Сравнительный подход в оценке: Сравнительный подход в оценке

Сравнительный подход в оценке: Сравнительный подход в оценке

Сравнительный подход в оценке

Сравнительный подход в оценке (comparative approach to valuation) – совокупность приемов и методов оценки, позволяющая определить рыночную стоимость объекта на основе фактической цены, по которой совершались сделки купли-продажи похожих объектов, скорректированной с учетом выявленных оценщиком отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога.

Сравнительный подход в оценке (рыночный подход) используется в оценочной практике наряду с доходным и затратным подходами. Необходимое условие применения сравнительного подхода – наличие достаточных и достоверных данных о фактической цене купли-продажи объектов в комплексе с информацией, отражающей черты, свойственные этим объектам, и позволяющей установить степень сходства. При этом оценивают стоимость всех видов собственности (материальные, нематериальные и финансовые активы) и предприятия (бизнеса) – определяют рыночную стоимость акционерного капитала предприятия.

Критерии сопоставимости (сравнения) аналогичных объектов с оцениваемым зависят от его вида, целей оценки и других факторов. Например, при оценке стоимости предприятия (бизнеса) степень сходства определяют путем сопоставления величины специально рассчитываемых для этих целей финансовых коэффициентов; при оценке стоимости материальных активов главную роль играют такие элементы сравнения, как время продажи, местонахождение объекта, физические характеристики (площадь, наличие дополнительных улучшений, степень износа и т.д.).

Сравнительный подход в оценке осуществляют с помощью различных методов, применение которых зависит от конкретных условий и задач оценки (в частности, методов рынка капитала (компании-аналога), сделок, отраслевых коэффициентов (соотношений) и др.). Так, отличительной чертой методов сравнительного подхода в оценке стоимости предприятия (бизнеса) является использование ценовых мультипликаторов, рассчитываемых по компаниям-аналогам и отражающих соотношение между рыночной ценой акционерного капитала (его части) и финансовыми показателями (прямыми или косвенными) доходности предприятия (прибыль, денежный поток, дивиденды, балансовая стоимость и др.).

Оценка предприятия на основе сравнительного подхода предполагает использование в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции). Инвестор, вкладывая средства в бизнес, использует принцип альтернативных инвестиций, то есть стремится получить максимальный доход на размещенный капитал при одинаковом уровне риска. В сходных предприятиях соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, денежный поток, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость активов в значительной степени совпадает.

Сравнительный подход в оценке бизнеса включает в зависимости от цели, объекта и конкретных условий оценки три основных метода:

  1. метод компании-аналога предполагает использование в качестве базы для сравнения реальную цену купли-продажи, сложившуюся на фондовом рынке. Метод применяется для оценки неконтрольного пакета акций;
  2. метод сделок основан на использовании цены купли-продажи как контрольного пакета акций, так и предприятия в целом. Сфера применения данного метода — оценка предприятия или контрольного пакета акций;
  3. метод отраслевых коэффициентов предполагает использование специальных формул, ценовых показателей и информации о продажах компаний. Сфера применения — ограниченный круг отраслей и конкретного бизнеса, имеющих узкую номенклатуру производства товаров и услуг.

Сравнительный подход в оценке стоимости недвижимости включает два основных метода:

  1. соотнесения цены и дохода;
  2. сравнительного анализа продаж.

При методе соотнесения цены и дохода используют показатели, рассчитанные по сопоставимым объектам недвижимости: валовой рентный мультипликатор, общая ставка капитализации и др. При методе сравнительного анализа продаж ценообразующие параметры аналога приводят (путем последовательного внесения корректировок в его цену) к виду, идентичному параметрам оцениваемого объекта (сравнивают условия финансирования и продажи, время продажи, местонахождение, физические характеристики).

Сравнительный подход в оценке стоимости машин и оборудования заключается в сопоставлении технических и производственных характеристик. Расчеты по методу прямого сравнения базируются на рыночных ценах машин и оборудования, абсолютно идентичных оцениваемому объекту, а по методу косвенного сравнения – на рыночных ценах машин и оборудования, способных заменить оцениваемые машины по выполняемым функциям.

Сравнительный подход основывается на соблюдении определенных требований, общих для всех методов и объектов оценки:

  • тщательной сегментации рынка оцениваемых объектов;
  • независимости субъектов сделки;
  • инвестиционной мотивации;
  • представительности списка объектов-аналогов;
  • трансформации бухгалтерской и финансовой отчетности в случае использования зарубежных аналогов.
СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ - это... Что такое СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ?

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ
(англ. comparative approach to valuation) – совокупность приемов и методов оценки, позволяющая определить рыночную стоимость объекта на основе фактической цены, по которой совершались сделки купли-продажи похожих объектов, скорректированной с учетом выявленных оценщиком отличий в характеристиках оцениваемого объекта и аналога. С.п. (рыночный) используется в оценочной практике наряду с доходным и затратным подходами. Необходимое условие применения С.п. – наличие достаточных и достоверных данных о фактич. цене купли-продажи объектов в комплексе с информацией, отражающей черты, свойственные этим объектам, и позволяющей установить степень сходства. При этом оценивают стоимость всех видов собственности (материальные, нематериальные и финансовые активы) и предприятия (бизнеса) – определяют рыночную стоимость акц. капитала пр-тия. Критерии сопоставимости (сравнения) аналогичных объектов с оцениваемым зависят от его вида, целей оценки и др. факторов. Напр., при оценке стоимости предприятия (бизнеса) степень сходства определяют путем сопоставления величины специально рассчитываемых для этих целей финанс. коэффициентов; при оценке стоимости материальных активов гл. роль играют такие элементы сравнения, как время продажи, местонахождение объекта, физич. характеристики (площадь, наличие дополнит. улучшений, степень износа и т.д.). С.п. осуществляют с помощью разл. методов, применение к-рых зависит от конкретных условий и задач оценки [в частн., методов рынка капитала (компаниианалога), сделок, отраслевых коэффициентов (соотношений) и др.] Так, отличительной чертой методов С.п. к оценке стоимости предприятия (бизнеса) является использование ценовых мультипликаторов, рассчитываемых по компаниям-аналогам и отражающих соотношение между рыночной ценой акц. капитала (его части) и финанс. показателями (прямыми или косвенными) доходности пр-тия (прибыль, ден. поток, дивиденды, балансовая стоимость и др.). С.п. к оценке стоимости недвижимости включает два осн. метода: соотнесения цены и дохода и сравнительного анализа продаж. При методе соотнесения цены и дохода используют показатели, рассчит. по сопоставимым объектам недвижимости: валовой рентный мультипликатор, общая ставка капитализации и др. При методе сравнительного анализа продаж ценообразующие параметры аналога приводят (путем последовательного внесения корректировок в его цену) к виду, идентичному параметрам оцениваемого объекта (сравнивают условия финансирования и продажи, время продажи, местонахождение, физич. характеристики). С.п. к оценке стоимости машин и оборудования заключается в сопоставлении технич. и производств. характеристик. Расчеты по методу прямого сравнения базируются на рыночных ценах машин и оборудования, абсолютно идентичных оцениваемому объекту, а по методу косвенного сравнения – на рыночных ценах машин и оборудования, способных заменить оцениваемые машины по выполняемым функциям. С.п. основывается на соблюдении определ. требований, общих для всех методов и объектов оценки: тщательной сегментации рынка оцениваемых объектов; независимости субъектов сделки; инвестиц. мотивации; представительности списка объектов-аналогов; трансформации бухгалтерской и финанс. отчетности в случае использования зарубежных аналогов.

Финансово-кредитный энциклопедический словарь. — М.: Финансы и статистика. Под общ. ред. А.Г. Грязновой. 2002.

  • СПРЭД
  • СРЕДНЕДУШЕВОЙ БЮДЖЕТНЫЙ

Смотреть что такое "СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ" в других словарях:

  • Сравнительный подход к оценке стоимости объекта — сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;... Источник: Постановление Правительства РФ… …   Официальная терминология

  • Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается… …   Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью

  • ПОДХОД К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ — подход, теоретической базой которого являются следующие положения. Оценка предприятия на основе сравнительного подхода предполагает использование в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции). Инвестор,… …   Большой бухгалтерский словарь

  • Подходы к оценке предприятия — имущественный, доходный и сравнительный подходы к оценке предприятия. Каждый подход к оценке объединяет ряд методов оценки предприятий. Например, в состав доходного подхода входят метод капитализации дохода и метод дисконтирования денежных… …   Словарь терминов антикризисного управления

  • Оценка недвижимости — Оценка стоимости недвижимости  процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав,… …   Википедия

  • Привилегированные акции — (Preference shares) Привилегированные акции это акции со специальными правами и ограничениями Привилегированные акции, их особенности, виды, стоимость, дивиденды, конвертация, курс Содержание >>>>>>>>> …   Энциклопедия инвестора

  • Оценка региональной и муниципальной политики — Основная статья: Оценка программ Содержание 1 Основания для проведения оценки региональной и муниципальной политики …   Википедия

  • ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ТРАНСПОРТНЫХ СРЕДСТВ — (англ. transportation facilities appraisal) – один из видов экспертной деятельности на транспорте, основной целью которой является определение стоимости транспортного средства при возникновении правоотношений между физическими лицами,… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

  • ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ — (БИЗНЕСА) (англ. business (corporate) valuation) – деятельность экспертов по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости различных предприятий, видов бизнеса (любого вида деятельности или долевого участия в… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

  • ОЦЕНКА СТОИМОСТИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ — (англ. machinery and equipment appraisal) – определение стоимости одного из видов движимого имущества. К машинам и оборудованию относят устройства, преобразующие энергию, материалы и информацию. В зависимости от преобладающего назначения машины и …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь


Сравнительный подход к оценке недвижимости — Студопедия

Общая характеристика и условия применимости подхода.

Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

В соответствии с принципом «спроса и предложения» цена на объект недвижимости определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном рынке.

Этот метод является методом прямого моделирования факторов спроса и предложения. При покупке объекта покупатель (инвестор) руководствуется принципом замещения, который гласит, что максимальная цена объекта оценки - Цо не превышает минимальной цены - Цai объекта аналога, обладающего аналогичными характеристиками (ценнообразующими факторами). Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в следующем виде:


, (8.1)

где; Со — оценка рыночной стоимости объекта оценки, k — количество аналогов, Сoi — оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i - го аналога, Вi — вклад i - го аналога в стоимость объекта оценки. Сумма вкладов Вi равна единице.

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i -го аналога может быть представлена следующим образом:

(8.2)

где: Цi - цена i-го аналога, n - количество ценообразующих факторов, ΔЦij — значение корректировки цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору (местоположение, состояние, этажность и т.п.).


Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору основывается на принципе вклада. Вклад - это сумма, на которую может измениться цена объекта недвижимости на рынке при добавлении того или иного фактора производства. Например, вклад камина в стоимость квартиры может быть больше, меньше или равензатратам на его создание. При оценке объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же характеристики, что и объект оценки.

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналагам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях: сроке экспозиции; независимости субъектов сделки; инвестиционной мотивации.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;

- занимаются продажей имущества умерших лиц;

Инвестиционная мотивация определяется: аналогичными мотивами инвесторов; аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов; степенью износа здания.

Единицы и элементы сравнения.

При проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть либо физическая единица (например, цена за 1 м2), либо экономическая. На различных сегментах рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.

Единицы сравнения земли: цена за 1 га; за 1 сотку; за 1 м2 .

Единицы сравнения застроенных участков: цена за 1 м2 общей площади; цена за 1 фронтальный метр; цена за 1 м2 чистой площади, подлежащей сдаче в аренду; цена за 1 м3.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.

Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. Единицы сравнения используют для того, чтобы сделать прозрачной и понятной процедуру сравнения оцениваемого объекта и его аналогов. Так, например, когда цены продажи приведены к ценам за размерную единицу здания, обычно отпадает необходимость делать корректировки на размеры объектов.

Элементы сравнения.

Существует десять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:

1. Передаваемые имущественные права.

2. Условия финансирования.

3. Условия продажи.

4. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

5. Рыночные условия.

6. Местоположение.

7. Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние здания).

8. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).

9. Вид использования (зонирование).

10. Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы. К ним можно отнести градостроительные ограничения, сервитуты, природоохранные ограничения, доступ к объекту недвижимости. Часто базовый элемент сравнения разбивают на подклассы, которые уточняют анализируемый элемент сравнения. Например, физические характеристики могут быть разделены на возраст, состояние здания, его размеры и т.д.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки всегда зависит от передаваемых имущественных прав. Многие типы недвижимости, в частности коммерческие объекты, продают с учетом действующих договоров аренды, которые могут быть заключены по ставкам ниже рыночных. Это происходит тогда, когда условия расторжения договора юридически невозможны или экономически нецелесообразны. В этом случае необходимо вносить поправки на разницу в ставках аренды.

Условия финансирования. Цены сделки для разных объектов недвижимости могут различаться за счет того, что у них могут быть различные условия финансирования. Например, финансирование недвижимости с использованием ипотечного кредита с процентной ставкой, ниже рыночной. Или оплата осуществляется наличными. При этом процентная ставка, как правило, ниже рыночного уровня. В обоих случаях покупатели оплачивают более высокие цены за объекты, чтобы получить финансирование ниже рыночного уровня. И наоборот, процентные ставки выше рыночного уровня часто обеспечивают снижение цены продажи.

К нерыночным финансовым схемам относят оплату в рассрочку. Согласно такой схеме заключается кредитный договор, и покупатель выплачивает периодические платежи продавцу и получает юридическое право собственности только после выплаты последней части кредита. Для таких схем, как правило, характерны более низкие процентные ставки по кредитам. Ставки ниже рыночных иногда получают крупные компании с хорошей финансовой репутацией.

Условия продажи. Поправки на условия продажи обычно выявляются на основе анализа взаимоотношений покупателя и продавца. Как правило, условия продажи существенно влияют на цены сделки. Сделка может быть заключена по цене ниже рыночной, если продавцу срочно требуются наличные денежные средства. Финансовые, корпоративные или родственные связи могут также оказывать влияние на цену объекта недвижимости. В любом случае обстоятельства продажи должны быть тщательным образом изучены.

Расходы, сделанные сразу же после покупки. Покупатель, прежде чем совершить сделку, как правило, рассматривает расходы, которые ему необходимо сделать после покупки собственности. Такие расходы могут включать затраты на снос или демонтаж какого-либо здания, издержки на оформление документов об изменении нормы зонирования для земельного участка или затраты на устранение загрязнения. Эти расходы должны быть очевидными, не противоречащими представлениям рынка о действиях наиболее типичных покупателей в отношении оцениваемого объекта. На сумму этих расходов снижается заявляемая цена покупки.

Рыночные условия. Поправка на рыночные условия делается, если с момента сопоставимых сделок в результате инфляционных или дефляционных процессов стоимость основных типов недвижимости существенно изменилась. Изменение рыночных условий может произойти в результате принятия новых налоговых норм, введения запрета на строительные работы, а также в связи с колебанием спроса и предложения. Иногда несколько экономических факторов совместно влияют на изменение рыночных условий.

Спад экономики обычно ведет к снижению цен на все типы недвижимости, но по_разному. В период экономического спада часто бывает сложно найти заключенные недавно сопоставимые сделки. Поправку на рыночные условия часто называют поправкой на время. Однако, если рыночные условия не изменились, внесения поправки не требуется, даже если прошло значительное время.

Местоположение. Поправка на местоположение требуется, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов различаются. При наличии значительных расхождений необходимо исключить объект недвижимости из числа сопоставимых. Местоположение может зависеть не только от расстояния между объектами, но и от стиля окружения. Примером может служить различие между объектом с красивым видом на парк или воду и объектом, расположенным на расстоянии двух кварталов с видом на свалку. Разное местоположение будут иметь торговые помещения, одно из которых расположено на углу квартала.

Физические характеристики. Физические различия включают размер здания, качество строительства, архитектурный стиль, строительные материалы, возраст и состояние здания, функциональную полезность, размер земельного участка и площадь его застройки, привлекательность, благоустройство и удобства, экология участка. Поправка на любое из физических различий определяется вкладом этого различия в стоимость, а не затратами на его создание или демонтаж.

Экономические характеристики. Экономические характеристики включают все характеристики объекта, которые влияют на его доход. Обычно этот элемент сравнения используют при оценке доходных объектов. Характеристики, влияющие на доход, включают эксплуатационные расходы, качество управления, надежность арендаторов, арендные скидки, условия договора аренды, срок окончания договора аренды, варианты продления аренды, а также условия договора аренды, например о возмещении расходов.

Оценщикам следует достаточно осторожно анализировать экономические характеристики и не путать их с другими характеристиками, например передаваемыми правами на недвижимость или изменением рыночных условий. Так, например, чистый операционный доход может отражать целую совокупность экономических параметров, многие из которых следует лишь анализировать с использованием доходных подходов.

Вид использования/зонирование. Стоимость объекта недвижимости определяется его наилучшим использованием. Если использование сопоставимого объекта не соответствует наиболее эффективному использованию объекта оценки, необходимо выполнить корректировку цены сопоставимого объекта. В большинстве случаев покупатель или его представитель должны подтвердить конечный вид использования, для которого сопоставимый объект был куплен.

При оценке незастроенного земельного участка норма зонирования является одной из основных определяющих наиболее эффективного использования объекта, поскольку она служит критерием юридической допустимости. Если не имеется достаточно сопоставимых объектов с зонированием, аналогичным оцениваемому объекту, то в качестве сопоставимых объектов можно использовать участки с несколько различным зонированием, но схожим наиболее эффективным видом использования.

Сравнительный подход в оценке недвижимости

Оценка недвижимости в наше время имеет большое значение, так как рынок недвижимости прогрессирует и развивается. В связи с этим нужно уметь правильно определять рыночную стоимость той или иной недвижимости. Сравнительный подход напрямую зависит от активности на рынке недвижимости, поэтому он актуален и наиболее распространен в сфере оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым.

К недвижимости по происхождению относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав.

Содержание и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

Таким образом, сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты.

Сравнительный подход на прямую зависит от активности рынка, а рынок недвижимости в России продолжает стремительно развиваться, поэтому на сегодняшний эта день тема является актуальной, т.к. сравнительный подход является наиболее подходящим, действенным и точным способом определить рыночную стоимость объекта.

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявление различия. Основу сравнительного подхода составляют предложения на рынке недвижимости.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

  • Объект не должен быть уникальным.
  • Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
  • Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

  • замещения;
  • сбалансированности;
  • спроса и предложения.

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости, оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Сравнительный подход подразумевает 3 метода оценки недвижимости:

Метод сравнительного анализа продаж

Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и её доступности при проведения.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж:

  1. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложения о покупке продаже объектом, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению;
  2. Проверка достоверности информации и анализа типичности отобранных объектов - аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре;
  3. Составления списка объектов - аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов;
  4. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов - аналогов, расчет и внесения необходимых корректировок в цену каждого объекта - аналога;
  5. Анализ скорректированных цен аналогов и согласования полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.
Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)

Валовой рентный мультипликатор - это показатель отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используются как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

  1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор: ВРМ = цена продажи / доход объекта аналога
  5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам;
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

  • Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, т.е. оцениваемая собственность должна находиться на таком рынке, на котором происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.
  • В полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормам возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
  • Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Метод общего коэффициента капитализации (ОКК)

Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации определяется отношением чистого операционного сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методом общего коэффициента капитализации.

  1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости;
  2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода;
  3. Вносятся необходимые корректировки увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом;
  4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации;
  5. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам: ОКК = ЧОД / РС аналога
  6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой, определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам.

Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используется в оценочной деятельности. Большой объем данных используемых в доходном и затратном подходах, таких, как, ставки арендной платы, эксплуатационные расходы, и т.д. может определяться на основе анализа характеристик объектов - аналогов и использования приемов сравнительного анализа.

Итак, мы выяснили то, что сравнительный подход напрямую зависит от активности рынка недвижимости.

Если рынок недвижимости в регионе, к которому принадлежит оцениваемый объект, недостаточно развит, либо оцениваемая недвижимость уникальна, либо информация о ценах сделок и характеристиках объектов аналога недоступна для оценщика, то использование сравнительного подхода нецелесообразно.

Сравнительный подход - это... Что такое Сравнительный подход?

Сравнительный подход
- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

 а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения

 б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому

 в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Словарь терминов по экспертизе и управлению недвижимостью. — Кемерово: ГУ КузГТУ. О. М. Скоморохова, А. В. Угляница. 2008.

  • Сравнительная классификация
  • Средний срок кредита клиентам

Смотреть что такое "Сравнительный подход" в других словарях:

  • Сравнительный подход к стоимости — (Comparison approach to value) — подход к определению стоимости конкретного объекта имущества, при котором проводится сбор информации о ценах, уплаченных за недавно проданные аналогичные объекты, а также рассматривается степень схожести… …   Экономико-математический словарь

  • Сравнительный подход к оценке стоимости объекта — сравнительный подход совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;... Источник: Постановление Правительства РФ… …   Официальная терминология

  • СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ — (англ. comparative approach to valuation) – совокупность приемов и методов оценки, позволяющая определить рыночную стоимость объекта на основе фактической цены, по которой совершались сделки купли продажи похожих объектов, скорректированной с… …   Финансово-кредитный энциклопедический словарь

  • ПОДХОД К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ — подход, теоретической базой которого являются следующие положения. Оценка предприятия на основе сравнительного подхода предполагает использование в качестве ориентира реально сложившиеся на рынке цены на сходные предприятия (акции). Инвестор,… …   Большой бухгалтерский словарь

  • СРАВНИТЕЛЬНЫЙ МЕТОД — (COMPARATIVE METHOD) Любое социологическое исследование предполагает сравнение случаев или переменных, сходных в одних отношениях и несходных в других. Термин «сравнительный метод» обозначает особый интерес к институциональным и макросоциальным… …   Социологический словарь

  • ПОДХОД ПРИ РАСЧЕТЕ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ — один из трех принципиальных подходов (наряду с затратным и доходным). сущность которого заключается в определении стоимости путем анализа цен на аналогичные объекты. Его цена служит отправным пунктом для установления стоимости объекта, в то же… …   Большой бухгалтерский словарь

  • Прямой сравнительный анализ продаж — метод оценки стоимости путем сравнения недавних продаж сравнимых объектов с оцениваемым объектом после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Метод эффективен для активного рынка, на котором можно найти сходные …   Финансовый словарь

  • Идиографический подход — (от др. греч. ἴδιος  своеобразный + γράφω  пишу)  поиск индивидуальных особенностей человека или любого иного объекта (например, цивилизации, конкретного эволюционирующего общества), по наличию которых он отличается от остальных… …   Википедия

  • Каббала (научный подход) — О Каббале как мистическом течении в Иудаизме см. статью Каббала Каббала  это методика раскрытия единой управляющей всем мирозданием силы, называемой Творец, каждому из находящихся в этом мире. В отличие от других воззрений на Каббалу, приверженцы …   Википедия

  • Т-80У и "ЛЕОПАРД-2М": > — Сравнительный анализ        Проблема сравнения боевых качеств военной техники и выбора наилучшего образца очень сложна и многогранна, ведь при этом приходится учитывать огромное множество параметров. Мощные ЭВМ по специально созданным программам …   Энциклопедия техники


Лекция 6. Сравнительный подход к оценке стоимости объектов недвижимости.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. 

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, который говорит о том, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Основными критериями выбора сопоставимых объектов (аналогов) являются права собственности на недвижимость, условия финансирования сделки,  условия и время продажи (предложения), местоположение объекта недвижимости, физические характеристики оцениваемого объекта.

Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости:

  • Объект не должен быть уникальным;

  • Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок;

  • Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Этапы сравнительного подхода:

  1. Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки недвижимости; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов недвижимости. Источниками информации могут служить: регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности. В обязательном порядке должна присутствовать информация о стоимости 1 кв. метра площади объекта, даты сделки, местонахождение объекта, условия сделки и другие показатели, которые оценщик сочтет необходимыми. Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта или арендной платы, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу. Арендная плата за новое здание, к примеру, на рынке недвижимости может быть хорошим индикатором, а сделка между связанными обязательствами партнерами или родственниками – нет.

3. Временные корректировки. Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных.

4. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки. В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты недвижимости по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами недвижимости, выражает их в стоимостной форме. Эти различия оценщик находит в местоположении объектов, степени их износа, определяет различия по многим другим факторам.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Пусть стоимость оцениваемого объекта = Х;

Стоимость проданного объекта = 1,0 (100%).

Тогда:

- если объект лучше аналога на 15%, то цена аналога должна увеличиться на 15%

Х = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

- если объект хуже аналога на 15%, то цена аналога должна уменьшиться на 15%

Х = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

- если аналог лучше оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна уменьшиться

1,0 = (1,0 + 0,15) * Х; .

- если аналог хуже оцениваемого объекта на 15%, то цена аналога должна увеличиться

1,0 = (1,0 – 0,15) * Х; .

Экспертные методы внесения поправок используются, если нельзя внести денежные поправки.

5. Установление стоимости объекта оценки недвижимости путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов. Вопрос о сопоставимости данных двух сравниваемых объектов недвижимости требует особого рассмотрения, поскольку, несмотря на схожесть различных параметров оцениваемой собственности и рыночных аналогов, существует возможность прийти к неправильному заключению о стоимости. Размер оцениваемого объекта недвижимости, его возраст и другие факторы оценщик должен сравнить с подобными факторами аналогичных объектов недвижимости, сделать поправки в стоимостном выражении и учесть при дальнейшем анализе.

Сравнительный подход включает в себя два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора. Наиболее распространенным методом оценки в группе сравнительного подхода является метод прямого сравнительного анализа продаж. Этот метод заключается в анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились с оцениваемым объектом недвижимости. Данный метод оценки недвижимости основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка недвижимости и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.

Один из способов определения величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается в сопоставлении и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

Например

Известна следующая информация по рыночным продажам:

Факторы

Объекты

1

2

3

4

Площадь, м2

150

150

200

200

Сад

есть

есть

есть

Нет

Гараж

есть

нет

есть

Нет

Цена продажи, $

32000

30000

45000

40000

Определить:

  1. Корректировку на разницу в площади.

  2. Корректировку на наличие сада.

  3. Корректировку на наличие гаража.

Решение:

1. Для определения корректировки на разницу в площади сравниваем 1 и 3 объект. 55000-44000=11000 вносим корректировку на разницу в площади в таблицу. При этом, если объект лучше аналога, то цена аналога должна увеличиться если объект хуже аналога, то цена аналога должна уменьшиться. Т.к аналог 3 по площади лучше объекта 1, то корректировка идет со знаком (-).

2. Для определения корректировки на наличие гаража сравниваем 1 и 2 объект. 44000-40000=4000. Вносим корректировку на наличие гаража в таблицу. Т.к объект 1 по наличию гаража лучше аналога 2, то корректировка идет со знаком (-).

3. Для определения корректировки на наличие сада сравниваем 2 и 4 объект. 40-39=1т. Вносим корректировку на наличие сада в таблицу. Т.к объект 1 по наличию сада лучше аналога 4, то корректировка идет со знаком (-).

Рассчитываем суммарные корректировки по всем аналогам.

Определяем стоимость объекта с учетом скорректированных цен аналогов.

Факторы

Объекты

Оцениваемый

1

2

3

4

Площадь, м2

150

150

150

200

200

Корректировка

-13000

-13000

1и3

Сад

нет

есть

есть

есть

нет

Корректировка

-3000

-3000

-3000

3и4

Гараж

есть

есть

нет

есть

нет

Корректировка

+2000

+2000

1и2

Цена продажи, $

29000

32000

30000

45000

40000

Суммарная корректировка

-3000

-1000

-16000

-11000

Скорректированная цена

29000

29000

29000

29000

Метод прямого сравнительного анализа в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например к рынку жилья.

В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости также применяется метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

  1. оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

  2. определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

  3. умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

где

Цоб

- вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо

- валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМа

- усредненный валовой рентный мультипликатор;

Цia

- цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДia

- потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m

- количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ВРМ

Аналог

Цена продажи, у.е.

ПВД, у.е.

ВРМ

Объект оценки

150000*5,08 =762169

150000

5+5,43+4,81 = 5,08

А

800000

160000

800000/160000 = 5,00

В

950000

175000

950000/175000 = 5,43

С

650000

135000

650000/135000 = 4,81

Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).

ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.

В этом случае

;

,

где

Ккап

-общий коэффициент капитализации;

ЧОДо

- чистый операционный доход от оцениваемого объекта;

Цia

- цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ЧОДia

- чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

m

- количество отобранных аналогов.

Пример

Расчет ОКК

Аналог

Цена продажи, у.е.

ЧОД, у.е.

ОКК

Объект оценки

375000

50000

0,13

А

35000

5000

несопоставим

В

500000

40000

0,08

С

350000

35000(за истекший год)

несопоставим

D

450000

48000

0,11

Преимущества сравнительного подхода:

  • В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;

  • В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

  • Статически обоснован;

  • Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов;

  • Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

  • Различия продаж;

  • Сложность сбора информации о практических ценах продаж;

  • Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. ;

  • Зависимость от активности рынка;

  • Зависимость от стабильности рынка;

  • Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Подходы к оценке недвижимости 

Необходимость определения стоимости квартиры, дома или производственного помещения может возникнуть во многих случаях. Например это может быть оформление ипотеки, вступление в наследство, оформление залога и т.д.

В связи с этим можно выделить различные подходы к оценке недвижимости. В разных ситуациях соответственно применяются и разные способы, а порой и их сочетания.

Всего их 3: затратный, доходный и сравнительный. Вкратце подходы к оценке объектов недвижимости можно охарактеризовать следующим образом:

Сравнительный подход

Этот способ самый распространенный. Суть его заключается в сравнении аналогичных оцениваемому объектов. Исходя из этого сравнения, а также с применением различных поправочных коэффициентов и допущений в итоге и выводится искомая величина – стоимость.

Преимущества сравнительного подхода:

  • прост в применении;
  • на активном рынке с большим количеством аналогов дает наиболее точные результаты;
  • учитывает с большой точностью любые колебания цен на рынке и инфляцию.

Недостатки сравнительного подхода:

  • не дает большой точности при плохо развитом рынке (если на рынке мало аналогичных объектов)
  • сильно зависит от активности на рынке недвижимости;
  • сложность сбора и согласования информации (нужно собрать целый ряд показателей по каждому аналогу)

Затратный подход

Применяется в основном в случаях, когда сравнительный подход использовать невозможно (недостаточно или вовсе нет аналогов), а также когда объект находится еще на стадии строительства. Если упростить, то суть данного метода заключается в том, чтобы определить “сколько денег нужно, чтобы создать (построить) такой же”.

Преимущества затратного подхода:

  • при оценке новых объектов (недавно построенных) дает наиболее точный результат;
  • для редких, узко специализированных или находящихся на этапе строительства объектов  – это самый точный подход.

Недостатки затратного подхода

  • затраты при создании объекта далеко не всегда соответствуют его рыночной стоимости (могут быть как выше, так и ниже)
  • при оценке крупных и сложных объектов с большим количеством деталей – метод предусматривает большие затраты труда оценщика.

Доходный подход

Используется часто для инвестиционного анализа или в рамках оценки бизнеса. Является обязательным при оценке предприятий.

Преимущества доходного подхода

  • дает большую точность при оценке недвижимости приносящей доход: торговые площади, офисы, склады, гостиницы и т.д.
  • единственный подход, позволяющий прогнозировать будущие доходы от использования объекта недвижимости.

Недостатки доходного подхода

  • собрать информацию о доходе от аналогичных объектов часто весьма проблематично;
  • в нашем государстве сложно строить мало-мальски достоверные прогнозы в условиях нестабильной экономики и ситуации на рынке.

Методы оценки в рамках подходов

В рамках каждого из подходов к оценке стоимости недвижимости могут использоваться различные методы оценки. Например:

  • метод капитализации дохода;
  • метод дисконтирования денежных потоков;
  • метод валового рентного мультипликатора;
  • метод парных продаж;
  • метод кумулятивного построения.
  • и так далее.

Иногда в рамках одного подхода к оценке недвижимости может быть использовано сразу два или более методов. 

Подробнее о методах оценки недвижимости можно почитать ЗДЕСЬ

Итак, выше мы  вкратце разобрали сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке недвижимости, особенности и сферы применения каждого их них. Еще больше информации по различным аспектам оценки вы можете найти в разделе БЛОГ.

5 / 5 ( 7 голосов )

сравнительная оценка - определение - английский

Примеры предложений с «сравнительной оценкой», память переводов

Гигафрен [11] Селин Лаланд, ссылаясь на решение, вынесенное в Greaves1, требующее сравнительной оценки, утверждает, что, поскольку Департамент не предоставил в письменной описательной оценке для заявителя, он не выполнил своего обязательства по проведению сравнительной оценки, что затрудняет оценку заявителя. Giga-frenImproper сравнительная оценка и долгосрочное актерское задание, дающее несправедливое преимущество [27] После рассмотрения всех показаний, экспонатов и, в частности, сравнительной оценки кандидатов, я считаю, что оценка была проведена неправильно и что успешный кандидат имел несправедливое преимущество в этом процессе, и я разрешаю апелляцию по этим причинам. патент-wipoСистема дополнительно включает в себя систему классификации, которая включает в себя первую подсистему для генерации по меньшей мере одной метрики сравнительной оценки точности для каждого из множества минимизированных изображений, вторую подсистему для сравнения по меньшей мере одной сравнительной оценки точности метрика для каждого из множества свернутых изображений с метрикой оценки точности для по меньшей мере одного исходного изображения и третьей подсистемы для определения, может ли по меньшей мере одно из множества свернутых изображений быть передано с улучшенной или эквивалентной точностью классификации при уменьшенная пропускная способность по сравнению с исходным изображением также является частью системы. Eurlex2019Команда уполномочена принимать делегированные акты в соответствии со статьей 83, в которой указаны критерии для определения того, когда в сравнительных оценках затрагиваются вопросы, которые лучше решать на уровне Союза, и процедуры таких сравнительных оценок. Eurlex201920 По этим вопросам, которые должны быть рассмотрены вместе, суд-референт по существу спрашивает, следует ли толковать статьи 7 (2) и (4) Постановления № 1370/2007 как означающие, что национальные органы, которые намерены непосредственно присудить контракт на общественное обслуживание для перевозки пассажиров по железной дороге требует, во-первых, публикации или передачи заинтересованным экономическим операторам всей информации, необходимой для того, чтобы они могли представить достаточно подробное предложение, которое может быть предметом сравнительной оценки, и, во-вторых, провести такую ​​сравнительную оценку всех предложений, которые могли быть получены после публикации этой информации. EurLex-2 (k) Принцип сравнительной оценки и замещения (статья 48) Поправки 106, 171, 173 и поправки 251 и 253 к Приложению IV предлагают распространить сравнительную оценку на все средства защиты растений и сократить срок утверждения веществ, которые являются кандидатами на замену. Eurlex2019Статья 7 (2) и (4) Регламента (ЕС) № 1370/2007 Европейского парламента и Совета от 23 октября 2007 года об общественном пассажирском транспорте по железной дороге и автомобильным транспортом и отменяющего Регламента Совета (ЕЭС) № 1191/69 и 1107/70 должны быть истолкованы как означающие, что компетентные национальные органы, которые намерены непосредственно заключить договор на оказание общественных услуг для перевозки пассажиров по железной дороге, не обязаны, во-первых, публиковать или сообщать любым заинтересованным экономическим операторам всю информацию необходимо для того, чтобы дать им возможность представить достаточно подробное предложение, которое может быть предметом сравнительной оценки, и, во-вторых, провести такую ​​сравнительную оценку всех предложений, которые могли быть получены после публикации этой информации. EurLex-2258 В-третьих, что касается сравнительной оценки финансовых тендеров, достаточно отметить, что заявители не смогли изложить суть своей проблемы после подготовки документа EUIPO с изложением этой сравнительной оценки (см. Пункт 219 выше). EurLex-2 Комиссия уполномочена принимать делегированные акты в соответствии со Статьей 82, определяющей, когда сравнительные оценки включают вопросы, которые лучше решать на уровне Союза, и процедуры для таких сравнительных оценок. Гигабар. Соответственно, ваш чертежник предлагает, чтобы: 1. Система зарезервированных районов была вновь введена в Статью 7 в качестве одного из методов финансирования универсального обслуживания, предлагаемого государствам-членам, при условии, что оно основано на фактических затратах, понесенных за обеспечение универсального обслуживания. служба в государствах-членах. Комиссии следует предложить составить точную и сравнительную оценку различных методов финансирования на основе независимого исследования, включающего сравнительную оценку различных методов финансирования, используемых во всем мире, которые должны быть проведены в период с настоящего момента до 1 января 2009 года.на основе выводов этого исследования должно быть подготовлено предложение о полной либерализации внутреннего рынка почтовых услуг, в котором предлагается либо выбор между различными методами финансирования универсального обслуживания, либо принятие одного из этих методов. Гигафрен [21] Заявитель утверждал, что отборочная комиссия отказалась проводить сравнительную оценку до тех пор, пока Апелляционный совет не дал указание сделать это. Это было еще одним доказательством того, что отборочная комиссия определила, что г-жа Бургойн будет успешным кандидатом до проведения сравнительной оценки. Гигафрен [4] Департамент признал следующие факты, заявленные заявителем: (1) что публикация или уведомление о заинтересованности не было выпущено; (2) что не было подготовлено квалификационного отчета для назначений; (3) что никакие оценки не проводились до назначений; (4) уведомления о праве на апелляцию публикуются редко; (5) что некоторые из действующих назначений продлились в течение семи лет, поскольку они постоянно обновлялись каждые четыре месяца в течение четырехмесячных периодов; (6) что неблагоприятная сравнительная оценка апеллянта была подготовлена ​​в ходе апелляционного процесса, чтобы оправдать некоторые назначения.[5] Департамент согласился в Апелляционном совете уничтожить неблагоприятную сравнительную оценку заявителя, которая была сфабрикована для обоснования назначений. Гига-франк Кроме того, учитывая разницу между оценкой сравнительной оценки успешного кандидата и свидетельством его опыта, а также комментарии в пункте 58 о его языковых навыках, я не уверен, что резюме Бенуа Фанеуфа использовалось в сравнительная оценка. EurLex-2Получающий компетентный орган или, в случае решения по заявке на разрешение Союза, Комиссия запрещает или ограничивает доступ к рынку или использование биоцидного продукта, содержащего активное вещество, которое является кандидат на замещение, если сравнительная оценка в соответствии с Приложением VI («сравнительная оценка») показывает, что оба следующих критерия выполнены: EurLex-2 - укажите критерии для определения, когда сравнительные оценки биоцидных продуктов включают вопросы, которые лучше решать на Профсоюзный уровень и процедуры для таких сравнительных оценок [Статья 23 (5)], Eurlex201937 В свете всего вышеизложенного ответ на поставленные вопросы заключается в том, что статья 7 (2) и (4) Регламента № 1370 / 2007 год следует толковать как означающий, что компетентные национальные органы, которые намерены непосредственно заключить договор на оказание коммунальных услуг для перевозки пассажиров железнодорожным транспортом не требуется, во-первых, публиковать или сообщать любым заинтересованным субъектам экономической деятельности всю информацию, необходимую для того, чтобы они могли представить достаточно подробное предложение, которое может быть предметом сравнительной оценки, и, во-вторых, для проведения такой сравнительной оценки все предложения, которые могли быть получены после публикации этой информации. Giga-fren Поправка Роберто Мусаккио Поправка 378 Статья 48, пункт 1, подпункт 1a (новый) Хотя государства-члены не разрешают какой-либо продукт защиты растений, если сравнительная оценка показывает наличие более безопасных альтернатив, приоритет в сравнительной оценке и замене должен выдаваться кандидатам на замену. Eurlex201924 Что касается, прежде всего, формулировки этих положений, следует отметить, что их формулировка также не требует публикации или передачи информации о предполагаемом вознаграждении, позволяющей составить заявку, которая может подлежать сравнительной оценке. и не предусматривает сравнительную оценку любых предложений, полученных после публикации этой информации. Гигафрен [60] Что касается утверждения апеллянта о том, что департамент не проводил сравнительную оценку до тех пор, пока это не было предписано Апелляционным советом PSC, данные свидетельствуют о том, что, когда г-жа Деламатер подала свою апелляцию, департамент признал необходимость провести сравнительную оценку ее и квалификации г-жи Бургойн.

Показаны страницы 1. Найдено 17028 предложения с фразой сравнительная оценка.Найдено за 31 мс.Накопители переводов создаются человеком, но выравниваются с помощью компьютера, что может вызвать ошибки. Найдено за 0 мс.Накопители переводов создаются человеком, но выравниваются с помощью компьютера, что может вызвать ошибки.Они приходят из многих источников и не проверяются. Имейте в виду.

сравнительная оценка - определение - английский

Примеры предложений с «сравнительной оценкой», память переводов

Гигафрен [11] Селин Лаланд, ссылаясь на решение, вынесенное в Greaves1, требующее сравнительной оценки, утверждает, что, поскольку Департамент не предоставил в письменной описательной оценке для заявителя, он не выполнил своего обязательства по проведению сравнительной оценки, что затрудняет оценку заявителя. Giga-frenImproper сравнительная оценка и долгосрочное актерское задание, дающее несправедливое преимущество [27] После рассмотрения всех показаний, экспонатов и, в частности, сравнительной оценки кандидатов, я считаю, что оценка была проведена неправильно и что успешный кандидат имел несправедливое преимущество в этом процессе, и я разрешаю апелляцию по этим причинам. патент-wipoСистема дополнительно включает в себя систему классификации, которая включает в себя первую подсистему для генерации по меньшей мере одной метрики сравнительной оценки точности для каждого из множества минимизированных изображений, вторую подсистему для сравнения по меньшей мере одной сравнительной оценки точности метрика для каждого из множества свернутых изображений с метрикой оценки точности для по меньшей мере одного исходного изображения и третьей подсистемы для определения, может ли по меньшей мере одно из множества свернутых изображений быть передано с улучшенной или эквивалентной точностью классификации при уменьшенная пропускная способность по сравнению с исходным изображением также является частью системы. Eurlex2019Команда уполномочена принимать делегированные акты в соответствии со статьей 83, в которой указаны критерии для определения того, когда в сравнительных оценках затрагиваются вопросы, которые лучше решать на уровне Союза, и процедуры таких сравнительных оценок. Eurlex201920 По этим вопросам, которые должны быть рассмотрены вместе, суд-референт по существу спрашивает, следует ли толковать статьи 7 (2) и (4) Постановления № 1370/2007 как означающие, что национальные органы, которые намерены непосредственно присудить контракт на общественное обслуживание для перевозки пассажиров по железной дороге требует, во-первых, публикации или передачи заинтересованным экономическим операторам всей информации, необходимой для того, чтобы они могли представить достаточно подробное предложение, которое может быть предметом сравнительной оценки, и, во-вторых, провести такую ​​сравнительную оценку всех предложений, которые могли быть получены после публикации этой информации. EurLex-2 (k) Принцип сравнительной оценки и замещения (статья 48) Поправки 106, 171, 173 и поправки 251 и 253 к Приложению IV предлагают распространить сравнительную оценку на все средства защиты растений и сократить срок утверждения веществ, которые являются кандидатами на замену. Eurlex2019Статья 7 (2) и (4) Регламента (ЕС) № 1370/2007 Европейского парламента и Совета от 23 октября 2007 года об общественном пассажирском транспорте по железной дороге и автомобильным транспортом и отменяющего Регламента Совета (ЕЭС) № 1191/69 и 1107/70 должны быть истолкованы как означающие, что компетентные национальные органы, которые намерены непосредственно заключить договор на оказание общественных услуг для перевозки пассажиров по железной дороге, не обязаны, во-первых, публиковать или сообщать любым заинтересованным экономическим операторам всю информацию необходимо для того, чтобы дать им возможность представить достаточно подробное предложение, которое может быть предметом сравнительной оценки, и, во-вторых, провести такую ​​сравнительную оценку всех предложений, которые могли быть получены после публикации этой информации. EurLex-2258 В-третьих, что касается сравнительной оценки финансовых тендеров, достаточно отметить, что заявители не смогли изложить суть своей проблемы после подготовки документа EUIPO с изложением этой сравнительной оценки (см. Пункт 219 выше). EurLex-2 Комиссия уполномочена принимать делегированные акты в соответствии со Статьей 82, определяющей, когда сравнительные оценки включают вопросы, которые лучше решать на уровне Союза, и процедуры для таких сравнительных оценок. Гигабар. Соответственно, ваш чертежник предлагает, чтобы: 1. Система зарезервированных районов была вновь введена в Статью 7 в качестве одного из методов финансирования универсального обслуживания, предлагаемого государствам-членам, при условии, что оно основано на фактических затратах, понесенных за обеспечение универсального обслуживания. служба в государствах-членах. Комиссии следует предложить составить точную и сравнительную оценку различных методов финансирования на основе независимого исследования, включающего сравнительную оценку различных методов финансирования, используемых во всем мире, которые должны быть проведены в период с настоящего момента до 1 января 2009 года.на основе выводов этого исследования должно быть подготовлено предложение о полной либерализации внутреннего рынка почтовых услуг, в котором предлагается либо выбор между различными методами финансирования универсального обслуживания, либо принятие одного из этих методов. Гигафрен [21] Заявитель утверждал, что отборочная комиссия отказалась проводить сравнительную оценку до тех пор, пока Апелляционный совет не дал указание сделать это. Это было еще одним доказательством того, что отборочная комиссия определила, что г-жа Бургойн будет успешным кандидатом до проведения сравнительной оценки. Гигафрен [4] Департамент признал следующие факты, заявленные заявителем: (1) что публикация или уведомление о заинтересованности не было выпущено; (2) что не было подготовлено квалификационного отчета для назначений; (3) что никакие оценки не проводились до назначений; (4) уведомления о праве на апелляцию публикуются редко; (5) что некоторые из действующих назначений продлились в течение семи лет, поскольку они постоянно обновлялись каждые четыре месяца в течение четырехмесячных периодов; (6) что неблагоприятная сравнительная оценка апеллянта была подготовлена ​​в ходе апелляционного процесса, чтобы оправдать некоторые назначения.[5] Департамент согласился в Апелляционном совете уничтожить неблагоприятную сравнительную оценку заявителя, которая была сфабрикована для обоснования назначений. Гига-франк Кроме того, учитывая разницу между оценкой сравнительной оценки успешного кандидата и свидетельством его опыта, а также комментарии в пункте 58 о его языковых навыках, я не уверен, что резюме Бенуа Фанеуфа использовалось в сравнительная оценка. EurLex-2Получающий компетентный орган или, в случае решения по заявке на разрешение Союза, Комиссия запрещает или ограничивает доступ к рынку или использование биоцидного продукта, содержащего активное вещество, которое является кандидат на замещение, если сравнительная оценка в соответствии с Приложением VI («сравнительная оценка») показывает, что оба следующих критерия выполнены: EurLex-2 - укажите критерии для определения, когда сравнительные оценки биоцидных продуктов включают вопросы, которые лучше решать на Профсоюзный уровень и процедуры для таких сравнительных оценок [Статья 23 (5)], Eurlex201937 В свете всего вышеизложенного ответ на поставленные вопросы заключается в том, что статья 7 (2) и (4) Регламента № 1370 / 2007 год следует толковать как означающий, что компетентные национальные органы, которые намерены непосредственно заключить договор на оказание коммунальных услуг для перевозки пассажиров железнодорожным транспортом не требуется, во-первых, публиковать или сообщать любым заинтересованным субъектам экономической деятельности всю информацию, необходимую для того, чтобы они могли представить достаточно подробное предложение, которое может быть предметом сравнительной оценки, и, во-вторых, для проведения такой сравнительной оценки все предложения, которые могли быть получены после публикации этой информации. Giga-fren Поправка Роберто Мусаккио Поправка 378 Статья 48, пункт 1, подпункт 1a (новый) Хотя государства-члены не разрешают какой-либо продукт защиты растений, если сравнительная оценка показывает наличие более безопасных альтернатив, приоритет в сравнительной оценке и замене должен выдаваться кандидатам на замену. Eurlex201924 Что касается, прежде всего, формулировки этих положений, следует отметить, что их формулировка также не требует публикации или передачи информации о предполагаемом вознаграждении, позволяющей составить заявку, которая может подлежать сравнительной оценке. и не предусматривает сравнительную оценку любых предложений, полученных после публикации этой информации. Гигафрен [60] Что касается утверждения апеллянта о том, что департамент не проводил сравнительную оценку до тех пор, пока это не было предписано Апелляционным советом PSC, данные свидетельствуют о том, что, когда г-жа Деламатер подала свою апелляцию, департамент признал необходимость провести сравнительную оценку ее и квалификации г-жи Бургойн.

Показаны страницы 1. Найдено 17028 предложения с фразой сравнительная оценка.Найдено за 30 мс.Накопители переводов создаются человеком, но выравниваются с помощью компьютера, что может вызвать ошибки. Найдено за 0 мс.Накопители переводов создаются человеком, но выравниваются с помощью компьютера, что может вызвать ошибки.Они приходят из многих источников и не проверяются. Имейте в виду.

сравнительная оценка - это ... Что такое сравнительная оценка?
  • сравнительная халатность - см. Халатность Словарь юриспруденции Merriam Webster. Мерриам Вебстер. 1996. сравнительная небрежность… Юридический словарь

  • Assessment - Процесс оценки статей в Википедии см. Оценка - это процесс документирования, обычно в измеримых терминах, знаний, навыков, взглядов и убеждений. Эта статья охватывает оценку образования, в том числе работу учреждений ... ... Википедия

  • Сравнительная психология - Психология… Википедия

  • Сравнительная лингвистика - Лингвистика ... Википедия

  • Сравнительная мифология - Различные мифы… Википедия

  • Сравнительный индекс отслеживания - Сравнительный индекс отслеживания или CTI используется для измерения электрических характеристик пробоя (отслеживания) изоляционного материала.Чтобы измерить трекинг, на материал падают 52 капли 0,1% раствора хлорида аммония, и напряжение ... ... Википедия

  • Оценка воздействия на окружающую среду - Право окружающей среды… Википедия

  • Оценка жизненного цикла - Перенаправления от колыбели до могилы здесь. Для других использований, см. Колыбель к Могиле (значения). Оценка жизненного цикла (LCA, также известная как анализ жизненного цикла, экобаланс и анализ от колыбели до могилы) [1] - это метод оценки воздействия на окружающую среду… Wikipedia

  • Оценка технологий здравоохранения - (HTA) bzw.Medizintechnik Folgenabschätzung bezeichnet einen Prozess zur systematischen Bewertung medizinischer Technologien, Prozeduren und Hilfsmittel, aber auch Organisationsstrukturen, in denen medizinische Leistungen erbracht werden.…… Deutsch Wikipedia

  • Филогенетические сравнительные методы - При применении к сравнительным данным традиционные статистические методы фактически предполагают, что все виды совершенно не связаны. Как будто они произошли от большого взрыва особого творения.Такой сценарий можно изобразить в виде звездной филогении (слева)… Wikipedia

  • Управленческая оценка квалификации - Термин «Управленческая оценка квалификации» (MAP) описывает методологию оценки управленческой компетентности в области людских ресурсов и обучения. MAP предназначена для оценки квалификации менеджера в 12 предписанных…… Wikipedia

  • ,
    сравнительная оценка - это ... Что такое сравнительная оценка?
  • сравнительная халатность - см. Халатность Словарь юриспруденции Merriam Webster. Мерриам Вебстер. 1996. сравнительная небрежность… Юридический словарь

  • Assessment - Процесс оценки статей в Википедии см. Оценка - это процесс документирования, обычно в измеримых терминах, знаний, навыков, взглядов и убеждений. Эта статья охватывает оценку образования, в том числе работу учреждений ... ... Википедия

  • Сравнительная психология - Психология… Википедия

  • Сравнительная лингвистика - Лингвистика ... Википедия

  • Сравнительная мифология - Различные мифы… Википедия

  • Сравнительный индекс отслеживания - Сравнительный индекс отслеживания или CTI используется для измерения электрических характеристик пробоя (отслеживания) изоляционного материала.Чтобы измерить трекинг, на материал падают 52 капли 0,1% раствора хлорида аммония, и напряжение ... ... Википедия

  • Оценка воздействия на окружающую среду - Право окружающей среды… Википедия

  • Оценка жизненного цикла - Перенаправления от колыбели до могилы здесь. Для других использований, см. Колыбель к Могиле (значения). Оценка жизненного цикла (LCA, также известная как анализ жизненного цикла, экобаланс и анализ от колыбели до могилы) [1] - это метод оценки воздействия на окружающую среду… Wikipedia

  • Оценка технологий здравоохранения - (HTA) bzw.Medizintechnik Folgenabschätzung bezeichnet einen Prozess zur systematischen Bewertung medizinischer Technologien, Prozeduren und Hilfsmittel, aber auch Organisationsstrukturen, in denen medizinische Leistungen erbracht werden.…… Deutsch Wikipedia

  • Филогенетические сравнительные методы - При применении к сравнительным данным традиционные статистические методы фактически предполагают, что все виды совершенно не связаны. Как будто они произошли от большого взрыва особого творения.Такой сценарий можно изобразить в виде звездной филогении (слева)… Wikipedia

  • Управленческая оценка квалификации - Термин «Управленческая оценка квалификации» (MAP) описывает методологию оценки управленческой компетентности в области людских ресурсов и обучения. MAP предназначена для оценки квалификации менеджера в 12 предписанных…… Wikipedia

  • ,

    Об авторе

    admin administrator

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о