Как заработать на ремонте квартир: Please Wait… | Cloudflare

Как заработать на ремонте квартир: Please Wait… | Cloudflare

Как открыть фирму по ремонту квартир? Обзор бизнес идеи и уровень заработка.

Услуги по ремонту квартир весьма востребованы как в крупных, так и в мелких городах, а найти адекватного мастера с «прямыми руками» очень сложно, как правило, его график забит на несколько месяцев вперед. Если вы работаете мастером в бригаде, или только хотите стартовать в этом направлении деятельности, то сразу ориентируйтесь на качественное выполнение работ, изучите, как работает этот бизнес и главное – это где брать заказы, если решите стартовать свою собственную фирму. Обо всех этих моментах мы и поговорим в данной статье.

Актуальность бизнес идеи

Содержание статьи

Среднестатистическая семья делает ремонт квартиры раз в 7 – 10 лет. При этом те, кто выполняет все работы самостоятельно мало, и большинство обращаются к специализированным строительным бригадам, заказывая услугу ремонта под ключ, или же ищут индивидуальных мастеров под каждый этап работ. Если брать в расчет даже небольшой город, и оценить количество квартир, то можно сделать вывод, что актуальность бизнеса по ремонту квартир находиться на высоком уровне и если вы профессионал своего дела, то есть смысл стартовать в этой нише.

Основную долю предпринимателей в нише ремонта квартир занимают бывшие работники, которые решили попробовать свои силы в «самостоятельном плаванье», организовав бригаду мастеров и выполняя ремонт объектов с нуля и до финишной отделки. Полученный опыт дает возможность для бизнесмена понимать все процессы строительных работ, четко составлять смету, знать основные проблемы при проведении работ, а также уметь подобрать материалы и виды отделки исходя из бюджета заказчика. На самом деле конкуренция в этой нише высокая, но стоит сказать, что действительно толковых специалистов не так уж и много. Связанно это с тем, что молодежь не хочет идти учиться и работать руками, выполняя сантехнические или штукатурные работы, что приводит к нехватке квалифицированных кадров. Многие бригады работают без оформления документов, и на деле сложно оценить реальный уровень конкуренции в этой нише.

Если вы новичок, стоит начинать с бюджетных ремонтов их еще называют косметическими. Эти ремонты не предполагают сложных технологических работ, выполняются быстро, и найти заказы вы сможете в любом городе нашей страны. По мере развития фирмы, вы сможете брать заказы уже в среднем ценовом сегменте рынка. Чем больше бюджет, тем сложнее работы и выше ответственность за качество предоставляемых услуг.

Целевая аудитория в этой нише очень широкая, это могут быть молодые пары, которые только купили свою первую квартиру, так и заказчики в возрасте, которые решили обновить интерьер. Основой ваше бизнеса по отделке и ремонту квартир должны стать реклама и высокое качество выполнения услуг, только в таком случае вы сможете заработать денег и построить правильную репутацию среди заказчиков.

Преимущества и недостатки

Первое с чего стоит начать это проанализировать все за и против, оценить уровень умений, наличие стартового капитала, конкуренцию и много других моментов, которые помогут сделать выбор стартовать или нет в этом бизнесе.

Итак, плюсы бизнеса в виде фирмы по ремонту квартир.

1. Необходим небольшой стартовый капитал, с основными затратами на инструменты, транспорт и рекламу, а также заработную плату мастерам.
2. Высокий спрос на услугу и возможность сформировать позитивную репутацию на рынке этих услуг, как результат будете получать заказы через личные рекомендации клиентов.
3. Возможность работать в любом городе.
4. Варианты масштабирования бизнеса путем формирования новых бригад мастеров, или же выполнения более дорогих ремонтов.
5. Высокий заработок.

Все эти преимущества актуальны только в том случае, если вы будете предоставлять качественный сервис по адекватным ценам и соблюдении сроков оговоренных в договоре подписанным с клиентом.

На деле, как начать зарабатывать на ремонте квартир, нужно понимать, что это очень сложный бизнес с подхода организации трудового процесса и контроля качества выполненных работ.

Основные минусы.

1. Сложность поиска квалифицированных мастеров. Они либо уже работают на себя, либо просят очень высокую плату, и вам как бригадиру становиться невыгодно, работать с такими специалистами. Обычно в команду берут новичка, и обучает его необходимым навыкам, а это время и потеря скорости выполнения работ.
2. Контроль качества отделочных работ. Ситуации с переделыванием, например шпаклевки потолков или стен, либо же пайки труб отопления – это вполне обыденное дело. Все этапы отделки квартиры нужно контролировать и при необходимости корректировать работу мастеров, чтобы в итоге не было неприятных разговоров с заказчиком.
3. Работа с «трудными клиентами». Это группа заказчиков, которые очень щепетильно все контролируют и за небольшую плату могут требовать высочайшего качества, в итоге такие проекты могут быть завершены досрочно.
4. Во время экономического кризиса и за счет высокой конкуренции могут быть трудности с получением заказов, к тому же есть определенная сезонность в этом бизнесе.

На начальном этапе работы вашей фирмы по ремонту квартир, заказы будут поступать хаотично, к тому же могут быть простои, пока вы не сформируете хоть небольшую базу постоянных клиентов и не раскрутите свой сайт или социальные сети, для стабильного получения заказов.

Регистрация деятельности

Для ведения официальной деятельности вашей фирмы, вам нужно будет оформить пакет документов.

• Открыть ИП или ООО.
• Указать ОКВЭД. Для России это коды — 45.31, 45.32, 45.33, 45.43, 45.44, 45.45. Для Украины коды — 81.10, 43.29, 43.22, 43.9.
• Оформить на работу персонал.
• Составить типовой договор, который вы будете подписывать с клиентами при заключении сделки.

Никаких дополнительных лицензий вам получать не потребуется. Чтобы составить грамотный договор сотрудничества с клиентом, лучше всего обратиться к юристу в вашем городе. В этом документе вы укажете ответственность сторон, сроки внесения платежей, сроки выполнения заказа и прочие организационные моменты, которые уберегут ваш бизнес на ремонте квартир от непредвиденных ситуаций, когда, например, клиент откажется платить, или же будет говорить, что вы договаривались о чем-то другом. Для этого желательно составить примерный прайс-лист на услуги, чтобы можно было указать цену и оговорить объемы.

Поиск клиентов

Ваш заработок в нише ремонта квартир будет зависеть от эффективности рекламы, которую вы будете использовать для привлечения клиентов. Есть ряд проверенных методик, с помощью которых вы сможете получить свои первые заказы.

• Собственный сайт в комплексе с контекстной рекламой. Цена клика будет высокой, но все же можно экспериментировать и немного ее понижать. Такой подход позволит получить заявки уже через несколько дней после запуска рекламной кампании.
• Социальные сети. В частности facebook и instagram. Публикация работ в формате «до/после», рабочего процесса и отзывов клиентов, помогут вам набрать целевую аудиторию. В этих сетях также можно покупать платную рекламу.
• Доски объявлений: Avito, OLX. Достаточно эффективный канал привлечения клиентов, особенно при покупке платного размещения.
• Расклейка объявлений возле новостроек. Там же можно попробовать раздавать листовки.
• Реклама на вашем автомобиле.
• Профессиональные связи в кругу строительных бригад. Например, мастера каменщики, могут порекомендовать вашу фирму для клиента для отделочных работ, а вы им за это определенный % от заказа.

Со временем, люди сами начнут находить вас через личные рекомендации, и вы сможете поучать заказы бесплатно. Но это при условии хорошей репутации вашей фирмы на рынке строительно-ремонтных услуг.

Рабочие инструменты и спецодежда

Если говорить об основных затратах на этот ремонтный бизнес, то они пойдут на покупку инструмента для мастеров. Формирование комплекта оборудования будет исходить от того какие виды работ будет выполнять ваша фирма. Для примера, мы приведем некоторые варианты услуг и базовый набор оборудования для их выполнения.

• Плиточный работы: плиткорез, уровень, шпателя, емкость для замеса клея, нитки, профиль для установки первого ряда плитки на стену, резиновый шпатель для фуги.
• Электромонтажные работы: штроборез, дрель, перфоратор, буры, коронки под розетки, шуруповерт, приспособления для измерения и тестирования электросетей, кусачки, отвертки, и прочее.
• Сантехнические работы: паяльник для пайки труб, набор ключей, уровень, ножницы, шуруповерт, буры, коронки и прочее.
• Штукатурно-малярные работы: шпателя различных размеров, емкости для замеса штукатурки, миксер, направляющие, шуруповерт, валик и кисточки для краски.
• Прочий ручной инструмент для обоев, укладки ламината, и других работ.

Дополнительно потребуются: удлинители от 5 до 50 м, осветительные прожекторы, сварочный инвертор. В среднем для комплектации одной бригады по ремонту квартир инструментами вам нужна будет сумма около $3500 – $4500.

Немаловажный аспект в этом бизнесе – это наличие транспорта для перевозки инструмента и доставки части бригады на место работы. Для этих целей вполне подойдет грузовая ГАЗель, возрастом до 3-х лет, найти такое авто в хорошем состоянии можно за $7500 – $8000. На первых порах можно купить и легковое авто подешевле и уложиться в $4000 – $5000.

Если у вас ест свой автомобиль, то это конкурентное преимущество среди таких же бригад. Ведь часто складывается ситуация, что клиенты хотят, чтобы покупку и доставку материалов осуществляли ремонтники, и вы сможете обеспечить подобный сервис для своего бизнеса.

Касательно спецодежды, то покупать ее или нет дело каждого. Наличие брендированной спецодежды обеспечивает опрятный внешний вид ваших работников и повышает доверие со стороны заказчиков, которые видят, что у вас серьезный подход к бизнесу.

Персонал

Вопрос найма персонала в этом виде бизнеса стоит очень остро, поскольку сложно найти ответственных мастеров готовых работать на процент от прибыли. Текучка кадров очень высокая и вам очень повезет, если ваши работники будут работать с вами на протяжении нескольких лет.

Какие специалисты обычно работают в таких фирмах? Тут несколько направлений: электрик, сантехник, маляр-штукатур, плиточник, разнорабочие. Лучшим решением будет поиск для работы именно универсальных специалистов, которые по мере продвижения ремонта квартиры смогут выполнять различные виды работ, или же подменить мастера, которые не сможет вовремя выехать на объект.

Ваша роль, как бригадира – это контролировать качество работ, возможно и самостоятельно выполнять один из видов ремонтных услуг. Вы будете искать клиентов, общаться с ними и подписывать договор. Бухгалтерию можно отдать на аутсорс.

Формат бизнеса

Бизнес по ремонту и отделке квартир можно организовывать в нескольких форматах.

1. Индивидуальный мастер, который выполняет либо одно направление работ (к примеру, плиточник), либо является универсальным работников и делает работу под ключ. Это формат скорее подходит под понятие самозанятости, а не бизнеса. Ваш заработок напрямую зависит от объема выполненной вами работы и рано или поздно вы перегорите, и упретесь в потолок по прибыли в месяц. Но это вполне рабочий вариант для новичка.
2. Работа в бригаде в формате полноценного партнерства. Вы организовываете нескольких человек, берете заказы на ремонт квартир под ключ и выполняете их, каждый из бригады получает плату согласно объему выполненной работы.
3. Небольшая фирма. Вы являетесь директором и по совместительству бригадиром. Лично контролируете все этапы работ, нанимаете персонал, а сами занимаетесь организационными вопросами и поиском новых клиентов.
4. Крупная фирма. Тут уже идет четкая иерархия от директора, до бригадиров нескольких бригад, которые выполняют заказы на нескольких объектах. Такие фирмы получает допуски CPO, и сотрудничают с застройщиками и коммерческими организациями.

Если вы полный новичок, то для начала стоит пойти поработать в бригаду в виде стажера. Научиться делать определенный виды ремонтных работ, понять, как работает этот бизнес и только потом идти в «собственное плаванье».

Список услуг

Перед тем, как открыть фирму по ремонту квартир стоит составить прайс-лист услуг, которые вы будете выполнять. В него можно включить несколько направлений работ.

• Возведение межкомнатных стен.
• Установка дверей и окон.
• Электромонтажные и сантехнические работы.
• Укладка плитки.
• Малярно-штукатурные работы.
• Поклейка обоев и укладка ламината.
• Заливка полов.
• Монтаж навесных потолков или же потолков из гипсокартона.
• Другие.

Список может быть обширным, но в то же время вы можете специализироваться только на одном направлении работ.

Приведем список усредненных цен на ремонт квартир (цифры у вас в регионе могут отличаться).

• Косметический – от $80
• Капитальный – от $105
• Так называемый «евроремонт» — от $120
• Элитный – от $145.

Начинать новичку лучше всего с косметического ремонта, и постепенно двигаться к выполнению капитальных работ.

Сколько нужно инвестировать?

Разрабатывая бизнес план фирмы по ремонту квартир, вам потребуется провести основные расчеты затрат и в итоге сформировать сумму стартового капитала.

Начальные вложения:

• Покупка оборудования и инструмента – $3500 – $4500.
• Покупка автомобиля – от $5000.
• Оформление документов – $250.
• Рекламная продукция (логотип, сайт, листовки) – от $400.

Ежемесячные расходы:

• Налоги – от $250
• Реклама – от $150
• Транспортные расходы – от $80
• Заработная плата персоналу – от выработки. Старайтесь обеспечить максимальную загрузку по работе для мастеров, чтобы иметь возможность выплачивать им хорошие зарплаты, в таком случае люди будут заинтересованы работать именно в вашей фирме.

Чтобы максимально сократить расходы можно часть рабочих процессов выполнять самостоятельно, а на работу нанять молодых мастеров, показать, что да как, и постоянно контролировать их результаты работы. Таким неопытным специалистам будете платить меньше, правда «головной боли» прибавиться.

Сколько можно заработать на ремонте квартир?

На практике очень сложно рассчитать доход ремонтно-строительной бригады, поскольку есть много факторов, которые влияют на эту цифру: регион, объем заказов, тип ремонта. Некоторые бригады могут заключить договор с владельцами недвижимости на ремонт сразу нескольких квартир, но при этом сделать скидку на свои услуги. К примеру, в бюджетном ремонте используются недорогие материалы, та же плитка за $10 кв.м., и требования по контролю качества значительно ниже, а вот в дорогом ремонте, цены на укладку той же плитки будут значительно выше, так как материал стоит уже от $40 за кв.м. и ответственность мастеров повышается.

Если вы будете работать как самостоятельный мастер и брать частные заказы на ремонт квартир, то ваш заработок составит $500 – $900 в месяц. Но учтите, что такой формат очень сложный как морально, так и физически и назвать его бизнесом можно с натяжкой.

Если вы будете работать как бригадир в компании нескольких мастеров, то ваш заработок в месяц может составлять те же $400 – $700, но вы будете заниматься чисто организационными вопросами. Если станете выполнять часть работ сами, то подымите доход до $900 – $1200 в месяц.

Бытует мнение, что расчет затрат «на работу» при выполнении ремонта квартиры делают исходя из стоимости материалов умноженной на два. Но на деле у бригад есть фиксированные тарифы. К примеру, укладка плитки от $9,5 за 1 кв.м., штукатурка стен от $7 за 1 кв.м. (цены указаны примерно, в вашем регионе они могут отличаться).

Выводы. Ремонт квартир – это неплохой вариант заработка для мастеров «с руками», которые готовы выполнять сложную работу, брать ответственность за своих работников из фирмы и контролировать качество результата. Это сложный бизнес, начиная от поиска персонала заканчивая общением с клиентами, но спрос на данные услуги есть всегда, и вы можете попробовать свои силы в этом направлении деятельности.

Бизнес на посредничестве по ремонту квартир, офисов и помещений

Вопрос задает Кулиев Тимур:

Здравствуйте товарищи! Занимаюсь поиском клиентов для фирмы по ремонту квартир, офисов.

Схема сотрудничества проста до невероятия, но хотелось бы услышать ваше мнение по этому поводу. Основной источник рекламы это Авито.ру. Даю объявление, поступает звонок от клиента, уточняю объем работ и передаю координаты клиента фирме. Дальше они сами уже с ним работают, если дело доходит до заключения договора фирма выплачивает комиссионные в размере 10% от суммы работ.

НО, с авито приходят интересные заказы не часто. Хочу сайт создать но не знаю с какой стороны подойти к этому вопросу, так как я физлицо продвигать сайт не получится, так как везде запрашивают реквизиты и т.п. Может посоветуете еще какие либо варианты решения данного вопроса? Буду очень благодарен. С уважением!

Ответ от Шмидт Николая (Автор блога Как зарабатывать.ру):

Здравствуйте, Тимур!

В комментариях люди выскажут свое мнение, а пока я выскажу свое! Тема у вас классная, но многие, кто этим занимаются уже перешли на уровень повыше. Пробежимся по основным моментам.

Авито

Источник заказов хороший и даже очень, потому что бесплатный и большая аудитория. Но многие размещают всего 1-2 объявления и на этом останавливаются. Надеюсь, что у вас много объявлений. Если нет, то обязательно сделайте еще. В Авито запрещено дублировать объявления, но вы можете придумать другой текст, вставить другие фотографии и это уже разные объявления. Плюс можно делать объявления по каждой услуге: ремонт квартир, поклейка обоев, ремонт пола, натяжные потолки, подвесные потолки, ремонт офисов, ремонт в офисе под ключ, косметический ремонт, евро-ремонт и т.д.. Главное не переборщить и добавлять объявления по 1 и ждать модерации.

Также вы можете завести несколько аккаунтов (3-5-10) с разными телефонами и сделать по несколько объявлений на разных аккаунтах. Отдача в разы повысится! Правда в таких случаях один и тот же человек может позвонить вам несколько раз) Но тут можно выкрутиться и сказать ему, что это судьба, давайте сотрудничать)) Шутка, но имеет место быть! Мы так делали тоже, но не в теме ремонта квартир, а в корпусной мебели (работает).

Одностраничный сайт

Я не знаю, кто у вас требует реквизиты в рекламе. Их могут попросить в очень редких случаях, если ниша специфическая, либо есть большое недоверие к вашему сайту. Иногда на сайте достаточно указать «левые» данные в самом подвале (в самом низу сайта) и этого достаточно. А иногда и этих нюансов не нужно.

Так вот, выше я говорил, что многие перешли на новый уровень. Здесь продолжу. Многие посредники уже используют посадочные страницы или продающие одностраничные сайты, чтобы привлекать клиентов из контекстной рекламы (В Яндексе и Гугле), тизерной рекламы (например на Мэйл.ру) или с социальных сетей. В одной из статей я писал про моего товарища, который только на одностраничном сайте и контекстной рекламе находит себе много заказов по натяжным потолкам. Вот эта статья!

Вернемся к одностраничникам. По сути это грамотно структурированная страница сайта, которая заточена под 1 действие — оставить заявку. Это отлично работает, но надо понимать, что вы за рекламу будете платить деньги и соответственно вам нужно их окупать процентом от заказов. Если у вас средний доход с одного заказа менее 2000 р. то уже тяжело будет формировать рекламный бюджет, потому что ниша конкурентная. Но тут есть много нюансов: город, оценка конкуренции, спроса, среднего чека и т.д. Надо смотреть индивидуально и в комментариях к этому ответу можем обсудить.

А пока можете прочитать статьи по теме одностраничных сайтов:

1. Landing page или многостраничный сайт? Что эффективнее?;
2. Из чего должен состоять продающий landing page;
3. Продающий одностраничный сайт: каким должен быть и как через него продавать;
4. Где заказать недорогой лендинг (landing page) или сделать самому?;

Городские форумы и порталы

Вы также можете размещать объявления или заметки на городских форумах и порталах. На некоторых есть объявления, а на некоторых просто можно отвечать на вопросы людей, создавать темы и т.д. Но главное, чтобы форум был активный, чтобы вы в пустую не тратили время.

Ну вот и все, что я хотел сказать и все, что я думаю по развитию вашего проекта. Жду дополнительных вопросов от вас и комментариев от других читателей!

С уважением, Шмидт Николай

сколько как заработать на ремонте квартир

Знали ли вы, что когда вы звоните по объявлению в газете, что бы вам прикрутили полку или поклеили обои, то изначально вы звоните посреднику, да именно ему и не удивляйтесь. Считается, что посредничество в ремонтном бизнесе считается весьма выгодным и прибыльным делом. Ведь мастер после проделанной работы отдает, какой то процент посреднику, за то, что тот снабжает его работой.

Для этого вам понадобиться сантехник или электрик (человек с руками), если у вас такого не имеется, то нужно дать объявление в центральную новгородскую газету о том, что имеется ряд вакансий. После того, как вы сколотите контингент, подавайте объявление в газету о предоставлении ремонтных работ в жилых помещениях и ждите звонка. Они будут непременно. Здесь главное, следить за тем, что бы ваши сантехники были всегда опрятными, трезвыми и вежливыми.

Согласитесь, тяжелого ничего нет, большим плюсом является то, что каких-либо капиталовложений практически не потребуется, что не может не радовать.

Как я зарабатывал на ремонте квартир

Автор: Евгений Привалов, занимается ремонтами в Подольске и Щербинке.

Был 2011 год. Уволили с работы, задолжали много денег и с концами, а у меня ремонт: предоплату внес, основные материалы уже закупили, а остаток по материалам и работе… Бригадир попался толковый: договорились пока заморозить на месяц.

Депрессия накатил, неделю валялся, потом стал искать работу, перерыл сайты с вакансиями, варианты онлайн заработков, скачал лекцию какого-то гуру, который целый час доносил мысль, что быстро заработать можно на посредничестве, сантехник, электрик, ремонт. Загорелась лампочка: бригада то у меня есть.

Сваял сайт конструкторе, сделал паблик вконтакте, начал писать в городские сообщества, форумы: денег на платную рекламу не было. За два бессонных дня 6 обращений, из них 2 нормальные: ванну отремонтировать и балкон утеплить пеноизолом. Так и завертелось.

Это очень простой бизнес: главное закрыть своей рекламой всё, где бывают горожане — в сети. В оффлайне у меня хорошо работали объявления в лифтах и просто отлично когда услуги предлагали ТСЖ, фирмы по установке окон. Плохо и с большим негативом — листовки по ящикам. Из услуг сильно выстрелило предложение исправления чужих косяков и переделки некачественного ремонта.

Сколько можно заработать на ремонте квартир, если ты посредник: я брал от 5 до 10% от общей суммы. Лучший вариант, чтобы прораб оценил объём работ и назвал сумму + ваши проценты. Старайтесь получить свои деньги как можно раньше: даже при самой честной бригаде — случается, что подводят клиенты, и тянут с оплатой.

В 2015 бизнес свернул: ушел в онлайн работу, с 14 года заказы сильно подупали, и уже решил не тратить время.

Автор поста: Alex Hodinar
Частный инвестор с 2006 года (акции, недвижимость). Владелец бизнеса, специалист по интернет маркетингу.

Как можно заработать на недвижимости в России?

Покупать недвижимость можно не только для личного использования, квартиры и дома являются отличным способом инвестирования. Ценник на такие объекты с каждым годом растет, поэтому вложение средств – перспективная возможность подзаработать, сохранить свои накопления и увеличить доход. Как заработать деньги на недвижимости в России? Сегодня существует масса способов, среди которых всегда можно найти свой вариант.

Содержание:

Как заработать на недвижимости в 2017 году?

Схемы заработка на недвижимости не меняются из года в год, так, старые методы и сегодня способны принести ощутимый доход. Если вы заинтересованы в получении постоянной прибыли, можно рекомендовать аренду:

• Долгосрочная аренда не потребует от вас практически никаких усилий. Предварительно в квартире делается ремонт, вывозятся старые вещи, чтобы жилье было максимально пригодно для жизни;
• Краткосрочная аренда – своеобразный вид бизнеса, при котором вы будете искать нанимателей на часы или сутки. Прибыль тут выше, но требуется более качественный ремонт, в квартире должны быть все удобства для комфортного проживания.

Видео 1. Инвестиции в недвижимость 2017. Как зарабатывать без вложений?

Сдача квартиры в аренду, пожалуй, основный способ, как заработать на недвижимости. Вам потребуются минимальные знания и немного времени. Не забывайте контролировать жильцов и заключать с ними договора – это не упростит процедуры, но обезопасит обе стороны от недобросовестных действий.

Рис 1. Сдача квартиры в аренду, как вариант заработка на недвижимости в 2017 году

Способы заработка на недвижимости: свой бизнес

Если вы чувствуете за собой предпринимательские способности или хотите работать в сфере недвижимости, можно купить помещение с целью открытия собственного бизнеса. Старожилы этого дела уверяют: использовать жилплощадь можно для самых разных проектов. Например, хорошую прибыльность демонстрируют хостелы – вы оборудуете квартиру под бюджетную гостиницу, где в каждой комнате могут разместиться до 5-6 человек.

Видео 2. Как начать свой бизнес и открыть хостел?

Купив коммерческую недвижимость, вы можете использовать ее под магазин, торговый центр, салон красоты, склад, офис. Все зависит от политики вашей компании. Приобретение загородного дома позволяет открыть фермерское хозяйство, правда, придется вложить немало средств в благоустройство участка и территории.

Выбирая оптимальные способы заработка на недвижимости, нужно тщательно изучить этот рынок, понять, какие квартиры сейчас пользуются спросом. Покупайте объекты в перспективных, развивающихся районах, это позволит несколько увеличить размер дохода.

Как заработать на недвижимости: покупка и перепродажа

Недвижимость – это хороший способ для инвестирования средств, и даже кризис не смог существенно повлиять на отрасль, спрос на дома и квартиры по-прежнему высок. Как же можно заработать, покупая помещения?

• Вы вкладываете деньги на стадии строительства, либо ищете жилье на вторичном рынке, которое продают в срочном порядке и по выгодной цене;
• Когда квартира куплена, проводите ее ремонт. Будут ли это капитальные работы или косметические манипуляции – решать вам, обычно хватает небольшого объема и минимальных затрат;
• Подаете объявления о продаже – не нужно торопиться, продавайте квартиру не спеша, но по заманчивой цене. Так вы сможете получить прибыль. Влияет и фактор сезонности, например, весной спрос на жилье будет выше.

Видео 3. Покупка квартир для перепродажи — вложение денег в недвижимость

Теперь вы знаете, как заработать на недвижимости, впрочем, получать доходы с нуля и без вложения тут не получится. Необходимо иметь стартовый капитал. Зато покупка квартиры – это хорошая инвестиция в свое будущее. Даже если квадратные метры будут пустовать несколько лет, они от этого не станут дешевле, напротив, позволят получить вам в скором времени прибыль.

Рис 2. Покупка и перепродажа недвижимости

Как заработать на ремонте квартир.. Статьи компании «АСК Триан»

В наше время ремонт квартир является весьма высококонкурентным видом бизнеса, насыщенным предложениями различных фирм, компаний и частных мастеров.

Начинающему отделочнику очень сложно сразу найти выгодных заказчиков. Но при наличии достаточной квалификации и необходимых инструментов, можно не считать данную ситуацию бесперспективной.

 

Например, началом успешной деятельности может стать работа в составе бригады строителей, хотя рассчитывать на солидный заработок здесь не придётся. Но с ростом опыта работы будут появляться предложения по отделке квартир от знакомых, а затем от тех, кому они порекомендуют своего мастера.

Эта старая и простая схема распространения информации о специалистах по ремонту квартир действует по-прежнему эффективно, несмотря на мощное развитие современных информационных ресурсов.

Солидная репутация зарабатывается ничуть не легче, чем хорошие деньги. Её значение нельзя переоценить.

Для того, чтобы стать не только хорошим специалистом, но и известным мастером, имеющим очередь из заказчиков, придётся потрудиться всерьёз. Возможно, что на первых порах не очень выгодные заказы будут самыми частыми. Но отмахиваться от них не стоит. Со временем добрая слава начнёт приносить плоды, и услуги хорошего специалиста будут востребованы постоянно.

 

В ремонтно-отделочной бригаде принята определённая специализация работников: плиточники и маляры, плотники, слесари и прочее. Любой член бригады имеет возможность приобрести навыки сразу по нескольким направлениям. Эту возможность нельзя упускать. И если мастер-универсал может настелить пол, выровнять стены и установить несложную сантехнику, то его конкурентоспособность существенно возрастает.

Ремонт квартир проходит в соответствии с оговоренными сроками. Заказчики всегда очень болезненно реагируют на затягивание работ. Высокая производительность мастера считается его важным преимуществом в сравнении с коллегами. Здесь время буквально равно деньгам, ведь за один и тот же отрезок времени можно заработать значительно больше, если увеличить возможный объём работ.

Распространение информации об услугах по ремонту квартир имеет решающее значение.

Например, застройщики часто нанимают несколько бригад со стороны для ускорения процесса отделки помещений в новых домах. Нельзя пренебрегать их мнением о качестве работы и если оно достаточно высокое, то просьба о рекомендациях будет вполне уместной.

Такую же услугу может оказать мастерам и магазин отделочных материалов, заинтересованный в продажах.

Здесь налицо взаимовыгодное сотрудничество магазина с отделочниками. Строители рекомендуют материалы, а магазин советует покупателям прибегнуть к услугам слаженно работающей бригады или хорошего мастера.

 

Довольно часто владельцы квартир нанимают дизайнера для разработки проекта ремонта.

Дизайнеры работают в контакте со строителями и вполне могут оказать им услуги по рекламе их деятельности.

Пренебрегать этой возможностью тоже не стоит.

 

Ремонт и отделка квартир – это такой вид деятельности, где рекомендации и поручительства ценятся очень высоко. Заказчик непременно предпочтёт того мастера или подрядную организацию, о которых он слышал хорошие отзывы, пусть даже и от малознакомых людей.

Ремонт приносит заработок и агентам, которые имеют от строительных бригад задания по поиску заказов.

Занятые работой строители не всегда имеют возможность регулярно размещать рекламу и тщательно отслеживать нужные объявления в прессе и в интернете. А человек, умеющий вести переговоры и работать с информацией, вполне может рассчитывать на небольшой процент от привлечённых заказов.

Специалист, обладающий опытом, мастерством и деловой хваткой может получить выгодное предложение от компании, профессионально занимающейся ремонтом. Такая работа считается наиболее достойной и оплачивается стабильно. Но вполне возможно, что такой специалист захочет стать индивидуальным предпринимателем, чтобы самостоятельно распоряжаться своим временем и заработком.

В любом случае, неуклонное совершенствование в профессии непременно принесёт свои плоды.

 

Каталог тематических статей. Полезная информация по ремонту, отделке, дизайну.

Поделиться ссылкой

Как заработать на недвижимости? | Работа, карьера, бизнес

Инвестировать в недвижимость — хорошо. Но как на этом зарабатывать? Вот одна из точек зрения — опробованные лично мной работающие способы заработка на рынке недвижимости:

 — купить недвижимость, передержать ее какое-то время и продать, когда цена на нее поднимется;

 — купить недвижимость в аварийном состоянии, отремонтировать и продать по цене, превышающей ваши затраты на покупку и ремонт;

 — купить недвижимость в аварийном состоянии, отремонтировать и сдавать ее в аренду;

 — предугадать повышение цен на недвижимость в определенном месте, купить объект, немного передержать и продать как проект — «недвижимость в перспективном месте с потенциалом для бизнеса». Например, квартира в старом доме на первом этаже с окнами на пустырь, на котором (как вам известно) будет построен огромный торговый комплекс.

Сегодня я остановлюсь только на одном способе — втором — на примере обычной квартиры.

Разумеется, основной вопрос — где найти квартиру в аварийном состоянии, продавец которой адекватно снизил и ее стоимость? И ответ прост — искать, искать и еще раз искать. Но вот что искать?

Количество комнат. Идеально для целей инвестирования подходят двухкомнатные стандартные квартиры. Почему? Потому что они незначительно отличаются по цене от однокомнатных в сопоставимом районе, но площадь их выше. Трехкомнатная же проигрывает двухкомнатной по необходимым затратам на ремонт — и работы, и материалов на нее уйдет больше.

Состояние. Желательно, чтобы в квартире было что-то, ярко свидетельствующее об аварийности. Например, квартира после пожара или квартира, выкупленная у деклассированных элементов (попросту — у алкашей). Также удручающее впечатление обычно производит разрушенный санузел, выбитые окна, разрушенные межкомнатные перегородки. Почему именно такие квартиры следует искать? Потому что непрофессионала в этом случае будет достаточно несложно склонить к существенному снижению цены.

Чего следует избегать? Жилых квартир «обычного» внешнего вида — при всей кажущейся незатратности их ремонта они представляют наиболее запущенную категорию жилья, ремонт которого вам выльется «в копеечку». Однако снизить цену хозяева вряд ли согласятся — для них квартира находится в состоянии «переклей обои, заходи и живи», а значит и стоить должна соответственно.

Итак, у нас есть «убитая двушка». Дальше — чистый маркетинг. Высчитываем сценарии развития событий: за сколько квартиру можно сдать, если она в нормальном состоянии, за сколько, если в состоянии «евро» (ох уж это слово), ее можно продать в нормальном состоянии, за сколько — в «евро», и за сколько — в состоянии, подготовленном «под отделку».

Затем считаем свои затраты и составляем примитивный бизнес-план (не пугайтесь, все просто).

Итак, затраты

До нормального состояния в квартире нужно:
Заменить (по необходимости) стояки горячей и холодной воды, а также отопления.
Поклеить недорогую плитку (очень часто она выглядит достаточно «импортно»), поставить недорогие, но новые сантехприборы.
Поставить недорогую металлическую дверь («китай» за 100 долларов вполне сойдет).
Реставрировать окна (если есть что реставрировать) либо поставить экономичные пластиковые (самый дешевый профиль, побольше не открывающихся — «глухих» — створок, минимум дополнительной фурнитуры, пластиковый неширокий подоконник, пластиковые откосы).
Перенести выключатели света на высоту 80 см от пола (элемент «евро») и добавить розеток.
Установить недорогую, но новую фурнитуру (розетки, выключатели).
Точечно отремонтировать бетонную стяжку на полу (по примеру наших дорожных служб, весной ремонтирующих дороги). Постелить недорогой, но свеженько выглядящий линолеум «под паркет» (так вид лучше).
Ровнять стены не нужно — разве что особо яркие неровности. Недорогие виниловые обои соответствующей структуры скрывают большинство неровностей.
Отреставрировать межкомнатные двери (или заменить на недорогие пустотелые полотна производства недалекого зарубежья, но никакого дерева из ближайшей столярной мастерской — или рассохнется, или по цене будет намного выше).

И никакого гипсокартона — никто за это не заплатит лишнего доллара!

Такой ремонт (а он в лучшем случае обойдется вам в 2 месяца и 2−3 тысячи долларов) вполне освежит любую «убитую» квартиру. Визуально она подорожает минимум вдвое от ваших вложений в ремонт, а в некоторых случаях — существенно больше.

Что еще можно сделать?

Если вы увлекаетесь дизайном квартир — то сейчас самое время сделать «авторский» дизайн. В «убитых» квартирах, как правило, межкомнатные перегородки на ладан дышат. Вот уже и идея для авторской перепланировки, например, объединения одной комнаты и кухни в студию (только не забудьте о необходимости оформить все документально — иначе квартиру вам не продать. Если вы не затрагивали капитальных стен, а часто именно так и происходит, то узаконить такую перепланировку достаточно просто и недорого). А это — уже другой сегмент покупателей и другие деньги.

Правда, и затраты в этом случае будут повыше, так как придется и стены подровнять (акцентирую: подровнять, а не выровнять!), и материалы использовать чуть дороже, и добавить каких-то авторских элементов (оклеить стены кухни самым дешевым ламинатом — очень просто, а смотрится по меньшей мере оригинально; откосы окон оклеить мелкой разноцветной плиточкой, как для бассейнов; сделать на стенах вставки их искусственного «дикого» камня). Все это оживляет интерьер, делает его неповторимым, уникальным, и за это определенная категория покупателей готова платить.

Чего делать не нужно?

Не нужно делать «как для себя» — на этом не заработаешь. Если вы не планируете жить в квартире, то и не ориентируйтесь на свои потребности. Кто покупает квартиру с ремонтом? Только неискушенный покупатель, которого необходимость проводить ремонт страшит. А значит, и потребности у него — чтобы не текло, не капало и не свисало, и визуально нравилось! Он никогда не узнает, что под обоями шпаклевка не Knauf, а ее местный аналог, а в ванной не испанская плитка — а более дешевая белорусская! А значит — не нужно и тратить на это силы, время и деньги!

Не нужно экономить на описанных выше вещах! Например, смесители поставьте пусть и китайские, но более-менее прочные. И купите их там, где дают гарантию! Кстати, часто в строительных магазинах распродают материалы позапрошлогодних коллекций по очень привлекательным ценам. Так, смеситель Grohe можно купить за 50 долларов! А одна эта деталь может «вытянуть» всю ванную комнату из категории «эконом» в категорию «элит» (при правильной подаче, разумеется!).

То же самое с напольным покрытием: пройдитесь по магазинам — иногда остатки очень качественного линолеума можно приобрести со скидками в 50%, что делает их сравнимыми по цене с недорогим (и часто некачественным) линолеумом.

Обои — обратите внимание на цвет, фактуру, общее впечатление. Не берите «цыганщину» с блестками — это не модно уже лет 20, или огромными цветами, как у вашей мамы и бабушки. Пусть это будет геометрический рисунок и максимально спокойные тона, желательно светлые. Они смотрятся лучше и больше нравятся той категории покупателей, на кого ориентирован ваш продукт.

И не экономьте на качестве работы — халтура может испортить впечатление даже от самых дорогих и качественных материалов, в то время как опытный мастер может сделать «конфетку» и из самого обычного материала.

Дополнительный заработок

В дополнение к самому продукту можно заработать вот на чем.

Купить квартиру в кредит. Тогда первоначальные затраты будут намного меньше, а поскольку вы собираетесь квартиру скоро продавать — то ваша переплата не будет большой. Конечно, старайтесь найти кредит с минимальными первоначальными платежами — я имею в виду страховки, комиссии и все то, что не идет в погашение стоимости самой квартиры.

Сделать часть ремонтных работ самому, если это возможно.

Продавать квартиру через посредника, которым выступит ваш друг/коллега/родственник — тогда половина гонорара достанется также вам.

Разумеется, это не все, что можно сказать по этой обширной теме. Но должен же я был оставить вам поле для импровизации?!

Практических шагов, чтобы заработать деньги, перевернув дом

Вложение в недвижимость может быть отличным способом заработка. Один из видов инвестиций в недвижимость, который следует рассмотреть, — это перевернуть дом. Достижение успеха с помощью этого метода обычно представляет собой сочетание навыков, тщательного анализа и исследования, хотя некоторые из них действительно достигают успеха благодаря глупой удаче.

Независимо от того, какой тип недвижимости вы выберете, есть несколько плюсов и минусов, которые следует учитывать при подготовке к вашему первому успешному открытию дома.

Положительные

• Успех проекта требует определенных вещей, которые вы можете контролировать, например навыков, тщательного анализа и исследования.

• Любой тип собственности можно перевернуть.

• Может нанять людей, которые могут увеличить вероятность успешного переворота, включая опытного риэлтора, подрядчика и дизайнера.

Отрицательные

• Можно потерять деньги, если не учитывать все затраты, включая затраты на ремонт, содержание и продажу.

• Может потребоваться уплатить налог на прирост капитала при продаже.

• Может переусилить собственность, если вы недостаточно знакомы с окрестностями.

Что значит перевернуть дом?

Переворачивание дома означает, что вы покупаете дом с намерением продать его, обычно быстро, с целью получения прибыли. Это не долгосрочная стратегия покупки и удержания. Продажа собственности дороже, чем вы ее купили, не обязательно означает, что вы получите прибыль.

Например, вы покупаете дом за 200 000 долларов и делаете ремонт на 50 000 долларов. Если вы продадите дом за 240 000 долларов, что больше, чем вы его купили, вы фактически потеряете деньги, если учесть затраты на ремонт, а также дополнительные расходы на содержание и продажу собственности.

Какой тип недвижимости можно сдать?

Самый распространенный тип перевернутой собственности — это дом на одну семью. Однако практически любой вид недвижимости можно перевернуть с целью получения прибыли.Это включает:

• Многоквартирные дома : Возможности изменения включают ремонт существующих единиц или добавление дополнительных единиц, чтобы сделать собственность более ценной для потенциальных покупателей.
• Недвижимость смешанного использования : Это может включать ремонт или добавление торговых площадей, жилых помещений или и того, и другого.
• Торговая недвижимость : Ремонт помещения под конкретные нужды, например, ресторан, салон или универсальный магазин.
• Земля : Прохождение процесса зонирования для получения разрешения на использование в определенных целях, например в жилых или торговых помещениях. Получение разрешений на зонирование может быть длительным процессом в зависимости от того, насколько быстро и легко будет работать городской строительный департамент.

Ключ 1: Покупайте по разумной цене

Вы зарабатываете деньги на покупке. Неважно, насколько хорошо вы отремонтируете дом, в конце концов, если вы вложите слишком много денег с самого начала, получить прибыль будет намного сложнее.

Определение стоимости после ремонта (ARV)

Вы пытаетесь определить, за какую сумму вы можете позволить себе приобрести недвижимость, чтобы получить прибыль. Следовательно, нужно работать в обратном направлении.

Первое, что вам нужно сделать, это определить послеремонтную стоимость объекта недвижимости. Это то, сколько, по вашему мнению, будет стоить дом после того, как вы завершите все ремонтные работы.

Вам нужно будет посмотреть на недавно проданные цены на сопоставимую недвижимость в этом районе.Хотя изучение сопоставимых объектов не является точной наукой, это поможет вам приблизительно оценить стоимость дома. Если ваш дом — это колониальный дом с четырьмя кроватями и двумя ванными комнатами, вам стоит обратить внимание на такие же дома в колониальном стиле, которые были проданы в прошлом году. Вам нужно будет внести поправки на определенные факторы, такие как:

• Площадь в футах: В двух домах может быть одинаковое количество кроватей и ванн, но один может быть на 1000 квадратных футов больше.
• Качество ремонта: Посмотрите материалы, использованные при ремонте.Это то, что ищет нынешний покупатель?
• Расположение: Некоторые районы города будут лучше других: лучший школьный район, более тихая улица.
• Размер лота: Лоты побольше будут дороже.
• Удобства: Есть ли в доме центральное кондиционирование, подземный бассейн, готовый подвал или главная спальня?

После того, как вы посмотрите на сопоставимые объекты недвижимости, вы сможете определить, сколько будет стоить дом после того, как вы завершите ремонт.Это значение после ремонта.

Вычтите свои затраты

Чтобы купить недвижимость по подходящей цене, вам необходимо определить, сколько денег, по вашему мнению, вы потратите на дом.

• Затраты на закрытие сделки по покупке : Сюда входит страхование титула, осмотр дома, гонорары адвоката, опросы, банковские сборы, регистрационные сборы: документ и ипотека.
• Расходы на строительство: Городские разрешения, материальные затраты, стоимость рабочей силы.
• Расходы на содержание: Страховые выплаты, налоги, платежи по любым кредитам, возможные коммунальные расходы.
• Затраты на закрытие продажи: Гонорары адвоката, возможно, налог на передачу недвижимости, комиссионные риэлтора, сборы за регистрацию: документ и ипотека, сборы за городскую инспекцию: возможно Свидетельство о проживании (CO), если город требует этого, кредиты покупателя: дом покупателя Инспектор обнаружит, что с недвижимостью что-то не так, поэтому покупатель, скорее всего, попросит у вас кредит, чтобы исправить эти вещи.

Каков ваш мотив прибыли?

Скорее всего, вы не проделаете всю работу и рискнете перевернуть дом, чтобы заработать 5000 долларов.Следовательно, вы должны определить свою идеальную цель по прибыли с подбрасывания. Когда все будет сказано и сделано, вы бы хотели заработать 20 000 долларов? 50 000 долларов? 100000 долларов? Знание того, сколько вы хотите заработать, поможет вам определить цену, по которой вы можете позволить себе купить дом.

Вы также должны знать, что вам, возможно, придется заплатить налог на прирост капитала с любой прибыли, которую вы получаете. В зависимости от уровня вашего дохода вам, возможно, придется ничего не платить или, возможно, придется платить дяде Сэму до 20 процентов своей прибыли. Вы можете отложить эту стоимость, выполнив обмен 1031.

Определите идеальную закупочную цену

Теперь, когда вы определили стоимость имущества после ремонта, приблизительные затраты, связанные с ремонтом имущества, и сколько денег вы хотите заработать, вы можете определить максимальную сумму, которую вы готовы заплатить за недвижимость.

Значение после ремонта

— Минус затраты

— Мотивация с минусом прибыли

= Идеальная закупочная цена

Это момент, когда вы делаете свое предложение и надеетесь, что оно будет принято.Вы проделали большую работу, чтобы получить это число, поэтому не поддавайтесь влиянию риэлторов, которые говорят вам, что если вы увеличите цену предложения, недвижимость принадлежит вам. Каждый дополнительный доллар, который вы платите за недвижимость, — это доллар потенциальной прибыли, которую вы теряете. Помните, вы ваши деньги на покупке.

Ключ 2: Выходи поскорее

Цель продажи недвижимости — получить прибыль и получить эту прибыль как можно быстрее. Любой хороший инвестор знает, что рынок недвижимости может взлететь до копейки.Любое количество факторов может резко снизить стоимость вашей собственности. Это включает:

• Повышение процентных ставок: Когда процентные ставки высоки, люди не могут позволить себе потратить столько же на дом. Это снижает их покупательную способность, потому что ежемесячный платеж по ипотеке будет выше. По мере роста процентных ставок цены на жилье будут снижаться, чтобы скорректировать это снижение покупательной способности.
• Смена сезона: Пик сезона покупки дома приходится на летние месяцы, когда дети не ходят в школу.Семьи хотят переехать до начала нового учебного года. Если вы не можете выставить свой флип на рынок для ранней весенне-летней спешки, вы можете в конечном итоге обойтись очень дорого.
• Увеличение запасов: Еще одним фактором, который может повлиять на стоимость вашего дома, является избыток запасов в этом районе. Одна из причин, по которой это может произойти, заключается в том, что крупная компания в городе закроется, и люди начнут выставлять свои дома на продажу, чтобы они могли переехать. На дом с 3 спальнями, 2 ванными комнатами, стоимостью 250 000 долларов США, не так много покупателей.Если на рынке их пять, возможно, вам придется снизить цену, чтобы их быстро продать.
• Выкупа или короткие продажи в районе: К сожалению, вы не можете контролировать своих соседей. Короткие продажи и потери права выкупа в этом районе снизят стоимость вашего дома.
• Стихийное бедствие: Вы также не можете контролировать Мать-Природу. Ураганы, торнадо и лесные пожары могут опустошить районы, в результате чего цены на дома в равной степени упадут.
• Рейтинг младших школ: Если рейтинг школьной системы понизится, район станет менее привлекательным для потенциальных покупателей.
• Вялая экономика: Когда экономика рушится, цены на жилье тоже. Меньшее количество людей могут покупать дома, а те, кто это делает, стремятся меньше тратить.
• Проблемы окружающей среды / Линии электропередач: Повышенный уровень радона или других химикатов в почве, прокладка линий электропередач на заднем дворе или трубопровод, проходящий через город, затруднят продажу вашего дома за большие деньги.

Ключ 3: Команда, с которой вы работаете, может сделать вас или сломать

Успешные сделки по продаже недвижимости выполняются быстро и по разумной цене. Наем не того подрядчика, дизайнера или риелтора может быстро превратить неудачу в провал. В идеале перед закрытием участка у вас должна быть команда доверенных лиц, чтобы не терять время зря.

Дизайнеры

Если вы собираетесь нанять дизайнера для ремонта, вам нужно убедиться, что он или она знакомы с местностью.Последнее, что вам нужно, — это чрезмерно улучшаться. Не каждому дому нужен калькуттский мрамор и бразильские паркетные полы. Вы можете заработать большие деньги с отличной планировкой и чистым дизайном. Кухни и ванны продают дома, но большинство покупателей не заметят разницы между смесителем за 400 долларов и смесителем за 40 долларов.

Знание рынка также поможет определить, какой покупатель ищет в этой области. Привлекает ли этот район много одиноких, молодоженов, молодых семей с маленькими детьми, состоятельных семей или пустующих ночлегов? Это поможет определиться с оптимальным подходом к ремонту.Стоит ли добавить еще одну спальню? Сосредоточьтесь на семейной комнате для детей? Будет ли главная розыгрыш главной чертой?

Подрядчики

Сюда входят электрики, сантехники, монтажники, кровельщики, подрядчики по ОВК, маляры, асфальтоукладчики и все, что вам может понадобиться. Вы хотите получить несколько заявок, чтобы получить лучшую цену, но вы также хотите проверить учетные данные, потому что лучшая цена не всегда является лучшим качеством работы. Вначале вы можете подумать, что получили отличную цену, но в конечном итоге потратите больше времени и денег, пытаясь исправить некачественную работу подрядчика.

Убедитесь, что подрядчик понимает необходимые разрешения, которые должны быть получены с городом для проведения ремонтных работ. Как долго город оформляет разрешения? Есть ли какие-либо вопросы зонирования, которые необходимо согласовать? Проблемы с разрешениями в городе могут задерживать работу на месяцы и быстро уменьшать любую потенциальную прибыль.

Подрядчики также известны тем, что «недооценивают», сколько времени займет работа. Убедитесь, что у вас есть установленный срок с подрядчиком для завершения работы.Вы также должны включить в свой бюджет резервный фонд для тех работ, которые не выполняются вовремя.

Риэлторы

Вы будете продавать недвижимость у риэлтора или попытаетесь продать недвижимость самостоятельно? Если вы продаете с риэлтором, не забудьте учесть его комиссию при продаже.

Выбирая риэлтора, вы должны убедиться, что он знает рынок, на котором вы пытаетесь продать дом. Даже если вы работали с риэлтором в прошлом, они могут не подходить для этого конкретного рынка.

Кроме того, многие риелторы просто заинтересованы в быстрой продаже, а не в продаже дома за большие деньги. Убедитесь, что вы провели собственное исследование и чувствуете себя комфортно с номером, который, по мнению риэлтора, вы можете получить для дома. Вы хотите быстрой продажи, но при этом не хотите оставлять слишком много денег на столе.

Заработок на ремонте проблемной недвижимости в аренду

Покупка сдаваемой в аренду собственности, находящейся в неблагополучном состоянии, — одна из стратегий заработка в качестве инвестора в недвижимость.Арендуемая недвижимость, которая старая или находится в отчуждении, часто может быть приобретена с большими скидками. Узнайте, на что обращать внимание при покупке недвижимости, а также узнайте о лучших стратегиях увеличения стоимости.

На что следует обратить внимание, что может повысить стоимость аренды

При рассмотрении вопроса о потенциальной сдаче в аренду недвижимости есть несколько факторов, которые могут указывать на перспективные инвестиции.

• Окрестности- Посмотрите цены на аренду в этом районе. Увеличивались ли они, уменьшались или оставались неизменными за последние десять лет? Если вы покупаете недвижимость в районе, который восстанавливается, вы можете увидеть, что арендная плата существенно вырастет в течение 10 лет.
• Спрос на аренду — Много ли в этом районе многоквартирных домов или многоквартирных домов? Если это так, то в этом районе много арендаторов, и если вы можете сделать свою собственность желанной, у вас должен быть постоянный поток заинтересованных арендаторов.
• Доступ к общественному транспорту — Аренда в нескольких минутах ходьбы от остановок общественного транспорта пользуется большим спросом. Это включает в себя автобусную или железнодорожную систему.
• Возможность добавить спальню — Если вы можете преобразовать квартиру с 2 спальнями в квартиру с 3 спальнями, вы можете взимать дополнительную арендную плату.Там может быть столовая или дополнительная семейная комната, которая легко может стать спальней, если закрыть одну стену и добавить шкаф.
• Школьный округ — Люди хотят жить в районе с хорошей школьной системой. Люди, которые не могут позволить себе купить в этом школьном округе, будут арендовать.
• Job Market- Привлекают ли рабочие места людей в этот район? Рядом с вами только что открылась штаб-квартира крупной корпорации? Легко ли добраться до работодателей из этого района на машине или общественном транспорте?
• Имеется парковка — Есть ли в отеле парковка во дворе в виде проезжей части или небольшого участка? Вы можете взимать с арендаторов ежемесячную плату за парковку или просто учитывать ее в ежемесячной арендной плате.
• Открытое пространство — Открытое пространство желательно потенциальным арендаторам, даже если это общий задний двор.
• Прачечная в помещениях — Арендаторам желательно наличие прачечной на территории, даже если она работает от монет.
• Ищите ремонт, с которым вы можете справиться — Если вы сами не умеете обращаться или если у вас нет подрядчика, которому вы доверяете, вы можете рассмотреть недвижимость, требующую косметического ремонта, например, замену столешницы или сантехники. чем те, которые нуждаются в масштабном ремонте, например, все новые электрические.Затраты на ремонт могут быстро возрасти и повлиять на вашу способность зарабатывать деньги.
• Купить недвижимость Незанятая — Это может быть кошмар, когда существующие арендаторы переезжают. Освободившееся имущество будет легче отремонтировать. Вы, вероятно, сможете взимать с новых арендаторов более высокую арендную плату после завершения ремонта, чем вы получили бы, увеличив арендную плату текущего арендатора при продлении срока аренды.

Ремонт, помогающий увеличить стоимость аренды

Есть много ремонтных работ, которые могут помочь увеличить стоимость вашей аренды.Стоимость этих ремонтов будет сильно варьироваться в зависимости от таких факторов, как территория страны, качество выбранной продукции и стоимость рабочей силы. Смета затрат на ремонт была получена из Руководства по истинным затратам Home Advisor,

Добавить спальню

В квартирах, которые в настоящее время состоят из одной или двух спален, преобразование существующей комнаты в дополнительную спальню может значительно увеличить ежемесячную арендную плату. Обратитесь в местный строительный отдел, чтобы убедиться, что пространство соответствует нормам, например, правильная высота потолка, выходное окно и шкаф.

• Средняя стоимость — 100 долларов, если вам нужно только добавить шкаф. От 1500 до 5000 долларов, если вам нужно пройти через строительный отдел и добавить подходящую точку выхода.

Обновления для ванной и кухни

Ванные комнаты и кухни продают недвижимость, они также быстро сдают квартиры. В определенных ситуациях может потребоваться выпотрошить всю кухню или ванну, но это не обязательно делать много раз. Небольшие обновления имеют большое значение для увеличения стоимости, например:

• Ремонт кухонных шкафов — Средняя стоимость — 2600 долларов США
• Замена устаревших столешниц на кварцевые или гранитные — Средняя стоимость — 3000 долларов США
• Замена плитки на фартук — Средняя стоимость — 1500 долларов США
• Замена плитки в ванной комнате — Средняя стоимость — 100 квадратных футов — 1500-2000 долларов
• Замена плитки на стене душа — Средняя стоимость — 15-20 долларов за квадратный фут
• Замена устаревшего умывальника для ванны — Средняя стоимость варьируется — 85–2000 долларов
• Замена унитаза — Средняя стоимость — 100 долларов США
• Замена бытовой техники — Средняя стоимость — Холодильник — 500–3000 долларов; Плита — 650-2000 долларов, Посудомоечная машина — 400-700 долларов; Range Hood — 200-3000 долларов.
• Замена сантехники — затраты сильно различаются — от 20 до более чем 1000 долларов
• Замена осветительной арматуры — Стоимость сильно различается — от 20 до более чем 1000 долларов
• Свежий слой краски — Средняя стоимость DIY — 40 долларов за галлон краски, 15 долларов за кисть. Средний маляр — 30 долларов в час плюс стоимость краски и материалов.

Дополнительная функциональная схема

Удаление стены между кухней и гостиной может сделать пространство более функциональным и привлекательным для потенциальных арендаторов.Вам нужно будет нанять архитектора, чтобы убедиться, что стена несущая. Если это так, вам придется представить в город планы архитекторов, получить разрешения и установить надлежащую опору, чтобы снести стену.

• Средняя стоимость — от 300 до 1000 долларов без нагрузки. Несущая способность от 1200 до 3000 долларов.

Обновить настил

Замена изношенного ковра, устаревшей плитки или установка паркетного пола имеет огромное значение для стоимости вашей аренды.

• Средняя стоимость деревянных полов — от 5 до 10 долларов за квадратный фут, плюс от 3 до 10 долларов за квадратный фут для установки.

Заменить приспособления

Замена сантехники и осветительных приборов по всей квартире помогает преобразить весь внешний вид квартиры.

• Стоимость сильно варьируется в зависимости от качества выбранного приспособления.

Заменить Windows

Замена старых окон поможет предотвратить сквозняки и минимизировать внешний шум.

• Средняя стоимость — от 300 до 700 долларов за окно.

Увеличить объем хранилища

Установка систем шкафов понравится арендаторам, потому что в квартирах обычно не хватает места для хранения вещей.

Свежая краска

Свежий слой краски может быстро оживить пространство.

• Средняя стоимость — Интерьер — 1750 долларов США.

Установите посудомоечную машину

Установка посудомоечной машины может сэкономить деньги в долгосрочной перспективе за счет сокращения расходов на воду.

• Средняя стоимость — от 300 до 700 долларов за посудомоечную машину. 350 долларов за установку. 150 долларов сантехнику за водопровод. От 50 до 100 долларов в час на электрика для розетки и цепи.

Curb Appeal

Внешний вид недвижимости будет первым, что увидит арендатор.Заборы или перила должны быть в хорошем состоянии. Ставни должны быть окрашены и правильно прикреплены. Свежий слой краски может осветлить внешний вид. Несколько кустов или растений помогут вам почувствовать себя как дома.

• Средняя стоимость наружной окраски — 2500 долларов.

Парковка во дворе

Предоставление арендаторам парковки во дворе — главное преимущество. Если вы можете расширить существующую подъездную дорогу или добавить навес для машины, ваша квартира может потребовать более высокой арендной платы.

• Средняя стоимость асфальтовой дороги — от 3 до 4 долларов за квадратный фут.

Ремонт, который может обанкротить банк

Дополнения

Первоначально увеличение площади собственности будет стоить десятки тысяч долларов, но также увеличит ваш ежегодный счет по налогу на недвижимость. Вам, вероятно, будет лучше отремонтировать существующую структуру.

• Средняя стоимость добавления — от 80 до 200 долларов за квадратный фут.

Ремонт кишечника

Если вы приобретете недвижимость, которую нужно распотрошить до гвоздей, вы можете быстро оказаться выше головы.Непредвиденные структурные проблемы, проблемы с плесенью, проблемы подрядчиков и материальные затраты могут привести к увеличению первоначальной оценки в два или три раза. Если у вас нет опыта в проведении крупномасштабного ремонта, лучше всего приобрести в аренду недвижимость, которая нуждается только в косметических улучшениях.

Роскошные материалы

Хотя высококачественные материалы красивы и помогут быстро привлечь арендатора, вы рискуете получить чрезмерное улучшение. Если все остальные арендные платы в этом районе собираются за 1000 долларов, арендатор вряд ли будет тратить 2000 долларов в месяц на проживание в вашей арендуемой квартире из-за мраморной ванной комнаты.

Менее долговечные материалы

С арендой приходится много злоупотреблений. Материалы должны быть эстетичными, но при этом прочными. Столешницы из мрамора выглядят красиво, но на них легко появляются сколы и пятна, и их необходимо заменить.

Замена элементов, у которых еще есть срок полезного использования

Еще одна ошибка ремонта — это предположение, что все нужно заменить. Многие предметы можно отремонтировать за небольшую часть стоимости. Например, в доме могут быть оригинальные перила вокруг крыльца с несколькими недостающими балясинами.Вместо того, чтобы заменять перила целиком, вы можете поручить мастеру изготовить необходимые балясины по разумной цене.

Как быстро заработать на ремонте

Полдесятилетия назад ремонт недвижимости для быстрой окупаемости был популярен как среди инвесторов, так и среди спекулянтов, поскольку практически всегда приносил прибыль.

Рост цен на жилье и оживленная экономика поддерживали эту стратегию, поэтому она подходила для всех типов инвесторов. Независимо от того, занимались ли вы косметическим улучшением квартиры в центре Сиднея или выполняли капитальный ремонт старого Квинслендера в Таунсвилле, ремонт почти всегда был мудрым выбором.

Теперь бурные дни бума цен на недвижимость прошли — по крайней мере, на короткий срок — но кирпичи и строительный раствор остаются одним из самых безопасных вложений, которые вы можете сделать. А ремонт и переоборудование для быстрой прибыли возвращается, поскольку вялый рост национального рынка недвижимости побуждает инвесторов создавать собственные возможности для увеличения стоимости.

С чего начать
Ключ к стратегии «обновить и перевернуть» заключается в знании того, какие улучшения необходимо внести, чтобы получить максимально возможную прибыль.

«Каждый продавец хочет получать обратно 2 доллара за каждый доллар, потраченный на ремонт собственности», — объясняет Роб Ирвин, автор книги «Почини, сгруппируй, продай — быстро!».

«Один из способов добиться этого — сначала выполнить косметическую работу — и лучший пример этого — покраска».

Краска

стоит недорого и может мгновенно освежить усталое, потрепанное имущество как внутри, так и снаружи. Это также то, что вы можете сделать сами, чтобы сэкономить на расходах, и это не займет много времени.

«Даже если вы наймете художника, скорее всего, вы получите намного больше, чем потратили здесь, чем где-либо еще», — говорит Ирвин. «Краска — это идеальный косметический фиксатор».

Однако, прежде чем вы даже подумаете о том, чтобы окунуть кисть в банку с краской, вам понадобится план. По словам Люка Вулларда, директора Pacific Lifestyle Property, спешить с ремонтом — это самый быстрый способ потерпеть неудачу, поскольку существует множество проблем, которые могут сорвать ваш проект, унося бюджет и сроки ремонта.
«Вам нужно тщательно спланировать свой проект, прежде чем торопиться», — говорит он. Таким образом, ваш первый шаг — это исследование — и многое другое.

«Начните с изучения отремонтированной собственности, такой как та, которую вы планируете купить, чтобы вы могли оценить справедливую окончательную цену продажи», — говорит Вуллард.

Затем вам необходимо составить четкий бюджет и реалистично рассчитывать, что вы можете получить. Хорошая идея — изучить, что происходит в районе, чтобы убедиться, что ваш ремонт соответствует требованиям рынка, чтобы вы не чрезмерно капитализировали.

«Я часто получаю три предложения при ремонте, и я использую субподрядчиков, которых я использовал раньше, и я доволен. Обычно они предоставляют «скидку за лояльность», если я тоже прошу », — говорит Вуллард.

Что купить
Точный тип жилья, которое вы покупаете, будь то отдельно стоящий дом, таунхаус, квартира или дуплекс, не так важен, как потенциал отдельной собственности.

Вам необходимо оценивать каждое свойство в индивидуальном порядке, начиная с «проблемных свойств».

Проблемная недвижимость обычно обесценивается, потому что продавец обычно просто хочет избавиться от нее и продолжить свою жизнь. Ликвидация недвижимости и аукционы по ипотеке также предоставляют хорошие возможности для покупок, поскольку продавцы часто ищут быструю и беспроблемную сделку, даже если им приходится соглашаться на более низкую цену.

Если вы решите отремонтировать какой-либо тип собственности с разделением на несколько слоев, будь то квартира, вилла или таунхаус, вам, как правило, потребуется получить одобрение от менеджера группы.Это может стоить усилий, поскольку есть несколько способов создать ценность в страте.

«Люди не попадают в цель, когда не видят особых возможностей, предлагаемых многоквартирными домами, особенно старыми, — говорит Питер Серекше, автор книги« Умное улучшение собственности ».

Сереже предлагает инвесторам рассмотреть с реновацией слоя:

• Ограждение балкона для создания домашнего офиса, кабинета или солярия
• Освободить место на кухне или в ванной для стиральной и сушильной машин и создать внутреннюю прачечную
• Добавление сплит-системы кондиционирования
• Замена двери или окон для улучшения доступа к обзорам
• Добавление декоративных плинтусов
• Оштукатуривание некрасивых потолков
• Устройство деревянных плавающих полов по бетону

Оценка рисков
Стратегия « обновить и перевернуть » сопряжена с множеством рисков, поэтому помните, что ваша цель — заработать деньги: вы не можете позволить себе поддаваться эмоциям во время проекта, поскольку расход бюджета — самый быстрый способ снести ваша прибыль.

Главный риск, с которым вы сталкиваетесь, заключается в том, что вы можете купить недвижимость, отремонтировать, а затем не сможете продать ее с прибылью или, что еще хуже, не сможете продать ее вообще.

Чтобы снизить риск чрезмерного капитализации, реалистично оценивайте размер прибыли, прежде чем начать. Вам не повезет продать дом за 1 миллион долларов, если он расположен в районе с умеренной ценой, где дома обычно продаются примерно за 350 000 долларов, а самый дорогой дом оценивается в полмиллиона.

Таким образом, вам необходимо правильно спланировать ремонт и его возможные затраты, прежде чем совершить покупку.Если ваш ремонт сложный — например, это нечто большее, чем просто краска — вам следует подумать о том, чтобы обратиться за помощью к опытному строителю. Это убережет вас от ремонта, который может стоить вам на тысячи больше, чем вы ожидали, что может быть разницей между успехом и неудачей.

Вам также необходимо удостовериться, что в ваш договор купли-продажи включена инспекция зданий и вредителей в качестве особого условия. Инспекция здания выявит любые серьезные дефекты, которые могут стать предметом переговоров по цене, если вы решите продолжить, поскольку часто даже продавцы не знают о проблемах с их собственностью.

Наконец, убедитесь, что вы получили одобрение соответствующего совета, прежде чем начинать ремонт, так как выполнение работ по исправлению постфактум может оказаться очень дорогостоящим.

Как отремонтировать, чтобы получить прибыль

Даже если вы собираетесь сделать свой последний проект ремонта своим домом на всю жизнь, вы все равно захотите получить прибыль в конце процесса. К счастью, даже самый амбициозный ремонт может принести прибыль, если вы будете следовать этим основным правилам.

Девелопер недвижимости и автор книги Renovating for Profit Майкл Холмс делится своими главными советами, которые помогут предотвратить превращение вашего проекта в денежную яму.

1. Купите худший дом на лучшей улице

Если вы серьезно относитесь к ремонту с целью получения прибыли, купите худший дом, который вы можете найти на лучшей улице, который вы можете себе позволить, так как это дает вам максимальные возможности для увеличения стоимости. В его нынешнем состоянии недвижимость, вероятно, отпугнет многих людей, и поэтому цена должна отражать это.Как индивидуальный ремонтник, вы не можете повлиять на территорию или изменить улицу, но вы можете полностью преобразовать дом и при необходимости полностью перестроить его.

Большую часть прибыли приносит покупка, а не то, что вы с ней делаете, поэтому цена, которую вы платите, абсолютно критична. Что вы хотите сделать, так это купить недвижимость, у которой есть потенциал, который другие еще не заметили, и поэтому вы не платите премию за дом. Скорее всего, если вы не покупаете большую недвижимость, потенциальная прибыль относительно невелика, поэтому вам действительно нужно подумать о том, что вы делаете.

2. Сначала получите самое необходимое

С точки зрения расстановки приоритетов в вашем бюджете, есть соблазн подумать, что стоит потратить деньги на кухню, ванную комнату, отделку и косметическую отделку, но как только оценщик приходит к собственности они будут видеть сквозь эти поверхностные вещи и смотреть на саму собственность.

Так что, если вы работаете с ограниченным бюджетом, я всегда буду сначала выделять деньги на самое необходимое, чтобы убедиться, что в здании тепло, сухо и нет сырости, и что это безопасная собственность.Выполняйте любые основные работы по техническому обслуживанию крыши, а также любые работы по укреплению или стабилизации, и если в доме требуется перемонтировать проводку, убедитесь, что вы сделали перемонтаж тогда. Меньше всего вам нужно, чтобы во всем доме нужно было переставить электропроводку после того, как вы только что полностью отремонтировали его.

3. Не увлекайтесь

Если вы впервые делаете ремонт ради прибыли, самый большой риск — подумать, что это весело, увлечься проектом и начать рассматривать его как схему дизайна интерьера и думая о своих собственных желаниях и требованиях, а не о человеке, который собирается его покупать.

Действительно нужно быть дисциплинированным и подумать: кто это купит и что они ищут? Так что проведите свое исследование, сходите и посмотрите, что делают другие застройщики в вашем районе, четко определите, кто, вероятно, будет покупать недвижимость в этом районе, и убедитесь, что вы проектируете недвижимость для них, а не для вас.

4. Добавить центральное отопление

Добавление или обновление системы центрального отопления всегда будет увеличивать стоимость собственности больше, чем она стоит.Это считается важным большинством покупателей и оценщиков ипотечных кредитов. Использование сантехника для добавления центрального отопления в средний викторианский или эдвардианский дом с тремя спальнями будет стоить от 3000 до 4000 фунтов стерлингов. Помните также, что обновление системы отопления необходимо производить одновременно с повышением общей энергоэффективности здания.

Подумайте о том, чтобы закрыть любые сквозняки вокруг дверей и окон (но не из кирпичей), заменить окна, которые не подлежат ремонту, двойным остеклением и добавить изоляцию в чердак.

Если существующий котел находится в приемлемом рабочем состоянии и имеет достаточную мощность для потребности здания в тепле, попробуйте использовать его, за исключением котлов, которые забирают воздух изнутри дома. Если котел имеет достаточную мощность, вы можете добавить новые радиаторы и полотенцесушитель или пол с подогревом к существующей системе.

5. Подумайте о переделке при ремонте

После того, как вы позаботились об основах ремонта дома и убедились, что он теплый, сухой и влагозащищенный, сосредоточьтесь на том, чтобы максимально использовать свое пространство.Я всегда советую людям думать о добавлении пространства в порядке рентабельности:

• Во-первых, подумайте о модернизации пространства, которое у вас уже есть. Можете ли вы достичь того, чего ищете, просто лучше используя имеющееся у вас пространство — переработав его и используя его с большей пользой?
• После этого я всегда советую людям попытаться преобразовать пространство, которое не было преобразовано, например чердак, гараж, прилегающий к собственности, или подвал, который можно превратить в жилое пространство.
• Затем подумайте о возможностях расширения, потому что это всегда дешевле, чем расширение, и вы не теряете садовое пространство. Затем подумайте о расширении задней части, потому что это, скорее всего, будет возможностью с собственностью или сторонами. Очень редко можно выдвинуть переднюю часть.

Последние два варианта, если вы изучили все остальное, следующие:

• Расширить вниз и создать подвал, но это дорого и, вероятно, будет иметь смысл только в том случае, если вы живете в районе с очень высокой стоимостью, например Лондон или юго-восток

• Если ничего не помогает, обычно можно добавить дополнительное пространство внизу сада с пристройкой.

6. Устранение поверхностных дефектов

Мелкие дефекты не влияют напрямую на стоимость собственности. Однако вместе они не позволят продать его по оптимальной цене. Ниже перечислены типичные дефекты, которые отпугнут многих покупателей, но могут быть устранены любым компетентным мастером по ремонту:

• Отслаивающаяся краска
• Скрип или заедание дверей и окон
• Неработающие дверные защелки
• Заплесневелый герметик на кухнях и в других местах. ванные комнаты
• Водопроводные краны
• Отслаивающаяся плитка
• Запах канализации
• Разбитые или поврежденные окна
• Скрипучие полы и лестницы
• Трещины в потолке и штукатурка
• Подъемный пол

7.Помните «Максимальное значение»

. Помните, что существует «максимальное значение» — максимальное значение, которого может достичь любое свойство, — поэтому вы не можете просто добавлять пространство. На каком-то этапе ремонта вы будете тратить деньги, которые никогда не вернете.

Лучший способ определить потолок — это посмотреть, что другим людям удалось получить за свои дома, когда они продали, и эта информация находится в свободном доступе в Интернете; вам просто нужно посмотреть на Rightmove или Zoopla. Вы, вероятно, сможете немного превысить последнюю достигнутую наивысшую цену, но вряд ли получите значительно больше на той же улице.

[ПОДРОБНЕЕ: Как повысить ценность вашего дома]

Руководство для новичков по переворачиванию многоквартирных домов

Я хотел бы познакомить вас с Конором Флаэрти — парнем с огромным опытом работы в области переворачивания многоквартирных домов и частных домов. Он эксперт в области, о которой я всегда хотел узнать больше, поэтому я попросил его рассказать нам, как все это работает.

Что такого хорошего в работе с большими многоквартирными домами? Я думаю, это факт, что во многом это похоже на работу с небольшой собственностью (например, дом на одну семью), но количество и потенциал прибыли складываются, как обычная аренда на стероиды.

Я попросил Конора дать нам подробный обзор того, как эти возможности обнаруживаются, финансируются, покупаются и продаются. Убери это, Конор!

Перевернуть многоквартирный дом — совсем другое дело, чем перевернуть дом на одну семью. Основное отличие заключается в оценке этих зданий.

Большинство домов на одну семью оцениваются сопоставимым (или «комбинированным») методом. Этот метод берет похожие дома, которые недавно были проданы, и использует их для определения стоимости на основе их сходства с рассматриваемым имуществом.Другими словами, если соседний дом был продан за 100 долларов, а его цена точно такая же, как у вашего , то теоретически ваш дом также должен продаваться за 100 долларов.

Жилые комплексы, с другой стороны, совершенно разные, потому что их цена продажи обычно основана на «капитальной ставке».

Ставка капитализации (также известная как ставка капитализации) рассчитывается путем деления чистой операционной прибыли (NOI) собственности на покупную цену. Проще говоря, максимальная ставка — это годовой доход от собственности до обслуживания долга .Когда вы переворачиваете многоквартирный дом, вам нужно сосредоточить основное внимание на NOI объекта.

Это не означает, что внешний вид и местоположение объекта не имеют значения (потому что они могут иметь большое значение). Например — может быть два объекта недвижимости, которые производят одинаковый NOI, но если один находится в хорошем районе и отлично выглядит, а другой находится в зоне боевых действий и выглядит ветхим — более хорошее здание, вероятно, будет продаваться по гораздо более низкой цене. скорость, чем в зоне боевых действий. Таким образом, капитализация объекта также может быть индикатором риска. Чем выше ставка капитализации, тем выше риск.

Уродливая собственность в ужасном районе должна предлагать гораздо более высокую доходность, потому что она представляет гораздо больший риск, чем хорошая. Как правило, вы хотите продавать с наименьшей возможной капитальной ставкой и покупать с максимально высокой возможной капитализацией.

В этом посте я собираюсь описать процесс, который я использую, чтобы переворачивать или перемещать многоквартирный дом.

Найти выгодную сделку всегда сложно, будь то дом на одну семью, квартиру, многоквартирный дом или даже новую машину. Главное — понять рынок, на котором вы покупаете, чтобы вы могли расшифровать , что является хорошей сделкой, а что нет. Лучший способ сделать это найти хорошего агента по недвижимости или брокера . Я захожу на сайт loopnet.com и смотрю, у какого агента больше всего предложений на рынке, которые мне нравятся. Подумайте об этом — продавцы, вероятно, используют этого человека не зря!

Я бы позвонил этому человеку и просто поговорил с ним.Агенты всегда готовы поговорить с новыми инвесторами и клиентами. Я бы задала агенту как можно больше вопросов, например:

• Как выглядит инвентарь сейчас?
• Какую прибыль получают люди?
• Кто покупает многоквартирные дома? Кто продает?
• Вы с оптимизмом смотрите на рынок? Почему?
• Как давно вы заключаете сделки?
• Вы работали с такими клиентами, как я, раньше?

Вам также следует придумывать собственные вопросы.

Другое, что будет у хорошего агента, — это доступ к рыночным отчетам . Мне очень нравятся отчеты REIS, потому что в них подробно рассказывается о субрынках, но вполне вероятно, что компания, на которую работает брокер, также будет иметь отчеты. Попросите провести столько исследований, сколько вам пришлют, а затем прочтите и подумайте над отчетами.

Вне рыночных сделок продается больше квартир, чем домов на одну семью , и для этого есть несколько причин.

Во-первых, собственники квартир обычно не хотят пугать своих жильцов, говоря им, что они собираются продать.Установка большой жирной вывески «Продается» перед комплексом обычно вызывает волнения арендаторов, неуплату или просто побуждает людей переехать.

Во-вторых, мир квартир довольно мал, и иногда владельцы вообще не хотят, чтобы другие люди знали, что они продают. Заключение сделки вне рынка обеспечивает гораздо большую анонимность, чем выставление ее на продажу.

Наконец, многие квартиры покупают покупатели, которые обращаются к продавцам еще до того, как комплекс выйдет на рынок. Ваша цель должна состоять в том, чтобы купить многоквартирный дом, который не продается, потому что вы, вероятно, получите более выгодную сделку.Это не означает, что вы не сможете получить хорошую сделку на здание, указанное в списке , но это менее вероятно.

Вашему брокеру может потребоваться много времени, чтобы найти что-то, что имеет потенциал, поэтому помните, что ключи, которые вы ищете в собственности:

• Арендная плата ниже рыночной (с возможностью повышения арендной платы)
• Ветхий вид (нуждается в улучшении физического состояния)
• Новые внешние факторы, которые могут увеличить стоимость (например, новая школа или больница, строящаяся через дорогу)

Сдача многоквартирного дома НЕ является долгосрочной стратегией «купи и держи». Вам необходимо точно понимать, как вы собираетесь увеличить стоимость объекта . Помните, что это всегда возвращается к арендной плате , NOI и, в конечном итоге, к ставке капитализации .

После того, как ваш брокер отправит вам «сделку», вам необходимо проявить должную осмотрительность и убедиться, что действительно является сделкой.

Первое, что вы хотите попросить, — это «список арендной платы» за собственность. Список арендной платы представляет собой полный список квартир, имен арендаторов, ежемесячной арендной платы и обычно также включает условия каждого договора аренды.В списке арендной платы также может быть указан размер квартиры в квадратных футах, а также количество спален и ванных комнат в каждой квартире. Это будет очень важная информация для вашего анализа собственности.

Следующим шагом является определение ставок арендной платы на этом рынке (или того, за что, по вашему мнению, вы сможете арендовать каждую квартиру). Это может быть больше искусство, чем наука, и определенно требует больших усилий.

Для начала — вы можете зайти на такой сайт, как padmapper.com и узнайте, какие объекты аренды доступны рядом с вашим домом. Вы также можете позвонить и спросить некоторых управляющих недвижимостью, за что, по их мнению, будут сдавать ваши квартиры. Тогда вам нужно выйти и физически увидеть прокатные комплексы. Существует множество факторов, которые могут вызвать различия в арендных платежах (возраст собственности, дорожный шум, управление имуществом и т. Д.), И, в конце концов, единственный способ понять все эти факторы — это физически быть . там .

Скорее всего, вам нужно будет быть уверенным в том, что вы сможете повысить арендную плату, чтобы перевернуть собственность.В многоквартирных домах хорошо то, что небольшое повышение арендной платы может иметь большое влияние на стоимость .

Предположим, вы покупаете дом из 20 квартир, где арендная плата в настоящее время составляет 500 долларов за квартиру. Предположим, что вы провели свое исследование и обнаружили, что рыночная арендная плата составляет 550 долларов за квартиру того же типа в комплексе через дорогу. Вы едете в другой комплекс и видите, что ваш жилой комплекс находится в лучшем месте и даже выглядит немного лучше — арендная плата просто низкая, потому что нынешний владелец пожилой и не хочет тратить время на повышение арендной платы.

Если вы можете поднять арендную плату на 50 долларов за единицу (на данный момент мы не будем обращать внимания на вопрос о том, нужно ли вам тратить деньги на эти улучшения), вы можете мгновенно добавить к своей чистой прибыли дополнительно 1000 долларов в месяц. Каждый хотел бы получить дополнительную тысячу долларов, но это вряд ли сильно повысит ценность при обсуждении многоквартирного дома стоимостью в миллион долларов. Однако, если вы продали свою собственность по ставке 5%, то дополнительные 50 долларов в месяц за единицу будут равны примерно 240 000 долларов в стоимости.Довольно мило, правда ?! Вот как это работает:

• 50 долларов США в месяц * 20 единиц = 1000 долларов США за дополнительную плату в месяц
• Дополнительная аренда на 1000 долларов в месяц * 12 месяцев в году = дополнительная плата на 12000 долларов в год
• 12000 долларов США за дополнительную арендную плату в год / 5% ставка верхнего предела = 240 000 долларов США дополнительной стоимости

Помните — максимальная ставка рассчитывается как деления NOI собственности на покупную цену . Вычисление неизвестной переменной — это базовая алгебра.

Как только вы поймете, что ваша собственность может быть изменена (т.е. — как только вы узнаете, что можете поднять арендную плату), ваш следующий шаг — выяснить, сколько денег (если вообще есть) будет стоить, чтобы добраться туда (подсказка: это действительно зависит от состояния недвижимости, которую вы покупаете). Я не буду вдаваться в подробности процесса ремонта, но вам следует убедиться, что подрядчик проведет с вами по собственности, чтобы он мог дать вам твердые ставки на стоимость ремонта каждой единицы. Это важный шаг, который необходимо выполнить за до до закрытия участка.

Весьма вероятно, что вам понадобятся инвесторы для покупки такого рода сделок, и любому хорошему инвестору нужно будет увидеть финансовую модель, прежде чем он примет решение. Я не лучший в мире разработчик финансовых моделей, но я много работал, чтобы стать адекватным. Я сосредотачиваюсь на двух вещах с любой моделью, которую делаю для себя или инвесторов:

1. Быть ясным
2. Тщательность

Некоторые инвесторы создают массивные, сложные модели, которые никто не может понять — и какой в ​​этом смысл? В то же время вы должны обязательно включить все соответствующие расходы.

Ниже приведен пример листа, который я использую в своих моделях, который я назвал «Прогнозы арендной платы»:

Это только первые два месяца прогнозов, и я обычно беру его, чтобы показать первые два полных года. Если квартира будет вакантной, стоит «0», потому что срок действия текущего договора аренды истекает, и я потрачу этот месяц на то, чтобы перевернуть его и найти нового арендатора. Пройдет два года, и мне кажется, что это слишком большая догадка.

Как я уже упоминал, REIS публикует отличные отчеты о состоянии рынка, в которых дается прогноз арендной платы на ближайшие 10 лет.Если инвестор запрашивает прогнозы на десять лет, я бы использовал отчет REIS в качестве основы для роста арендной платы и вакансий.

Следующая модель листа называется «Операционные расходы»:

Ожидаемая валовая арендная плата должна быть взята из предыдущего листа.

Управление недвижимостью — это обычно процент от ожидаемой валовой арендной платы, в данном примере это 5%. Чтобы получить надежную информацию по этому номеру, вам нужно позвонить и найти менеджера, который вам нравится.Цель должна заключаться в том, чтобы они взимали фиксированный процент без каких-либо лизинговых сборов или чего-то подобного.

Техническое обслуживание бывает очень сложно спроектировать. Обычно я предполагаю, что 500 долларов за единицу, и я думаю, что это безопасное предположение для большинства мест, если вы планируете зайти и починить каждую единицу (как я в этом примере).

Налоги следует определять, позвонив в окружную инспекцию. Все места разные, и вам, возможно, придется немного покопаться, чтобы узнать, сколько вам на самом деле придется заплатить.Ваша титульная компания также может помочь вам определить это число.

Страхование просто требует, чтобы вы получили предложение от State Farm или любой другой страховой компании, которая страхует коммерческую недвижимость.

Безнадежная задолженность и дополнительная вакансия — еще одна важная статья. Если ваша цель — купить этот многоквартирный дом и продержаться в нем десять лет, то эта позиция не должна быть намного выше рыночного уровня. Однако, если ваша цель — перевернуть собственность, вам нужно убедиться, что вы выделяете здесь достаточно денег.Опять же, в зависимости от местоположения, вывести арендаторов из вашей собственности может быть очень сложно и очень дорого (например, в Калифорнии мне потребовалось больше года, чтобы вывести скваттера из одного из моих съемных домов, в который он вломился). По этой причине я бы рекомендовал вам сдавать недвижимость только в муниципалитетах, которые дружелюбны к арендодателям (или планируете получить очень хорошего поверенного по выселению).

Последняя позиция в списке — Капитальные затраты . Это номер, который должен исходить от вашего подрядчика, и вы хотите убедиться, что у вас есть исчерпывающий список предметов для ремонта, на которые он может сделать ставку (подробнее см. Этот пост на BiggerPockets.com о процессе ремонта).

На этом этапе у вас должен быть прогноз того, насколько, по вашему мнению, вы можете увеличить NOI объекта в ближайшие годы. Спрогнозировать процентную ставку, по которой будет продаваться недвижимость, может быть сложно, но это также важно. Отчеты REIS — отличный ресурс, как и брокеры. Поговорите с как можно большим количеством брокеров в этом районе и задайте им такие вопросы, как:

• Как вы думаете, что произойдет с максимальной ставкой через два года?
• Кто сейчас покупает такие квартиры?
• Какова тенденция строительства многоквартирных домов в этом районе?
• Как долго недвижимость остается на рынке?

Позже все это повлияет на «возможность переворачивания» вашего многоквартирного дома.

Выберите минимальную ставку, которую вы считаете консервативной, а затем разделите прогнозируемый NOI на ставку капитализации, чтобы получить потенциальную будущую стоимость вашей собственности. Обязательно снимите комиссию брокера и комиссию за условное депонирование. Если там для вас достаточно прибыли, вам следует заключить сделку.

После того, как вы застраховали недвижимость и решили, что это хорошая потенциальная покупка для вас, следующим шагом будет сделать предложение и заключить договор.

Вы хотите уделить себе как можно больше времени на комплексную проверку.Для сделки на сумму от 1 до 2 миллионов долларов я предпочитаю выделить 60 дней на инспекции, а затем закрыть 30 дней после этого — общий период условного депонирования 90 дней . Для сделки на сумму более 2 миллионов долларов я обычно прошу дополнительные 30 дней для проверки, но я готов поторопиться и выполнить все за 60, если продавец захочет.

Важно пройти тщательную проверку, пока вы находитесь на депонировании . Да, ваш подрядчик уже должен был пройти через здание, но инспекторы проходят обучение и получают деньги, чтобы найти то, чем вы и подрядчик не являетесь.Может показаться болезненным платить пару тысяч долларов за инспекции, но полностью того стоит . Если при проверке будут обнаружены непредвиденные проблемы, вы всегда можете вернуться к продавцу и попросить кредит для компенсации этих дополнительных затрат. Для любых дополнительных предметов ремонта, которые появятся, убедитесь, что ваш подрядчик сделал вам ставку на это до закрытия. Таким образом, у вас будет точная цифра для всех ваших капитальных затрат.

Пожалуй, самая важная часть, которая реализуется в период условного депонирования, — это ссуда.Я всегда большой поклонник поиска среди как можно большего числа кредитных специалистов, пытаясь получить лучшую ставку. Мне нравятся ссуды с фиксированными сроками погашения, потому что это дает мне свободу действий. Перемещение многоквартирного дома требует времени, и чем больше у вас времени, тем в большей безопасности вы участвуете в сделке. Да, вы можете смоделировать свой флип на два года, но если у вас есть ссуда с фиксированной ставкой на десять лет, то, на мой взгляд, вы находитесь в гораздо лучшем положении.

Когда вы будете довольны состоянием недвижимости и предоставлением кредита, вы можете закрыть собственность.

Управление недвижимостью станет важным аспектом процесса переворота.

Что наиболее важно, вам нужно, чтобы ваш управляющий недвижимостью был с вами на одной странице, когда дело доходит до сдачи этих квартир и повышения арендной платы. Обрисуйте для них свою модель и убедитесь, что они согласны с тем, что ваша гарантированная арендная плата действительно возможна.

Структура большинства соглашений об управлении недвижимостью такова, что они получают фиксированную часть валового дохода, получаемого от собственности.Это нормально, но имейте в виду, что если они соберут лишнюю 1000 долларов, это может дать им только дополнительные 50 долларов (даже если им придется приложить тонну дополнительной работы, чтобы получить эти дополнительные 1000 долларов валовой ренты). Другими словами, вам может потребоваться поощрить управляющего недвижимостью с небольшой долей выгоды.

Моя стратегия — дождаться окончания срока аренды каждой квартиры, прежде чем пытаться поднять арендную плату. Я думаю, что пытаться поднять арендную плату в середине договора аренды немного схематично, и это также может создать некоторые юридические проблемы.Я прошу управляющего уведомить арендатора за месяц до истечения срока аренды, что мы собираемся повысить его арендную плату на некоторую сумму. Они могут остаться, если они готовы платить новую арендную плату, в противном случае им придется переехать. По моему опыту, около 75% людей останутся, если повышение арендной платы будет разумным.

Я также предложу им что-нибудь приятное в обмен на согласие на повышение арендной платы (например, покупка новой печи или замена ковра). Это может показаться ненужным расходом, но в конечном итоге это экономит мне деньги, потому что мне все равно придется ремонтировать их квартиру.Если арендатор решит переехать, я могу просто отремонтировать его квартиру и внести ее в новую сумму аренды.

Иногда арендатор хочет остаться по прежней ставке и привлекает юриста. Вы должны убедиться, что у вас есть законное право повышать арендную плату , и если да, то вам все равно может потребоваться нанять юриста, который посоветует вам наилучший курс действий.

Выселения — печальная часть бизнеса. Реальность такова, что если вы пытаетесь перевернуть многоквартирный дом, вас могут выселить — это просто игра в числа.Не переживайте по этому поводу и не принимайте это на свой счет. Взгляните на каждое решение с экономической точки зрения. Если арендатору нужно 500 долларов для переезда, и он сразу же снимает их, вам, вероятно, следует заплатить им, чтобы вернуть квартиру.

После того, как вы перевернули блоки, важно улучшить общий вид собственности и места общего пользования. Покрасьте комплекс снаружи, сделайте ландшафтный дизайн, замените ограду и даже добавьте новый шикарный почтовый ящик. Ограниченная привлекательность важна не только для арендаторов, но и для потенциальных покупателей.

Последнее, что я скажу о токарных станках, это то, что нужно быть гибким . Возможно, вы гарантировали неправильную арендную плату, или, может быть, рынок просто изменился на вас. Не волнуйтесь, , и не будьте слишком упрямы, чтобы внести коррективы. Если вы можете поднять арендную плату только на 25 долларов за квартиру вместо 50, то берите. Это еще одна причина, по которой вам захочется получить максимально длительную ссуду с фиксированным сроком. Если вы можете позволить себе производить платежи, вполне возможно, что в пределах фиксированной части ссуды вы сможете получить арендную плату, на которую изначально рассчитывали.

Скорее всего, вы захотите разместить недвижимость у того же агента, который в первую очередь заключил с вами сделку (это просто хороший бизнес), но независимо от того, кто ваш агент по продажам, вы захотите, чтобы они использовали проверенного процесс продажи вашего здания.

Другими словами, не стоит просто перечислять недвижимость и надеяться, что кто-то ее купит. Попросите вашего агента выяснить, кто инвесторы, покупающие недвижимость в этом районе, а затем связаться с ними. Скажите своему агенту, чтобы он отправил всем этим покупателям информационный пакет о вашем комплексе и сообщил им, что предложения должны поступить в течение месяца. Цель состоит в том, чтобы довести всех до безумия. Используя крайний срок, например месяц, вы также даете среднему покупателю шанс увидеть товар на рынке.

Вполне возможно, что в течение месяца вы не получите ни одного предложения, которое вам понравится. Это нормально. Есть и другие хорошие варианты. Вы можете вернуться в свой банк и попытаться рефинансировать. Если ваш андеррайтинг верен, вполне возможно, что вы сможете взять больше денег из собственности и при этом сохранить их. Кредиторы иногда называют это «обналичиванием».Черт возьми, может быть, вы решите, что вам просто нравится денежный поток, который поступает от собственности, и вы хотите удержать его — это тоже совершенно нормально!

Ключ ко всему этому — сделать его как можно более систематическим и бесстрастным. Цифры подскажут вам, где находятся выгодные предложения.

Конор Флаэрти испытал все аспекты выкупа и аренды домов на одну семью. Он был вице-президентом по приобретениям в Silver Bay Realty Trust и перевернул более 100 домов.У Конора есть блог под названием «Повелитель трущоб Уолл-стрит», и в настоящее время он работает над публикацией своего первого романа.

Переброска домов: как гарантировать, что вы делаете деньги, делая это

---

---

Благодаря нашему быстро развивающемуся рынку недвижимости и всем шоу о ремонте домов по телевидению (например, в последнем телешоу Aussie Property Flippers), переворот дома рассматривается как надежный способ быстро заработать.

Но соответствует ли реальность этой шумихе и как обеспечить получение прибыли?

Что такое переворот дома?

Перелистывание — это процесс продажи и покупки дома (или любой собственности) с целью его ремонта и продажи с целью получения прибыли.Обычно это делается в течение короткого периода времени, месяцев, а не лет. Это совершенно другой менталитет и подход к «обычным» инвестициям в недвижимость, когда вы можете владеть недвижимостью годами, даже десятилетиями.

Не заблуждайтесь, несмотря на то, что реалити-шоу обновления заставляют вас верить, переворачивание и получение прибыли — нелегкие деньги. На этом пути есть множество препятствий и ловушек, которые многие начинающие магнаты в сфере недвижимости обнаружили на своем пути.Вы можете увлечься и заплатить слишком много за недвижимость или потратить свой бюджет Рено на золотые изделия из крана.

В конце концов, если ваша продажная цена не превышает затрат на покупку, содержание и ремонт недвижимости, ваш шлепок провалится.

Так как же убедиться, что ваш флип не провал?

Прочтите: 20 идей ремонта от The Block

Ключ к успешному переворачиванию и ремонту в Австралии перед продажей

Любой опытный любитель хаус знает, что ключ к успеху — и под этим мы подразумеваем получение приличной прибыли — это иметь план.Многие честолюбивые флипперы бросились в это дело, не изучив рынок, не разработав надлежащий бюджет, не говоря уже о сроках реализации своего проекта. Вам также нужно двигаться быстро — время — деньги, и тем более, когда вы владеете недвижимостью и платите проценты по ссуде.

Ключ к успешному переворачиванию — и под этим мы подразумеваем получение приличной прибыли — это наличие плана

Вам также необходимо знать, что происходит на более широком рынке на местном и национальном уровне. Вы можете обжечься пальцы, если попытаетесь продать недвижимость на медвежьем рынке, где предложение превышает спрос.

Составление бюджета для дома-флипа: делайте свои суммы

Отсутствие надлежащего бюджета — одна из самых распространенных причин, по которым ласты выходят из строя. У других есть бюджет, но они не придерживаются его. В любом случае ваш бюджет на ремонт должен детализировать все, вплоть до последней тюбика силикона, желательно в виде электронной таблицы. И вам нужно учесть все, включая ваши налоговые обязательства по приросту капитала, комиссии агентов по недвижимости и проценты по жилищному кредиту. Многие поставщики забывают учитывать целый ряд скрытых затрат, которые складываются и влияют на вашу прибыль.

Вам необходимо учесть в своем бюджете все, включая налог на прирост капитала, комиссионные агентам по недвижимости и проценты по жилищному кредиту

Затем вы можете начать исследование и определить место, где можно купить подходящую недвижимость.

Подробнее: Сколько стоит продажа дома?

Изучение местного рынка и выбор подходящего закрепителя верха

Чтобы быть успешным флиппером, вам нужно хорошо понимать рынок, на котором вы покупаете. В конце концов, вам нужно иметь возможность выбрать подходящую недвижимость в нужном пригороде по правильной цене — и вам нужно знать хорошую сделку, когда вы ее увидите.Их ключевое правило — покупать недвижимость по цене ниже рыночной. Это увеличивает ваши шансы получить прибыль, когда придет время продавать.

Получение такого рода местных знаний требует времени и тонны исследований. Если вы планируете покупать товары в незнакомой местности, это еще более сложно. Существует множество онлайн-инструментов, которые помогут вам выполнить эту жизненно важную работу, но установление контакта с местными агентами по недвижимости должно быть приоритетом.

Почему?

Они будут хорошо знать местный рынок, иметь представление о данных о продажах и свойствах, которые являются лучшими кандидатами для продажи.Это также хороший способ узнать, что жители этого района ищут в доме. Если это пригород, населенный молодыми семьями, они, скорее всего, оценят близость к школам и объектам инфраструктуры, таким как детские сады и супермаркеты.

Что касается свойств собственности, они, вероятно, оценят недавний ремонт кухни, отремонтированную ванную комнату и просторную кладовую. Агент по недвижимости также может помочь вам оценить справедливую окончательную цену, когда придет время продавать. Чтобы добиться успеха, вам нужно хорошо знать рынок, на котором вы покупаете.

Что отремонтировать, чтобы получить максимальную отдачу?

Прежде чем составлять список проектов для вашего ремонта, найдите время, чтобы выяснить, кто ваши покупатели и какие особенности они, вероятно, будут искать в доме. Затем вы можете сосредоточиться на ремонте, который им понравится.

Если вы серьезно настроены максимизировать отдачу от своих инвестиций, обратите внимание на косметические проекты, а не на более крупные структурные ремонты или дорогостоящие трудоемкие функции.Некоторые рентабельные и разумные проекты включают:

• Свежий слой краски, внутри и снаружи
• Ухоженный сад и небольшой ландшафтный дизайн
• Новый пол
• Оформление открытых площадок в целом для повышения привлекательности бордюров

Что касается комнат или конкретных проектов, на которых нужно сосредоточиться, покупатели всегда будут видеть ценность отремонтированной кухни или ванной комнаты.

Получите максимальную отдачу от своих инвестиций, сосредоточив внимание на косметических проектах, а не на крупных структурных ремонтах

Найдите время, чтобы рассчитать все свои материальные затраты, и сделайте покупки по выгодной цене или товары в конце линии продаж.Помните, когда дело доходит до переворачивания, на счету каждая копейка. Вам также необходимо решить, требует ли ваш проект каких-либо разрешений, например разрешения на строительство от местного совета. Их обработка требует времени и затрат, что может иметь самое прямое отношение к срокам ремонта, бюджету и прибыли.

Делаем работу по традиции

Самые успешные ласты — те, кто действительно приносит приличную прибыль — пачкают руки. Если вы можете самостоятельно сделать некоторые аспекты вашего Reno, например, вытащить старый ковер, вы не только сделаете все быстрее, но и сократите ваши расходы на подрядчиков.

Это не означает, что вам следует избегать привлечения профессионалов. Некоторые работы — например, водопроводные, электромонтажные и крупные строительные работы — должны выполняться лицензированным профессионалом. Неиспользование лицензированного подрядчика может привести к плохому качеству изготовления и / или выполнению работ, не соответствующих строительным нормам.

Зарегистрированный специалист не только имеет необходимую квалификацию, опыт и страховую защиту, но и выполняет более эффективную работу. Убедитесь, что нанятые вами подрядчики надежны и могут выполнить работу вовремя и по разумной цене.

Убедитесь, что нанимаемые вами подрядчики надежны и могут выполнить работу вовремя и по разумной цене

Создать график ремонта

Ваш ремонт должен проходить в соответствии с четким графиком и графиком. Каждому торговому предприятию или подрядчику необходимо знать, когда они требуются и что они делают. Общая таблица может помочь убедиться, что все понимают это.

Представьте себе ремонт ванной комнаты, где вам нужно будет согласовать работу плиточника, сантехника, гидроизолятора, краснодеревщика и спарки.Все они должны делать свое дело. Если они не будут работать над планом, вы столкнетесь с задержками, которые уменьшат вашу прибыль.

Ваш ремонт должен проходить в соответствии с четкими сроками и графиком

Объявление о продаже

После того, как ваш ремонт будет завершен и вычищен от пыли, вам нужно будет выставить его на продажу и продать как можно быстрее. Помните, что вы платите проценты по кредиту каждую секунду, когда недвижимость находится на ваше имя. Это когда опытный местный агент по недвижимости может оказаться бесценным.Почему?

Потому что хороший агент на вес золота. Они могут помочь вам получить наилучшую цену продажи вашей собственности в кратчайшие сроки и выступить в роли проводника в зачастую сложных юридических процессах продажи собственности.

Хороший местный агент поможет вам получить лучшую цену продажи вашей собственности в кратчайшие сроки

Плюсы использования опытного местного агента по недвижимости

Продажа — это трудоемкий процесс, и, как ни заманчиво попытаться сделать все самостоятельно, у вас гораздо больше шансов получить лучший результат с агентом, который хорошо знает местный рынок.Если вы продаете дом и продаете с целью получения прибыли, то ваше самое большое намерение — зарабатывать на этом деньги. В этом случае имеет смысл назначить самого лучшего агента для вашей собственности. Выбрав хорошего местного агента, они смогут:

• Дайте вам наиболее реалистичную оценку, основанную на их знании местного рынка
• Посоветуйте лучший способ продажи для данного района (частный договор или аукцион), который может помочь вам добиться более высокой окончательной цены продажи
• Помогите продвигать вашу недвижимость, используя наиболее эффективный метод для местного рынка
• Используйте их базу данных и сеть потенциальных покупателей, чтобы максимально увеличить охват вашей собственности
• Позаботьтесь о трудоемких маркетинговых мероприятиях, например о проверках открытых дверей
• Полевые запросы потенциальных покупателей
• Ведите переговоры с покупателями от вашего имени, чтобы получить лучшую цену за вашу собственность
• Обработка «Договора купли-продажи»

Налог и ваша инвестиционная недвижимость

Вы обязаны платить налог на прирост капитала (CGT) с любой прибыли, которую вы получаете от инвестиций.Это включает продажу инвестиционной собственности, если вы не проживаете в ней и это ваше основное место жительства. Обязательно заранее знайте свои обязательства по ВКТ, чтобы не получить неприятных сюрпризов.

Ремонт … один из немногих способов заработать на недвижимости

Рынок недвижимости в течение некоторого времени оказался довольно прибыльным. Даже в условиях нестабильности на рынке, отрасль недвижимости, кажется, всегда сохраняет свои позиции. Вашему решению инвестировать в недвижимость помогает тот факт, что несколько владельцев недвижимости, которых вы знаете, получают хорошую прибыль от своих инвестиций.Тенденция в инвестициях в недвижимость заключалась в том, чтобы строить здания с нуля или покупать уже построенные. Существует также менее изученный вариант в виде ремонта. Ремонт включает в себя покупку старых зданий, их улучшение и продажу с целью получения прибыли. Звучит впечатляюще, правда? Что ж, есть несколько вещей, которые вы должны сделать, чтобы заработать на ремонте.

1. Местоположение вашей собственности имеет большое значение.

Чтобы зарабатывать деньги на отремонтированной собственности, вы должны выбрать хорошее место для инвестиций.Хорошее расположение означает, что к объекту необходимо подъехать автомобильным или железнодорожным транспортом. Он также должен быть близко к социальным объектам, таким как школы, торговые центры и больницы. Вы можете хорошо поработать, чтобы отремонтировать дом, но если он недоступен, будет сложно найти кого-нибудь для покупки. Вам не обязательно покупать дом в престижном районе. Вы можете купить его в ближайшем будущем и подождать, пока рынок достигнет пика. Покупка в ближайшем районе обходится дешевле, а рентабельность инвестиций будет намного выше.Чтобы определить лучший район для покупки дома для ремонта, вам необходимо провести обширное исследование рынка. Поговорите с экспертами рынка и местными агентами по недвижимости в этом районе, чтобы узнать текущую ставку на недвижимость.

2. Найдите дешевые дома на аукционе.

Еще один способ найти дешевые дома для инвестиций — аукцион. Цена на дома на аукционе не так высока, и вы можете найти себе выгодную сделку, посетив аукционный дом в вашем районе.Что делает аукционы идеальным средством для поиска дешевых домов, так это тот факт, что владельцы домов готовы их продать. Это снижает запрашиваемую цену за недвижимость, и вы можете в конечном итоге заплатить за дом очень мало. Однако вы должны быть осторожны при покупке недвижимости на аукционе. Владельцы собственности могут не раскрывать истинный размер ущерба, нанесенного домам, от которых утилизируется. Таким образом, потенциальные покупатели должны посетить выставленную на аукционе недвижимость вместе со специалистами по строительству, чтобы определить степень ущерба и оценить стоимость ремонта.

3. Составьте бюджет и придерживайтесь его.

Покупая дом для ремонта, нужно определиться со своим бюджетом и придерживаться его. В противном случае вы можете потратить намного больше, чем предполагали, и это может подорвать вашу прибыль. Ваш бюджет включает в себя стоимость покупки дома и стоимость ремонта. Стоимость покупки дома фиксированная, но стоимость ремонта может варьироваться. Тратьте на ремонт с умом, найдя лучшие цены на материалы для ремонта.

4. Учтите все расходы на юридические услуги в своем бюджете.

Покупка дома — это нечто большее, чем просто оплата заявленной цены. Также необходимо оплатить юридические и агентские сборы. Большинство муниципалитетов имеют фиксированные ставки на недвижимость. Комиссии составляют небольшой процент от стоимости продаваемой недвижимости. Вам необходимо провести исследование, чтобы выяснить, сколько вам придется заплатить, и учесть это в своем бюджете. Не забудьте также включить в свой бюджет гонорары агента.

5.Найдите менеджера проекта по ремонту.