Гк обеспечительный платеж: ГК РФ Статья 381.1. Обеспечительный платеж \ КонсультантПлюс
комментарий к статьям 381.1–381.2 новой редакции ГК
Продолжаю выкладывать отдельные блоки комментария к нормам ГК об обязательствах и договорах. На этот раз речь идет о нормах, посвященных такому способу обеспечения как обеспечительный платеж. Данный текст не является окончательным и еще будет дорабатываться. Буду благодарен за любые замечания и предложения.
Статья 381.1. Обеспечительный платеж
1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
3. Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
4. На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
Комментарий:
1. Статья 381.1 ГК, вступившая в силу с 1 июня 2015 года, вводит регулирование такого известного практике способа обеспечения как обеспечительный платеж.
1.1. Обеспечительный платеж, как его урегулировал ГК, следует отличать от условия договора, которое стороны иногда называют также обеспечительным платежом, но которое, по сути, является условием о задатке. Возникновение практики обозначения задатка в качестве обеспечительного платежа было вызвано желанием сторон обойти признанный в практике ВАС запрет на включение задатка в предварительный договор (см. комментарий к ст.380 ГК). В свете того, что ГК с 1 июня 2015 года прямо признал возможность включения задатка в предварительный договор (п.4 ст.380 ГК), а также ради избежания путаницы, которая неизбежно возникает в связи с тем, что законодатель термин «обеспечительный платеж» присвоил совсем иному способу обеспечения, использование вместо понятия «задаток» эвфемизма «обеспечительный платеж» нецелесообразно.
1.
2. Суть конструкции обеспечительного платежа состоит в том, что одна из сторон договора в обеспечение возможных в будущем, но не предопределенных своих денежных обязательств перед кредитором вносит ему вперед некую сумму на своего рода «депозит», сумма которого (или часть суммы которого) может быть кредитором зачтена к сумме возникшего у лица, внесшего такой платеж, денежного обязательства (если таковое, действительно, возникнет). Такие денежные платежи часто вносятся при получении вещей в прокат (при этом нередко ошибочно называются залогом) и нацелены на обеспечение возможных требований прокатной конторы о погашении ущерба в случае порчи или гибели объекта проката. В аренде недвижимости такого рода «депозиты» покрывают возможный ущерб недвижимости, вскрытый при возврате объекта недвижимости арендодателю. Чаще всего требованиями, ради гарантирования которых вносятся такие «депозиты», являются требования о возмещении убытков или неустойки. Но потенциал такой конструкции достаточно широк.
1.3. При возникновении денежного обязательства, обеспеченного внесением должником обеспечительного платежа, у другой стороны возникает право на зачет требования по данному обязательству к встречному требованию плательщика о возврате обеспечительного платежа. Соответственно, зачет происходит не автоматически, а на основе инициативы лица, получившего обеспечительный платеж. При этом данный зачет имеет определенную специфику. Во-первых, он происходит, несмотря на то, что срок возврата обеспечительного платежа к моменту зачета еще не наступил, что отличает этот зачет от общего режима зачета встречных требований (ст.410 ГК). Во-вторых, по смыслу ст.381.1 ГК правом на такой зачет обладает только кредитор по обеспеченному обеспечительным платежом обязательству.
При этом ничто не блокирует право сторон договориться в договоре о том, что правом на зачет обладает также и лицо, внесшее обеспечительный платеж. Кроме того, стороны могут договориться о том, что зачет будет происходить автоматически в момент возникновения обеспеченного обязательства.
1.4. Стороны могут договориться о восполняемом характере обеспечительного платежа. В последнем случае, если в ходе исполнения договора возникло обеспечиваемое денежное обязательство, и кредитор воспользовался своим правом на зачет, у него возникает право потребовать довнесения обеспечительного платежа с целью восстановления размера обеспечения на случай повторного возникновения соответствующих обязательств (например, выявления нового ущерба арендованному имуществу).
1.5. От обычного аванса обеспечительный платеж отличается тем, что он вносится не за товар, работы или услуги, а на покрытие денежных обязательств внесшего такой платеж лица, возникновение которых в будущем не предопределено. Вероятностный характер возникновения обеспечиваемых денежных обязательств (то есть самого основания для оплаты) препятствует признанию таких «депозитов» классическим авансированием. Этот квалифицирующий признак обеспечительного платежа не вполне четко отражен в тексте ст.381.1 ГК, но может быть выведен из толкования п.1 данной статьи и самой природы этого института. Во-первых, если бы речь шла о внесении обеспечительного платежа в счет уже возникших денежных обязательств (например, по оплате), то данная конструкция была бы обычным авансом и лишалась бы статуса обеспечения и не заслуживала бы указания в Главе 23 ГК, посвященной средствам обеспечения. Во-вторых, указанные в п.1 ст.381.1 ГК примеры тех обязательств, которые могут быть обеспечены обеспечительным платежом, как раз и состоят в обязательствах, возникновение которых не предопределено (убытки, неустойка, платежи по деривативным договорам).
Но при этом ничто не мешает сторонам предусмотреть в договоре комбинированное условие о внесении аванса, который может использоваться арендодателем одновременно и в качестве обеспечительного платежа. Например, стороны договора аренды могут согласовать внесение арендатором аванса за последний месяц аренды и установить, что данную сумму арендодатель может использовать в качестве обеспечения возможных обязательств арендатора по покрытию убытков арендодателя, связанных с причинением вреда арендованному имуществу, или неустойки, начисленной за нарушение арендатором тех или иных обязательств.
1.6. Обеспечительный платеж отличается от залога тем, что а) объект обеспечительного платежа однороден объекту обеспечиваемого обязательства (в обоих случаях речь идет о денежных средствах), и, соответственно, залоговый режим, предполагающий процедуру обращения взыскания на объект залога, здесь просто неприменим, б) объектом обеспечения является денежная сумма, которая переходит в «собственность» кредитора и подлежит возврату в случае невозникновения обеспеченного денежного обязательства и нереализации получаталем своего права на зачет. Обеспечительный платеж в чем-то похож на эскроу, но в отличие от последнего тут стороны обходятся без привлечения третьего лица: «депозит» передается в руки самого кредитора.
1.7. Обеспечительный платеж следует также отличать от такого условия договора как гарантийное удержание. Последнее нередко используется в договорах купли-продажи или подряда и состоит в том, что определенная часть причитающейся продавцу (подрядчику) цены задерживается и выплачивается по окончании гарантийного срока с той целью, что, если в период гарантийного срока будут выявлены дефекты, покупатель (заказчик) сможет зачесть свои требования по возмещению расходов на устранение дефектов и иных убытков к сумме данного гарантийного удержания, с него причитающейся. В отличие от гарантийного удержания обеспечительный платеж вносится одной из сторон договора «наперед».
1.8. Обеспечительный платеж также следует отличать от задатка. Во-первых, последний носит «обоюдоострый» характер и обеспечивает взаимные обязательства сторон (в случае нарушения договора стороной, получившей задаток, она обязана вернуть его в двойном размере). Обеспечительный платеж обеспечивает лишь обязательства той стороны, которая его вносит.
Во-вторых, реализация условия о задатке означает либо присвоение всей суммы задатка, либо истребование его в двойном размере. Коррекция этой суммы возможна только по правилам ст.333 ГК. При этом в случае с обеспечительным платежом сторона, его получившая, вправе присвоить себе путем зачета только ту сумму, которая соответствует реальному размеру возникшего денежного обязательства другой стороны. В-третьих, задаток, как правило, имеет цель обеспечить интересы сторон на случай, если в результате нарушения договора последний будет расторгнут и окажется неисполненным (см. комментарий к ст.380 ГК). Использование же зачета в отношении обеспечительного платежа вполне может сочетаться с сохранением договора в силе.
1.9. Если обеспечительный платеж был внесен арендатором, а впоследствии арендодатель отчуждает объект аренды и договор аренды сохраняется и связывает нового собственника по правилам п.1 ст.617 ГК, к новому собственнику переходит и обязательство по возврату обеспечительного платежа по окончании согласованного арендатором в договоре с прежним собственником срока его «удержания», и право зачесть обеспеченные таким платежом требования к арендатору к сумме платежа.
Положение арендатора не должно ухудшится или иным образом меняться в связи с изменением арендодателя, но требование о возврате обеспечительного платежа арендатор будет предъявлять уже новому арендодателю. Данное обстоятельство должно учитываться сторонами договора об отчуждении объекта аренды в цене такого договора.
2. Согласно п.2 ст.381 ГК если обеспеченное денежное обязательство возникло, но до реализации зачета прекращено (например, путем добровольного погашения должником возникшего денежного обязательства), а также если в течение срока, на который обеспечительный платеж предоставлен, не возникло обеспечиваемое денежное обязательство и не реализовано право на зачет, полученный обеспечительный платеж подлежит возврату.
3. Пункт 3 предусматривает и без того очевидную возможность согласовать в договоре условие о коррекции размера обеспечительного платежа в течение срока действия договора. Стороны могут указать, что при наступлении определенных обстоятельств лицо, внесшее такой платеж, обязано уплатить дополнительную сумму, увеличив размер «зарезервированного» у другой стороны обеспечительного платежа, либо лицо, получившее такой платеж, обязано вернуть его часть, уменьшив соответствующий размер обеспечительного платежа.
Таким образом, размер «зарезервированного» у одной из сторон обеспечительного платежа может быть плавающим и регулярно корректироваться. Такая возможность может быть особенно востребованной применительно к финансовым сделкам деривативного типа.
4. Пункт 4 ст.381.1 ГК содержит правило о том, что на сумму обеспечительного платежа проценты по ст.317.1 ГК по общему правилу не начисляются, но сторонам не запрещается согласовать в договоре иное. Предполагается, что стороны учитывают период пользование деньгами, полученными в качестве обеспечительного платежа, в цене договора. В то же время стороны, как правило, не могут учесть в цене сверхнормативное использование этой суммы в случае уклонения получателя такого платежа от его возврата при возникновении обязательства вернуть платеж (например, при истечении срока действия договора и невозникновении оснований для зачета). Поэтому представляется, что проценты по ст.317.1 ГК наряду с процентами годовыми по ст.
395 ГК должны начисляться на сумму обеспечительного платежа с момента просрочки в его возврате.
Статья 381.2. Применение правил об обеспечительном платеже
Правила об обеспечительном платеже (статья 381.1) применяются также в случаях, если в счет обеспечения вносятся подлежащие передаче по обеспечиваемому обязательству акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.
Комментарий:
Согласно ст.381.2 ГК правила об обеспечительном платеже подлежат применению к аналогичным условиям договора, единственной особенностью которых является то, что предмет обеспечиваемого будущего обязательства состоит не в уплате денег, а в передаче вещей определенных родовыми признаками или ценных бумаг. При этом важно понимать, что в такого рода случаях, когда объектом обеспечительного платежа являются ценные бумаги или родовые вещи, обеспечиваемое обязательство должно иметь однородный предмет.
Иначе говоря, в обеспечение обязательства по передаче определенного вида акций определенной компании, которое может возникнуть у одной из сторон в будущем, в договоре может быть согласована передача потенциальному кредитору по такому обязательству определенного количества однородных акций в качестве обеспечительного «платежа».
Если ценные бумаги или родовые вещи передаются кредитору в обеспечение будущего денежного обязательства, имеет место залог или в той степени, в которой закон допускает такого рода конструкцию, – обеспечительная передача права собственности.
Обеспечительный платеж. Правовые комментарии| Блог экспертов компании VIPFLAT
Обеспечительный платеж вносится агенту
Обеспечительный платеж по Предварительному договору вносится агенту, действующему в рамках агентского договора от имени продавца.
При невыполнении Продавцом Предварительного договора он выплачивает штраф, равный по сумме Обеспечительному платежу, а агент возвращает Покупателю Обеспечительный платеж.
Задаток в своей деятельности агентом не используется так как, в том числе:
- чтобы у Покупателя не возникло ложного мнения, что именно агент, а не продавец должен возвратить задаток в двойном размере в случае отказа Продавца от исполнения Предварительного договора.
- существует прямо противоположная практика высших судебных инстанций Российской Федерации в мнениях о возможности обеспечения задатком предварительного договора.
Статья ГК 381.1. Обеспечительный платеж
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Комментарии
По смыслу п. 1 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж — это внесение одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы, за счет которой обеспечивается исполнение денежного обязательства, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора.
Норма прямо указывает на возможность обеспечить обязательство, которое возникнет в будущем.
В счет обеспечения могут вноситься не только денежные средства, но и акции, облигации, иные ценные бумаги или вещи, определенные родовыми признаками.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Самые востребованные варианты использования обеспечительного платежа следующие:
Есть вариант использования момента внесения обеспечительного платежа как «точки отсчета» для начала исполнения договора. Как только внесен, начинает течь срок исполнения для другой стороны.
Еще один немаловажный момент — п. 2 ст. 381.1 ГК РФ разрешает сторонам договориться о том, что сумма обеспечительного платежа не возвращается при ненаступлении обстоятельств, дающих право воспользоваться этим платежом.
На сумму обеспечительного платежа проценты, установленные статьей 317.1 настоящего Кодекса, не начисляются, если иное не предусмотрено договором.
Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств.
В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
Обеспечительный платеж очень нужный и полезный инструмент, который стоит использовать в договорной работе.
https://clck.ru/BoR9e
Действия агента в рамках агентского договора
Заказчику оказывает услуги агент, выступающий от своего имени, но за счет принципала.
Должен ли агент указывать в договоре возмездного оказания услуг на то, что указанный договор заключается агентом во исполнение агентского договора, заключенного с принципалом, ссылаться на этого принципала в договоре, а также предъявлять заказчику доверенность, выданную ему принципалом?
Прежде всего отметим, что в соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ в рамках агентского договора агент может действовать двумя способами (в зависимости от условий данного договора): от имени и за счет принципала либо от своего имени, но за счет принципала.
В первом случае по сделке, совершенной агентом, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Во втором же случае приобретает права и становится обязанным агент, даже если принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Из приведенной нормы следует, что при заключении агентом договора от своего имени указания на то, что он действует на основании заключенного им с принципалом агентского договора, не требуется.
Такой агент выступает стороной по заключенной им сделке. Принципал же по отношению к заключенной агентом сделке будет являться лишь третьим лицом (ст. 308 ГК РФ). Очевидно, что в этом случае нет необходимости и в выдаче принципалом агенту доверенности, так как представительства (ст. 182 ГК РФ) не возникает.
Следовательно, в рассматриваемом случае исполнителем по договору возмездного оказания услуг будет считаться агент, независимо от наличия или отсутствия у него договорных отношений с принципалом, так как именно он указан в качестве стороны по такому договору. Поэтому акты приема оказанных услуг должны быть подписаны именно агентом, а счета-фактуры должны быть выставлены от его имени.
Ведь из положений п. 1 ст. 720 ГК РФ, которые в силу ст. 783 ГК РФ применяются к договору возмездного оказания услуг, следует, что заказчик осуществляет приемку услуг у исполнителя, указанного в качестве такового в договоре. А п. 1 ст. 149 НК РФ прямо устанавливает, что агент, действующий от своего имени, выставляет счет-фактуру покупателю самостоятельно.
Необходимость указывать принципала в договоре возникает в том случае, если агент согласно его договору с принципалом действует от имени последнего. В данной ситуации, как уже отмечалось выше, стороной по договору будет являться принципал, и от его имени должны будут подписываться акты и выставляться счета-фактуры.
При этом агент должен при заключении договора с заказчиком указать, что выступает представителем в сделке на основании соответствующего договора с принципалом. Полномочия агента на совершение сделки могут явствовать как из выданной ему принципалом доверенности, которую он в таком случае должен представить заказчику услуг, так и из договора (п. 4 ст. 185 ГК РФ, постановление ФАС Центрального округа от 16.09.2009 N А68-9558/08/359/7 (Ф10-3712/09)).
Таким образом, само по себе отсутствие у агента доверенности на осуществление действий от имени принципала не может являться основанием для признания совершенных агентом действий по исполнению агентского договора неправомерными.
Пунктом 2 ст. 1005 ГК РФ закреплено, что в случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента (смотрите, например, постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2004 N Ф09-2495/04ГК).
В то же время стороны вправе предусмотреть в договоре, что полномочия агента помимо договора должны подтверждаться соответствующей доверенностью. В этом случае без получения доверенности агент осуществлять юридические и иные действия от имени принципала не может (смотрите, например, постановление Седьмого апелляционного арбитражного суда от 10.02.2010 N 07АП-105/10).
Ответ подготовил Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ кандидат юридических наук Широков Сергей
ГАРАНТ.РУ: https://clck.ru/BoR9e
Путеводитель по залоговым депозитам в Калифорнии | California Courts
Это руководство содержит информацию о
- Когда домовладелец должен вернуть залог
- Что арендодатель может вычесть из залога
- Что может сделать арендатор, если арендодатель не вернет залог
Введите номер своего мобильного телефона
Десятизначный номер мобильного телефона, начинающийся с кода города (например, 4158654200)
Выберите своего оператора мобильной связи
Выберите своего оператора мобильной связиBoost MobileCricket WirelessAlltelGoogle FiMetroPCSAT&TRepublic WirelessSprintT-MobileVerizonU.
S. CellularVirgin Mobile
Мы будем использовать этот номер мобильного телефона только для отправки этой ссылки
Гарантийный депозит
Большинство арендодателей требуют, чтобы арендаторы внесли залог
Гарантийный депозит – это деньги, обычно арендная плата за 1–2 месяца, которые арендодатель удерживает на случай, если арендатор нанесет какой-либо ущерб арендуемому помещению или нарушит договор аренды и не не платите арендную плату. Когда арендатор выезжает, арендодатель должен вернуть залог, но может оставить часть его для оплаты определенных вещей, таких как ущерб арендуемой квартире.
После уведомления арендатора арендодатель должен сообщить арендатору в письменной форме, что он имеет право запросить предварительную проверку. Это дает арендатору возможность отремонтировать вещи перед выездом, чтобы вернуть залог. Получите дополнительную информацию о том, как уведомить и провести проверки перед выездом из Департамента недвижимости штата Калифорния.
Возврат залога
После выезда арендатора у арендодателя есть 21 день, чтобы обратиться в любой из
- Вернуть весь залог
- Верните залог за вычетом любых вычетов вместе с подробным отчетом. В подробном заявлении должно быть указано, что было вычтено и почему.
Если вычеты превышают $125,00, арендодатель должен приложить копии всех счетов или квитанций к детальной выписке. Если арендодатель или его сотрудник выполнили работу самостоятельно, они должны указать описание работы, ее продолжительность и почасовую ставку, которую они взимают. Любые ставки должны быть разумными.
Если ремонт не будет завершен в течение 21 дня по уважительной причине, арендодатель может отправить арендатору разумную ( добросовестность ) смету расходов на ремонт. Затем в течение 14 дней после завершения ремонта арендодатель должен отправить арендатору квитанции.
Арендодатель может вычесть из залога только определенные предметы
Арендодатель может вычесть:
- Уборку сдаваемой квартиры при выезде арендатора, но только для того, чтобы сделать ее такой же чистой, как при первом въезде арендатора
- Устранение повреждений, кроме естественного износа, причиненных арендатором и гостями арендатора
- Восстановление или замена мебели или других личных вещей, но только в том случае, если это было включено в договор аренды и повреждение не вызвано естественным износом
Как правило, арендодатель может удерживать часть залога за причитающуюся арендную плату.
Но бывают исключения, когда арендодатель не может этого сделать. Например, арендодатель не может использовать залог для покрытия COVID-19.задолженность по аренде.
Задолженность по аренде в связи с COVID-19
Арендодатель не может использовать гарантийный залог для покрытия невыплаченной задолженности по аренде в связи с COVID-19 (арендная плата или другие денежные средства, причитающиеся по договору аренды, например плата за парковку, подлежащие уплате с 1 марта 2020 г. по 30 сентября 2021 г.). Если арендная плата подлежит оплате в другое время, арендодатель может использовать залог для покрытия невыплаченной арендной платы.
Досрочное расторжение договора аренды из-за насилия
Если арендатор отправляет письменное уведомление в соответствии с разделом 19 Гражданского кодекса46.7 что они досрочно расторгают договор аренды, потому что они или кто-то, с кем они живут, подвергались насилию в течение последних 180 дней, арендодатель не может использовать залог в качестве штрафа за досрочное расторжение договора аренды или для покрытия периода аренды.
после прекращения аренды арендатором.
Если арендодатель не возвращает залог
1. Напишите арендодателю письмо и попытайтесь достичь соглашения
Если арендодатель не вернет весь залог в течение 21 дня или арендатор не согласен с вычетами они могут написать письмо с просьбой к арендодателю вернуть залог. Арендатор должен сохранить копию письма для своего учета.
2. Подайте иск в суд мелких тяжб (или гражданский суд)
Если арендатор и арендодатель не могут прийти к соглашению, арендатор может подать в суд на арендодателя по поводу возврата залога. Могут подать в суд на оба
- Сумма залога
- Двукратная сумма залога возмещения убытков
Судья может присудить арендатору эти дополнительные убытки, если арендодатель недобросовестно удержал залог. Человек, который является арендатором, может предъявить иск только на сумму до 10 000 долларов США в суде мелких тяжб.
Дополнительную информацию о страховых залогах и выезде можно получить из Справочника по правам и обязанностям арендаторов и арендодателей Департамента недвижимости штата Калифорния .
Или прочитайте закон в разделе Гражданского кодекса Калифорнии 1950.5.
Гарантийный депозит и арендная плата за последний месяц
Арендодателям разрешено требовать внесения определенной предоплаты.
Пропустить оглавление
Содержание
Вы пропустили раздел оглавления.
Обзор
Арендодатели могут взимать арендную плату за первый и последний месяц, залог в размере арендной платы за один месяц и деньги на покупку и установку замка и ключа.
Гарантийный депозит — это денежный залог арендодателю для возмещения ему/ей убытков, связанных с неуплатой арендатором арендной платы или оплаты ремонта, если арендатор нанес ущерб помещению.
Эти предоплаты не могут быть переданы для другого использования, если обе стороны не согласны (это означает, что ваш залог не может быть использован в качестве арендной платы за последний месяц, если только арендатор и арендодатель не договорятся).
Если арендодатель позже повысит арендную плату, он может увеличить сумму арендной платы за последний месяц, чтобы она равнялась новой арендной плате.
Поступления и проценты
Арендодатель должен держать гарантийный депозит на отдельном процентном счете в банке штата Массачусетс. Квитанция об оплате должна быть предоставлена арендатору в течение 30 дней с момента получения арендодателем залога. В квитанции должны быть указаны:
- название банка
- номер счета
- сумма депозита
- заявление о том, что арендатор имеет право на все проценты, полученные от банка, в котором находится депозит, если он проживает в квартире не менее 1 года.
Арендодатель должен выплатить проценты как по залоговому депозиту, так и по арендной плате за последний месяц.
- Гарантийный депозит . Арендатор имеет право на 5% годовых или любую меньшую сумму, полученную от банка, в котором хранится депозит, если вы проживаете в квартире не менее одного года.
- Арендная плата за последний месяц . Арендатор имеет право на 5 % годовых или на меньшую сумму, полученную от банка, в котором удерживалась ваша арендная плата. Если арендная плата за последний месяц не хранится на банковском счете, арендодатель должен платить 5% годовых. Арендатору не обязательно проживать в квартире в течение 1 года, чтобы иметь право на проценты.
- Выплата процентов — Проценты выплачиваются арендатору каждый год в годовщину аренды. Арендодатель должен информировать арендатора о любых процентах, причитающихся ему, и должен либо включить проценты, либо разрешить арендатору вычесть сумму из следующего арендного платежа. Если проценты не получены в течение 30 дней после годовщины, арендатор может вычесть проценты из арендной платы за следующий месяц. После расторжения договора аренды любые проценты, причитающиеся арендатору, должны быть выплачены в течение 30 дней с момента расторжения.
Возврат залога и арендной платы за последний месяц
Арендатор имеет право на немедленный возврат внесенных предоплат, таких как залог и арендная плата за последний месяц, если арендодатель:
- Не предоставит арендатору записи о предоплате в рабочее время
- Не предоставляет арендатору в течение 30 дней с момента получения депозита квитанцию с банковской информацией и номером счета депозита
- Производить вычеты за ущерб без представления надлежащей документации
- Использование договора аренды с положениями, противоречащими законам о предоплате, и попытка принудительного исполнения этого договора аренды или попытка заставить арендатора отказаться от своих прав
Арендатор имеет право на немедленный возврат предоплаты и возможного тройного возмещения ущерба, судебных издержек и гонораров адвокатам, если арендодатель:
- Не поместит гарантийный депозит на процентный банковский счет штата Массачусетс, отдельный от своего собственного
- Неперечисление залога и других предоплат новому арендодателю
- Не возвращает предоплату или остаток в течение 30 дней после прекращения аренды
Вычет возмещения ущерба по залоговым депозитам
Арендодатель должен вернуть залог или остаток в течение 30 дней после прекращения аренды.
Однако арендодатель может вычесть из полной суммы:
- Любую невыплаченную арендную плату, которая не была удержана на законных основаниях или вычтена в соответствии с законом
- Любое невыплаченное увеличение налогов на недвижимость, если вы были обязаны уплатить его в соответствии с действующим пунктом об увеличении налогов в договоре аренды
- Разумная сумма, необходимая для устранения любого ущерба, причиненного арендатором, любым лицом, находящимся под контролем арендатора, или любым лицом, находящимся в помещении с согласия арендатора
- Также можно вычесть урон питомца
- Арендаторы не должны платить за разумный износ, связанный с нормальным использованием
Если помещение повреждено, арендодатель должен предоставить арендатору подробный список повреждений и необходимых ремонтных работ в течение 30 дней после окончания срока аренды. Арендодатель или агент должны поклясться в этом списке под страхом наказания за лжесвидетельство.
Кроме того, арендодатель или агент должны предоставить арендатору письменные доказательства, указывающие фактическую или предполагаемую стоимость этого ремонта, такие как оценки, счета, счета-фактуры или квитанции.
Передача депозитов новым арендодателям
Перечисление предоплат новым арендодателям: Если здание продается или передается новому владельцу, арендодатель должен зачислить арендную плату за последний месяц и гарантийный депозит вместе с начисленными процентами новому домовладельцу. Новый арендодатель должен письменно уведомить арендаторов о переводе в течение 45 дней с момента получения денег. Если бывший арендодатель не передает предоплату новому арендодателю, он по-прежнему несет ответственность, но новый арендодатель также несет обязательства перед арендатором в размере суммы предоплаты. Новый домовладелец может выполнить это обязательство, предоставив бесплатную арендную плату на время, эквивалентное произведенным платежам.
Арендатор имеет право на немедленный возврат гарантийного депозита плюс начисленные проценты, если арендодатель:
- Не предоставляет записи о залоговом депозите для проверки
в рабочее время - Не вносит залог на отдельный процентный счет в банке штата Массачусетс
- Непредоставление в течение 30 дней с момента получения залога квитанции с указанием названия и местонахождения банка, а также суммы и номера счета залога.
Арендодатель не может удерживать какую-либо часть залога по любой причине, включая вычеты за ущерб или встречный иск о возмещении любого ущерба помещениям в судебном иске арендатора о взыскании залога, если арендодатель:
- Использует договор аренды, который содержит положения, противоречащие Закону об обеспечительных депозитах, и пытается обеспечить соблюдение этих положений или пытается заставить вас подписать отказ от прав
- Не вносит залог на отдельный процентный счет в банке штата Массачусетс
- Неперечисление залога или арендной платы за последний месяц новому арендодателю после продажи сдаваемого в аренду имущества
- Делает вычеты за ущерб и не предоставляет вам подробный список убытков в течение 30 дней после прекращения аренды
Арендатор может иметь право на трехкратную сумму залога или оставшуюся сумму, на которую арендатор имеет право после законных вычетов с процентами, плюс судебные издержки и разумные гонорары адвоката, если арендодатель:
- Не вносит залог на отдельный процентный счет в банке штата Массачусетс
- Неперечисление залога или арендной платы за последний месяц новому арендодателю после продажи сдаваемого в аренду имущества
- Не возвращает залог (или остаток после законных вычетов) с процентами в течение 30 дней после прекращения аренды
Если арендодатель не выплачивает арендатору какие-либо проценты, на которые арендатор имеет законное право (включая проценты по залоговому депозиту и проценты по арендной плате за последний месяц) в течение 30 дней после прекращения аренды, арендатор может иметь право на в три раза больше процентов , плюс судебные издержки и разумные гонорары адвоката.
ПРИМЕЧАНИЕ: Постоянная ответственность бывшего владельца
Бывший владелец и агент продолжают нести ответственность в соответствии с положением Устава о тройном возмещении убытков в отношении удержания и учета до:
- Гарантийный депозит переведен и арендатор получил письменное уведомление, или
- Залог возвращен арендатору
Новый владелец несет полную ответственность за тройной ущерб, даже если прежний владелец не перечислил залог и не предоставил надлежащее уведомление, описанное непосредственно выше.
Рекомендуется, чтобы арендодатель решил взять залог, прежде чем сделать это, проконсультировавшись с адвокатом или другим специалистом по недвижимости, поскольку за ненадлежащее обращение с деньгами арендатора предусмотрены суровые наказания.
Помогите нам улучшить Mass.gov своими отзывами
Вы нашли то, что искали на этой веб-странице? Если у вас есть предложения по сайту, сообщите нам.
Об авторе