Росреестр отказал в регистрации права собственности: Отказали в регистрации права собственности на недвижимость или приостановили регистрацию: что делать?

Содержание

В деле об оспаривании отказа Росреестра в регистрации права нужно проверить наличие интересов иных лиц

По мнению одного эксперта «АГ», определение ВС полезно для практики, поскольку в нем указано, как должен рассматриваться вопрос о праве при рассмотрении споров в порядке гл. 24 АПК РФ, связанных с регистрацией недвижимости. Другой полагает, что выводы Суда защищают право лиц, не участвовавших в деле, на обжалование принятого решения, которое затрагивает их права и обязанности. Третий полагает, что вопрос, рассмотренный ВС, интересен с точки зрения «распутывания клубка» прав на недвижимое имущество, когда правоотношения по поводу строительства возникли между инвестором и ГСК еще 25 лет назад, но объект более 10 лет назад был передан другому лицу.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-1788 по делу № А40-256417/2020 о проверке законности действий столичного Управления Росреестра по отказу в регистрации права собственности организации на гаражный бокс.

Ранее ООО «Проектно-строительная фирма “Перспектива”» обратилось в Управление Росреестра по г.

Москве с заявлением о госрегистрации его права собственности на гаражный бокс. Фирма сослалась на то, что строительство бокса было произведено на основании заключенного 27 июня 1995 г. между ней и гаражно-строительным кооперативом «Северный» договора о совместном финансировании, строительстве и эксплуатации многоэтажного гаража-стоянки и дополнительных соглашений к нему.

16 ноября 2020 г. Управление Росреестра отказало в госрегистрации права собственности фирмы на гаражный бокс, посчитав, что договор от 27 июня 1995 г. по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей вещи, поэтому госрегистрации подлежит переход права собственности от застройщика, принявшего на себя обязательства по передаче помещений инвестору. Поскольку в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированном праве собственности застройщика на этот объект, необходимо предварительно зарегистрировать его, а уже затем – зарегистрировать право инвестора, пояснил Росреестр.

Фирма обжаловала отказ в суде, представив в материалы дела договор от 27 июня 1995 г. с дополнительными соглашениями, разрешительную документацию на строительство и ввод в эксплуатацию гаража, а также акт о частичной реализации по договору. 8 февраля 2021 г. Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил исковые требования, а апелляция и кассация поддержали его решение. Суды сочли, что у Управления Росреестра не имелось законных оснований для отказа, и обязали его зарегистрировать право собственности заявителя на спорный гаражный бокс.

Далее ГСК «Северный» и гражданин Орхан Заманлы обратились в порядке ст. 42 АПК РФ в апелляционный суд с жалобами на решение первой инстанции. Они указали, что решение затрагивает их права и обязанности, поскольку Орхан Заманлы, являющийся членом гаражного кооператива, в конце 2011 г. полностью выплатил ГСК паевой взнос за спорный гаражный бокс, который был передан ему в пользование. По словам апеллянтов, Орхан Заманлы владеет спорным помещением с 2011 г. и несет бремя его содержания. В жалобах также отмечалось, что акт о частичной реализации по договору от 27 июня 1995 г.

в том виде и того содержания, который проектно-строительная фирма представила в регистрирующий орган, кооператив не подписывал. Отмечалось, что этот акт существенно отличается как по форме, так и по содержанию от аналогичных документов, подписанных сторонами, по определению долей в отношении ранее построенных очередей гаражного комплекса.

Тем не менее апелляционный суд прекратил производство по жалобам, отметив, что заявление проектно-строительной фирмы было рассмотрено по правилам гл. 24 АПК РФ с учетом круга лиц, исходя из категории спора, а решение суда первой инстанции не содержит выводов, касающихся каких-либо прав или обязанностей в отношении ГСК «Северный» и Орхана Заманлы. Кассация согласилась с этим и добавила, что суд первой инстанции при рассмотрении заявления общества исходил из предмета и оснований, изложенных в заявлении, а также проверил соблюдение процедуры регистрации с учетом представленного пакета документов, при этом спор о праве на имущество не разрешался.

Впоследствии Орхан Заманлы обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Рассмотрев дело, Экономколлегия со ссылкой на Постановление КС РФ от 16 ноября 2021 г. № 49-П напомнила, что государственная защита прав и свобод человека и гражданина, включая судебную защиту, предполагает не только право лица обратиться в суд, иной юрисдикционный орган, но и возможность эффективно пользоваться теми полномочиями участника (стороны) разбирательства, которые дает ему процессуальное законодательство. В свою очередь, лица, не участвовавшие в деле, о правах/обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле (ст. 42 АПК РФ).

Читайте также

Пленум ВС разъяснил применение АПК РФ в апелляции

Документ заменит собой аналогичное Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2009 г., которое признано не подлежащим применению

30 июня 2020 Новости

В связи с этим суд, рассматривая спор о законности действий регистрирующего органа по отказу в регистрации права и об обязании последнего осуществить такую процедуру, должен установить наличие у заявителя оснований возникновения права собственности на спорное имущество, определить круг лиц, права и законные интересы которых могут быть нарушены регистрацией, проверить, не имеется ли притязаний на недвижимое имущество. Если суд такой круг лиц не определил, не привлек их к участию в деле, судебный акт об обязании регистрирующего органа осуществить госрегистрацию права может быть обжалован лицами, у которых имеются обоснованные правопритязания на спорное имущество, заметил Верховный Суд.

Как пояснил ВС, в рассматриваемом случае Управление Росреестра указывало на необходимость проверки и оценки обстоятельств заключения ГСК «Северный» и ООО «Проектно-строительная фирма “Перспектива”» договора от 27 июня 1995 г. о совместном финансировании, передачи инвестору прав на гаражный бокс в составе гаражного комплекса, введенного в эксплуатацию в 2014 г. Поскольку суд первой инстанции, обязывая регистрирующий орган осуществить госрегистрацию права собственности общества на спорный гаражный бокс, сделал вывод о возникновении у заявителя права собственности на основании договора, заключенного с кооперативом, без привлечения последнего к участию в деле, ГСК, оспаривающий наличие у заявителя права на указанный объект, а также Орхан Заманлы, считающий себя собственником спорного объекта, вправе обжаловать решение первой инстанции в силу ст. 42 АПК РФ.

«С учетом представленных Орханом Заманлы и кооперативом документов в обоснование права на обжалование решения от 8 февраля 2021 г. у апелляционного суда и поддержавшего его суда округа не было оснований для прекращения производства по апелляционным жалобам кооператива и Орхана Заманлы на указанное решение со ссылкой на то, что этот судебный акт не принят непосредственно о правах и обязанностях данных лиц», – отмечено в определении ВС. В нем также указано, что апелляция и кассация, которые не признали вышеуказанных лиц субъектами, имеющими право на обжалование судебного решения первой инстанции, и не рассмотрели по существу их доводы и доказательства, не учли, что Управление Росреестра не сможет исполнить это решение, поскольку в ЕГРН в 2021 г. внесена запись о праве собственности Орхана Заманлы на спорный гаражный бокс.

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в АСГМ.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников назвал определение полезным для практики, поскольку в нем ВС указал, как должен рассматриваться вопрос о праве при рассмотрении споров в порядке гл. 24 АПК РФ, связанных с регистрацией недвижимости. Он пояснил, что на практике суды, рассматривающие такие дела, порой видят свою задачу исключительно в проверке действий регистрирующего органа на предмет соответствия формальным требованиям закона о регистрации, по любым вопросам права отсылая заинтересованных лиц к исковому производству.

«Действительно, в абз. 1 п. 56 Постановления Пленума № 10/22 указано, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество. В этом же деле суды нижестоящих инстанций не учли дальнейших разъяснений того же пункта о том, что если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл.

25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела», – отметил он.

По словам эксперта, судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. «Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные действия. Вывод ВС логично развивает приведенные положения п. 56 Постановления Пленума № 10/22, ориентирует суды на более активную роль при установлении круга заинтересованных лиц, проверке обоснованности прав по данной категории споров и дает дополнительные инструменты защиты пострадавшей стороне. Вместе с тем вышесказанное вовсе не означает, что при рассмотрении дел в порядке гл. 24 должен разрешаться спор о праве, подлежащий разрешению в исковом производстве», – полагает Николай Сапожников.

Он добавил, что из определения ВС следует, что в отношении спорного объекта уже была внесена запись о регистрации права кассатора, объект находится в его владении, а в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации: «Соответственно, судебные акты нижестоящих инстанций, предписавшие регистрирующему органу зарегистрировать право собственности на объект за заявителем, безусловно непосредственно касаются прав кассатора».

Адвокат АП г. Москвы, адвокат ММКА «Правовой советник», член Совета Фонда развития правовой культуры и правосознания Илья Мурылев полагает, что определение ВС защищает право лиц, не участвовавших в деле, на обжалование принятого решения, которое затрагивает их права и обязанности. «Подобные ситуации достаточно полно урегулированы АПК и разъяснениями Верховного и Конституционного судов, которые неоднократно указывали, что ст. 42 АПК направлена на защиту прав лиц, не участвовавших в деле, о правах и обязанностях которых принят судебный акт, и тем самым – на реализацию конституционного права на судебную защиту», – заметил он.

По словам эксперта, с выводами Верховного Суда нельзя не согласиться, поскольку из описанных в судебных актах обстоятельств дела явно следует, что гаражный бокс является спорным объектом, права на которые заявляют сразу несколько лиц, а сам кооператив является участником ряда правоотношений. «В таком случае у всех указанных лиц должно быть гарантированное Конституцией право на судебную защиту посредством реализации права на обжалование судебного решения в соответствии со ст. 42 АПК РФ», – полагает Илья Мурылев.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов полагает, что вопрос, рассмотренный ВС, интересен с точки зрения «распутывания клубка» прав на недвижимое имущество, когда правоотношения по поводу строительства возникли между инвестором и кооперативом еще 25 лет назад, но объект более 10 лет назад передан другому лицу – члену кооператива.

«Верховный Суд вынужден был исследовать, допустили ли нижестоящие суды ошибку, не привлекая к спору между инвестором и Росреестром о регистрации права собственности на имущество кооператив и фактического владельца имущества, полностью выплатившего за него паевой взнос. Следует отметить вывод о моменте возникновения права собственности пайщика ГСК на переданное ему имущество – оно, как указал суд, возникло с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права. Вывод Суда, на мой взгляд, совершенно справедлив – кооперативу и его пайщику должна быть предоставлена возможность участвовать в деле и защищать свои интересы при решении вопроса о претензиях третьего лица на имущество, переданное пайщику», – заключил он.

Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав \ КонсультантПлюс

Главная
Документы
Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

Подготовлены редакции документа с изменениями, не вступившими в силу

Федеральный закон от 13. 07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 28.12.2022) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)

Статья 27. Отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 27

Арбитражные споры:

— Покупатель хочет признать незаконным отказ органа регистрации (Росреестра) в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость

— Заявитель не согласен с отказом во внесении изменений в ЕГРН

— Заявитель не согласен с отказом в постановке недвижимости на кадастровый учет

— Заявитель не согласен с отказом в регистрации прекращения или изменения обременения

— Заявитель не согласен с отказом в регистрации договора долевого участия в строительстве, допсоглашения к нему

См. все ситуации, связанные со ст. 27

Споры в суде общей юрисдикции:

— Покупатель хочет признать незаконным отказ Росреестра зарегистрировать переход права собственности на недвижимость

— Заявитель хочет признать недействительным (незаконным) решение регистрирующего органа об отказе в погашении записи об ипотеке

— Заявитель хочет признать недействительным (незаконным) решение регистрирующего органа об отказе в госрегистрации ипотеки

См. все ситуации, связанные со ст. 27

1. В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования). В течение трех рабочих дней со дня поступления такого решения суда государственный регистратор прав обязан уведомить заявителя по указанному в данном заявлении адресу о поступлении такого решения суда и сроке окончания осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

(часть 2 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

Комментарии к статье

Как организации обжаловать отказ в госрегистрации прав на недвижимость

Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав Статья 28. Удостоверение осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав

Росреестр предупредил о мошенничестве при сделках с недвижимостью

главные новости

Казахстан договорился с Россией об импорте 850 тысяч тонн дизтоплива в 2023 году

В Сербии потребовали отставки министра из-за антироссийской позиции

В США раскрыли последствия антироссийских санкций

Российские работодатели столкнулись с нехваткой инженеров

23. 02.2023, 22:18

Торговля и услуги

Источник: ОРЕАНДА-НОВОСТИ

ОРЕАНДА-НОВОСТИ Россиян предупредили о мошенничестве при сделках с недвижимостью в столичном Управлении Росреестра. В ведомстве рассказали о способах защиты прав собственности при электронных сделках.

«Мошенники часто пытаются под разными предлогами завладеть электронной подписью для совершения незаконной сделки с недвижимостью от имени собственника. Собственник должен написать заявление о согласии на совершение таких действий», — заявил руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

Порядок внесения записи в ЕГРН о возможности проведения операций в электронной форме предусматривает обращение в ЦОН «Мои документы», где специалисты проконсультируют, предоставят соответствующую форму и примут заявление установленной формы, пояснили в ведомстве.

При отсутствии письменного согласия Росреестра собственника на онлайн-регистрацию сделок с недвижимым имуществом любой запрос на такую регистрацию будет отклонен. В случае передачи письменного согласия агентство уведомляет владельца о проводимой процедуре по почтовому и электронному адресам, указанным в ЕГРН.

В 2022 году у собственников появилась возможность оформить заявление о запрете совершения сделок без их участия на Едином портале государственных и муниципальных услуг. С помощью мобильного приложения Госключ можно бесплатно получить справку УКЭП для оформления документов на смартфон, сообщили в Росреестре.

, 11.01.2023 17:09:05

С » «, . 11.11.2022 16:24:50

Поделитесь в социальных сетях:

: Instagram | ВК | Фейсбук | Twitter

Оцените статью:

Бывший аудитор назначен руководителем Агентства реестра проблемного имущества

Бывший аудитор назначен руководителем Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или Росреестра, организации, неэффективность и коррупция которой он исследовал несколько раз в своем предыдущем посте.

Игорь Васильев заменит Наталью Антипину, которая с конца 2010 по 2012 годы занимала должность заместителя директора до ее назначения на должность главы ведомства, заявил в пятницу на ежегодном совещании руководителей ведомства первый вице-премьер Игорь Шувалов.

Росреестр столкнулся с несколькими волнами порицания со стороны Антипиной, последний раз за коррупцию при незаконной продаже ценного исторического имущества в Московской области.

В феврале Счетная палата пришла к выводу, что территориальные подразделения Росреестра и Росимущества распродали земельные участки в таких известных достопримечательностях, как Новоиерусалимский монастырь и усадьба Архангельское XVIII века в Московской области.

Объекты были проданы по сильно заниженным ценам, лишив федеральный бюджет 28,1 млрд рублей (790 млн долларов), говорится в сообщении Счетной палаты.

Возврат имущества государству будет осложнен тем, что Росреестру и агентству по управлению имуществом еще предстоит составить полный перечень имущества, которым они владеют, добавили аудиторы.

Задача создания электронного реестра с указанием границ и принадлежности всех объектов недвижимости в России, федеральных и иных, является одной из ключевых задач, поставленных перед Росреестром, и ведомству еще предстоит выполнить.

Около 78% объектов недвижимости в Московской области еще не прошли кадастровую оценку или официально признанную стоимость объектов, сообщил аудитор Максим Рохмистров, сообщают «Ведомости».

В кадастре до сих пор не указаны точные границы 97 процентов сел, поселков и городов Московской области и 77 процентов всех государственных земель там, добавил он.

Предыдущая проверка Счетной палаты и ФСБ в июне прошлого года установила, что ни одна из поставленных перед Росреестром задач по созданию кадастра не выполнена в полной мере.

Тогдашний аудитор Васильев представил результаты этой проверки, в которых говорилось, что ведомство нецелевым образом использовало более 21 миллиарда рублей (610 миллионов долларов США), выделенных на инициативу, в том числе 5,1 миллиарда рублей, которые, по мнению проверяющих, Росреестр не имел права распоряжаться тратить вообще.

Большая часть этих нецелевых расходов пришлась на Сергея Сапельникова, заместителя начальника по информационным технологиям, геодезии и картографии, которому было поручено создание электронной кадастровой системы.

Сапельников уволен со своей должности в сентябре. «Известия» тогда сообщали, что он сбежал в Украину до своего увольнения, опасаясь преследования за взятки.

Полный кадастровый реестр крайне необходим нескольким ветвям власти. Система необходима правительству «для разрешения споров между собственниками недвижимости, сбора налога на недвижимость, выявления незаконно присвоенных земель и других подобных вопросов», — считает аналитик «Инвесткафе» Роман Гринченко.

При сохранении точной кадастровой стоимости, которая точно оценивает рыночную стоимость имущества, усовершенствованный кадастр также поможет предотвратить коррупцию при продаже государственного имущества, считает Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового управления и управления НИУ ВШЭ. Экономика недвижимости.

Спрос на новый реестр появился после распада Советского Союза. По словам Школьной, в условиях внезапного перехода к рыночной экономике и разгосударствления земель и предприятий «появилась необходимость переоценки земли и имущества по рыночным принципам».

В результате правительству необходимо было измерить все объекты и установить их кадастровую стоимость, процедура, которая по закону должна повторяться не реже одного раза в пять лет, чтобы отражать изменения на рынке, сказала Школьная.

Процесс был медленным и болезненным. По данным Федеральной налоговой службы, по состоянию на октябрь государство не располагало информацией о владении почти 40 процентами всей недвижимости в стране.

В начале февраля представитель Росреестра сообщил, что кадастр более чем на 90 процентов синхронизирован с предыдущей базой прав собственности, находящихся в пользовании с 1998 года, но остаются проблемы с недвижимостью, зарегистрированной до этого.

Эта информация необходима в судах для выявления и судебного преследования скваттеров. По словам Гринченко, в 2012 году было зафиксировано более 76 000 случаев захвата людьми земли, которая им не принадлежала.

«Наличие качественной кадастровой системы упростит наказание правонарушителей и уменьшит количество таких преступлений», — сказал он.

Этот вопрос привлек особое внимание, поскольку правительство, стремясь увеличить налоговые поступления, пытается перейти к системе налогообложения имущества, основанной на кадастровой стоимости, а не на искусственно заниженных «инвентарных» значениях советской эпохи.

Президент Владимир Путин в 2012 году призвал ввести новый налог в действие к 2014 году, но эта мера постоянно откладывалась из-за неполного кадастра и других технических моментов.

Надеясь привлечь собственников к ответственности под угрозой экспроприации, Минэкономразвития представило в январе законопроект, предусматривающий национализацию любого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано до марта 2018 года.

Налоговые органы в зависимости от полученной информации от Росреестра, также предложили внести поправку в Налоговый кодекс, согласно которой собственникам предоставляется трехлетняя отсрочка по налогам, если они выступят и заявят о своем праве на имущество, о котором у правительства нет информации.

Росреестр отказал в регистрации права собственности: Отказали в регистрации права собственности на недвижимость или приостановили регистрацию: что делать?