Как создать управляющую компанию с сфере жкх: Как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля

Собственная Управляющая компания — источник дополнительного дохода для застройщика. Ранее мы уже писали о процессе запуска УК застройщика, но создать собственную управляющую организацию мало — необходимо, чтобы она заняла свое место на рынке и в умах людей.

Можно назвать более 200 критериев успеха на рынке ЖКХ, но на первое место всегда выходят внедрение современных технологий, развитие системы дополнительных услуг и скорость обработки заявок. Работа с этими критериями позволяет УК расти, развиваться и получать дополнительную прибыль.

1. Внедрение современных технологий

Программа развития сферы ЖКХ уже на государственном уровне включает в себя ориентацию на внедрение цифровых услуг. Например, система «Умное ЖКХ» — это не просто онлайн-связь между личным кабинетом жителя, мастера и диспетчера. Система позволяет Управляющим компаниям оптимизировать бизнес-процессы и снизить расход ресурсов (временных, человеческих и материальных) при обслуживании дома — в данном случае прибыль растет за счет сокращения издержек.

2. Развитие системы дополнительных услуг

Второй немаловажный источник доходов УК — услуги, которые компания оказывает жильцам за дополнительную плату. Чем выше качество услуг и больше жильцов ими пользуются — тем выше дополнительная прибыль.

В рамках системы «Умное ЖКХ» для УК есть возможность создать собственный маркетплейс дополнительных услуг. Главная особенность маркетплейса в том, что к нему можно подключать другие компании: партнер получает постоянные заказы на удобной ему территории, а УК получает процент с потраченных жильцами денег.

3. Скорость и качество обработки заявок

Третий фактор успеха Управляющей компании на рынке — это скорость и качество работы с заявками. Здесь важно всё: от времени передачи заявки от жильца к диспетчеру, до времени на подготовку документов. Этот фактор важен потому, что жители быстро меняют УК, которая не слышит своих жителей и не готова оперативно решать их проблемы.

Система «Умное ЖКХ» позволяет принимать и обрабатывать заявки в режиме 24/7. Диспетчер сразу видит отправленную заявку, назначает мастера и время его посещения. В системе также формируются все необходимые документы, история взаимодействий с жильцами и обратная связь после завершения заявки.

Пренебрежение самыми простыми источниками повышения дохода может значительно ухудшить вашу репутацию и приведет к финансовым потерям, поэтому работу над развитием финансовой прибыли нужно начать именно с них. При этом важно помнить, что для повышения прибыльности УК необходимо учесть и множество других факторов: от класса дома (эконом или элит) до количества жильцов и их активности. Нужно постепенно развиваться сразу в нескольких направлениях и постоянно повышать уровень обслуживания.

Управление инженерным оборудованием жилого комплекса в режиме единого окна Аварийно-диспетчерская служба для управляющих компаний

Как правильно создать компанию по управлению недвижимостью

После того, как вы заложили основу, пришло время собрать воедино все, что будет подпитывать ваши усилия — людей и технологии, которые они будут использовать.

Как вы должны структурировать свою команду по управлению недвижимостью?

Существуют две основные модели, которые вы можете настроить для своего бизнеса по управлению недвижимостью. Первый заключается в том, чтобы начать с должности генерального управляющего недвижимостью, который выполняет все управленческие обязанности. Это будет включать аренду, проверки, общение с жителями, общение с владельцами, сбор сборов и арендной платы, а также техническое обслуживание.

Другой вариант — нанять сотрудников для более точного выполнения функций. У вас может быть один сотрудник, который будет заниматься арендой и другим обслуживанием, а с ним будут работать специалисты по ремонту или подрядчики.

В этом случае у вас будет более четкая организационная структура с подчиненными вам уровнями сотрудников.

Определение вашей команды

Если вы только начинаете, ваш штат будет минимальным. Это может быть даже просто вы на данный момент, и это нормально. По мере роста вы естественным образом будете привлекать людей, которые будут вам помогать.

Ваш персонал может состоять из сотрудников, работающих полный или неполный рабочий день, или работников по контракту. Первый шаг — решить, какую работу вам нужно выполнить, а затем определить, стоит ли нанимать кого-то на заработную плату или на аутсорсинг.

Сотрудники, работающие полный или неполный рабочий день, которых вы можете рассмотреть:

• Дополнительные управляющие недвижимостью
• Администраторы или секретари (если у вас физический адрес)
• Обслуживающий персонал
• Торговые представители
• Заработная плата и кредиторская задолженность
• Агенты по аренде
• Отображение координаторов
• Координаторы выезда
• Менеджеры на местах
• Менеджеры по техническому обслуживанию
• Офис-менеджеры (для офиса)
• Координаторы службы
• Специалисты по маркетингу

И то, что они не получают зарплату, не означает, что в члене команды или компании нет крайней необходимости. Ниже приведены некоторые подрядчики, на которых полагаются управляющие недвижимостью:

• Бухгалтер (хороший бухгалтер всегда будет вашим самым надежным советником)
• Юристы по недвижимости (также партнер, чтобы убедиться, что вы соблюдаете закон и защищены от потенциальной ответственности)
• Подрядчики, такие как маляры, сантехники, кровельщики, садовники, чистильщики бассейнов, слесари, трубочисты или специалисты по ОВКВ
• Представители отдела обслуживания клиентов/резидентов
• Персонал информационных технологий (ИТ)

При найме любого поставщика обязательно получите копию его лицензии, страхового сертификата и сертификата залога (если он есть), чтобы защитить вашу компанию, если что-то пойдет не так. Кроме того, попробуйте бороться за снижение ставки для владельцев вашей недвижимости — они оценят, что вы усердно работали, чтобы сэкономить их деньги.

Профессиональный совет: Существуют программные решения, которые могут стать центром всех ваших операций. Buildium, например, предоставляет платформу, которая помогает вам решать задачи бухгалтерского учета, регистрации 1099, связи и обслуживания, уменьшая потребность в дополнительном персонале.

Управление недвижимостью Кадровое обеспечение: поиск и наем подходящих людей

После того, как вы определили, какие должности с полной или частичной занятостью вам нужны, пришло время найти персонал, который может это реализовать. Этот процесс состоит из двух шагов. Во-первых, вам нужно привлечь сильных кандидатов на собеседование. Для этого напишите четкие описания вакансий и используйте объявления, которые действительно говорят о культуре (и преимуществах) вашей компании. Разместите свою рекламу в нужных местах для вашей аудитории.

Такие ассоциации, как NARPM, имеют свои собственные доски объявлений о вакансиях для управляющих недвижимостью, и большинство популярных сайтов по трудоустройству, таких как Indeed и ZipRecruiter, также перечисляют соответствующие вакансии.

Как только вы наймете нужных людей, вы захотите их удержать. Вы также хотите, чтобы они стали проповедниками вашей компании и культуры. Помните, что довольные сотрудники — это один из самых мощных инструментов для привлечения новых талантов, а также для представления вашего бренда жителям и владельцам недвижимости. В конце концов, они первые распространяют вашу репутацию.

Чтобы ваши сотрудники были довольны и развивали свой бизнес, с самого начала создайте сильную корпоративную культуру. Предоставляйте конкурентные преимущества, оставайтесь на связи с их потребностями и подталкивайте их к обучению и профессиональному развитию.

Построение отношений с владельцами собственности

Несложно понять, что ценные отношения с сотрудниками могут построить прочный бизнес, как и отношения с владельцами собственности в вашем сообществе.

Это начинается с установления ожиданий еще до того, как владелец недвижимости станет клиентом. Поговорите с потенциальными клиентами, прежде чем подписать контракт, чтобы понять, что они ищут в фирме по управлению недвижимостью, и объясните, что именно вы можете им предоставить.

Всегда держите линии связи открытыми, ежемесячно отправляйте владельцам отчеты о розыгрышах и давайте им возможность задавать вопросы и делиться отзывами. В то же время вы должны чувствовать себя уверенно, предоставляя владельцам свои проактивные отзывы и выявляя возможности для получения дополнительных потоков дохода.

Вы хотите обеспечить наилучшее обслуживание клиентов для своих владельцев и лучший жизненный опыт для ваших жителей.

Какие технологии и программное обеспечение для управления недвижимостью вам нужны?

Для каждого бизнеса есть программное решение.

Quickbooks может управлять всеми финансовыми вопросами для вашего операционного счета, от счетов до прибылей и убытков. Вы также можете использовать его для управления налогами и аудитами.

Google предоставляет веб-инструменты, которые конкурируют с Microsoft Office Suite. Создавайте документы, электронные таблицы и даже слайдовые презентации. И вы можете хранить и делиться своими документами на Google Диске.

MailChimp поможет вам упорядочить электронную почту, а SurveyMonkey поможет собрать отзывы жителей.

Безусловно, вам понадобятся программные инструменты, которые помогут вам вести бизнес. Выбор правильных — это вопрос перечисления ваших бизнес-функций и исследования того, какие программные инструменты могут сэкономить вам время, ресурсы и деньги.

В частности, для управляющих недвижимостью существуют платформы управления недвижимостью SaaS (программное обеспечение как услуга), которые удовлетворяют специфические потребности вашего бизнеса без необходимости собирать вместе слишком много программных решений.

Buildium, например, дает вам возможность принимать арендные платежи онлайн, а также централизованно вести бухгалтерский учет вашего имущества. С его помощью вы также можете обрабатывать запросы на техническое обслуживание, проверки имущества и даже страхование арендаторов.

Для тех, кто часто находится вне дома, использование мобильных технологий для управления недвижимостью может обеспечить гибкость вашего бизнеса и возможность работать из любого места.

Определение, роли, типы и обязанности

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью — это ежедневный надзор за жилой, коммерческой или промышленной недвижимостью со стороны стороннего подрядчика. Как правило, управляющие недвижимостью несут ответственность за повседневный ремонт и текущее обслуживание, безопасность и содержание собственности. Обычно они работают на владельцев инвестиционной недвижимости, такой как многоквартирные и кондоминиумные комплексы, частные жилые массивы, торговые центры и индустриальные парки.

Их основные роли заключаются в управлении рутинными задачами, делегированными им владельцами, и в сохранении стоимости имущества, которым они управляют, при этом получая доход.

Key Takeaways

• Управление недвижимостью — это надзор за недвижимостью третьей стороной.
• Управляющие недвижимостью могут управлять различными видами недвижимости: жилой, коммерческой, промышленной и недвижимостью специального назначения.
• Управляющие недвижимостью обычно несут ответственность за повседневную работу с недвижимостью, от проверки арендаторов до организации ремонта и технического обслуживания.
• Владельцы платят управляющим недвижимостью комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности.
• В каждом штате есть свои законы, регулирующие деятельность управляющих недвижимостью.

Понимание управления недвижимостью

Застройщики обычно хотят переходить к следующему проекту, как только каждый из них будет завершен. Даже если они продолжают владеть собственностью, они предпочитают делегировать повседневные операции сторонней компании.

В обязанности управляющего недвижимостью обычно входит следующее:

• Проверка потенциальных арендаторов
• Составление, подписание и продление договоров аренды от имени владельцев недвижимости
• Сбор арендной платы
• Обслуживание объектов, включая озеленение и уборку снега
• Организация необходимого ремонта имущества
• Составление и соблюдение бюджета на обслуживание имущества
• Понимание государственных и национальных законов и правил в отношении арендодателей-арендаторов
• Маркетинговая недвижимость
• Надзор за другими работниками
• Обработка налогов

Компании должны соблюдать все государственные и местные законы и правила, касающиеся арендодателей и арендаторов.

Владельцы платят управляющим недвижимостью комиссию или процент от арендной платы, полученной от собственности, пока она находится под их управлением.

Виды управления имуществом

Точно так же, как собственность бывает разных типов, так же и управляющие недвижимостью. Некоторые фирмы специализируются на управлении определенным типом собственности, в то время как другие предлагают услуги по управлению целым рядом типов собственности. Можно управлять огромным количеством типов собственности.

Управление жилой недвижимостью

Менеджеры по жилой недвижимости обычно нанимаются для сдачи в аренду недвижимости, и они управляют процессом аренды. Их можно нанять для управления:

• Дома на одну семью
• Сезонная аренда
• Многоквартирные дома
• Таунхаусы
• Кондоминиумы
• Апартаменты
• Сборные дома
• Недвижимое имущество (REO)

Управление коммерческой недвижимостью

У владельцев коммерческой недвижимости другие потребности, чем у тех, кто владеет жилой недвижимостью. Управление коммерческой недвижимостью может применяться к:

• Общественные помещения, такие как отели 
• Торговые объекты, такие как торговые центры, рестораны и автозаправочные станции
• Офисные объекты, такие как агентства по продаже недвижимости или кабинеты врачей
• Коворкинговые помещения, где профессионалы арендуют рабочее пространство на день или час

Управление промышленной собственностью

Промышленные объекты, которые могут извлечь выгоду из управления, включают:

• Предприятия тяжелой промышленности, такие как автомобильные и сталелитейные заводы
• Предприятия легкой промышленности, такие как упаковка для пищевых продуктов
• Склады
• Распределительные предприятия

Управление специальным имуществом

Есть также множество типов собственности, которые не вписываются в вышеуказанные категории, но, тем не менее, требуют управления. К ним относятся:

• Театры
• Спортивные арены
• Курорты
• Дома престарелых
• Школы и университеты
• Места отправления культа

Кому нужен управляющий недвижимостью?

Несколько типов владельцев недвижимости могут воспользоваться услугами, которые предлагают управляющие недвижимостью.

Арендодатели, например, нанимают фирмы по управлению недвижимостью по разным причинам. У некоторых в портфолио может быть несколько сдаваемых в аренду объектов, и им не хватает времени или опыта для обслуживания объектов и работы с отдельными арендаторами. Некоторые владельцы заинтересованы только в том, чтобы владеть сдаваемой в аренду недвижимостью и получать от нее прибыль. В этом случае они нанимают профессиональных управляющих недвижимостью. Отсутствующие арендодатели также пользуются услугами по управлению недвижимостью. Некоторые компании по управлению недвижимостью обслуживают отдельных арендодателей, которые сдают в аренду отдельное имущество, например дом для отдыха.

Владельцы недвижимости, участвующие в программах доступного жилья, как правило, пользуются услугами по управлению недвижимостью, поскольку их сдаваемая в аренду недвижимость подпадает под действие сложных федеральных правил, требующих специальных знаний. Некоторые брокеры по недвижимости также работают как управляющие недвижимостью.

Управляющие недвижимостью отличаются от управляющих сообществами, которые имеют дело с зонами общего пользования, а не с отдельными квартирами, и не обязательно имеют дело непосредственно с арендодателями.

Особые соображения по управлению имуществом

Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата. В большинстве штатов требуется, чтобы компании по управлению недвижимостью имели лицензию местного совета по недвижимости, поэтому владельцы недвижимости должны убедиться, что фирмы, которых они нанимают, имеют надлежащую лицензию.

Например, управляющие недвижимостью во Флориде должны иметь лицензию брокера по недвижимости для работы в штате. Это потому, что некоторые из их обязанностей считаются операциями с недвижимостью. Наличие лицензии брокера по недвижимости позволяет управляющим недвижимостью размещать сдаваемую в аренду недвижимость в службе множественных списков (MLS) и продавать недвижимость стандартными методами маркетинга недвижимости. Обладание лицензией брокера по недвижимости также позволяет компании по управлению недвижимостью размещать сейф для доски объявлений о недвижимости на двери собственности, чтобы другие лицензированные агенты могли показать недвижимость.

Флорида также требует, чтобы управляющие недвижимостью имели лицензию брокера, если они занимаются арендой или арендой и получают комиссию за свои услуги. Однако управляющим недвижимостью, которые управляют собственностью, которой они владеют в штате, не требуется для этого лицензия.

Менеджерам в Массачусетсе не требуется лицензия брокера. Это связано с тем, что определенные обязанности, считающиеся операциями с недвижимостью, такие как листинг и сдача в аренду недвижимости, могут быть второстепенными по отношению к основным обязанностям, выполняемым управляющим недвижимостью.

Стоит ли нанимать управляющего?

Это зависит. Управление недвижимостью может быть дорогостоящим и занимать много времени. Если стоимость управляющего недвижимостью меньше, чем альтернативная стоимость самостоятельного управления недвижимостью, это, вероятно, хорошая инвестиция. Тем не менее, это уравнение, которое каждый инвестор должен будет решить самостоятельно.

Кому выгодно нанять управляющего недвижимостью?

Любой управляющий недвижимостью, который не хочет заниматься повседневным управлением недвижимостью, потенциально может извлечь выгоду из управления недвижимостью. Это может быть владелец жилой недвижимости, который не хочет иметь дело с арендаторами, или владельцы коммерческой недвижимости, которые предпочитают, чтобы другие занимались поиском и управлением арендаторами, арендой и обслуживанием.

Регулируются ли управляющие недвижимостью?

Да. Требования к лицензированию управления недвижимостью различаются в зависимости от штата, но в большинстве штатов требуется, чтобы компании по управлению недвижимостью были лицензированы местным советом по недвижимости.