Создание управляющей компании жкх пошаговая процедура: Как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля

Содержание

Переход из УК в ТСЖ или из ТСЖ в УК

26 января 2022

Предоставление некачественных услуг, несоблюдение условий договора или мошенничество — причины, по которым жильцы дома могут захотеть сменить управляющую компанию, перейти в ТСЖ или наоборот выйти из товарищества собственников и присоединиться к УК.

В этой статье рассматриваем, как организовать плавный и быстрый переход из товарищества собственников в управляющую компанию или наоборот, какие шаги важно пройти и какие нюансы учесть, чтобы не пришлось отстаивать свои права в судебном порядке.

ТСЖ и УК — определение, отличия

Жилищный кодекс РФ определяет, что собственники многоквартирного дома (МКД) могут на свое усмотрение решить, как управлять общим имуществом:

привлечь стороннюю управляющую компанию;
создать товарищество собственников жилья и управлять самостоятельно;
выполнять функции обслуживания МКД своими силами, при условии, что количество квартир не превышает тридцати.

Для большинства многоквартирных домов актуальны первые два варианта — привлечь стороннюю управляющую компанию или создать ТСЖ. В чем отличия?

ТСЖ или товарищество собственников жилья — некоммерческое юридическое лицо, которое сформировано через объединение собственников квартир, чтобы совместно управлять имуществом, находящимся в долевой собственности.

УК — коммерческая организация. В этом основное отличие от товарищества. Управляющая компания на платной основе будет руководить общей собственностью жильцов многоквартирного дома. Деятельность осуществляется на основании договора доверительного управления.

Как сменить ТСЖ на управляющую компанию и наоборот

В ст. 161 (п.3) ЖК РФ указано, что собственники многоквартирного дома могут на свое усмотрение в любое время изменить способ управления общим имуществом, то есть, выйти из товарищества собственников жилья и отдать полномочия управляющей компании или наоборот.

Многим участие в ТСЖ кажется неудобным, так как нужно регулярно посещать общие собрания, принимать решения по вопросу, которые касаются обслуживания. Чтобы сменить товарищество на управляющую организацию или наоборот достаточно решения, принятого жильцами на общем собрании.

Плюсы и минусы УК при переходе из ТСЖ

Делегируя обязанности по управлению общим имуществом сторонней управляющей компании, жильцы в многоквартирном могут отметить следующие преимущества:

Управление берет на себя команда разнопрофильных специалистов с высокими компетенциями в сфере предоставления ЖКХ услуг.
Развитая материально-техническая база.
Управляющая компания отслеживает изменения, которые касаются жилищного законодательства, и быстро вносит необходимые коррективы.

Когда речь идет о государственных программах, касающихся сферы ЖКХ, управляющая компания является приоритетным участником. Например, управляющая организация может получить возмещение расходов, связанных с проведением капитального ремонта в доме или сооружением детских игровых площадок во дворе.
Управляющую компанию проще привлечь к ответственности, так как ее деятельность контролируется Роспотребнадзором и Жилищной инспекцией.

Конечно, в таком решении не только одни плюсы, есть и свои минусы, которые можно обнаружить при переходе из ТСЖ. Например:

Контролировать деятельность управляющей компании сложнее, особенно расходование целевых средств.
При расторжении договора приходится адаптироваться к новой форме управления.

Не исключено, что недобросовестные представители компании будут пользоваться своим положением и обслуживать здание ненадлежащим образом.
В договоре доверительного управления есть много юридических нюансов, которые важно учесть при заключении, поэтому лучше для этих целей привлечь опытного юриста в данной сфере.

Необходимо ли ликвидировать ТСЖ при смене формы правления домом?

В действующем законодательстве не указано, что жильцы многоквартирного дома обязаны ликвидировать ТСЖ при переходе к другому способу управления. Этот вопрос остается на усмотрение собственников и решается на общем собрании жильцов.

Пошаговая процедура перехода от ТСЖ к УК

Рассмотрим пошагово, как жильцам могут организовать переход из ТСЖ в УК:

Инициатор перехода должен созвать общее собрание жильцов в многоквартирном доме.
На собрании собственники проводят голосование и выбирают форму управления общедомовым имуществом. Все правила голосования на таком собрании прописаны в ст. 48 ЖК РФ.
Необходимо оформить решение жильцов МКД о переходе к другому способу управления специальным протоколом. Все жильцы, которые не присутствовали на общем собрании, также уведомляются о принятом решении.
В течение трех рабочих дней после принятого решения товарищество собственников передает представителю управляющей организации техническую документацию на дом и ключи от технических помещений, а также коды доступа к электронному оборудованию.
В завершении остается заключить договор доверительного управления выбранной компанией, по которому она обязана предоставлять услуги по обслуживанию общедомового имущества жильцов.

Как перейти от управляющей компании и создать ТСЖ

Пользуясь услугами управляющей компании, жильцы могут решить, что хотят создать товарищество собственников. Причины могут быть разными, например, одни из самых распространенных — нецелевое расходование средств или некачественное предоставление услуг. Для такого перехода необходимо собрать общее собрание жильцов, провести голосование, оформить решение соответствующим протоколом. После этого можно запускать процесс перехода.

ТСЖ — плюсы и минусы

Начнем с преимуществ ТСЖ:

Жильцы в многоквартирном доме получают больше возможностей влиять на выбранную модель правления, так как практически все решения принимаются совместно на собраниях жильцов путем голосования.
Часто удается сократить общедомовые расходы благодаря использованию дополнительных источников финансирования. Например, действующее законодательство разрешает товариществу собственников вести коммерческую деятельность, а полученные средства направлять на удовлетворение своих нужд.
Процесс управления общим имуществом находится под постоянным контролем жильцов.
Многие отмечают, что товарищества организуют более качественное обслуживание многоквартирных домов, так как все участники искренне заинтересованы в благоустройстве территории.

Но для такой формы характерны и некоторые недостатки:

За содержание МКД с жильцов взимается более высокая плата, что удовлетворяет не всех совладельцев.
Между жильцами могут возникать постоянные разногласия, что приводит к несогласованности действий, решения часто затягиваются.
Если есть жильцы, имеющие большие долги по коммунальным платежам, их задолженности компенсируются за счет остальных плательщиков, что может привести к конфликтным ситуациям.

Порядок перехода дома от УК к ТСЖ

Для перехода в товарищество собственников необходимо выполнить следующие шаги:

На общем собрании жильцам нужно принять решение об отказе от услуг УК и переходе на новую форму при помощи товарищества.
На основании принятого решения расторгнуть договор доверительного управления с УК.
Создать товарищество владельцев квартир МКД и зарегистрировать его согласно установленному порядку.

Создание ТСЖ — инструкция при переходе

Для создания товарищества необходимо выполнить следующие шаги:

Сформировать инициативную группу жильцов для решения формальностей.
Обратиться в местную администрацию и подать заявление с запросом предоставить список всех квартир в указанном многоквартирном доме и утвердить кандидатуры представителя от района, который будет присутствовать на собрании жильцов для установления кворума.

Подготовиться к собранию — разработать устав для утверждения через голосование, подготовить листы для голосования.
Провести собрание жильцов, принять окончательное решение о создании товарищества собственников и проголосовать за разработанный проект устава.
Зарегистрировать ТСЖ в своем районе.
Открыть в банке расчетный счет, уведомить контролирующие органы — местную администрацию и жилищную инспекцию, о создании товарищества собственников.

После того, как все шаги успешно выполнены, управление общим имуществом МКД официально передается товариществу собственников.

Что делать, если УК не передает дом в ТСЖ?

Опыт показывает, что не всегда удается спокойно уйти от управляющей организации, которая не справляется с взятыми на себя обязательствами, и передать все полномочия товариществу собственников. Выше мы обсудили, что при переходе в ТСЖ важно передать всю документацию и ключи правопреемнику. Иногда представители управляющих компаний отказываются передавать полномочия. В таком случае единственным выходом может быть обращение в суд с иском. Обращаться в судебную инстанцию нужно по месту, где находится многоквартирный дом.

Подведем итоги. Жильцы в многоквартирном доме могут пользоваться своим законным правом и выйти из ТСЖ, передав все полномочия УК, или, наоборот. В обоих случаях достаточно принять решение на общем собрании жильцов, после чего действовать согласно пошаговым инструкциям, которые мы рассмотрели для обоих вариантов перехода.

Оптимизация управления жилой недвижимостью для УК и ТСЖ

Управление жилой недвижимостью — задача не из простых. Излишняя бумажная волокита, отсутствие прозрачности процессов приводят к разногласиям и конфликтным ситуациям. Чтобы минимизировать и лавировать подобные случаи, стоит задуматься о оптимизации.

На рынке ЖКХ уже существуют готовые цифровые приложения, которые позволяют решить основные проблемы при управлении жилой недвижимостью. Одно из таких решений — онлайн-платформа Домопульт, с помощью которой можно автоматизировать и улучшить внутренние и внешние процессы, связанные с жилой недвижимостью, выстроить эффективную коммуникацию с несколькими сторонами. Ознакомиться более подробно с онлайн-платформой Домопульт и ее возможностями, можно в нашей статье“Автоматизация для управляющей компании, для чего необходимо?”

Теги:

#мероприятия

Другие новости

Домопульт в Самаре

10 Января 2023

Команда Домопульт поздравляет вас в Наступающим Новым годом!

30 Декабря 2022

Домопульт в Пензе

29 Декабря 2022

Оставьте заявку

Отправьте заявку онлайн, наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время

Ваше имя E-mail Номер телефона Ваша компания Я соглашаюсь с условиями использования
персональных данных

Задать вопрос

Отправьте заявку онлайн, наш менеджер свяжется с Вами в ближайшее время

Ваше имя E-mail Номер телефона Ваша компания Я соглашаюсь с условиями использования
персональных данных

Собственники квартир теперь могут перечислять деньги поставщикам ресурсов в обход управляющих компаний / Новости / Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов на территории Красноярского края

4 мая 2018 г. | Новости

Собственники квартир теперь могут перечислять деньги поставщикам ресурсов в обход управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Одни опасаются делать это: процедура новая, непонятная. Другие настроены категорично: хватит кормить жирных котов из ЖЭКа, напрямую будет куда дешевле. О том, как не ошибиться, министр строительства и ЖКХ Михаил Мень рассказал «Российской газете».

Михаил Александрович, от наших читателей пришло много вопросов о переходе на «прямые» договоры с конкретными компаниями. Чем будет отличаться процедура перехода в каждом конкретном случае?

Михаил Мень: Алгоритм перехода одинаковый, независимо от компании. Мы сегодня подготовили типовой договор, который упростит и унифицирует заключение «прямых» договоров. Весь алгоритм перехода прописан в Федеральном законе №59-ФЗ и проекте Постановления правительства об утверждении типовой формы договора.

В постановлении мы подробно расписали всю процедуру перехода на прямые договоры, в том числе рекомендации для ресурсоснабжающих компаний. Теперь нужно посмотреть на правоприменительную практику, если будет возникать необходимость в разъяснениях, то мы готовы оказывать методическую поддержку заинтересованным сторонам.

Что за документ — типовой договор? И как его заключить?

Михаил Мень: При переходе на прямые договоры между собственником и ресурсоснабжающей организацией будет действовать типовой договор, в нем прописаны стандартные условия предоставления услуги.

Порядок заключения такого договора уведомительный. То есть собственникам дополнительно ничего подписывать и обращаться к компании — поставщику услуг не придется. По истечении 30 дней с того момента как ресурсоснабжающая организация уведомит собственников о переходе на прямые договоры, например, повесит объявление на информационном щите подъезда, договор вступает в силу.

Если два месяца управляющая компания продержала на своем счету средства, которые собрала с потребителей ресурсов, то у ресурсоснабжающей организации автоматически наступает право и обязанность выйти на прямой договор с потребителем. Собственникам ничего дополнительно заключать не нужно.

Переход на прямой договор при наличии задолженности это право или обязанность?

Михаил Мень: Скорее право. Ресурсоснабжающие организации, конечно, первые и заинтересованы в переходе. Конфликты между поставщиками ресурсов и управляющей компанией как раз и приводили к росту неплатежей и судебным искам. Но даже если большой задолженности у управляющей компании нет, то собственники могут на общем собрании принять решение о переходе на прямые договоры.

В первоначальной редакции закона предлагался полный переход на прямые договоры, но есть такая замечательная управленческая пословица: не ремонтируй то, что не сломалось. Если люди удовлетворены работой своей управляющей компании и ее взаимодействием с ресурсоснабжающей организацией, нет смысла что-то менять.

А если инициаторами перехода являются собственники, как тогда выглядит процедура перехода на прямые договоры?

Михаил Мень: Тогда им нужно собраться и на общем собрании принять решение перейти от управляющей компании к ресурсоснабжающим организациям на прямые договоры. Для этого требуется собрать простое большинство — то есть больше 50 процентов голосов собственников.

Далее процедура отличается не сильно, оформляется протокол решения общего собрания, направляется ресурсоснабжающей организации и копия в госжилинспекцию. И в течение 30 дней с момента получения протокола дом переходит на прямой договор с поставщиком ресурсов.

Ресурсоснабжающая организация может попросить у собственников отсрочку по переходу на прямые договоры, но не более чем на три месяца. За этот период компания выполнит всю необходимую подготовку.

Решение должно быть принято отдельно по каждому из ресурсов?

Михаил Мень: Если переход на прямые договоры связан с наличием долга, то на прямую оплату переводится тот поставщик ресурсов, по которому у УК образовалась задолженность. Если же сами собственники решили перейти на прямые договоры, то им предстоит принять решение по каждому ресурсу, который они хотят перевести на прямой договор.

Когда первые прямые договоры начнут работать?

Михаил Мень: Я думаю, через месяц после вступления закона должны быть первые дома, которые уже перешли на прямые договоры. Это где-то в середине мая.

Многие читатели опасаются, что поставщики ресурсов откажут в заключении прямых договоров. Имеют ли они на это право?

Михаил Мень: Ресурсоснабжающие компании сами заинтересованы в переходе на «прямые» договоры, поэтому мы считаем, что проблем не будет. Но в случае возникновения каких-либо спорных вопросов и ситуаций, нужно обращаться в свою жилинспекцию. И там быстро наведут порядок.

К нам обратились жители поселка Самарский Самарской области, которые утверждают, что не имеют договоров с поставщиками электроэнергии с 2009 года. Прошли прокуратуру, суд. Людям предложили заключить договоры через посредников. Насколько это законно?

Михаил Мень: По закону организация, которая является естественной монополией, не вправе отказать в подключении услуги. Здесь необходимо вмешательство федеральной антимонопольной службы. Я попросил бы, чтобы письмо было направлено к нам. Потому что это нарушение и такого быть не должно.

При переходе дома на прямые договоры, кто несет ответственность за внутридомовые сети?

Михаил Мень: Их обслуживают управляющие компании и сами уже привлекают профессионалов из ресурсоснабжающих организаций для каких-то серьезных ремонтных работ. Но внутридомовые сети остаются зоной ответственности управляющей компании.

После перехода на прямые договоры, кто будет выставлять квитанции?

Михаил Мень: Есть несколько вариантов. Первый — квитанция приходит напрямую от водоканала или генерирующей компании. Второй — использование услуг единых расчетных центров. Возможен и третий вариант, когда квитанции выставляет управляющая компания, но без остановки средств на своих счетах.

Как избежать двойных квитанций? Если выставление квитанций берет на себя управляющая компания, как понять, что платеж идет напрямую, как это должно выглядеть в квитанции?

Михаил Мень: В этом случае ресурс указывается в общей квитанции, которая приходит от управляющей компании, но напротив ресурса указан счет ресурсоснабжающей организации — стоит штрихкод, по которому этот счет можно оплатить.

Защита от двойных квитанций одна — при переходе на прямые договоры, в случае выставления квитанции управляющей компанией, ей придется оплатить штраф в двойном размере от суммы платежа. Так что управляющей компании будет невыгодно заниматься таким мошенничеством.

Владимир Андреевич из Екатеринбурга обратился к нам и рассказал, что его УК впечатывает в платежки штрихкоды ресурсоснабжающих организаций. Всего четыре штрихкода: вода, свет, газ, отопление. Насколько такая практика законна?

Михаил Мень: В некоторых регионах управляющие компании выставляют квитанции, а оплата идет напрямую ресурсоснабжающей организации. Фактически, поставщики ресурсов уже используют управляющие компании в качестве третьего лица, которое не собирает деньги на своих счетах, а только выставляет квитанции.

Кто будет решать вопросы качества поставляемых ресурсов с потребителями при переходе на прямые договоры?

Михаил Мень: Начинать решать такие вопросы нужно все равно с управляющей компанией. И в первую очередь именно к ней собственник обращается с жалобой. Потому что вопросы низкого качества поставляемых ресурсов могут быть связаны с неисправностью внутридомовых сетей, мы уже об этом говорили — они остаются зоной ответственности управляющей компании, и исправлять поломки предстоит именно управляющим компаниям.

Обращение в жилинспекцию — это уже следующий этап. Если качество снизилось по вине поставщика ресурсов, то разбираться с ним инспекция будет сама.

А напрямую людям придется обращаться в ресурсоснабжающие организации?

Михаил Мень: После управляющей компании можно напрямую обратиться к поставщику ресурсов. И ресурсоснабжающие организации готовятся к тому, что у них будет больше работы — общения с собственниками. Они планируют создание кол-центров, биллинговых контор.

Богдан Кулигин из Новосибирска рассказывает, что в его случае из цепочки платежей хочет выйти управляющая компания. Ей приходится платить за должников, покрывать их долги. Поможет ли ей новый закон?

Михаил Мень: Да, бывает такое. Как правило, это как раз те управляющие компании, которые хотят зарабатывать на оказании жилищных услуг гражданам, а не управлении чужими деньгами. То есть на самом деле для серьезной управляющей компании заниматься прогоном денег это лишняя ненужная нагрузка.

Но по закону управляющие компании как раз не могут инициировать переход на прямые договоры.

Михаил Мень: Речь идет о том, что без согласия собственников управляющая компания перевести дом на прямые договоры не сможет. Но если собственники свою управляющую организацию поддерживают, проблемы нет. Управляющая компания может собрать собственников и объяснить им ситуацию, предложить переход на прямые договоры, на это у нее есть полномочия.

К нам обратилось довольно много людей, которые утверждают, что у них нет управляющих компаний вообще. Таких домов у нас сейчас много? Как они платят за ресурсы?

Михаил Мень: Большой многоквартирный дом предусматривает наличие товарищества собственников жилья (ТСЖ) или управляющей компании.

Исключение составляют жилые дома, где количество квартир не превышает 30. Для них изначально предусмотрен непосредственный способ управления жильем и как следствие прямые договоры. Возможно, автор письма живет как раз в таком доме.

Собственники всех многоквартирных домов определяют самостоятельно форму управления домом. Если они не приняли такого решения, за них его примет муниципалитет. Наиболее распространенный способ — передать управление многоквартирным домом специализированной организации, то есть управляющей компании. Но никто не мешает людям принять решение самим, создать ТСЖ. Вся ответственность за управление домом и организация этого процесса лежит непосредственно на собственниках, поэтому если они по какой-то причине попали в ситуацию, когда их домом никто не управляет, у них есть все ресурсы и полномочия, чтобы это исправить.

Сегодня количество существующих прямых договоров с гражданами, проживающими в многоквартирных домах, составляет 99,9 процента от всех лицевых счетов в газифицированных домах, по электроэнергии — 80 процентов — примерно 32 миллиона лицевых счетов.

Есть примеры перехода на прямые договоры в тепло- и водоснабжении. По теплу 30-40 процентов потребителей, проживающих в многоквартирных домах, что примерно 12 миллионов, платят напрямую, например, в таких городах, как Оренбург, Орск, Ижевск, Дзержинск, Благовещенск, Воронеж, Белгород, Томск. Здесь от 70 до 100 процентов на прямых договорах.

По воде 30 процентов всех лицевых счетов в многоквартирных домах оплачивается напрямую, это примерно 12 миллионов счетов. Лидерами в этой сфере являются такие города, как Благовещенск, Петрозаводск, Березники, где до 90 процентов счетов оплачиваются поставщикам воды, в Омске и Воронеже около 70 процентов, в Самаре — 60 процентов.

Как создать товарищество собственников жилья

Ассоциации домовладельцев (ТСЖ) решают вопросы, затрагивающие все сообщество, такие как охрана и безопасность, отсутствие обслуживания собственности, местные неудобства или предоставление услуг, которыми не занимается местное правительство.

Ассоциация домовладельцев обычно формируется застройщиками при строительстве нового сообщества. В качестве условия приобретения недвижимости во многих сообществах покупатели должны вступить в ТСЖ. В результате многие люди вступают в ТСЖ, не понимая, что они из себя представляют и как они работают, просто потому, что влюбляются в конкретный дом.

Key Takeaways

Застройщики жилья часто создают ассоциации домовладельцев (ТСЖ) в рамках недавно построенных кварталов или закрытых сообществ.
Крайне важно, чтобы сотрудники ТСЖ вели актуальную финансовую отчетность по операциям.
Правила ассоциаций домовладельцев (ТСЖ) не отклоняют федеральные, государственные и местные правила.
В ТСЖ есть совет директоров, который осуществляет надзор за работой ТСЖ и следит за соблюдением правил и положений ТСЖ.
Если вы состоите в ТСЖ, вы будете платить взносы в обмен на услуги, предлагаемые в вашем сообществе.

Рост ТСЖ

Все большее распространение получают товарищества собственников жилья (ТСЖ). Взрывной рост образования кондоминиумов, ассоциаций домовладельцев и кооперативов произошел после 1970 г. (когда эти три формы американской коллективной собственности на жилье составляли лишь около 1% жилья в США). Однако к 2010 году насчитывалось более 300 000 общественных ассоциаций, в которых проживало более 60 миллионов американцев, что составляло 20% населения. Между 1980 и 2000, половина нового жилья в Соединенных Штатах была построена и организована под частным управлением общественной ассоциации.

По состоянию на 2021 год, по данным HOA-USA, в Соединенных Штатах насчитывается более 370 000 ассоциаций домовладельцев. В совокупности это составляет более 40 миллионов домохозяйств (более 53% домохозяйств, занимаемых владельцами в Америке).

Изучите местные законы о ТСЖ

Кодексы государственного имущества устанавливают правовые принципы создания товарищества собственников жилья. В Техасе, например, в главе 204 кодекса собственности говорится, что для подачи ходатайства о создании ассоциации владельцев собственности (POA) должен сформироваться комитет из трех человек.

Комитет должен подать официальное письменное уведомление о том, что он намерен создать POA с обязательным членством. Все владельцы записей в подразделении должны быть уведомлены, а владельцы не менее 60% собственности должны подписать и одобрить петицию в течение одного года. Как только доверенность существует, она может создавать ограничения посредством отдельного процесса подачи петиций, который требует одобрения владельцев не менее 75% собственности подразделения.

Создание ТСЖ

Процесс создания ТСЖ зависит от того, где находится ТСЖ, но, вероятно, потребуются следующие шаги.

Создание бизнес-структуры путем создания ООО или некоммерческой корпорации.
Создание соглашений, условий и ограничений (CC&R), которые описывают, как будет работать ТСЖ и какие правила должны соблюдать домовладельцы.
Установление процедуры будущих изменений CC&R.
Написание правил и положений, которые переводят CC&R на язык, понятный жителям сообщества.
Составление руководящих документов, таких как устав и подзаконные акты, в которых указывается частота собраний, правила голосования, выборы лидеров ТСЖ и другие рабочие процедуры.
Избрание квалифицированных должностных лиц/членов правления. Например, казначей действительно должен понимать, как вести книги и управлять деньгами, например.

Если люди, создающие ТСЖ, не являются экспертами в области права недвижимости, на данном этапе будет разумным решением нанять адвоката с опытом работы в сфере ТСЖ. ТСЖ не сможет обеспечить соблюдение своих правил, если они будут оспорены и признаны незаконными. Хороший адвокат также может указать на ключевые вопросы, на которые следует обратить внимание руководителям ТСЖ, например, на законы о справедливом жилищном обеспечении, чтобы избежать юридических проблем после того, как ассоциация начнет свою работу. Федеральные, государственные и местные постановления имеют приоритет над правилами ТСЖ.

Защита ТСЖ

Должностные лица и совет директоров отвечают за управление и надзор за ТСЖ. Наряду с этим высоким уровнем ответственности приходит высокий уровень риска. ТСЖ нуждается в способе защитить себя, если домовладелец решит подать в суд.

Домовладелец имеет право подать в суд на ТСЖ или отдельного члена за нарушение своих фидуциарных обязанностей. Почему домовладелец может подать в суд? К числу наиболее распространенных причин относятся домогательства или дискриминация в отношении жилья, нарушение условий контракта, незаконное присвоение средств, споры о перепланировке и невыполнение ремонта.

Страхование директоров и должностных лиц обеспечивает финансовую защиту людей, управляющих ТСЖ. Он покрывает как расходы на юридическую защиту, так и ущерб. Однако это не распространяется на преднамеренные нарушения. Страхование сотрудников от кражи может защитить ассоциацию, если директор, должностное лицо или управляющий недвижимостью присвоит средства ТСЖ.

Ведите надежную финансовую отчетность

Для работы ТСЖ нужны деньги, и эти деньги поступают от жителей сообщества. Часть денег уходит на администрацию ТСЖ (например, юридические, бухгалтерские и управленческие услуги), но большая часть денег идет на содержание мест общего пользования.

Это может быть плата за услуги по озеленению, обслуживание бассейна и даже вывоз мусора. Часть денег тратится каждый месяц, а остальное откладывается в резервный фонд. Иногда возникают крупные расходы, которые не могут быть оплачены из резервного фонда ТСЖ. В этом случае ТСЖ потребует от жильцов уплаты дополнительной платы, называемой специальной оценкой.

Новому ТСЖ необходимо будет провести анализ финансирования и составить бюджет, чтобы определить, сколько ежемесячных взносов нужно собирать с владельца (владельцев) каждой собственности. Анализ основан на том, какие расходы будут оплачены членами сообщества, сколько они будут стоить, сколько будет выделено в резервный фонд, а также процент имущества сообщества, принадлежащего каждому жителю.

Кроме того, необходимо управлять резервным фондом и инвестировать его, чтобы поддерживать финансовую устойчивость ТСЖ (например, стоимость фонда должна быть защищена от инфляции).

Информирование домовладельцев

Как члены сообщества, которые платят взносы и на которых влияют решения ТСЖ, жители должны быть в курсе деятельности ТСЖ и любых вопросов, затрагивающих сообщество.

ТСЖ должны проводить регулярные собрания и заранее уведомлять жителей о том, что у всех есть возможность присутствовать. Они также должны провести выборы директоров и должностных лиц и обеспечить каждому возможность голосовать. Информационный бюллетень сообщества, электронная почта и/или веб-сайт также могут помочь домовладельцам быть в курсе событий.

Должностные лица и директора ТСЖ должны вести подробные записи о своей деятельности, например протоколы общественных собраний. Ассоциации должны регулярно раскрывать важную финансовую информацию членам сообщества. Члены должны знать о своих правах на просмотр записей ТСЖ и получать доступ по запросу.

Обеспечение соблюдения правил

ТСЖ — это сообщества, основанные на правилах, поэтому время от времени они должны обеспечивать соблюдение правил, которые нарушают члены сообщества. ТСЖ также должны рассматривать жалобы жителей на существующие правила, которые им не нравятся, или правила, которые, по их мнению, должны быть добавлены для решения текущей проблемы.

ТСЖ должны обеспечивать соблюдение правил быстро и последовательно. Домовладельцы, отказывающиеся подчиняться, должны быть оштрафованы. Если домовладелец отказывается подчиниться, ТСЖ, возможно, придется отправить счет в коллекторы или подать в суд на домовладельца. ТСЖ должны избегать избирательного правоприменения — другими словами, они не должны играть в фавориты с лидерами ТСЖ или местными жителями, с которыми они дружат. Предвзятое поведение может привести к судебному иску.

Наем профессиональной управляющей компании может снизить нагрузку на должностных лиц и директоров ТСЖ и устранить потенциальный источник конфликта между лидерами ТСЖ и другими членами сообщества. Управляющая компания может взять на себя большую часть административной работы и решить такие неприятные вопросы, как соблюдение правил и сбор взносов. Он также может использовать свой опыт в управлении недвижимостью, чтобы обеспечить бесперебойную работу сообщества и избежать ошибок , которые могут совершить неопытные должностные лица и директора. Однако профессиональное управление стоит денег, а это означает, что ежемесячная плата домовладельцев за ТСЖ будет выше.

Наихудший сценарий для обеспечения соблюдения правил включает обращение взыскания на имущество домовладельца за неуплату взносов или специальных взносов. Эта крайняя мера может создать конфликтную ситуацию между домовладельцем и ТСЖ. Лишение права выкупа также снижает стоимость недвижимости, что не очень хорошо для других жителей района.

Собрания принимающего сообщества

ТСЖ могут быть строго деловыми, но не обязательно. Время от времени веселое мероприятие позволяет членам ТСЖ познакомиться друг с другом на дружеской социальной основе, а не только в потенциально враждебной обстановке собрания ТСЖ. Если соседи знают друг друга лично, жизнь в сообществе может быть более приятной, а конфликты разрешать легче.

Итог

Формирование ассоциации домовладельцев и управление ею — это огромная задача, сопряженная со значительными обязанностями и серьезными последствиями. Если вы подумываете о покупке недвижимости в ТСЖ, перед покупкой поймите, во что вы ввязываетесь.

Процесс проектирования и строительства

Архитектура и процесс строительства

Обзор

Администрация общих служб США через свою Службу общественных зданий (PBS) управляет проектами по размещению почти миллиона федеральных служащих. Проекты включают ремонт, реставрацию и модернизацию, а также строительство новых зданий. PBS реализует свою программу строительства в одиннадцати регионах, управляя проектами в пределах своих географических границ. Штаб-квартира GSA в Вашингтоне, округ Колумбия, устанавливает стандарты и рекомендации по программированию, проектированию и строительству для регионов и при необходимости обеспечивает техническую поддержку.

Штаб-квартира и региональные сотрудники поддерживают другие офисы GSA в оценке потребностей федеральных учреждений и руководстве разработкой и выполнением проектов. Эти предварительные шаги, такие как выбор места, разработка проспекта и получение разрешения Конгресса и финансирования, могут длиться несколько лет. Реализация проекта региональными офисами начинается с приобретения площадки и инициирования услуг архитектора-инженера (A-E), проектирования и управления строительством (CM), которые закупаются в одиннадцати региональных офисах. Региональные офисы управляют всем проектированием, строительством и сборкой. Это управление проектом заканчивается только после того, как все потребности новых арендаторов будут удовлетворены, а объект заселен и функционирует.

Этот процесс доставки является частью программ GSA Design Excellence & Construction Excellence, разработанных для предоставления налогоплательщикам выдающихся и экономически эффективных федеральных зданий.

Возможность заключения контрактов на участие в процессе проектирования и строительства этих крупных федеральных проектов доступна для всех компаний, базирующихся в Соединенных Штатах и на их территориях.

Процесс

Здесь показано пошаговое объяснение процесса проектирования и строительства для крупных проектов. Этапы разработки и выполнения проекта следуют этому обзору.

Планирование сообщества

Ежегодно обновляемые Управлением управления портфелем в поддержку непрерывного 5-летнего планирования. Планы сообщества составляются каждым региональным офисом для определения предпочтительного курса для удовлетворения будущих потребностей в федеральных помещениях во всех крупных мегаполисах. . Строительные инженерные отчеты разрабатываются для существующих зданий, чтобы определить будущие потребности в ремонте космического здания.

Исследование разработки проспекта (PDS)

Запланированные будущие проекты выбираются из планов сообщества для дальнейшего развития. PDS включает в себя данные и выводы из Плана сообщества, Отчета по строительству (если это проект модернизации) и других предварительных исследований планирования. После тщательного изучения требований и вариантов GSA принимает обоснованные решения об одобрении и запросах на финансирование Конгресса для предлагаемых проектов. Результатом являются более качественные проспекты с более точными и реалистичными требованиями к объему работ, стратегиями реализации и оценками затрат.

Разрешение на проект

Предлагаемые проекты не могут быть реализованы до тех пор, пока:

Штаб-квартира GSA не сравнит смету расходов с ориентирами и не примет инвестиционное решение; Управление управления и бюджета (OMB) рассматривает каждый проспект как часть запроса бюджета GSA; Конгресс санкционирует проекты и выделяет средства на проекты в рамках федерального бюджетного цикла.

Управление проектами

Офисы GSA обеспечивают централизованную ответственность и подотчетность, а также полное управление каждым проектом. Менеджеры проектов управляют процессом доставки, помогая быстрее принимать решения и повседневно руководить командой проекта. Команда проекта состоит из инженера-архитектора, руководителя строительства, групп клиентов/арендаторов GSA, специалистов по развитию недвижимости и других программных офисов.

Разработка проекта

1. План сообщества и оценка здания Определить потребности клиента/арендатора в площади

— При необходимости получить отчет о проектировании здания (BER) и определить, требуется ли новое строительство или проекты модернизации.

— Провести предварительный анализ жизненного цикла/поставки помещений

2. Выбор площадки Провести предварительную оценку площадки

— Провести предварительную оценку воздействия на окружающую среду

— Выбрать предпочтительную площадку

3. Исследование разработки проспекта (PDS) Определить объем проекта/план реализации/бюджет

— Разработать предварительный концептуальный проект

— Подготовить план управления проектом

4. Утверждение и финансирование Регионы представляют PDS проекта в штаб-квартиру GSA по бюджету

— Ориентировочная оценка стоимости

— Выбор проекта

— Подготовка проспекта для подачи в Конгресс

— Получение одобрения GSA и OMB

— Получение одобрения Конгрессом проспекта эмиссии и выделение средств

Реализация проекта

5. Предпроектная деятельность Завершение оценки воздействия на окружающую среду

— Приобретение площадки

— Обновление Плана управления проектом

— Региональные офисы размещают рекламу в Commerce Business Daily (CBD) для A/E, CM и других профессиональных услуг (при необходимости)

— Выберите профессиональных консультантов по A/E услугам, используя Design Excellence (если применимо), договоритесь о вознаграждении

— Начало проектных работ

6. Проектирование, проверка и утверждение
— Выполнение расчета стоимости

— Проведение обзора владельца GSA с клиентом/арендаторами

— Проведение анализа норм/стандартов/конструктивных возможностей

— Завершение и представление концепции проекта новых зданий в штаб-квартиру GSA для утверждения

— Подготовка окончательный строительный документ

— Проверка того, что проектная смета находится в пределах бюджета

Создание управляющей компании жкх пошаговая процедура: Как создать свою управляющую компанию ЖКХ с нуля