Залог задаток: Разница между залогом, задатком и авансом

Залог задаток: Разница между залогом, задатком и авансом

Разница между залогом, задатком и авансом

Разница между залогом, задатком и авансом. Аванс – платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. Залог – способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право продать  заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства.

Аванс – платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы, оказанию услуг. В отличие от задатка, аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства, и это его главное отличие. Аванс в любой момент может быть истребован назад или возвращен, его внесение не обязывает стороны заключить договор купли-продажи, а соглашение об авансе может быть расторгнуто без всяких последствий для сторон.

Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон другой в счет причитающихся с нее по договору платежей в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения. В отличие от аванса задаток как раз является одним из способов обеспечения обязательств. Передача и получение задатка регулируются ст. 380-381 ГК РФ. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть совершено в письменной форме.

Залог – способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право продать  заложенное имущество в случае неисполнения должником обязательства. Его с вас непременно возьмут, к примеру, при аренде квартиры: внесенными в качестве залога деньгами, в случае если вы нанесете ущерб квартире или мебели, хозяин сможет оплатить ремонт. Залогом также считается квартира, которую вы покупаете по ипотеке. Банк выдает деньги под залог квартиры, и если заемщик больше не может платить, то у него есть возможность продать имущество с торгов, чтобы возместить убытки.

АВАНС Четкого определения термина «аванс» в законодательстве не содержится. Однако на практике под авансом понимают уплату определенной денежной суммы в счет выполнения работы (оказания услуги). Именно слово «аванс» лучше использовать в качестве названия платежа, осуществляемого предварительно одной из сторон по договору в подтверждение намерения совершить сделку. Аванс – не только часть оплаты квартиры, но и обеспечение серьезности намерений покупателя. В случае расторжения договора аванс фирма должна возвратить в том размере, в каком он был внесен. ЗАЛОГ Термин «залог» употреблять в качестве обозначения любого платежа по договору недопустимо. Гражданский кодекс РФ детально регламентирует требования, которым должен соответствовать залог. И хотя в нем нет строк о том, какое конкретное имущество должно быть предметом залога, но, к примеру, небольшой незастроенный земельный участок банк в залог едва ли возьмет. Не ликвиден. Даже квартиру в залог берут с большими оговорками.

А именно: она должна быть свободной (чтоб никто не был там зарегистрирован). Кроме того, банк дает денег не больше стоимости квартиры. А так как ее сам банк и оценивает, то, естественно, цену занижает. Дело в том, что если договор нарушен, то квартиру придется выставлять на публичные торги (ст. 350 ГК РФ). А там уж сколько дадут. Из этой суммы банк берет себе сумму долга плюс проценты, а остальное возвращает хозяину квартиры. Словом, залог – совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. По закону он оформляется отдельным самостоятельным договором.ЗАДАТОК Гражданский кодекс РФ определяет задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. В доказательство об обеспечении его выполнения заключается договор (ч. 1 ст. 380 ГК РФ). И только в письменной форме. В принципе термином «задаток» можно обозначить первый платеж по договору. Но при этом следует помнить одно важное обстоятельство: если за неисполнение договора отвечает сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. А если же виновна сторона, получившая задаток, она уплачивает другой стороне при расторжении договора двойную сумму задатка (ст. 381 Гражданского кодекса РФ).

• < Назад
• Вперёд >

Аванс или задаток при покупке квартиры: в чем разница и что выгоднее :: Жилье :: РБК Недвижимость

При покупке квартиры многие сталкиваются с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что вы не откажетесь от сделки. Выясняем, в чем разница между этими терминами

Фото: Unsplash

Для подтверждения серьезности намерений совершить сделку покупатель обычно вносит продавцу или задаток, или аванс, что по-другому называется частичной предоплатой.

Если сделка расторгается по инициативе продавца, то для обеих сторон становится принципиально важно, что именно было сделано: внесен задаток или уплачен аванс. Зачастую не все понимают разницу между этими терминами, хотя она довольно существенна. Как показывает практика, из-за этого непонимания очень часто возникают трудности.

Кроме того, нужно учитывать, что часто сумму, которую покупатель выплачивает продавцу в качестве подтверждения серьезности своих намерений приобрести данный товар, называют залогом. Употреблять этот термин в таком контексте абсолютно недопустимо и юридически безграмотно.

Залог — совершенно самостоятельный способ обеспечения обязательств, ничего общего не имеющий с предварительным платежом по договору. Залог — это заложенное имущество, то есть имущество, которое идет в счет обеспечения обязательств вернуть полученные в кредит средства.

Прежде чем подписывать соглашение об авансе или задатке и расставаться с деньгами, необходимо разобраться, в чем суть этого соглашения и каковы возможные последствия.

Что такое задаток при покупке квартиры

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.

Задаток несет две функции: функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость квартиры впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию.

Правило задатка: «При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен», — ст. 416 Гражданского кодекса РФ. Существенным отличием задатка от аванса является ответственность за его нарушение.

Если покупатель (сторона, давшая задаток) отказывается от проведения сделки, то задаток остается у продавца.

Если продавец (сторона, получившая задаток) отказывается от проведения сделки, то он обязан вернуть покупателю двойной размер задатка.

Случается, что у продавца на момент продажи квартиры нет суммы денег, которая необходима для погашения коммунальных долгов и оформления документов в БТИ, поэтому от покупателя ему нужна небольшая предоплата.

Если ее оформить в качестве задатка, это как раз и будет гарантией приобретения квартиры впоследствии.

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства — к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец просто отдает задаток покупателю без штрафов.

Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме независимо от суммы задатка (ст. 380 Гражданского кодекса РФ). Законом не установлен такой размер, стороны сделки определяют его самостоятельно. Однако в любом случае задаток не должен превышать сумму, указанную в самом соглашении о задатке либо указанную в договоре купли-продажи.

Что касается письменной формы, то соглашение о задатке может быть составлено как в произвольной форме (расписка), так и на фирменном бланке. И пусть расписка вас не смущает своей кажущейся простотой и несерьезностью.

Имейте в виду, что как в российском, так и в международном праве расписка является не менее весомым документом, чем любые другие формы договоров, и нотариальное заверение такой расписки совершенно необязательно, причем независимо от суммы задатка! Главное, чтобы она была правильно составлена.

Специального бланка для расписки закон не предусматривает. В ней должны быть указаны фамилии, имена и отчества сторон, их паспортные данные, место жительства, сумма задатка и сроки исполнения обязательств. Нотариального удостоверения такое соглашение не требует.

Что такое аванс при покупке квартиры

Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.

По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.

Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.

Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др. ).

Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.

П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.

Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.

Аванс или задаток: что выгоднее

По мнению экспертов, для покупателя более выгодным способом внесения предварительного платежа является задаток, поскольку такая форма гарантирует его спокойствие в ожидании окончательного оформления сделки. Для продавца задаток выгоден, если речь идет о «чистой продаже» и он серьезно намерен обратить недвижимость в деньги. В ином случае заключается договор аванса с условием, что по истечении определенного обеими сторонами срока указанная сумма будет считаться задатком. Если же сроки не соблюдаются, то авансовая сумма или просто возвращается, или авансовое соглашение продлевается.

Верховный суд уточнил понятие залога при сделках с недвижимостью :: Жилье :: РБК Недвижимость

Залог возвращается в двойном размере, если договор о сделке расторгнут по вине продавца. Если виноват покупатель — то залог не возвращается, напомнил ВС РФ

Фото: ИТАР-ТАСС/ Георгий Андреев

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда России дала уточнения по определению залога при сделках с недвижимостью. Поводом для разъяснений ВС РФ стали разбирательства, тянувшиеся в судах Московской области. Подробности дела приводятся в «Российской газете».

Причина разбирательства

В 2016 году в один из городских судов Московской области обратился гражданин с иском другому лицу о возврате $162 тыс. и процентов за пользование этими деньгами в течение семи лет ($82 тыс.).

Как разъяснил истец, эти деньги он внес в 2010 году в качестве залога при покупке у ответчика части жилого дома. Часть дома была оценена в $192 тыс., из которых $162 тыс. были залогом. Это было прописано в предварительном договоре, в котором также указывалось, что граждане приняли на себя обязательство заключить полноценный договор в течение года с момента подписания документа. Позднее покупка жилья не состоялась, а продавец залог не вернул.

В городском суде владелец жилья свой отказ возвращать деньги объяснил прошедшим сроком исковой давности (три года). Однако, городской и областной суды исковые требования покупателя удовлетворили, уменьшив при этом сумму взысканных процентов почти наполовину.

Ответчик с этим не согласился и обратился в Верховный суд России, где коллегия по гражданским делам отменила все принятые по спору о возврате залога решения, сославшись на «допущенные нарушения».

Что решил Верховный суд

Верховный суд обратил внимание на трактовку понятия залога в Гражданском кодексе, где в статье 308 говорится, что задатком «признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся ей по договору платежей и как доказательство заключения договора в обеспечение его исполнения».

Однако в статьях 381 и 416 ГК РФ также сказано, что при прекращении обязательств по договору, задаток надо вернуть в двойном размере, но только в том случае, если договор не исполнен по вине продавца. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то он остается у того, кому его дали. Такая же норма была прописана и в предварительном договоре купли-продажи недвижимости, неисполнение которого послужило причиной разбирательства ряда судов.

По мнению ВС РФ, подмосковный продавец жилья добросовестно пытался продать свое имущество и соблюдал нормы договора. Он еще в 2011 году отправил покупателю уведомление о том, что необходимо заключить основной договор. Но покупатель не только на это не отреагировал, он попытался расторгнуть предварительный договор. В итоге дело о возврате залога будет пересмотрено, уточняется в публикации «Российской газеты».

Залог, задаток или аванс

Риелторы советуют покупателю заключать предварительный договор купли-продажи и вносить некую сумму в виде залога, задатка или аванса. У всех этих терминов есть нюансы.

Задаток — обеспечение обязательств покупателя перед продавцом (то есть подтверждение его серьезных намерений относительно покупки квартиры), а также часть от стоимости недвижимости, предоплата. По условиям задатка, если одна из сторон не выполняет своих обязательств в четко установленные сроки, то она выплачивает пострадавшей стороне неустойку. Если обязательства нарушены покупателем, то продавец в праве оставить задаток себе. Если же продавец не выполнил условия, то неустойка покупателю оплачивается в удвоенной сумме от задатка. В любом случае задаток не подлежит возврату. Если только сделка не состоялась, а виновными не являются ни продавец, ни покупатель. Тогда соглашение расторгается, а средства возвращаются прежнему владельцу.

Залог — это способ обеспечения исполнения обязательства, при котором кредитор имеет право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежало это имущество. У залог также есть штрафные функции, именно они является гарантом обеспечения интересов обеих сторон.

Аванс при покупке квартиры более подвижный способ предоплаты. Продавец в случае несостоявшейся продажи квартиры просто возвращает покупателю аванс в полной стоимости. Материально ни одна из сторон не страдает. И аванс, и задаток учитываются, как часть средств от всей стоимости жилья.

Чтобы эти ситуации в принципе исключить, подобные отношения закрепляются в отдельном договоре (предварительном, например), который не регистрируется государством и действует после его подписания. Он поможет определить, в чем разница залога, задатка и аванса при продаже жилья.

Автор

Игнат Бушухин

Что такое задаток?

 

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Большинство людей оперируют несколькими понятиями, которые нередко путают: аванс, залог и задаток. Чаще всего «скидывают в одну кучу» и приравнивают друг к другу. А на самом деле между ними большая разница.

Слово «залог» сейчас часто используется не по назначению. Когда человек говорит: «Я внес залог за квартиру», он может иметь в виду и аванс, и задаток. Скорее всего, был заключен договор между физическими лицами, либо покупатель внес деньги в какую-либо фирму. Однако, если открыть экономический словарь, то мы увидим, что залог это один из способов, реализующих исполнение должником (залогодателем) принятых на себя обязательств. Заключается в том, что средством, обеспечивающим выполнение обязательств, становятся заложенные должником его кредитору (залогодержателю) недвижимое имущество или другие ценности. Сразу понятно, что в приведенном выше примере употреблять такой термин некорректно.

Аванс – это слово, понятное каждому. В сделке с недвижимостью оно означает, что мы передаем в счет покупки жилья определенную сумму денег, которая составляет лишь часть его стоимости. Продавец может использовать полученные деньги по своему усмотрению. Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, он должен их вернуть. Аванс вносится как бы в подтверждение честного слова, без официальных обязательств с каждой стороны.

Задаток — вещь более сложная. Он определяет обязательства сторон в соответствии с Гражданским кодексом, причем они носят обоюдный характер. Если мы передаем кому-то задаток как покупатели, то мы должны потом купить жилье у продавца – иначе потеряем данную сумму. Если продавец отказывается от совершения сделки, то, согласно закону, он возвращает покупателю сумму задатка в двойном размере. А в случае, когда продажа прошла успешно, сумма задатка входит в стоимость недвижимости. Это четкая и справедливая схема, хотя на практике она работает далеко не всегда.

Для того, чтобы потом не возникло проблем, необходима письменная форма договора, в котором должно быть непременно указано, что внесен именно задаток (а не аванс). Соблюдение процедуры дисциплинирует обе стороны.

Зачем он нужен?

Из самого определения задатка вырисовывается его использование. Он нужен в двух случаях. Во-первых, если покупатель хочет приобрести недвижимость, но по какой-либо причине у него пока нет полной суммы для покупки. Тогда задаток применяется, чтобы «закрепить» за собой заинтересовавшую квартиру. Продавец устанавливает срок, в течение которого покупатель должен представить полную сумму. В случае необходимости договор может быть продлен. В таком случае покупатель может передать задаток продавцу, чтобы быть уверенным: квартира остается за ним.

Во-вторых, возможна обратная ситуация, когда квартира временно не может быть продана, но ее хозяин не хотел бы упустить покупателя. Сложности с продажей возникают по разным причинам: не готовы документы, отсутствует один из совладельцев, нет разрешения от органов опеки и попечительства, не подобрано альтернативное жилье…

Если одна из сторон отказывается от совершения сделки, можно принудить ее к выполнению обязательств через суд.

Его размер

Размер задатка – непредсказуемая цифра. Обычно он составляет от 50 тыс. и больше. Конкретная сумма связана с обстоятельствами сделки. Если продавцу нужна большая сумма, он может попросить ее в качестве задатка.

Если сделка не состоялась…

К сожалению, существуют примеры невыполнения обязательств, которые возникают при внесении задатка. Кто-то просто несерьезно относится к таким вещам, а кто-то планирует обман заранее.

Случай из жизни

В 90-е годы многие квартиры были не приватизированы, в том числе и двушка Владимира. Он обратился к маклеру со словами: «Мне срочно нужны деньги. Я хочу приватизировать квартиру и продать». Началась работа по поиску покупателя и подготовка к приватизации. Вскоре нашелся покупатель. Его очень заинтересовала светлая двухкомнатная квартира с хорошей транспортной развязкой. «Я бы купил ее прямо сегодня, но не могу. Деньги будут в течение двух недель, — обещал он. В подтверждение своих слов покупатель передал задаток маклеру. Посредник отдал часть суммы Владимиру, а тот, приватизировав квартиру, внезапно отказался её продавать — безо всяких объяснений. На самом деле ему просто нужны были деньги для погашения своих долгов и приватизации за чужой счёт, а продавать свое жилье он и не думал. Покупателю пришлось подать в суд. После долгой волокиты и нервотрепки он все-таки выиграл дело.

Неприятных историй, связанных с невыполнением обязательств, было немало в 1998 году, когда цены успевали понизиться настолько, что покупателю было не страшно потерять задаток размером около 100, а то и 500 долларов. Он вполне мог купить квартиру намного дешевле и только выиграть. Когда же цены шли в рост, то продавцу легче было вернуть двойную сумму задатка и продать квартиру дороже, а в суд приходится обращаться уже покупателю. В настоящее время таких историй все меньше. Люди понимают, что задаток – дело серьезное, и в случае невыполнения обязательств их ожидает судебное разбирательство.

Бывает так, что недобросовестный продавец берет несколько задатков от разных покупателей и не хочет выполнять обязательства по двойному возврату. Это позволяет ему получить как бы беспроцентный кредит и найти более выгодного покупателя.

Случай из жизни

Алексей давно мечтал купить квартиру для своей большой семьи. Наконец-то нашелся отличный вариант: три просторных комнаты, удачная планировка, свежий ремонт. Продавал жилье молодой человек по имени Валентин. Алексей хотел «закрепить» за собой квартиру и внес задаток. В подъезде он встретил двух незнакомцев. «А вы тоже, наверное, отдали задаток за квартиру Малышева?», — спросили они. Алексей был в шоке. Оказалось, что Валентин взял задаток еще у двух человек, но ни возвращать деньги, ни продавать квартиру не собирался… Полученные деньги уже ушли на многочисленные приобретения предприимчивого юноши.

Приходится констатировать, что в таких случаях суд может принять любое решение: все зависит от различных обстоятельств, от мастерства адвоката и просто от настроя судьи.

Нередко встречается недобросовестность и нечестность не только со стороны продавцов, но и со стороны покупателей.

Случай из жизни

Оксана и Анатолий давно хотели переехать из тесной хрущевки в более просторную квартиру. Но для того, чтобы претворить планы в жизнь, им нужно было совершать сразу две сделки: продать прежнее жилье и купить новое с доплатой. Покупателя они нашли — на встречу пришла солидная дама, внушающая доверие. А вот отыскать альтернативное жилье оказалось сложнее. Поэтому продать свою квартиру сразу они не могли и предложили покупательнице внести задаток. Она без проблем согласилась, но через неделю позвонила и сказала: «Я передумала. Ваша квартира все-таки слишком тесная. Верните мне мои деньги и немедленно!». Хотя ее требования были незаконны, она изрядно потрепала нервы продавцам. Оксана и Анатолий к тому времени нашли себе новое жилье, но для того, чтобы его купить у них не было денег – они же не продали свою квартиру. В целом из-за одного необязательного человека пострадала цепочка из пяти сделок с недвижимостью.

Семь раз отмерь…
 

Для того, чтобы снизить риск подобных неприятных сюрпризов при внесении задатка, важно обратиться к профессионалам в сфере риэлторского бизнеса. Иногда мы выступаем против такой меры, в связи с нецелесообразностью. Задача грамотного специалиста – оценить необходимость передачи задатка. Для этого нужно проанализировать реальные финансовые возможности обеих сторон, оценить, насколько подготовлены документы и выяснить ряд самых различных обстоятельств: от разрешения РОНО, до наличия согласия других собственников.

Следует учитывать и срок, по истечении которого сделка должна состояться. Если он слишком велик, то есть вероятность изменения цены на жилье. Тогда нет смысла вносить задаток, потому что это поставит одну из сторон в невыгодное положение.

Можно долго перечислять всё необходимое для принятия решения о передаче задатка, но лучше работать со специалистами, и всегда помнить правило: «Семь раз отмерь – один отрежь!».

 

Разница между авансом и задатком

Деловая терминология зачастую вводит нас в заблуждение, и не каждому понятно, каким термином следует обозначать то или иное действие. Разница между авансом и задатком значительна, хотя на первый взгляд кажется несущественной. Кроме того, существует еще и такое понятие, как залог. Все они используются для определения денежных отношений в деловом мире, но каждый из этих терминов сугубо индивидуален. Рассмотрим подробнее основные отличия приведенных понятий.

Залог, задаток, аванс: разница

Надо сказать, что в законе нет официального определения термину «аванс», отмечается лишь частное назначение аванса в качестве предварительной оплаты товара или услуги (ст. 487 ГК РФ). Можно отметить и такую функцию аванса, как удостоверение намерения совершить сделку. Он уплачивается до исполнения договора, но может быть возвращен или потребован назад (соглашение об авансе расторгается без последствий для участников), его уплата не влечет за собой обязательное подписание договора купли-продажи.

Задатком тоже именуют сумму, выплачиваемую стороной договора при приобретении имущества/услуги, но он также считается действенным методом обеспечения обязательств, поскольку его применение регулируется гражданским законодательством, признающим ответственность сторон. Задаток возвращается, если обязательство соглашением сторон прекращено до начала его исполнения. Если же в неисполнении условий соглашения виновен участник, передавший задаток, то задаток остается у другой стороны. Стороне, получившей задаток и сорвавшей исполнение договора, предстоит уплатить оппоненту двойной размер задатка (ст. 381 ГК РФ). При сомнениях о качестве, в котором выступает платеж — аванса или задатка, когда это четко в соглашении не оговорено, он будет считаться авансом (ст. 380 ГК РФ).

При перечисленных отличиях, эти финансовые инструменты сходны тем, что имеют денежное выражение, передаются до совершения сделки и являются составляющей общей суммы по договору.

Несколько иное значение у залога. Залог – это тоже метод, обеспечивающий выполнение обязательства, при котором кредитор-залогодержатель вправе реализовать заложенное имущество в ситуации, когда обязательства не выполняются должником. Подобный платеж обязательно потребуют, например, при аренде жилья, поскольку из залоговых средств, при нанесении ущерба арендованному имуществу, арендодатель сможет оплатить ремонт. Залогом считается квартира, приобретаемая в ипотеку. Банк кредитует клиента под залог квартиры, и при невозможности его погашения заемщиком, он использует право продажи жилья с торгов, чтобы возместить собственные убытки.

Аванс и задаток при покупке квартиры: разница

На примере сделок с жильем рассмотрим еще один финансовый термин – предоплату. Предоплатой при приобретении имущества называют внесение части его стоимости, передаваемой покупателем в подтверждение собственной заинтересованности в покупке. Передача денег может производиться между физлицами (на вторичном рынке жилья) или перечислением на счет между гражданами и девелоперской компанией (при приобретении жилья в новостройке).

Аванс, задаток, предоплата – в чем разница и особенность этих терминов при покупке недвижимости? Предоплата за жилье вносится на оговоренный срок в виде аванса или задатка. Задаток предусматривает обеспечительную функцию сделки, определяя финансовую ответственность стороны, виновной в срыве сделки: если виновен приобретатель, сумма задатка остается у продавца, а если сделка не совершилась в установленный срок из-за продавца, то он обязан вернуть удвоенную сумму задатка покупателю.

Зачастую предварительная оплата трактуется законом как аванс, если понятие «задаток» в соглашении не фигурирует. При несостоявшейся сделке (по любой причине) аванс возвращается приобретателю, а ответственность ни для кого не наступает.

Договор аванса и задатка: разница

Кстати, в реальности продавцы, избегая принимать задаток, отдают предпочтение приему аванса с оговоренными дополнительными условиями, например, в соглашении об авансе могут прописываться штрафные санкции в отношении покупателя. Если он отказывается от покупки, то аванс или его часть ему не возвращается, а удерживается в качестве штрафа. При этом продавец не несет подобной дополнительной ответственности, если передумал реализовывать жилье, а просто возвращает аванс. Подобные неравные условия действуют на реальном рынке, тем более, что ст. 381.1 ГК законодательно закрепляет возможность предоплаты с различными условиями аванса.

Покупка вторичного жилья обычно оформляется договорами между гражданами. Соглашение об авансе (задатке) оформляется письменно и в произвольном варианте. От имени любой из сторон сделки может выступать доверенное лицо, например, риэлторское агентство. Договор об авансе может быть оформлен и удостоверен у нотариуса, что с юридической точки зрения более грамотно и надежно, поскольку он в этом случае выступает свидетелем, что не даст продавцу уйти от ответственности при срыве сделки.

Существенными деталями соглашения об авансе считаются сумма и сроки взноса, а также адрес, стоимость жилья, ФИО и данные паспортов обеих сторон. Стоит указать и ключевые условия осуществления сделки – форма и место проведения расчетов (наличные, безналичный расчет, т.п.), условия подписания (простой письменный или нотариальный договор), разграничение между сторонами затрат по сделке, а также тот факт, что величина аванса включается в стоимость покупаемой квартиры.

Важно предусмотреть в договоре особенности возврата/невозврата аванса, а также ответственность, штрафы или неустойку при отказе от совершения сделки. Впрочем, роль договора об авансе между гражданами может успешно выполнить предварительный договор купли-продажи квартиры – более развернутый документ с акцентом на перечне условий сделки, в обеспечение которой аванс вносится. Те же условия указываются при составлении договора задатка, но в нем следует обязательно обозначить сумму взноса в качестве задатка.

 При приобретении жилья на первичном рынке сторонами сделки выступают компания-продавец и физлицо. Вместо договора об авансе компания зачастую составляет договор о резервировании жилья, что не меняет сущности соглашения. Здесь главным отличием является отсутствие предмета договора, за который вносится частичная оплата (ведь квартиры еще нет). Поэтому в условиях договора фиксируют данные проекта, а не фактического адреса. Остальные аспекты остаются идентичными перечисленным выше и должны быть оговорены в соглашении. 

 

договор задатка образца 2021, соглашение и расписка, как оформить залог или задаток

Кoгдa вoзмoжeн вoзвpaт зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, зaдaтoк пoдлeжит вoзвpaтy пoкyпaтeлю, ecли пpoдaвeц нe выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa. Нaпpимep, ecли oн:

✅ пepeдyмaл пpoдaвaть нeдвижимocть — внe зaвиcимocти oт тoгo, пo кaкoй пpичинe oн этo cдeлaл;

✅ нe выпиcaл вcex зapeгиcтpиpoвaнныx в жилoй нeдвижимocти жильцoв — в этoм cлyчae квapтиpa cчитaeтcя нaxoдящeйcя пoд oбpeмeнeниeм, пoтoмy чтo пpoпиcaнныe люди имeют пpaвo пpoживaния в нeй;

✅ нe oплaтил дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм дo cдeлки — coглacнo зaкoнy, мoжнo пpoдaвaть имyщecтвo тoлькo бeз дoлгoв пo кoммyнaльным плaтeжaм;

✅ yкaзaл зaвeдoмo лoжныe cвeдeния пpи зaключeнии пpeдвapитeльнoгo coглaшeния o зaдaткe — нaпpимep, нe cooбщил, чтo y квapтиpы нecкoлькo coбcтвeнникoв;

✅ нapyшил ycлoвия пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa — нaпpимep, нe пoдгoтoвил пaкeт дoкyмeнтoв для пpoдaжи;

✅ нe явилcя в yкaзaнный cpoк для пoдпиcaния ocнoвнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Bo вcex вышeпepeчиcлeнныx cлyчaяx пpoдaвeц oбязaн нe тoлькo вepнyть вcю cyммy зaдaткa, нo и выплaтить cвepxy тaкyю жe cyммy. To ecть oн зaплaтит зaдaтoк в двoйнoм paзмepe, в кaчecтвe штpaфнoй caнкции.

3apaнee yзнaйтe, кaк вepнyть зaдaтoк зa квapтиpy в cлyчae, ecли пpoдaвeц нapyшит ycлoвия дoгoвopa. Oбычнo пoкyпaтeль пpocтo yвeдoмляeт пpoдaвцa o тoм, чтo тoт дoлжeн вepнyть дeньги. Ecли пpoдaвeц oткaзывaeтcя, нaдo oбpaтитьcя в cyд c иcкoм — в бoльшинcтвe cлyчaeв cyд yдoвлeтвopит eгo.

Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя

❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.

❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.

❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.

❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.

❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.

Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы

Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.

Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.

Кaк cocтaвить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли пpoдaжи квapтиpы c зaдaткoм

Кaк мы гoвopили вышe, зaкoнoдaтeльcтвo тpeбyeт oбязaтeльнoгo пиcьмeннoгo oфopмлeния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния c зaдaткoм. Eгo нyжнo пoдпиcывaть в нecкoлькиx экзeмпляpax: пo oднoмy для кaждoгo yчacтникa cдeлки.

Нaпpимep: вы пoкyпaeтe квapтиpy, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя oдин чeлoвeк. B этoм cлyчae нyжнo двa экзeмпляpa: oдин ocтaeтcя y вac, дpyгoй — y пpoдaвцa. Ecли coбcтвeнникoв тpoe, cлeдyeт cocтaвить чeтыpe экзeмпляpa coглaшeния: пo oднoмy для пpoдaвцoв и пoкyпaтeля.

Дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы — oбpaзeц 2021 — дoлжeн coдepжaть:

📃 Дaнныe cтopoн. Укaжитe дaнныe o пoкyпaтeлe и вcex влaдeльцax нeдвижимocти, ecли иx нecкoлькo. Oбычнo пишyт фaмилию, имя и oтчecтвo, cepию и нoмep пacпopтa, мecтo peгиcтpaции либo фaктичecкoгo пpoживaния.

📃 Дaтy зaключeния. Этo пoмoжeт дoкaзaть, чтo дoгoвop был зaключeн в oпpeдeлeннyю дaтy, в cлyчae cпopoв.

📃 Дaнныe o нeдвижимocти. B coглaшeниe o зaдaткe внocят aдpec квapтиpы, ee кaдacтpoвый нoмep, oбщyю и жилyю плoщaдь, cтoимocть. Пpи жeлaнии мoжнo yкaзaть дoпoлнитeльныe дaнныe — нaпpимep, нoмep выпиcки, cвидeтeльcтвyющeй o пpaвe coбcтвeннocти нa нeдвижимocть.

📃 Cyммy зaдaткa. Ee oбязaтeльнo yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью.

📃 Пopядoк пepeдaчи дeнeг. Укaжитe, кoгдa и кaким cпocoбoм пoкyпaтeль пepeдacт пpoдaвцy дeньги. Нaпpимep, нaпишитe peквизиты pacчeтнoгo cчeтa или yкaжитe, чтo вcя cyммa бyдeт пepeдaнa нaличными в мoмeнт пoдпиcaния coглaшeния.

📃 Bpeмя, в тeчeниe кoтopoгo coвepшитcя cдeлкa. Укaжитe cpoки, в тeчeниe кoтopыx нyжнo oфopмить ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи. Жeлaтeльнo yкaзывaть кoнкpeтныe дaты, нaпpимep — дo 31.10.2021, a нe фpaзы «в тeчeниe мecяцa».

📃 Пpaвa и oбязaннocти cтopoн. Нaпpимep, нyжнo yкaзaть, чтo пoкyпaтeль oбязaн cвoeвpeмeннo внecти ocтaвшyюcя cyммy пo cдeлкe, a пpoдaвeц — пepeдaть квapтиpy в cocтoянии, кoтopoe былo пpи ocмoтpe.

📃 Фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa. Cлeдyeт yкaзaть, чтo мoжнo oтнocить к фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм и кaк oни пoвлияют нa ycлoвия иcпoлнeния дoгoвopa.

📃 Дaтy вcтyплeния в cилy. Oбычнo yкaзывaют, чтo coглaшeниe вcтyпaeт в cилy c мoмeнтa eгo пoдпиcaния.

📃 Пoдпиcи. B кoнцe дoгoвopa вce cтopoны oбязaтeльнo cтaвят пoдпиcи и pacшифpoвкy — фaмилию c инициaлaми.

Coглaшeниe o зaдaткe мoжнo cocтaвить caмocтoятeльнo или иcпoльзoвaть типoвoй oбpaзeц. Чтoбы cкaчaть типoвoй дoгoвop o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, нaжмитe нa ccылкy.

Кaк пpaвильнo oфopмить зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы: кaкиe eщe дoкyмeнты нyжны

Чтoбы зaдaтoк имeл пoлнyю юpидичecкyю cилy и к cдeлкe нe былo вoпpocoв, пoмимo coглaшeния нyжнo oфopмить eщe двa дoкyмeнтa: пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи и pacпиcкy.

Пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи cocтaвляeтcя пepeд ocнoвным дoгoвopoм. B нeм пpoпиcывaют вce дoгoвopeннocти, кoтopыx дocтигли пpoдaвeц и пoкyпaтeль. Нaпpимep, yкaзывaют:

📝 cтoимocть квapтиpы, paзмep зaдaткa, пopядoк pacчeтoв — нaпpимep, пpoпиcывaют peквизиты пpoдaвцa и cpoки пepeчиcлeния дeнeжныx cpeдcтв;

📝 cпиcoк дoкyмeнтoв, кoтopыe нyжнo пoдгoтoвить к cдeлкe, и cpoки иx пoдгoтoвки пpoдaвцoм;

📝 cпиcoк пpeдмeтoв мeбeли и бытoвoй тexники, кoтopыe ocтaютcя в квapтиpe;

📝 cpoки пepeдaчи нeдвижимocти пoкyпaтeлю;

📝 ктo oплaчивaeт ycлyги нoтapиyca, пoдгoтoвкy иныx дoкyмeнтoв к cдeлкe и дpyгиe pacxoды;

📝 дaнныe нeдвижимocти — oбщyю и жилyю плoщaдь, нoмep кaдacтpoвoгo пacпopтa, тoчный aдpec и дpyгиe.

Pacпиcкa o пoлyчeнии зaдaткa зa квapтиpy yдocтoвepяeт, чтo пpoдaвeц пoлyчил зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe. Ee cocтaвляют в cвoбoднoй фopмe, нo в дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

📌 фaмилии, имeнa, oтчecтвa oбoиx yчacтникoв cдeлки — пpoдaвцa и пoкyпaтeля; пpи нeoбxoдимocти мoжнo yкaзaть пacпopтныe дaнныe;

📌 aдpeca peгиcтpaции и фaктичecкoгo пpoживaния oбeиx cтopoн;

📌 yкaзaниe тoгo, чтo дeнeжныe cpeдcтвa пepeдaютcя имeннo в кaчecтвe зaдaткa, a нe кaк aвaнc;

📌 cyммa зaдaткa — кaк и в coглaшeнии, ee yкaзывaют цифpaми и pacшифpoвывaют пpoпиcью;

📌 пoдпиcи oбeиx cтopoн cдeлки c pacшифpoвкoй — фaмилиeй и инициaлaми.

Дoпoлнитeльныe вoпpocы: o чeм eщe нyжнo знaть

Кaк выглядит типoвoй дoгoвop зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы?

3aкoнoдaтeльcтвo нe пpeдъявляeт cтpoгиx тpeбoвaний к фopмe coглaшeния o зaдaткe: глaвнoe — coдepжaниe. Oбычнo дoкyмeнт пeчaтaют нa бyмaгe, вpyчнyю зaпoлняют дaнныe oбeиx cтopoн и дpyгиe cyщecтвeнныe cвeдeния, и пoдпиcывaют.

Кaк пpaвильнo дaть зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы?

Пoлнaя инcтpyкция пpивeдeнa вышe. Кpaткaя инcтpyкция:

🤝 дoгoвopитecь c пpoдaвцoм o cyммe зaдaткa, cpoкax peгиcтpaции cдeлки и дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвияx;

📋 пpoвepьтe гoтoвнocть дoкyмeнтoв к cдeлкe, пoлyчитe coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa, yтoчнитe дpyгиe вaжныe нюaнcы;

📝 cocтaвьтe и пoдпишитe пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи, coглaшeниe o зaдaткe и pacпиcкy o пoлyчeнии дeнeг;

💰 пepeдaйтe дeньги в мoмeнт пoдпиcaния pacпиcки.

Boзмoжeн ли зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в ипoтeкy

Bнeceниe зaлoгa пpи пoкyпкe квapтиpы c ипoтeчным кpeдитoм, мaтepинcким кaпитaлoм и дpyгими дoпoлнитeльными ycлoвиями вoзмoжнo. Пpocтo в coглaшeнии o зaдaткe, пoмимo дpyгиx cyщecтвeнныx ycлoвий, yкaзывaeтcя пopядoк oфopмлeния мaтepинcкoгo кaпитaлa, пopядoк pacчeтa c пpoдaвцoм c иcпoльзoвaниeм ипoтeчныx cpeдcтв или дpyгиe нюaнcы в зaвиcимocти oт тoгo, кaкиe cpeдcтвa вы иcпoльзyeтe для пoкyпки нeдвижимocти.

Boзвpaщaeтcя или нeт зaдaтoк пpи пoкyпкe квapтиpы в cлyчae фopc-мaжopныx oбcтoятeльcтв?

Coглacнo Cтaтьe 381 ГК PФ, ecли oбязaтeльcтвa нeвoзмoжнo иcпoлнить или oбe cтopoны coглacны pacтopгнyть дoгoвop, внeceнный зaдaтoк дoлжeн быть вoзвpaщeн. Нo вce зaвиcит oт дoгoвopeннocти. Имeннo пoэтoмy мы peкoмeндyeм пpoпиcывaть вoзмoжныe фopc-мaжopныe oбcтoятeльcтвa и иx влияниe нa ycлoвия cдeлки в coглaшeнии. К фopc-мaжopным oбcтoятeльcтвaм мoжнo oтнecти cмepть пpoдaвцa или пoкyпaтeля, пopчy имyщecтвa — нaпpимep, пoжap в квapтиpe — и дpyгиe oбcтoятeльcтвa нeпpeoдoлимoй cилы, кoтopыe пoмeшaют иcпoлнeнию oбязaтeльcтв пo дoгoвopy.

Задаток, он же аванс, он же залог…, или когда совершается покупка?

Вот тут очень важно понимать- именно подписание предварительного договора де факто становится сценарием предстоящей сделки. Часто ко мне обращаются с просьбой помочь с проверкой квартиры и сопровождением сделки клиенты, уже подписавшие предварительный договор и внесшие суммы, порой значительные, в качестве залога- аванса- задатка (задатка-  намного реже). И если проверкой документов можно заниматься  и после внесения залога, то вот поменять невыгодные условия сделки, избежать существенного риска при проведении сделки купли-продажи, а порой и вернуть залоговую сумму бывает довольно сложно.

Усложняет заключение предварительного договора и юридическая «активность» риелторов и риелторских фирм.

Вам  могут предложить подписать договор о «авансе», «залоге», «предварительном  платеже».

Надо сказать, что законодательно и предварительный договор, и внесение задатка описаны в Гражданском кодексе РФ. 

 

§ 7. Задаток

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.  

Причем законодатели не изобретали велосипед, в России с незапамятных времен при совершении  сделок покупатель вносил задаток, а если продавец отказывался от сделки- платил двойную сумму задатка- возвращал покупателю его деньги и платил штраф- «отступной», за «отступление» от договоренностей. Другой вопрос- простая письменная форма редко соблюдалась, купеческое слово было крепче любых заверенных нотариальных бумаг.

Вот только риелторов не устраивает такая возможность – потерять деньги, заплатить штраф. Поэтому идут законотворческие телодвижения с изобретением новых названий для прописанного в ГК РФ задатка. В зависимости от компетенции и личной судебной практики одни юристы пишут договор о «залоге», другие называют передаваемую сумму «авансом». Но никто- задатком. Причем объяснение этому следующее- мол, мы посредники, а вдруг продавец передумает, откажется от сделки и мы должны будем….. ПЛАТИТЬ ДЕНЬГИ ИЗ СВОЕГО КАРМАНААААААА!!!!!

Это немыслимо!

Вот только лукавые господа не говорят, что, заключив агентский договор с продавцом, они действуют от его имени, и вполне могут потребовать от продавца выплатить этот самый штраф. Я  не ставлю своей задачей выступление с разоблачениями риелторских «технологий», поэтому, резюмируя сказанное, могу посоветовать- при покупке квартиры через риелторскую фирму отдавайте себе отчет в рисках, на которые Вы идете. Вы – рискуете деньгами, ведь если Вы откажетесь от сделки, внесенные деньги получить назад будет ну очень трудно (хотя прецеденты есть, только занимались возвратом серьезные юридические фирмы), а если Вам откажут- в лучшем случае сразу вернут Ваши деньги. Штраф никто не заплатит, и Ваше время (от двух недель до двух месяцев), которое купить нельзя,- Вы уже не вернете.

 

Перечислю в порядке надежности  варианты «предварительных договоров»:

Заключение и заверение у нотариуса предварительного договора покупки недвижимости и внесение ЗАДАТКА (то есть продавец пишет расписку, в которой он называет полученные деньги «задатком» ). Это самый жесткий и самый надежный вариант, имея такой договор, достаточно легко в судебном порядке  вернуть свои деньги и причитающийся штраф или заставить продавца совершить сделку. Иногда на фирмах вызывают продавца на подписание договора, и договор подписывается в помещении фирмы, но по факту это договор между физическими лицами. Часто это происходит, когда не заложено никакой скрытой комиссии, или риелторы хорошо знают продавца. Сюда же можно отнести договора, которые заключаются, когда сделку проводят частные маклеры, или же люди проводят сделку самостоятельно, без специалистов. То есть статьи ГК РФ  соблюдаются, просто договор между сторонами составляется в простой письменной форме. Вариант шаблона такого договора приведен на нашем сайте . Самый неприятный вариант- заключение с агентством «договора об авансе», «договора о предварительном платеже», «договора о залоге». В этом случае Вы рискуете деньгами- а Ваши контрагенты нет. Вы не застрахованы от звонка агента через день- другой, когда будет сказано, что хозяева подняли цену, Вам будет предложено добавить еще денег за недвижимость. А если Вы не согласны- извините, есть другие покупатели…

Особенно внимательным надо быть при проведении альтернативных сделок- при обмене посредством продажи своей и покупки интересующей Вас недвижимости.

Здесь должно соблюдаться железное правило- Вы не должны вносить сумму за подменный вариант большую, чем Вы получили за свой объект, какие бы обещания Вам не давал покупатель и как бы Вам не нравился подобранный вариант «Вашей Мечты».

 

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ.

У моей знакомой, Татьяны, выросла дочь, Иришка. Девочка занималась музыкой, танцами, и, кроме того, была найдена секция акробатики, тренер в которой умолял не губить дарование- у девочки просто уникальная гибкость и пластика. А так как Татьяна работала полный рабочий день (и зарабатывала вполне неплохие деньги), а муж ее не вылезал из командировок, на семейном совете было решено поручить надежному знакомому риелтору найти вариант обмена поближе к бабушке и дедушке и площадью побольше.

Таким риелтором был признан Ваш покорный слуга.

Задача стояла таким образом: надо было продать малогабаритную двухкомнатную квартиру Тани на Западе Москвы и купить полноценную двухкомнатную на три остановки ближе к центру города рядом с домом родителей Татьяны.

«Малогабаритка» была выставлена на продажу как свободная, Таня с дочкой выписалась к родителям, благо площадь родительской квартиры позволяла прописать еще двоих человек. Начались поиски того самого «варианта мечты».

Пересмотрено было немало квартир, и вот раздался звонок Татьяны: «Представляешь, у моей коллеги сестра хочет разменяться, и живет она в соседнем с моими родителями доме!» В тот же вечер мы нанесли визит Людмиле и ее семейству, а через день Таня принимала Людмилу у себя. Это был редчайший случай, когда был найден вариант прямого обмена буквально на раз, без серьезной рекламы и проработки десятков вариантов. Так как квартиры сторонам понравились, мы с Татьяной внесли задаток в эквиваленте тысячи долларов и дали команду Людмиле искать вторую площадь для сына, с которым она разъезжалась.

И вот на этом этапе Людмила подключила свою знакомую Эллу. Элла работала в агентстве недвижимости и довольно быстро нашла для Игоря, сына Людмилы хороший вариант. Вот только хозяева этой квартиры хотели получить непременно денег в два раза больше, чем получила Людмила от Татьяны. Получив по телефону от Тани согласие довнести необходимую сумму, Людмила с Эллой поехали и внесли эквивалент двух тысяч долларов. Вот только внесли они эти деньги как «аванс», риелторы продавцов не сдали позиций…

Вечером следующего дня мы с Татьяной договорились встретиться у Людмилы, чтобы довезти деньги. В этот вечер жизнь меня в очередной раз научила- не бывает «незначительных» встреч. Я попал в пробку и опоздал на 20 минут. Этих 20 минут оказалось достаточно, чтобы милые дамы- Элла и Таня- стали заклятыми врагами. Элла, что называется, с места в «карьер», начала гнуть свою линию: «Вы ДОЛЖНЫ довнести нам денег на тех же условиях, на которых мы внесли аванс за свою квартиру!»

Когда я вошел и поглядел на Таню, я понял- тучи ходят хмуро и скоро ударят громы и молнии. Таня вывела меня на лестничную площадку (преамбулу, состоящую из русских народных слов пропускаю) : «Я этой …. . ничего не должна! Пошла она ……! Вот что, давай разворачиваемся и уходим, для меня «штука» баксов- фигня, а для этих интеллигентов – деньги! Пусть своей ….. Эллочке скажут большое спасибо за потерянные деньги!»

«Вот что, Танюш, пошли на улицу, покурим, порешаем, как быть дальше. Вендетта- это блюдо, которое едят холодным», — успокаивал я свою клиентку. («Клево, никогда не слышала, дай запишу!»

Потом позвонил в дверь квартиры, извинился, сказал, что хотим покурить, вот только свои сигареты забыли, сейчас сходим, купим и придем.

«Ну пойми, это же идеальный для тебя вариант, родители- в соседнем доме, рядом секция акробатики, в школу идти- дорогу не надо переходить,- успокаивал я Таню. – Зачем позволять этой дряни оставить тебя без такого классного варианта? Давай договоримся с ними так- наш прежний договор на «штуку» будет без изменений, а довнесем мы на тех же условиях, что и они. Только я буду говорить, а ты смотри- только смотри и НИЧЕГО НЕ ГОВОРИ- на Эллу с презрением!»

Не сразу, но слова дошли до сознания. Да и стоя на улице и глядя на родительский дом, ситуацию воспринимала Таня по – другому.

Не скажу, что наше предложение было принято «на ура». Но через час договоренность была достигнута, бумаги подписаны.

Сделка была несложной, вернее, самая сложная часть уже была позади.

 

А ведь люди работали с риелтором, и их контрагентом была знакомая, и тем не менее срыв сделки, а значит, потеря денег, было вопросом нескольких минут и нескольких неосторожных фраз.

Все, что вам нужно знать о залоге

ЧТЕНИЕ 4 МИН

Подписание договора аренды квартиры — увлекательная часть вашего путешествия с арендатором, и на этом пути вы встретите некоторый жаргон, сборы, коммунальные услуги и депозиты, с которыми вы, возможно, не совсем знакомы. Когда вы подписываете договор аренды, вы можете рассчитывать заранее заплатить определенную сумму денег, включая гарантийный депозит, административный сбор и другие возможные расходы, такие как домашнее животное, парковка и плата за хранение.

Но что такое залог, спросите вы? Перед тем, как поставить подпись на пунктирной линии, убедитесь, что вы точно знаете, как работает гарантийный депозит: что это такое, что он покрывает, сколько стоит, когда и когда должен быть возвращен вам.

Что такое гарантийный депозит?

Гарантийный депозит определяется как фиксированная сумма денег, выплачиваемая управляющему недвижимостью или домовладельцу, которая гарантирует, что арендатор будет платить арендную плату и соблюдать условия аренды. Но в гарантийных депозитах есть что-то особенное — они возвращаются! Это означает, что у вас есть шанс получить полную или частичную сумму депозита обратно в свой карман.

Управляющий недвижимостью или домовладелец хранит этот залог на протяжении всего срока аренды. Они не могут обналичивать чеки залога за использование чего-либо, кроме ущерба, нанесенного квартире после выселения арендатора. После того, как ваша квартира будет проверена и вычтены убытки (если таковые имеются), ваш управляющий или домовладелец вернет вам то, что осталось.

Сколько стоит залог?

В то время как в некоторых штатах нет ограничений на сумму, которую управляющий недвижимостью или домовладелец может взимать с арендатора, большинство из них ограничивают размер залога в размере арендной платы за один месяц.Однако в некоторых штатах домовладельцы и управляющие имуществом разрешают взимать арендную плату до трех месяцев в качестве залога. Вы можете даже найти жилые кварталы, которые просят всего 100 долларов в качестве залога. Сумма залога также будет зависеть от вашей проверки биографических данных.

Как рассчитывается залог?

Арендодатели учитывают пять основных факторов при расчете залога за свои квартиры:

• Законы штата
• Стоимость месячной аренды
• Тип и качество благоустройства квартиры
• Залог конкурентоспособной недвижимости
• Заявка на аренду потенциального арендатора (кредитный рейтинг, криминальное прошлое, трудовой стаж и т. д.)

Арендатор с более низким кредитным рейтингом может рассматриваться как более подверженный риску пренебрежения уплатой арендной платы или неожиданного выезда, чем арендатор с хорошей кредитной историей. В другом сценарии арендатор, который не получает трехкратную арендную плату, может с трудом вносить арендную плату в полном объеме каждый месяц. Из-за этого некоторые квартирные сообщества могут потребовать от указанных арендаторов более высокий гарантийный депозит, чтобы компенсировать риск потери денег на недвижимость.

В чем разница между залогом и арендной платой за последний месяц?

Если в договоре аренды указано, что гарантийный залог считается арендной платой за последний месяц, то эти деньги можно использовать только для оплаты аренды.Этот платеж не может быть использован для возмещения ущерба квартире, и он не будет возвращен вам как арендатору. Если арендодатель требует только предоплату арендной платы за последний месяц и не требует внесения залога в дополнение к этому платежу, тогда управляющий недвижимостью или арендодатель взял на себя финансовую ответственность за устранение любого ущерба, нанесенного квартире арендатором.

Когда я могу заплатить залог?

Как правило, домовладельцы и управляющие имуществом требуют внесения залога, прежде чем арендатор сможет получить свои ключи. Залог вносится при подписании договора аренды денежным переводом, кассовым чеком или платежом ACH (электронный платеж). Перед тем, как подписать договор аренды, убедитесь, что вы готовы внести залог и другие сборы, причитающиеся в этот день.

Когда я получу обратно свой залог?

В зависимости от законов штата вы получите обратно залог в течение 30–60 дней после окончания срока аренды и выезда из квартиры. Как правило, вы получите обратно свой гарантийный депозит по почте в виде чека, поэтому обязательно сообщите своему управляющему или арендодателю свой новый адрес, чтобы обеспечить быструю доставку!

Причины неполучения вашего гарантийного депозита в полном объеме

Поскольку гарантийный залог часто используется для оплаты ремонта квартиры (выполняемого арендатором), вы можете не получить обратно весь свой гарантийный залог.Вот почему арендатору так важно, чтобы ваша квартира оставалась в таком хорошем состоянии, в каком вы ее нашли. При выезде вы должны:

• Тщательно навести порядок в квартире
• Произвести любой ремонт причиненного вами ущерба
• Присутствовать во время проверки при выезде
• Вернуть все ваши ключи

Если какой-либо Если ваш управляющий или арендодатель обнаружит повреждение квартиры, они отправят вам детализированную квитанцию ​​с остатком (если таковой имеется) вашего гарантийного депозита по почте. Таким образом, вы будете точно знать, что было не так с квартирой, когда вы ее покидали, сколько стоили ремонт и сколько у вас осталось от залога.

Если вы не получили обратно свой гарантийный залог…

Проверьте договор аренды, чтобы узнать, в какой период времени вы можете рассчитывать получить обратно свой гарантийный залог. Если это больше, чем отведенное время (согласно договору аренды и законам штата), попробуйте связаться со своим управляющим недвижимостью или арендодателем по телефону, электронной почте или посетить офис аренды в качестве дружеского напоминания.Удачи, съемщики!

Опубликовано 3 октября 2019 г.

Что вы думаете?

1290 Ответов

Об авторе

Законы о залоге — FindLaw

Обязательно обратите внимание на любой ранее нанесенный ущерб квартире, чтобы гарантировать получение залога при выходе из квартиры.

Что такое гарантийный залог

Гарантийный залог — это денежная сумма, которую арендатор оставляет домовладельцу в течение периода, когда они занимают арендуемую площадь.По истечении срока аренды арендодатель возвращает залог, иногда вычитая суммы, необходимые для очистки или ремонта арендуемой квартиры.

Законы о залоге защищают права как арендаторов, так и домовладельцев. Когда арендатор заключает договор аренды, оговорка о залоге обычно является важной частью договора. Гарантийный депозит дает домовладельцу уверенность в том, что в случае невыполнения арендатором арендной платы или повреждения имущества арендодатель может использовать деньги для возмещения утраченного дохода от аренды или устранения ущерба.

Как правило, домовладелец может взимать с арендатора гарантийный депозит, который составляет от одного до двух раз больше арендной платы. Арендатор, однако, имеет право на возврат любой неиспользованной части гарантийного депозита при расторжении договора аренды.

Осмотрите недвижимость перед заселением

Для арендатора важно задокументировать состояние арендуемой собственности до въезда в квартиру. В то время как некоторые штаты требуют, чтобы домовладелец составлял «заявление о заселении», законы о залоге в других штатах не содержат этого требования.Заявление о заселении обычно состоит из подробного списка существующих повреждений арендуемой квартиры.

Если штат не требует заявления о въезде, арендатор может задокументировать состояние собственности, осмотрев ее на предмет повреждений. Арендатор должен осмотреть недвижимость на предмет больших дыр в стене, повреждений ковра или пола и записать состояние бытовой техники. Хороший осмотр предоставит подробную информацию об ущербе, местонахождении повреждения и может включать фотографии и видео помещения.Арендодатель и арендатор должны подписать отчет о проверке, и каждый должен получить копию.

Как арендодатель может использовать залоговый депозит

В каждом штате действуют разные законы о залоге, регулирующие порядок использования арендодателем денег. Большинство штатов запрещают использование гарантийного депозита для покрытия расходов на «естественный износ». Под нормальным износом понимается обычный износ, возникающий при регулярном использовании. Обычный износ исключает такие условия, как ожоги от сигарет на ковре, повреждение пола водой или поломка плитки на кухонной стойке.По сути, ущерб, который превышает износ, который обычно происходит с течением времени, является чрезмерным, и арендодатель может использовать залог для ремонта. С другой стороны, изношенная дорожка на ковре или небольшие отверстия от гвоздей в стене не являются чрезмерным повреждением.

В большинстве штатов арендодатель может использовать гарантийный депозит для следующих целей:

• Для ремонта повреждений, не являющихся результатом нормального износа
• Для очистки арендуемой единицы
• Для покрытия расходов арендатора в случае невыплаты арендной платы

Осмотр собственности после выезда

Лучший способ защитить залоговую сумму — это осмотреть собственность после выезда из съемной квартиры.В некоторых штатах есть законы, которые требуют, чтобы домовладелец уведомлял арендатора о плановой проверке и предоставлял возможность присутствия арендатора во время проверки. В других штатах это требование отсутствует, но арендатор может защитить свой гарантийный депозит, проведя проверку, аналогичную проверке при въезде. Арендатор должен делать записи о нормальном износе, повреждениях, превышающих нормальный износ, и должен использовать фотографии для документирования состояния собственности. Арендатор должен предоставить домовладельцу копию протокола осмотра.

Возврат залога от арендодателя

Законы о залоге каждого штата содержат инструкции о том, как долго домовладелец должен вернуть залог арендатора. Арендодатель обычно должен предоставить арендатору подробный отчет о проведенных ремонтных работах. Если после вычета стоимости ремонта остается часть залога, домовладелец должен вернуть ее арендатору. Большинство штатов требует, чтобы домовладелец возвращал арендатору залог в течение 14-60 дней.Арендатор должен предоставить домовладельцу новый адрес. Это гарантирует, что арендодатель сможет отправить арендатору неиспользованную часть страхового депозита после того, как арендуемая квартира будет отремонтирована и очищена.

Привлечение арендодателя к суду мелких тяжб

Если арендодатель не возвращает залог или не предоставляет арендатору подробный список удержаний, арендатор может подать иск против арендодателя в суд мелких тяжб. Если их иск будет успешным, арендатор может иметь возможность взыскать денежные убытки, которые в два-три раза превышают гарантийный депозит, судебные издержки и гонорары адвокатов.

Информационная страница HOME Гарантийный депозит и программа аренды за первый месяц

Город Уолтем

Программа жилищного залога и помощи в выплате арендной платы за первый месяц

Город Уолтем предлагает помощь квалифицированным жителям с низким и средним доходом для внесения залогового залога за аренду жилья. Программа предназначена для предоставления федерального финансирования HOME, чтобы помочь домохозяйствам в получении постоянного жилья. Под квалифицированным резидентом понимается тот, кто проживал в Уолтеме не менее одного года или работает в Уолтеме.

Правомочные участники получат гарантийный депозит и арендную плату за первый месяц, которые будут выплачиваться непосредственно домовладельцу после утверждения арендного жилья жилищным департаментом города. Федеральные стандарты качества жилья будут применяться ко всем единицам. Большинство домохозяйств, получающих помощь HOME TBRA, должны иметь очень низкий доход. Это означает, что их совокупный годовой доход семьи составляет не более 60 процентов от среднего дохода в их районе (AMI), как определено HUD.Девяносто процентов средств будет зарезервировано для домашних хозяйств с уровнем AMI или ниже 60%.

Программа HOME Руководство по доходам HUD на 2014 финансовый год.

22

Средний доход по территории	1 человек	2 человека	3 человека	4 человека	5 человек	5 человек	8 человек
60% AMI	45,300	51,780	58,260	58,260	64,6602	83,380
80% AMI	57,333	69,040	69,040					111,173

Соответствующие критериям участники указывают жилую единицу по своему выбору в Уолтеме.Соответствующая критериям недвижимость может находиться в государственной или частной собственности и должна соответствовать Стандартам качества жилья, установленным городскими властями до заселения. Отдел жилищного строительства предоставит участникам стандарты арендной платы, которые будут применяться ко всем объектам недвижимости, получающим помощь из средств HOME. Участники должны иметь возможность вносить арендную плату в течение срока аренды.

Могут действовать другие правила программы. Для получения полной информации об этой программе, пожалуйста, свяжитесь с жилищным отделом.

Программа будет работать в порядке очереди до тех пор, пока имеется финансирование.

Заявки и критерии выбора арендаторов доступны ниже или, связавшись с жилищным отделом города Уолтем по телефону 781-314-3380.

Пожалуйста, распечатайте приведенную ниже информацию, содержащую рекомендации по программе и материалы для подачи заявки. Программа залога HOME открыта для жителей Уолтема в порядке очереди, пока доступно финансирование.

Заявление на участие в программе гарантийного депозита HOME *** Используйте контрольный список заявки ниже , чтобы подать все материалы вместе с заявлением.Заявления, поданные без документации о доходах, не будут приняты.

Приложение к заявке на гарантийный депозит HOME

Контрольный список заявки

Критерии выбора арендатора

Получение или возврат залога

Гарантийный залог — это платеж от арендатора , удерживаемый домовладельцем . Это необходимо для того, чтобы арендатор вовремя платил арендную плату. Это необходимо для того, чтобы арендатор содержал квартиру или дом в хорошем состоянии.Арендодатель хранит залог до тех пор, пока арендатор не съедет. Залог остается собственностью арендатора до окончания срока аренды.

Местное законодательство может требовать от арендодателя держать залог на отдельном банковском счете. Это не позволяет арендодателю потратить залог.

В договоре аренды должна быть разъяснена цель залога или страхового депозита. Он должен сказать, для чего его можно использовать. Не может быть аренды. договор аренды может не объяснять, для чего можно использовать залог.Затем домовладелец может использовать залог для следующих вещей:

• Неоплаченная арендная плата
• Уборка квартиры
• Ремонт повреждений

Обычные убытки от износа не могут быть вычтены из залога.

Если в письменном договоре аренды оговариваются расходы на чистку, ремонт или замену компонентов собственности, то эти расходы должны быть покрыты за ущерб, превышающий нормальный износ.

Сколько может быть залога?

Как правило, нет ограничений на размер залога, который арендодатель может взимать.Арендодатели обычно взимают арендную плату за один или два месяца. Но есть некоторые исключения:

• Субсидируемое или государственное жилье: арендодатели могут взимать только депозит, аналогичный депозитам, взимаемым частными арендодателями в этом районе.
• Парки передвижных домов: арендодатели не могут взимать арендную плату более чем за один месяц. Это применимо, если арендодатель арендует 5 или более трейлеров.

Примечание: Иногда арендодатель взимает плату за въезд вместо залога.Плата за заселение не является гарантийным залогом и не имеет такой же защиты, как гарантийный залог. Плата за въезд обычно не возвращается. Однако, если плата за въезд является большой суммой, аналогичной сумме 1x или 2x ежемесячной арендной платы, то это можно рассматривать как гарантийный депозит.

Можно ли арендатору не платить арендную плату за последний месяц, поскольку у арендодателя есть залог?

Нет. Залог не берется за место аренды. Не имеет значения, что арендодатели сохраняют залог, если арендатор покидает квартиру из-за арендной платы.Арендодатель может удовлетворить требование об аренде, а затем подать иск о выселении . Тогда арендатору, возможно, придется съехать до конца месяца.

Если арендодатель и арендатор соглашаются использовать залог для покрытия арендной платы, это соглашение должно быть заключено в письменной форме.

Письменное заявление о возмещении убытков

Иногда договор аренды или местный закон требуют, чтобы арендодатель предоставил письменное заявление о возмещении убытков, прежде чем снимать деньги с залога.

• Арендодатели зданий с 4 и менее квартирами не должны предоставлять арендаторам письменные заявления о возмещении ущерба.Исключение составляют случаи, когда они требуются в договоре аренды. Если договор аренды требует, чтобы арендодатель предоставил арендатору письменное заявление, арендодатель должен описать в письменной форме любые повреждения собственности, которые они хотят оплатить из гарантийного депозита. В договоре аренды должно быть указано, когда домовладелец должен предоставить арендатору это заявление и какую информацию необходимо включить в него.
• Арендодатели здания с 5 и более квартирами должны предоставить арендаторам письменное заявление с описанием любого ущерба имуществу, если они хотят вычесть расходы на ремонт из залога.Арендодатель должен доставить арендатору письменное заявление в течение 30 дней после его выселения. Арендодатель должен указать фактическую или предполагаемую стоимость ремонта и предоставить квитанции за ремонт, если цена не была указана в договоре аренды. Арендодатель не должен отправлять арендатору заявление, если он сохранил залог, потому что арендатор задолжал арендную плату.

Текущий почтовый адрес или адрес электронной почты

Арендатор должен сообщить арендодателю текущий почтовый адрес или адрес электронной почты. Таким образом, домовладелец может отправить им письменное заявление.В противном случае арендодатель не несет ответственности за непредоставление квитанций или возврат залога.

Арендодатель не может показать квитанции

Если домовладелец не может показать квитанции о возмещении ущерба, он все равно должен предоставить список расходов. Они должны предоставить любые другие доказательства , которые они должны показать, чтобы показать, сколько они заплатили за ремонт. Они должны объяснить, почему они не могут предъявить квитанции.

Когда возвращается залог?

Иногда существуют ограничения по времени, когда домовладелец должен вернуть залог.

• 4 единицы или меньше: особых правил нет.
• 5 или более квартир: Арендодатель должен вернуть залог в течение 45 дней после выселения жильцов.

Если арендодатель не вернул ваш залог, вы можете использовать письмо с требованием залога.

Что такое залог? Все, что вам нужно знать

Если вы собираетесь подписать договор аренды своей первой квартиры, вы можете спросить: «Что такое гарантийный депозит?» Плата за подачу заявления, квартплата за первый и последний месяц, коммунальные услуги, а теперь этот залог? Последовательность платежей, связанных с арендой, может быть пугающей.Так что нередко в вашей голове возникает множество вопросов: «Для чего меня защищают?» «Зачем им столько денег?» Не смотрите дальше, это руководство поможет прояснить все неопределенности, связанные с вашим залоговым депозитом.

Что такое залог?

Залог — это денежная сумма, которую новый житель передает своему арендодателю или управляющей компании в дополнение к авансовым платежам по аренде. Думайте о залоге как о страховке от непредсказуемых жителей.По сути, они экономят ваши деньги на черный день на случай, если вы повредите квартиру или откажетесь от арендной платы. Подобные нарушения контрактов могут стоить вам сотни и сотни долларов. Светлая сторона? Залог возвращается! (Ознакомьтесь с этой статьей, чтобы узнать, как вернуть свой залог.) Если вы считаете себя хорошим жителем и знаете, что оставите квартиру безупречной, у вас есть хорошие шансы получить обратно свои деньги. Однако неизбежное всегда может случиться, и то, о чем вы не знаете, может навредить вам.

Давайте рассмотрим несколько факторов неопределенности гарантийного депозита, чтобы вы не остались в темноте, когда вынуждены отдать тесто.

Сколько стоит залог?

Давайте поговорим о типовой сумме залога. Хорошая схема того, сколько вам обойдется залог, зависит от того, где находится недвижимость. Хотя в большинстве штатов нет обязательного лимита, в других есть.

Например, в Канзасе существует закон о размере залога.Это выглядит следующим образом:

Если вы живете в Канзасе и у вас есть домашнее животное, рассчитывайте добавить еще полмесяца арендной платы к своему гарантийному депозиту, чтобы защититься от любых сюрпризов, которые может оставить ваш пушистый друг. Обратите внимание на эти детали в законах своего штата, чтобы иметь представление о том, что вас ждет.

Еще одним ключевым фактором при определении размера вашего гарантийного депозита является ваш кредитный рейтинг. Да, арендодатели и управляющие компании имеют доступ к этой информации и используют ее как инструмент для оценки вашего уровня риска.Чем ниже ваш кредитный рейтинг, тем более рискованным вы считаете себя, следовательно, тем дороже может быть ваш гарантийный депозит. У некоторых домовладельцев или компаний по управлению недвижимостью даже есть стандартная оценка, по которой они держат потенциальных жителей, чтобы определить, могут ли они въехать. Поэтому, прежде чем подавать заявку на квартиру, обязательно проверьте свой кредитный рейтинг, чтобы узнать, где вы находитесь. Чем больше денег они взимают, тем более проблематичным может показаться ваш послужной список. Другими словами, больше проблем, больше денег!

Кроме того, при расчете расходов убедитесь, что вы знаете, как определить разницу между дополнительными сборами и залогом.Эти сборы могут быть любыми, от обработки заявки до дополнительных сборов с домашними животными. Будьте осторожны, чтобы случайно не внести дополнительные платежи в свой гарантийный залог и не заставить арендодателя или управляющую компанию прийти за вами за уже уплаченными деньгами. Будьте организованы, выписывайте отдельные чеки и читайте. что. арендовать!

Когда я могу заплатить свой гарантийный депозит и куда он уйдет?

Как и в случае с арендной платой за первый месяц, вы должны внести залог перед въездом.Ваш арендодатель или управляющая компания, скорее всего, предоставят вам контрольный список платежей до вашего въезда, и это будет один из них. Убедитесь, что вы пунктуально вносите залог вовремя, так как это может повлиять на то, сможете ли вы обезопасить квартиру.

Что касается вашего гарантийного депозита, компании по управлению недвижимостью обязаны помещать ваш депозит на процентный счет. Например, такие штаты, как Массачусетс, Мэриленд и Нью-Джерси, требуют, чтобы индивидуальные гарантийные депозиты размещались на отдельных банковских счетах, а резидентам предоставлялась квитанция, в которой указывается банк, в котором они хранятся, а также годовая процентная ставка по счету.Обычно это делается в течение месяца после вашего въезда. Независимо от того, где хранится ваш гарантийный депозит, его нельзя потратить, если не возникнут соответствующие обстоятельства, например, сверх обычного износа.

Если все пойдет хорошо, когда я верну свой залог?

Как и сумма гарантийного депозита, сроки, в которые он будет возвращен вам, также варьируются и зависят от того, где находится недвижимость. Он может варьироваться от 14 до 60 дней после выселения.В качестве аргумента допустим, что ваше пребывание не проходит гладко, но и не так уж и ужасно. Другими словами, в квартире может потребоваться тщательная уборка, но это не значит, что вы сожгли кухню! Не удивляйтесь, если из депозита будут вычтены мелкие подробные расходы, такие как уборка или замена ключей. Да, вы можете потерять несколько долларов здесь и там, но сломанная дверная ручка не является причиной удержания всего вашего залога.

Если мой арендодатель или арендная компания отказывается вернуть мне залог, что мне делать?

Если вы чувствуете, что вас обманывают из-за хороших денег, и у вас в руках серьезное дело, возможно, вы захотите написать письмо с требованием.Письмо с требованием по сути является формальным аргументом в пользу возврата залога. Таким образом, большинство жителей и арендных компаний могут прийти к какому-то компромиссу. Однако, если переговоры по-прежнему невозможно согласовать и на кону много денег, возможно, стоит подать иск в суд мелких тяжб. Однако этот процесс может стать серьезной головной болью. Поэтому, прежде чем подавать иск, убедитесь, что вы использовали все другие альтернативы.

Другие вещи, которые могут вас заинтересовать о гарантийных депозитах…

Будет ли мой залог использован для покрытия ущерба от стихийных бедствий?

В случае, если опасность матери-природы в конечном итоге повредит вашу квартиру, деньги на ремонт не выйдут из вашего залога.Ваш гарантийный депозит предназначен исключительно для ущерба, который вы сами причинили. И да, к сожалению, иногда это приводит к ущербу, нанесенному вашей собакой, маленьким ребенком или посетителем. Однако ремонт любых неконтролируемых повреждений (например, стихийных бедствий) вашей квартире будет производиться за счет страховки вашего домовладельца или управляющего имуществом. Однако страхование домовладельца или управление имуществом покрывает только структуру самой квартиры. Это означает реальные стены, полы, окна и т. Д.Это также означает, что никакие повреждения вашего дивана, телевизора, осветительных приборов и любых других личных вещей не будут покрываться. По этой причине стоит обратить внимание на страховку арендатора. Некоторые домовладельцы и управляющие недвижимостью могут даже потребовать, чтобы у вас была страховка арендатора перед подписанием договора аренды.

Будет ли мой гарантийный депозит использован для покрытия ущерба от таких происшествий, как пожар или кража?

Хотя все они могут быть жизнеспособными несчастными случаями, в зависимости от характера несчастного случая и типа страхового полиса, который имеет ваш домовладелец или управляющий недвижимостью, следующие шаги могут быть разными.Тем не менее, эти несчастные случаи обычно обходятся вам намного дороже, чем ваш страховой депозит, поэтому еще раз получите страховку этого арендатора!

Кража: В случае кражи страхование вашего арендодателя или управляющего имуществом не будет покрывать ваши украденные вещи, однако оно будет покрывать любые повреждения самого имущества (например, разбитое окно или дверь). Ваш домовладелец или управляющий недвижимостью также должен предпринять соответствующие действия, чтобы не только сделать здание безопаснее, но и дать вам почувствовать себя в большей безопасности. Потеря страхового депозита определенно не поможет в этом!

Пожары: Проще говоря, если вы начнете пожар под своей крышей, независимо от того, случайно это или нет, вам придется заплатить за ущерб.Независимо от того, идет ли ваш залог на этот ремонт, если ущерб достаточно серьезен, вы можете рассчитывать на оплату из своего кармана. Но допустим, что сосед устроил пожар в своей квартире, и он прожигает стены, нанося ущерб вашей квартире — вы не виноваты! Ремонт будет оплатить либо управляющая компания, либо сосед. Обратной стороной снова является то, что вам не будут выплачиваться никакие не подлежащие утилизации личные вещи. И снова здравствуйте, страхование арендаторов!

Могу ли я потерять залог, если арендатор нарушит правила или повредит квартиру?

Перво-наперво убедитесь, что субаренда разрешена в соответствии с вашим договором аренды.Если это не так, и эта незаконная субаренда наносит ущерб вашей квартире, больше всего вас может беспокоить суд, а не потеря залога. Даже если вы получите зеленый свет на субаренду, это не означает, что между вами и вашим субарендатором существует обмен ответственности. Аренда — это договор, и если вы все еще в нем, это означает, что вы все еще соглашаетесь с условиями, на которых он основан. Другими словами, вы по-прежнему несете ответственность за нарушения контракта, такие как повреждение квартиры, неоплаченная арендная плата, неоплаченные коммунальные услуги и т. Д.Если ваш субарендатор нарушает любое из этих условий, последствия могут быть на вас. Однако, если вы имеете дело с вежливым человеком, вы можете договориться о возмещении затрат, но не рассчитывайте на это. С таким количеством вещей, за которые нужно нести ответственность, не делайте свою субаренду одной из них!

Могу ли я поделиться своим залогом с соседом по комнате? Если да, могу ли я потерять это из-за того, что они сделали?

Гарантийный депозит предназначен для распределения между отдельными физическими лицами, даже если они используют одну и ту же паев.С точки зрения логистики, если у вашего соседа по комнате ужасный кредитный рейтинг, а у вас отличный, они могут рассчитывать на более высокий страховой депозит, чем вы. Так что нет, вы не можете поделиться своим депозитом с соседом по комнате. Однако наличие отдельного гарантийного залога не означает, что не может быть ущерба, который будет стоить вам обоим. Если один из соседей по комнате поджигает кухню, залога одного может оказаться недостаточно для покрытия серьезного ущерба, поэтому, к сожалению, деньги могут быть изъяты из залога другого соседа по комнате.

Теперь, когда вы знаете все тонкости и точно, что такое гарантийный депозит, помните, что факторы, составляющие эти расходы, могут варьироваться в зависимости от вашего штата и самой собственности. Если сомневаетесь, задавайте вопросы! Если вы имеете дело с разумным человеком, ваш арендодатель или управляющая компания должны быть полностью прозрачными. Знание своего положения с самого начала поможет успокоить свой разум (и кошелек).

Вводящий в заблуждение маркетинг «выбора арендатора» — Shelterforce

Фото Курта Баушардта с flickr, CC BY-SA 2.0

В январе Цинциннати стал первым городом, принявшим закон «Выбор арендатора», который требует, чтобы арендодатели принимали альтернативы традиционному единовременному гарантийному депозиту. Атланта последовала их примеру в начале октября, и выборные должностные лица как минимум в 10 других городах и штатах по всей стране, от Алабамы до Калифорнии, предложили аналогичный закон.

На первый взгляд, предоставление альтернатив авансовым депозитам — это хорошо. Как хорошо известно многим защитникам жилья, высокие авансовые расходы на переезд служат препятствием на пути получения доступного жилья для съемщиков с низким и средним доходом и даже могут сделать людей бездомными.Когда вы включаете арендную плату за первый месяц, гарантийный депозит, сборы за подачу заявления и другие разные расходы, цена переезда может достигать многих тысяч долларов в то время, когда 40 процентов американцев говорят, что у них нет денег, чтобы покрыть Экстренные расходы в размере 400 долларов США.

Некоторые кредитные союзы общинного развития начали предлагать ссуды под низкие проценты, чтобы помочь арендаторам с низкими доходами преодолеть препятствие для залогового депозита.

В то время как обязательные варианты закона Цинциннати включают распределение выплаты депозита на шесть ежемесячных платежей, законы активно продвигаются компанией, которая предлагает один из других вариантов: Rhino, стартап с венчурным капиталом, основанный в 2017 году, продает продукт под названием «страхование залога».После череды успехов с Renter’s Choice, включая временную версию, которую губернатор Эндрю Куомо ввел в действие в штате Нью-Йорк в ответ на кризис с выселением COVID, Rhino объявил в прошлом месяце, что 1 миллион клиентов по всей стране теперь используют его продукт вместо традиционного депозита. Годовая выручка стартапа в ноябре достигла 21 миллиона долларов, что в 21 раз больше, чем за 18 месяцев.

[ СВЯЗАННО: Залоговые депозиты являются препятствием на пути к доступному жилью.Что можно сделать?]

Альтернативы депозита

, такие как Rhino, существуют уже около двух десятилетий, но круг потенциальных клиентов всегда серьезно ограничивался количеством домовладельцев, готовых принять эти альтернативы. В своем предложении по политике выбора арендатора 2019 года стартап утверждал, что предоставление каждому арендатору возможности приобрести его продукт вместо внесения большого авансового депозита будет благом для доступного жилья и формой экономического стимула.

«Гарантийные депозиты связывают более 45 миллиардов долларов наличными.Это деньги, которые в противном случае можно было бы реинвестировать в местную экономику или использовать трудолюбивые американцы для покрытия критических расходов, таких как здравоохранение, уход за детьми, задолженность по студенческим займам и другие расходы », — говорится в предложении.

Неудивительно, что «Выбор арендатора» кажется привлекательным для некоторых защитников жилья.

«Предоставление людям возможности выбрать вариант« Выбор арендатора »вместо крупного единовременного гарантийного депозита — отличное решение», — сказала Мишель Херитэдж, исполнительный директор Совета общественного жилья в Колумбусе, штат Огайо, где городской совет рассматривает закон о выборе арендатора. который пользуется широкой поддержкой.По ее словам, ее организация помогает бездомным найти доступную аренду, а стоимость залога представляет собой серьезную проблему. «По мере того, как рынок жилья становится более горячим, владельцы недвижимости просят у нас двойные гарантийные депозиты для людей, которых они считают вторыми арендаторами. Часто это превышает 2000 долларов. Это большие деньги, чтобы сэкономить при минимальной заработной плате. Этот финансовый барьер делает людей бездомными », — сказал Heritage.

Однако есть и обратная сторона.

Поскольку эти законы все еще относительно новы (самый старый из них в Цинциннати вступил в силу только в апреле), многие из этих альтернативных гарантийных депозитов еще не совсем понятны арендаторам или специалистам в области жилья.Более того, в некоторых новостях неверно сообщается или опускается основная информация об этих продуктах — что наиболее важно, несмотря на название, большинство страховых депозитов не обеспечивает арендаторам никакой защиты от претензий. Помимо невозмещаемых сборов, арендаторы, использующие такие продукты, как Rhino, несут полную ответственность по любым претензиям, выплаченным их арендодателям. Кроме того, эти продукты не регулируются теми же законами штата, которые регулируют гарантийные депозиты, что оставляет арендаторам меньше возможностей для оспаривания претензий.

Как это работает

Rhino использует слово «страхование» для продвижения своей продукции. На его веб-сайте говорится: «Rhino — это недорогая страховка, удовлетворяющая вашим требованиям к гарантийному депозиту» и утверждается, что она «работает так же, как и депозит». Но это неточно. Когда арендаторы приобретают «страховку вкладов» у такой компании, как Rhino, то на самом деле они покупают залог, как то, что держал бы подрядчик, или кто-то купил бы у поручителя, чтобы выручить кого-то из тюрьмы.Разница между страховкой и залогом огромна.

Хотя залоги поручительства обычно обеспечиваются страховыми компаниями, с точки зрения клиента они действуют совсем не так, как страхование. Цель страхования — переложить риск на страхователя. Целью поручительства, напротив, является обеспечение договорных обязательств связанной стороны — в данном случае финансовых обязательств арендатора перед своим домовладельцем. В обмен на невозмещаемый гонорар (или сборы), уплачиваемый арендатором, поручительная компания обещает покрыть риск арендодателя в размере до суммы залога, как это сделал бы депозит.Это позволяет арендатору переехать в новую квартиру без внесения полной стоимости депозита, сохраняя при этом финансовые интересы арендодателя.

Но, в отличие от страховых взносов, невозмещаемые комиссионные, которые арендаторы платят за эти облигации, не дают им никакого «покрытия» от претензий. Если домовладелец подает претензию, которая считается действительной в отношении ущерба или невыплаченной арендной платы, компания по поручительству заплатит арендодателю, а затем потребует выплаты от арендатора.

Вместо того, чтобы вычитать эти расходы из уже внесенного депозита, арендатор получает счет.Форма арендного договора Rhino предупреждает, что неуплата такого счета может привести к повреждению кредита и трудностям с поиском арендуемого жилья или обеспечением любого вида страхования в будущем.

Rhino взимает постоянную ежемесячную плату, которая действует бессрочно в течение всего срока аренды или до тех пор, пока полис не будет отменен. Стоимость зависит от личной информации арендатора, такой как доход, кредитная история и образование в колледже, а также от суммы покрытия, установленной арендодателем. По оценкам веб-сайта стартапа, пользователь может внести депозит в размере 3000 долларов за 24 доллара в месяц в Филадельфии, 18 долларов в месяц в Лос-Анджелесе или 17 долларов в месяц в Атланте, например.По словам Джордана Стейна, главы отдела государственной политики стартапа, пользователи Rhino, которые решат повторно зарегистрироваться при продлении срока аренды, получают небольшую скидку.

Облигации, продаваемые The Guarantors, Jetty и SureDeposit — тремя компаниями, предлагающими аналогичные продукты, — вместо этого обходятся арендаторам в единовременную невозмещаемую комиссию, обычно около 17,5% от потенциального депозита. Например, чтобы внести залог в размере 3000 долларов, арендаторы, использующие эти продукты, должны внести около 510 долларов.

Какой бы ни была структура оплаты, арендаторам не будут возвращены взносы после выселения, даже если они оставят квартиру в хорошем состоянии.Они также остаются на крючке по любым претензиям о повреждении или невыплате.

Гарантийные облигации использовались в качестве замены жилищного депозита по крайней мере с 2000 года, когда страхование Assurant начало их продажу под названием продукта SureDeposit. Примерно с 2014 года на рынке начали появляться «insurtech» стартапы, такие как The Guarantors, Jetty и Rhino. Неясно, сколько арендаторов на самом деле используют залоги для удовлетворения требований своих арендодателей по депозитам, поскольку этот нишевый сектор индустрии облигаций не отслеживается торговыми группами, такими как Американская ассоциация Surety & Fidelity.

Национальная квартирная ассоциация обнаружила в опросе 2019 года, что в среднем по стране «потеря коллекции», или средний ущерб для владельцев недвижимости после выселения, составляет 103 доллара на квартиру. Анализ, проведенный LeaseLock, другим поставщиком альтернативных депозитов, который не работает с моделью поручительства, показал, что эта цифра не учитывает комиссию, вычитаемую из денежных вкладов, и оценивает, что фактический средний убыток от сбора составляет 326 долларов за единицу.

Эти средние значения, однако, получены в результате небольшого количества более крупных требований, сосредоточенных среди меньшинства арендаторов.По словам Стейна, «подавляющее большинство» пользователей Rhino никогда не предъявляли претензий по своим облигациям. Арендаторы, домовладельцы которых действительно предъявляют значительные претензии, могут в конечном итоге потратить больше, чем если бы они просто внесли залог и никогда не получили его обратно. И любая невозмещаемая комиссия превышает стоимость депозита, который возвращается в полном объеме.

Как депозит на 3500 долларов превращается в купюру на 6000 долларов

Многие штаты ограничивают размер единовременных гарантийных депозитов, которые могут потребовать домовладельцы. Нью-Йорк, например, ограничивает депозиты арендной платой за один месяц.Но поскольку облигационные продукты не подпадают под действие тех же законов, которые регулируют денежные вклады, домовладельцы могут запросить — и возложить на арендаторов ответственность — облигацию на сумму, превышающую установленный законом предел для гарантийных депозитов в штате.

Если арендаторы думают о продукте как о страховке, как это описано в маркетинговых материалах Rhino, и либо не осознают, что покупают облигацию, либо не знают, как работает облигация, они могут невольно подписаться на обязательство, которое так далеко превышает сумму, которую они когда-либо охотно отдавали бы своему домовладельцу в качестве залога наличными.

Именно это случилось с жителем Бруклина Питером Штайнингером, срок аренды которого подходил к концу в июне. Он и его соседи по комнате решили продлить аренду еще на два месяца, и его домовладелец посоветовал, чтобы вместо того, чтобы держать у него свой депозит в размере 3500 долларов, они вернули его раньше и заменили его Rhino.

«Мы не совсем понимали, что это было, но это означало, что нам вернули залог», — говорит Штайнингер, студент колледжа.

Сумма покрытия облигации была установлена ​​в размере 7200 долларов США.Когда Штайнингер подписывал контракт, он не понимал, что соглашается выплатить Rhino по любым претензиям, выплаченным его домовладельцу, до этой суммы — более чем в два раза больше первоначального депозита и более чем в два раза — его ежемесячной арендной платы. Он ежемесячно платил 45 долларов за услугу.

Вскоре после того, как он переехал, Штайнингер узнал, что его домовладелец подал два иска против страхового полиса. Первый был за 3500 долларов или арендную плату за полный месяц. В электронном письме от управляющей компании объясняется, что соседи по комнате сдали квартиру 11 сентября.2, когда они должны были выехать 31 августа. Штайнингер говорит, что они выехали 31 августа, но вернули ключи с опозданием на два дня.

Вторая претензия — 2500 долларов за предполагаемый ущерб. Штайнингер оспаривает эти обвинения, в частности плату в размере 1400 долларов за вывоз мусора, разрезание велосипедного замка и снятие велосипеда с забора за пределами квартиры. «Дело в том, что у меня есть этот байк», — говорит он. «Они сказали, что вырезали велосипедный замок. Замок у меня цел ».

Rhino оплачивает претензии в среднем в течение четырех рабочих дней.Арендодателю Штайнингера удалось получить от компании 6000 долларов, и теперь компания требует от Штайнингера компенсации.

По словам сенатора штата Нью-Йорк Брайана Кавана, председателя Комитета по жилищному строительству и развитию сообществ, его офис ведет переговоры с регулирующими органами штата о том, как ограничение месячной арендной платы по вкладам применяется к страховым продуктам, предназначенным для быть заменой депозита.

«Страховые компании и арендодатели не должны использовать эти продукты в обход закона.Мы также слышали сообщения о том, что арендаторов вводят в заблуждение относительно того, как работают эти продукты, — сказал Кавана, ссылаясь на онлайн-обзоры и жалобы Better Business Bureau, — и мы также изучаем эти обвинения ».

Средства правовой защиты

В Нью-Йорке арендодатели должны вернуть залог в полном объеме в течение 14 дней после выселения или предоставить арендаторам детализированный счет для любых удержанных сборов. Если арендаторы оспаривают обвинения, они могут предъявить иск своим арендодателям без адвоката в суде мелких тяжб, где им может быть присуждено двойное возмещение убытков за неправомерно удержанные деньги.Во многих штатах есть аналогичные законы относительно гарантийных депозитов.

Но те же законы не применяются к частной компании, преследующей клиента по долгу. За свою 21-летнюю карьеру Эрик Данн, директор по судебным разбирательствам в National Law Housing Project, говорит, что он представлял интересы арендаторов в двух делах, связанных с залогами жилищных вкладов.

«Если домовладелец использует один из этих продуктов с облигациями, это может по существу лишить вас права арендатора на обеспечение защиты, которую вы имеете в соответствии с законодательством штата в связи с неправильным выставлением счетов», — сказал Данн.

Частные компании также могут включать в свои контракты положения, ограничивающие средства правовой защиты арендатора в случае спора по претензиям. Например, соглашение о залоге Rhino включает арбитражную оговорку, которая может ограничивать возможность арендатора подавать иск против компании. По словам Данна, арбитраж имеет тенденцию в большей степени отдавать предпочтение компаниям, а не потребителям.

Контракт также содержит пункт, запрещающий арендаторам участвовать в коллективном иске против компании, положение, которое Данн считает «действительно проблематичным».”

«Когда вы лишаете кого-то возможности подать коллективный иск, вы действительно позволяете злоумышленникам действовать безнаказанно. Это именно тот тип оскорбительных условий контракта, который подрывает основные правовые меры защиты, которые должны быть у арендаторов », — сказал Данн.

Необоснованные претензии

Бекка Дойл и ее муж подписали Rhino на аренду квартиры в Джерси-Сити в 2019 году. Она говорит, что у них были деньги, чтобы заплатить депозит в размере 2385 долларов, но брокер квартиры подтолкнул их использовать Rhino вместо этого.«Это звучало так, как будто это была действительно замечательная альтернатива обычному гарантийному депозиту, только за и без, — говорит она.

Дойл и ее муж платили 25 долларов в месяц за услугу, всего 300 долларов за год проживания в квартире. Они также заплатили за дубликат полиса Rhino в течение того года, потому что муж Дойла первоначально подписался на услугу под своим именем, но вскоре понял, что они могли бы платить по более низкой ставке, если бы использовали полис Дойла. Они зарегистрировались под ее именем, а затем попытались связаться со службой поддержки Rhino, чтобы отменить первую политику, но не смогли получить ответа, что подтверждается десятками онлайн-обзоров стартапа и жалобами Better Business Bureau.В конце концов они отказались от попыток отменить первый полис и оплатили оба полиса на протяжении всего срока аренды.

Штейн говорит, что компания недавно инвестировала в обслуживание клиентов, и что время ответа по электронной почте теперь составляет от 24 до 48 часов.

Когда пара переехала, Дойл говорит, что она получила неписаный счет на 915 долларов за предполагаемый ущерб. По ее словам, это был первый раз, когда она осознала, что ежемесячные платежи, которые она платила Rhino, не покрывают претензий. Она также говорит, что не могла понять, в чем заключаются обвинения, и что, когда она, наконец, получила детализированный счет от управляющей компании, она подумала о расходах, включая примерно 500 долларов за «свежий слой краски» и сотни других за генеральная уборка — были «придирчивы» и преувеличены.Они также относятся к тому типу вещей, которые обычно относятся к категории «нормальный износ», чего нет в списке предметов, которые могут быть удержаны из залога. Предполагается, что тот же стандарт регулирует, в отношении чего домовладельцы могут предъявлять претензии к Rhino в соответствии с их договором о залоге.

Отвечая на вопрос о том, как Rhino проверяет претензии, Стейн говорит, что претензии домовладельцев должны быть подтверждены доказательствами, такими как фотографии, и арендаторы могут просматривать доказательства и представлять свои собственные.

В электронном письме, которое Штайнингер получил от Rhino, действительно предлагалось ответить с любыми доказательствами, опровергающими претензии домовладельца.Это электронное письмо не содержало доказательств домовладельца и не сообщало Штайнингеру, что он может попросить просмотреть то, что было отправлено Rhino. (Управляющая компания прислала ему несколько фотографий в более раннем электронном письме.) Штайнингер отправил длинный ответ в отдел претензий Rhino. Он сказал компании, что его арендодатель взимал тысячи долларов за вывоз мусора, оставленного у обочины другими арендаторами, и за удаление рисунков мелом с фасада здания, которые были там, когда он и его соседи по комнате въехали в него. Он представил фотографии с текущего листинг недвижимости для здания, на котором были показаны рисунки мелом, в котором утверждалось, что рисунки еще не закончены, и, следовательно, его домовладелец взимал плату за работу, которую он на самом деле не выполнил.Он также отправил Рино по электронной почте фотографию своего велосипеда с неповрежденным замком рядом с открытым ноутбуком, на котором была открыта домашняя страница New York Times с датой конца сентября, через несколько недель после его отъезда.

Через несколько дней после того, как он представил эти доказательства, Рино отправил Штайнингеру автоматическое сообщение, в котором говорилось, что иск был закрыт и решение было принято в пользу его домовладельца, без объяснения причин. Он говорит, что все еще пытается оспорить претензии, но служба поддержки Rhino не отвечает.

«В прошлом месяце, кажется, я звонил шесть раз. Голосовая почта, каждый раз. Я отправил им полдюжины писем. Я даже не могу ни с кем поговорить. Со мной никто не заговорит. Это безумие, — сказал Штайнингер.

Stein отказался комментировать запись о конкретных обстоятельствах, связанных с заявлением Штайнингера.

Дойл, уже столкнувшись с проблемами при обращении в службу поддержки Rhino, оспорила претензию на 915 долларов напрямую со своей управляющей компанией. В конце концов она убедила управляющую компанию отозвать иск и рассчиталась с ними напрямую примерно за половину цены.

Для Данна, поверенного Национального юридического жилищного проекта, это неудивительно. Он говорит, что, учитывая их бизнес-модель и отсутствие юридических ограничений в погашении потребительского долга по сравнению с залоговыми депозитами, облигационные компании, вероятно, будут иметь мотивацию платить арендодателям без тщательной проверки законности их обвинений.

Повышение популярности арендаторов

Поскольку массовая безработица угрожает общенациональным цунами выселений, лидеры Rhino призвали законодателей предоставить нуждающимся в денежных средствах арендаторам возможность использовать свои уже внесенные депозиты для оплаты аренды и либо пополнять их постепенно, либо заменять их «страховкой».Губернатор Нью-Йорка Эндрю Куомо подписал в мае указ, вводящий в действие временную версию этой политики во всем штате.

3 декабря один из соучредителей Rhino, Анкур Джайн, вместе с мэрами Лос-Анджелеса и Майами выступил соавтором статьи, в которой выразил поддержку этой экстренной форме выбора арендатора, назвав ее планом стимулирования арендатора, и утверждая, что арендаторы уже использовали план, чтобы «разблокировать» 200 миллионов долларов наличными по всей стране во время пандемии.

«Нашим коллегам-мэрам, городским советникам и губернаторам: присоединяйтесь к нам. Почини это. Зима приближается жестко и быстро, и нам не терпится принести облегчение американскому народу », — говорится в статье CNN.

Эта статья была быстро раскритикована в Твиттере жилищными группами и другими людьми, которые утверждали, что план был явной попыткой Rhino нажиться на кризисе, и что возвращение арендаторам их собственных денег вряд ли можно назвать стимулом.

Данн также настроен скептически. Он говорит, что даже среди специалистов в области жилищного строительства «страхование» залогового депозита не очень хорошо понимается, и что некоторые сторонники «Выбор арендатора» по понятным причинам считают, что эти продукты дают арендаторам некоторую защиту от претензий в обмен на их гонорары.

«Я думаю, что обманываемые люди — это не только потребители, но и мы, защитники жилья», — сказал Данн. «Я не знаю, кто там описывает эти облигации как страхование, но это действительно кажется мне вводящим в заблуждение и обманчивым».

Залог RFEI — HPD

Дата выпуска: 30.12.2020
Крайний срок подачи заявок: Rolling (крайний срок — 15.02.2021)

Департамент сохранения и развития жилищного фонда (HPD) города Нью-Йорка и Корпорация жилищного строительства (HDC) стремятся определить организации для рассмотрения в качестве альтернативных поставщиков гарантийного залога, чтобы предложить свои альтернативы арендаторам, арендующим недавно построенные здания City- и / или HDC- спонсируемое доступное жилье.Эти Продукты представляют собой финансовые услуги, которые позволяют арендаторам вносить часть суммы страхового депозита вместо полной суммы во время аренды.

Список предварительно квалифицированных поставщиков будет разработан на основе этого RFEI. После составления Предварительного квалификационного списка застройщики доступного жилья, спонсируемого городом и HDC, могут добровольно выбрать одного или нескольких поставщиков, которые предложат альтернативы гарантийным депозитам арендаторам, сдающим внаем жилые дома в своих застройках.

Скачать RFEI Альтернативы гарантийного депозита.

RFEI содержит подробное описание программы, критериев приемлемости и требований к заявкам.

Заинтересованные стороны могут направлять вопросы по этому запросу о выражении заинтересованности по электронной почте [email protected]. Вопросы по электронной почте будут отправлены в понедельник, 25 января 2021 г., в 16:00, и HPD предоставит письменное резюме вопросов и ответов всем заинтересованным сторонам до истечения крайнего срока подачи заявок на предварительный квалификационный список.После этого на вопросы будут периодически приходить ответы.

Заявки, полученные до 16:00 понедельника, 15 февраля 2021 г., будут рассмотрены HPD и HDC для включения в первоначальный предварительный квалификационный список. После первого раунда рассмотрения заявки будут приниматься на регулярной основе, и оба агентства ожидают, что Предварительный квалификационный список будет периодически обновляться.

Людям с ограниченными возможностями, которым требуется специальное жилье, следует обращаться к фасилитатору службы поддержки инвалидов HPD по адресу accessibility @ hpd.