Открыть риэлторскую фирму: организация бизнеса, плюсы и минусы

Открыть риэлторскую фирму: организация бизнеса, плюсы и минусы

Как открыть свое агентство недвижимости

На рынке недвижимости «крутятся» немалые деньги, и порой кажется, что риэлторский бизнес — простой и быстрый путь к большой прибыли.

Энциклопедическая справка: агентство недвижимости, или риэлторская компания, — организация, которая профессионально занимается сделками с недвижимостью. В сфере деятельности риэлтора: анализ рынка, поиск оптимальных вариантов по заявкам заказчиков, подготовка договоров и сопровождение сделок, консультирование.

На рынке недвижимости «крутятся» немалые деньги, и порой кажется, что риэлторский бизнес — простой и быстрый путь к большой прибыли. Несмотря на относительную простоту старта, работа в сфере недвижимости требует определенной подготовки.

Шаг за шагом к стабильной работе на рынке недвижимости

Шаг первый:взвешиваем шансы

Опытные маклеры уверяют: не имея опыта работы в сфере недвижимости, создать и удержать на рынке агентство сложно. Если у вас такого опыта нет, значит, нужен профессиональный риэлтор, а специалисты с именем и клиентской базой неохотно идут работать в начинающее агентство.

Перед тем как отрыть свое агентство недвижимости, нелишне изучить рынок, оценить перспективы и сложившуюся конкуренцию. Соберите максимум информации о сдаваемых или продаваемых в городе объектах. Это можно сделать самостоятельно или купив специализированную базу данных (поскольку информация быстро устаревает, нужна подписка на обновления).

Шаг второй:готовим юридическую и материальную базу

Чтобы открыть риэлторскую фирму, не требуется, но рекомендуется быть юридическим лицом. Хотя достаточно и регистрации ИП. Лицензия не нужна. Специалисты советуют вступить в ассоциацию риэлторов (понадобится внушительный вступительный взнос). Это не обязательно, но полезно: клиенты больше склонны доверять членам гильдии. Еще один важный момент, «работающий» на репутацию, особенно в больших регионах, — страхование сделок с недвижимостью. Если средства позволяют, оформите страховку.

От вас или нанятого персонала потребуется знание законодательства, касающегося сделок с недвижимостью, умение работать с договорами, расписками, документами на недвижимость.

Поскольку риэлтор выступает гарантом выполнения обязательств сделки, необходимы навыки работы с банковскими системами и крупными наличными суммами. Нелишне будет и знание тонкостей ипотечного кредитования.

Помещение лучше выбирать в центральной части города. Если такой вариант не по карману, обратите внимание на объекты, находящиеся вблизи крупных транспортных артерий. К вам должно быть легко приехать как на личном, так и на общественном транспорте. Помимо рабочих мест риэлторов в офисе агентства должно быть отдельное помещение для переговоров и заключения сделок.

Шаг третий:заявляем о себе

Без рекламы запустить агентство недвижимости вряд ли удастся. Наиболее эффективна реклама в СМИ: газетах, на радио, в сети Интернет. Хорошие результаты дают билборды и стенды. Составляя маркетинговую стратегию, позаботьтесь и о мелочах — закажите хорошие визитки, буклеты, сделайте красивую солидную вывеску.

Где взять деньги

Прикинуть, сколько стоит открыть агентство, несложно. Оцените основные статьи расходов: аренда помещения (если нужно — ремонт), телефонные линии, выделенный интернет-канал, реклама.

Банки редко кредитуют этот вид бизнеса. Если собственных средств недостаточно, можно взять либо краткосрочный беззалоговый кредит, либо предоставить в качестве залога имущество. При грамотной организации работы агентство недвижимости может окупиться за 2–5 месяцев.

Подводные камни

По оценкам аналитиков лишь 20% открывающихся ежегодно агентств недвижимости удерживаются на рынке. Факторов риска несколько. Главный — мошенничество, чрезвычайно распространенное на рынке недвижимости. Еще одна угроза вашему бизнесу — «фальшивые» агенты, которые нанимаются на работу, только чтобы получить доступ к базам данных. Стоит также опасаться недобросовестности работников. Одна проваленная сделка может нанести ощутимый урон репутации, особенно если агентство начинающее.

Подводим итоги

Открыть риэлторскую компанию несложно, больших капиталовложений не требуется. Гораздо сложнее удержать этот бизнес на плаву. Выгодно ли агентство недвижимости? Да, при условии, что в нем работают ответственные риэлторы с высоким уровнем профессионализма, обладающие чутьем и опытом.

Как открыть риэлторское агентство с нуля?

• Главная 
• Бизнес на услугах 
• Как открыть риэлторское агентство с нуля?

Время чтения 6 минут

Алена В.

22 марта 2017 г.

Как открыть риэлторское агентство с нуля, обычно задумываются успешные сотрудники уже действующего агентства. Опыт уже получен, все нюансы профессии известны, становится естественной мысль, что вместо того чтобы работать на кого-то, можно открыть свое собственное дело и зарабатывать уже для себя.

Конечно, основные понятия о работе агентства недвижимости уже имеются, но работа менеджером в чужом агентстве сильно отличается от работы руководителем в своем собственном. Первые же трудности возникают с отсутствием более или менее приличного бизнес-плана и уверенности в правильности первых шагов на пути к собственному агентству. Для окончательного принятия решения нелишним будет поинтересоваться пошаговой инструкцией по открытию риелторской конторы.

1 этап. Оформление фирмы

Прежде всего необходимо зарегистрировать свое детище. Для открытия риелторского агентства не требуется специальных лицензий или особых разрешений. Достаточно зарегистрироваться в качестве юридического лица. Для открытия риелторского агентства используют ООО, ЗАО или ИП. Наиболее подходящим вариантом считается ООО.

2 этап. Помещение под офис

В идеальном варианте у будущего владельца агентства в собственности уже имеется помещение, которое и будет использовано в качестве офиса. В противном случае необходимо купить или арендовать помещение, в котором будет работать агентство.

Приобрести помещение в личную собственность более дальновидно. С одной стороны, это позволит защитить фирму от возможной смены адреса. Ведь сарафанное радио будет передавать именно адрес хорошего агентства. Кроме того, в случае закрытия фирмы за счет помещения, находящегося в личной собственности, можно будет покрыть часть убытков и минимизировать риски.

Помещение под работу агентства должно располагаться в оживленном районе, желательно рядом с метро или в центре города. Место расположения – один из первых признаков, по которым клиенты будут определять успешные и, как следствие, заслуживающие доверия агентства.

3 этап. Оборудование

Купленное или арендованное помещение еще необходимо обставить мебелью и снабдить техникой, которая понадобится для работы. Для работы офиса понадобятся компьютеры, принтеры, факс и, конечно же, мобильные телефоны.

Нелишним будет оборудовать офис удобным диваном для ожидающих клиентов и позаботиться о том, чтобы их можно было угостить чаем или кофе. Забота о клиенте – это еще один фактор, кричащий о преуспевающем агентстве.

4 этап. Сотрудники

Основное, что нужно, чтобы открыть риэлторское агентство, – это хорошо подобранный штат. Для успешной работы риелторского агентства решающим фактором является грамотный подбор персонала. Агент должен быть коммуникабельным, в меру настойчивым и уметь достойно реагировать на стрессовые ситуации. К сожалению, одной из основных проблем в штате агентства недвижимости является низкая квалификация сотрудников и высокий процент текучки.

Обучение агента-новичка обычно происходит уже во время работы. Здесь нелишним будет нанять хотя бы одного опытного сотрудника, способного передать новичкам основы профессии. Зарплата сотрудников обычно складывается из процентов, получаемых от заключенных сделок. Можно для особо ценных сотрудников выделить небольшую окладную часть плюс процент от сделки. Это неплохо стимулирует агентов на улучшение качества работы.

Кроме агентов, занимающихся непосредственно показами и встречей клиентов, понадобятся менеджеры, которые будут осуществлять оформление документов и составление договоров. Кроме того, менеджер будет контролировать работу агента и сопровождать сделку на каждом этапе.

Если у владельца нет достаточной квалификации для ведения бухгалтерии фирмы, понадобится грамотный бухгалтер. Можно нанять приходящего бухгалтера, тем самым уменьшив расходы на оплату его труда. При желании владелец может нанять администратора, который будет встречать клиентов, провожать их к менеджеру и обеспечивать жизнедеятельность офиса.

И, конечно, надо не забыть про человека, ответственного за чистоту в офисе. Самостоятельно сотрудники плохо справляются с этой задачей. А неопрятное помещение не лучшая рекомендация для клиентов.

Ну и в виде дополнительных услуг можно нанять юриста, который будет сопровождать сделки и давать юридические консультации.

5 этап. Реклама

В результате легкости и невысоких затрат при открытии риелторского агентства небольшие фирмы растут как грибы после дождя. Конкуренция на рынке недвижимости просто огромна. Многие из мелких контор закрываются, проработав меньше года. Естественно, такая ситуация заставляет потенциальных клиентов искать крупные фирмы с хорошей репутацией, даже если это предполагает большую плату за услуги.

Новое риелторское агентство пока никому не известно, и это основная и очень большая проблема. Для того, чтобы иметь возможность занять хорошее место на рынке недвижимости, в рекламу нужно будет вложить немалую сумму наличности.

Прежде всего хорошо работают рекламные объявления в местных изданиях, пользующихся наибольшей популярностью. К тому же это не должны быть маленькие и незаметные бесплатные модули. Большие красочные развороты с описанием преимущества именно этого риелторского агентства привлекут клиента гораздо сильнее, чем стандартные шаблоны.

Листовки и визитки, разложенные по почтовым ящикам, тоже неплохо работают и при этом являются наименее затратным видом рекламы.
Создание собственного сайта – также хороший способ привлечь внимание клиентов. Особенно если на сайте присутствует обратная связь. Это удобно и для клиента, и для агентства. Клиент сразу на сайте оставляет заявку с описанием своих вопросов и ожиданий, а риелтор связывается с клиентом в ближайшее время, уже полностью подготовив основную информацию.

Не стоит забывать, что все рекламные акции должны подтверждаться качеством работы агентства. Ни одна реклама не окупит себя, если сотрудники компании не будут предоставлять грамотные консультации в кратчайшие сроки. Грамотная работа сотрудников и индивидуальный подход к каждому клиенту очень быстро запустят один из самых успешных методов рекламы – сарафанное радио.

6 этап. Формирование базы

Основная ценность в агентстве недвижимости – это, безусловно, база клиентов. Некоторые используют собранную базу других агентств. Законность и этичность использования чужих наработок вызывает большие сомнения.

Один из методов получить свою базу продавцов – это размещение псевдочастных объявлений. Объявления по типу «молодая семья снимет квартиру» расклеиваются на подъездах домов и размещаются в интернете. Так как продавец не платит за работу агентства, плата взимается с покупателя, продавцы, звоня по таким объявлениям, не против продавать свою недвижимость с помощью риелторов. Таким образом собирается база продавцов.

С базой покупателей несколько сложнее. Но как раз их и привлекают с помощью рекламы и сарафанного радио. Также для этих целей используют объявления о продаже несуществующих квартир по очень привлекательным ценам.

В результате агент вступает в контакт с потенциальным клиентом и сообщает ему, что эта квартира уже продана, но он готов предложить клиенту множество других вариантов.

7 этап. Подсчет прибыли

После подсчета расходов по каждому этапу уже понятно, сколько стоит открыть риэлторское агентство с нуля. Исходя из этих данных можно подсчитать и рентабельность работы будущего агентства.

Средний доход агентства от продажи квартиры составляет 5-6 % от ее стоимости. Необходимо подсчитать, сколько квартир и по какой цене нужно продать, чтобы окупить расходы на содержание офиса, зарплаты сотрудникам и расходы на рекламу и на какую прибыль можно рассчитывать владельцу риелторского агентства.

С помощью нехитрых вычислений легко понять, выгодно ли открывать риэлторское агентство с нуля.

Ваша оценка данной статье:

Бизнес

10 оснований для проведения налоговой проверки

7 ноября 2022 г.

Бизнес

Каким бизнесом можно заняться: перспективные идеи, как определиться с выбором

21 сентября 2022 г.

Бизнес

Поддержка бизнеса в России: обзор основных антикризисных мер в 2022 году

07.2022″>1 июля 2022 г.

Как начать свой бизнес в сфере недвижимости

Контрольный список для того, как начать свой бизнес в сфере недвижимости

1. Создать бизнес-план
2. Выбрать структуру своего бизнеса в сфере недвижимости
3. Определить расходы на свой бизнес
4. Выбрать название компании в сфере недвижимости
5. Зарегистрируйте свой бизнес в сфере недвижимости и получите лицензии
6. Продайте свой бизнес

Вы видите рост цен на жилье и задаетесь вопросом, как вы могли бы принять участие, начав свой собственный бизнес в сфере недвижимости? Хотя многие организации закрылись во время COVID-19пандемии индустрия недвижимости не только выжила, но и процветала.

Шаг 1: Создайте бизнес-план

Бизнес-план обязателен. Создав его, вы определите требования для начала своего бизнеса, как он будет работать и вероятность его успеха. Вы вернетесь к нему, когда столкнетесь с проблемами или возможностями. Это основополагающий документ — дорожная карта — для вашего делового путешествия.

Чтобы составить надежный бизнес-план для бизнеса в сфере недвижимости:

• Уточните бизнес-идею и проблему, которую она решает
• Определите, будете ли вы действовать как продавец недвижимости (с лицензией) или как нелицензированный инвестор
• Установите цели SMART (конкретные, измеримые, достижимые, реалистичные, и своевременно)
• Проведите мозговой штурм потенциальных проблем
• Поймите, какие типы клиентов получат наибольшую выгоду от вашего бизнеса в сфере недвижимости
• Определите физическое местонахождение вашей компании по недвижимости (или решите, будете ли вы на 100% онлайн)
• Проверить налоговые льготы и местные субсидии

Кроме того, определить основные предложения бизнеса, такие как:

• Курорты и дома для отдыха
• Недвижимость, приносящая доход (которая приносит доход за счет сдачи в аренду или лизинг)
• Кондоминиумы

Аренда недвижимости

• Объекты коммерческой недвижимости
• Управление недвижимостью

Существует четыре основных типа недвижимости. Что лучше для вашего бизнеса?

• Жилая недвижимость: Это наиболее распространенный вид операций с недвижимостью, охватывающий перепродажу домов и новое строительство. Он включает в себя традиционные дома на одну семью, таунхаусы, кондоминиумы, дуплексы, дома для отдыха и кооперативы.
• Промышленная недвижимость: В основном это здания и имущество, используемые в производстве. Примерами являются склады, исследовательские здания и распределительные центры.
• Коммерческая недвижимость: Примерами коммерческой недвижимости являются торговые центры и торговые центры, а также учебные заведения, медицинские здания, общие офисные помещения и гостиницы. Жилые комплексы также перечислены как коммерческие помещения.
• Земля: Фермы, ранчо и даже свободная земля покупаются и продаются компаниями по недвижимости, включая землю, используемую для застройки или сборки участка.

Шаг 2.

Выберите структуру бизнеса

Все предприятия США должны быть зарегистрированы в Налоговом управлении США, которое предлагает несколько структур компаний. Выберите бизнес-структуру с наилучшими юридическими и налоговыми настройками для вашей ситуации. Специалисты по недвижимости обычно ведут свой бизнес как небольшие компании, поэтому они зарегистрированы как:

• LLC (компании с ограниченной ответственностью), предлагающие защиту ответственности и налоговую гибкость сделок на рынке, где эмоции могут быть сильными, защита ответственности ООО требует серьезного внимания. Эта структура защищает ваши личные активы в случае судебного процесса. Это также позволяет избежать двойного налогообложения корпоративной структуры.

  Вы можете подать заявку на ООО через Интернет, но сначала решите, будете ли вы продавать недвижимость в качестве лицензированного брокера по недвижимости или в качестве инвестора. Это решение определяет, какая бизнес-лицензия вам может понадобиться.

  Инвестиции в недвижимость могут быть дорогими, поскольку стоимость запасов высока. Напротив, получение лицензии агента стоит меньше. При расчете расходов малого бизнеса учитывайте следующее:

  • Фиксированные расходы (страхование, аренда, коммунальные услуги, плата за хостинг, плата за лицензирование/тестирование)
  • Текущие расходы (заработная плата, налоги, судебные издержки, бухгалтерские сборы, канцелярские товары)
  • Единовременные расходы (принтер, копировальный аппарат, компьютер, мебель, транспортное средство)

  Обязательно проверьте налоговые льготы и местные субсидии для компенсации расходов связанных с открытием вашего бизнеса в сфере недвижимости.

  Шаг 3. Определите расходы на свой бизнес

  Обеспокоены наличием достаточного капитала? Хорошие новости: есть несколько способов собрать деньги для вашего стартапа в сфере недвижимости. Рассмотрим: 

  • Государственная помощь : несколько государственных ресурсов доступны для владельцев малого бизнеса, особенно во время пандемии.
  • Кредитные карты для бизнеса: Будьте осторожны с этой опцией. Слишком частое использование карт может привести к возникновению долгосрочных долгов и повредить вашей кредитной истории.
  • Кредиты: Администрация малого бизнеса (SBA) работает с кредиторами над созданием кредитных предложений специально для предпринимателей, желающих начать бизнес в сфере недвижимости. В зависимости от вашего кредитного рейтинга, залога и других факторов вы также можете обратиться в свой банк за кредитом.
  • Друзья и семья: Никто не знает вас и ваши способности лучше, чем друзья или семья, верно? Поделитесь с ними своей бизнес-идеей, чтобы узнать, могут ли они предоставить кредит или инвестировать в ваш новый бизнес. Часто вы можете договориться о лучших условиях со знакомыми.

  Шаг 4: Выберите название компании

  Поздравляем! Пришло время назвать ваш бизнес! Выберите что-то легко понятное, запоминающееся и уникальное. Исследуйте имена с помощью местных служб регистрации предприятий и онлайн-поиска, чтобы не использовать то, что уже занято. Пропустите этот шаг, и вы можете вызвать путаницу на рынке и потенциальный судебный иск.

  При создании названий компаний также проверьте, доступны ли URL-адрес (адрес веб-сайта) и дескрипторы социальных сетей. Вы не хотите сбивать с толку клиентов, когда они ищут вас в Интернете. Как только вы найдете имя с веб-адресом и доступными дескрипторами социальных сетей, зарегистрируйте все три.

  Юридические и лицензионные требования для открытия бизнеса в сфере недвижимости включают:

  • Регистрация выбранной выше бизнес-структуры (например, LLC)
  • Получение идентификационного номера работодателя (предоставляется IRS)
  • Получение лицензии на недвижимость (если вы намерены выставлять и продавать недвижимость самостоятельно)
  • Получение общей бизнес-лицензии через местный муниципалитет (если требуется)
  • Страхование гражданской ответственности
  • Открытие банковского счета для бизнеса

  Шаг 6: рекламируйте свой бизнес

  Чтобы продвигать свой бизнес, сначала создайте логотип или закажите его профессиональный дизайн. Изображение вашего логотипа должно появляться во всех ваших маркетинговых материалах, как в Интернете, так и в печати.

  Затем подумайте, как выйти на целевой рынок, указанный в бизнес-плане. Какие платформы социальных сетей они предпочитают? Twitter, Facebook (и группы!), Instagram, Pinterest, Snapchat, LinkedIn и YouTube предлагают недорогие способы конкретизировать вашу маркетинговую стратегию.

  Идите туда, где ваши клиенты. Создайте веб-сайт, чтобы обеспечить центральное место для всех ваших подписчиков и рекламы. Убедитесь, что он оптимизирован для поисковых систем, чтобы потенциальные клиенты могли легко его найти. Нет времени сделать сайт? Готовые варианты, такие как Wix и Weebly, упрощают создание собственного бизнес-сайта по недвижимости.

  Если у вас есть физический офис, зарегистрируйтесь в Google My Business и местных бизнес-каталогах. Найдите другие местные предприятия, которые могут стать хорошими партнерами для обмена предложениями, обмена или участия в конкурсах.

  Потенциал прибыли от бизнеса в сфере недвижимости

  Одним из ключевых преимуществ открытия бизнеса в сфере недвижимости являются различные пути получения потенциальной прибыли. Существует два способа организации бизнеса в сфере недвижимости. Одно требует вложения времени (брокер), а другое требует денег (инвестор), но оба обладают невероятным потенциалом прибыли.

  Вложив много времени, вы можете получить лицензию на недвижимость. В зависимости от того, где вы живете, этот маршрут занимает от 2 до 4 лет и/или определенное количество транзакций, а также проверка брокерской лицензии. Но общие начальные затраты, чтобы стать лицензированным агентом по недвижимости, невелики.

  Агенты и брокеры зарабатывают на комиссионных от продаж. Это означает, что когда покупные цены растут, комиссионные тоже растут. Национальный индекс цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller в 2020 году вырос на 4,8%.0167 инвестиции бизнес. В этом сценарии внешний брокер занимается покупкой и продажей жилой, коммерческой, промышленной и даже незастроенной земли.

  Независимо от того, решите ли вы стать лицензированным агентом по недвижимости или инвестором, дополнительным преимуществом открытия бизнеса в сфере недвижимости является то, что вы сами устанавливаете часы работы. Вы решаете когда, где и как проводить встречи и продажи.

  Мы можем помочь!

  Индустрия недвижимости огромна и растет, несмотря на проблемы сегодняшнего экономического климата. Начало вашей карьеры в сфере недвижимости сопряжено с низким риском с потенциально высокой прибылью и предлагает два пути входа.

  Как создать холдинговую компанию по недвижимости за 6 шагов

  Холдинговая компания по недвижимости — это юридическое лицо, которое помогает минимизировать риски для защиты активов и защиты информации о владельцах собственности. Он может владеть одним активом или выступать в качестве материнской компании для многих объектов, также известных как дочерние компании. Чтобы создать холдинговую компанию по недвижимости, выберите для нее название, наймите адвоката, получите разрешения и откройте коммерческие банковские счета. Многие холдинговые компании создаются как корпорации с ограниченной ответственностью (ООО), которые легче создавать и управлять, при этом предоставляя лучшие налоговые льготы, чем корпорации.

  Выполните шесть шагов ниже, чтобы узнать, как создать холдинговую компанию по недвижимости:

  1. Исследуйте и выберите название компании постоянно пишите об аренде и налоговых документах. Помните, что ваше название LLC также может представлять ваш бренд, поэтому вы можете проявить творческий подход, чтобы выделиться среди конкурентов.

  Название вашей компании может включать ваше личное имя, название вашей инвестиционной компании или даже просто адрес вашей собственности. Например, вы можете использовать «John Smith Realty LLC» или «555 Park Pl LLC» в качестве названия ООО. Если для вас важна конфиденциальность, выберите трудно узнаваемое имя. Это может иметь место, если вы являетесь общественным деятелем или арендодателем, у которого в прошлом были юридические проблемы, и вы хотите сохранить прошлые расхождения в тайне.

  Обратите внимание, что любая выбранная вами недвижимость с названиями LLC не может быть уже зарегистрирована в вашем штате или содержать фразу об авторских правах или торговой марке. Чтобы проверить, доступно ли желаемое имя, выполните поиск в базе данных вашего местного штата. Вы можете проверить базу данных товарных знаков, чтобы найти любые конфликтующие товарные знаки с выбранным названием компании.

  Существует несколько юридических ограничений при выборе названия ООО для вашей холдинговой компании. В каждом штате есть свои правила относительно того, что разрешено в имени, но многие из общих ограничений имени LLC включают:

  • Имя должно отражать статус объекта. Например, ООО должно иметь «ООО» или другую версию названия компании.
  • Имя не может означать, что вы являетесь корпорацией, банком или страховой компанией, если вы таковым не являетесь.
  • Имя не может использовать нецензурные слова.
  • Имя не может способствовать незаконной деятельности.

  Инвесторам следует выбирать такое название ООО, которое представляет собой компанию, занимающуюся недвижимостью, которая легко запоминается, представляет ваш бренд и тип продукта или услуги, которые вы предоставляете. Если вы обнаружите, что желаемое имя занято, вы можете внести небольшие коррективы, чтобы заставить его работать и получить одобрение. При выборе имени учитывайте домен вашего веб-сайта по недвижимости, чтобы потенциальные клиенты могли легко найти вашу компанию.

  2. Наймите адвоката или бухгалтера

  Рассмотрите возможность найма адвоката или бухгалтера при открытии холдинговой компании по недвижимости. Хотя можно создать ООО для себя, профессиональный юрист обладает опытом и знаниями о бесценных передовых методах и может рассказать вам, как создать холдинговую компанию по недвижимости. Адвокаты помогают не только при создании вашего ООО, но и на протяжении всего процесса покупки, продажи, аренды, согласования условий и защиты ваших активов в долгосрочной перспективе.

  Специально для вашей структуры холдинговой компании по недвижимости юристы могут помочь в заключении операционных соглашений, если у вас есть партнеры в ООО. В операционных соглашениях перечислены роли и обязанности каждого члена ООО. Они также могут помочь с регистрацией учредительных документов от вашего имени вашему государственному секретарю, чтобы обеспечить конфиденциальность вашей информации.

  Только несколько штатов (например, Нью-Йорк, Небраска и Аризона) требуют, чтобы любой, кто хотел бы учредить LLC, опубликовал уведомление в газете до создания юридического лица. Ваш адвокат может помочь с этой публикацией.

  Поскольку ваша холдинговая компания в сфере недвижимости требует крупных капиталовложений, убедитесь, что вы пользуетесь финансовыми преимуществами холдинговой компании. Бухгалтер по недвижимости в вашей команде может помочь максимизировать налоговые вычеты и общий денежный поток для вашего бизнеса. Они даже могут помочь вам определить, сколько вам нужно брать за аренду, чтобы иметь положительное финансовое положение.

  Бухгалтеры могут помочь вам разработать сценарии для сокращения ваших расходов и экономии денег в долгосрочной перспективе. Налоговое законодательство и отчисления также меняются каждый год, поэтому наличие бухгалтера, хорошо разбирающегося в сфере инвестиций в недвижимость, будет только способствовать успеху вашего бизнеса.

  Если вы хотите решить эти задачи самостоятельно, вы можете узнать больше об инвестициях в недвижимость, законах и налогах с помощью Coursera. Присоединяйтесь к Coursera бесплатно и просматривайте тысячи курсов, чтобы получить профессиональные сертификаты и степени онлайн, не выходя из дома. Это отличный способ расширить свои знания и опыт в области инвестиций в недвижимость.

  Посетите Coursera

  3. Соберите документацию и подайте заявку

  Процесс создания LLC зависит от штата. После того, как вы выбрали название для своей корпорации, владеющей недвижимостью, следующим шагом будет подача Устава. Как упоминалось выше, адвокат может помочь в этом процессе. Однако, если вы хотите сделать это самостоятельно, на веб-сайтах государственных секретарей многих штатов есть доступные формы для заполнения и инструкции по подаче. После того, как формы заполнены, вы можете отправить их по почте или лично.

  Форма Устава Миннесоты (источник: Учредительный договор)

  Основные компоненты, требуемые в Уставе:

  • Название компании
  • Юридический адрес
  • Описание бизнеса
  • Дата регистрации
  • Члены бизнеса

  Операционное соглашение требуется не во всех штатах. Тем не менее, есть преимущества в том, чтобы иметь один. В операционном соглашении подробно объясняется, как будет управляться ваша холдинговая компания LLC по недвижимости, и излагаются правила вашего LLC, особенно если у вас есть другие участники. Без официального операционного соглашения ваше ООО может напоминать индивидуальное предприятие или товарищество, что ставит под угрозу вашу способность защитить себя от личной ответственности.

  Операционное соглашение должно включать следующие пункты:

  • Доля собственности на каждого участника
  • Право голоса члена
  • Обязанности участников и руководителей ООО
  • Как будут распределяться финансы
  • Когда и как часто ваше ООО будет проводить собрания
  • Правила, касающиеся выкупа других участников или передачи долей

  Еще одним ключевым компонентом при создании компании для покупки недвижимости является получение идентификационного номера работодателя (EIN) для каждого ООО. EIN действует как номер социального страхования для вашего бизнеса и присваивается вам Налоговой службой (IRS). EIN может помочь защитить ваш бизнес от кражи личных данных и повысить доверие к бизнесу.

  Все ООО с несколькими участниками должны иметь EIN, что позволяет вашей компании подавать и платить налоги. Однако, если вы являетесь ООО с одним участником, вы должны облагаться налогом как корпорация. В противном случае вас могут считать «неучтенным субъектом», и деятельность ООО должна быть отражена в налоговой декларации собственника. Это еще одно преимущество наличия бухгалтера по недвижимости под рукой.

  4. Получение необходимых лицензий и разрешений

  Правила и лицензионные требования для ООО также различаются в зависимости от штата. Обратитесь в Государственный департамент вашего штата, чтобы убедиться в соблюдении требований. Многие штаты требуют, чтобы коммерческие ООО получали свидетельство о регистрации в налоговом органе, которое позволяет им вести бизнес в определенной области. Если вы являетесь застройщиком или выполняете ремонт своей собственности, вам может потребоваться получить разрешение на строительство и соблюдать местные правила и законы о зонировании.

  Образец свидетельства о постановке на налоговый учет (Источник: Alignable)

  5. Открытие банковских счетов для предприятий

  Чтобы открыть счет в коммерческом банке, вы должны иметь ИНН. Деловой банковский счет помогает юридически отделить ваши личные финансы от ваших компаний, занимающихся недвижимостью. Это разделение является требованием для защиты вашей личной ответственности от вашего бизнеса.

  Чтобы воспользоваться этой корпоративной завесой, инвесторы никогда не должны смешивать свои финансовые дела с использованием денег компании в личных целях. Даже кредитные карты вашей компании должны быть созданы под названием компании и использоваться исключительно в деловых целях. Согласно Администрации малого бизнеса, вам потребуются следующие документы для открытия банковского счета:

  • Идентификационный номер работодателя (EIN)
  • Устав организации
  • Операционный договор
  • Бизнес-лицензии, если применимо

  Инвесторы могут связаться со своим личным банковским учреждением, чтобы узнать, предлагают ли они бизнес-счета. Это самый простой способ, так как у вас уже есть налаженные отношения с банком. Однако, если вы хотите получить кредитную линию для своих инвестиций, вы можете иногда обращаться к своему ипотечному кредитору или в предпочитаемый им банк, что может дать некоторые стимулы.

  6. Покупка и закрытие собственности в рамках вашего ООО

  Если вы в настоящее время владеете инвестиционной недвижимостью под своим личным именем, вы можете захотеть передать эту собственность вновь созданному ООО. Это требует, чтобы вы зарегистрировали изменение в акте. Титульная компания может помочь в этом процессе. Однако, если ваша текущая недвижимость находится в ипотеке, вам следует обратиться к своему кредитору. Иногда кредитор потребует от вас полной выплаты ипотечного кредита до передачи имущества.

  Для приобретения новой недвижимости в рамках вашей холдинговой компании по недвижимости вам следует сначала разработать бизнес-план, который поможет установить основные принципы и цели для вашей холдинговой компании. ООО должно приобретать новую недвижимость за собственные средства, чтобы не было путаницы в отношении того, кому она принадлежит. ООО могут получить ипотечные кредиты на имя холдинговой компании и будут одобрены на основе кредитного рейтинга и финансовых показателей компании.

  Некоторые инвесторы хотят создать холдинговую компанию по аренде недвижимости. Процесс покупки многоквартирного дома похож на личную покупку, за исключением того, что в части финансового кредитования вы будете использовать информацию своих компаний, владеющих недвижимостью. Использование ООО для закрытия собственности разрешено только в том случае, если недвижимость не является домом, в котором проживает основной владелец, и некоторые кредиторы не разрешают ипотечные кредиты в рамках ООО.

  Стоимость создания холдинговой компании, занимающейся недвижимостью, варьируется в зависимости от того, привлекаете ли вы помощь внешних поставщиков. Адвокат или бухгалтер возьмут с вас плату за свое время, но вы будете нести ответственность за уплату любых сборов, связанных с созданием ООО.

  Плата за подачу заявки будет вашим самым большим расходом и, в зависимости от штата, обойдется вам в сумму от 40 до 500 долларов. Ваш штат также может потребовать, чтобы вы платили ежегодный сбор и сборы за ваши бизнес-лицензии и разрешения. Поскольку Аризона, Небраска и Нью-Йорк требуют, чтобы вы опубликовали уведомление, вам придется заплатить от 40 до 2000 долларов, чтобы опубликовать свое ООО в газете.

  Создание холдинга с ограниченной ответственностью для недвижимости подходит любому инвестору, желающему приобрести недвижимость для использования вне основного места жительства. Хотя недвижимость является отличной инвестицией, она подвержена рыночным изменениям и может привести к значительным финансовым потерям для некоторых инвесторов. Все инвесторы должны отделять убытки, понесенные их инвестициями в недвижимость, от своих личных активов, и холдинговая компания обеспечит такую ​​защиту.

  В отношении имущества, сдаваемого в аренду арендаторам, холдинговые компании защищают владельца в случае судебного разбирательства или ответственности, вызванной имуществом. Вы защищаете не только свою личную ответственность, но и другую собственность и партнеров, участвующих в вашем портфолио.

  У создания холдинговой компании в сфере недвижимости есть свои преимущества и недостатки. Защита активов и ответственности является одним из основных преимуществ, но есть и налоговые льготы, такие как предотвращение двойного налогообложения, что сократит ваши налоговые расходы. Холдинговая компания также дает возможность приобретать недвижимость за границей и дает больше свободы действий при распределении прибыли.

  Хотя холдинговая компания является разумным выбором для многих инвесторов, у нее есть некоторые недостатки. Создание нескольких LLC может повлечь за собой дополнительные расходы, особенно если вам придется платить юридические услуги за помощь в этом процессе. Холдинговые компании могут облагаться более высокими налогами, если они не знают о налоге на прирост капитала и о том, как его избежать. Для нового инвестора управление холдинговыми компаниями и их финансами может показаться сложным.

  Мы выделили некоторые дополнительные плюсы и минусы наличия холдинговой компании по недвижимости:

  ПРОФИ	МИНУСЫ
  Защита личного имущества	Может потребоваться уплатить налоги на передачу собственности
  Может регистрироваться в нескольких состояниях	Доступ к финансированию в рамках государственных программ, таких как кредиты FHA, недоступен для предприятий
  Возможность отсрочки уплаты налога на прирост капитала	Процентные ставки могут быть выше для ООО
  Бизнес не подлежит двойному налогообложению	Некоторые виды собственности, такие как кооперативы, не заинтересованы в продаже хозяйствующим субъектам (а не физическим лицам)
  Получите более выгодные кредиты и предложения кредитной линии	Может ошибочно смешивать деловые и личные финансы

  Для новых инвесторов изучение того, как создать холдинговую компанию в сфере недвижимости, может сначала показаться пугающим.