Дисконтированный чистый денежный поток: Дисконтированный денежный поток

Содержание

Алгоритм расчета дисконтированных денежных потоков от инвестнедвижимости

Вопрос: Какой метод расчета ожидаемого денежного потока может быть применен для оценки ценности использования объекта инвестиционной недвижимости в банке?

Ответ: Оценка ценности использования объекта инвестиционной недвижимости может осуществляться методом дисконтирования денежных потоков (доходный метод).

Обоснование: Метод дисконтирования потоков денежных средств — это способ, используемый для оценки объектов недвижимости на основании анализа будущих доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости, и позволяющий спрогнозировать величину будущих поступлений. В операциях дисконтирования денежный поток рассчитывается от будущего к настоящему.

Справочно
Дисконтирование (Present Value, PV) — определение стоимости денежных потоков, относящихся к будущим периодам.

Инвестиционная недвижимость используется банком для получения арендного дохода.

В соответствии с п. 22 НСФО 40 для определения ценности использования объекта инвестиционной недвижимости рассчитывается текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникающих от его непрерывного использования и продажи по окончании срока полезного использования, с применением соответствующей ставки дисконтирования.

Справочно
Ценность использования объекта инвестиционной недвижимости — текущая стоимость будущих потоков денежных средств, возникновение которых ожидается от продолжающегося использования объекта инвестиционной недвижимости и его выбытия в конце срока полезного использования (оценивается по предполагаемой стоимости выбытия) <*>.

Сущность метода дисконтирования заключается в следующем:

1. Определяем прогнозируемый период, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств (

не более пяти лет согласно п.

22 НСФО 40).

2. Рассчитываем чистый поток денежных средств (разница между доходами и расходами) по каждому году, включенному в прогнозируемый период, основываясь на данных бухгалтерских документов (отчета о движении денежных средств, отчета о прибылях и убытках и т.п.) и условиях договора аренды и т.п.

3. Определяем ставку дисконтирования.

На заметку
Ставка дисконтирования должна отражать текущие рыночные оценки временной стоимости денежных средств и рисков, характерных для инвестиционной недвижимости на дату расчета суммы ее обесценения. В качестве ставки дисконтирования может применяться ставка рефинансирования Нацбанка <*>.

4. Осуществляем дисконтирование чистого денежного потока

по годам (приводим финансовые потоки к первоначальному периоду), используя следующую формулу:

где

CF — денежные потоки во временные периоды «i», в которые поступают финансовые потоки;

i — год (шаг) расчета;

r — годовая ставка дисконта;

n — период прогнозирования.

Справочно
Потоки денежных средств — поступления и выплаты денежных средств, возникающие в процессе деятельности банка <*>.

При определении будущих потоков денежных средств, возникающих от использования и продажи инвестиционной недвижимости, не учитываются ожидаемые поступления или выбытия денежных средств вследствие <*>:

— будущей реструктуризации, относительно которой банком не признаны обязательства;

— будущих вложений в инвестиционную недвижимость;

— финансовой деятельности;

— выплат (поступлений) налога на прибыль.

5. Определяем суммарное значение накопленного дисконтированного денежного потока за прогнозный период.

Положительное значение дисконтированного дохода означает, насколько возрастет стоимость вложенного капитала в результате реализации проекта с инвестиционной недвижимостью. Если значение дисконтированного дохода равно нулю — проект не принесет ни прибыли, ни убытков. Отрицательное же значение дисконтированного дохода покажет, какие убытки понесет банк от объекта инвестиционной недвижимости.

Для наглядности приведем пример расчета значений дисконтированных денежных потоков (DCF) (данные в таблице приведены условно):

Таблица

Показатели	1-й год	2-й год	3-й год	4-й год	5-й год
Чистый денежный поток (CF), дол. США (условно)	20384	20985	21563	22412	22450
Ставка дисконтирования (r), % <*>	10	10	10	10	10
Дисконтированный денежный поток (DCF), дол. США	18531 <**>	17343 <**>	16213 <**>	15351 <**>	13944 <**>
——————————— <> В качестве ставки дисконтирования приведена ставка рефинансирования Нацбанка. <> Расшифровка расчетов значений дисконтированных денежных потоков в каждом году: 1-й год:* 18531 = 20384 / (1 + 0,10)¹; 2-й год: 17343 = 20985 / (1 + 0,10)²; 3-й год: 16213 = 21563 / (1 + 0,10)³; 4-й год: 15351 = 22412 / (1 + 0,10)⁴; 5-й год: 13944 = 22450 / (1 + 0,10)⁵.

Сумма всех значений чистого дисконтированного денежного потока составит 81382 дол. США. (18531 + 17343 + 16213 + 15351 + 13944).

Так как итоговый показатель имеет положительное значение, можно говорить о привлекательности (доходности) использования объекта инвестиционной недвижимости.

Документы — Правительство Республики Хакасия

10.03.2023 от 22.02.2023 №142 О внесении изменений в состав Координационного совета по межнациональным отношениям при Правительстве Республики Хакасия, утвержденный постановлением Правительства Республики Хакасия от 27.