Подоходный налог с покупки квартиры: Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Подоходный налог с покупки квартиры: Как получить налоговый вычет при покупке квартиры

Налоговый вычет — получить за покупку квартиры в ипотеку, образование, лечение

Доверьте команде опытных юристов полное правовое сопровождение при получении вычета по ипотеке. Они проведут консультацию, помогут проверить корректность начисления налогов и распланировать личный бюджет, подготовить документы и подать заявление на возврат денежных средств.

Оцените преимущества услуги получения налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку и возврата налога за лечение, обучение, страхование, взносы на ИИС.

Экономия времени

Вам не придется изучать налоговое законодательство, самостоятельно оформлять документы и общаться с ИФНС (Инспекция федеральной налоговой службы). Все эти задачи мы берем на себя.

Просто и удобно

Получение консультации по налоговым вычетам за покупку жилья доступно для физических лиц онлайн, через личный кабинет или бесплатно по телефону.

Высокое качество сервиса

Юристы, которые специализируются на предоставлении помощи в подаче документов и получении налогового вычета, знают актуальные нормы закона и имеют многолетний опыт сотрудничества с органами ФНС.

Выгодно

Вы можете получить консультацию по возможности увеличения размера налогового вычета к возврату или уменьшения налога при продаже недвижимого имущества.

Гарантия качества

Полное сопровождение клиента на этапах получения имущественного вычета по уплаченным процентам ипотеки, возврата налога за образование, лечение, страхование и т. д.: от оформления документов до перечисления денег на счет.

Получение вычета не выходя из дома

Заполнить декларацию и подать сканы документов в ИФНС по ЭДО (создание КЭП) можно в режиме онлайн.

Отправить заявку

Получение сертификата на налоговый вычет — это возможность вернуть налог с расходов не только на купленную ипотечную квартиру, но и обучение, страхование, лечение, инвестирование с помощью ИИС. Вы вправе сделать возврат части средств как за покупку жилья, так и уплату процентов по ипотеке.

1. Приобрести сертификат

Приобрести сертификат на сайте Росбанк Дом² или у менеджеров банка

2. Активировать сертификат

По телефону 8(800) 500-35-68 или в личном кабинете на сайте компании через форму «Регистрация», используя индивидуальный номер Сертификата и код активации

3. Войти в личный кабинет

Для входа в Личный кабинет использовать пароль, который будут направлен в письме после регистрации. Логин – номер Сертификата.

4. Получить консультацию

По телефону 8(800) 500-35-68 или в личном кабинете на сайте

В рамках услуги по заполнению документов для налогового вычета (13%) клиенты могут рассчитывать на профессиональную консультацию. Специалисты проинформируют о наличии прав на льготы от государства, корректности начисления налогов и помогут в планировании бюджета. Предварительно вы можете самостоятельно рассчитать сумму возврата с помощью онлайн-калькулятора. Сервис позволит получить примерные результаты, приближенные к действительным.

Заказать услугу сопровождения можно оставив заявку на сайте банка. Для получения налогового вычета потребуется предоставить сканы следующих документов: выписка из ЕГРН о праве собственности, справка о доходах 2-НДФЛ, подтверждение оплаты покупки недвижимости (квитанции, платежные поручения, расписки), договор ипотеки и т. д. Подробный список можно запросить у менеджера или в Личном кабинете.

¹ Услуга предоставляется ООО «Юридические Решения». ОГРН: 5177746279266, ИНН: 9718083320, КПП: 770701001. Адрес: 127055, г. Москва, Бутырский вал, д. 68/70 стр.1

² Оформить сертификат вы можете по ссылке.

Как покупка дома влияет на налоги

Что вы узнаете

Как выбрать между стандартными и детализированными вычетами используйте при подаче заявления

Как покупатель жилья или домовладелец, вы будете рады узнать, что существует ряд налоговых вычетов, которые вы можете использовать для уменьшения своего налогового счета. Но решение о том, использовать ли их (путем стандартного вычета или детализации), зависит от того, сколько денег вы готовы сэкономить (и от совета вашего специалиста по налогам). Если вы никогда не рассматривали возможность детализации своих налоговых вычетов, вы не одиноки: в последние годы только около 30% налогоплательщиков решили детализировать свои налоговые вычеты. Это может быть связано с тем, что стандартные налоговые вычеты, предлагаемые в США, упрощают уплату налогов. Тем не менее, если вы не знаете о дополнительных налоговых льготах для домовладельцев, вы можете многое упустить.

Прежде чем мы углубимся в виды доступных налоговых льгот, важно понять, как работают стандартные вычеты. Как и следовало ожидать, стандартные суммы вычетов различаются в зависимости от статуса подачи документов (холост, женат или глава семьи), и сумма налоговых вычетов, на которые вы можете претендовать, будет иметь большое влияние на то, какой путь лучше для вас. Например, если в 2020 году ваш налоговый статус был холостым, и у вас было 10 000 долларов США налоговых вычетов, вам было бы лучше использовать стандартный вычет в размере 12 400 долларов США. Если у вас было более 12 400 долларов налоговых вычетов, вам нужно было составить список постатейно.

Несмотря на то, что налогоплательщики с высокими доходами гораздо чаще указывают свои вычеты по пунктам, почти в каждой категории налогооблагаемого дохода есть люди, которые предпочитают детализировать. И как покупатель жилья или домовладелец, вы должны знать, что проценты по ипотеке являются одним из наиболее распространенных постатейных налоговых вычетов. Если вы еще не знаете, как подаются налоговые вычеты, поговорите со своим налоговым специалистом. Они поймут ваше уникальное финансовое положение и, будучи экспертами в области налогового кодекса, могут дать индивидуальный совет для вашей ситуации.

10 налоговых льгот, о которых должны знать покупатели и владельцы недвижимости

Плюс одна, о которой следует помнить, если вы когда-нибудь планируете продать недвижимость

Как видите, существует множество способов уменьшить налоговый счет при покупке или владении недвижимостью. Первые 3 привилегии предназначены специально для покупателей жилья, остальные — для домовладельцев. Прочтите их все или перейдите к тем, которые привлекли ваше внимание. Если ничего другого, вы сможете претендовать на проценты по ипотеке в качестве налогового вычета, если вы перечислите.

1. Ипотечные баллы
2. Расходы на переезд
3. Без штрафных санкций за снятие средств с IRA для первых покупателей
4. Проценты по ипотеке
5. Налог на имущество
6. Долг в виде собственного капитала
7. Ипотечное страхование (PMI)
8. Домашний офис
9. Налоговые льготы на возобновляемые источники энергии
10. Сертификат ипотечного кредита
11. Ремонт дома

Налоги и покупка дома

1. Ипотечные баллы

Когда вы получаете ипотечный кредит, у вас есть возможность оплатить часть процентов заранее, чтобы уменьшить ежемесячный платеж по ипотеке. Сумма процентов, которую вы платите авансом, называется «баллами» (также называемыми ипотечными баллами или дисконтными баллами), потому что эта цифра рассчитывается как процентный пункт вашего кредита. (Вообще говоря, 1 балл по ипотечному кредиту стоит 1% кредита. Оплата авансом за балл снизит процентную ставку на 0,125% до 0,250%, в зависимости от кредитора.) Проценты по ипотеке не облагаются налогом, поэтому при условии, что вы ипотечные баллы соответствуют определенным критериям, этот предоплаченный процентный платеж также не облагается налогом.

Критерии включают:

• Ваша ипотека должна быть обеспечена вашим домом.
• Очки не стоили больше, чем обычно в вашем регионе.
• Баллы были выплачены наличными при закрытии (через ваш авансовый платеж) и не были заменены другими затратами на закрытие, такими как оценка или плата за право собственности.

Забавные факты: если вы убедили продавца оплатить ваши ипотечные баллы при закрытии сделки, вы все равно можете потребовать этот вычет. Если вы платите баллы при рефинансировании своей ипотеки или получении кредитной линии под залог жилья (HELOC), вы можете требовать налогового вычета на эти баллы в течение срока действия кредита. Это возможно, когда небольшой процент баллов встроен в кредит и, таким образом, ваши ежемесячные платежи по ипотеке.

Необходимая форма: Вы можете найти эту вычитаемую сумму в форме 1098, которую вы получите от своего кредитора. Вы также найдете эту сумму в расчетном листе при покупке дома, но, по мнению IRS, 1098 делает ее официальной.

2. Расходы на переезд

Прежде чем надеяться, эти налоговые вычеты ограничиваются расходами на переезд для военнослужащих, находящихся на действительной службе. Если вы соответствуете этому критерию, перемещение должно быть связано с военным приказом, приводящим к постоянной смене места службы. Вы можете требовать возмещения всех невозмещенных расходов за себя, своего супруга и своих иждивенцев. И это не только расходы на хранение и дорогу до вашего нового дома, на которые вы можете претендовать. Вы также можете потребовать предметы домашнего обихода, личные вещи и расходы на проживание, понесенные в результате вашего переезда.

Форма, которая вам нужна: Большинство военнослужащих должны использовать форму 3903, чтобы сообщить о таких транспортных расходах, но есть исключения, поэтому поговорите со своим налоговым специалистом, чтобы узнать, что вы можете требовать.

3. Снятие средств с IRA без штрафов для покупателей, впервые покупающих жилье

Хотя выплата IRA без штрафов не является фактическим налоговым вычетом, это привилегия, которую IRS предлагает покупателям жилья впервые. Если вы моложе 59,5 лет, к снятию средств с традиционных пенсионных счетов обычно применяется штраф в размере 10%. Но если вы планируете использовать до 10 000 долларов США из этой суммы для покупки или строительства первого дома для себя или своей семьи (включая супруга/супругу, детей, внуков или родителей), штраф в размере 10 % не применяется. Определение IRS «покупатель жилья впервые» шире, чем вы думаете: если вы не владели домом в течение 2 лет, вы можете соответствовать требованиям. Вам не нужно будет показывать администратору IRA, на что вы планируете использовать деньги при снятии средств, но вам нужно будет предоставить дополнительную форму в IRS при подаче налоговой декларации.

Лимит в 10 000 долларов — это ограничение на всю жизнь, и вы и ваш супруг можете получить к нему доступ, если вы вместе покупаете дом. Таким образом, если у вас обоих есть счета IRA с лишними деньгами, вы двое можете снять в общей сложности 20 000 долларов, чтобы вложить их в свой новый дом, при условии, что вы используете деньги в течение 120 дней с даты их снятия. Имейте в виду, однако, что деньги могут по-прежнему облагаться налогом в вашей верхней налоговой категории, а это означает, что у вас может быть меньше денег, чем вы думаете. Поэтому поговорите со своим налоговым консультантом, чтобы узнать, разумно ли вам воспользоваться этой привилегией.

Если у вас есть Roth IRA, вы можете снять с него деньги в любое время без уплаты налогов (и, как правило, без штрафов) для любых целей в любое время. Если ваша учетная запись была открыта не менее 5 лет, вы можете снять 10 000 долларов своего инвестиционного дохода без каких-либо налогов или штрафов за соответствующую покупку первого дома.

Необходимая форма: Если вы снимаете деньги с традиционного счета IRA, вам необходимо заполнить форму 5329.
Если вы снимаете деньги после уплаты налогов с Roth IRA или традиционного IRA, вам необходимо заполнить форму 8606.

Налоговые льготы при владении домом

4. Проценты по ипотеке

Для большинства людей, перечисляющих свои налоговые вычеты, здесь вы найдете самую большую налоговую льготу за владение домом. В 2021 году, если вы являетесь налогоплательщиком-физическим лицом или супружеской парой, подающими совместную декларацию, вы можете вычесть проценты, выплаченные по ипотечному долгу на сумму до 750 000 долларов США. Если вы супружеская пара, подавшая заявление отдельно, лимит составляет 350 000 долларов США. В первые несколько лет ипотеки с вас взимается больше процентов за первые несколько лет, чем за последние. Это происходит из-за амортизации, процесса, который кредиторы используют для обеспечения выплаты полного остатка кредита (и всех причитающихся процентов) к концу кредита. Итак, если у вас есть 30-летняя ипотека, вы будете платить намного меньше процентов через 25 лет, чем через 5 лет. Сэкономим больше, если вы начнете требовать его в начале вашей ипотеки.

Форма, которая вам нужна: Чтобы потребовать этот вычет, вам понадобится форма 1098, которую вы получите от своего кредитора. Это та же форма, которую вы использовали бы для получения ипотечных баллов в качестве налогового вычета.

5. Налог на имущество

Из всех налоговых вычетов, связанных с имуществом, это самый простой. Вы платите налог на недвижимость каждый год либо через ипотечный счет условного депонирования, либо непосредственно вашему городу, муниципалитету или округу. Вы можете вычесть до 10 000 долларов США в качестве налога на имущество, уплаченного в течение налогового года. Если ваш кредитор собирает средства, предназначенные для уплаты налога на имущество, на счет условного депонирования, вы не можете требовать эти средства в качестве налогового вычета до тех пор, пока счет налога на имущество не будет фактически оплачен.

Форма, которая вам нужна: Опять же, вам понадобится форма 1098 от вашего кредитора, чтобы потребовать этот вычет, поскольку в ней также будет указана общая сумма налога на имущество.

Если вы платите налоги на имущество непосредственно своему городу, муниципалитету или округу, достаточно предоставить запись о сделанных вами платежах (вероятно, они указаны в выписках из вашего банковского счета). Некоторые местные органы власти будут включать налоги за предыдущий год в счет налога на недвижимость, который они отправляют каждому домовладельцу. Если у вас по-прежнему возникают проблемы с поиском записи об уплаченных вами налогах на недвижимость, позвоните или посетите офис окружного заседателя.

6. Задолженность по основному капиталу

Собственный капитал — это часть дома, которой вы полностью владеете, в отличие от той части дома, которую вы выплачиваете по ипотеке. Ваш собственный капитал имеет ценность, поэтому вы можете взять ссуду на этот капитал либо через ссуду под залог дома (также известную как вторая ипотека), либо через кредитную линию под залог дома (HELOC). Поскольку эти кредиты обеспечены вашим собственным капиталом, они обычно предлагают более низкие процентные ставки, чем необеспеченные кредиты, такие как кредитные карты. При условии, что вы тратите выручку от долга по собственному дому на свой дом — дом, который является залогом кредита — проценты, которые вы взимаете, не облагаются налогом. Это означает, что если вы хотите отремонтировать или существенно улучшить свою собственность, используя заемный капитал для ее оплаты, вы получите доступ к этому налоговому вычету. С другой стороны, если вы потратите выручку от долга по собственному капиталу на что-либо еще, например, на платежи по кредитной карте или оплату обучения в колледже, взимаемые проценты не будут облагаться налогом.

Форма, которая вам нужна: Если вы надеетесь вычесть проценты из вашего долга по собственному капиталу, вам понадобится форма 1098, выданная вашим кредитором.

7. Страхование ипотечного кредита (PMI)

Если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от покупной цены дома, который вы покупаете, вам, вероятно, придется платить за частное ипотечное страхование (PMI) в дополнение к вашему обычному ежемесячному страхованию. ипотечные платежи. Если вы платите за PMI, есть шанс, что вы сможете заявить об этом как о налоговом вычете, но это один из прорывов, который сильно изменился за последние годы. Он должен был истечь в 2020 году, но был продлен на налоговый период 2021 года. Квалификационные требования все еще меняются, и есть большая вероятность, что в будущем будут внесены дополнительные изменения в налоговый вычет по ипотечному страхованию.

По крайней мере, на 2021 год, если вы являетесь домовладельцем, который получает скорректированный валовой доход (AGI) до 100 000 долларов США (или до 50 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете заявление отдельно), вы можете потребовать все свои платежи PMI в качестве налогового вычета. Если ваш AGI составляет от 100 000 до 109 000 долларов (или до 54 500 долларов, если вы состоите в браке и подаете заявление отдельно), вы все равно можете потребовать вычет, но в меньшей сумме. Ваш AGI всегда меньше вашего фактического валового дохода, поэтому, если ваш валовой доход меньше шестизначного числа, ваш налоговый консультант сообщит вам, имеете ли вы право претендовать на вычет.

Необходимая форма: Это еще один вычет, для подачи которого вам потребуется форма 1098 от вашего кредитора.

8. Домашний офис

Вы частный предприниматель, у которого есть комната дома, которую вы используете исключительно для бизнеса? Если да, то вы только что нашли себе еще один налоговый вычет. Чтобы иметь право на этот вычет, вы должны показать, что ваш домашний офис является основным местом, используемым для ведения вашего бизнеса, и что это пространство используется исключительно и регулярно в деловых целях. Этот налоговый вычет основан на площади вашего домашнего офиса. Обычный метод расчета этого вычета включает определение процента вашего дома, используемого для коммерческой деятельности. Упрощенный метод позволяет вычесть 5 долларов за квадратный фут до 300 квадратных футов офисных площадей. Если вы работаете из дома, но ваш «офис» также служит вашей спальней, вы не будете иметь права на эту налоговую льготу.

Форма, которая вам нужна: Чтобы потребовать расходы на использование вашего дома в коммерческих целях, вам необходимо заполнить форму 8829. за доллар, что означает большую экономию налогов для вас. Если вы недавно улучшили энергетику своего дома — например, установили солнечные панели, ветряные турбины, даже системы изоляции или новую крышу — вы можете претендовать на этот налоговый кредит. Некоторые энергосберегающие улучшения дома имеют право на получение фиксированной суммы кредита до 500 долларов США. Другие заработают вам кредит от 10% до 30% стоимости улучшения, в зависимости от улучшения. Некоторые из подходящих энергоэффективных модернизаций (например, водонагреватели, бойлеры и наружные двери) являются относительно обычным явлением, поэтому поговорите со своим налоговым специалистом, чтобы узнать, соответствует ли какая-либо из недавних работ, которые вы проделали в своем доме, соответствует требованиям.

Форма, которая вам нужна: Форма 5696 — это то, что вам нужно для получения этих кредитов.

10. Сертификат ипотечного кредита

Многие, но не все, штаты и местные агентства по финансированию жилья предлагают программу сертификатов ипотечного кредита (MCC), чтобы помочь семьям с низким доходом позволить себе приобрести жилье. Покупатели жилья, впервые приобретающие жилье и получающие сертификат об ипотечном кредитовании, могут претендовать на налоговый кредит в соотношении доллар к доллару на часть процентов по ипотеке, которые они выплачивают каждый год, до 2000 долларов. Вы также можете перечислить любые оставшиеся проценты по ипотеке, которые вы заплатили. Чтобы претендовать на MCC, вы должны соответствовать ограничениям дохода и покупок программы MCC, и в этом случае, чтобы считаться покупателем жилья впервые, вы не должны были владеть домом в течение последних 3 лет. Если вы покупаете дом в «целевом районе», вы также можете иметь право на MCC, даже если ваш доход превышает порог дохода и вы не являетесь покупателем впервые.

Если вы имеете право на участие в программе и если ваш штат предлагает ее, вы можете подать заявление на получение MCC при получении ипотечного кредита через участвующего кредитора, одобренного Управлением жилищного финансирования штата (HFA). После того, как вы получите MCC, вам все равно нужно будет указать кредит в своей налоговой декларации, чтобы получить какие-либо льготы или потенциальную экономию.

Необходимая форма: Вам потребуется форма 8396, чтобы подать заявку на этот ипотечный кредит.

11. Улучшение дома

Эта налоговая льгота не сэкономит вам денег сразу, но когда вы соберетесь продать, вы будете рады, что начали думать об этом раньше. (Раньше, чем сейчас.) Видите ли, с 2014 по 2018 год средний домовладелец ежегодно тратил 7560 долларов на улучшение дома. Умножьте это на количество лет, в течение которых вы, вероятно, будете владеть своим домом, и стоимость улучшения дома может сложиться. Стоимость домов также выросла в 2020 году, и многие согласны с тем, что мы, вероятно, увидим больший рост на большей части территории США. Продажа вашего дома дороже, чем вы заплатили за его покупку, — это отличный способ получить прибыль, но при продаже вам может потребоваться уплатить налоги с прибыли — налог на прирост капитала.

Когда вы продаете, налоговые правила позволяют вам добавить стоимость улучшения дома к покупной цене дома (Налоговое управление США называет это «основой вашей собственности»). Это уменьшает вашу прибыль, что, в свою очередь, может уменьшить ваш налог на прирост капитала. Вы можете быть освобождены от уплаты этого налога на прирост капитала, если прибыль от продажи вашего дома составляет менее 250 000 долларов США, и вы являетесь подателем единого налога (или прибыль менее 500 000 долларов США, если вы подаете совместную декларацию). С 2000 года средний дом в США вырос в цене более чем в два раза, поэтому, даже если подобная прибыль сейчас кажется вам надуманной, вам все равно следует отслеживать квитанции об улучшении дома, особенно если вы планируете оставаться в своем доме в течение долгого времени. пока.

Как и во всем, что связано с налогами, ваше определение улучшения дома может отличаться от определения IRS. Примеры подходящих улучшений дома включают новую ванную комнату, новую пристройку, пристройку к главной спальне или готовый подвал. Другими словами, если улучшение увеличивает стоимость дома, продлевает срок его службы или адаптирует его для новых целей, вы можете добавить расходы к основной стоимости своей собственности. Если вы сделали ремонт в доме или думаете об этом в будущем, налоговый консультант может дать вам индивидуальное руководство для вашей ситуации.

Необходимые формы: Самое важное в этом случае — хранить квитанции в надежном месте и вести учет всех сделанных вами улучшений дома. Налоговое законодательство со временем меняется, поэтому наличие этой информации под рукой даст вам душевное спокойствие.

Ознакомьтесь с потенциальным налоговым вычетом по процентам по ипотеке

Вооружившись знаниями о видах налоговых льгот и кредитов, связанных с недвижимостью, которые могут быть вам доступны, ваш следующий шаг – подвести итоги вашей полной финансовой картины и ряда других налоговые вычеты и льготы, на которые вы имеете право. Это поможет вам увидеть, какие стандартные вычеты или постатейные вычеты сэкономят вам больше всего денег.

Если вы думаете о покупке, у покупки дома есть больше плюсов, чем просто налоговые льготы. Прежде чем сделать решительный шаг, получите точную оценку вашего потенциала покупки жилья. Всего за 3 минуты вы можете получить предварительное одобрение с помощью Better Mortgage и получить бесплатное письмо с предварительным одобрением без каких-либо обязательств. Мы предложим вам на выбор ряд процентных ставок, вы можете установить свой бюджет на поиски дома, и вы получите оценку кредита, чтобы вы знали, какие проценты по ипотеке вы, вероятно, будете платить, и какой ипотечный кредит процентный вычет, который вы можете претендовать на свои налоги.

Начало работы

Этот материал был подготовлен только для информационных целей и не предназначен для предоставления, и на него не следует полагаться при консультировании по вопросам налогообложения, права или бухгалтерского учета. Вы должны проконсультироваться со своими налоговыми, юридическими и бухгалтерскими консультантами, прежде чем вступать в какую-либо сделку.

Как облагается налогом доход от аренды? Преимущества владения недвижимостью

Последнее обновление 20 января 2023 г.

Вы когда-нибудь задумывались, почему недвижимость часто называют налоговым убежищем?

Хотя большинству из нас не нравится платить налоги, некоторые инвесторы в недвижимость с нетерпением ждут начала уплаты налогов. Это потому, что налоговое законодательство в США очень дружелюбно к инвесторам в недвижимость. Существует множество вычетов по налогу на недвижимость, которые позволяют на законных основаниях уменьшить сумму уплачиваемого подоходного налога.

В этой статье мы обсудим, как инвесторы традиционно снижают ставку налога на прибыль от сдачи в аренду и налогооблагаемый чистый доход от сдаваемой в аренду недвижимости.

Отказ от ответственности: Это не налоговая консультация. Вы должны проконсультироваться со своими налоговыми, юридическими и бухгалтерскими консультантами, прежде чем вступать в какую-либо сделку.

 

Как работает подоходный налог с аренды

Имущество, которым вы владеете и которое сдаете в аренду арендаторам на 15 или более дней в году, налоговой службой США считает сдаваемым в аренду имуществом. Сдаваемое в аренду имущество определяется IRS как отдельный дом, квартира, кондоминиум, передвижной дом, дом для отдыха или подобное жилище.

Любой чистый доход, полученный от сдаваемой в аренду недвижимости, подлежит налогообложению как обычный доход в вашей налоговой декларации. Например, если ваш чистый доход от аренды составляет 10 000 долларов в год и вы попадаете в налоговую категорию 22%, вы должны 2200 долларов в виде налогов.

Это краткая версия того, как работает подоходный налог с аренды. Однако вы, вероятно, слышали об инвесторах в недвижимость, которые владеют недвижимостью на сотни или даже миллионы долларов, но почти ничего не платят в виде налогов.

То, что они делают, совершенно законно. Фактически, любой владелец сдаваемой в аренду недвижимости, включая вас, может владеть инвестиционной недвижимостью, которая ежемесячно генерирует солидный денежный поток, сообщая об убытках в налоговой декларации. Все, что вам нужно сделать, это следовать правилам, установленным IRS для сдачи в аренду жилой недвижимости.

 

Как рассчитать доходы и расходы от аренды

Начнем с доходной части уравнения. Существует несколько видов дохода от аренды, который может приносить ваша недвижимость:

• Обычные арендные платежи
• Авансовые арендные платежи (например, за первый и последний месяц)
• Дополнительная ежемесячная арендная плата, включая сборы за размещение домашних животных, парковку или аренду бытовой техники
• Единовременная плата или штраф за расторжение договора аренды
• Расходы, оплачиваемые арендатором вместо арендной платы, такие как благоустройство территории, для которого вы обычно нанимаете продавца
• Часть залога, которую вы не возвращаете арендатору, например, для оплаты ущерба, причиненного арендатором

Возвращаемый гарантийный залог не считается доходом, поскольку вы намереваетесь вернуть его арендатору в конце срока аренды. Вместо этого он появляется в вашем балансе сдаваемого в аренду имущества как краткосрочное обязательство.

Однако, если арендатор не выполняет условия договора аренды, а вы оставляете залог полностью или частично, он становится доходом от аренды в этом налоговом году.

Теперь давайте рассмотрим некоторые из наиболее распространенных вычетов расходов, связанных с арендуемой недвижимостью, которые вы можете вычесть из всего дохода, полученного вами в течение налогового года:

• Расходы на уборку, ремонт и техническое обслуживание
• Плата за управление недвижимостью и арендную плату
• Плата за ландшафтный дизайн
• Коммунальные услуги, такие как водоснабжение, уборка мусора или борьба с вредителями
• Страховые расходы
• Проценты по ипотеке
• Налог на аренду или продажу
• Налоги на имущество
• Сборы за ТСЖ или кондоминиум
• Юридические и профессиональные услуги, такие как ваш бухгалтер или адвокат

Следующий шаг — вычесть все ваши расходы из полученного вами дохода, чтобы получить налогооблагаемый доход до амортизации.

Например, если вы получили валовой доход в размере 18 000 долларов в год, а расходы, связанные с владением и эксплуатацией имущества, составляют 8 000 долларов в год, ваш налогооблагаемый доход до амортизации составит 10 000 долларов.

Однако есть еще один налоговый вычет на сдаваемое в аренду имущество, которое вы можете использовать, чтобы уменьшить сумму налогооблагаемого чистого дохода.

 

Вычет амортизации

Амортизация — это неденежный расход, который вы можете вычесть из своего чистого дохода в качестве компенсации за амортизацию или износ сдаваемого в аренду имущества. Публикация IRS 946 содержит подробное объяснение того, как работает амортизация арендованного имущества. Для целей этого примера мы упростим ситуацию.

IRS разрешает амортизировать сдаваемое в аренду жилье в течение 27,5 лет. Итак, если вы заплатили 125 000 долларов за арендный дом на одну семью, а земля стоит 25 000 долларов, ваш амортизационный вычет составит 3 636,36 долларов в год (100 000 долларов / 27,5 лет). Стоимость земли не считается амортизацией, потому что земля никогда не изнашивается.

Вычитая расходы на амортизацию в размере 3 636,36 долларов США из налогооблагаемой прибыли до амортизации в размере 10 000 долларов США, налогооблагаемая прибыль после амортизации составляет 6 363,64 долларов США.

Вместо того, чтобы платить 2200 долларов в виде налогов, теперь вы должны заплатить 1400 долларов, при условии, что ставка налога равна 22%. Это означает, что вы только что сэкономили 800 долларов на налогах благодаря расходам на амортизацию, что дало вам больше денег для реинвестирования в недвижимость.

 

Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса

Квалифицированный вычет из дохода от бизнеса (QBI), также известный как Раздел 199A или сквозной вычет из дохода, является еще одной налоговой льготой, которую могут получить инвесторы в недвижимость.

Вычет QBI позволяет дополнительно вычесть до 20% квалифицированного транзитного дохода от бизнеса после вычета всех расходов на эксплуатацию и владение недвижимостью, а также амортизации. Владельцы индивидуальных предпринимателей, товариществ, корпораций S, а также некоторых трастов и поместий могут иметь право на вычет квалифицированного дохода от бизнеса.

Правила получения вычета QBI могут быть сложными, поэтому обязательно прочитайте, что IRS говорит о QBI, или проконсультируйтесь со своим налоговым консультантом, чтобы убедиться, что вы получаете все вычеты, на которые имеете право.

 

Пример расчета налога на прибыль от аренды

Наконец, давайте рассмотрим подробный пример расчета налога на прибыль от аренды. Мы исключим QBI из этого примера, потому что не каждый инвестор имеет право на дополнительный вычет сквозного дохода.

Доход и покупка имущества

• Приобретение сдаваемого в аренду имущества за 125 000 долларов США 1 января
• Заплатил 1500 долларов США за страхование правового титула и сборы за регистрацию в качестве не подлежащих вычету расходов
• Стоимость участка (земли) составляет 25 000 долларов США
• Доход от аренды составляет 1500 долларов США в месяц
• База собственности, используемая для амортизации = 101 500 долларов США (цена покупки 125 000 долларов США + 1 500 долларов США невычитаемых расходов — стоимость лота 25 000 долларов США)
• Общий годовой доход от аренды = 18 000 долл.
  США 

Эксплуатационные расходы и стоимость владения

• 1200 долларов США на очистку, ремонт и техническое обслуживание
• 1440 долларов США на управление имуществом и арендную плату
• 600 долларов на оплату ландшафтного дизайна
• 100 долларов США на борьбу с вредителями, при этом арендатор оплачивает все остальные коммунальные услуги
• $960 расходы на страхование имущества и ответственности арендодателя
• 2640 долларов в виде процентов по ипотечным кредитам
• 1200 долларов на налог на недвижимость
• Плата за подготовку налоговой декларации в размере 500 долларов США, выплаченная вашему бухгалтеру
• Дорожные расходы в размере 1200 долл. США, непосредственно связанные с посещением вашей загородной собственности
• Общие ежегодные вычитаемые расходы = 9 840 долл. США в год

Расчет подоходного налога с аренды

• Шаг 1: Вычтите общую сумму вычитаемых расходов в размере 9 840 долларов США из вашего общего годового дохода от аренды в размере 18 000 долларов США = 8 160 долларов США чистой прибыли до амортизации.
• Шаг 2: Рассчитайте амортизацию — 101 500 долл. США на основе собственности / 27,5 лет = 3 691 долл. США в год на амортизацию.
• Этап 3: Рассчитайте налогооблагаемый доход — чистая прибыль до амортизации в размере 8 160 долл. США — годовой расход на амортизацию в размере 3 691 долл. США = налогооблагаемый доход в размере 4 469 долл. США.
• Шаг 4: Рассчитайте налог на прибыль от аренды — 4 469 долларов США x 22% (подача документов для супругов с доходом от 80 251 до 171 050 долларов США) = 983 доллара США.

 

Как указать доход от аренды в налоговой декларации

Инвесторы в недвижимость сообщают о доходах или убытках от сдачи в аренду недвижимости, товариществ, корпораций типа S, недвижимости и трастов, используя Приложение E: Дополнительные доходы и убытки, форма 1040 или 1040- СР. Вам также потребуется форма 4562, чтобы сообщить об амортизационных расходах или истощении.

Расписание E рассчитано на 3 объекта. По мере того, как вы расширяете свой бизнес по аренде недвижимости, у вас может быть более 3 объектов аренды. Когда вы дойдете до этого момента, вы можете подать дополнительную форму Schedule E, если у вас их больше трех.

Важно предоставлять IRS точную информацию, поэтому обязательно ведите учет вашего имущества, включая чеки об аренде, квитанции о расходах и финансовые отчеты. Ваш управляющий недвижимостью предоставит вам отчет о прибылях и убытках на конец года, который вы можете использовать для целей налогообложения.

Всегда просматривайте отчет о прибылях и убытках и включайте любые дополнительные расходы, о которых ваш руководитель может не знать, например, уплаченные вами сборы за налоговое планирование, связанные с вашими инвестициями, или командировочные расходы, связанные с вашей недвижимостью.

Чем точнее вы ведете записи, тем лучше вы сможете требовать все вычеты, на которые вы имеете право, и избежать уплаты дополнительных налогов или штрафов. Если вас когда-либо проверяли, наличие точных подробных записей продемонстрирует IRS, что вы ведете свой бизнес в сфере недвижимости профессионально.

 

Заключительные мысли о налогообложении дохода от аренды

Владение недвижимостью, сдаваемой в аренду, дает множество преимуществ, и налоговые вычеты и льготы, которые вы получаете, считаются одними из самых больших. Налоговое законодательство в США чрезвычайно дружелюбно к инвесторам в недвижимость, что является одной из причин, почему сегодня так много людей инвестируют в сдаваемую в аренду недвижимость.

Благоприятные налоговые правила, которые получают инвесторы в недвижимость, также являются важной причиной, по которой так много богатых людей владеют приносящей доход недвижимостью. Разумно используя кредитное плечо, вы можете использовать свой инвестиционный капитал для покупки более чем одной арендуемой недвижимости, вычитая расходы на проценты по ипотеке. Вы закончите платить меньше налогов, пополняя свой портфель инвестиций в недвижимость.