Сдача квартир в аренду посуточно как бизнес: Бизнес на посуточной аренде квартир: 3 реальных кейса

Содержание

Как сдавать квартиру посуточно: инструкция, выгода и риски

Данные: аналитический центр ЦИАН

По подсчетам Артема Кромочкина из «Авито», в среднем краткосрочная аренда получается в два-три раза выгоднее, чем аренда на долгий срок, но конечная сумма зависит от многих факторов. Это и расположение, и количество комнат, и ремонт, и укомплектованность. Кроме того, нужно учитывать расходы на содержание квартиры — коммунальные платежи, бытовую химию, полотенца, постельное белье, рекламу и мелкий ремонт.

Самые востребованные квартиры

Самые востребованные квартиры для посуточной аренды находятся в центре, вблизи туристических достопримечательностей или в пешей доступности от станций метро — именно такое жилье обычно подыскивают туристы. Востребована посуточная аренда и рядом с офисными центрами, с крупными федеральными медицинскими центрами, в которые приезжают на лечение со всей России.

Лучшим спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры. Большие квартиры для посуточной аренды выбирают реже. Обычно их арендуют для шумных вечеринок, что влечет риски для собственника. Кроме того, большая квартира стоит дороже и окупаться будет дольше. Не последнюю роль играет внешний облик квартиры и ее «начинка». Люди выбирают квартиры посуточно на сайтах и порой решение принимают за несколько секунд. Поэтому квартира должна выделяться, иметь современный ремонт и оснащение. Сдать квартиру в «бабушкином» стиле почти нереально.

6. Минусы и риски краткосрочной аренды

Краткосрочная аренда приносит больший доход только при стабильном спросе на жилье, поэтому требует полного вовлечения в процесс. Человек, который хочет посуточно сдавать квартиру, должен оценить свои ресурсы, говорит руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости». «Краткосрочная аренда жилья в отличие от долгосрочной — это полноценная работа, а не пассивный доход, и здесь нужно постоянно быть на связи, решать вопросы жильцов, подбирать персонал для уборки квартиры после постояльцев и координировать его работу, размещать объявления, отвечать на вопросы гостей, отзывы и так далее. Это действительно большой труд, но при грамотном подходе он окупается», — отметил эксперт.

Спрос на посуточную аренду зависит и от времени года. Например, на майские и новогодние праздники, в летние месяцы — повышенный сезон, а осенью обычно наступает затишье. В 2020 году из-за пандемии COVID-19 оно длилось почти все время. Этот фактор обязательно нужно учитывать.

При краткосрочной аренде есть риски порчи имущества, особенно если в квартире проходят шумные мероприятия. Нередки и кражи посуды, мелких бытовых приборов. Чтобы подстраховаться, при сдаче стоит подписывать акт приема-передачи с описью и фото вещей в квартире, а также фото до заселения. В этом случае через суд будут проще получить компенсацию за причиненный ущерб, посоветовала Виктория Кирюхина. В качестве гарантии арендодатель может брать со съемщика небольшой залог, который в случае ЧП покроет мелкие расходы.

В пандемию спрос упал до нуля

Посуточная аренда в 2020 году из-за пандемии (закрытые границы, режим самоизоляции, приостановка бизнес-мероприятий) пострадала сильнее других сегментов. В отдельные месяцы спрос упал до нуля. Некоторые собственники были вынуждены переориентировать бизнес на долгосрочную аренду. По данным «Авито», к маю 2020 года доля таких арендодателей в России составила 20%, в Москве — 43%. Сейчас рынок краткосрочной аренды постепенно приходит в форму, но по-прежнему ниже доковидных показателей на 20–30%, ставки просели примерно так же. По мнению экспертов, полностью восстановиться спрос сможет только после возобновления международного туристического потока.

7. Как сдать квартиру посуточно: практические советы

Прежде чем сдавать квартиру посуточно, нужно подготовить ее. При необходимости сделать косметический ремонт и генуборку. Докупить полотенца, постельное белье, ванные принадлежности, чайник, фен и так далее. Проверить, чтобы вся техника работала, убрать все ценные предметы и документы. Мы попросили людей, которые сдают квартиру посуточно, дать несколько таких рекомендаций.

Юлия Платошина, эксперт по посуточной аренде, блогер, сдает две квартиры посуточно:

— Мой первый совет для тех, кто собирается сдавать квартиру посуточно: ваша квартира должна быть интересной. Она должна отличаться дизайном, декором и выделяться среди множества других вариантов. Сейчас сдается очень много одинаковых квартир, которые в определенный момент начинают конкурировать только по цене. У гостя не цепляется взгляд за них. В квартире может быть мебель из ИКЕА, но в продуманном сочетании, интересно скомбинирована. Те квартиры, которые отличаются вкусом и выглядят по-домашнему уютными, всегда выстреливают.

На втором месте — чистота. Она должна быть в квартире всегда. Что касается ремонта и оснащения, то нужно обустраивать квартиру, как для собственного проживания.

На третьем месте — адекватное обслуживание независимо от того, кто общается с гостями — сам хозяин или управляющая компания. Взаимодействие должно быть простым, вежливым. Старайтесь оперативно отвечать на все вопросы, которые находятся в зоне вашей ответственности. Гости очень это ценят. Эти нюансы формируют впечатление и влияют на ваш рейтинг. На отрицательные отзывы нужно давать обратную связь. Ответ должен быть структурированным, без эмоций, но с подробным объяснением ситуации. Проработанный ответ на негативный отзыв создаст в итоге хорошее впечатление о хозяине.

Плохо на рейтинг влияет, если фотографии не соответствуют описанию. Фото должны быть качественными, но соответствовать действительности. Иначе, возможно, первых клиентов наработаете, но потом пойдут отрицательные отзывы. Поэтому картинка должна соответствовать.

Максим Отт, инвестор в недвижимость, в управлении около 40 квартир в Москве и Подмосковье:

— Если вы собираетесь сдавать квартиру посуточно, в первую очередь нужно посмотреть на ближайшие точки притяжения. Это могут быть больницы, куда приезжают на лечение люди, спортивные объекты, где проходят сборы, университеты и так далее. Точки притяжения помогут вам понять, кто ваша аудитория. Например, если у вас есть квартира возле Дома КВН, то она должна быть больше, чем популярные для краткосрочной аренды однушки. Студентам и болельщикам, которые приезжают на игры, удобнее поселиться в более просторном жилье. Но даже если вы сдаете однокомнатную квартиру, лучше, чтобы в ней было больше двух спальных мест. Это расширит аудиторию и пополнит ваш бюджет.

Как только вы определились с аудиторией, необходимо сделать профессиональные фото квартиры и ее качественное описание. Объявления лучше публиковать на всех популярных платформах — Google обычно выдает их на первых местах по запросу «снять квартиру в Москве». Размещение на нескольких сайтах поможет привлечь больше гостей.

Важное правило — квартира должна выглядеть «вкусной» на фотографии и в жизни. В ней должны быть базовые вещи — спальные места, укомплектованная кухня, ванная комната, желательно кондиционер и дополнительные принадлежности — постельное белье, полотенца, шампунь, гель для душа, тапочки. На кухне должна быть посуда и минимальный набор продуктов — крупы, масло, специи, чай, чтобы человек мог приготовить себе завтрак. Если позволяет бюджет, можно поставить кофемашину. Это повысит уровень удовлетворения гостя. Очень важно наличие интернета в квартире. В целом в квартире должно быть все то, что есть в вашем жилье для комфортной жизни, но без лишних вещей.

как сделать ремонт в квартире дешево и красиво

Получать пассивный доход от сдачи квартир в аренду – мечта большого количества людей. Но все не так просто, как кажется на первый взгляд. Чтобы дело выгорело, нужно подойти к нему, как к полноценному бизнесу. А значит, еще до покупки квартиры оценить все риски, понимать размер капиталовложений и скорость их возврата. В этой статье мы подробно рассмотрим один из важнейших аспектов бизнеса на сдаче жилплощади – как сделать ремонт в квартире для аренды.

Что нужно знать перед тем, как быстро сделать ремонт

Когда у вас уже есть недвижимость под сдачу, хочется скорее сделать ремонт и начать зарабатывать. Но мы советуем не торопиться. Для начала ответьте себе на несколько вопросов, которые принципиально влияют на то, как сделать ремонт в доме. Иначе вы рискуете искать квартиросъемщика долгие месяцы или сдавать жилье намного дешевле, чем планировали.

1. В каком районе находится квартира?

Если у вас уже есть квартира, честно оцените имеющуюся геолокацию. Это бюджетный жилой комплекс или недвижимость премиум-класса? Ведь делать дорогой ремонт в непрезентабельном районе попросту бессмысленно – состоятельные люди не захотят здесь жить. А арендаторы с ограниченным бюджетом не станут переплачивать даже за самый шикарный ремонт в новостройке.

Кстати, расположение дома влияет и на портрет вашей потенциальной “целевой аудитории”. Близость к метро оценят офисные сотрудники, большое количество школ и детских садов – семьи с детьми. Это нужно учитывать перед тем, как самому сделать ремонт.

2. Какой формат аренды предполагается: посуточно или в долгосрок?

Бизнес-стратегия прямо влияет на то, как сделать ремонт дома или апартаментов под сдачу. Сравните особенности ремонта для краткосрочной и долгосрочной аренды:

Посуточная аренда	Долгосрочная аренда
Каким должен быть интерьер квартиры?
Спросом пользуются оригинальные дизайнерские решения. Человек хочет почувствовать себя так, будто живет в дорогом отеле, но сохранить преимущества проживания в полноценной квартире.	Большим спросом пользуются нейтральные, спокойные интерьеры без лишних деталей и акцентов. Ведь жильцы сами наполнят дом необходимым декором. А вот чересчур яркие цвета могут отпугнуть потенциальных квартиросъемщиков.
Какие требования к удобству помещения?
Помните, что посуточная аренда предполагает уборку после каждого постояльца. Обустройте жилье так, чтобы эта уборка была максимально быстрой. Моющиеся обои и простые в уходе поверхности – must have.	Когда жильцы арендуют квартиру на длительное время, уборка ложится на их плечи. Но при выборе жилья многие люди обращают внимание на то, как просто будет за ним ухаживать. Поэтому лучше отказаться от лишних пылесборников, таких как ковры и прочий ненужный текстиль.
Как обустроить кухню?
Компактной кухни с минимальным набором техники и посуды будет достаточно. Не нужно устанавливать лишние шкафчики – никто не путешествует с собственным сервизом. Микроволновка, чайник, мини-плита и базовый набор посуды – вот и все, что нужно для жильцов.	Постоянные квартиросъемщики очень придирчиво изучают кухню, где им предстоит проводить семейные вечера. Таким людям важны большое количество мест для хранения, размер холодильника и наличие духовки.
Какую мебель стоит купить в первую очередь?
Главный пункт в квартирах для краткосрочной аренды – количество спальных мест. Желательно, чтобы даже в смарт-квартире могла разместиться большая компания.	Здесь на первый план выходит количество мест для хранения вещей. Арендаторы оценят большие шкафы и комоды, отдельную гардеробную и прачечную.

В целом выгоднее сдавать недвижимость посуточно на сервисах вроде Booking, но долгосрочная аренда требует меньше вашего участия и сил. Кроме того, последний вариант более безопасный и стабильный.

3. Кому вы планируете сдавать жилье?

Этот вопрос принципиально влияет на то, как сделать ремонт в новостройке. Количество жильцов, их вид занятости, образ жизни и привычки – все это отражается на планировке и стилистике квартиры. Одиночки-фрилансеры предпочтут простую квартиру-студию, но точно обратят внимание на наличие рабочего места. Молодые пары выберут квартиру с изолированной спальней и кухней, чтобы сохранить возможность побыть наедине с собой. Еще одна очевидная закономерность: у состоятельных квартиросъемщиков будет больше требований к ремонту и меблировке.

Это только основные нюансы, о которых стоит задуматься еще на старте. Кроме них стоит учесть и другие факторы. Например, как быстро нужно отбить затраты на недвижимость, планируете ли вы позже использовать это жилье для себя и т.д.

Как сделать ремонт в новостройке для квартиры под сдачу

Как правило, застройщик продает квартиры без отделки либо с черновой отделкой. А значит, вам предстоит непростой процесс ремонта. Он вызывает много вопросов. Сразу ответим на самые популярные из них.

1. С чего начать ремонт в новостройке?

Если вы четко определились, кому и на какой срок хотите сдавать квартиру, начните с дизайн-проекта. Вы можете разработать его самостоятельно или нанять специалиста. Но помните: чем выше стоимость аренды квартиры, тем больше требований будет у клиентов к дизайну помещения.

2. Когда можно начинать делать ремонт в новостройке?

Зачастую профессионалы не советуют делать ремонт сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Дело в том, что в первые 2-3 года происходит так называемая усадка дома – изменение его геометрических параметров. Если дом построили накануне зимы, желательно подождать как минимум до лета. Конечно, не всегда есть возможность ждать так долго. В этом случае рекомендуем нанять квалифицированную бригаду для ремонта квартир в Киеве. Опытные мастера оценят ситуацию и предложат более “эластичные” стройматериалы. Таким образом, риск возникновения трещин на новенькой штукатурке значительно снизится.

3. Когда делать ремонт в новостройке, чтобы не нарушать закон?

Если вы собирались ускорить ремонт за счет нескольких бригад, которые будут работать круглосуточно, нам придется вас разочаровать. Законы и другие акты четко устанавливают, когда начинать ремонт в новостройке и во сколько он должен завершиться. Подробнее обо всех правилах мы рассказывали в этой статье.

4. В какой последовательности делать ремонт в новостройке?

Общие рекомендации можно свести к следующему: от идеи к воплощению, от “грязных” работ к “чистым”, от дальних комнат к входу, сверху вниз. Остальное зависит от того, в каком состоянии вы получили квартиру, нужна ли перепланировка и прочее.

5. Как сделать ремонт в квартире своими руками?

Мы не рекомендуем делать ремонт с нуля своими руками. В новой квартире вам придется работать с электропроводкой, сантехникой, системой отопления. Даже небольшая ошибка может обойтись вам очень дорого. Поэтому лучше довериться мастерам.

Ремонт с нуля в новостройке: с чего начать

Дизайн-проект и перепланировка – вот с чего начинается ремонт в новостройке. Конечно, в них может и не возникнуть необходимость, если застройщик предложил хорошую планировку и вы можете самостоятельно продумать все детали интерьера. Но сейчас на рынке недвижимости распространена практика свободной планировки, когда застройщик устанавливает только несущие стены. А значит, вам в любом случае придется продумывать расположение комнат.

Обычно под сдачу используются однокомнатные квартиры площадью до 45 м2. Возникает вопрос: стоит ли превращать однушку в студию, где кухня и спальня совмещены? Дизайнеры считают, что это оптимальный вариант при небольшой площади.

Ведь студия визуально выглядит просторнее, светлее и привлекательнее.

А с чего начать ремонт квартиры в новостройке, если планировка от застройщика вас устраивает и вы не хотите ничего менять? Тогда первым этапом будет черновая отделка. И если вы задумывались, как сделать ремонт в доме дешево, именно на этом этапе экономить не стоит. Мастера по ремонту выработали правило: черновая отделка – как для себя, чистовая – как для арендаторов. Если со временем внешний вид квартиры ухудшится, достаточно пригласить мастера по поклейке обоев и сделать косметический ремонт. А вот коммуникации и стяжка прослужат 20-30 лет, их стоит делать на совесть.

После черновой отделки можно приступать к финишным работам. И тут возникает вопрос: как сделать недорогой косметический ремонт в квартире? Выбирайте материалы, которые одновременно соответствуют трем критериям:

износостойкость. Отдавайте предпочтение материалам, которые переживут шумную вечеринку, потоп и коготки любимой кошки арендаторов;
возможность быстрой и простой реставрации. Например, между обычными бумажными и моющимися обоями выбирайте последние;
разумная цена. Скорее всего, вам не нужны материалы премиум-сегмента, но и слишком экономить не стоит.

Но это лишь технические характеристики стройматериалов. Чтобы квартира выглядела дорого, важно уделить внимание цвету, освещению, функционалу и другим деталям.

Как сделать ремонт дешево и красиво, чтобы сдать квартиру дороже

Задумывались, почему абсолютно одинаковые квартиры в одном доме по цене отличаются на 20%, а то и на 30%? Дело в мелочах – цвете стен, подборе мебели, источниках освещения. Притом их стоимость в дорогой квартире может быть ниже, чем в бюджетной! Почему так происходит?

Иногда хозяева квартир в погоне за идеей “как дешево сделать ремонт в квартире” уходят в крайности. Например, скупают остатки краски, плитки и обоев по акционной цене. Но при этом совсем не задумываются, как материалы будут сочетаться в интерьере. И так в новостройках появляется “бабушкин” ремонт, который отталкивает потенциальных квартиросъемщиков.

Как избежать такой ошибки? Прежде всего, квартира под сдачу должна быть светлой. Так она кажется просторнее и чище. Чтобы добиться такого эффекта, покрасьте стены в белый или светло-серый цвет. Он универсальный и нравится абсолютно всем. А если жильцы захотят добавить яркости, они просто дополнят интерьер декором. Отметим, что белые стены легко обновить в случае загрязнения. Поэтому не бойтесь маркости светлых оттенков – это отличный вариант, как сделать ремонт в квартире недорого своими руками. Ведь перекрасить белую стену проще простого.

Невозможно сделать квартиру светлой, не установив достаточного количества источников освещения. Не стоит тратиться на дорогие люстры. Лучше установить бюджетный встроенный свет, но потратить чуть больше на “долгоиграющие” лампочки. Они прослужат жильцам не один год. А что делать, если ремонт уже завершился, и вы поняли, что света недостаточно? Как быстро сделать ремонт в комнате, изменив только освещение? Вариантов масса: шинные системы, светодиодные ленты, торшеры и настольные лампы.

Еще один пункт, который превращает новенькую квартиру в бабушкину дачу – захламленное пространство. Казалось бы, очевидный лайфхак, как сделать ремонт дешево, – не покупать слишком много мебели. Но в попытках сделать помещение функциональным (а значит, более дорогим) хозяева захламляют жилище.

Какую мебель и технику выбрать в квартиру для аренды

Как мы уже писали выше, наполнение квартир для посуточной и долгосрочной аренды будут отличаться. Но есть и общие правила, как сделать ремонт недорого. Ниже мы подробнее рассмотрим, как бюджетно обустроить каждое помещение.

Как дешево сделать ремонт в ванной комнате

Многие квартиросъемщики признаются, что при выборе квартиры в первую очередь обращают внимание на санузел. Мало кому хочется купаться в ванной, которая выглядит грязной и ржавой. Поэтому опрятная ванная комната – важнейший пункт ремонта.

Как сделать дешево ремонт в ванной комнате? Прежде всего определим, на чем экономить точно не стоит – на сантехнике. Сюда относятся трубы, смесители, унитаз и раковина. Другое дело – отделочные материалы. По классике в санузле кладут плитку. Но это достаточно дорогой материал. А если недобросовестные жильцы разобьют плитку, заменить ее не так-то просто. У мастеров по укладке плитки в Киеве есть несколько секретов, как удешевить покрытие:

комбинировать укладку плитки и покраску стен. Керамическую плитку можно положить только в те зоны, куда попадают брызги, а остальную часть стен просто покрасить;
использовать “антивандальную” плитку, например, из ПВХ.

Еще один секрет, как сделать ремонт в ванной комнате дешево – вместо дорогостоящей ванны или душевой кабины установить стеклянную душевую стенку. Этот вариант выглядит современнее, требует меньше места и денег. А в квартирах для посуточной аренды такой санузел предпочтителен с точки зрения гигиены.

Как недорого сделать ремонт на кухне

Главная статья расходов при обустройстве кухни – это мебельный гарнитур и техника. Главное правило, как бюджетно сделать ремонт кухни или столовой – заказывать модули стандартного размера. Они стоят дешевле, изготавливаются быстрее, а главное – на них можно без проблем заменить фасады. И если вам попадутся непорядочные жильцы, не будет проблем в том как сделать быстро ремонт. Из техники вам придется установить вытяжку и варочную поверхность. Опционально – микроволновку и духовку. Выбирайте простые, но надежные модели с гарантией от производителя.

Как сделать недорогой ремонт в комнате

Первое, на что обращают внимание потенциальные арендаторы – спальное место. Конечно же, люди отдают предпочтение квартирам с большой двуспальной кроватью, даже если собираются жить одни. Но как сделать дешевый ремонт в комнате, если хорошие кровати стоят немалых денег? Вполне реально найти акционную мебель. К примеру, выставочные образцы продают со скидкой до 70%.

В остальном нет особых секретов, как дешево сделать ремонт в комнате. Но у дизайнеров есть лайфхак, как обустроить спальню, чтобы квартира выглядела дороже. Помните, что светлые помещения пользуются большим спросом? Добавьте в спальню света при помощи легкого тюля – он предпочтительнее темных штор. А чтобы солнце не будило по утрам, установите на окна ролеты.

Ремонт в новостройках: на чем можно и нельзя экономить

Подведем итоги, как дешево сделать ремонт в квартире под сдачу.

Не жалейте бюджет на:

черновые работы – сантехнику, электрику, отделку;
“антивандальные” материалы для чистовой отделки;
освещение;
удобную двуспальную кровать.

И тогда даже в случае поломок или порчи фасадов не возникнет проблем, как быстро сделать ремонт в комнате и сдать квартиру другим жильцам.

На что не стоит тратить много денег:

чистовую отделку – подойдут бюджетные, но качественные материалы;
мебель – выберите стандартные варианты из масс-маркета;
излишний декор, текстиль и прочие безделушки.

Ремонт под ключ: что это и стоит ли эта услуга денег

Бизнес на аренде жилья стал таким популярным, что появилась новая услуга – ремонт под ключ для квартиры в аренду. Что значит ремонт под ключ и стоит ли пользоваться этой услугой? По сути, это обычный ремонт, заточенный под цели аренды. Иногда агентства предлагают также помощь в подборе квартиры, которую лучше купить для инвестиции. В пакет услуг может входить и функция управления вашей недвижимостью. Это актуально для посуточной аренды. Но что входит в ремонт под ключ определяется в каждом конкретном случае.

Как понять, ремонт под ключ и другие услуги будут выгодным решением или нет? Имейте ввиду, что за управление квартирой агентству придется отдавать около 20% дохода. Зато вы сэкономите время и не будете решать мелкие бытовые вопросы.

Теперь вы знаете, с чего начинать ремонт в новостройке и как сделать ремонт в комнате, чтобы сдать квартиру быстро и дорого.

Можно ли вести бизнес из квартиры?

Возможно, у вас была коммерческая недвижимость для вашего бизнеса, и вы закрыли ее, чтобы работать из дома и сэкономить на накладных расходах. Или, может быть, вы только начинаете и хотите создать домашний бизнес и посмотреть, как идут дела. Но что, если арендовать? Можете ли вы вести бизнес из квартиры, квартиры или арендованного дома?

С ростом числа предприятий, работающих на дому (около 50% всех предприятий работают на дому), возникает вопрос, который следует задать.

Прежде чем вести бизнес в арендованном доме или собственности с квартирой или ассоциацией домовладельцев, ознакомьтесь с ограничениями, шагами по соблюдению требований и альтернативами.

Можно ли вести бизнес из квартиры?

Возможно, вы спрашиваете себя: Могу ли я заниматься бизнесом, не выходя из своей квартиры? Или, может быть, вы решили просто сделать это, руководствуясь менталитетом «Легче попросить прощения, чем получить разрешение».

В то же время вы, вероятно, хотите избежать получения письма о прекращении и воздержании от вашего арендодателя или ассоциации кондоминиумов/домовладельцев ( думаю, что «Michael Scott Paper Company» ). Вот почему вопрос, который вы должны задать: I s it юридический вести бизнес из квартиры?

Итак, вот итог:

Вопрос: Можете ли вы управлять бизнесом на арендованной или принадлежащей ассоциации собственности?
Ответ: Да и нет. Ключом к легальному ведению бизнеса с использованием арендованного имущества является общение с вашим арендодателем и понимание ограничений.

Ведение бизнеса на арендованной недвижимости: 6 шагов

Вы слышали известные истории о предпринимателях, которые начинали свой бизнес в гараже (например, Джефф Безос из Amazon), на чердаке, в гостиной и т. д. Вы даже можете знаю коллег-владельцев бизнеса, которые управляют своими компаниями из дома.

Но что они сделали, чтобы попасть туда? Вот шесть шагов, которые вам, возможно, придется предпринять, чтобы легально вести свой бизнес из дома.

1.

Проверьте договор аренды или CC&R

Когда вы арендуете недвижимость, вы получаете договор аренды, в котором указывается, что вы можете и чего не можете делать. Аналогичным образом, если вы покупаете недвижимость в ассоциации домовладельцев (ТСЖ), вы получаете CC&R (соглашения, условия и ограничения) с правилами.

Возьмите его у Джона Росса, генерального директора Test Prep Insight, который основал свою компанию в арендованной квартире:

Если вы предприниматель и думаете о том, чтобы начать свой бизнес на арендованной квартире, кондоминиуме или доме, первое, что вам нужно сделать, это проверить условия вашего договора аренды. Многие договоры аренды запрещают использование помещений в коммерческих целях и разрешают использовать арендуемые помещения только для обычных жилых целей, поэтому убедитесь, что вы подтверждаете, что можете свободно вести бизнес за пределами помещения. Точно так же, если у вас есть страховка арендатора, обязательно проверьте свой полис, так как иногда ведение бизнеса вне дома может привести к аннулированию страхового покрытия вашего арендатора».

Что говорится в вашем документе об аренде или CC&R о ведении бизнеса по месту жительства? В нем говорится, что вы не можете вести бизнес из своего дома? Или есть ли правила, которые ваш бизнес может нарушить (например, правила, запрещающие беспокоить других жителей). Если это так, вы можете подумать о том, чтобы поговорить со своим арендодателем или ассоциацией, чтобы узнать, сможете ли вы что-то решить.

Иногда интерпретация документов может быть затруднена. Запрет на ведение бизнеса может быть не изложен явно. Вместо этого может быть запутанная формулировка, которая запрещает домашний бизнес, но не говорит об этом четко, поэтому вы должны…

2. Поговорите со своим арендодателем или ТСЖ

Даже если все остальное устроится, вам нужно поговорить со своим арендодателем или ТСЖ о своем плане вести домашний бизнес. Скорее всего, они хотят убедиться, что ваш бизнес не причинит беспокойства другим арендаторам и не повредит имуществу.

Ваш арендодатель или ТСЖ могут потребовать письменное уведомление, прежде чем дать вам разрешение на ведение бизнеса вне вашего места жительства. Например, вам может понадобиться подробно указать:

Чем вы занимаетесь
Часы работы
Любые коммерческие транспортные средства, которые вы планируете приобрести
Вывески (например, реклама на окнах или во дворе)
Количество сотрудников, работающих по месту вашего жительства

При получении разрешения сообщите об этом заранее. Как и в случае с инвестиционным предложением, будьте тщательны и покажите своему арендодателю или ТСЖ, что вы все продумали.

3. Исследование законов о зонировании

Законы о зонировании — это правила, которые делят земельные участки на жилые, коммерческие и/или коммерческие объекты. Эти законы направлены на укрепление здоровья, безопасности и благополучия членов сообщества путем ограничения мест, где могут работать предприятия.

Прежде чем вести бизнес в жилом районе, ознакомьтесь с законами о зонировании вашего местного правительства. В вашем населенном пункте может быть запрещено использование жилой недвижимости в коммерческих целях.

4. Ознакомьтесь с местными постановлениями

Есть ли в вашей местности какие-либо постановления, которые могут повлиять на вашу возможность вести бизнес из жилого района?

Примеры ограничений постановления включают:

Максимальное количество сотрудников
Страховые требования
Интенсивность движения
Знаки
Запреты на парковку при определенных условиях

Ознакомьтесь с местными постановлениями. Вы можете связаться с вашим населенным пунктом или посмотреть на их сайте. Сравните любые таинства с вашими бизнес-планами, чтобы определить, можете ли вы продолжать.

5. Получите лицензию или разрешение

Вам нужна лицензия или разрешение для ведения бизнеса вне дома? Требуемые бизнес-лицензии и разрешения на работу в квартире или доме зависят от вашего:

Штат или населенный пункт
Отрасль

Обратитесь в местное или государственное учреждение, чтобы узнать, какие лицензии и/или разрешения вам нужны (если таковые имеются), чтобы избежать штрафов, сборов или закрытия.

6. Найдите альтернативу

Не тот результат, на который вы рассчитывали? Не волнуйтесь. Есть несколько альтернатив ведению бизнеса на арендованной недвижимости.

Вы можете не продлевать договор аренды в конце срока. Или вы можете досрочно расторгнуть договор аренды и договориться о чем-то со своим арендодателем. Это даст вам свободу найти новое место жительства, в котором вы сможете жить и вести бизнес.

Если вы не хотите переезжать и не хотите приобретать коммерческую недвижимость только для своего бизнеса, вы можете подумать о приобретении «коворкинга» (например, WeWork).

Разрешено вести свой бизнес за счет аренды? Сделайте это дальше

Как только вы узнаете, что можете управлять своим бизнесом с помощью аренды, начинается самое интересное. Теперь вы можете начать думать о том, как будет выглядеть ведение вашего бизнеса в арендованном помещении.

Вот несколько действий, которые вы можете предпринять, чтобы повысить вероятность успеха вашего предприятия:

Создайте выделенное рабочее пространство
Инвестируйте в более сильный Wi-Fi, если применимо
Увеличьте безопасность
Заявите о вычете домашнего офиса

Создайте выделенное рабочее пространство

Блокировка области, где вы можете работать, может помочь вам оставаться организованным и повысить производительность. Не говоря уже о том, что это упрощает получение налогового вычета из домашнего офиса (о чем мы поговорим позже).

Например, вы можете превратить дополнительную спальню в свое рабочее место. Или вы можете работать из своего гаража. Что бы вы ни решили сделать, четко определите области вашего дома, используемые для жизни и работы.

Инвестируйте в более сильный Wi-Fi

Вы общаетесь в видеочате с потенциальным клиентом, а затем … ваш Wi-Fi отключается. Вы изо всех сил пытаетесь вернуться к работе, но уже слишком поздно. Вы потеряли свое окно.

Конечно, есть вещи, не зависящие от вас, которые могут привести к отключению от Интернета (например, бури, строительные работы и т. д.). Но если вы получите репутацию человека с плохим Wi-Fi, ваши нынешние и потенциальные клиенты могут начать сомневаться в вашем авторитете.

Подумайте об обновлении сети Wi-Fi, когда начинаете домашний бизнес, чтобы избежать сбоев из-за слабого сигнала.

Повышение безопасности

Вести бизнес вне дома может быть удобнее, дешевле и проще в управлении. Но это не означает, что вы экономите на ключевых средствах защиты, таких как безопасность.

Почти половина (43%) всех кибератак нацелена на малый бизнес. И 60% малых предприятий, ставших жертвами, закрываются в течение шести месяцев.

Работа в вашей квартире, квартире или доме не является исключением.

Нарушения безопасности могут привести к таким проблемам, как мошенничество с безработицей и кража деловой информации.

Чтобы защитить свой бизнес, покупателей или клиентов и сотрудников (если применимо), примите меры по повышению кибербезопасности. Например, вы можете инвестировать в антивирусную защиту и обучение кибербезопасности.

Требование налогового вычета из домашнего офиса

После того, как ваш арендодатель даст согласие на ваш домашний бизнес, IRS может позволить вам потребовать налоговый вычет для вычета расходов, связанных с вашим бизнесом.

Налоговый вычет домашнего офиса IRS доступен для соответствующих требованиям владельцев бизнеса, которые исключительно и регулярно ведут бизнес вне дома.

Дом включает в себя:

House
Квартира
Кондоминиум
Мобильный дом
Лодка
Другие структуры на собственности (например, Unathated Garage, Barn и т. Д.) вычет, проверить веб-сайт IRS.
Это не юридическая консультация; Для большей информации, пожалуйста нажмите сюда.
Является ли аренда недвижимости бизнесом? What You Need To Know
Если вы являетесь арендодателем, который сдает в аренду дом для одной семьи, большой многоквартирный дом или даже офисное помещение, вы, вероятно, задавались вопросом, считается ли ваша арендуемая недвижимость бизнесом с учетом налогов. Важно знать, что существует две классификации, когда речь идет об аренде имущества и налогах. Вам необходимо знать эту информацию, чтобы вы могли правильно получить налоговый вычет, когда придет время.
Ниже мы поговорим о том, как узнать, считается ли ваша собственность бизнесом, о различных типах бизнес-структур для арендодателей и многом другом. Продолжайте читать, чтобы получить максимальную отдачу от уплаты налогов, и узнайте немного о том, является ли ваша собственность бизнесом.
Содержание вопроса о том, является ли сдаваемая в аренду недвижимость бизнесом
- Сдаваемая в аренду недвижимость, являющаяся инвестицией
- Аренда коммерческой недвижимости
- Что считается сдаваемой в аренду жилой недвижимостью?
- Правило 80% IRS
- Амортизация сдаваемой в аренду жилой недвижимости
- Считаются ли дома для отдыха бизнесом?
- Различные бизнес-структуры для арендодателей
- Советы по превращению сдаваемой в аренду недвижимости в бизнес
Сдаваемая в аренду недвижимость, являющаяся инвестицией
Как правило, владение недвижимостью, которую вы сдаете в аренду, является инвестицией. Это связано с тем, что вы можете получать прибыль, но не обязательно работать в арендованной собственности. Часто арендодатели нанимают помощников, таких как управляющие недвижимостью или ремонтные бригады.
Если у вас есть имущество, которое вы сдаете в аренду арендатору, и вы используете доход для оплаты счетов, связанных с этим имуществом, вы можете обнаружить, что на самом деле у вас есть инвестиции, а не бизнес, согласно IRS.
Хотя важно отметить, и вы прочтете позже, что аренда недвижимости может быть бизнесом. Вам нужно доказать IRS, что ваша управленческая деятельность непрерывна в течение года и осуществляется достаточно часто, чтобы показать, что это бизнес, а не инвестиции.
Если вы сдаете дом арендатору и берете на себя руководящую должность, где вам нужно будет делать такие вещи, как замена устройства для смягчения воды или ремонт чего-то сломанного, вы, скорее всего, будете считаться бизнесом.
Также важно отметить, что если у вас есть сдаваемая в аренду недвижимость, которая пустует в течение длительного времени или становится свободной чаще, чем нет, IRS может рассматривать эту конкретную недвижимость как инвестицию, потому что вы не тратите много времени на работу. на имущество или с арендатором, который там живет.
Наконец, если вы инвестировали в недвижимость для целей налогообложения и не занимаетесь постоянно управленческими обязанностями, IRS будет считать это инвестицией. Это могут быть партнеры с ограниченным сроком действия, инвестиционные фонды недвижимости и лица, владеющие акциями
Аренда собственности, являющейся бизнесом
Как вы, вероятно, поняли из того, что прочитали выше, когда вы владеете недвижимостью, она будет квалифицируется как бизнес, если вы получаете прибыль и регулярно работаете в собственности.
Допустим, вы владеете четырьмя многоквартирными домами. У этих комплексов есть несколько арендаторов, и вас часто можно встретить работающими на объектах. Это может включать офисную работу, такую как поиск новых арендаторов, размещение объявлений о пустующих квартирах, или физическую работу, такую как установка новой мебели, уборка пустых квартир и просмотр запросов на техническое обслуживание от арендаторов.
Вам, вероятно, будет приятно услышать, что вам не обязательно выполнять всю работу самостоятельно, чтобы ваша недвижимость считалась бизнесом в Налоговом управлении США. Вы можете нанять людей, таких как управляющий недвижимостью или обслуживающий персонал, чтобы помочь вам.
Если у вас нет времени на управление четырьмя многоквартирными домами, как у вас есть, во что бы то ни стало, вы можете нанять агента по недвижимости или управляющего недвижимостью, чтобы помочь вам. Если у вас есть кто-то, кто работает на вас, даже если вы не так часто бываете в собственности, собственность все равно может считаться бизнесом.
К счастью, нет определенного количества объектов недвижимости, которыми вы должны владеть, чтобы считаться бизнесом. Независимо от того, сдаете ли вы в аренду один дом на одну семью, 10 жилых комплексов, которые используются для проживания студентов, или вы владеете полосой коммерческих помещений, которые арендует магазин, IRS может считать вас бизнесом.
Что считается сдаваемой в аренду жилой недвижимостью?
Если вы купили дом или имущество, которое сдаете арендаторам, то, скорее всего, вы имеете дело с сдаваемым в аренду жилым помещением. Вот несколько правил, которые отличают сдаваемую в аренду жилую недвижимость от других типов недвижимости.
Недвижимость, которую вы сдаете в аренду, должна быть жилой. Это значит, что кто-то там живет и считает пространство своим домом. Тип собственности не имеет особого значения. Это может быть дом на одну семью, многоквартирный дом, дуплекс, мобильный дом или таунхаус. Если в собственности есть жилые условия, такие как ванная комната, кухня и спальня, то технически она классифицируется как сдаваемая в аренду жилая недвижимость.
Другое правило, которому вы должны следовать, чтобы ваша недвижимость считалась сдаваемой внаем жилой недвижимостью, заключается в том, что кто бы ни проживал в ней, он должен быть заключен в договоре аренды или аренды. Важно отметить, что если у вас есть друзья или семья, которые являются арендаторами, вы, скорее всего, не получите налоговый вычет. Убедитесь, что ваши арендаторы являются сторонними лицами, с которыми вы не связаны, чтобы вы могли получить все причитающиеся вам налоговые вычеты.
Правило 80% IRS
Налоги могут сбивать с толку всех, особенно владельцев недвижимости. Язык IRS может быть сложным и трудным для понимания. Важно знать, что IRS считает недвижимость жилой, если она получает более 80% своего дохода от жилых единиц.
Правило 80% IRS может показаться ненужным большинству домовладельцев. Это потому, что, скорее всего, вы получаете 100% дохода от самого жилья.
Причина, по которой IRS установила это правило, заключается в том, что некоторые собственники имеют здания смешанного назначения. Это часто встречается в крупных городах, где вы найдете многоквартирные дома поверх предприятий, которые находятся в одном здании или на одной территории.
Здесь все может усложниться. Если у вас есть кофейня на первом этаже квартиры, за которой следуют три квартиры над кофейней, вы должны убедиться, что 80% вашего ежемесячного дохода от аренды поступает из дома, а не из кофейни. Если это не так, недвижимость будет считаться коммерческой недвижимостью, а не сдаваемой внаем жилой недвижимостью.
Существуют и уникальные обстоятельства, особенно с дуплексами и квартирами, где собственник проживает на территории. Если вы сдаете в аренду дуплекс или многоквартирный дом и живете в одной из квартир, вы должны убедиться, что 80% дохода от аренды поступает от других арендаторов, за исключением вас.
Амортизация жилой недвижимости, сдаваемой в аренду
Одним из основных налоговых преимуществ, которые вы получаете, когда владеете сдаваемой в аренду жилой недвижимостью, является возможность возместить стоимость собственности в качестве капитальных затрат путем амортизации собственности. Это делается путем вычета процента от стоимости каждый год на ваши налоговые декларации.
Как вы, наверное, догадались, это более популярно среди владельцев мобильных домов или многоквартирных домов. Важно отметить, что вы не можете амортизировать основной дом, но вы можете амортизировать вещи, которые находятся внутри сдаваемого в аренду имущества, которое находится там не менее года. Это может включать в себя такие бытовые приборы, как холодильники, микроволновые печи, посудомоечные машины или даже мебель, такую как диваны или развлекательные центры.
Итак, как вы должны определить годовую норму амортизации вашего имущества? Лучшим вариантом всегда было бы нанять профессионального бухгалтера или CPA. Вы хотите, чтобы эксперт занимался вашими налогами не только для того, чтобы оставаться в безопасности, когда дело доходит до IRS, но и для того, чтобы использовать законные налоговые льготы, доступные арендодателям.
Однако вместо того, чтобы выбирать профессионала, который обслуживает все виды бизнеса, выбирайте фирмы CPA, специализирующиеся на недвижимости. Вы хотите, чтобы ваш CPA знал все особенности вашего бизнеса наизнанку. Только тогда вы сможете в полной мере воспользоваться преимуществами своего арендного бизнеса. Тем не менее, если по какой-то причине вы не хотите или не можете нанять профессионала, вам понадобятся две вещи, перечисленные ниже.
Вам необходимо знать стоимость недвижимости. Вы можете найти это, добавив сумму, которую вы заплатили за недвижимость, включая расходы на закрытие, а также все судебные издержки и налоги. Если за то время, пока вы владели недвижимостью, вы улучшили ее, будь то реконструкция или добавление к собственности, вы можете добавить эту стоимость к своей налоговой базе.
Еще одна вещь, о которой вам нужно знать, это период восстановления. Со временем сдаваемая в аренду жилая недвижимость будет амортизироваться с периодом восстановления чуть более 27 лет. Для нежилой сдаваемой в аренду недвижимости амортизация будет происходить в течение почти 40 лет.
Это означает, что вы сможете списать все имущество гораздо быстрее, если это жилая недвижимость, а не нежилая. Когда дело доходит до предметов внутри квартиры, таких как бытовая техника и мебель, срок их восстановления составляет менее 10 лет.
Считаются ли дома для отдыха бизнесом?
Некоторым читателям может быть интересно, считаются ли их загородные дома, которые они сдают в аренду, коммерческими предприятиями. Это может зависеть от того, сколько дней ваш загородный дом сдается в аренду по отношению к тому, сколько дней вы и ваша семья проводите в доме. Когда вы сдаете недвижимость в аренду, вы хотите, чтобы ваш загородный дом классифицировался как сдаваемый в аренду жилой дом, чтобы получить больше преимуществ, когда наступит налоговый сезон.
Если у вас есть загородный дом, который вы никогда не сдаете в аренду, вы все равно можете вычитать налоги на недвижимость и такие вещи, как проценты по ипотечным кредитам, точно так же, как и в случае с обычным домом. К сожалению, вы не сможете вычесть такие вещи, как счета за ремонт или коммунальные услуги.
Если вы сдаете загородный дом в аренду менее чем на 14 дней в году, вы сможете получить доход от аренды, не облагаемый налогом, и по-прежнему сможете вычесть налоги на имущество и проценты по ипотеке. Одним из отличий этого от случая, когда сдаваемая в аренду недвижимость считается бизнесом, является то, что вы не сможете вычесть какие-либо расходы, связанные с арендой, например, попытки найти людей, которые сдадут ее в аренду.
Но что, если вы сдаете свой загородный дом в аренду более чем на 15 дней в году? Если это так, то согласно IRS дом считается сдаваемым в аренду жильем. Это означает, что вы должны сообщать в IRS о доходах от аренды, которые вы получаете от людей, сдающих в аренду ваш загородный дом. Самое приятное в этом то, что вы сможете вычесть все расходы на аренду, связанные с домом, точно так же, как если бы вы сдавали в аренду многоквартирный дом.
Различные бизнес-структуры для арендодателей
Мы в RentPrep понимаем, что знание различных бизнес-структур для арендуемой недвижимости может привести к путанице. Мы хотели слегка коснуться нескольких различных типов бизнес-структур, которые могут быть у вас как у арендодателя. Давайте взглянем.
Индивидуальное предприятие
Индивидуальное предприятие является одним из наиболее распространенных типов бизнес-структур. Это когда один человек владеет бизнесом или супружеская пара ведет совместный бизнес. Этот тип бизнеса является самым простым в управлении, и он может быть наименее запутанным из всех.
Индивидуальное предпринимательство требует меньше правового контроля и меньше налогов. При этом важно отметить, что владелец бизнеса будет нести личную ответственность за любые долги, которые могут быть понесены арендаторами или бизнесом, связанным с владельцем.
Полное товарищество
Далее у вас есть полное товарищество. Обычно это состоит как минимум из двух человек, не состоящих в браке, но согласных предложить деньги, труд или навыки. Все участники будут делить прибыль, убытки и управленческие обязанности. Это также означает, что каждый человек несет индивидуальную ответственность за любые долги, которые могут возникнуть. Если вы рассматриваете возможность полного партнерства, убедитесь, что у вас есть все детали в письменной форме.
Поместье
Структура бизнеса по недвижимости аналогична индивидуальному владению. Основное отличие заключается в том, что бизнес-структура считается недвижимостью после смерти отдельного владельца. Из-за законности или деятельности бизнеса имущество может перейти в статус недвижимости, чтобы имущество или бизнес могли продолжать работать под управлением нынешних владельцев до тех пор, пока не будут решены все юридические вопросы. Вам может быть полезно знать, что недвижимость может находиться в статусе недвижимости в течение длительного периода времени.
Общество с ограниченной ответственностью
Общество с ограниченной ответственностью, также известное как ООО, обычно создается одним или несколькими лицами посредством письменного соглашения. В соглашении будет подробно описано все, что связано с ООО, включая доходы, управление, задачи и распределение доходов или убытков. Важно отметить, что ООО разрешено заниматься любой законной деятельностью, за исключением банковской или страховой. Чтобы стать LLC, вы должны подать заявление государственному секретарю о том, где находится имущество.
Общие арендаторы
Наконец, мы хотели коснуться бизнес-структуры, о которой не часто говорят. Общие арендаторы — это бизнес-структура, которая позволяет двум или более людям занимать одно и то же имущество, имея при этом совершенно разные личности, когда речь идет об активах или обязательствах от собственности.
Советы по превращению сдаваемой в аренду недвижимости в бизнес
Мы хотели включить несколько советов, которые могут немного облегчить превращение сдаваемой в аренду недвижимости в бизнес. Первые несколько советов касаются использования безопасной гавани, а остальные сделают весь процесс немного менее напряженным.
1. Первый совет заключается в том, что вы должны вести отдельные книги и записи по каждому арендуемому вами имуществу. Это означает, что каждый дом, дуплекс или квартира должны иметь свои собственные записи, связанные с собственностью.
2. Как вы прочитали выше, для того, чтобы аренда недвижимости считалась бизнесом, вы должны активно работать или обслуживать недвижимость. С учетом сказанного, вам или независимому подрядчику необходимо зарегистрировать не менее 250 часов технического обслуживания или аренды в год.
3. Также невероятно полезно вести не только записи, но и отчеты о времени или любые документы, которые показывают количество часов, которые вы обслуживали, описание всех оказанных вами услуг, дату и время. на котором выполнялись услуги и кто, как не вы сами, выполняли услуги.
4. Еще один совет: возможно, вы захотите узнать немного больше о недвижимости и бизнесе. Существует множество онлайн-курсов или личных занятий, которые могут научить вас новым вещам, которые могут принести вам пользу в долгосрочной перспективе.
5. Если вы новичок в владении недвижимостью и не имеете большого опыта в деловом мире, вы можете захотеть стать партнером. Рекомендуется не вступать в партнерские отношения с другом или членом семьи, так как это может создать напряжение и в конечном итоге разрушить отношения. Подумайте о партнерстве с кем-то, у кого есть сильные стороны там, где у вас есть слабости, и знания там, где вы наивны.
6. Шестой совет — обратитесь за помощью. Хотя вам может потребоваться провести определенное количество часов в собственности, чтобы она считалась бизнесом, вы можете нанять людей, таких как управляющие недвижимостью и обслуживающий персонал, чтобы немного облегчить работу. Пока эти люди работают на вас, вы все еще можете претендовать на собственность как на бизнес.
Заключительные слова
Мы понимаем, что владение сдаваемым в аренду имуществом требует большой работы. Часто это может поглотить вашу жизнь и оказаться намного сложнее, чем вы думали изначально.