Проекты доходных домов: Типовой бизнес-план доходного дома (с финансовой моделью) :: РБК Магазин исследований

Проекты доходных домов: Типовой бизнес-план доходного дома (с финансовой моделью) :: РБК Магазин исследований

Необычные жилые дома старого Петербурга

В XIX веке, в период, когда город динамично развивался и население Петербурга росло особенно быстро, начинается массовое строительство доходных домов, специально предназначенных для сдачи внаем. Возведение таких домов могли себе позволить состоятельные купцы, представители дворянства и члены императорской фамилии, а проекты таких домов нередко заказывали у знаменитых архитекторов, которые украшали здания лепниной, винтовыми лестницами, скульптурами и разноцветными витражами. К середине XIX века доля доходных домов среди всех строений города составляла 80%. Некоторые дома украшают город до сих пор, сохранив былое величие. В этой статье мы расскажем о 5 интересных строениях, которые стоит рассмотреть повнимательнее, гуляя по северной столице.

1. Толстовский дом на Рубинштейна

---

Огромное шестиэтажное здание с выходом на набережную реки Фонтанки было построено по заказу генерал-майора графа Михаила Павловича Толстого в 1910-1912-х годах. Доходный дом Толстого – это масштабный проект архитектора Федора Лидваля, выполненный в стиле северный модерн. Дом был рассчитан на людей из разных социальных слоев, поэтому в нем есть как скромные небольшие, так и роскошные квартиры, сдающиеся в аренду.

Проходя мимо, стоит обратить внимание на величественные арки, овальные окна, которые характерны для северного модерна, ниши с вазами на фасаде, рельефные панно и другие архитектурные детали, которых здесь огромное множество.

Адрес: улица Рубинштейна, 15–17.

2. Дом Я. В. Ратькова-Рожнова на ул. Пестеля

---

Один из самых удивительных жилых архитектурных комплексов Петербурга, в котором 30-ти комнатные квартиры – совсем не редкость. Владельцем дом был Яков Владимирович Ратьков-Рожнов, выходец из дворянского рода и предприниматель, в распоряжении которого находилось около 30 городских доходных домов и особняков. Масштабное здание в стиле эклектики было построено между 1898-1900 годами по проекту архитектора Павла Сюзора (именно он был архитектором Дома Зингера на Невском). Эклектика – это смешение стилей. Обратите внимание на огромную арку, увеличенную до высоты четырех этажей дома и открывающую перспективу на внутренний двор, эркеры, а также разнообразные скульптуры, украшающие фасад.

Адрес: улица Пестеля, 13–15.

3. Египетский дом на Захарьевской

---

Доходный дом на улице Захарьевской, теперь известный как Египетским дом, был сооружен в 1911-1913 годах по заказу Ларисы Ивановны Нежинской. Архитектором выступил Михаил Сонгайло, который живо интересовался историей Древнего мира, символами, загадками и оккультизмом. Перед архитектором стояла амбициозная задача не просто построить очередной доходный дом, но поразить всех. И ему это удалось – завершение строительства стало большим событием в Петербурге. Некоторые считают, что стихотворение «Египтянин» Осип Мандельштам написал, вдохновившись появлением этого дома.

Египетский дом – одно из уникальных архитектурных строений Санкт-Петербурга в стиле русского модерна и один из немногих памятников в египетском стиле в России. Фасад с изображением божеств и причудливыми знаками, арку с символами и внутренний двор можно разглядывать часами.

Адрес: улица Захарьевская, 23.

4. Доходный дом Р. Г. Веге

---

Шестиэтажное здание на набережной Крюкова канала рядом с Мариинским театром было построено между 1912-1914 годами в стиле неоклассицизма архитектором Овсянниковым при участии И. П. Ставицкого. Доходный дом принадлежал В.Г. Веге – известному предпринимателю и кондитеру, которого также называли «шоколадным королем». Дом бросается в глаза издалека – настолько он масштабен и необычен. Он знаменит своими молодыми Атлантами, которые по величине уступают только эрмитажным.

Адрес: Набережная Крюкова канала, 14.

5. Доходный дом Марголиных

---

Трехэтажное здание в стиле классицизма было возведено между 1835-1837 годами по проекту Целликофера, а потом перестроено в 1914 по задумке известного архитектора Александра Лишневского. Доходный дом купцов Марголиных отличается вычурным и многообразным декором: на фасаде можно найти как классические вазоны и цветочные гирлянды, так и барельефы в виде юношей в доспехах, есть тут и орел со змеей в клюве, и другие интересные детали. Разглядывать многообразные украшения этого дома – одно удовольствие.

Адрес: Набережная реки Фонтанки, 131/ Большая Подьяческая улица, 36.

Если вы оказались в Санкт-Петербурге на выходных или в отпуске, гуляя по городу, не забывайте смотреть наверх. Город скрывает множество интересных архитектурных деталей!

Знаете другие интересные точки на карте России? Расскажите нам о них. Мы с радостью опубликуем ваши рассказы. Подробности о том, как подготовить статью в блог авиакомпании «РусЛайн», можно найти здесь.

Поделиться в соцсетях:

Фасад доходного дома князя Сидамон-Эристова у Патриарших прудов отреставрируют

Фасад исторического здания на Малой Бронной улице (дом 31/13) в этом году отремонтируют. Этот доходный дом в 1910-м построили для князя Александра Сидамон-Эристова. Проект разработал петербургский архитектор Виктор Величкин.

Тогда был в моде неоклассицизм, поэтому в этом стиле дом спроектировали и оформили. Композиционный центр здания — полуротондальная угловая часть. Относительно нее уличные фасады симметричны.

В центре на уровне второго этажа сделали портик с ионическими капителями, на которых находится лепной карниз. За колоннами, в простенках между окнами — барельефы на тему славы, стилизованные под античные. Над входом разместили полуциркульное окно. Слева и справа карниз обрамляют и поддерживают консоли. В простенках между окнами второго и третьего этажей размещены лепные барельефы, стилизованные под античные.

Второй и третий этажи объединены спаренными полуколоннами с ионическими капителями. На полуколоннах угловой части расположен гладкий антаблемент, над которым полукруглый опоясывающий балкон. Дверные проемы завершены полуциркульными нишами. Этажи с четвертого по шестой имеют более скромный декор, дворовые фасады почти без украшений.

В 1930-е годы дом передали Минобороны СССР, квартиры получили видные военачальники. В конце десятилетия надстроили два этажа, в 1947-м с западной стороны пристроили секцию. Позднее у дома надстроили еще один этаж. Здесь жил артист эстрады и писатель Николай Смирнов-Сокольский. В 2009 году на доме установили мемориальную доску.

 

Как реставрируют исторические дома

Лучший способ сохранять здание — регулярно его ремонтировать. В среднем через четверть века каждому из них необходим капитальный ремонт, потому почти все московские дома попадают в региональную программу капитального ремонта. Исключений немного: дома под снос, реконструкцию, включенные в программу реновации, а также дома, где меньше трех квартир.

В домах-памятниках специалисты подрядных организаций столичного Фонда капитального ремонта дарят вторую жизнь фасадам и фундаменту, подвалам и крыше, а также меняют инженерные коммуникации и проводят комплексный капремонт подъезда. Не всегда восстановление такого дома занимает больше времени, чем ремонт обычной многоэтажки. Например, на смену труб и коммуникаций уходит одинаковое время. Но некоторые работы, характерные именно для домов-памятников, требуют особого подхода. В первую очередь это касается обновления исторического фасада, особенно если на нем много элементов декора.

При формировании столичной программы капремонта были учтены возраст жилых домов, сроки эксплуатации лифтов, годы реконструкции и предыдущего капремонта, состояние внутренних инженерных систем и потребность в обновлении. Исходя из этих данных, инженерные системы многоэтажек Москвы были распределены по капитальным трехлеткам. За год до проведения работ владельцы квартир получают уведомления о проведении капремонта, включающие предложения по составу работ. Благодаря удобному цифровому сервису увидеть список систем с распределением по предлагаемым годам капремонта можно даже с собственного смартфона.

После получения уведомления о приближающемся капремонте собственники должны провести общее собрание, чтобы определить сроки и состав работ.

Капитальный ремонт в многоквартирном доме-памятнике — это сложный процесс. Такой ремонт требует тонкого баланса между техническими требованиями к современным зданиям и сохранением уникальности объекта. Например, в доме-памятнике нельзя ставить пластиковые окна или менять исторически присущий цвет.

Метод и технологии ремонта дома-памятника определены в проектно-сметной документации, которая проходит государственную экспертизу и согласовывается с городским Департаментом культурного наследия, который обеспечивает надзор.

По итогам проведения конкурентных процедур определяется подрядная организация из числа лицензированных Минкультуры России, которой предстоит выполнить работы в рамках капремонта.

На объектах культурного наследия не применяется общая схема ремонта. Строители всегда используют индивидуальные решения. Для сохранения исторического облика ведется строгий контроль на протяжении всего процесса. Надзор за выполнением ремонта ведется как со стороны Фонда капремонта, так и Департамента культурного наследия.

«В программе капремонта больше 350 домов-памятников. Их ремонт накладывает особые обязательства, в том числе работу в соответствии с Федеральным законом № 73 “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”», — рассказали в пресс-службе Фонда капитального ремонта Москвы.

Сроки и виды работ по программе капремонта уточняются краткосрочным планом. В плане на 2021–2023 годы 4437 домов. Это часть масштабной региональной программы капитального ремонта. Все строительно-монтажные работы выполняются в строгом соответствии со строительными стандартами, включая городские правила по соблюдению тишины.

Что случилось с доходными домами Санкт-Петербурга в XIX веке

Формально доходные дома Северной столицы прекратили свое существование больше ста лет назад, когда советская власть превратила их в коммуналки. Подробнее об истории доходных домов можно прочесть здесь. Деревянные здания, которые составляли треть застройки, со временем были уничтожены. Но некоторые каменные дома сохранились и по сей день: одни превращены в мемориальные музеи, другие ветшают и идут под снос, а третьи после реновации становятся новостройками и отелями.

Доходные дома, превращенные в мемориальные музеи-квартиры

Музей-квартира А. С. Пушкина

Расположен в трехэтажном особняке Волконских на набережной реки Мойки, 12. Здание возведено в 1720-х годах для русского государственного деятеля И. А. Черкасова. В 1806 году дом получили князья Волконские. Когда С. Г. Волконский был отправлен на каторгу, хозяйкой дома стала сестра Сергея Григорьевича, которая начала сдавать 11 квартир. В одну из них осенью 1836 года заселился Пушкин с семьей.

После революции 1917 года дом был отдан под коммуналки. В 1937 году здание отреставрировали и открыли музей.

 

Музей-квартира А. А. Блока

Доходный дом на набережной реки Пряжки, 22-24 — ул. Декабристов, 57, был построен в 1874-1876 годах по проекту М. Ф. Петерсона для купца М. Е. Петровского. Александр Блок жил там с 1912 по 1921 год: сначала в квартире № 21, а с 1921 года — в квартире № 23.

Мемориальный музей Блока основан в ноябре 1980 года.

 

Музей-квартира А. И. Куинджи в «доме художников»

Дом купца П. Ф. Меняева, возведенный по проекту А. Х. Пеля в 1841 году, занимает квартал Васильевского острова. С 1870-х по 1917 год дом принадлежал купцам Елисеевым, которые сделали его доходным. В 1879 году они надстроили четвертый этаж, а в 1887 по проекту Г. В. Барановского сделали художественные мастерские.

Здесь с 1869 по 1910 год жили многие известные художники: М. П. Клодт, И. Н. Крамской, А. К. Беггров, А. И. Куинджи.

Мемориальный музей Куинджи был основан в 1989г в доме 1/10 по Биржевому переулку, где художник прожил последние 13 лет.

 

Музей-квартира С. М. Кирова в «доме трех Бенуа»

На Каменноостровском проспекте, 26-28, расположен дом, который был возведен в 1912-1914 годах по проекту Л. Н. Бенуа и Ю. Ю. Бенуа. Также в архитектурных работах принимал участие А. Н. Бенуа. Планировку разработал А. И. Бубырь. Строение получило известность как самый комфортабельный доходный дом с наибольшим количеством квартир — 250. В доме были: автономные котельная и подача электричества, механизированная прачечная, встроенные гаражи.

После 1917 года часть дома была отдана под коммунальные квартиры, а часть перешла во временное пользование партийным деятелям. С 1926 по 1934 год в квартире № 20 жил С. М. Киров. В 1955 году она превращена в мемориальный музей.

Какие доходные дома в СПб снесли и зачем

Еще 34 года назад в Санкт-Петербурге было около 12 тысяч объектов исторической застройки, не считая образцов в стиле сталинского неоклассицизма. Но ежегодно под снос попадают от 12 до 30 строений, среди которых немало доходных домов. Вместо обветшавших исторических зданий строят торговые и бизнес-центры, гостиницы, вестибюли метро. А также элитные жилые комплексы, перед покупкой квартир в которых стоит ознакомиться с этой статьей.

ЖК «На улице Исполкомская» от компании «Таймс»

На Исполкомской улице, 4, до 2005 года был 4-этажный доходный дом, возведенный по проекту И. И. Буланова
в 1876-1878 годах. После сноса здания компания «Таймс» построила кирпично-монолитный жилой дом повышенного уровня комфортности высотой 7-8 этажей.

Отель Radisson Sonya

Четырехзвездочный отель находится на ул.Чайковского, 19. До 2006 года там стоял 4-этажный доходный дом, созданный в начале XIX века и перестроенный в 1882 году по проекту Х. Х. Тацки. При строительстве отеля лицевой фасад исторического здания воссоздали.

ТЦ «Невский центр»

На Невском проспекте, 114, в начале XIX века был возведен 3-этажный доходный дом, который в 1828 году перестроили по проекту П. С. Пыльнева. Здание было признано объектом культурного наследия и городские власти планировали сохранить фасады. Но в 2006 году при плановом сносе соседнего строения дом повредили. В 2007 году его тоже снесли и построили ТЦ «Невский центр».

Вестибюль станции метро «Адмиралтейская»

На Малой Морской улице, 4, в начале XIX века был возведен 5-этажный доходный дом с гостиницей «Париж». В 1947 году И. И. Фомин и Б. Р. Рубаненко перестроили здание, поврежденное бомбой во время войны. Летом 2009 года его снесли, чтобы построить наземный вестибюль станции метрополитена.

ЖК «Венеция»

Доходный 5-этажный дом был возведен в XX веке на Депутатской улице, 34. В 1979-1980 годах здание реконструировали и сделали в нем гостиницу. В 2010 году ее снесли, и компания «Возрождение Санкт-Петербурга» построила жилой комплекс элит-класса «Венеция» высотой в 7 этажей, рассчитанный на 79 квартир.

ЖК «Brilliant House» девелопера «Fort Group»

На проспекте Динамо, 6, располагался 6-этажный доходный дом, построенный в 1914-1915 годах по проекту В. И. Шауба. В 2009 году здание снесли, а на его месте девелопер «Fort Group» возвел элитный 8-этажный жилой комплекс с 35 квартирами площадью от 145 до 270 м².

Бизнес-центр «Невский, 68»

На Невском проспекте в XVIII веке возвели отдельные каменные строения. В 1839-1840 годах В. Е. Морган объединил их при помощи корпуса, возведенного на Фонтанке. Обновленный доходный дом прозвали «Литературным», поскольку в нем снимали квартиры В. Г. Белинский, И. И. Панаев, Ф. И. Тютчев, И. А. Гончаров. В 2011 году дом снесли, а на его месте компания «Группа ЛСР» построила шестиэтажный бизнес-центр класса А+.

Вторая жизнь петербургских доходных домов

ЖК «Дом у Ратуши» от «Setl Group»

Восьмиэтажный жилой комплекс премиум-класса расположен в Дегтярном переулке, 26. Это проект реконструкции доходного дома начала XX века. Компания «Setl Group» восстановила исторический облик здания, включая портики, русовку, лепнину и прочие декоративные элементы. Фасады новостройки окрашены в тот же бежево-песочный цвет, что и оригинальное строение. «Дом у Ратуши» рассчитан на 82 квартиры. На последнем этаже расположены мансарды. Сдан в 2016 году. Здесь вы можете посмотреть другие проекты от застройщика «Setl Group», в которых еще можно купить квартиры:

Доходный дом Карла Шрейбера

Четырехэтажный дом, расположенный на Захарьевской улице, 41, возведен в XIX веке и перестроен в 1906-1907 годах Ван-дер-Гюхтом для Карла Шрейбера, подданного Пруссии. Квартиры в доходном доме арендовали сенаторы, офицеры, депутаты. После 1917 года здание отдали под коммуналки.

В январе 2021 года стало известно, что ГК «Еврострой» выкупила 23 из 26 квартир в бывшем доходном доме Шрейбера и проведет масштабную реконструкцию здания, превратив его в клубный дом «Три Грации». Реставрационные работы будут согласовываться с КГИОП, поскольку объект входит в список исторических памятников. Продажи квартир в ЖК «Три Грации» стартуют во второй половине 2021 года.

Доходный дом Вавельберга

Пятиэтажный дом был построен в 1911-1912 годах на пересечении Невского проспекта и Малой Морской улицы для предпринимателя М. И. Вавельберга. В здании располагались Санкт-Петербургский торговый банк и квартиры для сдачи в аренду. В 2019 году дом Вавельберга был признан объектом культурного наследия. Согласно утвержденному проекту реконструкции, планируется проведение работ для сохранения фасадов и архитектурных элементов, чтобы приспособить здание под пятизвездочную гостиницу.

Доходный дом Шагина

В конце XVIII века на набережной реки Фонтанки, 145б, лит. А, был возведен доходный дом А. Я. Шагина. Часть помещений занимала редакция журнала «Русская старина». В начале XXI века «Нежилой фонд консалт» принял решение о перестройке дома в отель. Но до 2012 года работы по реконструкции начаты не были, а затем приняли решение о сносе. Силами активистов демонтаж здания был прекращены. В 2015 его внесли в список региональных архитектурных памятников. В 2019 году возобновились работы по перестройке дома по проекту «Архитектурной мастерской Апостола». Согласно документам, дом Шагина переоборудуют под гостиницу, сохранив лицевой корпус, который выходит на Фонтанку.

Доходный дом Басевича

В 1912 году на улице Большая Пушкарская, 7, по проекту А. И. Зазерского для инженера-строителя И. И. Басевича был построен доходный дом. После революции и до 2009 года в нем располагались коммуналки. В 2016 году строение было передано Академии танца Бориса Эйфмана. В январе 2020 года Академия решила снести здание. Но в августе 2020 года рабочая группа при КГИОП вынесла решение о реконструкции дома. В нем сохранят первые 5 этажей лицевого флигеля и воссоздадут 6 этаж и мансарду. Дом Басевича будет восстановлен почти в первозданном виде и передан под общежитие для учащихся Академии.

В ногу со временем

Поскольку огромную часть центра Санкт-Петербурга занимают бывшие доходные дома, формируя архитектурный облик города, их судьбы вызывает живой интерес не только историков, но и простых жителей. Некоторые здания сохраняют: одни превратили в мемориальные музеи-квартиры, где жили известные писатели, художники и политические деятели, другие реконструируют под жилые комплексы и гостиницы.

Но большинство доходных домов Петербурга идет под снос, поскольку аварийное состояние зданий не позволяет проводить восстановительные работы. На их местах появляются комфортабельные жилые комплексы, которые гармонично вписываются в окружающую историческую застройку.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Архив Commercial Property №2 (6) февраль 2004. Доходные дома: второе рождение

Commercial Property №2 (6) февраль 2004

На просторах СНГ и Балтии все чаще говорят и пишут о доходных домах, более того, их строят, а в некоторых городах они уже есть как отдельный сегмент недвижимости. При рассмотрении данной темы следует учесть острую потребность в однозначности определений, поскольку во многих СМИ доходными домами традиционно принято называть любые здания, в которых площади сдаются в аренду с целью получения прибыли, в том числе – офисные и торговые центры. С этим определением не совпадает мнение профессионалов рынка недвижимости. В традиционном же для нас понимании дом – это все-таки жилье. Энциклопедии и толковые словари единогласны в утверждении: доходный дом – это многоквартирное здание, построенное для сдачи квартир внаем.

Текст: Марина Гелева

В Европе сегмент доходных домов сформировался к середине ХIХ века и, по мере развития, дифференцировался соответственно трем основным группам потребителей: богатых, со средним достатком и бедных людей. Соответствующей была и архитектура.

В России первые доходные дома для богатых арендаторов строили по типу дворянских особняков для одного хозяина: с анфиладой комнат, роскошной лепниной, изразцами, инкрустированным паркетом. В конце ХIХ – начале ХХ века с целью экономии площади земельных участков в домах для богатых делали уже несколько квартир и сдавали их разным арендаторам. Анфилады комнат стали использовать практично: в них оборудовали двери, и, в зависимости от потребностей и возможностей, жильцы могли арендовать большее или меньшее количество комнат. Увеличивающийся приток населения в города, рост стоимости городской земли, необходимость обеспечить жильцам определенный уровень комфорта, минимизировав при этом расходы на строительство и содержание доходных домов, определенным образом повлияли на их архитектуру. Доходные дома стали многоэтажными, многоквартирными (в тогдашних, конечно, масштабах) и секционными. Секционность давала возможность оснащать дома лифтами и санузлами, рационально размещать квартиры в объемах зданий. В зависимости от целевой аудитории, секционные доходные дома отличались площадью квартир, количеством комнат в них, изысканностью, или наоборот, скоромностью отделки помещений. На окраинах строились доходные дома для рабочих, квартиры в них обычно состояли из одной комнаты и кухни, без водопровода и уборных.

Доходный дом по ул. Кропивницкого

фото: Александр Кутлахметов

Позже появились доходные дома коридорного и галерейного типов, где помещения сдавались в аренду поквартирно и покомнатно. Доходные дома в центральных городских районах строились по периметру квартала, и в них декорировался обычно только парадный фасад. Нынешние архитекторы и девелоперы, которые некогда были отличниками и хорошистами в советской школе, наверняка помнят, как на уроках истории им рассказывали об одном из негативных последствий капиталистического строя – дворах-колодцах. Такие дворы появились вследствие того, что для максимального увеличения прибыли не ограниченные достаточно продуманными правилами градостроительства владельцы доходных домов застраивали 80-95% отведенного им земельного участка. В результате многие квартиры, в том числе и квартиры богатых людей, лишались аэрации и инсоляции. Учитывая долгосрочные последствия такой застройки для здоровья людей, а главное, для подрастающих и будущих поколений, следует признать, что дворы-колодцы вполне обоснованно причисляли к ужасам капитализма.

Сегодня доходные дома возвращаются. В Балтии, например, это произошло одномоментно. Реституция превратила часть домов, построенных до второй мировой войны и пребывавших в государственной или муниципальной собственности, в доходные, а обычных граждан – в домовладельцев. Балтия опередила соседей по постсоветскому пространству и в другом: рижане первыми начали обустраивать доходные дома нового поколения для решения социальных проблем. Не все доходные дома в императорской России были частной собственностью физлиц, их владельцами являлись и юрлица, среди которых были даже монастыри и епархии. Поэтому нынешнее появление на рынках недвижимости таких владельцев доходных домов, как структуры государственной администрации и органы местного самоуправления, можно считать продолжением прежних традиций. Лидером в этом процессе оказался Киев. Доходный дом, совладельцем которого является Киевская государственная городская администрация, принял первых жильцов в конце 1992 года. Полностью сохранить фактический статус доходного дома все же не удалось, и сейчас это офисный центр, но около 20% его помещений остались сдаваемыми в аренду квартирами.

Вероятно, в ближайшие годы в Киеве появится несколько новых доходных домов. Так, строительство доходных домов на Печерске планируют группа «НРБ-Украина» и компания ООО «Элит-сервис». «НРБ-Украина» уже построила доходный дом на 40 квартир по улице Кропивницкого. Жилье в нем сдается в аренду, и спрос на него велик. В новом доходном доме будет 18 квартир. По проекту в здании «Элит-сервис» предусмотрено 96 квартир, и строить этот 24-этажный дом собираются на улице Пилипа Орлика, 8.

Возможны и другие варианты развития «доходного сегмента». Накопленный в наше время опыт управления доходным домом (здесь у киевлян есть преимущества) показывает, что, независимо от того, является ли он реставрированным старинным особняком, вновь построенным многоквартирным фешенебельным комплексом или бывшим общежитием, коммерческий проект будет успешным, если его менеджеры овладеют искусством управления объектом такого плана. Заключается оно в умении заботиться о людях. Восточная мудрость гласит, что забота владеет золотым ключом, который открывает двери мира. Говорят, Восток – дело тонкое. Сфера создания доходных домов, развитие и управление ими, оказывается, тоже.

ИГОРС ПЕТРОВС, ПРЕДСЕДАТЕЛЬ ПРАВЛЕНИЯ АКБ «ИНТЕРКОНТИНЕНТБАНК»:

Игорс Петровс

фото: компания FKG

Когда Латвия вновь стала независимым государством, произошла денационализация собственности, и некоторые люди в одночасье разбогатели: им вернули недвижимость, национализированную после присоединения Латвии к СССР. Рабочие, служащие стали владельцами одного и даже нескольких жилых домов. По сути своей эти дома доходные. Сразу же возник вопрос: что делать? Дома в основном были в плохом состоянии, требовали ремонта, в них жили люди разных социальных слоев, многие не платили за коммунальные услуги и жилье. Закон запрещал принудительное выселение жильцов из зданий, возвращенных прежним собственникам, в течение 7 лет. Прошло 6 лет, и латвийский сейм принял еще один закон, который продлил запрет на выселение жильцов из денационализированных домов еще на 3 года. Принимались такие решения для предотвращения социального взрыва. Выселение из денационализированных домов возможно только в том случае, если здание ветхое и требует капитального ремонта. Но это нужно обосновать документально, найти средства на ремонт или реконструкцию, решить все проблемы с отселением людей. Примерно треть новых домовладельцев смогла со всем этим справиться и сделать свои дома действительно доходными. Они находили инвесторов или брали кредиты в банках под залог своего вновь обретенного недвижимого имущества, благо в Латвии кредиты можно получить не только на покупку недвижимости, но и на ее ремонт, а процентные ставки по банковским кредитам сравнительно невысокие.

Есть и другое направление развития доходных домов. В Риге строят совершенно новые жилые дома в современном или в одном из старых стилей, барокко, например. Стратегию дальнейшего использования домов определяют собственники: либо продать квартиры в розницу и быстро получить возврат вложенных в строительство денег, либо сдавать все квартиры в аренду и получать доход в течение длительного периода времени. Владельцами вновь построенных доходных домов выступают не только физические, но и юридические лица. С моей точки зрения, возвращение на рынок недвижимости доходных домов будет в первую очередь происходить в сегменте элитного жилья, хотя рижская городская дума приняла специальную программу «Жилье» и активно ее реализует. По этой программе дума выкупает дома у владельцев, в том числе общежития, ремонтирует их и заселяет очередниками для получения жилья или сдает в аренду. В последнем варианте это тоже доходные дома, только принадлежат они городской думе.

НИКОЛАЙ ТОЛМАЧЕВ, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ФИРМЫ «ТММ»:

Николай Толмачев

фото: Олег Сидоренко

Cейчас доходный дом квартир на сорок заполнился бы арендаторами очень быстро. Даже в многоквартирных домах, которые построила наша фирма, в настоящее время уже немало жильцов сдает свои квартиры в аренду, получая около $12/м²/в месяц. Причем к концу 2004 года арендная плата может возрасти до $15/м²/месяц. При площади квартиры в 100 м² ежемесячный доход владельца такой недвижимости от аренды составляет $1500, а плата за коммунальные услуги и обслуживание дома – $1/м²/в месяц ($100 – обслуживание всего метража квартиры в месяц).

Частные инвесторы, которые ранее вложили средства в строительство квартир в сумме ориентировочно около $800/м², могут сейчас продать свои квартиры уже за другие деньги – примерно за $1300-1500/м². Но здесь важно учитывать еще и такой фактор, как повышение стоимости недвижимости. В новых фешенебельных домах рост стоимости квартир намного превышает возможное снижение их стоимости в будущем из-за технического износа зданий.

Доходный дом – давняя мечта нашей фирмы. Мы давно уже составили его бизнес-план, долго прорабатывали, но пока отложили в сторону. Это объяснимо: для проекта строительства доходного дома нужен кредит под умеренные проценты лет на десять, мы пока такой не нашли. Сегодня проекты доходных домов в Украине могут реализовать структуры, в состав которых входят банки, крупные инвестиционные фонды. Деньги в Украине пока еще в дефиците, поэтому, вероятнее всего, инвестировать строительство доходных домов в нашей стране на первом этапе будет иностранный капитал.

ВИТАЛИЙ КАЩЕНКО, ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР АГЕНТСТВА ЗАЩИТЫ ПРАВ ЗАСТРОЙЩИКОВ:

Виталий Кащенко

фото: Александр Микула

Все в развитии недвижимости определяется тем, куда выгоднее вкладывать деньги. В США, например, депозитные вклады физических лиц приносят прибыль в размере 3% в год. Потребительский кредит, в том числе и для покупки недвижимости, можно взять под 5,5% годовых. Прибыль от сдачи в аренду жилья составляет 10% в год от вложенного капитала. В Украине же в настоящее время новостройки приносят инвесторам около 20% прибыли. Это главный сдерживающий фактор развития сегмента доходных домов в нашей стране. Влияет, конечно, и специфика региона. В Крым, например, сейчас приезжают люди, которые готовы платить порядка $100 в сутки за комфортный отдых, но отдыхают они обычно не дольше двух недель. Поэтому здесь популярны не доходные, а так называемые гостиничные дома, которые принадлежат, как правило, частным лицам. Они невелики по площади, обставлены и оборудованы на уровне современных требований к комфорту и предоставляют временным жильцам весь комплекс гостиничных услуг, но обстановка в них более домашняя. Со вступлением в силу 1 января 2004 года Закона «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» появилась реальная возможность инвестирования строительства объектов коммерческой недвижимости для широкого круга физических лиц. Финансовые учреждения могут организовывать специальные фонды финансирования строительства (ФФС) и фонды операций с недвижимостью (ФОН). Они смогут способствовать и строительству доходных домов «в складчину», привлекая к этим проектам инвесторов, которые в отдельности не обладают достаточным потенциалом для финансирования строительных проектов.

Доходный дом — это… Что такое Доходный дом?

Доходный дом с магазинами в Риге. Архитектор Н. Норд (1913)

Доходный дом — многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830—40-м гг.

Квартиры, сгруппированные вокруг лестничных клеток, коридоров или галерей (галерейный дом), однородны по планировке.

В конце XIX — начале XX века доходные дома чаще всего содержали небольшой внутренний двор-колодец, а всё остальное пространство участка, принадлежащего домовладельцу, было занято самим зданием. Под двором-колодцем нередко размещались различные хозяйственные помещения такого доходного дома. (В России зданий таких доходных домов особенно много в Санкт-Петербурге.)

Декоративное архитектурное оформление получал лишь парадный фасад, выходящий на улицу. В связи с тем, что жилые пространства были небольшие, маленькими были и расстояния между осями окон, поэтому для таких домов было характерно вертикальное членение фасада^[1].

Основные сложности

Время окупаемости доходного дома значительно больше, чем время продажи и получения моментальной прибыли.

Григорий Мазаев, первый заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области^[2]:

Идея, безусловно, хорошая. Однако в областном бюджете 2008 года средств на ее реализацию пока не предусмотрено. Полагаю, в сегодняшних условиях и частных инвесторов найти трудно — слишком долго построенный «доходный дом» будет окупаться.

Распространение

Бывшие доходные дома постройки конца XIX — начала XX века в Витебске Бывший доходный дом в С.-Петербурге (ул.7-я Красноармейская, д.5, 1904 г., арх. Е. Н. Грушецкий)

До 1917 года в Москве было 800 доходных домов.^[3]

Москва

До 1917 года в Москве до 40 процентов жилья составляли доходные дома, обычно, чем больше был дом, тем дешевле были в нем квартиры. Здания многих старейших доходных домов сохранились и сейчас, например, знаменитый «Чайный домик» на Мясницкой или Бахрушинский дом на Софийской набережной^[4], Военторг был также бывшим доходным домом, это здание постройки 1912 года перестроили в сталинские времена^[5].

2 апреля 2002 года было принято постановление Правительства Москвы N 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома».^[6] В октябре 2003 года первый современный доходный дом в России был принят в эксплуатацию. Он состоит из 47 квартир (от 2-х до 7-ми комнат) и 4 офисных помещений^[7].

В конце 2010 года ASG инвестиционная группа компаний начала реализовывать проект по созданию в Москве сети доходных домов бизнес-класса «Рублево-Мякинино»^[8]. К концу 2011-го на 3,5 га на западе столицы (ст.метро Мякинино) появится клубный поселок и несколько домов с апартаментами общей площадью 35 тыс. кв. м^[9][10]. По новой программе Минрегионразвития к 2020 году доля арендного жилья на рынке жилищного строительства должна составить 20 %.^[11].

Санкт-Петербург

Впервые доходные дома в Петербурге появились ещё в XVIII веке, однако в то время здания лишь приспосабливались для этой функции. Целенаправленное строительство доходных домов началось в городе с середины XIX века; они составляют значительную часть дореволюционной городской застройки. Существует и небольшое количество современных реализаций^[3].

Украина. Киев

Один из знаменитых и богато украшенных доходных домов — «Дом с химерами» построенный архитектором Городецким в 1901-1903 годах в стиле модерн.

Белоруссия

Существовали с 1870-х гг. до 1917. С начала XX века строились в 3—5 этажей. Наиболее известные доходные дома в Минске, Могилёве, Витебске, Гомеле. В строительстве принимали участие архитекторы В. Вуколов, Г. Гай, С. Краснопольский и др.

Примечания

Литература

Доходен ли доходный дом?. ABCnews

Термин «доходный дом» прочно ассоциируется с позапрошлым веком, но, как все хорошо забытое старое, сегодня он вновь обретает актуальность и новизну. В надежде привлечь инвестора, застройщики ищут нестандартные маркетинговые решения, пытаясь предложить уникальный продукт. Строительные компании стали активно продвигать концепцию доходных домов. В следующем году должно быть закончено строительство двух жилых комплексов такого типа. Это Elyseum в Шевченковском районе Киева и Petra в столичном пригороде Вишневое.

Разрабатываются и другие проекты в этом направлении. Превратиться после реконструкции в доходный дом должен так называемый дом Михельсона в самом сердце Киева. Это будут апартаменты премиум-класса. Звучат идеи превратить в элитарный доходный дом даже Замок Ричарда на Подоле. Для менее платежеспособных клиентов бюджетное арендное жилье в городах-миллионниках собираются строить китайские инвесторы, которые готовы вложить в этот проект $15 млрд. Впрочем, пока реализацию проекта отложили на полгода.

Как все устроено

Особенность доходных домов в том, что квартиры в них не продаются, а сдаются в аренду. Именно с этой целью инвестор вкладывает средства в строительство. Причем не обязательно, чтобы всем домом владело одно юридическое лицо, квартиры под аренду могут быть приобретены частными покупателями. Обязательным условиям функционирования доходного дома является наличие единой управляющей компании, которая не только непосредственно сдает квартиры, но и обслуживает дом, решая технические и бытовые проблемы жильцов и даже (в некоторых случаях) обеспечивая полный консьерж-сервис.

На практике стоимость жилья в доходном доме на 30-50% ниже аналогичного жилья из частных рукЕсли в Украине в течение последних ста лет доходные дома обитали только в произведениях классиков, то в Европе этот вид арендного жилья, пожалуй, самый распространенный и популярный. Главное преимущество – низкая цена, которая строго фиксируется на муниципальном уровне. Ее коррекция на определенный процент инфляции допускается только по согласованию с местными властями. На практике стоимость жилья в доходном доме на 30-50% ниже аналогичного жилья из частных рук.

Второй важный с точки зрения квартиросъемщика момент – практически невозможно выселить его из такого дома при соблюдении им условий договора. Арендатор полностью защищен от капризов и обстоятельств арендодателя. Если человек исправно платит, не терроризирует соседей и не злоупотребляет субарендой свыше условий договора, он гарантированно может жить в квартире десятки лет. Именно эта уверенность и делает возможным отказ от идеи покупки собственного жилья в пользу жизни в доходном доме.

Доходные дома на украинский манер

Для Украины эти преимущества неактуальны, во всяком случает пока. Единственное, что роднит отечественные проекты доходных домов с их западными собратьями – наличие управляющей компании. Именно она устанавливает арендную плату, которую, в отличие от Европы, государство не контролирует.

Прайсы на аренду квартир в доходных домах пока только разрабатываются. «Мы сейчас не можем знать, каким будет рынок на момент готовности дома в 2016 году. Ближе к сроку сдачи мы проведем маркетинговые исследования и назначим цену на аренду», – говорит Валентин Яроменко, совладелец управляющей компании доходного дома Elyseum, – Возможно в самом начале, она будет несколько ниже аналогов, но в дальнейшем мы будет ориентироваться на рыночную стоимость». То есть, ни о каких существенно лучших условиях для арендаторов в сравнении с частной арендой речь не идет.

В Украине квартиросъемщик даже в доходном доме никак не защищен от произвола собственника жилья. Не существует, во всяком случае пока, соответствующего закона, регулирующего их отношения. Управляющая компания никаким договором не сможет помешать собственнику распоряжаться имуществом по своему усмотрению – вселять, выселять, проживать самому или продать. Стабильность и долгосрочность аренды никак не гарантирована.

Сухие цифры

Сейчас на рынке наблюдается отток покупателей, желающих купить квартиру под сдачу в арендуЭксперты сомневаются, что подобные проекты могут заинтересовать большое количество инвесторов. «Сейчас мы наблюдаем отток с рынка покупателей, желающих купить квартиру под сдачу в аренду, – говорит руководитель отдела продаж АН «Планета Оболонь» Юлия Войналович, – Если же квартира будет сдаваться еще на несколько десятков процентов ниже рынка – смысл такого капиталовложения крайне сомнителен». К тому же, по мнению эксперта, квартира в таком доме будет менее ликвидной, ведь продать ее можно только под аренду на определенных условиях, что уже сужает круг потенциальных покупателей.

Единственная плоскость, в которой может развиваться этот проект, – социальная инициатива государства, направленная на обеспечение украинцев дешевым и качественным арендным жильем. Особенно актуально это сейчас, когда платежеспособность арендаторов снизилась, а столица переполнена беженцами с востока. Благодаря государственной поддержке можно радикально уменьшить себестоимость строительства. К примеру, бесплатное предоставление городом участка под дом, введение налоговых льгот для застройщика существенно снизит стоимость покупки квартиры в доходном доме и сделает проект более рентабельным для потенциального арендодателя. Но и здесь есть подводные камни для инвестора. «Если доходный дом будет реализовываться как социальный проект при участии государства, жить в нем наверняка будут «бюджетники» – военные, медики, учителя, малообеспеченные люди, – говорит руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский, – Выселение их в случае неуплаты крайне проблематично и будет иметь большой общественный резонанс. Потенциального инвестора такие перспективы наверняка отпугнут».

ABCnews

 

Читайте также: Жилые комплексы с «изюминкой»

Власти Москвы заказали разработать проекты инновационных доходных домов

https://realty.ria.ru/20110627/128612.html

Власти Москвы заказали разработать проекты инновационных доходных домов

Власти Москвы заказали разработать проекты инновационных доходных домов — Недвижимость РИА Новости, 21.11.2019

Власти Москвы заказали разработать проекты инновационных доходных домов

Власти Москвы объявили аукцион на право заключения государственного контракта на выполнение работ по формированию инновационного типа жилища — социально ориентированных доходных домов различных уровней комфортности для различных категорий граждан, с учетом градостроительных, социально-демографических и экономических условий Москвы, следует из материалов, размещенных на сайте госзакупок.

2011-06-27T14:28

2011-06-27T14:28

2019-11-21T09:13

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/sharing/article/128612.jpg?1574316785

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2011

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

новости — недвижимость, развитие рынка арендного жилья и доходные дома, жилье

14:28 27.06.2011 (обновлено: 09:13 21.11.2019)

Власти Москвы объявили аукцион на право заключения государственного контракта на выполнение работ по формированию инновационного типа жилища — социально ориентированных доходных домов различных уровней комфортности для различных категорий граждан, с учетом градостроительных, социально-демографических и экономических условий Москвы, следует из материалов, размещенных на сайте госзакупок.

Топ-10 строящихся многоквартирных проектов в Бостоне

Несмотря на то, что на развитие многоквартирных домов повлияли ограничения на строительство в Бостоне, введенные в середине марта, с начала года метро уже реализовало 21 проект. Спрос на арендное жилье в основном обусловлен миллениалами, работающими в сфере технологий, финансов и наук о жизни, которые ищут квартиры в пешеходных зонах.

К июлю в метро находилось 100 проектов на общую сумму около 20 600 единиц.Это составляет 1,7 процента существующих запасов, что на 40 базисных пунктов выше среднего показателя по стране, показывают данные Yardi Matrix. Кроме того, еще 56 300 проектов находились на стадии планирования и выдачи разрешений. Из 10 крупнейших жилищных проектов, находящихся в стадии строительства, более половины являются частью крупных перепланировок смешанного использования и включают часть квартир, отведенных для того, чтобы быть доступными для тех, кто соответствует определенным требованиям к доходу.

10. Волнорез

Возникший на месте бывшего представительства Beacon Chevrolet с видом на гавань Линн, Breakwater будет состоять из 331 единицы в двух зданиях.Менеджеры по строительству Callahan, Dolben Co., Minco Development Corp. и HDS Architecture объединились для создания роскошного комплекса, расположенного примерно в 10 милях от центра метро. Проект получил грант в размере 1 миллиона долларов от Экономического совета морского порта на улучшение дамбы и второй грант от MassWorks, чтобы помочь с движением на Линнуэй, шоссе, соединяющем Линн, штат Массачусетс, с Бостоном.

9. Ганноверская мистическая река

Вместе с четырьмя жилыми проектами на разных стадиях развития в метро, ​​The Hanover Co.к концу лета доставит Ганновер Мистик Ривер. Этот трехэтажный дом на 350 квартир в Медфорде, штат Массачусетс, будет включать 49 доступных квартир и находится примерно в 5 милях к северу от центра Бостона. В конце 2018 года Wells Fargo Bank предоставил строительный кредит на 78,7 миллиона долларов.

8. Садбери

Садбери — это жилая часть многофункционального комплекса Bulfinch Crossing площадью 2,9 миллиона квадратных футов, получившего ссуду в размере 250 миллионов долларов от Pacific Life Insurance Co. в начале 2018 года.Реконструкция Гаража Правительственного центра будет включать 1,2 миллиона квадратных футов офисных площадей, 82 500 квадратных футов торговых площадей и 200 гостиничных номеров. National Real Estate Advisors и HYM Investment Group ожидают, что Садбери будет сдан в октябре. 46-этажная башня, состоящая из 368 единиц, включает 63 доступных единицы и требует сертификации LEED Gold.

7. NEMA Boston

NEMA Boston. Предоставлено компанией Crescent Heights.

Crescent Heights — единственная текущая застройка метро, ​​NEMA Boston, которая будет завершена в сентябре и будет включать 414 единиц, 63 из которых будут доступны по цене.Благодаря финансированию Ullico в размере 157 миллионов долларов, 19-этажная башня требует сертификации LEED и включает в себя микроблоки и экологичные функции. Комплекс расположен в Южном Бостоне, в нескольких минутах ходьбы от набережной и множества магазинов и ресторанов, а также менее чем в 1,6 км от Южного вокзала и Бостонского выставочного и конференц-центра.

6. Hub50House

Hub50House. Изображение любезно предоставлено Boston Properties

Часть Delaware North и Boston Properties ’1.5 миллионов квадратных футов, ориентированное на транзит, многофункциональное использование The Hub on Causeway, Hub50House будет включать 440 квартир в роскошной 38-этажной башне. Планируется открыть в конце месяца, недвижимость включает студии, одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Расположенный рядом с Северным вокзалом на месте бывшего Бостонского сада, проект будет завершен в три этапа с использованием финансирования Bank of New York Mellon.

5. Садовый гараж

Реконструкция Garden Garage, расположенная в субрынке Вест-Энда Бостона, будет включать 469 квартир, торговые площади и 830 подземных парковочных мест.44-этажные башни займут место бывшего гаража по адресу Lomasney Way, 35 и откроются в марте 2021 года. В 2006 году девелопер проекта Equity Residential построил первый за 20 лет новый жилой объект на субрынке.

4. Flat9 at Whittier

FLAT 9 at Whittier — это реконструкция из 576 квартир в жилом комплексе Whittier Street в субрынке Roxbury, первоначально построенном в 1953 году. Управление жилищного строительства Бостона приступило к реализации проекта в начале 2018 года и ожидает завершения в конце этого месяца. .Сохранение доступного жилья будет контролировать арендную деятельность в сообществе. Зеленая застройка проходит сертификацию LEED и включает 388 доступных по цене единиц.

3. Эбби

Эбби. Предоставлено компанией Bozzuto Group

Группа Bozzuto, на этот раз в партнерстве с Atlantic Development, работает над реконструкцией станции Red Line North Quincy компании MBTA, ориентированной на смешанное использование и ориентированной на транзит. Компания Northwestern Mutual Life Insurance Co. предоставила финансирование строительства в размере 159 миллионов долларов.Проект расположен по адресу 189 Hancock St. в Куинси, штат Массачусетс, в 8 милях к югу от центра Бостона.

Abby — это жилой компонент проекта, состоящий из 610 квартир в трех зданиях. Поставка ожидается в два этапа: первые блоки будут готовы к заселению к маю 2021 года, а остальные блоки будут готовы к январю 2022 года.

2. Смит-Саут-Энд

Саут-Энд Смита. Рендеринг предоставлен Leggat McCall Properties

Smith South End планируется завершить в конце месяца и будет состоять из 650 квартир, разделенных на студии, варианты с одной, двумя и тремя спальнями, при этом 140 из них зарезервированы. как доступный.Leggat McCall Properties вместе с партнером Бенталлом Кеннеди и консультантом по развитию The Bozzuto Group приобрели участок у Бостонского медицинского центра в 2014 году и заложили основу для первого из двух этапов в 2018 году.

Недвижимость также включает в себя 20 000 квадратных футов торговой площади на первом этаже и подземный гараж на 650 мест. В настоящее время ведется лизинг, и проект нацелен на уровень LEED Silver. Отель расположен менее чем в 4,8 км к югу от центра Бостона. Он был назван в честь ремесленников в районе к югу от Вашингтон-стрит.

1. VERO

Самый крупный строящийся проект метро, ​​VERO, будет включать 694 единицы на Эверетт-авеню в субрынке Челси. Ожидается, что он будет запущен в конце января следующего года. Этот комплекс из двух зданий, спроектированный и управляемый Fairfield Residential, занимает 6,8 акра, всего в 4 милях к северо-западу от международного аэропорта Логан и в пределах 6 миль от лучших университетов страны.

7 крупных проектов многоквартирных жилых домов в стадии разработки

В каждом выпуске журнала Building Design + Construction мы представляем последние проекты нового строительства и ремонта в разделе «На чертежной доске».Вот коллекция недавно представленных многоквартирных жилых проектов, строящихся в США. Они включают в себя первый проект Hines для сдачи в аренду жилого дома в Атланте (@ 1377) и реконструкцию знаменитого жилого комплекса из 45 зданий в районе Венеции Лос-Анджелеса за 140 миллионов долларов.

1. HOUSTON PROJECT ОБЪЕДИНЯЕТ ТРИ СТИЛЯ ЖИЛЬЯ В ОДНОМ УСТРОЙСТВЕ

Central Houston скоро станет домом для Willowick Park, элитного многоквартирного жилого комплекса, спроектированного Ziegler Cooper Architects.Генеральный план включает три типа жилых помещений: трехэтажные таунхаусы средней площадью 2 350 квадратных футов, роскошные квартиры средней этажности в среднем 870 квадратных футов и ультра-роскошные квартиры средней этажности в среднем 1470 квадратных футов. Проекты будут связаны вместе обсаженными деревьями улицами, приподнятыми внутренними дворами, автомобильными кортами и официальным центральным зеленым участком. В строительную группу также входят Sterling Engineering Group (SE), HGE Consulting (MEP), Terra Associates (CE) и Kudela & Weinheimer (ландшафтный архитектор).

2.СООБЩЕСТВО КВАРТИР, ЧТОБЫ ПРИСОЕДИНЯТЬСЯ К СМЕШАННОМУ ГОРОДСКОМУ ОКРУЖЕНИЮ

Жилой комплекс из 334 квартир в многофункциональном районе Ориндж, штат Калифорния, должен начать строительство в конце этого года. AMLI Uptown Orange, спроектированный KTGY Group и разработанный AMLI Residential, представляет собой городской застроенный проект площадью 5,6 акра, который будет построен на месте существующей парковки отеля DoubleTree. Проект включает в себя два новых гаража, которые будут обслуживать как гостей отеля, так и жителей поселка.Четырехэтажный экран из цветных металлических пластин со встроенной графикой покроет конструкцию. Жилой комплекс, разработанный для получения уровня LEED Silver, будет содержать офисы по сдаче в аренду, фитнес-центр, лаунж-клуб, бассейн и зоны отдыха на открытом воздухе.

3. РОСКОШНЫЙ МНОГОМЕРНЫЙ ПРОЕКТ НА ПУТИ В АТЛАНТЕ; ЗАПЛАНИРОВАНО 215 РЕЗИДЕНЦИЙ

Hines Multifamily строит @ 1377, роскошный комплекс, состоящий из 215 «резиденций городского типа» в районе Брукхейвен в Атланте.Проект — первый в городе Хайнс — был разработан The Preston Partnership и включает студии, а также апартаменты с одной и двумя спальнями. Среди удобств — бассейн, фитнес-центр, интернет-кафе и спортивный зал. Сайт находится недалеко от станции Brookhaven MARTA на Пичтри-роуд. Отражая оживленный рынок многоквартирного строительства, Hines также имеет проекты в разработке в Санкт-Петербурге, штат Флорида; Пасадена, Калифорния; Миннеаполис; Кембридж, штат Массачусетс; Чикаго; Денвер; Хьюстон; Майами; Феникс; и Роквилл, штат Мэриленд.

4. ИСТОРИЧЕСКИЙ КВАРТИРНЫЙ КОМПЛЕКС ЛОС-АНДЖЕЛЕС ПОЛУЧИЛ РЕСТАВРАЦИЮ, ПОДЪЕМ ЛИЦА

Денверский владелец здания Aimco и коммерческий застройщик Бернардс за 140 миллионов долларов проводят реконструкцию знаменитого жилого комплекса в районе Венеции Лос-Анджелеса. Lincoln Place, построенный между 1949 и 1951 годами, внесен в Национальный и Калифорнийский реестры исторических мест и был спроектирован Хетом Уортоном и Ральфом А. Воном. Комплекс, состоящий из 45 зданий с 696 квартирами, будет отреставрирован и модернизирован в соответствии со стандартами Министерства внутренних дел по сохранению исторических памятников.Новые удобства включают бассейн, социальную площадку на крыше, фитнес-центр, интернет-кафе и открытую зеленую зону.

5. КОМБИНАЦИОННЫЙ ПРОЕКТ В ДАЛЛАСЕ ДОБАВЛЯЕТ ТОРГОВУЮ, ЖИЛОЙ ПЛОЩАДЬЮ К ПРОЕКТНОМУ РАЙОНУ

District 1444: Design Village — это новейший проект Harwood International, который будет расположен в историческом районе Дизайна Далласа. Пятиэтажная городская застройка заменит старое здание выставочного зала и будет предлагать 224 квартирных единицы, бассейн на крыше и более 46 000 квадратных футов торговых площадей.Квартиры будут расположены над множеством садов на первом этаже, магазинов, кафе и ресторанов. Проект разрабатывается Harwood Design Factory и начнет свою работу весной этого года.

6. КОМПЛЕКС КВАРТИР, ЧТОБЫ ДОБАВИТЬ РОСКОШЬ И СТИЛЬ В РАЙОНЕ АТЛАНТА БЕКХЕД

Участок площадью три акра в районе Бакхед в Атланте, недавно приобретенный Crescent Resources LLC, станет будущим домом для Circle Terminus, жилого комплекса класса люкс за 67 миллионов долларов.В этом здании, расположенном в районе Terminus Cousins ​​Properties, будет бассейн, винный бар и таверна, фитнес-центр, картинная галерея, парк для собак и бизнес-центр. Ожидается, что первые блоки будут доступны весной 2014 года. Строительная группа включает в себя Lord, Aeck & Sargent (архитектор), южных гражданских инженеров (CE), Vignette Interior Design (дизайн интерьера), Hardin Construction (генеральный подрядчик) и LandDesign ( землеустроитель, ландшафтный архитектор).

7. ВЫСОКОПОДЪЕМНЫЕ ЦЕЛИ TUCSON НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО СТУДЕНЧЕСКОГО ЖИЛЬЯ ARIZONA

Строительство должно начаться в начале 2013 года на Парк-авеню, новом проекте студенческого жилья, расположенном рядом с Университетом Аризоны в Тусоне.Campus Acquisitions — разработчик 166-квартирного здания, спроектированного Шепли Булфинчем, в котором разместятся 386 студентов. Beal | Derkenne Construction планирует завершить проект к июлю 2014 года.

Сколько стоит построить жилой комплекс?

В области архитектуры каждый проект уникален — и вместе с каждым отдельным проектом появляются свои собственные программные элементы, определяющие затраты.

Многоквартирные дома не являются исключением из этого правила, поскольку они могут быть как простыми, как трехэтажные, так и сложными, как градостроительный проект с различными конструктивными ограничениями.

На начальном этапе бюджетирования данные RSMeans могут быть использованы для справочной информации. Однако затраты на строительство многоквартирных домов не всегда можно определить в абсолютных цифрах, особенно в районах, где жилищный бум резко увеличил затраты на строительство и нехватку квалифицированной рабочей силы.

Во многих случаях фирмы будут использовать исторические данные из прошлых проектов и извлекать общие элементы из предлагаемого проекта. Поскольку затраты на строительство многоквартирных домов варьируются в зависимости от таких переменных, как экономические и рыночные тенденции в текущем году и место, в котором они построены, определение средней стоимости по стране может оказаться труднодостижимым.

В этой статье мы рассмотрим переменные, встречающиеся в коммерческом строительстве в США, а также дадим советы и инструменты для оценки стоимости строительства многоквартирного жилого дома.

Коммерческое строительство: оценка стоимости квартир в США

Когда дело доходит до определения стоимости коммерческих квартир, необходимо учитывать множество факторов, включая методы строительства, стоимость рабочей силы, стоимость земли и, в некоторой степени, стоимость материалов.

Поскольку эти косвенные затраты могут значительно отличаться от места к месту и зависеть от характера конкретного многоквартирного дома, трудно дать универсальный ответ.

Хотя Национальная ассоциация строителей жилья (NAHB) может дать общее представление о стоимости строительства среднего дома, она не идеальна для оценки затрат на коммерческий многоквартирный дом.

Компании, которые предоставляют более точную оценку затрат, обычно за плату, включают RSMeans и Marshall & Swift.

Эти затраты включают все затраты строителя, относящиеся к конкретной статье, включая затраты на рабочую силу, оплачиваемые непосредственно генеральным подрядчиком, наем субподрядчиков, а также стоимость материалов.

Итак, сколько стоит построить жилой комплекс?

Как уже упоминалось, существует множество переменных — например, квартиры бывают малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными.

Для этого обсуждения мы рассмотрим среднеэтажные здания с пятью и более квартирами в каждом.

По данным Управления энергетической информации США, размер средней квартиры составляет 861 квадратный фут, что предполагает площадь примерно 24×35 футов.

Строительство единого многоэтажного комплекса никогда не было бы проектом «сделай сам». Обычно для выполнения работы в течение календарного года требуется опытный подрядчик, архитектор, группа субподрядчиков и владелец кооператива.

Двенадцати квартирный комплекс

Использование материалов среднего класса, обычный фундамент с полным подвалом, эффективными дверями и окнами, всей бытовой техникой и отделкой «под ключ» обойдется в среднем от 64 575 долл. США до 86 100 долл. США за единицу, не включая приобретение земли .

Приведенные выше цифры показывают, что стоимость этого сооружения составляет 85 и 200 долларов за квадратный фут. Однако для большинства подрядчиков средний показатель по стране составляет 125 долларов. Эта структура ценообразования предполагает, что плотники, каменщики и экскаваторы берут в среднем 70 долларов в час, электрики — от 65 до 85 долларов в час, маляры — от 20 до 35 долларов в час, а сантехники — от 45 до 65 долларов в час.

Это здание не будет стоить всего 85 долларов за квадратный фут; это связано с чрезмерной конструкцией интерьера.

Трехэтажное каменное здание с двенадцатью квартирами обойдется примерно в 9,4 миллиона долларов.

Стоимость не включает приобретение земли и благоустройство территории (например, парковку, озеленение и игровые площадки). Материалы будут стоить около 4,65 миллиона долларов, оплата труда — примерно 4,51 миллиона долларов, стоимость оборудования — примерно 232 тысячи долларов, а подрядчик возьмет на проект более 1,3 миллиона долларов.

Структура затрат: что включено?

Большинство владельцев полагаются как на архитектора, так и на подрядчика, и архитектору потребуется примерно 10-17% от общего бюджета здания.

Ниже приводится разбивка услуг, которые традиционно предоставляет каждый профессионал, а также обзор того, чего можно ожидать от обычной коммерческой застройки квартиры:

Архитектор:

• Определите объем проекта и составьте предварительный бюджет
• Черновик списка предлагаемых работ, бюджета и набросков планов
• Создайте схематический проект и черновые планы этажей с чертежами фасада
• Работайте с инженерами-строителями и встречайтесь с планированием агентства для проверки любых требований
• Завершить чертежи и включить все детали о материалах и отделке, любых приспособлениях или оборудовании, и всех системах в структуре
• Выступать в качестве менеджера проекта и просматривать планы с любыми необходимыми местными агентствами, а также получать необходимые разрешения (если будут использоваться подрядчики, именно на этом этапе они должны быть выбраны)
• Выступать в качестве консультанта при выборе подрядчика и помогать клиенту в процессе рассмотрения предложений
• Заполнить строительную документацию и получить разрешение на строительство
• Управлять строительством, следить за тем, чтобы запросы подрядчика на оплату были точными te, и подтвердить, что все окончательные детали исправлены или доработаны подрядчиком

Подрядчик будет:

• Предоставить услуги и материалы, необходимые для всей работы
• Нанять субподрядчиков в соответствии с потребностями
• Предложить архитектору / владельцу планы и идеи, чтобы помочь им в достижении целей
• Доставить окончательную очистку всей рабочей площадки
• Получить все разрешения для работы и инженерные коммуникации

Общий проект строительства квартиры будет охватывать такие объекты, как:

• Сантехника
• Встраиваемая техника
• Шкафы
• Ковровое покрытие
• Столешницы
• Двери
• Выемка
• Внешняя отделка
• Внешняя отделка
9019 Финишная чистка 9019 9019 Финишная очистка 9019 Фундамент, опоры, плоские конструкции
• Системы отопления и охлаждения
• Изоляция
• Страхование
• Внутренняя отделка стен
• Осветительные приборы
• Покраска
• Разрешения и коммунальные услуги
• Планы и спецификации
• Сантехника и сантехника
Соединение
• Кровля, оклад, фасад
• Грубые столярные изделия
• Грубое оборудование
• Блок отопления и охлаждения
• Окна
• Электропроводка

Знаете ли вы…

Форма внешнего периметра также является важным фактором при оценке общей стоимости строительства.

Как правило, чем сложнее форма, тем дороже конструкция на квадратный фут площади пола.

Классификация формы многоэтажных или многоуровневых структур основана на контуре, образованном самыми внешними внешними стенами, независимо от уровня. Большинство конструкций имеет 4, 6, 8 или 10 углов. Мелкие вставки, не требующие изменения формы крыши, можно не учитывать при определении формы.

достопримечательностей: изучение цен на строительство квартир на основе недвижимости

• Только половина затрат приходится на физическое строительство (37%) и землю (19%), которую вы можете увидеть и потрогать в здании.Остальная часть общей суммы — это мягкие затраты (24%) и ожидаемая доходность капитала для инвесторов (25%).
• Застройщик теряет примерно 15% общей площади здания из-за неэффективности и мест общего пользования (например, холлов, лифтов и вытяжных шахт, жилого вестибюля и т. Д.). Таким образом, конструкция площадью 1000 квадратных футов превращается в квартиру площадью 850 квадратных футов с 2 спальнями и 2 ванными комнатами. Фактор потерь 15% увеличивает цену за квадратный фут, что эквивалентно примерно 65 000 долларов за единицу площади, которую каждый использует в здании, но никто не думает, что они платят за квартиру, покупая квартиру.
• Прибыль для долевого инвестора является вторым по величине фактором роста цен на жилую недвижимость. Хотя застройщик может руководить проектом и управлять им и часто является лицом застройки, он, как правило, не является основным поставщиком капитала в проекте.

Например, в описанном выше жилом комплексе из 30 квартир девелопер должен будет инвестировать 4 500 000 долларов в капитал (т. Е. 150 000 долларов за квартиру или 35% от общей стоимости).

Большинство девелоперов не стали бы инвестировать весь капитал сами, особенно если у них одновременно есть несколько проектов в сфере недвижимости.Вместо этого они привлекают акционерный капитал, обычно из инвестиционного фонда, и внешние инвесторы вкладывают 80-90% денег (например, от 3 600 000 до 4 050 000 долларов от общей суммы).

Оставайтесь активными, чтобы избежать перерасхода средств

Очень важно подготовиться к перерасходу средств при определении затрат на строительство нового многоквартирного дома.

Если вы хорошо помните, что стоимость готовой квартиры часто превышает первоначальную цену предложения, вы можете работать, чтобы избежать такого исхода.В некоторых случаях бюджеты могут быть быстро съедены на высококачественные материалы, такие как полы, сводчатые потолки, сложный ландшафтный дизайн и т. Д.

Однако вложения, сделанные в такие предметы роскоши и материалы, могут быть окупаемы, поскольку цена вашей собственности экспоненциально растет как в плане стоимости недвижимости, так и в качестве источника дохода (т. Е. Более высокого арендного потенциала).

«Заказ на изменение» относится к выбору чего-либо, выходящего за рамки контракта. Если вы работаете с опытным строителем, они должны измерить эти дополнительные расходы за вас, чтобы вы могли принять обоснованное решение.

Начните с работы со строителем вашего нового дома, чтобы составить как можно более подробный контракт на строительство. Чем больше подробностей сообщит этот контакт, тем точнее будет ваша предполагаемая стоимость нового многоквартирного дома и тем больше вероятность того, что вы останетесь в рамках своего бюджета.

Некоторые ключевые компоненты, которые следует указать в вашем контракте, должны включать:

• Затраты на зеленые материалы
• Как гараж, пристройка или подвал могут быть включены / обработаны в контракте
• Как вы определяете отапливаемые или неотапливаемые помещения
• Если земля включена в стоимость квадратных метров
• Инфляция за задержку сборка
• Затраты на ландшафтный дизайн
• Затраты на страхование ответственности
• Реалистичные надбавки
• Затраты на септическую систему
• Затраты на тротуары
• Затраты субподрядчика
• Затраты на подключение к инженерным сетям

Резюме

Несмотря на то, что существуют большие различия в стоимости строительства коммерческих квартир, одно можно сказать наверняка — при правильном планировании и составлении бюджета в начале вашего проекта вы можете достичь своих целей, не выходя за рамки бюджета.В конце концов, для бизнеса имеет смысл потратить дополнительные 10% на покрытие непредвиденных расходов; тем не менее, опытный коммерческий строитель сможет помочь вам уложиться в свой бюджет.

Village одобрила проект квартиры на окончательную экспертизу | Газеты Herald Community

Предложение о строительстве нового жилого комплекса на Вест Меррик Роуд намечено на окончательное рассмотрение плана застройки Апелляционным советом по зонированию деревни.Решение, принятое советом попечителей 16 августа, внесло поправки в карту зонирования, превратив земельный участок в ранее жилом и коммерческом районе, известном как район C-2, в район C-A, или плавучую зону.
Для непосвященных в мире зонирования зоны зонирования сообщают разработчикам, что можно, а что нельзя строить в определенных местах, но изменение плавающей зоны расширяет круг возможностей для конкретных проектов. В этом случае это позволяет проект квартиры с более высокой плотностью размещения, расположенный между коммерческой и жилой зонами.
Если план будет одобрен, и ни совет по зонированию, ни Комиссия по планированию округа Нассау не будут вносить в него никаких дальнейших изменений, жители деревни могут вскоре увидеть новый многоквартирный жилой комплекс на 360A и 362 West Merrick Road. Элегантный пятиэтажный жилой дом, названный Promenade 360, будет состоять из 36 квартир, включая четыре студии и апартаменты с одной и двумя спальнями.
«Это будет новый элитный многоквартирный дом на Меррик-роуд в той части деревни, которую мы хотели бы оживить», — сказал попечитель Винсент Грассо.
Разработчик проекта, Kay Development LLC, также предоставил обществу выгоду в размере 150 000 долларов США в виде «неденежных работ по конкретным деревенским проектам» в рамках своего соглашения, как подтвердил Томас МакАлир, директор Комитета экономического развития в Вэлли. Транслировать.

«Эти деньги будут использованы для конкретных деревенских проектов, — сказал Макалир, — . . но мы не знаем, какие именно. Есть множество из них, на которые можно было бы потратить деньги, но деньги пойдут на пользу сообществу.”
Жители деревни недавно увидели, что по всей деревне было построено несколько жилищных проектов, другие находятся на рассмотрении. «За последние 10 лет мы одобрили около 200 сдаваемых в аренду единиц новой застройки, и я считаю, что они сданы или, по крайней мере, полностью сданы в аренду», — сказал Грассо. «Безусловно, потребность есть, и мы отвечаем именно на это».
«Спрос на жилье во всем округе Нассау и в нашем районе невероятно высок», — сказал Макалир, который утверждает, что «проблема доступности» жилья в Valley Stream связана со спросом и предложением.
«Спрос очень высок, а предложение очень мало», — сказал Макалир. «Наш жилищный фонд для одной и нескольких семей вырос в цене и в цене, и когда вы предлагаете больше, чтобы удовлетворить спрос, вы начинаете создавать доступные варианты».
По словам Макалира, «размещение жителей на разных этапах и предпочтения в отношении жилья, которое они ищут, является частью видения деревни и нашего департамента».
«У деревни нет генерального плана», — сказал Макалир. Вместо этого деревенские чиновники ищут проекты у «сообщества разработчиков» или, как в случае с текущим рассматриваемым проектом, позволяют любому застройщику выступить с предложением для представления на рассмотрение совета.

Девелоперы планируют жилой дом на территории Plant Zero.

На Халл-стрит планируется построить семиэтажный дом на более чем 200 квартир. ( Городские документы )

Участок одного из предыдущих исторических проектов реконструкции города с налоговыми льготами снова рассматривается для обновления, на этот раз с новым строительством, которое принесет еще 200 с лишним квартир в быстрорастущем районе Манчестера.

На прошлой неделе Fountainhead Real Estate Development и WVS Cos.подали планы семиэтажного здания по адресу 13 E. 3rd St., где в настоящее время находится северная половина почти 20-летнего комплекса Plant Zero.

Разработчики планируют снести это конкретное здание Plant Zero, в котором находится бывшее пространство Plant Zero Café, место для проведения мероприятий и студии художников, а также прилегающий жилой комплекс из 19 квартир, чтобы освободить место для проекта.

The Commons at Plant Zero, еще одно художественное пространство и офисное здание, которое занимает большую часть 200-го квартала на Халл-стрит, не пострадает от новой застройки.

Новое здание площадью примерно 238 000 квадратных футов будет включать в себя сочетание квартир, таунхаусов и коммерческих помещений на первом этаже.

Планы нового здания показывают 198 квартир с одной спальней и 28 квартир с двумя спальнями над цокольным этажом, в которых разместятся девять таунхаусов и 3300 квадратных футов коммерческих площадей. В планах также паркинг на 219 мест.

Walter Parks Architects указан в качестве архитектора проекта, Timmons Group — инженером, а Лори Маркхэм из Markham Planning — его консультантом.

Том Папа

Президент Fountainhead Том Папа разработал Plant Zero в 2002 году, когда исторической программе налоговых льгот штата было всего пять лет.

В те дни программа, которая позволяла застройщикам требовать до 25 процентов расходов, необходимых для восстановления исторических зданий, использовалась в основном к северу от реки.

«Среди первых волн проектов налоговых льгот, вероятно, действительно были склады Tobacco Row», — сказал Рэнди Джонс, представитель Департамента исторических ресурсов штата, который курирует эту программу.

Программа налоговых льгот федерального правительства восходит к 1976 году и действует аналогично программе штата, позволяя застройщикам требовать до 20 процентов дополнительных затрат на реконструкцию исторических зданий. Были местные проекты, финансируемые только за счет федеральных кредитов, но Джонс сказал, что дело началось только после начала реализации дополнительной государственной программы в 1997 году.

«Когда началась госпрограмма, все изменилось», — сказал он. «Это изменило города по всей Вирджинии».

Среди тех, кто воспользовался программой в те первые дни, был Папа, который на этой неделе сказал, что планировать этот последний проект горько-сладко.

19-квартирный жилой дом, а также здание Plant Zero Cafe будут снесены, чтобы освободить место для предлагаемого семиэтажного жилого дома. ( Майк Платания, фото )

«Plant Zero был моим детищем. Мне будет грустно видеть это, но у каждого здания и бизнеса есть полезная жизнь. Я думаю, он исчерпал свой срок полезного использования, — сказал Папа. «Когда мы переделали его, ему было уже почти 100 лет».

Исторические налоговые льготы истекают через пять лет после завершения проекта, после чего застройщик может делать с недвижимостью все, что пожелает, не сталкиваясь с повторным получением кредита.

Папа сказал, что, по его мнению, разработка Plant Zero в начале 2000-х годов была успешной. «Это дало художникам возможность на 20 лет иметь безопасное, чистое и доступное место для творчества», — сказал он.

«Когда мы это сделали, это было потому, что все эти перемещенные артисты были перемещенными. Мы хотели не потерять художественное сообщество. У нас было много действительно талантливых художников, которые занимали там место ».

В то время как The Commons at Plant Zero, строящий квартал, все еще в хорошем состоянии, Папа сказал, что другое здание показывает свой возраст, и что проблема с кровлей изначально побудила его фирму задуматься о перепланировке.

«Это бесит, как трудно заставить вещи перестать протекать. Это наносит ущерб, и у вас недовольные арендаторы », — сказал Папа. «Несмотря на то, что мы знали, что снесем здание, в прошлом году мы потратили 80 000 долларов на ремонт крыши и получили цену, чтобы заменить ее, которая составила более 1 миллиона долларов».

Проект возводится на 1,5 гектарах, занимая почти весь городской квартал.

Студия и галерея Art Works, которые также находятся в блоке Plant Zero по адресу 320 Hull St., не являются частью реконструкции и не принадлежат Папе.Он сказал, что продолжение работ Art Works смягчит удар по уничтожению Plant Zero.

«Я почувствовал себя хорошо, — сказал папа. «Тот факт, что, сдавая квартиры, мы не уничтожили все пространства студии художника».

Он сказал, что Fountainhead и WVS никуда не торопятся, чтобы начать реконструкцию, и что они, вероятно, не собираются начинать работу до конца 2022 года.

Тем временем у постоянных сотрудников есть над чем поработать. В прошлом месяце они подали планы на пару многоквартирных башен вдоль канала, которые станут последней частью замков, в то время как Fountainhead также работает над The ​​Box, еще одним семиэтажным зданием на месте бывшей фабрики коробок MeadWestvaco по адресу 501 Decatur. Санкт-Петербург

Новый проект Plant Zero станет последним дополнением к Hull Street, который в последние годы вызвал большой интерес со стороны разработчиков.

К югу находится The Current, офисный, квартирный и торговый проект от Lynx Ventures, который близится к завершению на 400 Hull St. Через дорогу находится проект Thalhimer Realty Partners City View Landing, а также участок земли площадью 2 акра, на котором в настоящее время находится TRP. грунтовка под перепланировку.

В другом месте в Манчестере недавно начались работы над зданием на 230 квартир на 700 Semmes Ave.Компания The Beach Co. из Южной Каролины строит шестиэтажное здание прямо возле Legend Brewing Co. используйте здание, чтобы подняться на участок поверхности.

главных событий, на которые стоит обратить внимание в 2021 году

Каким бы бурным ни был 2020 год, строительство в Долине сокровищ по-прежнему является быстроразвивающейся отраслью. В следующем году Бойсе продолжит возводить очертания центра города и начнет строительство почти 850 квартир, включая столь необходимое жилье для малоимущих, пожилых людей и рабочих.

Этот год также принес движение по нескольким долгожданным проектам, включая решение суда по оспариваемым роскошным кондоминиумам на берегу реки Бойсе, восстановление любимого здания Blues Bouquet и строительство нового общественного парка в центре города.

Ниже вы найдете подробный список всех строительных проектов в центре Бойсе, на которые стоит обратить внимание в 2021 году.

Здание Центрального кредитного союза штата Айдахо

Статус: объявлен | 4-я улица и улица Айдахо | Центр города

За этим проектом будет интересно следить, так как близлежащие жители упорно борются с ним, и похоже, что городские сотрудники тоже не в его пользу, по крайней мере, на данный момент.Члены Boise’s Planning and Zoning недавно проголосовали против продолжения реализации этого 16-этажного многофункционального проекта. Разработчики Ball Ventures Ahlquist и Idaho Central Credit Union (ICCU) могут обжаловать это решение в городском совете или повторно представить свои планы с меньшей высотой здания, отвечая на основную критику сотрудников P&Z.

Если проект будет обжалован и одобрен как есть, он станет одним из самых высоких зданий в Бойсе. Многофункциональное здание будет включать в себя филиал кредитного союза, офисные помещения, медицинскую клинику, многоквартирные дома, апартаменты и гараж.

Планы здания уже однажды менялись. Первоначальный план здания предусматривал 16-этажную башню вдоль Баннок-стрит и 9-этажную башню вдоль Айдахо-стрит с 460-местным гаражом на входе / выходе из Баннок. Но когда близлежащие жители пожаловались на увеличение трафика в Бэнноке, застройщики поменяли месторасположение башен. Реконфигурация также помогла застройщикам почти удвоить количество сдаваемых в аренду квартир до 75.

8-я и река

Статус: объявлен | 8-я улица и Ривер-стрит | Центр города

Библиотека в центре города скоро встретит нового соседа в виде 12-этажной жилой башни для пожилых людей на месте бывшей Школы искусств и наук Предгорья.

Проект, разработанный Jordan-Wilcomb Construction Company и Global Senior Housing, предусматривает размещение торговых и офисных помещений на первом этаже, а также четыре этажа столь необходимой парковки — городские власти рекомендуют городу приобрести 200 киосков для общественных мест. использование, так как существующая парковка библиотеки не пользуется спросом — и 160 квартир для взрослых в возрасте от 55 лет и старше. Разработчики надеются приступить к реализации проекта в 2021 году и завершить его к 2023 году.

Остров Трапперов

Статус: объявлен | Бульвар Американа | К юго-западу от центра города

Прошлым летом судебный процесс поставил под вопрос этот одобренный высококлассный кондоминиум.Хотя судья вынес свое решение, застройка все еще находится в подвешенном состоянии, пока городской совет не проголосует за высоту здания. Разработчики изначально просили 83 фута; противостоящие жители попросили установить предел в 45 футов, чтобы сохранить их вид на центр города.

Девелоперы Jayo Holdings и WHPacific планируют преобразовать незастроенный участок площадью 7,4 акра к юго-западу от центра Бойсе, рядом с рекой Бойсе, в закрытый комплекс из пяти зданий с 304 квартирами с роскошными удобствами: 2200–3200 квадратных футов жилой площади, для гурманов кухни, большие террасы, стеклянные лифты и гаражи на две машины, среди прочего.

Grove Street Apartments

Статус: В стадии строительства | Между 5-й и 6-й улицами и Гроув-стрит | Центр города

Центр города скоро получит столь необходимое жилье для малоимущих и рабочих благодаря двум проектам, предложенным Клэем Карли и его партнерами.

Шестиэтажное многофункциональное здание под названием «Люси» по адресу 5th and Grove будет включать почти 8000 футов торговых площадей на первом этаже, увенчанных пятью этажами студий, квартир с одной и двумя спальнями.Застройщики взяли на себя обязательство по крайней мере 50 из 114 единиц жилья для рабочих (определяемых как те, которые приносят 120% среднего дохода в районе или ниже).

К 7-этажному жилому дому на 6-й улице и Гроуве, к которому примыкает внутренний двор, будет входить 60 квартир с одной и двумя спальнями, 45 из которых будут зарезервированы для людей, которые получают от 30 до 60% среднего дохода округа Ада. В знак уважения истории жилой дом будет назван в честь Томаса Логана, первого почтмейстера Бойсе и бывшего мэра города.

Реконструкция Бодо

Статус: Планирование | 8-я улица и Фронт-стрит | Центр города

Здесь есть что сказать местным гурманам: предлагаемая реконструкция магазинов Boise Downtown (BoDo) превратит старые торговые площади в большой ресторан под открытым небом, в котором могут разместиться до 16 местных продавцов. Проект, возглавляемый Hendricks Commercial Properties, предполагает снос стен между несколькими несуществующими магазинами, чтобы создать пространство площадью 16 000 квадратных футов, что сделает его одним из крупнейших торговых площадей под открытым небом в центре города.

Дизайн начинает обретать форму. Последнее предложение девелопера включает замену фасада здания 2000-х годов на кирпич и объединение его с историческими промышленными кирпичными зданиями к югу от него.

Whitewater and Main

Статус: Планирование | Whitewater Blvd и Main St | Западный центр города

После неудачной попытки города построить футбольный стадион, застройщики Roundhouse планируют превратить несколько участков земли у реки Бойсе в комплекс смешанного использования.В их планах — 70 000 футов торговых площадей и 400 элитных квартир в двух 6-этажных зданиях.

5-я и широкая (башни) апартаменты

Статус: Планирование | 5-я улица и Брод-стрит | Центр города

Застройщик и член городского совета Скот Людвиг объявил о планах строительства двух башен, 9-этажного офисного здания и здания для парковки, а также 11-этажного кондоминиума, к которому будет присоединен воздушный мост. Однако Людвиг недавно продал северный участок, который должен был стать офисным / парковочным зданием, компании Roundhouse (ранее известной как LocalConstruct, девелоперской фирме, стоящей за такими проектами в центре города, как Watercooler и The Fowler).Людвиг теперь планирует построить одну 15-этажную жилую башню на своем оставшемся участке. Но если этот план не сработает, у него все еще есть возможность выкупить вторую посылку у Roundhouse.

Строящихся объектов в центре Бойсе

Park Place Apartments

E Park Blvd и Ferguson St

В настоящее время закладывается фундамент для 236 квартир с одной и двумя спальнями у берега реки Бойсе, рядом с популярным пивоваренным пабом The Ram.Планы, разработанные Gardner Co. для пятиэтажного комплекса, также включают в себя такие удобства, как бассейн, комнату для йоги, живописный внутренний двор, примыкающий к Гринбелту, и большое хранилище для велосипедов. В застройку также войдет структура на более чем 350 парковочных мест.

Баннок 505 Вт

улица Баннок и 6-я улица

Строительство продолжается в этом трехэтажном здании площадью 15 000 квадратных футов. Разработанный Грегом Стримплом, он разместит офисное помещение с открытым патио на вершине ресторана изысканной кухни, коктейль-лаунджа и частного бара.

11-я и Айдахо

11-я улица и Айдахо-стрит

В этом 10-этажном здании, построенном Рафанелли и Нахас, ведутся последние штрихи. На каждом этаже высокие потолки высотой 10 футов, торговые площади на первом этаже с видом на новый парк площадью 30 000 квадратных футов, спроектированный в сотрудничестве с городом Бойсе, и терраса на крыше.

11-я улица Commons,

11-я улица и Айдахо-стрит

Этот долгожданный новый общественный парк находится рядом с проектом 11th and Idaho (вверху).В дополнение к взрослым деревьям и водным объектам в парке будут представлены крупные произведения общественного искусства, в том числе скульптура с подсветкой под названием «Ночной свет» и искусственное дерево с качелями под названием «Нежный ветерок». Открытие парка запланировано на 2021 год.

11-я и основная

1-я улица и главная улица

Revolve Development занимается преобразованием стареющей гостиницы Safari Inn в 42 студии и четыре квартиры с одной спальней, а также обновлением экстерьера здания деревянными решетчатыми панелями и большими окнами.Торговые площади первого этажа, которые сейчас заняты арендаторами, в основном останутся без изменений.

Авангард

5-я улица и Фронт-стрит

После небольшой задержки прошлой весной ведутся работы над 8-этажным зданием, построенным Visum Development. На первом этаже здания Vanguard разместятся магазины, место для хранения велосипедов и мойка для собак, а также будет построено 75 жилых домов.

Отель «Эйвери»

10-я улица и Мэйн-стрит

Возможно, один из самых ожидаемых проектов в центре города — работы по реконструкции, направленные на восстановление 110-летнего здания Эйверил (также широко известного как старое здание «Блюзовый букет») до его былой славы, в основном завершены.Владелец Кэл Эллиотт представил подробный план реконструкции стоимостью 8,5 миллионов долларов, одобренный Службой национальных парков для сохранения исторического наследия.

План включает реконструкцию оригинального вестибюля отеля Manitou, строительство ресторана и бара на цокольном этаже с 39 гостиничными номерами.

Отложенные проекты

Несколько проектов в центре города были отложены или отложены по иным причинам. В частности, Collegiate Development Group просит у города больше времени для запуска проекта с 243 квартирами на 270 E Myrtle Street в свете глобальной пандемии.

Кроме того, похоже, что библиотека в центре города не получит финансирование на реконструкцию не ранее 2025 года.

Лиза Коль

Лиза — ведущий риэлтор в Айдахо и создатель WeKnowBoise.com. От юго-востока Бойсе до северного края, до Орла и на запад до Меридиана или прямо посреди Скамьи Бойсе и центра города — мы знаем Бойсе. Будь то покупка или продажа дома, мы предлагаем комплексные решения в области недвижимости, призванные помочь нашим клиентам в достижении их целей.

Электронная почта Лизе

Ещё из нашего блога …

Жилой дом стоимостью 100 миллионов долларов появится в Центре в 2023 году

Строительство 20-этажного жилого дома стоимостью 100 миллионов долларов в Центре города планируется начать в ближайшие месяцы.

В многоквартирном доме, который будет расположен на 12-й улице и улице Сансом, будет около 400 квартир и 11 000 квадратных футов коммерческих площадей.

Строительство

завершится летом 2023 года, сообщает Philadelphia Business Journal.Он займет место нынешней парковки, которую собираются снести в течение следующих нескольких месяцев.

Проект принадлежит компании по аренде недвижимости Greystar, которая уже управляет 7000 квартир в регионе Филадельфия, и был разработан BLT Architects.

Пандемия COVID-19 привела к небольшому увеличению количества вакансий в городе из-за пандемии COVID-19.

Согласно отчету Delta Associates, в конце первого квартала этот показатель составлял 9% в городе и 3,3% в пригороде.Хотя, по словам Delta, эти условия являются «временными и вызваны пандемией» и должны улучшиться по мере роста количества вакцинаций и восстановления экономики.

Фактически, во время пандемии в Филадельфии уехало меньше жителей по сравнению с другими крупными городами, такими как Нью-Йорк и Бостон.