Сравнительный подход в оценке: VII. Подходы к оценке / КонсультантПлюс

Сравнительный подход в оценке: VII. Подходы к оценке / КонсультантПлюс

Содержание

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Оценка недвижимости в наше время имеет большое значение, так как рынок недвижимости прогрессирует и развивается. В связи с этим нужно уметь правильно определять рыночную стоимость той или иной недвижимости. Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недвижимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав.

Содержание и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

Таким образом, сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия.

Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

  • Объект не должен быть уникальным.
  • Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
  • Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

  • замещения;
  • сбалансированности;
  • спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект.

Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

  1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;
  2. Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов - аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
  3. Составления списка объектов - аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
  4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов - аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта - аналога;
  5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.
Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

  1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор: ВРМ = цена продажи / доход объекта аналога
  5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

  • Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
  • В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
  • Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

  1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
  5. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам: ОКК = ЧОД / РС аналога
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определяться на основе анализа характеристик объектов - аналогов и использования приемов сравнительного анализа.

Итак, мы выяснили то, что сравнительный подход напрямую зависит от активности рынка недвижимости.

Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Сравнительный подход к оценке недвижимости – компания «Апхилл»

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на информации о купле-продаже подобного недвижимого имущества в обозримом прошлом и сравнения с ним оцениваемых сооружений.

Сравнительный метод оценки недвижимости применим при условии высокого уровня развитости рынка недвижимости. Низкий уровень развития рынка недвижимого имущества или узкоспециализированность недвижимости приводят к тому, что сравнительный подход к оценке объектов недвижимости может быть неприменим.

Применение сравнительного подхода к оценке недвижимости основывается на 3-х базовых принципах:

  • спроса и предложения;
  • замещения;
  • вклада.

На базе этих основополагающих принципов применяются количественные и качественные корректировки сопоставимых элементов недвижимости для определения стоимостного выражения оцениваемого недвижимого имущества. Принцип замещения является базовым при применении методов сравнительного подхода в оценке недвижимости. Этот принцип гласит: если на рынке недвижимости представлено некоторое количество аналогичных объектов недвижимого имущества, никто не заплатит сумму, больше той, за которую предлагают эту недвижимость.

Основополагающие этапы сравнительного подхода к оценке недвижимости

  1. Рынок недвижимости подвергается анализу и рассмотрению тенденций развития интересующего сегмента. Рассматривается недвижимость, недавно проданная и имеющая сходство с объектами оценки.
  2. Проводится сбор данных по аналогичной недвижимости, проводится сравнительный анализ каждого выявленного аналога.
  3. При оценке недвижимости сравнительным подходом вносятся корректировки в стоимость недвижимости на основании выявленных отличительных элементов у аналогов.
  4. Откорректированные стоимости аналогов приводятся к средней величине и формируется рыночная стоимость недвижимого имущества.

На этапе №1 требуется разбивка рынка на сегменты, обладающие сходными признаками.

Для объектов:

  • назначение недвижимого имущества;
  • тип;
  • местоположение;
  • физические параметры.

Для субъектов:

  • наличие необходимых средств;
  • наличие источников финансирования;
  • возможность инвестирования.

Похожие объекты располагаются в одном и том же сегменте рынка и к ним применимы аналогичные условия:

  • срок окупаемости;
  • независимость сделки;
  • инвестиционная мотивация.

Следует следить за такими аспектами рынка недвижимости:

  • Срок экспозиции – это срок нахождения недвижимости на рынке. Для различных секторов рынка недвижимости срок разный. Например, если средний срок экспозиции для объекта недвижимости 3 месяца, а он был продан за пять недель – это яркое свидетельство заниженной стоимости. Если объект не продается дольше среднего срока экспозиции – это свидетельствует о завышенной стоимости. Эти два примера нетипичны для рынка, а потому не должны приниматься как образец сравнения для оценки стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом.
  • Независимость субъектов купли-продажи- это признак того, что сделки могут происходить по ценам, отличающимся от рыночных. Эти сделки не могут приниматься во внимание при сравнении. Так происходит, когда стороны, участвующие в купле-продаже недвижимого имущества:
    • родственники;
    • холдинг и дочернее предприятие;
    • в наличии взаимный интерес заключить сделку по цене ниже рыночной;
    • реализация имущества умершего владельца;
    • вынужденная реализация.
  • Инвестиционная мотивация- заключается в:
    • мотивах инвестора;
    • выборе самого эффективного способа эксплуатации недвижимого имущества;
    • степени износа.

Недвижимое имущество с коэффициентом износа более 0,6 не может эксплуатироваться по назначению без капремонта. Анализ подобных сделок приводит к заключению, что они могут быть проведены только  для получения права строительства.

Базовые корректировки при подборе аналогичного вида недвижимости:

  • права собственности на недвижимое имущество;
  • условия финансирования;
  • месторасположение;
  • условия и время заключения сделки;
  • физические свойства.

Другой метод оценки – метод валового рентного мультипликатора. Применятся в качестве коэффициента сравнения при оценке недвижимости, который рассчитывается соотношением дохода и цены продажи (валовой рентный мультипликатор – это соотношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД)) или общему коэффициенту капитализации.

Особенностью сравнительного подхода к оценке недвижимости является то, что его применение возможно только в случае достаточной развитости рынка недвижимости.

При видимой простоте применения подхода, его практическое использование связано с большим числом трудностей:

  • не существует двух совершенно идентичных сооружений;
  • многие сделки на рынке недвижимости не афишируются, и потому информации для сравнения мало.

Наиболее точные результаты сравнительный подход при оценке недвижимого имущества демонстрирует в ходе определения стоимости жилой (некоммерческой) недвижимости: коттеджей, квартир, дач.

Описание методов оценки квартиры (затратный, сравнительный, доходный), применение на практике отделом оценки оценочной компании Бизнес Лайтхаус

В соответствии с ФСО №1 гл. III Оценщик в ходе проведения оценки недвижимости обязан использовать три основных подхода: затратный, сравнительный, доходный. При этом Оценщик оставляет за собой право самостоятельно определять рамки распространения того или иного подхода, используя конкретные методики оценки.

Затратный подход

Затратный подход — это совокупность методов оценки, которые основаны на определении расходов необходимых для замещения или воспроизводства объекта оценки с учетом износа. Затратами на воспроизводство называется совокупность расходов, которые необходимы для создания аналогичного объекта с использованием технологий и материалов актуальных на момент оценки.

Этот метод основан на расчете стоимости строительства объекта недвижимости. Однако он не позволяет рассчитать стоимость отдельно взятой квартиры в многоквартирном доме в виду того, что многие элементы конструкции помещений — общие. Кроме этого, необходимо принимать во внимание тот факт, что стоимость строительства отдельно взятой единицы малого объекта недвижимости будет выше, чем стоимость аналогичной единицы площади многоквартирного дома. Исходя из вышеизложенного, многие эксперты избирательно применяют затратный подход.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — это совокупность методов, которые основаны на сопоставлении объекта оценки с аналогичными объектами. При использовании данного метода, объектом-аналогом оценки является сходный по экономическим, материальным и иным характеристикам объект. Эксперты, применяя данный метод оценки, должны изучить в совокупности все факторы, которые могут быть рассмотрены в качестве составляющих аспектов оценивания, в противном случае использование данного метода может привести к неточной оценке того или иного типа недвижимости.

Доходный подход

Доходный подход — это совокупность методов, которые основаны на расчете ожидаемых доходов от эксплуатации объекта оценки. Доходный подход основан на предположении того, что действительная стоимость оцениваемого объекта сопоставима с суммой будущих выгод, получаемых в результате владения им.

Однако, многие эксперты дифференцировано применяют этот метод, в виду того что подобного рода расчеты возможны лишь при оценке нежилого/коммерческого фонда недвижимости, например: сдача офисов и складских помещений в аренду. При оценивании других видов недвижимости применение доходного метода не представляется возможным.

Таким образом, при оценке стоимости квартиры Оценщик обязан рассмотреть в совокупности все методы, с тем, чтобы найдя оптимальный подход, максимально точно рассчитать её стоимость.

Полезные ссылки:

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Оценка недвижимости может потребоваться собственнику по разным причинам. В большинстве случаев это необходимо для получения информации, которая требуется для принятия хозяйственно-управленческих решений. Так, в рамках оценки недвижимости эксперт проводит исследования с помощью определенного подхода. Специалисты для определения стоимости объекта часто используют сравнительный (рыночный) метод, который включает в себя анализ схожих объектов и коммерческих сделок с ними.

Методика сравнительного подхода оценки недвижимости заключается в условном замещении, то есть такой принцип опирается на данные о недавних сделках с подобными объектами.

Также при определении стоимости учитываются следующие факторы:

  • потребность в объекте оценки;
  • ограниченность предложений на рынке;
  • вложения в недвижимость, сделанные собственником с целью модернизации и усовершенствования объекта.

Сравнительный метод: основные этапы оценки недвижимости

Процедура определения стоимости начинается с анализа состояния и перспективы развития того сектора профильного рынка недвижимости, к которому принадлежит объект. На начальном этапе выявляются все схожие с предметом оценки типы недвижимости, проданные или сданные в аренду относительно недавно. При анализе рынка сделок в качестве ценообразующих показателей рассматриваются потребительские характеристики объекта и область его использования.

Далее проводится сопоставление объекта-аналога с оцениваемой недвижимостью по нескольким критериям:

  • Качество прав. В рамках процедуры проводится анализ видов собственности сравниваемых объектов, проверка на наличие обременений, частных и публичных сервитутов.
  • Условия финансирования. Эксперт изучает договорные условия в части обеспечения сделки финансовыми средствами, виды и способы оплаты (деньгами, закладными, ценными бумагами и т.п.).
  • Особые условия. Оценщик исследует совокупность факторов, учитывающих негативные финансовые воздействия на сделку, среди которых наличие возможных заинтересованных претендентов-родственников, партнерских отношений, состояние банкротства у владельца недвижимости, ускоренное совершение сделки, возможность получения субсидий на модернизацию, усовершенствование и развитие объекта.
  • Условия рынка. На этом этапе рассматривают и анализируют изменение цен на похожие объекты во времени, а также разницу между запрашиваемой при продаже стоимостью и конечной суммой сделки.
  • Местоположение. Эксперт оценивает престижность и назначение района, удаленность его от объектов деловой активности, транспортная и пешеходная инфраструктура, экологическую обстановку и качество окружающей среды.
  • Физические характеристики. Специалист изучает параметры здания, его этажность, стройматериалы, из которых выполнен объект, процент износа строения, необходимость в ремонте.
  • Экономические характеристики. Этот этап включает рассмотрение величины расходов на обслуживание объекта недвижимости, возможности контроля и сбережения энергоресурсов. Также оценщик определяет наличие приборов учета, соответствие объекта принципу ННЭИ (наилучшего и наиболее эффективного использования), отсутствие избыточных площадей.
  • Сервис и дополнительные элементы. При анализе этого аспекта учитывается обеспеченность телекоммуникативными и коммунальными инженерными линиями, наличие подключения к сети Интернет, количество парковочных мест, уровень безопасности, возможность установки оборудования для осуществления предпринимательской деятельности.

После сравнения, специалист корректирует стоимость объекта оценки, анализирует ее и делает окончательный вывод.

Если вам требуется эксперт для оценки вашего объекта, вы можете обратиться к нам. Компания «Максард» специализируется на оказании юридических и оценочных услуг в сфере недвижимости. Свяжитесь с нами по телефону или оставьте заявку на сайте. Первая консультация – бесплатна.

Подходы и методы оценки недвижимости — Inex — Оценка на совесть

Когда требуется совершить сделку с недвижимостью, необходима оценка ее стоимости. Совершить эту процедуру без специальных знаний – «на глаз» практически невозможно, т. к. для этого нужно правильно применять инструменты оценки – подходы и методы, регламентируемые Федеральными стандартами. Цифра, которую представляет эксперт в отчете, должна быть точной. Для этой цели специалисты находят и анализируют большие объемы информации, при этом все их действия соответствуют установленным рабочим алгоритмам.

 

Выбор подхода

К каждому виду и типу недвижимости применяется определенный комплекс подходов, содержащих несколько методов. Анализируя объект оценки, эксперт подбирает для работы уместные инструменты, оптимально подходящие для исследования специфических и стандартных характеристик конкретной недвижимости. Для типовых объектов, имеющих в Москве огромное количество сопоставимых аналогов, применяется сравнительный подход. Использование способа целесообразно и при оценке земельных участков, частных домов.

Если, например, работа ведется с уникальным объектом, редким по своему архитектурному исполнению, либо с сооружениями, допустим затратный подход. В таких случаях найти недвижимость с аналогичными характеристиками на открытом рынке практически невозможно, поэтому эксперты оценивают лишь затраты на постройку. К коммерческим объектам применяется доходный подход. Рассмотрим особенности каждого подхода по отдельности.

Сравнительный подход

Если перед специалистом стоит задача  — сравнить объект оценки с множеством похожих, либо таких же объектов, информация о рыночной стоимости которых находится в открытом доступе в сети, либо указана в периодических печатных изданиях, сравниваются аналоги. Такое определение указано в Федеральном стандарте № 1 (п. 12). Пункт 13 в том же ФСО гласит, что для расчетов может применяться информация о ценах реализованных сделок, либо ценах предложения. Если сведения о документально подтвержденных совершенных сделках конфиденциальны и находятся в базе данных, доступ к которым отсутствует, оценщику не удается собрать данные на первом этапе работы. По этой причине эксперты используют сведения из открытых источников, но уже не о ценах продажи, а о ценах в предложениях.

Аналог должен быть сопоставим с объектом оценки по нескольким определяющим стоимость характеристикам: технические, экономические, социальные и материальные. Максимально схожая недвижимость должна принадлежать к одному сегменту рынка и быть сопоставимой с недвижимым объектом по факторам, образующим цену.

К сравниваемой недвижимости применяются определенные требования:

  • Тип и класс здания;
  • Географическое месторасположение;
  • Площадь;
  • Этаж;
  • Состояние, качество отделки;
  • Строительные характеристики;
  • Материалы стен, отделки, дополнительных элементов;
  • Благоустроенность территории;
  • Развитость инфраструктуры;
  • Престижность района и многое другое.

Очень важно совершать подбор аналогов, которые располагаются в зданиях того же типа и класса, что и объект оценки. Если по некоторым параметрам похожая недвижимость отличается от оцениваемого объекта, то в процессе расчета их стоимость корректируется.

В поисках аналогов оценщики пользуются данными, опубликованными в СМИ, на сайтах недвижимости, в специализированных сервисах, а также сотрудничают с крупными агентствами по сделкам с недвижимостью, которые предоставляют сведения из своих баз данных.

Методы
  1. Метод сравнительного анализа – один из инструментов сравнительного подхода, основанного на работе со сделками по продажам схожей недвижимости.
  2. Метод моделирования рыночного ценообразования. В рамках способа специалист формирует линейные, либо мультипликационные зависимости, анализируя большое количество статистических данных реализованных сделок с сопоставимыми объектами.

Доходный подход

Данный подход к определению рыночной стоимости заключается в расчете прогнозов ожидаемых покупателем доходов от объекта. Данная методика применяется только для недвижимости, приносящей спекулятивный доход на протяжении всего срока эксплуатации. В основе лежит 4 принципа: эффективное использование, ожидание, спрос и предложение, замещение. Стоимость рассчитывается посредством капитализации текущего дохода за 365 дней, приносимого объектом, либо путем дисконтирования ожидания выручки в будущем. Период, прогнозируемый оценщиком – не менее 5-ти лет. Учитывается также прибыль от возможной перепродажи коммерческого недвижимого объекта.

В итоге получается цифра целевой рыночной стоимости, отражающая доходность недвижимости, как эффективно действующего актива и предприятия, которое приносит доход своим владельцам. Доходный подход учитывает потенциал развития объекта – инвестиционные программы, возможности для развития конъюнктуры и другие экономические составляющие, которые могут повлиять на данный недвижимый объект с точки зрения получения от него постоянного дохода. Среди них – курс валют, инфляция, изменения в законодательство РФ – все это оказывает положительное и негативное влияние, поэтому доходный подход позволяет оценить варианты экономического развития объекта.

Процедура расчета недвижимости доходным подходом – технически сложный процесс, т. к. вся прибыль, которую анализирует эксперт, распределена во времени. При анализе возможно использование прогнозных, а также ретроспективных данных, взятых в любые периоды налогообложения объекта. Главное условие расчетов – исследование сопоставимой и оцениваемой недвижимости должны происходить на одной и той же основе.

Методы доходного подхода
  1. Капитализация доходов

Способ обусловлен определением дохода при пользовании имуществом в течение 1 года путем деления на числовой множитель капитализации, либо  умножением его на срок, необходимый для окупаемости объекта и получения капитала.  

  1.  В случае если доход, получаемый в результате коммерческого использования объекта нестабилен, применяется способ дисконтирования денежных потоков. С помощью метода специалист оценивает недвижимость, основываясь на стоимости финансовых поступлений на настоящий момент. Базой для расчета стоимости текущих доходов является остаточная стоимость и прогнозирование денежных потоков в будущем.

Затратный подход

Если требуется оценить определенные улучшения и преобразования, созданные на объекте недвижимости, проводится оценка с помощью указанного подхода. Методика позволяет выделить одну составляющую в единой стоимости одного объекта. Расчет стоимости происходит с учетом затрат, которые нужны для усовершенствования состояния недвижимости в настоящих условиях. Оценивается и изнашивание объекта, что в дальнейшем вносится в оценку с помощью необходимых коррективов. Чтобы узнать сумму затрат, эксперт фигурально посредством расчетов создает точную копию объекта, повторяя все его характеристики, и производит расчет его стоимости. Такой прием называется восстановительной стоимостью. Также реализуется стоимость замещения, понятие которой обусловлено количеством трат для воспроизведения «двойников» оцениваемого объекта с точки зрения его пользы, материальных характеристик и любых других соответствий.

Чтобы определить степень износа недвижимого объекта, эксперт проводит исследование его физического состояния, а также проверяет, насколько сооружение соответствуют полезности, получаемой от его эксплуатации. Учитывается не только старение материальных элементов, но и экономическая не актуальность, несоответствие функциональному исполнению.

Можно предпринять необходимые меры по устранению износа, убрав его последствия, но в некоторых случаях он неустраним. Если стоимость недвижимостина свободном рынке не увеличивается при ликвидации износа, он считается неликвидным и устранимым. В случае если сумма стоимости выросла, т. к. к улучшению прибавилась ликвидация амортизации, условия для устранения износа благоприятны.

В зависимости от задач оценочной процедуры и вида недвижимости, выбирается и подходящая для этого технология.

Методы затратного подхода

Выполняя оценку затратным подходом, специалисты компании «ИНЕКС» используют метод остатка и выделения. В случае применения других способов, в отчетном документе необходимо раскрыть целесообразность их использования.

При работе с затратным подходом в оценке бизнеса используется 2 методики: метод ликвидационной стоимости и метод чистых активов. Если осуществляется оценка земельных участков, применяются методы: выделение, сопоставимые продажи, капитализация земельной ренты, техника остатка, метод развития участка, метод переноса.

  1. С помощью метода выделения эксперт рассчитывает стоимость объекта на рынке, вычтя из данной величины сумму, потраченную на преобразования. Такая практика распространена в оценке земли и предполагает сбор сведений о ценах на аналоги, где имеется типовая застройка.
  2. Сопоставление продаж активно используется в сравнительном подходе. Метод основывается на подборе и анализе сделок с аналогами оцениваемого объекта, а также внесением в стоимость корректировок.
  3. Капитализация прибыли, полученной в результате сдачи земли в аренду, основывается на методе капитализации земельной ренты.
  4. Техника остатка схожа с предыдущим методом. Но в данном случае величина прибыли рассчитывается посредством удержания из общего дохода от наиболее прибыльного использования объекта.
  5. Если в ходе эксплуатации один земельный участок делится на несколько индивидуальных объектов, эксперт приравнивает стоимость земли к величине дисконтируемого денежного потока, который представляет собой разницу между прибылью от продажи земли и денежными тратами на ее развитие.
  6. Применяя технику переноса, специалист ищет недавно реализованную на рынке недвижимость, которая имеет земельный участок схожий с объектом оценки. Цифра, полученная при продаже, делится на стоимость земли и построек, имеющихся на ее территории.
  7. При оценке зданий и сооружений затратным подходом применяется несколько отдельных методик, а именно:
  8. Поэлементная оценка трат. Эксперт определяет стоимость всех элементов здания, таких как фундамент, перекрытия, фасад и т. д. При этом учитывается износ каждого из них.
  9. Метод сравнительной единицы. Производится расчет удельных затрат, на основе чего и выявляется стоимость постройки. В свою очередь, размер удельных трат соотносится с единицами сравнения, измеряющими потребительские свойства объекта.
  10. Метод сметы. Эксперт соотносит затраты на строительство, взятые из старых смет, с текущими ценами.

Наши услуги

Любая сделка с недвижимостью требует индивидуального подхода, поскольку процесс всегда имеет единичные нюансы и условия. Выбирать оптимальный комплекс методик для оценки объекта, опираясь на профессиональные знания и свод законов, может только высококвалифицированный эксперт. Компания «ИНЕКС» предлагает вам оценку недвижимости по хорошим ценам в Москве и области. Вы получите не только грамотно составленный отчет об оценке, но и полноценное юридическое сопровождение в делах любой сложности.

Сравнительный метод оценки недвижимости. Сравнительный подход, его особенности и методы

Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки, условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

    Объект не должен быть уникальным;

    Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

    Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

    Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки , вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

Если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

Если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

Если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х;
.

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

5. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Сравнительный подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике - анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Определить:

    Корректировку на разницу в площади.

    Корректировку на наличие сада.

    Корректировку на наличие гаража.

1. Для определения корректировки на разницу в площади сравниваем 1 и 3 объект. 55000-44000=11000 вносим корректировку на разницу в площади в таблицу. При этом, если объект лучше аналога, то цена аналога должна увеличиться если объект хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться. Т.к аналог 3 по площади лучше объекта 1, то корректировка идет со знаком (-).

2. Для определения корректировки на наличие гаража сравниваем 1 и 2 объект. 44000-40000=4000. Вносим корректировку на наличие гаража в таблицу. Т.к объект 1 по наличию гаража лучше аналога 2, то корректировка идет со знаком (-).

3. Для определения корректировки на наличие сада сравниваем 2 и 4 объект. 40-39=1т. Вносим корректировку на наличие сада в таблицу. Т.к объект 1 по наличию сада лучше аналога 4, то корректировка идет со знаком (-).

Рассчитываем суммарные корректировки по всем аналогам.

Определяем стоимость объекта с учетом скорректированных цен аналогов.

Оцениваемый

Площадь, м 2

Корректировка

Корректировка

Корректировка

Цена продажи, $

29000

Суммарная корректировка

Скорректированная цена

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

    оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

    определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

    умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

Пример

Расчет ВРМ

Цена продажи, у.е.

Объект оценки

150000*5,08 =762169

5+5,43+4,81 = 5,08

800000/160000 = 5,00

950000/175000 = 5,43

650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

Пример

Расчет ОКК

Цена продажи, у.е.

Объект оценки

375000

несопоставим

35000(за истекший год)

несопоставим

Преимущества сравнительного подхода:

    В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

    В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

    Статически обоснован;

    Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

    Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

    Различия продаж;

    Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

    Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. ;

    Зависимость от активности рынка;

    Зависимость от стабильности рынка;

    Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада . На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

В соответствии с принципом «спроса и предложения » цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Этот метод является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки - Цо не превышает минимальной цены - Цai объекта аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценнообразующими факторами). Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:

где; С о — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количество аналогов, Сoi — оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i - го аналога, Вi — вклад i - го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов Вi равна единице.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го аналога может быть представлена следующим образом:

(8.2)

где: Цi - цена i -го аналога, n - количество ценообразующих факторов, ΔЦij — значение корректировки цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.).

Корректировка цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада . Вклад - это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равензатратам на его создание. При оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналагам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

Права собственности на недвижимость;

Условия финансирования;

Условия и время продажи;

Местоположение;

Физические характеристики.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции; независимости субъектов сделки; инвестиционной мотивации.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

Находятся в родственных отношениях;

Являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

Имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

Сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

Занимаются продажей имущества умерших лиц;

Инвестиционная мотивация определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Единицы и элементы сравнения.

При проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м 2), либо экономическая. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения .

Единицы сравнения земли: цена за 1 га; за 1 сотку; за 1 м 2 .

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м 2 общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м 2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м 3 .

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.

Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Элементы сравнения.

Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Передаваемые имущественные права.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

5. Рыночные условия.

6. Местоположение.

7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).

9. Вид использования (зонирование).

10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы . К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости. Часто базовый элемент сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. Например, физические характеристики могут быть разделены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды.

Условия финансирования. Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Условия продажи. Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

Расходы, сделанные сразу же после покупки. Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидными, не противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Рыночные условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий.

Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по_разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местоположение будут иметь торговые помещения, одно из которых расположено на углу квартала.

Физические характеристики. Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Экономические характеристики. Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов.

Вид использования/зонирование. Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В зависимости от условий сделки могут приниматься корректировки, если:

  • · объект оценки арестован в судебном порядке;
  • · приобретение объекта оценки через ипотечную корпорацию;
  • · наличие каких-либо обременений;
  • · наличие арендаторов.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными параметрами с объектами оцениваемыми. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при сравнительном подходе:

  • 1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.
  • 2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
  • 3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.
  • 4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.
  • 5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Главные проблемы этого подхода - трудности с получением необходимой информации, с выбором аналога, адекватного оцениваемому объекту, с учетом степени несовпадения состава и численных значений характеристик аналога и оцениваемого объекта.

Развитие вторичного рынка недвижимости (так называемого рынка "Second Hand", то есть рынка имущества, бывшего в употреблении) расширяет информационную базу применения указанного подхода, внося в то же время определенные коррективы в методику его применения, связанные с учетом стоимости и степени износа объектов вторичной продажи, используемых в качестве аналогов.

В идеальном варианте нижней границей стоимости является остаточная стоимость воспроизводства (остаточная восстановительная стоимость), характеризующая точку зрения продавца, который не продаст объект дешевле, чем он обошелся ему самому (с учетом накопленного износа).

Верхней границей стоимости является остаточная стоимость замещения либо обоснованная рыночная стоимость, отражающие точку зрения покупателя, который не заплатит за объект больше, чем ему может обойтись приобретение на свободном, открытом и конкурентном рынке нового аналогичного объекта (с учетом факторов износа, времени и риска).

Другим показателем верхней границы стоимости может служить стоимость, полученная методом капитализации дохода в рамках доходного подхода, то есть покупатель не заплатит за объект больше, чем текущая стоимость ожидаемых преимуществ, возникающих от владения этим объектом.

Методы оценки в рамках сравнительного подхода формируются по поводу способов корректировки и переноса данных о ценах аналогов на объект оценки.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Таблица 7. Методы сравнительного подхода

Методы оценки

Общая характеристика и область применения

Метод общей группировки

Заключается в формировании выборки однородных по ценообразующим факторам (ЦОФ) объектов-аналогов с небольшим разбросом цен. Затем цены аналогов усредняются (если не выделено ни одного значащего ЦОФ) или взвешиваются с учетом различий в значениях ЦОФ (если один фактор все-таки выявлен).

Область применения: развитый сегмент рынка объекта оценки, наличие нескольких однородных объектов-аналогов, имеющих близкие цены и отличающихся не более, чем по одному ценообразующему фактору

Метод прямого сравнения цен с компенсационными корректировками

Сущность метода заключается в прямом сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Величины компенсационных (т.е. компенсирующих отличия объектов-аналогов от объекта оценки) корректировок цен объектов-аналогов обосновываются количественно на основе рыночных данных.

В результате такого прямого сравнения цены объектов-аналогов могут быть скорректированы на все отличия применительно к объекту оценки. Если объект-аналог по какому-либо ценообразующему фактору лучше, чем объект оценки, корректировка производится в сторону уменьшения цены объекта-аналога. В соответствии с принципом замещения оценщик как бы замещает объектом-аналогом объект оценки, в результате чего выводит стоимость объекта оценки из цен объектов-аналогов.

В итоге составляется корректировочная таблица, производится корректировка цен объектов-аналогов и их "взвешивание" для обоснования цены объекта оценки.

Область применения - достаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы и количественного обоснования компенсационных корректировок

Метод сравнения цен путем направленных корректировок

Сущность метода заключается в косвенном сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Косвенное сравнение производится потому, что рынок не дает достаточно данных для количественного обоснования величины компенсационных корректировок цен объектов-аналогов.

В результате вместо компенсационных корректировок применяются направленные (т.е. показывающие только направление "лучше" или "хуже") экспертные корректировки на все отличия применительно к объекту оценки. При этом степень влияния корректировки отражается баллами по соответствующей шкале.

Шкала степени влияния обычно включает градации "значительно лучше", "лучше", "аналог", "хуже", "значительно хуже". Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (-2, - 1, 0, 1,2). Знак учитывает направление влияние различий в ЦОФ на цену объекта-аналога. Это значит, что если объект-аналог, например, "лучше" объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл "-1". И это значит, что цена объекта-аналога должна быть скорректирована в сторону понижения.

В итоге составления корректировочной таблицы определяется "цена" одного балла корректировки. С учетом этого производится корректировка цен объектов-аналогов и их "взвешивание" для обоснования цены объекта оценки.

Метод качественного сравнения объектов-аналогов

Сущность метода заключается в сравнительной экспертной оценке качества объекта оценки и объектов-аналогов, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение качества объектов производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Никаких корректировок цен объектов-аналогов не производится, за исключением корректировок на различиях в условиях сделки (например, корректировка на торг, на давность продажи и т.п.).

Интегральный показатель качества объектов определяется на основе оценки качества объектов по отдельным ЦОФ. Шкалы экспертных оценок качества могут применяться разные. Как вариант, шкала может включать градации "значительно лучше", "лучше", "аналог", "хуже", "значительно хуже". Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (+2, +1, 0, - 1, - 2). При такой шкале по любому ЦОФ объекту оценки присваивается балл качества "0". Объект оценки выступает как точка отсчета. Знак балла корректировки показывает преимущество или недостаточность объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Это значит, что если объект-аналог, например, "лучше" объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл качества "+1".

В итоге составления таблицы качественных оценок определяются интегральные показатели (коэффициента) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.

Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют

Метод анализа иерархий (МАИ)

Этот метод оценки является развитым, научно обоснованным вариантом метода качественного сравнения объектов. Разработан в 1960-е годы в США Т. Саати.

В основе метода лежит составление матрицы частных свойств объектов, определяющих интегральный показатель качества. В отличие от метода квалиметрического моделирования производится попарное сравнение всех частных свойств между собой, вместо "свертки" частных показателей только в пределах "ветвей дерева свойств".

В итоге обработки матриц попарного сравнения частных свойств с экспертной оценкой качественных показателей определяются интегральные показатели (коэффициенты) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.

Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют

Метод квалиметрического моделирования

Этот метод оценки является "продвинутым" вариантом метода качественного сравнения объектов. Квалиметрия - наука о количественном измерении качества. Метод квалиметрического моделирования представляет собой развитый, научно обоснованный метод экспертной оценки качества объектов.

Для оценки качества строится "дерево" взаимосвязанных свойств объекта недвижимости (ЦОФ), оценивается качество каждого частного свойства и производится "свертка" частных коэффициентов качества в пределах каждой из "ветвей" дерева вплоть до определения показателя качества объекта оценки и аналогов в целом.

В итоге составляется матрица оценок интегральных показателей (коэффициентов) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.

Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют

Метод математического моделирования цены

Метод математического моделирования цены предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей стоимости объекта оценки от величины ценообразующих факторов путем статистической (математической) обработки данных о ценах объектов-аналогов и значениях их ценообразующих факторов.

Для оценки рыночной стоимости может применяться метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК).

Метод математического моделирования цены является одним из самых формализованных и убедительных методов оценки. При правильном применении дает не менее (зачастую - даже более!) достоверный результат. Кроме того, позволяет определить достоверность результата оценки стоимости как наиболее вероятной цены и построить доверительный интервал оцениваемой величины с заданной надежностью

Метод валового рентного множителя

В этом методе в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. При этом по данным рынка выводится валовый рентный мультипликатор (ВРМ), равный отношению величины дохода по аналогу к его цене.

ВРМ может определяться двояко:

ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа,

где Са - цена аналога;

ПВДа, ДВДа - величины потенциального и действительного валовых доходов.

Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки:

Vоо = ПВДЧВРМ или Vоо =ДВДЧВРМ.

ВРМ обычно не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.

Не следует забывать, что метод не в полной мере учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимыми аналогами, а также не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах объекта оценки и объектов-аналогов.

Область применения: метод ВРМ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости

Сравнительный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости и представлен в ней методом прямого сравнительного анализа продаж (Sales Comparison Approash) или короче - методом сопоставимых продаж (МСП).

Два других подхода - доходный и затратный - в значительной степени используют информацию рынка:
- в доходном подходе, исходя из данных рынка, определяются коэффициенты капитализации, ставки дисконтирования;
- в затратном подходе, требующем определения стоимости замещения или стоимости восстановления, оценщик основывается на рыночных ценах на стройматериалы и рабочую силу, рыночной информации о накладных расходах и уровне предпринимательской прибыли.

Однако, поскольку МСП основан на прямом сравнении оцениваемого объекта (ОО) с другими, подобными ему объектами, которые были недавно проданы, именно сравнительный подход называют часто рыночным подходом, а МСП - методом рыночной информации.

При использовании МСП оценщик рассматривает объекты сравнения (ОС), которые недавно были проданы в определенном сегменте рынка, затем делает поправки на различия в характеристиках объектов сравнения и объекта оценки. В результате определяется цена продажи каждого объекта сравнения, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и объект оценки. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько объект оценки, вероятнее всего, будет стоить на рынке.

Вышесказанное можно отобразить формулой

ЦПОС ± К = РСОО,

где
ПОС - цена продажи объекта сравнения;
К - совокупная поправка (корректировка) к цене продажи объекта сравнения;
РСОО - рыночная стоимость объекта оценки.
Таким образом, этот подход к оценке рыночной стоимости предполагает. что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в определенном сегменте рынка. Однако метод требует тщательного анализа сопоставимых продаж.

Основным условием применения сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами - наличие активного рынка инвестиций для типа собственности, представленного на продажу, с большим количеством недавних и надежных сделок.

Предпочтение ему отдается ввиду получения непосредственных ценовых характеристик при оценке:
- односемейных жилых домов;
- недвижимости малого частного бизнеса;
- незастроенных участков земли (при развитом рынке земли). Применение сравнительного подхода нецелесообразно, когда:
- рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит;
- информация о ценах сделок и характеристиках объектов-аналогов недоступна для оценщика;
- объект несет экономические выгоды или обременения, редкие для этого рынка;
- нарушаются условия типичности рыночной сделки (объект недвижимости спецназначения либо оцениваемая недвижимость уникальна, при ликвидации, продажа родственникам или партнерам и т.п.).

Таким образом, сфера применения сравнительного подхода достаточно широка. Он может применяться для оценки всех видов недвижимости при условии, что аналогичные объекты активно обращаются на рынке в период, близкий к дате оценки. Более того, именно этот подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую Рыночную ситуацию. Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
Помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости) сравнительный подход может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости недвижимости с использованием других подходов.

Поскольку метод опирается на данные о прошлых сделках, то показания стоимости, основанные на них, могут быть дезориентирующими, если рынок меняется очень быстро.
Точность этого подхода зависит от качества собранных данных однако, даже если МСП не используется, а дает лишь ориентировочные результаты, оценщик должен все равно привести в своем отчете собранные данные по сравнительным продажам.

Этот подход базируется на принципах рыночной группы: соотношения спроса и предложения, вклада, зависимости, изменения, пропорциональности (сбалансированности), а также принципах замещения и ожидания.

При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что стоимость объекта оценки не превышает минимальной цены объекта-аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценообразующими факторами).

Рыночная цена объектов недвижимости формируется в процессе взаимодействия продавцов и покупателей, а также кредиторов, увеличивающих размер инвестиционных ресурсов и влияющих на рыночные цены при помощи устанавливаемых условий финансирования. Соотношение спроса и предложения определяет динамику рыночных цен на конкретные объекты недвижимости. Опережение спроса приводит к росту цен, рост предложения сопровождается снижением цен. Соотношение спроса и предложения на территориальном рынке недвижимости постоянно меняется, несмотря на то, что предложение стремится удовлетворить спрос. Основная причина дисбаланса - демографическая нестабильность, колебание покупательной способности инвесторов, изменение предпочтений и требований к потребительским качествам недвижимости. Оценщик обязан проанализировать тенденции рыночной конъюнктуры и их влияние на динамику цен конкурирующих объектов недвижимости.

Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные точечные оценки. При ограниченном количестве данных этот подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться оцениваемая стоимость. Такая информация также полезна в качестве проверочной при использовании других подходов к оценке.

Применение сравнительного подхода предполагает определенную последовательность действий. Рассмотрим этапы применения МСП.
1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом и недавно проданы на соответствующем рынке. Следует проверить, в той ли рыночной зоне находится проданный объект, что и объект оценки, схожи ли они по возрасту и величине, насколько похожи экономические и финансовые условия на дату продажи и дату оценки.
2. Сбор и проверка достоверности информации о сделках по каждому отобранному объекту. Данные о продажах сравнимых объектов должны быть подтверждены одним из основных участников сделки (покупателем или продавцом) или уполномоченным агентом. Подозрение (в нетипичности сделки) должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т.п.).
3. Выбор необходимых единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Сравнение отобранных сопоставимых объектов (объектов-аналогов) с объектом оценки производится по ряду параметров, которые называются элементами сравнения.
4. Проведение корректировок (поправок) цен продаж по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющими различиями между ним и оцениваемым объектом, то есть по элементам сравнения, учитывающим эти различия. При этом поправки вносятся в цены продаж сравнимых объектов. Должны быть сделаны временные поправки (на дату оценки), поправки на местоположение и имеющиеся различия в характеристиках (например, использование, размер, форма, физические характеристики, социальные факторы, экономические характеристики и пр.).
5. Согласование скорректированных цен продаж сопоставимых объектов для получения единого показателя (значения) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Сравнительный подход в оценке

Сравнительный подход в оценке (comparative approach to valuation) – совокупность приемов и методов оценки, позволяющая определить рыночную стоимость объекта на основе фактической цены, по которой совершались сделки купли-продажи похожих объектов, скорректированной с учетом выявленных оценщиком отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога.

Сравнительный подход в оценке (рыночный подход) используется в оценочной практике наряду с доходным и затратным подходами. Необходимое условие применения сравнительного подхода – наличие достаточных и достоверных данных о фактической цене купли-продажи объектов в комплексе с информацией, отражающей черты, свойственные этим объектам, и позволяющей установить степень сходства. При этом оценивают стоимость всех видов собственности (материальные, нематериальные и финансовые активы) и предприятия (бизнеса) – определяют рыночную стоимость акционерного капитала предприятия.

Критерии сопоставимости (сравнения) аналогичных объектов с оцениваемым зависят от его вида, целей оценки и других факторов. Например, при оценке стоимости предприятия (бизнеса) степень сходства определяют путем сопоставления величины специально рассчитываемых для этих целей финансовых коэффициентов; при оценке стоимости материальных активов главную роль играют такие элементы сравнения, как время продажи, местонахождение объекта, физические характеристики (площадь, наличие дополнительных улучшений, степень износа и т.д.).

Сравнительный подход в оценке осуществляют с помощью различных методов, применение которых зависит от конкретных условий и задач оценки (в частности, методов рынка капитала (компании-аналога), сделок, отраслевых коэффициентов (соотношений) и др.). Так, отличительной чертой методов сравнительного подхода в оценке стоимости предприятия (бизнеса) является использование ценовых мультипликаторов, рассчитываемых по компаниям-аналогам и отражающих соотношение между рыночной ценой акционерного капитала (его части) и финансовыми показателями (прямыми или косвенными) доходности предприятия (прибыль, денежный поток, дивиденды, балансовая стоимость и др.).

Оценка предприятия на основе сравнительного подхода предполагает использование в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции). Инвестор, вкладывая средства в бизнес, использует принцип альтернативных инвестиций, то есть стремится получить максимальный доход на размещенный капитал при одинаковом уровне риска. В сходных предприятиях соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, денежный поток, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость активов в значительной степени совпадает.

Сравнительный подход в оценке бизнеса включает в зависимости от цели, объекта и конкретных условий оценки три основных метода:

  1. метод компании-аналога предполагает использование в качестве базы для сравнения реальную цену купли-продажи, сложившуюся на фондовом рынке. Метод применяется для оценки неконтрольного пакета акций;
  2. метод сделок основан на использовании цены купли-продажи как контрольного пакета акций, так и предприятия в целом. Сфера применения данного метода — оценка предприятия или контрольного пакета акций;
  3. метод отраслевых коэффициентов предполагает использование специальных формул, ценовых показателей и информации о продажах компаний. Сфера применения — ограниченный круг отраслей и конкретного бизнеса, имеющих узкую номенклатуру производства товаров и услуг.

Сравнительный подход в оценке стоимости недвижимости включает два основных метода:

  1. соотнесения цены и дохода;
  2. сравнительного анализа продаж.

При методе соотнесения цены и дохода используют показатели, рассчитанные по сопоставимым объектам недвижимости: валовой рентный мультипликатор, общая ставка капитализации и др. При методе сравнительного анализа продаж ценообразующие параметры аналога приводят (путем последовательного внесения корректировок в его цену) к виду, идентичному параметрам оцениваемого объекта (сравнивают условия финансирования и продажи, время продажи, местонахождение, физические характеристики).

Сравнительный подход в оценке стоимости машин и оборудования заключается в сопоставлении технических и производственных характеристик. Расчеты по методу прямого сравнения базируются на рыночных ценах машин и оборудования, абсолютно идентичных оцениваемому объекту, а по методу косвенного сравнения – на рыночных ценах машин и оборудования, способных заменить оцениваемые машины по выполняемым функциям.

Сравнительный подход основывается на соблюдении определенных требований, общих для всех методов и объектов оценки:

  • тщательной сегментации рынка оцениваемых объектов;
  • независимости субъектов сделки;
  • инвестиционной мотивации;
  • представительности списка объектов-аналогов;
  • трансформации бухгалтерской и финансовой отчетности в случае использования зарубежных аналогов.
Сравнительная оценка

| Shell United Kingdom

Shell провела сравнительную оценку стальной оболочки Alpha, бурового шлама, трубопроводов, гравитационных базовых конструкций (GBS) и содержимого ячеек. Цель этих оценок - показать в итоге, какой вариант обеспечивает наилучшее решение.

Критерии сравнительной оценки

В соответствии с требованиями Решения OSPAR 98/3 и Руководящих указаний DECC (выпущенных регулирующим органом Департаментом бизнеса, энергетики и промышленной стратегии), были изучены технически осуществимые варианты для месторождения Brent и подвергается формальному CA.

Технически осуществимые варианты были оценены с использованием пяти основных критериев Руководящих указаний, а именно:

  • Безопасность
  • Экологическая
  • Техническая
  • Социальная
  • Экономическая

Мы использовали рекомендации, представленные в Руководящих указаниях, в которых перечислены те вопросы, которые должны быть рассмотрены во время CA возможные варианты управления. К ним относятся, но не ограничиваются:

  • Технические и инженерные аспекты
  • Сроки
  • Безопасность
  • Воздействие на морскую среду
  • Воздействие на другие компоненты окружающей среды
  • Потребление природных ресурсов и энергии (и изменение климата)
  • Другие последствия для физической среды
  • Воздействие на благоустройство и деятельность сообществ
  • Экономические аспекты

Таким образом, в соответствии с этим руководством мы оценили эффективность каждого варианта, разделив этот критерий на более конкретные подкритерии.Например, основной критерий «Окружающая среда» охватывает как потенциальное воздействие на окружающую среду, возникающее в ходе выполнения рабочей программы (которое, вероятно, будет в масштабе нескольких месяцев), так и потенциальное воздействие на окружающую среду, возникающее в результате длительного присутствия материалов, которые скорее всего, будет в масштабе лет.

Оценивая эти различные воздействия как отдельные подкритерии, мы смогли должным образом оценить эффективность вариантов этих двух показателей и изучить, как воздействия на окружающую среду менялись с разными вариантами.

Мы решили, что «Безопасность» должна оцениваться с использованием трех подкритериев: «Экологический» с использованием четырех подкритериев и «Социальный» с использованием трех подкритериев; Каждый из критериев «Технический» и «Экономический» оценивался по одному субкритерию.

Сравнительная оценка в классе

@TeacherToolkit

В 2010 году Росс Моррисон МакГилл основал @TeacherToolkit из простой учетной записи Twitter, благодаря которой он быстро стал «самым популярным учителем в социальных сетях в Великобритании».В 2015 году он был назван одним из «500 самых влиятельных людей Великобритании» по версии журнала The Sunday ...
Подробнее о @TeacherToolkit

Что такое сравнительное оценивание и как учителя могут использовать его в классе?

Психолог Луи Терстон опубликовал статью о законе сравнительного суждения в 1927 году! Метод сравнительного суждения Терстона использует силу адаптивности; в оценке, а не в тестировании.

Недавнее и долгожданное возрождение сравнительной оценки произошло, но оно существует уже давно, и можно утверждать, что мы опоздали на 90 лет.С наплывом образовательных технологий и постоянной проблемой для школ покупать доступное программное обеспечение, для школ и учителей становятся легко доступными решения, помогающие снизить рабочую нагрузку и улучшить оценивание.

Но что, если вы не можете позволить себе это программное обеспечение? Как учителя могут по-прежнему использовать эти методы в своих классах?

Что говорится в исследовании?

Судью [или учителя] просят только принять обоснованное решение о качестве, и поэтому он «предлагает радикальную альтернативу стремлению к надежности посредством подробных схем выставления оценок».

Я написал подробный пост, в котором объясняет историю, результаты исследований и то, где технология помогла сформировать сравнительную оценку. Среди выдающихся решений - This is Century, основанная Прией Лакхани, и No More Marking, созданная Дейзи Христодулу и другими. Оба предлагают решения для снижения нагрузки на учителей и стратегии для повышения надежности оценивания.

Как это выглядит в классе?
  1. Если вы преподаете ту же схему работы, что и другой учитель по соседству с вами, сделайте анонимным и поменяйте местами работы учеников и позвольте ученикам обсудить каждую часть работы и расположить их в порядке успешности.Для большинства учителей это повседневное оценивание со стороны сверстников, но для того, чтобы хорошо выполнять это в массовом порядке со всеми вашими учениками в классе, требуется хорошая степень знаний по предмету и оценке, а также четкое управление поведением.
  2. Если у вас нет другого коллеги, с которым вы могли бы поделиться своей работой, воспользуйтесь другим классом, который вы преподаете, или проектом предыдущего учебного года. Позвольте студентам погрузиться в работу и критерии оценки времени…
  3. Чтобы снизить нагрузку на учителей, это исследование предполагает, что вы и ваши ученики сможете надежно предсказать приблизительно правильный порядок работы сверху вниз.Если остаются какие-либо несоответствия, здесь может быть проведена более подробная оценка. Попробуйте сами: можете ли вы ранжировать работы учащихся за считанные секунды?
  4. Затем выберите одну работу на разных концах шкалы и оцените ее как преподаватель или с группой студентов.
  5. Оцените, насколько точны ваши оценки, затем перейдите к этому тесту на тему «Больше не нужно маркировать», чтобы что-нибудь учесть…

Одним словом, быстро принимайте решение о качестве.

Вы также можете узнать больше об исследовании, в котором я участвовал в Goldsmiths College, 2005. В пилотном проекте каждое электронное портфолио оценивалось не менее 17 раз семью разными судьями, что дает очень надежный набор результатов. С тех пор это исследование превратилось во многие методологии оценки для экзаменационных органов…

Связанные

Произошла ошибка при настройке пользовательского файла cookie

Этот сайт использует файлы cookie для повышения производительности.Если ваш браузер не принимает файлы cookie, вы не можете просматривать этот сайт.


Настройка вашего браузера для приема файлов cookie

Существует множество причин, по которым cookie не может быть установлен правильно. Ниже приведены наиболее частые причины:

  • В вашем браузере отключены файлы cookie. Вам необходимо сбросить настройки своего браузера, чтобы он принимал файлы cookie, или чтобы спросить вас, хотите ли вы принимать файлы cookie.
  • Ваш браузер спрашивает вас, хотите ли вы принимать файлы cookie, и вы отказались.Чтобы принять файлы cookie с этого сайта, нажмите кнопку «Назад» и примите файлы cookie.
  • Ваш браузер не поддерживает файлы cookie. Если вы подозреваете это, попробуйте другой браузер.
  • Дата на вашем компьютере в прошлом. Если часы вашего компьютера показывают дату до 1 января 1970 г., браузер автоматически забудет файл cookie. Чтобы исправить это, установите правильное время и дату на своем компьютере.
  • Вы установили приложение, которое отслеживает или блокирует установку файлов cookie.Вы должны отключить приложение при входе в систему или проконсультироваться с системным администратором.

Почему этому сайту требуются файлы cookie?

Этот сайт использует файлы cookie для повышения производительности, запоминая, что вы вошли в систему, когда переходите со страницы на страницу. Чтобы предоставить доступ без файлов cookie потребует, чтобы сайт создавал новый сеанс для каждой посещаемой страницы, что замедляет работу системы до неприемлемого уровня.


Что сохраняется в файле cookie?

Этот сайт не хранит ничего, кроме автоматически сгенерированного идентификатора сеанса в cookie; никакая другая информация не фиксируется.

Как правило, в файлах cookie может храниться только информация, которую вы предоставляете, или выбор, который вы делаете при посещении веб-сайта. Например, сайт не может определить ваше имя электронной почты, пока вы не введете его. Разрешение веб-сайту создавать файлы cookie не дает этому или любому другому сайту доступа к остальной части вашего компьютера, и только сайт, который создал файл cookie, может его прочитать.

границ | Сравнительная оценка предпочтений к знакомству / новизне у грызунов

Введение

Сравнительные исследования видов грызунов, различающихся социальным поведением, дали важную основу для изучения генетических и нейробиологических механизмов, лежащих в основе изменчивости социального поведения.Одно из таких интересных проявлений поведения - это склонность к жизни в одиночестве или в группах, и начинают изучаться нейробиологические механизмы, лежащие в основе социальности у грызунов (обзор в Anacker and Beery, 2013; Beery, 2019). Чтобы понять поведенческие и нейробиологические механизмы, которые способствуют групповому образу жизни разных видов, становится важным тщательно рассмотреть характер взаимоотношений между людьми. В частности, механизмы, поддерживающие групповую жизнь, могут отличаться, когда группы основаны на выборочных отношениях между членами группы по сравнению с другими.одинаковая переносимость как знакомых, так и новых людей. Несмотря на значимость членства в группе для структуры группы, предпочтение знакомства на удивление не характерно для многих социальных грызунов. Мы оценили предпочтения к знакомству у различных видов грызунов, каждый из которых живет в группах, но различается по характеру их социальной системы; здесь мы проводим метаанализ одного нового (это исследование) и восьми опубликованных наборов данных по пяти видам грызунов, выполненных по одному и тому же протоколу.

Лабораторные исследования социального поведения чаще всего проводятся в диадах; например, широко используемый тест социального взаимодействия и тест на общительность оценивают частоту и характер социальных взаимодействий между центральным человеком и сородичами (Crawley et al., 2001; File and Seth, 2003). Для оценки социальных предпочтений знакомых или новых людей используются тесты социального выбора с двумя основными факторами дизайна: продолжительность теста либо короткая (например, 5–20 минут), либо длинная (> 1 часа), и тесты либо обеспечивают ограниченный доступ к сородичам (например,g., за перфорированным или проволочным барьером), или прямой физический доступ к сородичам, привязанным в пределах части арены. Наиболее часто изучаемые виды грызунов (мыши и крысы) часто проявляют предпочтение к изучению новых сородичей больше, чем знакомых сородичей, за 10-минутные сеансы, оцененные с помощью тестов предпочтения новизны ограниченного доступа (например, Moy et al., 2004; Smith et al. 2015).

Напротив, тест предпочтений партнера (Williams et al., 1992b) был разработан для оценки социальных предпочтений знакомых партнеров, проявление которых может занять больше времени.В этом 3-часовом тесте участвует основной субъект, который может свободно перемещаться между привязанными сородичами. В ранних описаниях предпочтения партнера стали очевидными на 2-м часу и после этого оставались стабильными (Williams et al., 1992a). Варианты этого протокола, разработанные и постоянно применяемые для оценки избирательных отношений с самками у степных полевок, использовались у полевок для оценки различных представленных социальных выборов: например, новый партнер против старого (Harbert et al., 2020), множественный по сравнению с испытуемыми с одним стимулом (Ondrasek et al., 2015), а также пол у сородичей (DeVries et al., 1997; Parker, Lee, 2003). Предпочтение партнеров также оценивалось у различных видов, от зебровых вьюрков до мартышек и песчанок (Kingsbury, Goodson, 2014; Carp et al., 2016; Kowalczyk et al., 2018; Tchabovsky et al., 2019). Эти поведенческие характеристики заложили основу для многочисленных исследований манипуляций, которые исследуют нейробиологическую основу социальных предпочтений (Carter et al., 2008; Albers, 2015; Lieberwirth, Wang, 2016; Walum and Young, 2018; Beery, 2019).

Использование однополого однорангового теста на предпочтение партнера (именуемого однополым PPT, или как здесь: peer PPT) обеспечивает стандартизированную оценку предпочтений знакомства, которые не проявляются во время кратких тестов предпочтений (Beery и др., 2018). Мы использовали равноправный PPT в нашей лаборатории более десяти лет в исследованиях опосредованных продолжительностью дня вариаций групповой жизни (социальности) луговых полевок (Beery et al., 2008b, 2009, 2014; Beery and Zucker, 2010; Anacker et al. al., 2016a, b; Goodwin et al., 2019; Ли и др., 2019; Ли и Бири, 2021 г.). Совсем недавно мы оценили предпочтения однополых партнеров среди сверстников у различных видов грызунов, которые живут группами, но различаются по характеру их социальной системы (таблица 1). В этой рукописи мы проводим сравнительный анализ предпочтений однополых партнеров у пяти видов: крыс, мышей, степных полевок, луговых полевок и дегу. Мы собрали данные необработанных субъектов во всех соответствующих и сопоставимых исследованиях, проведенных в нашей лаборатории, или участниками лаборатории вместе с сотрудниками, работающими с другими видами.В рамках этого анализа мы оцениваем согласованность данных, собранных с разницей в несколько лет в одних и тех же условиях, и тестировали луговых полевок в двух типах аппаратов, чтобы оценить согласованность или изменчивость, вызванную изменением в структуре аппарата. Наконец, мы формально охарактеризуем предпочтения знакомства в PPT у сверстников у крыс - широко используемых лабораторных видов, которые не показывают долгосрочных признаков предпочтений знакомства (Schweinfurth et al., 2017), но для которых этот тест ранее не проводился.

Таблица 1 . Краткие описания социальной организации видов, описанных в одноранговом PPT.

Материалы и методы

Новые объекты животных

крыс Long-Evans (Charles River, Wilmington, MA) содержали парами с одноклеточным товарищем по клетке с момента прибытия (d21–28) посредством равномерного тестирования PPT в возрасте 75 ± 6 дней. Крыс содержали в пластиковых клетках 22 × 45 × 25 см на осиновой стружке с материалом для гнезд Envirodri (Fibercore, Кливленд, Огайо) и закрывающей трубкой из ПВХ.Световой цикл был 12:12 с выключенным светом в 17:00. СТАНДАРТНОЕ ВОСТОЧНОЕ ВРЕМЯ. Пища (Envigo 2018: Teklad Global 18% Protein Rodent Diet) и вода были доступны ad libitum . 12 крыс (9 самок, 3 самца) использовали в качестве основных субъектов для анализа.

Аппаратные сравнения были выполнены на местных луговых полевках, размещенных парами с однополым товарищем по клетке от отъема через одноранговое тестирование PPT в возрасте 80 ± 7 дней. 8 мужчин были использованы в качестве основных субъектов. Самцы луговых полевок не демонстрируют таких же зависимых от продолжительности дня вариаций в социальном поведении, как самки, но демонстрируют предпочтения партнеров как по длинному, так и по короткому световому дню (Beery et al., 2009). Луговых полевок содержали, как описано выше, но в более коротких клетках (15 × 45 × 25 см) с ad libitum доступ к Lab Diet 5015 с добавлением яблок и зелени. Все процедуры соответствовали федеральным и институциональным руководствам и были одобрены Комитетом по уходу за животными и их использованию Смит-колледжа.

Источники данных для сравнительного анализа

Данные, собранные на крысах Long-Evans, были контекстуализированы в метаанализе, состоящем из данных PPT сверстников того же пола от других видов.Социальное поведение этих видов описано в Таблице 1. Все испытуемые были контрольными животными из восьми наборов данных из опубликованных исследований четырех дополнительных видов, для которых мы собрали данные, соответствующие следующим критериям включения: (1) тесты предпочтения сверстников-партнеров проводились после длительных исследований. сожительство с однополым товарищем по клетке (> 1 месяца), (2) тестирование проводилось в линейном трехкамерном аппарате (в более ранних тестах в нашей лаборатории использовалась разветвленная конструкция аппарата), и (3) испытуемые не подвергались манипуляциям контролирует.Включены данные от самок дегу (Insel et al., 2020), самцов и самок мышей C57BL / 6 и C57BL / 10 (Beery et al., 2018), самцов и самок степных полевок (Beery et al., 2018; Lee et al. al., 2019; всего 3 набора данных) и самок луговых полевок (Anacker et al., 2016b; Lee et al., 2019; всего 3 набора данных). Самок луговых полевок содержали в течение короткого светового дня, поскольку воздействие зимних фотопериодов снижает территориальность самок и способствует скоплению людей и групповому проживанию у этого вида. Все остальные испытуемые были размещены в течение длительного светового дня.Мы не включали аналогичные данные из исследований, в которых контрольными субъектами манипулировали каким-либо образом (например, контрольные группы с инъекцией транспортного средства или особые контрольные диеты). Подобные опубликованные данные испытаний с использованием разветвленного / нелинейного устройства не были включены в анализ, поскольку конфигурация устройства влияла на время скопления и время в пустой камере (см. Результаты). Данные всех исследований, которые соответствовали критериям включения, были использованы для определения видового поведения. Полный набор данных, используемых для сравнительных оценок, представлен в дополнительной таблице 1.

Тесты предпочтений равноправных партнеров

Peer PPT проводили в линейном трехкамерном аппарате (рис. 1A) одного из двух размеров (30 × 30 × 112 см для крыс и дегу, 75 × 20 × 30 см для мышей и полевок) в соответствии с установленными протоколами (например, , Ahern et al., 2009; Anacker et al., 2016a; Goodwin et al., 2019; Lee et al., 2019). Для каждого теста знакомый «партнер» того же пола и новый «незнакомец» того же пола были привязаны к противоположным концам устройства. Затем в нейтральную центральную камеру помещали фокусного грызуна и позволяли ему свободно перемещаться в течение 180-минутного теста.Местоположение партнера и незнакомца чередовалось между последовательными тестами, а сеансы записывались на видео для анализа. Видеозаписи оценивались с использованием специального программного обеспечения (Intervole Timer v1.6; https://github.com/BeeryLab/intervole_timer) без знания позиций партнера и незнакомца.

Рис. 1. (A) Конфигурация теста предпочтения линейного партнера, показанная здесь с луговыми полевками. На каждом конце привязаны один знакомый и один новый человек. В тесте предпочтения партнера-сверстника все животные одного пола. (B) Видовые различия были очевидны во времени камеры, с избирательностью партнера у луговых и степных полевок, предпочтением пустой камеры у мышей, отсутствием предпочтений у крыс и предпочтением любой из занятых камер у дегу. (C) Избирательность социального взаимодействия однополых сверстников у разных видов. И луговые, и степные полевки демонстрируют избирательные предпочтения партнера по отношению к знакомым сверстникам того же пола, в то время как мыши, крысы Лонг-Эванса и дегу - нет. (D) Визуализация времени, проведенного в партнере по сравнению сЧужая камера аппарата PPT в течение 1-го часа не выявила предпочтений социальной новизны, которые иногда проявляются у молодых крыс в 10 или 20-минутных тестах предпочтений с использованием барьеров. (E) Альтернативное представление скопления у разных видов подчеркивает различия как в избирательности, так и в поведении общего скопления. Серые линии обозначают уровень избирательности. Пунктирные красные линии обозначают продолжительность теста, проведенного в тесноте. Звездочки ( ** = p <0,01, **** = p <0.0001) представляют собой существенные различия внутри видов; см. Таблицу 2 для статистических сравнений между видами.

Сравнение аппаратов

Новый образец луговых полевок был испытан как в линейном аппарате PPT (описанном выше), так и в разветвленном аппарате PPT, состоящем из трех одинаковых пластиковых клеток (17 × 28 × 12,5 см): нейтральная задняя камера, соединенная трубками (5 см). диаметр, длина 5 см) в две передние камеры (рис. 3А). Полевки были протестированы в соответствии с описанным выше протоколом, половина - сначала на линейном аппарате, половина - на втором.Испытания на аппаратах второго типа проводились через 6 дней после первого испытания. Набор данных, использованный для сравнения аппаратов, представлен в дополнительной таблице 3.

Таблица 2 . Специфические для вида меры поведения PPT-сверстников.

Анализ данных

Основные результаты испытаний были проверены на половые различия у крыс, но их не было, и полы рассматривались вместе. Предпочтение партнера внутри каждого вида определялось как значительно большее время, проведенное рядом с партнером, чем незнакомец, в парных тестах t .Относительное предпочтение партнера также выражалось в виде единой оценки предпочтения, определяемой как 100 * (время, проведенное рядом с партнером) / (общее время, проведенное рядом с партнером + незнакомец) (Beery and Zucker, 2010). Конкретные результаты тестов сравнивали между видами с использованием одностороннего дисперсионного анализа, за которым следовал HSD Тьюки. Статистический анализ был выполнен в JMP 14 и нанесен на график с помощью GraphPad Prism 9. Результаты считались значимыми при p <0,05, и все тесты были двусторонними.

R (проект R для статистических вычислений) использовался для извлечения совокупных предпочтений камер из доступных файлов необработанных оценок у крыс, мышей и одной когорты степных полевок. Для когорты степных полевок были извлечены совокупные предпочтения группирования, и с получасовыми интервалами сравнивали сборище партнеров и незнакомцев. Суммарные показатели (время пребывания в камере с незнакомым партнером (PS), скопление PS и оценка предпочтений) сравнивали с ожидаемыми значениями в отсутствие предпочтений (0 для времени PS; 50% для оценки предпочтений) с использованием односторонних тестов t если данные были распределены нормально, или ранговые тесты, подписанные Уилкоксоном, если нет.

Результаты

Предпочтительное поведение крыс

Сравнение времени, проведенного крысами Long-Evans рядом со знакомым партнером того же пола, и новым незнакомцем того же пола в течение 3-х часового PPT не выявило значительных предпочтений в отношении знакомства или новизны ( t (11) = 0,82, p = 0,43, парное t -тест). Крысы поддерживали социальные контакты в состоянии покоя (также известные как сбивание в кучу) как со знакомыми, так и с незнакомыми сверстниками, но в среднем проводили менее 10% времени в тесноте (таблица 2, рисунок 1C).Крысы провели 74% теста в одной из камер, занятых сородичами (таблица 2, рисунок 1B), но не было значительного предпочтения какой-либо камеры перед другой в ходе теста ( F (2, 33) = 1,98, p = 0,15). Предпочтение камеры (P-S) также визуализировалось в первые интервалы тестирования (рис. 1D) и на протяжении всего теста (дополнительный рис. 1). Взрослые крысы не проявляли значительного предпочтения ни к камере, ни к контакту в состоянии покоя с каким-либо стимулирующим животным в течение 10 и 20 минут тестов, используемых в тестах предпочтения социальной новизны (время в камере P-S и время скопления P-S по сравнению с тестами сравнения.ожидаемые средние значения 0).

Поведение внутри и между видами

Социальные предпочтения были оценены внутри каждого вида. Луговые полевки и степные полевки продемонстрировали сильные избирательные предпочтения в отношении времени контакта со знакомым сверстником того же пола (рис. 1B), а также времени пребывания в камере, занятой партнером (рис. 1C). Ни один другой вид не показал избирательных предпочтений партнеров своего пола. Degus продемонстрировал предпочтение любой социально занятой камеры пустой камере, в то время как мыши предпочли пустую камеру любой занятой камере (рис. 1C).Когда селективность и общее скопление визуализируются вместе (рис. 1D), степные полевки и луговые полевки демонстрируют качественно похожие, но количественно разные модели избирательного поведения партнеров, дегу демонстрируют сильное скопление в отсутствие селективности, а мыши и крысы демонстрируют низкие уровни скопления и сбивания. избирательность.

Модели поведения явно сравнивались между видами с использованием показателей: процент смежных с сородичами, процент в социальных (занятых) помещениях, оценка предпочтений (процент соседних партнеров / всего смежных) и активность.Все показатели различались у разных видов (таблица 2). Примечательно, что крысы и мыши проводили меньше всего времени в социальных камерах и гораздо меньше времени в физическом контакте со знакомыми или незнакомыми сородичами. Дегус проводил большую часть времени в людных камерах и сбивался в кучу, как степные и луговые полевки, но, в отличие от степных и луговых полевок, не отдавал предпочтения знакомому перед незнакомым сверстником того же пола. Дегу, луговые полевки и степные полевки были менее активны внутри аппарата, а мыши и крысы чаще переходили из одной камеры в другую (табл. 2).

Хронология развития социальных предпочтений сверстников

Развитие социальных предпочтений сверстников с течением времени было визуализировано для когорты самок степных полевок в течение трехчасового теста предпочтения партнера (набор данных «p-vole2» из дополнительной таблицы 1). Отображение кумулятивного относительного сбивания в кучу (сближение партнера - незнакомца; рис. 2А) показывает траекторию преобладания сбивания партнера с течением времени для большинства степных полевок, а также нескольких особей, которые не предпочли партнера.Оценка предпочтения (% партнер / общее скопление; рис. 2В) была чрезвычайно изменчивой в течение первых получасов - в течение которых происходит относительно меньшее скопление людей - но имела тенденцию стабилизироваться к 1 часу, обеспечивая «ранний» индикатор предпочтения для полевок, которые предпочитали партнер. Предпочтение партнеров увеличивалось по величине и статистической значимости в течение всего теста, поскольку сближение партнеров увеличивалось быстрее, чем сбивание с толку незнакомцев, и увеличивалось быстрее во время последней части теста (рис. 2C).Предпочтение партнера по сравнению с незнакомцем и отличие составных показателей от средних значений, представляющих отсутствие предпочтения, оценивались с получасовыми интервалами, чтобы проиллюстрировать различные показатели с течением времени (дополнительная таблица 3). В отличие от двух других показателей, оценка предпочтений не увеличивалась по значимости после первого часа.

Рисунок 2 . Анализ временной шкалы развития предпочтений к скоплению в когорте самок степных полевок с использованием трех показателей предпочтения (данные, извлеченные из файлов исходных оценок для всех тестов, обозначенных «pvole-2» в дополнительных данных). (A) Совокупное отображение предпочтений к объединению (объединение партнера и незнакомца) иллюстрирует траекторию предпочтений в ходе теста, а также неоднородность поведения. (B) Траектория оценки предпочтений стабилизируется быстрее, и 1 час является хорошим показателем предпочтения для большинства предметов. (C) Время сближения с получасовыми интервалами показывает, насколько полезен полный интервал тестирования для увеличения промежутка между контактами партнера и незнакомца.Статистические сравнения группирования партнеров и незнакомцев, а также различия от ожидаемых значений для показателей предпочтений (0 для группирования PS; 50% для оценки предпочтений) с получасовыми интервалами представлены в дополнительной таблице 3. * = p <0,05 , ** = p <0,01, *** = p <0,001.

Сравнение аппаратов

Тест-ретестовое сравнение поведения луговых полевок в линейной (рис. 1А) и разветвленной (рис. 3А) версиях аппарата для тестирования предпочтений партнеров выявило различия в общем времени скопления, но не различия в относительном предпочтении партнеров по сравнению снезнакомцы (партнер / полное сбивание в кучу, рисунки 3B – D). Луговые полевки, испытанные в линейном аппарате, больше времени проводили в тесноте со своим партнером ( t (7) = 2,94, p = 0,02) и меньше времени в незанятой камере ( t (7) = 2,95, p = 0,02), чем полевки, испытанные в разветвленном аппарате (рис. 3С). На основании этих различий в аппаратуре сравнительный анализ различных видов и образцов был ограничен тестами, в которых использовалась камера линейного типа.

Рисунок 3 .ППТ Аппаратные эффекты. (A) Конфигурация аппарата разветвленного PPT. Аппарат линейной PPT показан на рисунке 1. (B) Луговые полевки больше сбились в кучу со своим партнером при тестировании в линейном аппарате, чем в разветвленном аппарате ( p = 0,02; парные t -тест). (C) Луговые полевки проводили меньше времени в пустой нейтральной камере линейного аппарата, чем разветвленного аппарата ( p = 0,02; парные t -тест). (D) Несмотря на различия в продолжительности скопления людей, относительное предпочтение партнера по сравнению сstranger не различались по форматам тестов.

Поведение предпочтений было постоянным у видов, испытанных даже через несколько лет

Мы оценили, существуют ли различия в поведении PPT сверстников одного пола в исследованиях, для которых у нас есть несколько сопоставимых наборов данных: степные полевки (3 набора данных) и луговые полевки (3 набора данных). Все данные являются частью дополнительной таблицы 1. Оцениваемые результаты включали: сбивание партнеров, сбивание незнакомцев, активность и три составных балла: процент в социальной камере (т. Е.е.,% P камера +% S камера), процент, прилегающий к любому из сородичей (то есть,% P скопление +% S скопление), и оценка предпочтения (100 * P скопление / P + S скопление). Ни один из этих результатов не имел значительных различий в наборах данных для обоих видов (все p > 0,05; односторонний дисперсионный анализ). Только два сравнения приблизились к значимости: активность PPT у луговых полевок и время сближения с партнером у степных полевок (оба 0,1> p > 0,05). Отсутствие значительных различий в поведении внутри видов в разных наборах данных усиливает масштабы многих весьма значимых поведенческих различий между видами, описанных ниже.

Обсуждение

Социальное предпочтение крыс

В текущем отчете крысы попадают в рамки теста предпочтения партнера-сверстников и демонстрируются сходства и различия между крысами и другими грызунами, протестированными с помощью этого поведенческого анализа. Вывод о том, что крысы не проявляют избирательных предпочтений партнера для знакомых сверстников того же пола, согласуется с недавним отчетом, показывающим, что самки крыс не демонстрировали стабильных отношений с определенными членами группы ни с течением времени, ни в различных социальных контекстах (Schweinfurth et al., 2017). Теперь мы пришли к выводу, что даже в течение продолжительных интервалов времени, которые показывают предпочтения знакомства у луговых и степных полевок, крысы не предпочитают знакомых социальных партнеров новым. Это может иметь отношение к их гибкой групповой структуре, общительности и способности жить в больших группах (Berdoy and Drickamer, 2007).

Крысы часто отдают предпочтение социальной новизне, работая больше, чтобы получить доступ к товарищу, не находящемуся в клетке, чем к сверстнику, находящемуся в клетке (Hackenberg et al., 2021), и больше взаимодействуют с незнакомыми сородичами во время коротких (10–20 минут) тестов социального поведения (Смит и другие., 2015, 2018). Крысы не проявляли предпочтений новизны в эти ранние моменты времени в настоящем исследовании. Это может быть связано с различиями в деформации (Лонг-Эванс и Вистар), возрастом (взрослые и подростки) или условиями тестирования (испытуемые привязаны, а не за барьером).

Различия видов

РРТ сверстников выявляет глубокие различия в предпочтениях знакомства между видами, согласующиеся с типичными для видов вариациями в составе социальной группы. Мышей, как и крыс, можно встретить группами с высокой плотностью населения в районах проживания человека, и эти группы одновременно гибки и общительны.Мыши образуют иерархию доминирования, основанную на повторяющихся взаимодействиях (обзор приведен в Beery et al., 2020), но не проявляют избирательных предпочтений в отношении знакомых однополых сверстников и в целом демонстрируют низкий уровень социальных контактов.

Оба протестированных вида полевок демонстрировали сильные избирательные предпочтения знакомых сверстников того же пола, несмотря на различия в системе спаривания. Луговые полевки обычно живут со своим партнером в социально моногамных партнерствах круглый год, но могут также образовывать расширенные семейные группы с нераспределенным потомством или даже с несколькими самками (Getz et al., 1981; Хейс и Соломон, 2004; Мадрид и др., 2020). Эти типы отношений соответствуют высокой степени избирательности в отношении знакомых людей, включая сверстников того же пола.

Луговые полевки спариваются беспорядочно, но живут группами вне сезона размножения. Группы обычно начинаются с матери и нераспределенного потомства, но иммиграция после нападения хищников приводит к отсутствию родственной структуры к середине зимы. Тем не менее, группы остаются в основном стабильными и к концу зимы / ранней весне больше не открыты для новых членов (Мэдисон и др., 1984; Мэдисон и МакШи, 1987). Эта относительно закрытая социальная структура может поддерживать избирательные социальные предпочтения, наблюдаемые в PPT сверстников. Полевые вариации в социальном поведении воспроизводятся в условиях изменяющейся продолжительности дня в лаборатории, когда полевки содержатся в условиях короткого, похожего на зиму, светового дня (10 часов света: 14 часов темноты), демонстрируя частые сближения со знакомыми партнерами. Интересно отметить, что в то время как луговые полевки короткого дня очень аффилированы по отношению к знакомым сверстникам, они также более терпимы к незнакомцам, чем их собратья, живущие в течение долгого дня; Самки луговых полевок, живущие в условиях длинного светового дня, собираются в кучу значительно меньше, чем самки короткого дня, но когда они собираются, это еще более эксклюзивно для знакомых сверстников (Beery et al., 2008b). Агрессия, направленная на незнакомца, также возрастает в летние месяцы в полевых условиях и при длинном световом дне в лаборатории (McShea, 1990; Lee et al., 2019). Таким образом, как принадлежность к партнеру, так и избирательная агрессия к незнакомцу могут влиять на групповую структуру у луговых полевок.

В PPT сверстников дегу демонстрировал высокую степень социального контакта при отсутствии предпочтений по общению. Социальные группы дегу сосредоточены вокруг групп из 1–8 самок и 0–2 самцов (Fulk, 1976; Ebensperger and Wallem, 2002; Hayes et al., 2009; Ebensperger et al., 2012), а самки проявляют заботу о всех родителях (Ebensperger et al., 2002). Принадлежность к группе существенно не зависит от родства (Quirici et al., 2011; Davis et al., 2016), а группы нестабильны как внутри, так и между сезонами (Ebensperger et al., 2009). Высокая степень аффилиативного поведения как по отношению к знакомым, так и по незнакомым сородичам в PPT может быть характеристикой, которая помогает поддерживать динамическую структуру группы в дикой природе.

Характеристика социальных предпочтений сверстников обеспечивает важную основу для интерпретации результатов исследований нейробиологических и физиологических основ социального поведения и может определять выбор модельного организма для изучения избирательных социальных отношений.Например, хотя мыши и крысы являются доминирующими лабораторными объектами млекопитающих (Manger et al., 2008; Beery and Zucker, 2011, Supplementary Material), ни один из видов не подходит для изучения аффилиативных отношений. Характеристика социальных предпочтений дополнительных грызунов усилит эту меру социальной организации у разных видов. Например, в настоящее время проводятся исследования социальных предпочтений однополых сверстников у голых землекопов ( Heterocephalus glaber ; M.M. Holmes, личное сообщение) и социальных туко-туко ( Ctenomys sociabilis , E.А. Лейси, , личное сообщение ). Этот тест также может служить полезным индикатором фундаментального аспекта социального поведения, который можно использовать в полевых условиях. При последовательной оценке в филогенетическом контексте предпочтительное поведение также должно быть полезным атрибутом для связи с другими социальными поведенческими и физиологическими переменными.

Хронология предпочтений

Предпочтение партнера обычно становится очевидным через 2–3 часа после начала теста на предпочтение партнера, а в некоторых наборах данных может быть значительным в более ранние моменты времени.Детальное изучение временной шкалы предпочтений в когорте самок степных полевок, протестированных после длительного сожительства с партнером того же пола, подтвердило это понимание в ППТ сверстников и иллюстрирует модель социальных предпочтений. В первые 30–60 минут оценка предпочтений (относительное сближение с партнером / полное сбивание) было переменным, стабилизировавшись на ~ 60 минут как хороший ранний показатель предпочтения и не увеличиваясь в значимости в ходе теста. Напротив, различия в скоплении (партнер-незнакомец) и относительное сбивание (партнер против незнакомца).незнакомец сбился в кучу) оба увеличивались на протяжении всего теста. Модель предпочтений была последовательной, то есть степные полевки не переключались от предпочтения новизны к предпочтению знакомству на полпути в тесте. Скорее, большинство полевок демонстрировали стабильные, но увеличивающиеся предпочтения к сбиванию партнеров, и позже в тесте сбились с толку. Это соответствует предыдущей работе, демонстрирующей, что в 10-минутных тестах социальных предпочтений степные полевки не проявляли предпочтений новизны (Beery et al., 2018), в отличие от других грызунов, таких как мыши и крысы (Moy et al., 2004; Смит и др., 2017).

Стабильность поведения

Не было значительных различий в поведении равных PPT в пределах видов в наборах данных с использованием одного и того же типа устройств, даже если они были собраны с разницей в несколько лет. Это примечательно для поведенческих черт, которые могут меняться в зависимости от условий окружающей среды (Crabbe et al., 1999). Во многих исследованиях, в том числе в нашей более ранней работе, используется разветвленный аппарат для PPT; Прямое сравнение поведения разных аппаратов выявило существенные эффекты типа аппаратов, с уменьшением времени скопления в кучу и увеличенным временем пребывания в пустой центральной камере.В линейном аппарате фокальная полевка меньше отделяется от аналогичных полевок в пустой камере, что может способствовать увеличению скопления. Эти различия побудили нас включить в набор сравнительных данных только исследования с использованием линейного аппарата. Однако, несмотря на влияние предметов на время объединения, относительная степень предпочтения партнера (то есть партнер / полное сбивание) не различалась для разных типов предметов. Напротив, наличие и степень этого предпочтения представляется устойчивым, характерным поведением, подходящим для сравнения между видами или популяциями, даже если детали тестирования различаются.

Сравнительные поведенческие оценки выявляют основные механизмы

Сравнительные оценки поведения разных видов позволяют лучше понять источники вариабельности признаков. Единообразное сравнение поведения может быть сложной задачей, потому что, когда поведение (например, демонстрация, вокализация и т. Д.) Существенно различается у разных видов, становится трудно идентифицировать конкретные характеристики, которые можно сравнивать. Для тех типов поведения, которые являются общими и поддающимися количественной оценке, становится возможным выявить значимые точки совпадения и расхождения.Собранные согласованным образом на филогенетическом дереве поведенческие черты могут быть наложены на нейробиологические, физиологические и генетические данные, чтобы улучшить наше механистическое понимание поведения. Это было сделано в основном с помощью физиологических, а не поведенческих мер, но когда поведенческие черты поддаются сравнению (как в случае поведения предпочтений в знакомстве), они могут быть полезными объектами исследования.

Например, сравнения паттернов связывания нейропептидных рецепторов были сделаны у видов землекопов, различающихся социальной организацией (Kalamatianos et al., 2010; Коэн и др., 2015). Генетические основы как архитектуры норы, так и родительского поведения были оценены у разных видов и гибридов мышей Peromyscus (Weber et al., 2013; Bendesky et al., 2017). Нейронная основа конвергенции в родительском поведении была исследована у разнообразных по поведению ядовитых лягушек (Fischer et al., 2019), как и генетическая и электрофизиологическая основа конвергентной передачи электрических сигналов через электрические рыбы (Gallant et al., 2014; Swapna et al. ., 2018). Чаще всего сравнение меньшего числа видов обеспечивает отправную точку для понимания механизмов, лежащих в основе поведенческого разнообразия, например, систем спаривания у полевок (Young, 1999), послушания и беспокойства у мышей Peromyscus (Martin et al., 2007). , группа, живущая в туко-туко Южной Америки (Beery et al., 2008a), расщепление лап у тропических лягушек (Mangiamele et al., 2016) и бесчисленное множество других форм поведения.

Изучение различных видов важно для определения разнообразия путей, поддерживающих поведение, а также для обобщения или трансляции результатов для разных видов.Интегративное исследование поведения животных все чаще начинает объединять непосредственный / механистический и окончательный / эволюционный подходы к изучению поведения, особенно посредством сравнительной работы и исследований на нетрадиционных модельных организмах (Donaldson, 2010; Phelps et al., 2010; Hofmann et al., 2014; Rubenstein, Hofmann, 2015; Taborsky et al., 2015). Предпочтение к знакомству - это социальная поведенческая черта, которая заметно различается между видами, протестированными на сегодняшний день, и обеспечивает легко проверяемый и полезный атрибут для включения в сравнительные оценки.

Заявление о доступности данных

Оригинальные материалы, представленные в исследовании, включены в статью / дополнительные материалы, дальнейшие запросы можно направить соответствующему автору.

Заявление об этике

Все процедуры соответствовали федеральным и институциональным директивам и были одобрены Комитетом по уходу за животными и их использованию Смит-колледжа.

Взносы авторов

KS провел и оценил тесты предпочтения партнера на крысах.AB курировал исследования, анализировал новые и сравнительные наборы данных и написал рукопись. Оба автора рецензировали рукопись.

Финансирование

AB был поддержан Национальным институтом психического здоровья Национального института здоровья, награда № R15Mh213085.

Конфликт интересов

Авторы заявляют, что исследование проводилось при отсутствии каких-либо коммерческих или финансовых отношений, которые могут быть истолкованы как потенциальный конфликт интересов.

Благодарности

Мы благодарны Лизе Манджиамеле и Натали Бурдон за вдумчивые комментарии к этой рукописи. Натали Бурдон помогла с тестами на предпочтение партнера на крысах, а Элисса ЛаФламм провела сравнение аппаратов. Опубликованные данные, проанализированные в этой рукописи, были собраны с дополнительными исследователями: Эллисон Анакер, Кара Рейц, Николь Ли и Натан Инсел.

Дополнительные материалы

Дополнительные материалы к этой статье можно найти в Интернете по адресу: https: // www.frontiersin.org/articles/10.3389/fnbeh.2021.648830/full#supplementary-material

Список литературы

Ахерн Т. Х., Моди М. Э., Беркетт Дж. П. и Янг Л. Дж. (2009). Оценка двух автоматических метрик для анализа тестов предпочтений партнеров. J. Neurosci. Методы 182, 180–188. DOI: 10.1016 / j.jneumeth.2009.06.010

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Альберс, Х. Э. (2015). Виды, пол и индивидуальные различия в системе вазотоцин / вазопрессин: связь с нейрохимической сигнализацией в нейронной сети социального поведения. Фронт. Нейроэндокринол. 36, 49–71. DOI: 10.1016 / j.yfrne.2014.07.001

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Анакер, А. М. Дж., Кристенсен, Дж. Д., Ла Фламм, Э. М., Грюнберг, Д. М., и Бири, А. К. (2016a). Введение окситоцина через перегородку нарушает принадлежность к сверстникам через рецепторы V1a у самок луговых полевок. Психонейроэндокринология 68, 156–162. DOI: 10.1016 / j.psyneuen.2016.02.025

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Анакер, А.М. Дж., Райц, К. М., Гудвин, Н. Л., и Бири, А. К. (2016b). Стресс ухудшает новые, но не установившиеся отношения у сезонно социальных полевок. Horm. Behav. 79, 52–57. DOI: 10.1016 / j.yhbeh.2016.01.004

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Бири, А. К., Кристенсен, Дж. Д., Ли, Н. С. и Бландино, К. Л. (2018). Специфика социальности: мыши и степные полевки демонстрируют разные модели принадлежности к сверстникам. Фронт. Behav. Neurosci. 12:50. DOI: 10.3389 / fnbeh.2018.00050

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Бири, А. К., Холмс, М. М., Ли, В. и Керли, Дж. П. (2020). Стресс в группах: уроки нетрадиционных видов грызунов и жилищных моделей. Neurosci. Biobehav. Ред. 113, 354–372. DOI: 10.1016 / j.neubiorev.2020.03.033

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Бири А. К., Лейси Е. А. и Фрэнсис Д. Д. (2008a).Распределение рецепторов окситоцина и вазопрессина у одиночных и социальных видов туко-туко ( Ctenomys haigi и Ctenomys sociabilis ). J. Comp. Neurol. 507, 1847–1859. DOI: 10.1002 / cne.21638

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Бири А. К., Лоо Т. Дж. И Цукер И. (2008b). Продолжительность светового дня и эстрадиол влияют на аффилиативное поведение однополых самок луговой полевки. Horm. Behav. 54, 153–159. DOI: 10.1016 / j.yhbeh.2008.02.007

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Бири, А. К., Рутман, Д. М., и Цукер, И. (2009). Однополое социальное поведение у луговых полевок: множественное и быстрое формирование привязанностей. Physiol. Behav. 97, 52–57. DOI: 10.1016 / j.physbeh.2009.01.020

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Бири, А. К., Вахаба, Д. М., и Грюнберг, Д. М. (2014). Плотность рецепторов рилизинг-фактора кортикотропина зависит от фотопериода и социального статуса. Horm. Behav. 66, 779–786. DOI: 10.1016 / j.yhbeh.2014.08.014

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Bendesky, A., Kwon, Y.-M., Lassance, J.-M., Lewarch, C.L., Yao, S., Peterson, B.K., et al. (2017). Генетические основы эволюции родительской заботы у моногамных мышей. Природа 544, 434–439. DOI: 10.1038 / nature22074

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Бердой М. и Дрикамер Л.С. (2007). «Глава 32, сравнительная социальная организация и история жизни раттусов и мусс» в журнале « Общества грызунов». Экологическая и эволюционная перспектива , изд. Пол У. Шерман (Чикаго, Иллинойс: University of Chicago Press), 380–392.

Google Scholar

Карп С. Б., Ротвелл Е. С., Бурдон А., Фриман С. М., Феррер Е. и Бейлз К. Л. (2016). Разработка теста предпочтения партнера, который различает установившиеся парные связи и другие отношения у социально моногамных обезьян тити ( Callicebus cupreus ). Am. J. Primatol. 78, 326–339. DOI: 10.1002 / ajp.22450

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Картер К., Гриппо А., Пурнаджафиназарлоо Х., Рушио М. и Поргес С. (2008). Окситоцин, вазопрессин и социальность. Prog. Мозг Res . 170, 331–336. DOI: 10.1016 / S0079-6123 (08) 00427-5

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Коэн, К. В., Каламатианос, Т., Остхейзен, М. К., Порун, Р., Фолкс, К. Г., и Беннет, Н.С. (2015). Социальность и теленцефальное распределение кортикотропин-рилизинг-фактора, урокортина 3 и сайтов связывания для рецепторов CRF типа 1 и типа 2: сравнительное исследование эусоциальных голых землекопов и одиночных землекопов Cape. J. Comp. Neurol. 523, 2344–2371. DOI: 10.1002 / cne.23796

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Краббе, Дж. К., Вальстен, Д., и Дудек, Б. С. (1999). Генетика поведения мышей: взаимодействие с лабораторной средой. Наука 284, 1670–1672. DOI: 10.1126 / science.284.5420.1670

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Кроули, Дж. Н., Герфен, К. Р., Рогавски, М. А., Сибли, Д. Р., Сколник, П., и Рэй, С. (ред.). (2001). Текущие протоколы в неврологии . Хобокен, Нью-Джерси: John Wiley and Sons, Inc. Доступно в Интернете по адресу: http://www.currentprotocols.com/WileyCDA/CPUnit/refId-ns0826.html

Дэвис, Г. Т., Васкес, Р. А., Пулин, Э., Ода, Э., Базан-Леон, Э.А., Эбенспергер, Л.А., и др. (2016). Octodon degus Род и социальный состав. J. Mammal. 97, 361–372. DOI: 10.1093 / jmammal / gyv182

CrossRef Полный текст | Google Scholar

ДеВриз, А.С., Джонсон, К.Л., и Картер, К.С. (1997). Знакомство и пол влияют на социальные предпочтения степных полевок ( Microtus ochrogaster ). Банка. J. Zool. 75, 295–301. DOI: 10.1139 / z97-037

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Дональдсон (2010).Мы такие же, но разные: устранение академических различий в изучении мозга и поведения. Фронт. Behav. Neurosci. 4:41. DOI: 10.3389 / fnbeh.2010.00041

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Эбенспергер, Л.А., Чеш, А.С., Кастро, Р.А., Толхуизен, Л.О., Куиричи, В., Бургер, Дж. Р. и др. (2009). Нестабильность правит социальными группами у грызуна-заводчика Octodon degus . Этология 115, 540–554. DOI: 10.1111 / j.1439-0310.2009.01635.x

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Эбенспергер, Л. А., Собреро, Р., Квиричи, В., Кастро, Р. А., Толхуисен, Л. О., Варгас, Ф., и др. (2012). Экологические драйверы группы, проживающей в двух популяциях грызунов, выращиваемых совместно, Octodon degus . Behav. Ecol. Sociobiol. 66, 261–274. DOI: 10.1007 / s00265-011-1274-3

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Эбенспергер, Л.А., Велозу, К., и Валлем, П.К. (2002). Гнездятся ли и выкармливают ли самки своих детенышей совместно? J. Ethol. 20, 143–146. DOI: 10.1007 / s10164-002-0063-x

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Эбенспергер, Л. А., и Валлем, П. К. (2002). Группирование увеличивает способность социального грызуна, Octodon degus , обнаруживать хищников при использовании открытых микроместообитаний. Oikos 98, 491–497. DOI: 10.1034 / j.1600-0706.2002.980313.x

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Фишер, Э.К., Роланд, А. Б., Московиц, Н. А., Тапиа, Э. Э., Саммерс, К., Колома, Л. А. и др. (2019). Нейронные основы транспорта головастиков у ядовитых лягушек. Proc. R. Soc. B Biol. Sci. 286: 201. DOI: 10.1098 / rspb.2019.1084

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Фулк, Г. У. (1976). Заметки об активности, размножении и социальном поведении Octodon degus . J. Mammal. 57, 495–505. DOI: 10.2307 / 1379298

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Галлант, Дж.R., Traeger, L.L., Volkening, J.D., Moffett, H., Chen, P.-H., Novina, C.D., et al. (2014). Геномная основа конвергентной эволюции электрических органов. Наука 344, 1522–1525. DOI: 10.1126 / science.1254432

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Гетц, Л. Л., Картер, С. С., и Гавиш, Л. (1981). Система спаривания степной полевки, Microtus ochrogaster : полевые и лабораторные доказательства парного спаривания. Behav. Ecol.Sociobiol. 8, 189–194. DOI: 10.1007 / BF00299829

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Getz, L. L., McGuire, B., Pizzuto, T., Hofmann, J. E., and Frase, B. (1993). Социальная организация степной полевки ( Microtus ochrogaster ). J. Mammal. 74, 44–58. DOI: 10.2307 / 1381904

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Гудвин, Н. Л., Лопес, С. А., Ли, Н. С. и Бири, А. К. (2019). Сравнительная роль вознаграждения в длительных отношениях сверстников и товарищей у полевок. Horm. Behav. 111, 70–77. DOI: 10.1016 / j.yhbeh.2018.10.012

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Хакенберг, Т. Д., Вандерхофт, Л., Хуанг, Дж., Вагар, М., Александер, Дж., И Тан, Л. (2021 г.). Социальные предпочтения у крыс. J. Exp. Анальный. Поведение . 1–16. DOI: 10.1002 / jeab.686

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Харберт, К. Дж., Пеллегрини, М., Гордон, К. М., и Дональдсон, З. Р. (2020). Как предыдущий опыт создания пар повлияет на поведение моногамных степных полевок в будущем. Horm. Behav. 126: 104847. DOI: 10.1016 / j.yhbeh.2020.104847

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Hayes, L. D., Chesh, A. S., Castro, R. A., Tolhuysen, L.O., Burger, J. R., Bhattacharjee, J., et al. (2009). Последствия для пригодности группового проживания в degu Octodon degus , грызуне-размножителе множественного числа с общим уходом. Anim. Behav. 78, 131–139. DOI: 10.1016 / j.anbehav.2009.03.022

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Хейс, Л.Д., и Соломон, Н. Г. (2004). Затраты и преимущества коллективного выращивания самок степной полевки ( Microtus ochrogaster ). Behav. Ecol. Sociobiol. 56, 585–593. DOI: 10.1007 / s00265-004-0815-4

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Хофманн, Х. А., Бири, А. К., Блюмштейн, Д. Т., Кузин, И. Д., Эрли, Р. Л., Хейс, Л. Д. и др. (2014). Эволюционная основа для изучения механизмов социального поведения. Trends Ecol. Evol. 29, 581–589.DOI: 10.1016 / j.tree.2014.07.008

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Инсел, Н., Шамбо, К. Л., и Бири, А. К. (2020). Самки дегу демонстрируют высокую общительность, но не отдают предпочтение знакомым сверстникам. Behav. Процессы 174: 104102. DOI: 10.1016 / j.beproc.2020.104102

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Каламатианос, Т., Фолкс, К.Г., Остхейзен, М.К., Порун, Р., Беннет, Н.С. и Коэн, К.В.(2010). Телеэнцефальные сайты связывания окситоцина и социальная организация: сравнительное исследование эусоциальных голых землекопов и одиночных землекопов. J. Comp. Neurol. 518, 1792–1813. DOI: 10.1002 / cne.22302

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Кингсбери, М. А., Гудсон, Дж. Л. (2014). Формирование парных связей нарушается антагонизмом к рецепторам VPAC у социально моногамных зебровых зябликов. Behav. Brain Res. 272, 264–268. DOI: 10.1016 / j.bbr.2014.06.042

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Ковальчик А.С., Давила Р.Ф. и Трейнор Б.С. (2018). Влияние социального поражения на отцовское поведение и поведение парных связей у самцов калифорнийских мышей ( Peromyscus californicus ). Horm. Behav. 98, 88–95. DOI: 10.1016 / j.yhbeh.2017.12.010

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Ли, Н. С., Гудвин, Н. Л., Фрейтас, К.Э., Бири А. К. (2019). Принадлежность, агрессия и избирательность взаимоотношений со сверстниками у луговых и степных полевок. Фронт. Behav. Neurosci. 13:52. DOI: 10.3389 / fnbeh.2019.00052

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Либервирт, К., и Ван, З. (2016). Нейробиология образования пар, разрыва связей и социальной буферизации. Curr. Opin. Neurobiol. 40, 8–13. DOI: 10.1016 / j.conb.2016.05.006

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Лукас, Д., и Клаттон-Брок, Т. Х. (2013). Эволюция социальной моногамии у млекопитающих. Наука 341, 526–530. DOI: 10.1126 / science.1238677

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Мэдисон, Д. М., Фитцджеральд, Р. В., и МакШи, В. Дж. (1984). Динамика социального гнездования зимующих луговых полевок ( Microtus pennsylvanicus ): возможные последствия для круговорота популяции. Behav. Ecol. Sociobiol. 15, 9–17. DOI: 10.1007 / BF00310209

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Мэдисон, Д.М., и МакШи В. (1987). Сезонные изменения репродуктивной толерантности, расстояния и социальной организации у луговых полевок: модель микрозубов. Am. Zool. 27, 899–908. DOI: 10.1093 / icb / 27.3.899

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Мадрид, Дж. Э., Паркер, К. Дж., И Офир, А. Г. (2020). Вариативность, пластичность и альтернативные тактики спаривания: пересмотр того, что мы знаем о социально моногамной степной полевке. Adv. Изучите поведение. 52, 203–242. DOI: 10.1016 / bs.asb.2020.02.001

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Manger, P., Cort, J., Ebrahim, N., Goodman, A., Henning, J., Karolia, M., et al. (2008). Неужели неврология 21 века слишком сосредоточена на модели функции и дисфункции мозга крысы / мыши? Фронт. Нейроанат. 2: 5. DOI: 10.3389 / нейро.05.005.2008

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Mangiamele, L.A., Fuxjager, M.J., Schuppe, E.R., Taylor, R.S., Hödl, W., и Прейнингер, Д. (2016). Повышенная андрогенная чувствительность в мышечной системе задних конечностей знаменует собой эволюцию производных жестов. Proc. Natl. Акад. Sci. США. 113, 5664–5669. DOI: 10.1073 / pnas.1603329113

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Мартин, Л. Б., Трейнор, Б. К., Фини, М. С., и Нельсон, Р. Дж. (2007). Активность HPA, а также неотическое и тревожное поведение различаются у видов peromyscus . Gen. Comp.Эндокринол. 151, 342–350. DOI: 10.1016 / j.ygcen.2007.02.001

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

МакШи, У. Дж. (1990). Социальная толерантность и ближайшие механизмы расселения среди зимних групп луговых полевок, Microtus pennsylvanicus . Anim. Поведение . 39, 346–351. DOI: 10.1016 / S0003-3472 (05) 80880-2

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Мой, С. С., Надлер, Дж. Дж., Перес, А., Барбаро, Р. П., Джонс, Дж.М., Магнусон Т. Р. и др. (2004). Коммуникабельность и предпочтение социальной новизны в пяти инбредных линиях: подход к оценке аутичного поведения у мышей. Genes Brain Behav. 3, 287–302. DOI: 10.1111 / j.1601-1848.2004.00076.x

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Ондрасек, Н. Р., Уэйд, А., Буркхард, Т., Хсу, К., Нгуен, Т., Пост, Дж. И др. (2015). Средовая модуляция аффилиативного поведения однополых самок луговых полевок ( Microtus pennsylvanicus ). Physiol. Behav. 140, 118–126. DOI: 10.1016 / j.physbeh.2014.12.021

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Паркер, К. Дж., И Ли, Т. М. (2003). Самки луговых полевок ( Microtus pennsylvanicus ) демонстрируют предпочтения однополых партнеров. J. Comp. Psychol. 117, 283–289. DOI: 10.1037 / 0735-7036.117.3.283

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Фелпс, С. М., Кэмпбелл, П., Чжэн, Д.-J., И Офир, А. Г. (2010). Победить буджум: сравнительные подходы к нейробиологии социального поведения. Нейрофармакология 58, 17–28. DOI: 10.1016 / j.neuropharm.2009.06.043

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Quirici, V., Faugeron, S., Hayes, L.D., and Ebensperger, L.A. (2011). Отсутствие родовой структуры в популяции грызунов группового проживания Octodon degus . Behav. Ecol. 22, 248–254. DOI: 10.1093 / beheco / arq196

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Рубинштейн, Д.Р., Хофманн, Х.А. (2015). Ближайшие пути, лежащие в основе социального поведения. Curr. Opin. Behav. Sci. 6, 154–159. DOI: 10.1016 / j.cobeha.2015.11.007

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Schweinfurth, M. K., Neuenschwander, J., Engqvist, L., Schneeberger, K., Rentsch, A. K., Gygax, M., et al. (2017). Формируют ли самки норвежских крыс социальные связи? Behav. Ecol. Sociobiol. 71:98. DOI: 10.1007 / s00265-017-2324-2

CrossRef Полный текст | Google Scholar

Смит, К.Дж., Уилкинс, К. Б., Ли, С., Тулимьери, М. Т., и Виенема, А. Х. (2018). Опиоидные рецепторы мю Nucleus accumbens регулируют контекстно-зависимые социальные предпочтения у молодых крыс. Психонейроэндокринология 89, 59–68. DOI: 10.1016 / j.psyneuen.2017.12.017

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Смит, К. Дж. У., Могаверо, Дж. Н., Тулимиери, М. Т., и Виенема, А. Х. (2017). Участие системы окситоцина в прилежащем ядре в регуляции подросткового поведения, направленного на поиск социальных новинок. Horm. Behav. 93, 94–98. DOI: 10.1016 / j.yhbeh.2017.05.005

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Смит, К. Дж. У., Уилкинс, К. Б., Могаверо, Дж. Н., и Виенема, А. Х. (2015). Исследование социальной новизны у молодых крыс: модуляция μ-опиоидной системой. J. Neuroendocrinol. 27, 752–764. DOI: 10.1111 / jne.12301

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Swapna, I., Ghezzi, A., York, J.М., Маркхэм, М. Р., Холлинг, Д. Б., Лу, Ю. и др. (2018). Электростатическая настройка калиевого канала у электрических рыбок. Curr. Биол. 28, 2094–2102. DOI: 10.1016 / j.cub.2018.05.012

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Таборски М., Хофманн Х.А., Бири А.К., Блюмштейн Д.Т., Хейс Л.Д., Лейси Э.А. и др. (2015). Таксон имеет значение: содействие интегративным исследованиям социального поведения: рабочая группа NESCent по интегративным моделям социальности позвоночных: эволюция, механизмы и эмерджентные свойства. Trends Neurosci. 38, 189–191. DOI: 10.1016 / j.tins.2015.01.004

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Чабовский А.В., Савинецкая Л.Е., Овчинникова Н.Л., Сафонова А.В., Ильченко О.Н., Сапожникова С.Р. и др. (2019). Коммуникабельность и создание пар у песчанок: сравнительное экспериментальное исследование. Curr. Zool. 65, 363–373. DOI: 10.1093 / cz / zoy078

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Вебер, Дж.Н., Петерсон, Б. К., Хокстра, Х. Э. (2013). Дискретные генетические модули ответственны за сложную эволюцию норы у мышей Peromyscus . Природа 493, 402–405. DOI: 10.1038 / природа11816

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Уильямс, Дж. Р., Картер, С. С. и Инсел, Т. (1992a). Развитию партнерских предпочтений у самок степных полевок способствует спаривание или центральная инфузия окситоцина. Ann. Акад. Sci. 652, 487–489.DOI: 10.1111 / j.1749-6632.1992.tb34393.x

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Уильямс, Дж. Р., Катания, К. К., и Картер, К. С. (1992b). Развитие партнерских предпочтений у самок степной полевки ( Microtus ochrogaster ): роль социального и сексуального опыта. Horm. Поведение . 26, 339–349. DOI: 10.1016 / 0018-506X (92)

-F

PubMed Аннотация | CrossRef Полный текст | Google Scholar

Сравнительная оценка отчетов федеральной нефтегазовой фискальной системы

BOEM и Бюро землепользования (BLM) стремятся обеспечить получение населением справедливой прибыли от государственных энергоресурсов.За последнее десятилетие BOEM и BLM выполнили две комплексные оценки, в которых анализируется федеральная фискальная система нефтегазовой отрасли с аналогичными юрисдикциями. Отчеты, ссылки на которые приведены ниже, содержат полезный анализ и инструменты, которые помогут обоим агентствам в достижении этой цели.

BOEM и BLM заказали эти отчеты в ответ на рекомендации Счетной палаты (GAO), изложенные в следующих публикациях:

  • Роялти на нефть и газ: Федеральная система сбора доходов от нефти и газа требует всесторонней переоценки (GAO-08-691). В 2008 году Управление внутренних дел рекомендовало Министерству внутренних дел периодически собирать данные и информацию и проводить «анализы, чтобы определить, как федеральное правительство воспринимает и привлекательность для нефтегазовых инвесторов в каждом федеральном нефтегазовом регионе по сравнению с другими регионами. владельцы ресурсов ».
  • Нефтегазовые ресурсы: внутренние меры, необходимые для обеспечения справедливой прибыли (GAO-14-50). В 2014 году GAO рекомендовало Министерству внутренних дел «установить документированные процедуры для определения того, когда проводить периодические оценки всей налогово-бюджетной системы.”

BOEM и BLM впервые провели оценку в 2011 году, а затем установили процедуры для проведения комплексного сравнительного исследования каждые десять лет или раньше с учетом значительных изменений рыночных условий. Учитывая несколько значительных изменений, отдел внутренних дел решил подготовить следующий отчет в 2018 году.

При рассмотрении этих отчетов важно отметить, что правительства преследуют множество различных целей. Эти цели включают получение справедливой рыночной стоимости арендованных земель и передаваемых прав; содействие ответственному развитию ресурсов и энергетики, частным инвестициям и занятости; энергетическая безопасность; и охрана окружающей среды, среди прочего.Каждый правительственный и регулирующий режим определяет и уравновешивает свои цели на основе сложного набора законов, обстоятельств и политик, и этот баланс может меняться по мере изменения условий и политики с течением времени. Все эти факторы необходимо взвесить при определении соответствующих условий аренды нефти и газа.

Сравнительная оценка традиционных и молекулярных методов, включая секвенирование нанопор MinION, для исследования качества воды

  • 1.

    UN. Цели устойчивого развития Организации Объединенных Наций , https: // устойчивое развитие.un.org/ (2019).

  • 2.

    Уорнер, Н. Р., Леви, Дж., Харпп, К. и Фарруджиа, Ф. Качество питьевой воды в долине Катманду в Непале: обзор и оценка характеристик отдельных контролируемых участков. Hydrogeology Journal 16 , 321–334 (2008).

    CAS ОБЪЯВЛЕНИЯ Статья Google Scholar

  • 3.

    Шреста, С., Харамото, Э., Малла, Р. и Нишида, К. Риск диареи из-за неглубоких подземных вод, загрязненных энтеропатогенами, в долине Катманду, Непал. Журнал воды и здоровья 13 , 259–269 (2015).

    Артикул Google Scholar

  • 4.

    Субеди М. и Ариал М. Общественное мнение о питьевой воде из банок и ее бактериологическом анализе. Nepal Med Coll J 12 , 110–114 (2010).

    CAS PubMed Google Scholar

  • 5.

    Силванус В., Гупта Р. К. и Шрешта С.R. Оценка водоснабжения и микробиологического качества воды в школах в сельской долине Катманду, Непал. Nepal Med Coll J 18 , 44–47 (2016).

    Google Scholar

  • 6.

    Карки, А. и др. . Экологическая динамика фекального загрязнения и Salmonella Typhi и Salmonella Paratyphi A в муниципальной питьевой воде Катманду. Тропические болезни, которым не уделяется должного внимания 10 , e0004346 (2016).

    Артикул Google Scholar

  • 7.

    Удмале П., Исидаира Х., Тапа Б. Р. и Шакья Н. М. Состояние внутреннего спроса на воду: дефицит предложения в долине Катманду, Непал. Вода 8 , 196 (2016).

    Артикул Google Scholar

  • 8.

    Прасай Т., Лехак Б., Джоши Д. Р. и Барал М. П. Микробиологический анализ питьевой воды долины Катманду. Научный мир 5 , 112–114 (2007).

    Артикул Google Scholar

  • 9.

    APHA. Стандартные методы исследования воды и сточных вод, Американская ассоциация общественного здравоохранения / Американская ассоциация водопроводных сооружений / Федерация водной среды, Вашингтон, округ Колумбия (2015).

  • 10.

    ВОЗ. Руководство по качеству питьевой воды: четвертое издание, включающее первое дополнение. Женева: Всемирная организация здравоохранения (2017).

  • 11.

    ЕС. Директива 2006/7 / EC Европейского парламента и Совета от 16 февраля 2006 г. «Об управлении качеством воды для купания» и отмена Директивы 76/160 / EEC. Официальный журнал Европейского Союза L64, стр. 37–51 (2006).

  • 12.

    ВОЗ. Рекомендации ВОЗ по научным, аналитическим и эпидемиологическим разработкам, относящимся к параметрам качества воды для купания в Директиве по воде для купания (2006/7 / EC). (2018).

  • 13.

    Грубер, Дж. С., Эркумен, А. и Колфорд, Дж. М. мл. Колиформные бактерии как индикаторы диарейного риска в питьевой воде в домашних условиях: систематический обзор и метаанализ. PloS one 9 , e107429 (2014).

    ADS Статья Google Scholar

  • 14.

    Харвуд В. Дж., Стейли К., Бэджли Б. Д., Борхес К. и Корайкич А. Маркеры отслеживания источника микробов для обнаружения фекального загрязнения в окружающей среде: взаимосвязь между патогенами и последствиями для здоровья человека. Обзоры микробиологии FEMS 38 , 1–40 (2014).

    CAS Статья Google Scholar

  • 15.

    Филд, К. Г. и Самадпур, М. Отслеживание источников фекалий, индикаторная парадигма и управление качеством воды. Исследования воды 41 , 3517–3538 (2007).

    CAS Статья Google Scholar

  • 16.

    Онгли, Э. Мониторинг качества воды - Практическое руководство по разработке и осуществлению программ исследований и мониторинга качества пресной воды. Программа ООН по окружающей среде и Всемирная организация здравоохранения (1996).

  • 17.

    Бартрам, Дж., Балланс, Р. и Уорлд Хелс, О. Мониторинг качества воды: практическое руководство по разработке и осуществлению программ исследований и мониторинга качества пресной воды (1996).

  • 18.

    Генсбергер, Э. Т. и др. . Оценка количественной ПЦР в сочетании с обработкой PMA для молекулярной оценки микробного качества воды. Исследования воды 67 , 367–376 (2014).

    CAS Статья Google Scholar

  • 19.

    Бреттар И. и Хёфле М. Г. Молекулярная оценка бактериальных патогенов - вклад в безопасность питьевой воды. Текущее мнение в области биотехнологии 19 , 274–280 (2008).

    CAS Статья Google Scholar

  • 20.

    Шанг, К. и др. . Оценка методов измерения микробной опасности в водах для купания: сравнительное исследование. PloS one 11 , e0155848 (2016).

    Артикул Google Scholar

  • 21.

    Виньола, М., Вернер, Д., Уэйд, М. Дж., Мейнет, П. и Давенпорт, Р. Дж. Среда формирует микробное сообщество фильтров для воды, влияя на качество сточных вод. Исследования водных ресурсов 129 , 499–508 (2018).

    Артикул Google Scholar

  • 22.

    Тан, Б. и др. . Секвенирование следующего поколения (NGS) для оценки микробиологического качества воды: текущий прогресс, проблемы и будущие возможности. Границы микробиологии 6 , 1027 (2015).

    PubMed PubMed Central Google Scholar

  • 23.

    Нобл, Р. Т. и Вайсберг, С. Б. Обзор технологий быстрого обнаружения бактерий в рекреационных водах. Журнал воды и здоровья 3 , 381–392 (2005).

    Артикул Google Scholar

  • 24.

    Ху, Ю. О. и др. . Стационарные и портативные подходы на основе последовательности для отслеживания загрязнения сточных вод в городских системах ливневой канализации. Научные отчеты 8 , 11907 (2018).

    ADS Статья Google Scholar

  • 25.

    Цай, Л. и Чжан, Т. Обнаружение бактериальных патогенов человека на очистных сооружениях с помощью высокопроизводительного метода секвенирования с использованием дробовика. Наука об окружающей среде и технологии 47 , 5433–5441 (2013).

    CAS ОБЪЯВЛЕНИЯ Статья Google Scholar

  • 26.

    Лу, Х. и др. . Бактериальные патогены и состав сообществ в современных системах очистки сточных вод выявлены с помощью метагеномного анализа на основе высокопроизводительного секвенирования. PLoS One 10 , e0125549 (2015).

    Артикул Google Scholar

  • 27.

    Benítez-Páez, A., Portune, K. J. & Sanz, Y. Разрешение на уровне видов ампликонов гена 16S рРНК, секвенированных с помощью портативного секвенатора нанопор MinION ™. GigaScience 5 , 4 (2016).

    Артикул Google Scholar

  • 28.

    Lan, Y., Rosen, G. & Hershberg, R. Менее консервативные по своим последовательностям гены-маркеры полезны для прогнозирования уровней общегеномного сходства между близкородственными прокариотическими штаммами. Микробиом 4 , 18 (2016).

    Артикул Google Scholar

  • 29.

    Cui, Q., Fang, T., Huang, Y., Dong, P. & Wang, H. Оценка разнообразия, численности и рисков для здоровья бактериальных патогенов в городской рекреационной воде с помощью секвенирования ампликонов следующего поколения и количественная ПЦР. Journal of Environment Sciences 57 , 137–149 (2017).

    Артикул Google Scholar

  • 30.

    Ахмед, W. и др. . Подходы Toolbox с использованием молекулярных маркеров и наборов данных ампликона гена 16S рРНК для выявления фекального загрязнения поверхностных вод. Заявл. Environ. Microbiol. 81 , 7067–7077 (2015).

    CAS Статья Google Scholar

  • 31.

    Батиста А. М. М. и др. . Микробиологическая безопасность небольшой системы распределения воды: оценка потенциально патогенных бактерий с использованием передовых методов секвенирования. Water Science and Technology: Water Supply 18 , 391–398 (2018).

    Google Scholar

  • 32.

    Козич, Дж. Дж., Весткотт, С. Л., Бакстер, Н. Т., Хайлендер, С. К. и Шлосс, П. Д. Разработка стратегии двухиндексного секвенирования и конвейера курирования для анализа данных последовательностей ампликонов на платформе секвенирования MiSeq Illumina. Заявл. Environ. Microbiol. 79 , 5112–5120 (2013).

    CAS Статья Google Scholar

  • 33.

    Нив, М. и др. . Множественные подходы к отслеживанию микробных источников в тропиках северной Австралии. MicrobiologyOpen 3 , 860–874 (2014).

    Артикул Google Scholar

  • 34.

    Pettengill, E. A., Pettengill, J. B. & Binet, R. Филогенетический анализ Shigella и энтероинвазивной Escherichia coli для идентификации молекулярных эпидемиологических маркеров: сравнительный анализ полногенома не поддерживает определение различных родов. Границы микробиологии 6 , 1573 (2016).

    Артикул Google Scholar

  • 35.

    Zuo, G., Xu, Z. & Hao, B. Штаммы Shigella не являются клонами Escherichia coli, а являются сестринскими видами в роду Escherichia. Геномика, протеомика и биоинформатика 11 , 61–65 (2013).

    Артикул Google Scholar

  • 36.

    Труонг, Д.Т. и др. . MetaPhlAn2 для расширенного метагеномного таксономического профилирования. Природные методы 12 , 902 (2015).

    CAS Статья Google Scholar

  • 37.

    Espindola, A. S. et al. . Выявление наличия штаммов Aspergillus flavus, продуцирующих афлатоксин, с использованием секвенирования РНК и электронных зондов в качестве инструмента транскриптомного скрининга. PloS one 13 , e0198575 (2018).

    Артикул Google Scholar

  • 38.

    Varma, M. et al. . Количественный ПЦР-анализ в режиме реального времени общих и устойчивых к моноазиду пропидия фекальных индикаторных бактерий в сточных водах. Water Research 43 , 4790–4801 (2009).

    CAS Статья Google Scholar

  • 39.

    Панг, Y.-C., Xi, J.-Y., Xu, Y., Huo, Z.-Y. И Ху, Х.-Й.Сдвиги живого бактериального сообщества во вторичных сточных водах в результате дезинфекции хлором, выявленные с помощью высокопроизводительного секвенирования Miseq в сочетании с обработкой моноазидом пропидия. Прикладная микробиология и биотехнология 100 , 6435–6446 (2016).

    CAS Статья Google Scholar

  • 40.

    Агудель Р. М. и др. . Мониторинг бактериального фекального загрязнения воды с помощью мультиплексного ПЦР-анализа в реальном времени на Bacteroides spp.и фекальные энтерококки. Water SA 36 (2010).

  • 41.

    Forootan, A. et al. . Методы определения предела обнаружения и предела количественного определения в количественной ПЦР в реальном времени (qPCR). Биомолекулярное обнаружение и количественная оценка 12 , 1–6 (2017).

    CAS Статья Google Scholar

  • 42.

    DWSS. Национальные стандарты качества питьевой воды. Катманду: Департамент водоснабжения и канализации (2005).

  • 43.

    HSE. Утвержденный перечень биологических агентов. Третье издание. Мерсисайд: Управление по охране труда и технике безопасности (2013 г.).

  • 44.

    Калус, С. Т., Иджаз, У. З. и Пинто, А. Дж. NanoAmpli-Seq: рабочий процесс для секвенирования ампликонов для смешанных микробных сообществ на платформе секвенирования нанопор. GigaScience 7 , giy140 (2018).

    Артикул Google Scholar

  • 45.

    Theuns, S. и др. . Секвенирование нанопор как революционный инструмент диагностики комплексов вирусных кишечных заболеваний свиней позволяет идентифицировать кобувирус свиней как важный кишечный вирус. Научные отчеты 8 , 9830 (2018).

    ADS Статья Google Scholar

  • 46.

    Рэймс, Э. и Макдональд, Дж. Оценка секвенирования нанопор MinION для быстрого генотипирования энтеровирусов. Исследование вирусов 252 , 8–12 (2018).

    CAS Статья Google Scholar

  • 47.

    Quick, J. et al. . Метод мультиплексной ПЦР для секвенирования MinION и Illumina геномов вируса Зика и других вирусов непосредственно из клинических образцов. природных протоколов 12 , 1261 (2017).

    CAS Статья Google Scholar

  • 48.

    Тайлер А. Д. и др. . Оценка устройства для секвенирования MinION от Oxford Nanopore для приложений микробного секвенирования всего генома. Научные отчеты 8 , 10931 (2018).

    ADS Статья Google Scholar

  • 49.

    APHA. Стандартные методы исследования воды и сточных вод . 21-е издание (Американская ассоциация общественного здравоохранения / Американская ассоциация водопроводных сооружений / Федерация водной среды, 2015 г.).

  • 50.

    Козич, Дж. Дж., Весткотт, С. Л., Бакстер, Н. Т., Хайлендер, С. К. и Шлосс, П. Д. Разработка стратегии секвенирования с двумя индексами и конвейера курирования для анализа данных последовательностей ампликонов на платформе секвенирования MiSeq Illumina. Прикладная и экологическая микробиология 79 , 5112, https://doi.org/10.1128/AEM.01043-13 (2013).

    CAS Статья PubMed PubMed Central Google Scholar

  • 51.

    Каллахан, Б. Дж. и др. . DADA2: вывод образца с высоким разрешением из данных ампликона Illumina. Природные методы 13 , 581 (2016).

    CAS Статья Google Scholar

  • 52.

    Rognes, T., Flouri, T., Nichols, B., Quince, C. & Mahé, F. VSEARCH: универсальный инструмент с открытым исходным кодом для метагеномики. PeerJ 4 , e2584 – e2584, https://doi.org/10.7717/peerj.2584 (2016).

    Артикул PubMed PubMed Central Google Scholar

  • Сравнительная оценка наблюдений формальдегида TROPOMI и OMI с измерениями столбца сети MAX-DOAS

    Статус проверки : этот препринт в настоящее время находится на рассмотрении журнала ACP.

    Изабель Де Смедт 1 , Гайя Пинарди 1 , Корин Вигуру 1 , Стивен Компернолле 1 , Алкис Байс 2 , Нурия Бенавент 3 , Фолкерт Боерсма 4,5183 6 , Себастьян Доннер 7 , Кай-Уве Эйхманн 8 , Паскаль Хедельт 6 , Франсуа Хендрик 1 , Хитоши Ири 9 , Винод Кумар 7 , Жан-Кристофер Ламбаво 1 Лангерок 1 , Кристоф Леро 1 , Ченг Лю 10 , Диего Лойола 6 , Анки Питерс 4 , Андреас Рихтер 8 , Клаудиа Инес Ривера Карденас 6 Джордж Райан 12,13 , Винаяк Синха 14 , Николас Тейс 1 , Йонас Влитинк 1 , Томас Вагнер 7 , Тинг Ван 15 , Хуан Ю 1 и Мишель Ван Руз Изабель Де Смедт и др.Изабель Де Смедт 1 , Гайя Пинарди 1 , Корин Вигуру 1 , Стивен Компернолле 1 , Алкис Байс 2 , Нурия Бенавент 3 , Фолкерт Боерсма 4,5183 6 , Себастьян Доннер 7 , Кай-Уве Эйхманн 8 , Паскаль Хедельт 6 , Франсуа Хендрик 1 , Хитоши Ири 9 , Винод Кумар 7 , Жан-Кристофер Ламбаво 1 Лангерок 1 , Кристоф Леро 1 , Ченг Лю 10 , Диего Лойола 6 , Анки Питерс 4 , Андреас Рихтер 8 , Клаудиа Инес Ривера Карденас 6 Джордж Райан 12,13 , Винаяк Синха 14 , Николас Тейс 1 , Йонас Влитинк 1 , Томас Вагнер 7 , Тинг Ван 15 , Хуан Ю 1 и Мишель Ван Руз
    • 1 Королевский бельгийский институт космической аэрономии (BIRA-IASB), Ringlaan 3, 1180 Uccle, Бельгия
    • 2 Лаборатория атмосферной физики, Университет Аристотеля в Салониках (AUTH), Салоники, Греция
    • 3 Департамент химии атмосферы и климата, Институт физической химии Рокасолано (CSIC), Мадрид, Испания
    • 4 Королевский метеорологический институт Нидерландов (KNMI), Де Билт, Нидерланды
    • 5 Группа метеорологии и качества воздуха, Университет Вагенингена , Нидерланды
    • 6 Institut für Methodik der Fernerkundung (IMF), Deutsches Zentrum für Luft und Raumfahrt (DLR), Oberpfaffenhofen, Германия
    • 7 Max-Planck-Institut für Chemie (MPI-C) Германия
    • 8 Институт Управление физики окружающей среды, Бременский университет (IUP-B), Бремен, Германия
    • 9 Центр дистанционного зондирования окружающей среды, Университет Чиба (Чиба), Чиба, Япония
    • 10 Кафедра точного машиностроения и точного приборостроения , Университет науки и технологий Китая, Хэфэй, Китай
    • 11 Centro de Ciencias de la Atmósfera, Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), Мехико, Мексика
    • 12 Школа наук о Земле Университета Мельбурн, Мельбурн, Австралия
    • 13 Центр передового опыта ARC в области изучения климатических систем, Сидней, Австралия
    • 14 Департамент наук о Земле и окружающей среде, Индийский институт научного образования и исследований (IISER), Мохали, Индия
    • 15 дюйм Институт физики атмосферы Китайской академии наук (CAS), Пекин, Китай
    • 1 Королевский бельгийский институт космической аэрономии (BIRA-IASB), Ringlaan 3, 1180 Uccle, Бельгия
    • 2 Лаборатория атмосферной физики, Университет Аристотеля в Салониках (AUTH), Салоники, Греция
    • 3 Департамент химии атмосферы и климата, Институт физической химии Рокасолано (CSIC), Мадрид, Испания
    • 4 Королевский метеорологический институт Нидерландов (KNMI), Де Билт, Нидерланды
    • 5 Группа метеорологии и качества воздуха, Университет Вагенингена , Нидерланды
    • 6 Institut für Methodik der Fernerkundung (IMF), Deutsches Zentrum für Luft und Raumfahrt (DLR), Oberpfaffenhofen, Германия
    • 7 Max-Planck-Institut für Chemie (MPI-C) Германия
    • 8 Институт физики окружающей среды Бременского университета (IUP-B), Бремен, Германия
    • 9 Центр дистанционного зондирования окружающей среды, Университет Чиба (Чиба U), Тиба, Япония
    • 10 Департамент точности Машины и прецизионные приборы, Университет науки и технологий Китая, Хэфэй, Китай
    • 11 Centro de Ciencias de la Atmósfera, Национальный автономный университет Мексики (UNAM), Мехико, Мексика
    • 12 Школа наук о Земле , Мельбурнский университет, Мельбурн, Австралия
    • 13 Центр передового опыта ARC в области изучения климатических систем, Сидней, Австралия
    • 14 Департамент наук о Земле и окружающей среде, Индийский институт S Научное образование и исследования (IISER), Мохали, Индия
    • 15 Институт физики атмосферы Китайской академии наук (CAS), Пекин, Китай
    Скрыть сведения об авторе Поступила: 5 мая 2021 г. - Принята к рассмотрению: 7 мая 2021 г. - Начало обсуждения: 10 мая 2021 г.

    Инструмент мониторинга тропосферы (ТРОПОМИ), запущенный в октябре 2017 года на борту спутника Sentinel-5 Precursor (S5P), отслеживает состав атмосферы Земли с беспрецедентным разрешением по горизонтали, равным 3.5 × 5,5 км 2 . В этой статье оцениваются характеристики рабочего продукта TROPOMI с формальдегидом (HCHO) по сравнению с его предшественником, продуктом OMI HCHO QA4ECV, в различных пространственных и временных масштабах. Параллельная разработка двух алгоритмов способствовала согласованности продуктов, что облегчает создание долгосрочных комбинированных временных рядов. Основное различие между двумя спутниковыми продуктами связано с использованием различных облачных алгоритмов, что приводит к положительному смещению OMI по сравнению с TROPOMI до 30% в тропических регионах.Мы показываем, что после отключения явной поправки на эффекты облачности два набора данных приходят в отличное согласие. Для средних и больших вертикальных колонок HCHO (больше 5 × 10 15 мол. См, −2 ) среднее смещение между колонками OMI и TROPOMI HCHO не превышает 10% (<0,4 × 10 15 мол. См. −2 ). Для нижних столбцов наблюдения OMI показывают оставшееся положительное смещение около 20% (<0,8 × 10 15 мол. См −2 ) по сравнению с TROPOMI в регионах средних широт.Здесь мы также используем глобальную сеть из 18 приборов MAX-DOAS для проверки обоих спутниковых датчиков для большого диапазона столбцов HCHO. Эта работа дополняет исследование Vigouroux et al. (2020), где глобальная сеть FTIR используется для проверки работоспособности продукта TROPOMI HCHO. В соответствии с исследованием проверки FTIR, мы обнаружили, что для столбцов с повышенным содержанием HCHO данные TROPOMI систематически низкие (-25% для столбцов HCHO размером более 8 × 10 15 мол. См -2 ), в то время как значительного смещения не обнаружено. для значений столбца среднего диапазона.Мы также показываем, что данные OMI и TROPOMI представляют эквивалентные отклонения для больших уровней HCHO. Однако TROPOMI значительно улучшает точность наблюдений HCHO в коротких временных масштабах и для столбцов с низким HCHO. Мы показываем, что по сравнению с OMI точность столбцов TROPOMI HCHO улучшена на 25% для отдельных пикселей и до 3 раз при рассмотрении среднесуточных значений в кругах радиусом 20 км. Точность проверки, полученная при ежедневных наблюдениях TROPOMI, сравнима с точностью, полученной при ежемесячных наблюдениях OMI.Чтобы проиллюстрировать улучшенные характеристики TROPOMI в улавливании слабых сигналов HCHO, мы представляем четкое обнаружение улучшений столбца HCHO, связанных с выбросами судов в Индийском океане. Это достигается за счет усреднения данных за гораздо более короткий период (3 месяца), чем требовалось для предыдущих датчиков, и открывает новые перспективы для изучения выбросов ЛОС при транспортировке и связанных с ними химических взаимодействий в атмосфере.

    Изабель Де Смедт и др.

    Просмотрено

    Всего просмотров статьи: 646 (включая HTML, PDF и XML)
    HTML PDF XML Всего Приложение BibTeX EndNote
    454 184 8 646 34 3 6
    • HTML: 454
    • PDF: 184
    • XML: 8
    • Всего: 646
    • Дополнение: 34
    • BibTeX: 3
    • Конечное примечание: 6
    Просмотры и загрузки (рассчитано с 10 мая 2021 г.)
    Месяц HTML PDF XML Всего
    май 2021 г. 323 135 5 463
    июн 2021 106 39 3 148
    июл 2021 25 10 0 35
    Общее количество просмотров и загрузок (рассчитано с 10 мая 2021 г.)
    Месяц HTML просмотров PDF загрузок XML загрузок
    май 2021 г. 323 135 5
    июн 2021 429 174 8
    июл 2021 454 184 8

    Просмотрено (географическое распределение)

    Всего просмотров статьи: 647 (включая HTML, PDF и XML) Из них 647 с географическим определением и 0 с неизвестным происхождением.

    Всего: 0
    HTML: 0
    PDF: 0
    XML: 0

    Обсуждено

    Последнее обновление: 17 Июл 2021

    .

    Об авторе

    alexxlab administrator

    Оставить ответ