38 долларов США.
Вот еще один способ представить дисконтированные денежные потоки. Сколько мелких инвесторов думали про себя: «Я хочу иметь 1 миллион долларов через 10 лет. Сколько денег мне нужно сейчас, если предположить, что я могу зарабатывать 5% в год, поэтому он вырастет до 1 миллиона долларов?»
Дисконтирование 1 миллиона долларов США по ставке 5%, составленной на 10 лет, или 1,05 в 10-й степени или в степени, дает 1,62889, и вычисление будет следующим: мелкий инвестор может начать с 613 915 долларов и позволить им расти под 5% годовых с начислением сложных процентов в течение 10 лет, чтобы достичь 1 миллиона долларов.
Как используется дисконтированный денежный поток?
Основная цель дисконтированного денежного потока — определить теоретическую стоимость или цену актива, например, соответствующую цену акций компании.
Сравнение дисконтированных денежных потоков, генерируемых бизнесом, с ценой акций может помочь инвестору оценить, является ли компания недооцененной или переоцененной.
Например, если дисконтирование ожидаемых денежных потоков компании приводит к теоретической оценке одной акции в 125 долларов, а акции торгуются по 110 долларов, инвестор может прийти к выводу, что компания недооценена и выгодна для покупки.
Другие виды использования дисконтированных денежных потоков включают определение справедливой цены на приносящую доход собственность, такую как сдаваемые в аренду квартиры или офисные здания, или оценку облигаций или займов, которые могут быть проданы. Дисконтированный денежный поток также можно использовать при анализе затрат и результатов предлагаемых бизнес-проектов или инвестиций.
Как работает дисконтированный денежный поток?
Процесс дисконтирования начинается с ряда предполагаемых денежных потоков в будущих периодах, обычно в годах. Затем предполагается ставка дисконтирования.
Для акций ставка дисконтирования обычно представляет собой средневзвешенную стоимость капитала компании или норму прибыли, к которой стремятся акционеры. Средняя стоимость капитала определяется сочетанием заемных и собственных средств компании, а также пропорциональными процентными ставками, которые должны быть выплачены по каждому из них.
Каждый денежный поток уменьшается на ставку дисконтирования в степени (или в степени) периода времени. Например, денежный поток второго периода будет уменьшен на квадрат ставки дисконтирования, поток третьего периода уменьшен на ставку дисконтирования в кубе и так далее.
После дисконтирования денежного потока за каждый период они суммируются. Для акций включается общая сумма предполагаемого денежного потока в последующие годы, называемая конечной стоимостью. Сумма всех этих дисконтированных денежных потоков может служить теоретической ценой акций или активов.
На конечную стоимость обычно приходится большая часть общих дисконтированных денежных потоков, и она может варьироваться в зависимости от расчетной продолжительности конечной стоимости — оценки продолжительности жизни компании после начальных лет дисконтирования.
Например, один финансовый аналитик может оценить окончательную стоимость в 10 лет, а другой может использовать 20 лет.
Многие финансовые аналитики и управляющие фондами делают следующий шаг в процессе дисконтирования. Они используют более высокие темпы роста для компании в первые годы ее существования, за которыми следуют более низкие темпы в годы конечной стоимости. Это делает анализ дисконтированных денежных потоков более сложным, но также более сложным и потенциально запутанным, поскольку в нем используются две разные ставки.
Что такое формула дисконтированного денежного потока?
Основная формула дисконтирования денежных потоков, или DFC, выглядит так:
DCF = CF + CF2 + CF3 + CF4 + CF5 + CF(n)
(1 + r) (1 + r) ² (1 + r)³ (1 + r)⁴ (1 + r)⁵ (1 + r)ⁿ
DCF = сумма дисконтированных периодических денежных потоков и денежного потока в терминальной стоимости
CF = денежный поток (или чистый доход, или свободный денежный поток) каждый за период, обычно за год = ставка дисконтирования
Пример с цифрами , модель DFC может выглядеть так.
Компания X, которая в настоящее время торгуется по цене 375 долларов за акцию, имеет следующие прогнозируемые денежные потоки на акцию:
Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 Год 5 Годы 6–15
20 долл. 40 долл. 60 долл. 80 долл. 100 долл. 400 долл.
Допущение: ставка дисконтирования 7% ) при дисконтировании 7% в 10-й степени будет:
1-й год 2-й год 3-й год 4-й год 5-й год 6–15
18,69 34,94 48,98 61,04 71,30 203,34
Инвестор может прийти к выводу, что компания X кажется недооцененной, потому что цена ее акций в 375 долларов меньше, чем дисконтированные денежные потоки.
Выгоды и ограничения дисконтированных денежных потоков
Анализ дисконтированных денежных потоков может принести пользу бизнес-менеджерам и инвесторам несколькими способами:
- Он пытается установить внутреннюю стоимость акции, актива или проекта, независимо от рыночной стоимости или цены . Оценка, основанная на дисконтированных денежных потоках, может, например, уберечь владельца бизнеса от инвестиций в расширение, которое не окупится.
- Он учитывает основные ожидания и допущения, такие как ожидаемые темпы роста компании и ставка дисконтирования, а также продолжительность жизни компании.
- Его также можно использовать для определения внутренней нормы прибыли на инвестиции или бизнес-проекты, а также для анализа затрат и выгод инвестиционными банками предлагаемых слияний и поглощений.
- Дисконтированные денежные потоки используются в анализе сценариев и анализе чувствительности, иногда называемом анализом «что, если». Например, инвесторы могут повысить учетную ставку на процентный пункт, чтобы увидеть, как изменится теоретическая стоимость компании.
В то же время дисконтирование денежных потоков имеет ряд недостатков, в том числе:
- Он основан на предположениях и ожиданиях, а расчет дисконтированных денежных потоков очень чувствителен к изменениям этих предположений и ожиданий, что делает оценку подверженной ошибкам.
- Поскольку дисконтированный денежный поток исследует акции или бизнес-проект изолированно, игнорируя сопоставимые компании или проекты, нет основы для относительной оценки — нет оценки компании X по сравнению с ее конкурентами.
Аналитики и управляющие фондами часто используют анализ дисконтированных денежных потоков вместе со сравнением относительной стоимости для принятия инвестиционных решений.
Часто задаваемые вопросы о дисконтированном денежном потоке
Как рассчитать дисконтированный денежный поток?
Дисконтированный денежный поток рассчитывается путем суммирования каждого прогнозируемого денежного потока, который приводится к приведенной стоимости с помощью ставки дисконтирования в степени или степени числа периодов вперед для денежного потока. В большинстве расчетов и анализов в качестве периодов времени используются годы.
Что является примером дисконтированного денежного потока?
К повседневным примерам относятся лотерейные джекпоты, в которых можно получить наличные, а также сберегательные облигации США и облигации с нулевым купоном, продаваемые компаниями и государственными учреждениями. Например, подумайте о лотерее с джекпотом в 100 миллионов долларов, которая выплачивает победителю 4 миллиона долларов в год в течение 25 лет.
Об авторе