Правила расторжения договора в одностороннем порядке: Как расторгнуть договор в одностороннем порядке без суда
Договор аренды. Расторгнуть — по соглашению, отказаться — по закону
Лилия Щукина, руководитель направления.
Опубликовано: Российская правовая газета «эж-ЮРИСТ», № 5, февраль, 2010.
Указание в договоре аренды условия о возможном отказе от его исполнения в одностороннем порядке не гарантирует сторонам того, что они смогут избежать судебных споров. Не лучше ли воспользоваться расторжением? Рассмотрим различные точки зрения на возможность включения таких условий в договор.
Разграничим понятия
Исходя из норм ГК РФ[1] из заключенного сторонами договора у должника возникают обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом. По договору аренды у сторон возникают взаимные права и обязанности, а их исполнение должно соответствовать правовым актам, положениям договора, а при их отсутствии — обычаям делового оборота и иным обычно предъявляемым требованиям. Следует отметить, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, исключения также могут быть установлены только законом или соглашением сторон.
Таким образом, ГК РФ оперирует двумя терминами, между которыми необходимо проводить четкое разграничение: «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «отказ от исполнения договора». Очевидно, что в обоих случаях проявляется заинтересованность какой-либо стороны в расторжении договора. Однако первый вариант подразумевает спор, разрешаемый в судебном порядке. А для достижения требуемого результата путем одностороннего отказа достаточно волеизъявления одной стороны.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ расторжение договора по требованию одной из сторон происходит в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, прямо предусмотренных законом или договором. В статьях 619, 620 главы ГК РФ об аренде указаны случаи досрочного расторжения судом договоров по требованию арендодателя и арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Помимо соблюдения досудебной процедуры урегулирования спора в гражданском процессе истцу нужно будет доказать нарушение ответчиком договора и то, что такое нарушение влечет расторжение договора.
К реализации одностороннего отказа предъявляются совершенно иные требования.
Как уже отмечалось, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Исключения могут быть предусмотрены законом или соглашением сторон с учетом требований законодательства.
В качестве примера предусмотренного законом основания одностороннего отказа можно привести нормы ст. 610 ГК РФ о сроке договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Расторжение происходит во внесудебном порядке, а направленный контрагенту отказ имеет такую же юридическую силу, как и соглашение сторон о расторжении договора. Ниже будут рассмотрены и иные основания, предусмотренные законом для одностороннего отказа от договора аренды.
Перечень законных оснований одностороннего отказа от исполнения обязательства может быть значительно расширен соглашением сторон. В подразделе ГК РФ об общих положениях об обязательствах установлено, что договорный способ решения этого вопроса, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, доступен только субъектам, у которых обязательство возникло в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности.
Однако ст. 450 подраздела «Общие положения о договоре» раскрывает основания его изменения и расторжения, не упоминая о подобном ограничении для заключенного не в предпринимательских целях соглашения, одной из сторон которого является физическое лицо.
М.Г. Розенберг высказал точку зрения, согласно которой правило ст. 310 ГК РФ в данном случае не действует и соответственно право на односторонний отказ может быть предусмотрено любым гражданско-правовым, а не только предпринимательским договором. В подтверждение этой позиции приводится положение п. 3 ст. 420 ГК РФ, которое устанавливает приоритет общих положений ГК РФ о договоре и правил об отдельных видах договоров по отношению к общим положениям об обязательствах. Соответственно положение п. 3 ст. 450 ГК РФ является специальной нормой по отношению к ст. 310 ГК РФ[2].
Е.В. Оболонкова в свою очередь считает, что п. 3 ст. 450 устанавливает последствия одностороннего отказа от исполнения договора, а ст. 310 — пределы предоставления права на односторонний отказ от исполнения обязательства. Поэтому указанные нормы не исключают, а взаимно дополняют друг друга. Для решения поставленного вопроса значение имеет также цель, которую преследовал законодатель, ограничивая участников оборота в использовании права на односторонний отказ.
В случаях, когда стороны, заключающие договор, экономически неравны, отказ арендодателя может привести к ущемлению интересов слабой стороны, которой, как правило, является гражданин[3].
Последняя точка зрения прослеживается и в судебной практике. До внесения изменений в Федеральный закон «О банках и банковской деятельности»[4] от 15.02.2010 спорным считался вопрос, допускается ли при заключении кредитного договора между банком и заемщиком-гражданином соглашением сторон предусматривать возможность одностороннего изменения условий о сроке действия договора, размере и порядке определения процентов, об увеличении комиссионного вознаграждения по операциям. Запрет одностороннего изменения договора и отказа от его исполнения, когда одной из сторон является физическое лицо, заключившее договор в личных целях, по основаниям, не предусмотренным законом, многократно подтверждался судами[5] и впоследствии был введен в закон «О банках и банковской деятельности».
С уверенностью можно сделать вывод, что в свете нормы ст.
310 ГК РФ основания для одностороннего отказа от обязательства могут быть предусмотрены договором только лицами, между которыми обязательство возникло из их предпринимательской деятельности.
Подписываемый сторонами договор должен не только содержать согласованные сторонами основания его расторжения, но и быть выполненным в соответствии с правилами юридической техники, чтобы исключить множественность вариантов толкования его положений. Как было сказано выше, существует внесудебное расторжение договора путем одностороннего отказа от его исполнения и совершенно иной порядок, подразумевающий рассмотрение судом требования одной из сторон о расторжении договора.
Законные основания одностороннего отказа от договора аренды
При заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок:
- Каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив контрагента за 3 месяца. Законом или соглашением может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении такого договора аренды.
- В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[6] договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращается, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора не получило в установленном порядке разрешение на строительство. Воспроизведенная норма в большей мере является основанием прекращения обязательства, что не тождественно одностороннему отказу от исполнения обязательства. Однако практике известны случаи расторжения договора аренды путем совершения одностороннего отказа в связи с отсутствием у арендатора разрешения на строительство по истечении шестимесячного срока.
Так, ФАС ПО оставил судебные акты нижестоящих инстанций без изменения, установив, что лицо, которому был предоставлен в аренду земельный участок под строительство жилого дома, не получило в течение шести месяцев разрешение на строительство.
Был признан правомерным односторонний отказ арендодателя от договора аренды. Исковые требования предпринимателя к Министерству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о признании недействительным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка не были удовлетворены[7].
Договоримся об отказе?
Пункт 3 ст. 450 ГК РФ допускает возможность предусмотреть в договоре основания и условия одностороннего отказа от его исполнения.
На практике некоторое время спорными были вопросы о содержании таких положений: обязательно ли отказ должен быть связан с нарушением договора или он допустим и при надлежащем исполнении обязательств сторонами; возможно ли, допуская односторонний отказ от договора, не устанавливать основания и условия его реализации.Из ряда постановлений Президиума ВАС РФ следует, что для одностороннего отказа от договора достаточно предоставления законом или договором возможности его совершить.
Как указано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.
09.2008 № 5782/08[8], «ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа».
ВАС РФ в Постановлении от 18.02.2010 по делу № А40-87811/08-147-655 подтвердил право нового собственника на односторонний отказ от договора аренды, заключенного прежним собственником на срок 10 лет, истекавший в декабре 2010 г. Возможность одностороннего отказа была предусмотрена договором без конкретизации оснований и условий, что дословно выразилось следующим образом: «Исходя из п. 6.2. договора аренды его действие может быть прекращено до истечения указанного в п. 6.1 срока в случае […], а также одностороннего расторжения договора».
При этом суды первой и апелляционной инстанции поддержали позицию нового собственника, подтвердив, что соглашение между сторонами по вопросу одностороннего отказа было достигнуто, а суд кассационной инстанции счел недостаточной такую формулировку в договоре и отменил судебные акты нижестоящих инстанций. ВАС РФ отменил постановление ФАС Московского округа и оставил в силе акты первой и апелляционной инстанции.
Надо отметить, что основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке могут служить те нарушения, которые указаны в ст. 619 и 620 ГК РФ как основания расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон.
Данная позиция поддерживается не всеми. Так, Е.Е. Шевченко, анализируя п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66[9], делает такой вывод. Основаниями для расторжения договора во внесудебном порядке не могут служить те нарушения, которые указаны в ст. 619 и 620 ГК РФ в качестве оснований для расторжения договора в судебном порядке[10].
Однако из текста Информационного письма № 66 этого не следует. Пункт 26 посвящен вопросу, касающемуся расширения условий расторжения договора по требованию арендодателя в судебном порядке. ВАС РФ отмечает, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. В то время как ГК РФ определяет основание, сформулированное как «более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату».
Таким образом, договором аренды могут быть предусмотрены любые основания его расторжения в судебном порядке, а также любые основания его расторжения во внесудебном порядке, в том числе как связанные, так и не связанные с нарушением договора.
Включение в договор аренды условий его расторжения, а также условий, позволяющих отказаться от него в одностороннем порядке, существенно облегчит положение той стороны, которая впоследствии захочет этим правом воспользоваться.
К тому же, возможно, такие условия определят более внимательное отношение сторон к исполнению обязательств по договору.
Отказ от договора как односторонняя сделка
Реализация права на односторонний отказ от договора влечет изменение или прекращение взаимных прав и обязанностей. Для наступления таких последствий достаточно воли отказывающейся стороны.
Правовые последствия отказа говорят о нем как об односторонней сделке, к которой применяются все положения ГК РФ о сделках, в том числе о форме сделок, об их государственной регистрации и недействительности.
В отличие от расторжения договора отказ от него всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке. В силу факта отказа от договора последний считается расторгнутым, и отказывающейся стороне нет необходимости обращаться в суд, беря на себя бремя доказывания того, что договор был нарушен. Моментом расторжения договора в данном случае принято считать момент получения уведомления о произведенном отказе.
При одностороннем отказе от исполнения договора для того, чтобы договор считался расторгнутым, управомоченной стороне достаточно уведомить контрагента о совершении отказа. Это положение бесспорно и подтверждается судебной практикой. В Постановлении ФАС МО № КГ-А40/1860-09 от 23.03.2009 указывается: «…в силу п. 3 ст. 450 ГК РФ договор аренды […] считается расторгнутым в связи с односторонним отказом истца от исполнения договора, путем направления истцом уведомления ответчику о расторжении договора. Обращение в суд стороны, приводящее в действие такой односторонний отказ, не требуется»[11].
Управомоченность стороны на отказ определяется наступлением условий и оснований, позволяющих ей произвести отказ от договора.
Заявление об отказе от договора аренды должно быть выражено в письменной форме. Это требование предъявляется по аналогии с требованиями о заключении договора аренды. По мнению С.А. Соменкова, односторонний отказ от исполнения договора, как и соглашение сторон о расторжении договора, представляет собой сделку.
Поэтому он по аналогии со ст. 452 ГК РФ должен совершаться в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное[12].
Некоторые авторы считают, что данный подход не может быть поддержан, поскольку право на отказ от исполнения договора в каждом случае предусматривается законом или договором как специальный, исключительный способ расторжения договора, который не может приравниваться к соглашению о расторжении договора хотя бы потому, что направлен на обеспечение возможности отказаться от исполнения договора в упрощенном (внесудебном) порядке[13].
Автор данной статьи поддерживает первую точку зрения, так как, несмотря на исключительность рассматриваемого способа прекращения обязательств, в целях однозначного выражения воли отказывающейся стороны и бесспорного ее восприятия другой стороной целесообразно применять правила заключения соглашения о расторжении договора. Таким образом, отказ от договора аренды недвижимого имущества должен быть выражен в письменной форме.
Этот же документ впоследствии служит основанием для государственной регистрации расторжения договора в случае, если договор аренды подлежал государственной регистрации и она была произведена. Тем самым прекращается запись в реестре прав об обременениях недвижимого имущества в виде права аренды. Соглашением сторон может быть предусмотрено направление отказа иным способом, например телеграммой, факсом, возможно, с последующим дублированием письмом. Как и договор аренды, уведомление об отказе от договора должно быть подписано уполномоченным лицом.
Признание недействительным одностороннего отказа от договора аренды является одним из способов судебной защиты, используемым стороной, получившей отказ.
Например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2007 по делу № 09АП-17750/2006-ГК, которым отказ от договора аренды был признан недействительным.
Обществом с ограниченной ответственностью был заявлен иск о признании незаконным одностороннего отказа Департамента земельных ресурсов г.
Москвы от договора аренды. Истец приобрел в собственность здание, занятое под овощной павильон. Таким образом, исходя из требований п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ истцу стало принадлежать право пользования земельным участком, занятым строением, а также частью земли, которая необходима для использования строения. В дальнейшем между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, занятого строением. По истечении договора аренды истец продолжал пользоваться участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в соответствии с ГК РФ возобновляет договор на неопределенный срок. Суд признал незаконным совершенный Департаментом земельных ресурсов г. Москвы отказ от договора, так как он фактически сделал невозможным использование принадлежащего истцу недвижимого имущества в соответствии с его прямым назначением.
В заключение следует отметить, что во избежание признания недействительным заявленного отказа надо, во-первых, соблюсти все требования закона.
Во-вторых, в целях правильного понимания арендатором и арендодателем включенных в договор положений об основаниях и условиях совершения одностороннего отказа нужно четко их излагать. Окончательно этот вопрос будет снят при разделении понятий «расторжение договора по требованию одной из сторон» и «односторонний отказ от исполнения договора».
[1] Статьи 307, 309, 310 ГК РФ (ч. 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ. 05.12.1994. № 32. ст. 3301.
[2] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). 3-е изд., испр., перераб. и доп. / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2005. С. 1009.
[3] Оболонкова Е.В. Односторонний отказ от исполнения обязательства: пределы использования и соотношение с другими способами прекращения договорных обязательств // Журнал российского права. 2007. № 2.
[4] Федеральный закон от 02.12.1990 № 395-1«О банках и банковской деятельности» (ред. от 15.02.2010) // СЗ РФ. 05.02.1996. № 6. Ст. 492.
[5] Определение ВАС РФ от 21.
12.2009 № ВАС-7171/09 по делу № А40-10023/08, постановления ФАС ВВО от 11.05.2009 по делу № А43-33198/2008-9-350, ФАС ВСО от 15.01.2009 № А33-8594/08-Ф02-6744/08 по делу № А33-8594/08.
[6] Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ. 29.10.2001. № 44. Ст. 4148.
[7] Постановление ФАС ПО от 12.08.2008 по делу № А72-47/08-25/14.
[8] Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 № 5782/08 «О расторжении договора аренды, освобождении ответчиком нежилого помещения» по делу № А19-9645/07-26 // СПС КонсультантПлюс.
[9] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. 2002. № 3.
[10] Шевченко Е.Е. Вопросы расторжения договора аренды // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. № 2.
[11] Постановление ФАС МО от 23.03.2009 № КГ-А40/1860-09 по делу № А40-57763/08-28-442.
[12] Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред.
В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. М., 2004. С. 820.
[13] Кукушкин А.А, Субботин М.В. Односторонний отказ от исполнения договора как основание расторжения договора // СПС КонсультантПлюс. 2009.
КС подтвердил право наймодателя расторгать договор краткосрочного найма жилья во внесудебном порядке
По мнению одного адвоката, Конституционный Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики по довольно сложному вопросу взаимоотношения нанимателя и наймодателя жилья. Другая полагает, что постановление будет играть немаловажную роль не только для споров, связанных с краткосрочным наймом жилья, но и с иными договорами.
2 июня Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 23-П по делу о проверке конституционности п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 и абз. 2 п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса.
Ранее Татьяна Пыкина обратилась в суд с иском к наймодателю о признании незаконным расторжения договора найма жилья в одностороннем порядке, выселения из съемной квартиры, взыскании убытков и компенсации морального вреда.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении такого иска со ссылкой на то, что стороны договора были вправе согласовать основания его одностороннего расторжения во внесудебном порядке. В решении суда также отмечалось, что истец своевременно не внесла плату за жилье и то, что предусмотренный договором порядок его расторжения был соблюден наймодателем. Апелляция и кассация поддержали такой судебный акт и указали, что гл. 35 ГК РФ не запрещает досрочное расторжение договора найма жилья в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении согласованных ими условий. Впоследствии Верховный Суд отказался рассматривать кассационную жалобу женщины.
В жалобе в Конституционный Суд Татьяна Пыкина указала, что суды общей юрисдикции, толкуя п. 2 ст. 687 ГК РФ, признали эту норму диспозитивной и позволяющей изменять соглашением сторон договора найма жилья судебный порядок его расторжения по требованию наймодателя, императивно закрепленный в этом пункте наряду с таким основанием для расторжения договора судом, как невнесение нанимателем платы за жилое помещение более двух раз.
Изучив материалы дела, Конституционный Суд отметил, что предметом его рассмотрения является абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ как применяемый в судебной практике во взаимосвязи с п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450 и п. 2 ст. 450.1 Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилья по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при наступлении указанных в нем оснований, отличающихся от тех, что предусмотрены вышеуказанной спорной нормой.
КС напомнил, что ст. 687 ГК РФ является специальной в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора ст. 450–452 Кодекса. При этом имеются различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным, т.е. заключенным на срок не более года.
Как пояснил Суд, на практике востребовано включение в договоры краткосрочного найма жилья условия, наделяющего наймодателя правом расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив нанимателя за определенное время. Это обусловлено характеристиками сложившихся отношений и тем, что при применении судебного порядка срок расторжения договора может быть сопоставим со сроком самого найма или превысить его. Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилье внаем, а при сдаче – надлежащим образом оформлять договоры.
В судебной практике применения абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, заметил КС, сложилось два направления. Первое исходит из идеи о диспозитивном характере этой нормы, дающей возможность установить в договоре право на односторонний отказ не только нанимателя, но и наймодателя от договора при нарушении его нанимателем. Именно на это ориентировались суды в деле заявительницы.
Второе направление основано на признании такой нормы императивной, заметил Суд. При этом абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в нем нормы. Касательно ее оценки применительно к договору краткосрочного найма как императивной, исходя из целей защиты одной из сторон договора, сама по себе правовая модель соответствующих договорных отношений (особенно между гражданами) не предопределяет взгляд на ту или иную сторону как на заведомо сильную или слабую.
При определенных обстоятельствах и наймодатель способен оказаться стороной, чьи интересы не могут быть эффективно защищены при применении судебного порядка расторжения договора, нарушенного другой стороной. «Следовательно, даже при существенном (или длящемся) нарушении договора нанимателем наймодатель продолжает быть связанным договором, несет бремя финансовых потерь. Это – с учетом краткосрочности договора – может приводить к непропорциональному ограничению прав наймодателя, нарушая его правомерные ожидания, связанные с договором краткосрочного найма жилого помещения. В пользу допустимости включения в договор условия о возможности расторгнуть его в одностороннем порядке по инициативе наймодателя говорит прежде всего то, что нанимателю доступен последующий судебный контроль, заменяющий предварительный, – отмечено в постановлении КС РФ. – Тем самым стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, отличающиеся от условий, предусмотренных в абз.
Конституционный Суд также указал, что определяемые договором условия об одностороннем внесудебном расторжении договора наймодателем во всяком случае не могут обладать неопределенным характером. Перечисление обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление. В противном случае наступление оснований для досрочного прекращения договора согласно такому его условию может быть установлено лишь судом.
Таким образом, абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ вкупе с иными исследованными нормами не противоречит Конституции, поскольку он предполагает, что иные, чем непосредственно предусмотренные его положениями основания такого расторжения договора должны быть сформулированы ясно и определенно, а также относиться к существенному нарушению законного интереса наймодателя по вине нанимателя. При разрешении спора между сторонами договора найма в связи с односторонним расторжением договора наймодателем суд оценивает, не был ли нарушен принцип добросовестности установлением таких условий в договоре и их использованием наймодателем, указал Суд.
КС добавил, что основанием для расторжения договора найма в деле заявительницы стало невнесение платы за съемное жилье. При этом содержащиеся в постановлении выводы о возможности выработки оптимальных условий, касающихся расторжения договора краткосрочного коммерческого найма жилья и отличающихся от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ, не распространяются на те случаи, когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год.
Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов полагает, что Конституционный Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики по довольно сложному вопросу взаимоотношения нанимателя и наймодателя жилого помещения. «Действительно, довольно сложно найти баланс между социальными и экономическими интересами сторон такого договора, обе они не должны быть объективно ущемлены.
Эксперт также положительно оценил вывод Суда о том, что основания для одностороннего отказа от исполнения обязательств, отраженные в договоре, должны быть ясными, не допускающими двойственных толкований, должны наносить существенный вред интересам другой стороны (с учетом специфики интересов каждой стороны): «Теперь у судов появится очередная подсказка, что в каждом случае нужно разбираться отдельно и на что конкретно стоит обращать внимание при оценке обстоятельств по делу».
Управляющий партнер КА «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что Конституционный Суд, анализируя практику судов общей юрисдикции по вопросу применения п. 2 ст. 687 ГК РФ, пришел к выводу о наличии двух противоположных подходов по применению данной нормы.
«На практике большинство судов рассматривают данную норму как диспозитивную, такой ее посчитал и КС РФ, аргументировав данный вывод тем, что п. 2 ст. 687 ГК РФ не имеет прямого указания на императивность содержащейся в ней нормы. На мой взгляд, это постановление будет играть немаловажную роль на практике не только для споров, связанных с краткосрочным наймом жилья. Выводы КС РФ о критериях императивных и диспозитивных норм, а также о понятии добросовестности участников гражданских отношений важны и для споров, возникающих по другим договорам», – полагает она.
Понимание вашего одностороннего контракта | LegalZoom
Люди заключают контракты каждый день. Большинство контрактов являются двусторонними, а некоторые — односторонними. Оба являются обязательными, но отличаются тем, что они требуют. Узнайте об односторонних и двусторонних контрактах и о том, как эти контракты выполняются.
Контракты являются частью повседневной жизни, особенно в деловом мире. Вы все время заключаете договоры, покупая товары, где вы обещаете заплатить, а другая сторона обещает предоставить вам товар или отправить запрошенный вами товар онлайн.
Этот тип обязывающего договора является двусторонним договором.
Существуют и другие типы контрактов, которые имеют такую же обязательную силу, например, односторонние контракты. То, как они заключаются, отличает односторонние контракты от двусторонних контрактов.
Элементы односторонних договоров
Односторонние договоры заключаются в том, что одна сторона, оферент, делает оферту. Это может быть предложение для широкой публики или для конкретного человека. Этот тип контракта не заключается обещанием; вместо этого он требует, чтобы адресат оферты — кто-то, кто согласился действовать в соответствии с договором, — совершил действие, которое требует оферент. Тем не менее адресат оферты не обязан совершать это действие.
Одним из примеров одностороннего контракта является то, что оферент вешает знак вознаграждения за свою потерянную собаку. Если кто-то увидит знак и захочет получить награду, он сможет получить награду только в том случае, если найдет собаку.
Человеку недостаточно пообещать найти или поискать его — человек должен найти собаку, чтобы получить денежное вознаграждение. Никто не обязан искать собаку, но тот, кто хочет получить награду, должен найти собаку.
Акцепт одностороннего договора
Акцепт одностороннего договора происходит, когда адресат оферты выполняет свою часть договора. Недостаточно, чтобы получатель предложения начал действовать — получатель предложения должен выполнить требуемое действие. Когда адресат оферты завершает исполнение, оферент должен соблюдать договор, обычно выплачивая деньги за завершение действия.
Единственный способ принять односторонний контракт — выполнить задание. Если, например, оферент говорит, что даст кому-то 500 долларов за подъем по всем ступеням в Эмпайр-стейт-билдинг, от оферента не требуется подниматься по ступеням. Однако если они это сделают, оферент должен заплатить им за это; в противном случае оферент нарушает или разрывает односторонний договор.
Как можно отозвать односторонний договор
Оферент может отозвать односторонний договор в любое время до начинается представление.
Может ли быть отозван односторонний контракт после того, как адресат оферты начнет выполнять свои требования, зависит от того, является ли контракт типом исполнения (то есть восхождением по ступеням Эмпайр-стейт-билдинг) или типом вознаграждения (то есть нахождением собаки). ).
В зависимости от типа исполнения старый закон гласил, что — даже если адресат оферты начал исполнение — оферент все еще мог отозвать договор. Это уже не так: как только адресат оферты начинает физическое исполнение контракта, оферент не может отозвать односторонний контракт. Например, как только человек начинает подниматься по ступеням Эмпайр-стейт-билдинг, оферент должен заплатить, если человек выполнит задание.
Однако оферент может отозвать односторонний контракт типа вознаграждения в любое время, если оферент ясно сообщает, что он отозвал оферту. (Если оферент разместил подписи о вознаграждении, то оферент должен разместить аналогичные подписи о том, что он отозвал односторонний договор.
) В договоре типа вознаграждения договор не выполняется полностью, если собака не найдена. Соответственно, оферент одностороннего договора на такое вознаграждение может отозвать его в любое время до того, как собака будет найдена.
Односторонние контракты против двусторонних контрактов
Односторонние контракты требуют, чтобы одна сторона дала обещание. Контракт не будет завершен, пока кто-то не выполнит его. Двусторонние контракты, однако, требуют, чтобы по крайней мере два человека давали обещания друг другу, например, когда вы снимаете квартиру. Эти обещания требуют от каждой стороны выполнения своей части контракта.
Любая из сторон, не выполнившая двусторонний договор, нарушила договор. Если оферент одностороннего договора не выполняет свое обязательство после того, как адресат оферты выполнил свои обязательства, то оферент нарушил договор, и он может нести ответственность перед другой стороной за нарушение.
Суды могут обеспечивать соблюдение как односторонних, так и двусторонних договоров, письменных или устных.
Для подачи иска о нарушении договора потерпевшая сторона должна предъявить:
- Был действующий договор.
- Произошло нарушение контракта.
- Они понесли убытки, полагаясь на контракт.
- Другая сторона несет ответственность за нарушенный договор.
Каждый день люди заключают всевозможные контракты, будь то в ходе работы или в качестве потребителя, приобретающего продукт или услугу, например, привлечение подрядчика.
Если вы не уверены, действителен ли ваш договор и не нарушила ли его другая сторона, обратитесь к юристу по бизнесу, который может вам его истолковать. Имейте в виду, что в каждом штате существуют небольшие различия в требованиях к контракту. Работа с адвокатом, чтобы убедиться, что ваш контракт, будь то односторонний или двусторонний, является обязывающим контрактом, может сэкономить вам деньги и защитить от будущей ответственности. Адвокат также может помочь вам обеспечить соблюдение контракта, если он был нарушен.
Получите помощь в управлении вашими контрактами. УЗНАТЬ БОЛЬШЕ
Разница между требованиями к одностороннему и двустороннему контракту
Односторонний контракт сильно отличается от двустороннего контракта. Элементы контракта ранее обсуждались в нашей статье «Контракты». Существуют два основных вида договоров: двусторонние и односторонние.
Обещание производительности . Сравнивая разницу между двусторонними и односторонними соглашениями, двусторонний контракт представляет собой обещание за обещание. С другой стороны, одностороннее соглашение представляет собой обещание исполнения.
Например, если человек обещает заплатить деньги группе в обмен на обещание группы выступить на вечеринке, это соглашение является односторонним.
Принимая во внимание, что если физическое лицо обещает заплатить группе деньги в обмен на выступление группы на вечеринке, это равносильно одностороннему контракту.
Как показывает приведенный выше пример, разница между односторонними и двусторонними договорами может быть едва заметной, но есть несколько отличительных черт.
В чем основная разница между односторонними и двусторонними контрактами?
Одностороннее соглашение заключается в том, что одна сторона предлагает, а другая сторона принимает путем исполнения. И наоборот, двусторонний контракт требует, чтобы обе стороны давали друг другу обещание. Лучший способ отличить односторонний контракт от двустороннего — посмотреть, кто что предлагает и должны ли выполнять обе стороны, а не только одна.
Основное различие между двусторонним и односторонним соглашением заключается в том, что оферент просто платит за исполнение. В двустороннем соглашении каждый оферент должен что-то делать.
Независимо от типа соглашения, будь то односторонние или двусторонние контракты, вы всегда должны стремиться получить свое соглашение в письменной форме и понимать доступные средства правовой защиты при нарушении контракта.
Без письменного документа адвокатам будет вдвое труднее вести судебные тяжбы.
Каковы отличительные черты одностороннего контракта?
- Обещание в обмен на исполнение
- Минимум/Без согласования
- Юридически связана только одна сторона
- Невозможно отозвать предложение
- Принятие не требуется
- Может не быть указанного получателя
Минимум/Без согласования . Первая функция, обещание в обмен на производительность, как обсуждалось выше. В одностороннем договоре, как правило, переговоры между сторонами практически не ведутся. Другой тип одностороннего права возникает при расторжении государственного контракта для удобства.
В качестве альтернативы двусторонние соглашения более распространены, поскольку они позволяют сторонам устанавливать взаимно согласованные условия, например (продолжая предыдущий пример) группа играет в течение определенного количества часов или определенного музыкального жанра.
С другой стороны, в одностороннем соглашении требования, как правило, устанавливаются исключительно стороной, обещающей/предлагающей.
Обещание выплатить вознаграждение при возврате утерянной кредитной карты является односторонним договором. Обещающая сторона может пообещать выплатить вознаграждение только в том случае, если кредитная карта будет возвращена до следующей пятницы.
Если обещающая сторона обусловливает обещание возвратом к определенной дате, то одностороннее соглашение не подлежит исполнению, если требование не выполнено. Обратите внимание, что этот контракт не предусматривал каких-либо переговоров между сторонами, а вместо этого сторона-обещатель установила какие-либо/все требования.
Связана только подающая надежды сторона . Точно так же связана только обещающая сторона. Когда человек обещает заплатить вознаграждение за кредитную карту или, скажем, за потерянную собаку, никто не становится юридически обязанным найти кредитную карту или собаку.
Однако, как только собака или кредитная карта найдены, обещающая сторона по закону обязана выплатить это вознаграждение.
Принятие не требуется . Когда владелец питомца теряет домашнюю собаку, никто не должен говорить «Я принимаю» ваше предложение найти питомца или отправлять обратно контракт. Соглашение вступает в силу после исполнения – т.е. возврат питомца.
Объявления . Объявления с конкретными требованиями, такими как продажа телевизоров по определенной цене первым десяти покупателям, могут создать односторонний контракт, который обязывает компанию выполнить свое обещание продать телевизор по цене лицам, которые выполняют (прибывают первыми). десять клиентов).
Невозможность отозвать предложение . В одном судебном деле, в котором оценивалось наличие одностороннего соглашения, женщина отправила письмо своему зятю, пообещав, что передаст ему право собственности на свое имущество после ее смерти, если он останется с ней и будет заботиться о ней во время ее смерти.
ее жизнь.
Зять переехал из штата в ее дом, чтобы заботиться о ней. Через несколько недель между ними возникли разногласия, и вместо этого женщина передала имущество собственному сыну. Зять (истец) подал в суд на женщину и ее сына (ответчиков) о завладении имуществом.
Зять переехал из штата в ее дом, чтобы заботиться о ней. Через несколько недель между ними возникли разногласия, и вместо этого женщина передала имущество собственному сыну. Зять (истец) подал в суд на женщину и ее сына (ответчиков) о завладении имуществом.
Суд признал исполнение ее обещания односторонним соглашением и обязал женщину передать имущество зятю. Поскольку исполняющая сторона (зять) сделала значительный шаг в исполнении, обещающая сторона не могла отозвать свое предложение о передаче имущества.
Как показывает этот случай, последствия заключения такого типа договора могут быть серьезными, например, передача собственности, а различия между рекламой и заключением юридически обязывающего одностороннего договора могут быть незначительными.
Об авторе