Ипотека втб условия: Взять ипотеку в ВТБ — оформить ипотечный кредит с выгодной ставкой онлайн в Москве и всей России

Ипотека втб условия: Взять ипотеку в ВТБ — оформить ипотечный кредит с выгодной ставкой онлайн в Москве и всей России

Ипотека ВТБ банка в 2023, взять кредит на покупку квартиры в банке ВТБ, условия

• Курсы валют

  Курсы валют

  • Курс доллара
  • Курс евро
  • Курс юаня
  • Курс фунта
  • Курс тенге
  • Курс бел. рубля
  • Курс йены
  • Курс франка
  • Курс злотого
  • Курс дирхама

  Курсы валют ЦБ РФ

  • Курс доллара ЦБ
  • Курс евро ЦБ
  • Архив ЦБ РФ
  • Архив доллара ЦБ РФ
  • Архив евро ЦБ РФ

  Конвертер валют

• Кредиты

  Потребительские

  • Наличными
  • Рефинансирование
  • Онлайн-заявка
  • На карту
  • Кредитный калькулятор
  • Под залог недвижимости
  • Без справок
  • Пенсионерам

  Подбор кредита

  • Оставить заявку

  Для бизнеса

  • Для юридических лиц
  • Для ИП
  • На развитие бизнеса
  • Онлайн
• Вклады

  Вклады

  • Калькулятор вкладов
  • Пенсионерам
  • Под высокий процент
  • Выгодные
  • В долларах
  • В евро
  • Валютные
• Ипотека

  Ипотека

  • Калькулятор ипотеки
  • Рефинансирование
  • Без первоначального взноса
  • Кредит на квартиру
  • Военная
  • Для молодой семьи
  • Социальная
  • На строительство дома
• Автокредиты

  Автокредиты

  • Калькулятор автокредитов
  • С пробегом
  • Без первоначального взноса
  • С плохой кредитной историей
  • Онлайн
  • Выгодный
  • Без КАСКО
  • На новое авто
• Кредитные карты

  Кредитные карты

  • Карты рассрочки
  • Онлайн
  • Моментальные
  • Без отказа
  • Виртуальные
  • С льготным периодом
  • Без процентов
  • По паспорту

  Подбор кредитной карты

  • Подобрать карту
• Займы

  Займы

  • На карту
  • Без отказа
  • Без процентов
  • Без поручителей
  • Калькулятор займов
  • Онлайн
  • Наличными
  • Пенсионерам

  Список МФО

  • Лайм-займ
  • Займер
  • Турбозайм

  Отзывы о займах

  • Оставить отзыв
• Банки

  Банки

  • СберБанк
  • Банк ВТБ
  • Газпромбанк
  • Альфа-Банк
  • Россельхозбанк
  • Промсвязьбанк
  • Московский Кредитный Банк
  • Банк «Открытие»
  • Отделения списком
  • Банкоматы списком

  Отзывы о банках

  • Оставить отзыв

Россия

ВТБ улучшил условия ипотеки на приобретение частных домов и таунхаусов

Проблемы, стоящие перед этим важным сегментом стройиндустрии, обсуждались на заседании комитета по цементному машиностроению НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», которое состоялось на площадке завода «Бецема».

Фото: www.rmr-servis.ru

Как сообщила пресс-служба организации, главными темами заседания стали работа цементных заводов в условиях санкций, направления импортозамещения, сотрудничество с отечественными поставщиками оборудования, взаимодействие с партнерами из дружественных стран, актуальные инженерные решения.

На заседании выступили представители цементных компаний — членов НО «СОЮЗЦЕМЕНТ». Особый интерес вызвали свежие примеры разработки реверс-технологий, представленные несколькими участниками совещания.

Фото: www.i—tc.ru

«Одна из базовых задач комитета — формирование консолидированного спроса на оборудование для цементной отрасли, создание общего технического задания для последующего изготовления узлов и агрегатов на одном из российских предприятий», — отметил председатель комитета по цементному машиностроению НО «СОЮЗЦЕМЕНТ», генеральный директор АО «Бецема» Сергей Трифонов (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой НО «СОЮЗЦЕМЕНТ»

Он проинформировал, что сейчас машиностроительные заводы загружены заказами от разных отраслей промышленности, но цементники — традиционные и постоянные заказчики.

«Этот сегмент необходимо расширять, — подчеркнул руководитель, заверив: — Отечественное цементное машиностроение готово двигаться в направлении улучшения качества продукции и снижения сроков поставки».

Фото предоставлено пресс-службой НО «СОЮЗЦЕМЕНТ»

Развивать отечественное цементное машиностроение можно только совместными усилиями машиностроителей, производителей цемента, инжиниринговых центров, проектных институтов и государства, оценивающего цемент как стратегически важный для страны продукт, отметила исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ» Дарья Мартынкина (на фото).

Фото: www. prokcssmedia.blob.core.windows.net

Сейчас, в условиях санкций, либо европейское оборудование и запчасти для цементных заводов будут замещены другим импортом (прежде всего из Китая, Турции, Индии, Ирана), либо удастся преодолеть импортозависимость и вывести отечественный цеммаш на новый уровень развития, добавила она.

Фото предоставлено пресс-службой НО «СОЮЗЦЕМЕНТ»

Участники заседания призвали активнее знакомить производителей цемента с возможностями российских машиностроительных заводов и инжиниринговых компаний. Для этого планируется проводить регулярные заседания комитета на базе заводов по производству цементного оборудования.

Фото: www.istservis.ru

В числе других задач комитета — мониторинг консолидированной потребности в оборудовании для цементной отрасли, организация производства новых типов востребованного оборудования, взаимодействие с государственными органами по вопросам импортозамещения.

Участники заседания пришли к выводу, что такой капиталоемкой, крупнотоннажной промышленности, как цементная отрасль, необходима комплексная система прогнозирования потребностей.

Фото: www.yandex.ru

«Поддерживать в рабочем состоянии дополнительные мощности без перспектив их загрузки экономически неэффективно, — цитируют «Известия» прозвучавший в «СОЮЗЦЕМЕНТе» тезис.

Цементной промышленности необходимы обоснованные прогнозы потребления цемента на три, пять и семь лет по регионам страны, чтобы заранее подготовиться к производству цемента в нужных объемах, заключили участники заседания.

Фото: www.publishernews.ru

Другие публикации по теме

Вместо надписи Holcim на мешках с цементом теперь появится новая — «ЦЕМЕНТУМ»

Эксперты: за десять месяцев производство цемента выросло на 4,3%, потребление — на 3,7%

Эксперты: за год объем производства цемента в России вырос на 6%, а экспорт упал на 24%

Стройиндустрия в январе-июле 2021 года: цемента, бульдозеров и лифтов стало больше

Производство цемента в России в 2020 году снизится на 4%, а ожидалось вообще -10%

Что такое ипотека с возвратом продавцом

Многие потенциальные покупатели жилья, желающие попасть на палящий рынок недвижимости Канады, разделяют одну проблему: им нужен значительный первоначальный взнос для получения выгодного ипотечного кредита. Либо так, либо продолжайте подписывать договоры аренды. Поскольку средние цены на недвижимость по стране выросли до самого высокого уровня за всю историю (дома, выставленные на продажу в Ванкувере и Торонто, оцениваются более чем в 1 миллион долларов), авансовые платежи часто превышают шестизначный диапазон, и экономия на одном может занять слишком много времени.

В качестве решения может подойти ипотека с возвратом продавца (ВТБ). Этот часто недостаточно используемый вариант финансирования может быть полезен для покупателей, у которых может не хватить денег для внесения первоначального взноса, или для продавцов, которые хотят стимулировать покупку, не снижая запрашиваемой цены. В этом сообщении в блоге объясняется, что такое ипотека с возвратом продавцом и как она работает. Мы также обсудим плюсы и минусы этого вида ипотеки, чтобы вы могли решить, подходит ли он вам!

Что такое ипотека с возвратом у продавца?

Ипотека с возвратом продавцом (ВТБ), также известная как Ипотека с возвратом продавца, Финансирование продавца или Финансирование владельца, представляет собой тип ипотеки, при котором покупатель недвижимости получает ссуду от продавца для гарантии сделки. В этом случае продавец также становится кредитором. Существует два типа ипотеки с возвратом продавцом:

Частично финансируемая ипотека ВТБ — Продавец предоставляет покупателю жилья взаймы часть суммы, необходимой для покупки недвижимости. Эти деньги обычно идут на первоначальный взнос, чтобы покупатель мог получить более выгодный ипотечный кредит в банке. Это самый распространенный вид ипотеки ВТБ.

Полностью финансируемая ипотека ВТБ – В этом типе ВТБ продавец финансирует покупателя на общую сумму, необходимую для покупки дома. Других кредиторов в сделке нет.

Как работает ипотечный кредит с возвратом продавцом?

Ипотека с возвратом товара продавцом позволяет покупателю получить больше наличных, а продавцу — более быструю и легкую продажу. Став кредитором, продавец взимает более высокую процентную ставку, чем банк, но меньшую, чем частный кредитор. Поясним все это лучше на примере:

Если покупатель желает приобрести дом за 1 000 000 долларов США для продажи в Торонто, ему потребуется 20% первоначальный взнос по ипотеке с фиксированной процентной ставкой, предоставленной банком, что составляет 200 000 долларов США. Если у покупателя есть только 100 000 долларов на банковском счете, еще 100 000 долларов могут быть доступны через ВТБ. Затем банк ссужает покупателю 80% от покупной цены для приобретения дома. Теперь у собственности два ипотечных кредита:

• Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой в ​​размере 800 000 долларов США, который должен банку.
• Закладная на возврат товара продавцом в размере 100 000 долларов, причитающаяся продавцу.

Традиционная ипотека против ипотеки с возвратом продавцом

Ипотека — это вид ссуды, обеспеченной залогом недвижимости. Обычная ипотека регулярно продлевается банком и имеет фиксированную процентную ставку на весь срок кредита. В Канаде стандартом является пятилетняя ипотека, амортизируемая в течение 25 лет. Следующие факторы могут повлиять на процентные ставки по кредитам банка или финансового учреждения:

• Срок кредита
• Сумма кредита
• Кредитное качество заемщика

В конце концов, традиционные ипотечные кредиты представляют собой сделку с меньшим риском для кредиторов, поскольку дополнительный капитал в собственности служит гарантией от потенциальных потерь в случае невыполнения обязательств по кредиту.

С другой стороны, когда покупатель оформляет ипотеку с возвратом товара у продавца, он обычно уже полагается на основной источник финансирования, которым, скорее всего, является банк. Это делает ВТБ вторым залогом имущества, подчиненным требованием на актив. Этот тип ипотеки имеет тенденцию быть более гибким в отношении размера кредита, его продолжительности и квалификации заемщика. Поскольку все это сопряжено с более высокими рисками для кредитора (продавца недвижимости), процентные ставки в ВТБ часто выше, чем в традиционной ипотеке.

Ипотека с возвратом продавцом для продавцов

Несмотря на то, что ВТБ невероятно выгодны для продавцов при некоторых обстоятельствах и относительно безопасны, вы должны принять некоторые меры предосторожности, прежде чем браться за кредит в рамках сделки. Финансирование покупателя имеет свои плюсы и минусы, и вот список некоторых из них:

Плюсы ВТБ для продавцов

• ВТБ более гибкий. Вы можете договориться с покупателем жилья об условиях кредита.
• ВТБ поможет быстрее продать недвижимость.
• Вы можете получить выгоду от высоких процентных ставок кредита ВТБ.
• Вы можете снизить налоговое бремя на прирост капитала.
• Вы сохраняете за собой долю в доме и удерживаете процент от кредита, равный сумме долга, до тех пор, пока ипотека с возвратом продавца не будет полностью погашена.

ВТБ Минусы для продавцов

• Вы должны полностью владеть недвижимостью и не иметь никаких ипотечных взносов.
• Вы не получаете все наличные авансом.
• У покупателя могут быть проблемы с кредитной историей, и он может не выплатить кредит.
• В случае дефолта ваш кредит будет считаться вторым ипотечным кредитом и будет выплачен только после полного погашения основного кредита (банка, частного кредитора).
• Поскольку вы являетесь продавцом и кредитором, вам потребуется второй контракт для согласования условий соглашения, что означает дополнительные судебные издержки.

Ипотека с возвратом у продавца для покупателей

Покупатели, желающие выйти на рынок недвижимости с ипотекой с возвратом у продавца, должны учитывать, что это сложный вариант, связанный с некоторыми рисками. Вот некоторые из плюсов и минусов ипотечного кредита с возвратом продавцом для покупателей жилья:

ВТБ для покупателей

• ВТБ означает быстрый и относительно легкий доступ к капиталу для увеличения вашего первоначального взноса или для покупки дома на одну семью или квартиры на берегу озера в целом.
• У вас будет меньше затрат на закрытие.
• Этот вид ипотеки более гибкий. Вы можете договориться с продавцом об условиях кредита.
• Если у вас плохая кредитная история, нехватка денежных средств или вы не подходите под другие виды ипотечных кредитов, вы можете получить существенную выгоду от ВТБ.
• ВТБ лучше всего подходит для покупателей на рынке покупателя (редко в Канаде). Финансирование поставщика будет работать лучше всего там, где много домов и риелторов, испытывающих трудности с перемещением своего имущества.

ВТБ Минусы для покупателей

• ВТБ — еще одна ипотека на дом, которую вам нужно будет вернуть.
• Банк имеет право отказать Вам в взятии кредита ВТБ. Банк по-прежнему является кредитором и имеет возможность отказать вам в ссуде, если вы получаете средства от кого-то другого.
• Продавец хотел бы иметь достаточную долю в собственности, чтобы покрыть то, что он вам ссужает, т.е. если ВТБ за 10% от покупной цены, то продавцу необходимо владеть 10% дома.
• Если вы получаете средства ВТБ на покупку жилья, вам, скорее всего, не удастся избежать страховки по ипотечному кредиту, которая добавит дополнительный платеж к вашим затратам на покупку жилья.

Преимущества ВТБ для инвесторов в недвижимость

Поскольку ипотека с возвратом продавцом лучше подходит для состоятельных инвесторов в недвижимость или для тех, кто имеет предыдущий опыт в сфере недвижимости и терпимость к высоким рискам, этот инструмент чаще используется в мире инвестиций в недвижимость.

Если вы полностью владеете недвижимостью, она может облагаться значительным налогом на прирост капитала, если вы решите ее продать. ВТБ может помочь вам избежать прироста капитала от покупной цены, что даст вам значительные налоговые льготы. Ежемесячные платежи по ипотеке являются дополнительным источником дохода.

Инвесторы с плохой кредитной историей также могут воспользоваться преимуществами ВТБ, используя его как краткосрочную финансовую альтернативу, пока не будет найдено лучшее решение. Они могут использовать ипотечные платежи ВТБ, чтобы улучшить свой кредит, создать хорошую историю платежей и увеличить капитал в доме, чтобы в конечном итоге получить лучшее финансовое соглашение с более привлекательной процентной ставкой.

Финансирование продавца (продавца)

Договор купли-продажи («ДПП») – это соглашение между покупателем («Покупатель») и владельцем недвижимости («Продавец»), по которому Покупатель оплачивает депозит в размере покупной цены, а остаток выплачивается в течение определенного периода времени на условиях, оговоренных и согласованных между сторонами.

Стороны должны провести переговоры и договориться о том, кто будет оплачивать текущие расходы, связанные с владением, такие как техническое обслуживание и ремонт, страхование, налоги на имущество, коммунальные услуги и т. д.

Принципиальное отличие такого рода договоренностей от любой другой формы финансирования при содействии продавца (например, аренда с опционом на покупку, покупка путем принятия ипотечного кредита или покупка в порядке передачи от продавца) обратная ипотека) заключается в том, что контроль над имуществом немедленно переходит к покупателю, но право собственности остается за владельцем до тех пор, пока не будет уплачена полная сумма покупной цены.

Вопрос в том, когда такая договоренность будет выгодна и как именно она будет работать? Как и в любых других деловых отношениях между людьми, на то, что делает любое конкретное договорное соглашение идеальным или целесообразным, влияют различные факторы. Некоторые из этих факторов рассматриваются ниже.

Способ финансирования покупки по договору купли-продажи был в свое время довольно хорошо известен в Альберте и других частях Канады. Вот почему. Исторически сложилось так, что банки расширяли ипотечное финансирование на основе требования о первоначальном взносе, которое было гораздо более существенным, чем в настоящее время. Часто требование приближалось к 50% от покупной цены в зависимости от объекта. Просто когда-то так и было. Поскольку только небольшая часть населения была в состоянии внести такой размер первоначального взноса, для облегчения операций по покупке была использована альтернативная схема, которая позволяла вносить гораздо меньший первоначальный взнос. Это был АФС.

Теперь, конечно, картина изменилась, и банки могут кредитовать до 95% от покупной цены жилой недвижимости с соответствующими гарантиями. Многие не согласятся с целесообразностью предоставления ипотечных кредитов до 95% от покупной цены, но общее мнение, по сути, заключается в том, что это гораздо лучший вариант, чем сценарий с первоначальным взносом в 50%.

В результате Соглашения о продаже стали забытым инструментом финансирования. Зачем покупателю использовать AFS, когда он или она может получить финансирование в банке, вероятно, по более выгодной ставке и на лучших условиях? Тот факт, что они не будут.

Однако примите во внимание тот факт, что все еще есть Покупатели, которые хотели бы приобрести недвижимость, но, несмотря на более широкую доступность банковского финансирования, все еще не могут претендовать на такое кредитование. Как же тогда Покупатель может владеть собственностью, которая уже может быть профинансирована за счет банковских денег? Ответ заключается в том, что этого можно добиться, взяв ипотеку, которая уже зарегистрирована на право собственности. Теперь, если бы ипотечные кредиты были полностью предполагаемыми (в том смысле, что они могли бы быть приняты без одобрения банка), тогда Продавцы могли бы просто передать право собственности на свою собственность Покупателю, и Покупатель взял бы на себя всю ответственность владения, включая прямые отношения. с банком в качестве владельца / кредитора. Однако самое важное, что следует отметить во всем этом, это то, что в Канаде институциональная ипотека не может быть принята автоматически без согласия кредитора. Банковская ипотека обычно может быть принята только тогда, когда предполагаемый покупатель сначала соответствует требованиям существующего кредитора. AFS — это стратегия покупки недвижимости покупателем без установления прямых отношений с банком и путем финансирования покупки за счет того, что можно было бы назвать финансированием продавца, в отличие от банковского финансирования. AFS позволяет обойти проблему непредполагаемой ипотеки и может быть полезна независимо от того, покупаете вы или продаете.

Процесс начинается обычным образом с предложения и принятия типичного договора купли-продажи. Отличие состоит в том, что сделка заявлена ​​как , осуществляемая посредством Соглашения о продаже . Основная предпосылка заключается в том, что при таком соглашении Покупатель вносит на депозит определенную согласованную сумму денег с остатком, подлежащим оплате в рамках структуры финансирования, которую можно назвать «Неоплаченный капитал продавца». Например, если цена продажи составила 200 000 долларов США, а депозит — 10 000 долларов США, неоплаченный капитал продавца составит 19 долларов США.0,000.00. Покупатель производит платежи Продавцу в соответствии с AFS на согласованных условиях, а Продавец продолжает осуществлять платежи в свой банк, предполагая, что недвижимость в настоящее время финансируется. Контроль над имуществом переходит к Покупателю в момент внесения депозита, но право собственности (и ипотека в банке) остается за Продавцом.

Что касается документации, то можно использовать стандартный договор купли-продажи ассоциации по недвижимости, если в нем четко указано, что сделка осуществляется в форме договора купли-продажи, а форма договора договора купли-продажи либо прилагается в виде приложения , или условием соглашения является предоставление формы AFS, удовлетворяющей как Покупателя, так и Продавца. Контракт AFS является ключевым и должен быть хорошо составлен, чтобы охватить как условия финансирования Продавца, так и права и обязанности каждой стороны, а также доступные средства правовой защиты в случае неисполнения обязательств со стороны Покупателя или Продавца.

Прибыль Продавца может возникать из наценки на цену продажи и/или на процентную ставку. То есть любое превышение продажной цены над ее справедливой рыночной стоимостью, с одной стороны, и, с другой, более высокая процентная ставка, подлежащая уплате на Неоплаченный капитал Продавца, по сравнению с его процентами, подлежащими уплате по закладной на право собственности (или достижимой по депозиты из) банка.

Вы обнаружите, что использование AFS не является нормой в Канаде. Чтобы использовать эту стратегию, вы должны будете очень четко понимать, как она работает, когда она работает и как сделать эту информацию доступной и понятной потенциальным покупателям, продавцам и, что еще сложнее, их юристам.

Мы достигаем этого, предоставляя форму соглашения AFS, которая специально и целенаправленно разработана и доступна для ознакомления риелторам, покупателям, продавцам и их юристам. Всем сторонам настоятельно рекомендуется обращаться за независимой юридической консультацией, и ваш юрист должен тщательно изучить AFS, независимо от того, являетесь ли вы продавцом или покупателем. Имея на руках и полностью понятную форму AFS, вы, продавец или покупатель, будете обладать знаниями и доверием, чтобы представить концепцию другим. Кроме того, в зависимости от того, являетесь ли вы покупателем или продавцом, вы можете захотеть по-разному договориться об определенных аспектах соглашения, и, следовательно, это необходимо учитывать, если кто-то намеревается использовать шаблон.

В документе AFS должны быть рассмотрены все аспекты отношений между покупателем и продавцом, включая возможность уступки, страхование, налоги, техническое обслуживание и ремонт, дефолт, средства правовой защиты, выплаты, продление, процентные ставки и способ их расчета, а также множество других деталей. . Если существует существующая ипотека, что является обычным явлением, срок AFS или сроки, в течение которых Покупатель должен полностью выплатить Собственный капитал Продавца, должны совпадать со сроком существующей ипотеки. Таким образом, когда ипотечный кредит подлежит оплате, AFS также подлежит оплате. Также должен быть пункт, позволяющий продлевать AFS, привязанный к любому пролонгации существующей ипотеки.

Разница между AFS и принятием ипотечного кредита заключается во времени закрытия или, более четко, во времени изменения титула. С AFS право собственности остается на имя Продавца, и Продавец продолжает производить платежи по ипотеке банку. Реквизиты банка не меняются. Право собственности меняется только после полной оплаты капитала Продавца, что обычно происходит, когда Покупатель имеет возможность организовать банковское финансирование. Затем выплачивается существующая ипотека, продавец получает свою прибыль, документы об уведомлении оформляются, право собственности передается на имя покупателя, и регистрируется новая ипотека. Как и любое обычное закрытие.

Поскольку право собственности не указано на имя Покупателя, необходимо учесть ряд факторов. Во-первых, для того, чтобы Продавец не распорядился имуществом в нарушение договоренности, уведомление об АФС или другой вид документа должно быть зарегистрировано на право собственности. Во-вторых, Покупатель должен будет подумать о том, как обеспечить выполнение финансовых обязательств, таких как ипотека, страхование, коммунальные услуги, налог на недвижимость, плата за кондоминиум и другие платежи. В-третьих, Покупатель должен рассмотреть, какие средства правовой защиты необходимо предоставить и как они будут реализованы в случае неисполнения обязательств Продавцом. Все это должно быть четко прописано в АФС. Кроме того, необходимо учитывать, вызывает ли использование AFS так называемую оговорку «срок продажи» в существующей ипотеке. Дело здесь в том, что Покупателю нужна хорошая юридическая консультация и правильно составленные документы, чтобы все прошло гладко, а если нет, то какое средство правовой защиты можно быстро использовать, чтобы сохранить инвестиции.

Принципиально важным для Покупателя является вопрос страхования. Поскольку характер интереса Покупателя к имуществу отличается от интереса владельца, необходимо уделить особое внимание уникальному характеру сделки AFS, чтобы обеспечить надлежащую и адекватную защиту такого интереса. И Покупатель, и Продавец должны будут иметь четкую беседу со своими соответствующими страховыми брокерами и нанять того, кто понимает этот вид сделки.

Продавца в первую очередь беспокоит, сможет ли Покупатель выполнить свои обязательства по ежемесячным платежам в счет капитала Продавца. Это вопрос должной осмотрительности со стороны Продавца и полностью находится под контролем Продавца. В случае неисполнения обязательств Покупателем основным средством правовой защиты является судебный иск, аналогичный обращению взыскания. Важным моментом здесь является то, что AFS должно очень четко указать, какое именно средство правовой защиты доступно Продавцу, чтобы у суда была ясность при принятии решения по этому вопросу. Продавец захочет получить контроль над имуществом как можно быстрее, эффективнее и с наименьшими затратами. Тем не менее, использование судов для возврата имущества после дефолта AFS, вероятно, будет трудоемким и дорогостоящим для продавца. Кроме того, следует учитывать возможность того, что Покупатель может обращаться с имуществом не так, как разумный владелец. Что делать, если залоговое право на строительство регистрируется против права собственности за неуплату за материалы или услуги, предоставленные собственности? Опять же, речь идет о контракте, в котором рассматривается проблема и предусматриваются средства правовой защиты, которые являются четкими и осуществимыми.

Во-первых, рынок для Покупателей увеличивается, так как сценарий допускает покупки, не требующие нового финансирования. Многие Покупатели не имеют права на какое-либо банковское финансирование. У банков есть различные политики и формулы, которые они используют для того, чтобы квалифицировать или не квалифицировать потенциального заемщика. Используя соглашение AFS, Продавец становится кредитором и определяет, желает ли он или она взять Покупателя в качестве заемщика. Это дает Продавцу возможность торговаться, что может привести к повышению покупной цены или, что не менее важно, разрешить продажу имущества, которое может быть трудно продать по ряду причин.

Во-вторых, , Продавец может исключить любые штрафы за выплату ипотеки, отложив окончательную передачу права собственности до даты погашения ипотеки.

В-третьих, Продавец, испытывающий финансовые затруднения, может добиться лучшего результата, чем распоряжаясь имуществом обычным образом. Он или она могли испытывать трудности в управлении имуществом с точки зрения аренды, ремонта и т. д. Может возникнуть проблема с денежным потоком, и, возможно, у Продавца возникают проблемы с выполнением финансовых обязательств. Кроме того, Продавец может иметь небольшую долю в собственности или вообще не иметь ее. Возможно, он купил в разгар бума. Цены упали. Ипотека с высоким коэффициентом теперь имеет основной баланс, превышающий справедливую рыночную стоимость дома. Собственный капитал Продавца может фактически быть меньше нуля. Часто продавец может оказаться в ситуации, когда он не в состоянии выделить время и ресурсы, необходимые для того, чтобы вернуть инвестиции на ноги. В такой ситуации Продавец будет иметь минимальные возможности сделать то, что необходимо для продажи имущества обычным способом по справедливой цене. Кредитное плечо AFS может дать Продавцу возможность продать недвижимость по более высокой цене. Хотя получение прибыли, если таковая имеется, откладывается до окончательной передачи права собственности, может иметь смысл заключить какое-то альтернативное соглашение, которое (i) перенесет бремя собственности на кого-то другого и (ii) потенциально устранить любые потери, которые в противном случае были бы понесены.

В-четвертых, сделка AFS позволяет консервативному инвестору-продавцу достичь более высокой степени предсказуемости ожидаемого дохода от инвестиций в недвижимость, поскольку прирост капитала фиксируется на момент подписания AFS. Конечно, когда недвижимость быстро растет или падает в цене, как это было, например, в Альберте в недавнем прошлом, продавец может упустить существенный прирост капитала или, наоборот, зафиксировать огромную прибыль.

В любом случае, несмотря на все другие факторы, у Продавца существует возможность устранить или уменьшить штрафы за выплату ипотечных кредитов, отсрочить налоги на прирост капитала и получить более высокую доходность собственного капитала, чем та, которую предлагают банки.

Кроме того, соглашение AFS очень похоже на обычную передачу права собственности, поскольку право собственности и ответственность фактически переходят к Покупателю. Покупатель несет ответственность за все обычные расходы, связанные с владением, включая налоги на недвижимость, сборы за кондоминиум, коммунальные услуги, страховку и т. д. Покупатель будет обращаться с недвижимостью так, как если бы она была его или ее собственностью, и, кроме того, примет на себя все обязательства по аренде и другие обязательства. обязанности по управлению имуществом.

И, наконец, в то время как практически все обязательства собственности переходят к Покупателю, право собственности не переходит. Право собственности остается за Продавцом до тех пор, пока все причитающиеся денежные средства плюс проценты не будут выплачены в полном объеме.

Таким образом, AFS предоставляет инвестору-продавцу более широкий рынок для покупателей, снижение затрат, обычно связанных с обычной продажей, предсказуемый возврат инвестиций и возможность сократить убытки, в то же время преодолевая бремя собственности на кого-то другого при сохранении права собственности.

КОММЕНТАРИИ ПО ВЫПЛАТАМ: Следует уделить внимание вопросу выплаты из собственного капитала продавца; когда это должно произойти, должна ли быть привилегия предоплаты и, если да, то на каких условиях. Если Продавец заинтересован в получении дохода с долгосрочной процентной ставкой, может быть целесообразно включить положение о штрафе за досрочное погашение. При обычном банковском финансировании ипотечный кредит устанавливается на определенный срок в несколько лет, и досрочное погашение не может происходить без штрафных санкций, как правило, в зависимости от того, что больше: трехмесячный процент или процентная разница. Поэтому, как минимум, Продавец может захотеть, чтобы Покупатель уплатил любые штрафы за выплату по существующей ипотеке. В крайнем случае продавец может захотеть выплатить штрафы по существующей ипотеке И выплатить штрафы по AFS. С другой стороны, стороны могут захотеть вообще отказаться от пени.

Одной из привлекательных особенностей AFS может быть то, что Продавец отличается от банка и обладает гораздо большей гибкостью с точки зрения финансирования, которое может быть организовано. Покупатель, чье финансовое положение значительно улучшится, сможет получить институциональное финансирование, выплатить собственный капитал продавца и заплатить более низкую процентную ставку, предлагаемую банком. С другой стороны, этого может никогда не произойти, и Продавец должен помнить о возможности того, что Покупатель не сможет выплатить Долевой капитал Продавца в соответствии с условиями AFS. AFS должен рассмотреть такой сценарий и предоставить соответствующие средства правовой защиты, которые легко и просто применить.

КОММЕНТАРИИ ПО ПОТЕНЦИАЛЬНОМУ НАЛОГОВОМУ ОБСЛУЖИВАНИЮ: Любая прибыль, полученная посредством AFS, конечно же, подлежит налогообложению и будет облагаться налогом либо как прирост капитала, либо как доход, опять же в зависимости от личной ситуации. Процентный доход обычно подлежит оценке в том налоговом году, в котором он был получен. CRA может позволить учитывать прирост капитала в течение ряда лет, подобно тому, как рассматривается прибыль, полученная в результате возврата ипотечного кредита продавцом. Конечно, поскольку это налоговый вопрос, следует получить конкретную консультацию у налогового консультанта, разбирающегося в этих вопросах.

ПОЧЕМУ AFS ПРИВЛЕКАТЕЛЬНА ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ

AFS позволяет покупателю приобрести недвижимость без необходимости получения банковского финансирования. Покупатель обращается к Продавцу за предоставлением финансирования и, в результате, по существу согласовывает условия этого финансирования с Продавцом. Покупатель должен иметь в виду, что такое финансирование, как и любое другое частное финансирование, может быть сопряжено с более высокими затратами. С учетом этого этот вопрос остается полностью открытым для переговоров. Например, Покупатель может честно договориться о снижении процентной ставки в обмен на более высокую цену покупки, что может быть очень выгодной сделкой, поскольку оставшаяся часть капитала Продавца будет выплачена в будущем, когда рыночная стоимость имущества может, скорее всего, увеличились.

Во-вторых, , как указано выше, в ситуации, когда Продавец испытывает финансовые трудности с недвижимостью и мотивирован продать ее в то время, когда обычная продажа приведет к потере денег Продавцом, Покупатель будет иметь степень рычаги воздействия в переговорах. Это кредитное плечо уравновешивается кредитным плечом Продавца, предлагающего финансирование сделки.

В-третьих, , хотя не происходит немедленной передачи права собственности, Покупатель получает фактический контроль над имуществом, наряду с другими случаями владения, как описано выше. Покупатель может въехать в недвижимость, сдать ее в аренду, уступить свою долю в AFS кому-либо другому, например арендатору или другому покупателю, сдать недвижимость в аренду покупателю-арендатору, продать опцион без аренды и т. д. [ Теоретически Покупатель может также продать свою долю следующему Покупателю, где она может немедленно получить некоторую сумму денег, а остаток будет обеспечен посредством субординированного соглашения о продаже или другого обеспечения, которое взимает проценты ее Покупателя в собственности. Я говорю в теории, потому что это действительно шагает по новой территории. Однако дело в том, что если у кого-то есть доля в собственности (как в нашем сценарии с AFS), эта доля может быть продана и обеспечена залогом, при условии, что это не запрещено договором].

РЕЗЮМЕ

AFS, безусловно, является действенной инвестиционной стратегией при правильном применении. Как всегда, хорошие результаты будут достигнуты благодаря обучению, должной осмотрительности и четкому общению между сторонами.